《商業(yè)地產(chǎn)策劃方案》

1、重慶天地商業(yè)街策劃提案薈萃精華，服務(wù)社區(qū)2010-12-14卓越團(tuán)隊(duì)我們完成的內(nèi)容社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)全程策劃Community commercial real estateA、前期商業(yè)計(jì)劃書(shū)B(niǎo)、中期成本控制計(jì)劃C、后期營(yíng)銷策劃時(shí)間：2010年10月15日2010年12月6日卓越團(tuán)隊(duì)前 言 社區(qū)商業(yè)是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。 隨著城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體開(kāi)發(fā)已成一種典型的開(kāi)發(fā)模式，社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)是決定綜合體開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵因素。那么如何進(jìn)行社區(qū)商業(yè)布

2、局，社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的成本控制又該怎樣計(jì)劃，以及如何進(jìn)行社區(qū)商業(yè)的營(yíng)銷招商是本案主要解決的問(wèn)題?！狙芯糠椒ā砍?步 設(shè) 想社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)計(jì)劃書(shū)、成本控制計(jì)劃、營(yíng)銷策劃等）具體的項(xiàng)目研究社區(qū)式商業(yè)地產(chǎn)的成功與失敗的案例終端消費(fèi)者調(diào)研（研究市場(chǎng)的需求量、預(yù)測(cè)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Γ┙?jīng)濟(jì)調(diào)研（對(duì)政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度、城市開(kāi)發(fā)費(fèi)率、地價(jià)、配套投資等）多方案論證、比較選擇最優(yōu)方案、研究技術(shù)可行性項(xiàng)目定位與市場(chǎng)定位確定項(xiàng)目規(guī)模提出產(chǎn)品定位并對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)給出一定的建議全面研究項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的合理性財(cái)務(wù)分析（計(jì)算投資、研究資金運(yùn)作方式、項(xiàng)目概算、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本）經(jīng)濟(jì)分析（投入和產(chǎn)出的成果分

3、析、市場(chǎng)銷售價(jià)格動(dòng)態(tài)分析）提出項(xiàng)目的項(xiàng)目融資模式研究商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本以及制定成本控制計(jì)劃前期市場(chǎng)調(diào)研資料提出項(xiàng)目營(yíng)銷策劃對(duì)三個(gè)部分進(jìn)行整合和完善，制作展示PPT第一階段：目標(biāo)計(jì)劃第二階段：商業(yè)策劃第三階段：成本計(jì)劃第四階段：營(yíng)銷策劃第五階段：收尾階段項(xiàng)目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營(yíng)銷策劃3成本控制計(jì)劃4財(cái)務(wù)分析5總結(jié)6目錄 Contents項(xiàng)目定位123456業(yè)態(tài)規(guī)劃營(yíng)銷策劃成本控制計(jì)劃財(cái)務(wù)分析總結(jié) 【項(xiàng)目定位】全面研究項(xiàng)目的可行性，經(jīng)濟(jì)合理性，準(zhǔn)確的進(jìn)行項(xiàng)目定位，形成項(xiàng)目方案。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研終端消費(fèi)調(diào)研項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃建議典型案例調(diào)研SWOT分析財(cái)務(wù)分析所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個(gè)

4、實(shí)體平臺(tái)調(diào)研重慶市整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，土地市場(chǎng)情況，地區(qū)規(guī)劃前景對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)有極其重要的意義。1、 市場(chǎng)調(diào)研通過(guò)網(wǎng)上查資料，實(shí)地考察調(diào)研，走訪有關(guān)政府部門，盡量全面分析最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展情況和方向。選擇一個(gè)有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析地塊發(fā)展規(guī)

5、劃分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市規(guī)劃交通建設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)政策土地市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析地塊發(fā)展規(guī)劃分析市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論重慶市GDP增長(zhǎng)快速，尤其是又規(guī)劃出兩江新區(qū)、寸灘保稅港區(qū)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)高速發(fā)展；重慶市城市化程度低，隨著城市化的進(jìn)程加快，未來(lái)房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，固定資產(chǎn)投資加大；本地塊規(guī)劃交通四通八達(dá)，真正實(shí)現(xiàn)半小時(shí)主城的地區(qū)之一，地塊有交通優(yōu)勢(shì)；國(guó)家加大房地產(chǎn)的調(diào)控力度，但尚沒(méi)有涉及到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的打壓政策，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不受限制；土地市場(chǎng)收緊，大型房地產(chǎn)企業(yè)集中拿地，呈現(xiàn)量少價(jià)增的態(tài)勢(shì)，更應(yīng)注重土地價(jià)值的開(kāi)

6、發(fā)和利用；本地塊屬于化龍橋居住組團(tuán)的核心地塊，未來(lái)規(guī)劃形成集居住、購(gòu)物、旅游、休閑于一體的大型城市綜合體。2、 終端消費(fèi)者調(diào)研任意商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值都是通過(guò)消費(fèi)者在其項(xiàng)目?jī)?nèi)的消費(fèi)行為實(shí)現(xiàn)的，因此，消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求直接影響商業(yè)項(xiàng)目的定位及經(jīng)營(yíng)狀況。60份消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查涵蓋重慶天地社區(qū)、周邊住宅區(qū)人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求人口結(jié)構(gòu)：調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本社區(qū)主要人群集中在3040歲的人群，占總?cè)藬?shù)的40%，另外還有有25% 的1830歲人群，所以本社區(qū)人口結(jié)構(gòu)以中青年為主。注重商品價(jià)格注重商品品質(zhì)、愿意嘗試新事物沖動(dòng)型消費(fèi)，愿意為新鮮事物以及休閑娛樂(lè)等付費(fèi)這部分主要

7、是暫無(wú)收入的學(xué)生群體天地社區(qū)居民收入屬于重慶市中等偏上的水平人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求每月到商場(chǎng)消費(fèi)的平均消費(fèi)水平1000-3000元的消費(fèi)額度占有相當(dāng)數(shù)量人群，說(shuō)明天地社區(qū)居民具有一定的消費(fèi)潛力消費(fèi)水平與收入水平成正比人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求很多人只是去逛逛，那么如何把這些閑逛人群變成實(shí)際的購(gòu)買力，是值得我們研究的問(wèn)題娛樂(lè)消費(fèi)日益增多，人們對(duì)娛樂(lè)休閑的場(chǎng)所有越來(lái)越多的訴求商品種類購(gòu)物環(huán)境商品價(jià)格123因收入水平的提高，重慶天地社區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣也隨之變化，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性和環(huán)境為主要選擇因素，對(duì)一站式購(gòu)物休閑的需求增加消費(fèi)習(xí)慣是指消費(fèi)者所生活

8、的地域、國(guó)家、風(fēng)俗、習(xí)慣、歷史等眾多因素綜合作用形成的，是一種潛移默化的文化，他根植于消費(fèi)者的潛意識(shí)中，影響消費(fèi)者的消費(fèi)行為人口構(gòu)成人口素質(zhì)居民收入消費(fèi)水平消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求社區(qū)業(yè)主對(duì)最希望增加一些社區(qū)娛樂(lè)健身場(chǎng)所和增加社區(qū)商業(yè)的品牌種類休閑娛樂(lè)方面的需求主要集中在美容健身，以及重慶人喜歡到茶館里打麻將，另外很多人十分期待能有個(gè)社區(qū)影院終端消費(fèi)者調(diào)研總結(jié)重慶天地社區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對(duì)居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升區(qū)域內(nèi)的就近便利消費(fèi)為消費(fèi)者本地化消費(fèi)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購(gòu)物環(huán)境等需求強(qiáng)烈?jiàn)蕵?lè)休閑類場(chǎng)所較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有

9、商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次高，無(wú)法滿足消費(fèi)者更高的需求?？商峁┴S富業(yè)態(tài)及中高檔次品牌百貨及購(gòu)物中心可提供豐富貨品 大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市可提供娛樂(lè)休閑服務(wù) 美容中心、健身會(huì)所、茶樓3、 項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研重慶天地社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及分析針對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，現(xiàn)有及未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)是否可以滿足消費(fèi)者不斷提升的消費(fèi)需求？對(duì)現(xiàn)有及未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的分析顯示出重要的作用?，F(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)檔次高，未來(lái)大型的居住生活區(qū)與現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)并不匹配，存在很大的市場(chǎng)空白；現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)水平的層次也決定了所屬區(qū)域內(nèi)生活水平及消費(fèi)水平的檔次。就目前化龍橋現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)情況來(lái)看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平還處在較低水平；現(xiàn)有重慶天地市場(chǎng)在

10、住宅大盤(pán)的推出之際，也紛紛打造底鋪商業(yè)。未來(lái)有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢(shì)。目前絕大部分在售住宅項(xiàng)目對(duì)商業(yè)的定位及租售策略均不明確；區(qū)域內(nèi)缺乏政府商業(yè)規(guī)劃，現(xiàn)有商業(yè)放量基本為開(kāi)發(fā)商行為，很難控制商業(yè)整體形象及檔次的定位；絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目都是為配合住宅銷售推出，對(duì)外宣傳多以大型超市作為其賣點(diǎn)，但據(jù)我們了解，部分項(xiàng)目的硬件并不適合引進(jìn)大型超市的要求。商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)4、 典型社區(qū)商業(yè)案例調(diào)研分析他山之石，可以攻玉圖7.1 位置圖美麗山水社區(qū)商業(yè)類型：散點(diǎn)臨街底商經(jīng)營(yíng)類型：超市、休閑、娛樂(lè)美食、健身、茶館等商業(yè)總規(guī)模：1萬(wàn)平方米商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：1萬(wàn)平方米地

11、理位置：地處沙坪壩以東，江北區(qū)西南。靠近沙坪壩商圈為社區(qū)中規(guī)模不大、功能不全的簡(jiǎn)單社區(qū)型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置形勢(shì)可借鑒之處1、社區(qū)商業(yè)布置時(shí)候一定要考慮原來(lái)存在的商業(yè)，設(shè)置數(shù)量要合理2、沿街布置，吸收外部客源3、以?shī)蕵?lè)美食和便利店為主美麗山水圖7.2 業(yè)態(tài)及規(guī)劃主力店(永輝超市/ 好樂(lè)迪)餐飲休閑娛樂(lè) 美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理診所銀行服裝服飾家居飾品兒童游樂(lè)及用品書(shū)店1.餐飲方面，九鼎紅街引進(jìn)各種品牌中餐店、特色餐飲店、西式快餐店、江湖菜等不同風(fēng)味菜系，彌補(bǔ)沙坪壩區(qū)商業(yè)的空缺，使豐富多樣的餐飲種類更貼近普通消費(fèi)者。2.休閑方面，九鼎紅街引入特色的書(shū)吧、網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、美容美發(fā)、康體中心等各類休閑業(yè)態(tài)，讓他

12、們?cè)诠ぷ?、生活、學(xué)習(xí)之余或者在疲憊的旅行途中有一個(gè)享受閑情逸致的場(chǎng)所。3。娛樂(lè)方面，這個(gè)片區(qū)又是以年輕，時(shí)尚的高支人群為主，九鼎紅街想引入一些特色的夜店、KTV、酒吧、迪吧、電玩娛樂(lè)城等，滿足這類人群的娛樂(lè)欲望。4.購(gòu)物方面，九鼎紅街進(jìn)駐了眾多大大小小的品牌專賣、休閑服飾、琳瑯精品等各類店鋪。5.其商業(yè)氛圍的制造、商業(yè)布局的規(guī)劃和商鋪的引入都值得我們借鑒九鼎名都項(xiàng)目借鑒調(diào)研項(xiàng)目天驕年華地理位置天驕年華座落于重慶市沙坪壩區(qū)東南方向向與九龍坡區(qū)交界處，距沙區(qū)政府西北方向500米左右，西臨鳳天大道周邊環(huán)境A區(qū)背靠龍洞灣，利用原有地形高差，梅園、竹園設(shè)置地下車庫(kù)，梅、蘭、竹園沿街設(shè)商業(yè)門面，基本保持和

13、最大利用原有地形地貌，從而降低了建筑成本目標(biāo)消費(fèi)人群25-45歲的追求品質(zhì)、崇尚時(shí)尚的中高收入人群，以區(qū)域內(nèi)住宅人群為主項(xiàng)目規(guī)模商業(yè)面積2萬(wàn)平方米建筑模式沿街住宅底商業(yè)態(tài)布局家樂(lè)福作為其第一主力店，成為整個(gè)商業(yè)區(qū)中聚集人氣的中心，各類型餐飲品牌豐富并集中，形成特色餐飲街。娛樂(lè)、服裝服飾、家居、兒童游樂(lè)及用品、銀行等特點(diǎn)商業(yè)街為圍合式沿街布置形式，較易形成商業(yè)氛圍，便于消費(fèi)者到達(dá)不同商戶。整個(gè)小區(qū)文化氛圍濃郁、且業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)提升了整個(gè)社區(qū)的檔次，使天驕年華社區(qū)熱鬧與恬靜相得益彰，多方面的滿足消費(fèi)者對(duì)環(huán)境與商品的綜合性需求。1、運(yùn)營(yíng)目標(biāo)以客戶的滿意度為主；2、開(kāi)發(fā)理念借鑒：先做好商業(yè)，再賣地產(chǎn)；

14、3、招商布局觀念不同，大型商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)可簡(jiǎn)單概分三個(gè)業(yè)態(tài)板塊：休閑、餐飲娛樂(lè)和購(gòu)物。例如餐飲業(yè)態(tài)是垂直分布，滿足不同需求層次的客戶的要求。這樣做的優(yōu)越性在于，它不至于將潛在的目標(biāo)客戶置之門外。重慶天地商業(yè)街商業(yè)定位典型案例調(diào)研市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研終端消費(fèi)調(diào)研社區(qū)內(nèi)不存在其他商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)未得到滿足隨著社區(qū)人口的增長(zhǎng)，逐漸形成大型居住社區(qū)，對(duì)商業(yè)的訴求越來(lái)越旺盛瑞安：依托重慶天地社區(qū)的人群構(gòu)成優(yōu)勢(shì)，建大型綜合商業(yè)綜合體！尋找自己的專屬契機(jī)用住宅開(kāi)發(fā)土地，在社區(qū)中心交通便利的地方建兩條商業(yè)街。以服務(wù)社區(qū)居民為主的大型商業(yè)綜合體 項(xiàng)目市場(chǎng)定位【市場(chǎng)定位】?jī)H僅是服務(wù)社區(qū)就夠了嗎？重慶市工業(yè)校有在校生

15、8000多人，二十九中有在校生3000以上，在加上教師以及教師家屬，化龍橋片區(qū)土著人口，紅巖村土著人口，調(diào)研發(fā)現(xiàn)化龍橋地區(qū)沒(méi)有一個(gè)上檔次的購(gòu)物中心，平時(shí)人們的日常消費(fèi)都要跑到沙坪壩或者解放碑。他們也應(yīng)該成為我們的消費(fèi)者。把“社區(qū)商業(yè)”的原始定義上升到“外向型社區(qū)商業(yè)”的新的理論層次重慶天地社區(qū)背后隱藏的是什么？想念一個(gè)可以自由方便購(gòu)物的地方，不用做公交，幾步就可以到達(dá)。住宅的人氣可以帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，完善齊全的商業(yè)又會(huì)增加住宅的人氣，相輔相成，既然不僅僅是服務(wù)社區(qū)，那我們的商業(yè)體量和品種就需要增加。正是天地項(xiàng)目關(guān)鍵的附加值所在。這也是市區(qū)很多商業(yè)所不具備的資源。外向型社區(qū)商業(yè)街重慶天地社區(qū)背后隱

16、藏著那些沒(méi)有被滿足的群體中檔商業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)者！客戶定位商家在追逐利益的時(shí)候，總是會(huì)選擇那些最能為他們創(chuàng)造利潤(rùn)的地方，龐大的市場(chǎng)空白，喜人的未來(lái)規(guī)劃，無(wú)疑會(huì)首先成為他們關(guān)注的焦點(diǎn)，重慶天地商業(yè)街已經(jīng)領(lǐng)先了。市場(chǎng)定位+客戶定位以服務(wù)社區(qū)居民為主的大型商業(yè)綜合體把項(xiàng)目定位在明確上升為主題，并與名稱整合項(xiàng)目定位外向型社區(qū)商業(yè)街中檔商業(yè)的品牌經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)群定位：社區(qū)居民、周邊原住民、周邊學(xué)校師生主題定位：都市時(shí)尚巴渝風(fēng)情街市場(chǎng)定位客戶定位項(xiàng)目定位歸結(jié)【項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)】本案的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)三旺與三贏三旺即實(shí)現(xiàn)銷售旺、租賃旺和經(jīng)營(yíng)旺三贏即實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者和經(jīng)營(yíng)者通贏傳統(tǒng)的商業(yè)考慮的多是銷售，租賃和經(jīng)營(yíng)基

17、本不受開(kāi)發(fā)商重視，最后結(jié)果可能達(dá)到了開(kāi)發(fā)商盈利，但是投資者和經(jīng)營(yíng)者運(yùn)作困難。本案綜合考慮各項(xiàng)因素，以實(shí)現(xiàn)“三旺、三贏”為主要目標(biāo)關(guān)鍵點(diǎn)為投資者、經(jīng)營(yíng)者提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品及實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)支持（硬性及軟性）選擇適宜的贏利經(jīng)營(yíng)模式全面貫徹實(shí)施讓投資者迅速建立并持續(xù)增強(qiáng)投資信心的整合營(yíng)銷策略 項(xiàng)目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營(yíng)銷策劃3成本控制計(jì)劃4財(cái)務(wù)分析5總結(jié)6 社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項(xiàng)目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.4-0.6平方米/人）人均面積推算法體量定位：總量3萬(wàn)平方米，分三層（地下一層，地上兩層）商業(yè)體量大型主力店位置、樓層、硬件等建議位置：位于主干道十字路口，展示效果優(yōu)越，受主

18、力店客戶喜歡環(huán)境：因主力店聚客能力強(qiáng)，日常經(jīng)營(yíng)將給住宅人群帶來(lái)一定的嘈雜，將其放在靠近路口的位置最大程度的優(yōu)化內(nèi)部住宅人群的居住環(huán)境硬件條件：選擇最具有硬件修改優(yōu)勢(shì)的，便于根據(jù)主力店的需求重新設(shè)計(jì)的位置市 政 道 路社區(qū)道路雍江苑一期社區(qū)道路雍江藝庭一期重慶天地一期雍江苑二期雍江藝庭二期重慶市工業(yè)學(xué)校和二十九中學(xué)校以及原有社區(qū)化龍橋小學(xué)擬建社區(qū)商業(yè)擬建社區(qū)商業(yè)紅巖村主力店商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市小型便利店大型專業(yè)賣場(chǎng)家庭生活家居家電兒童聚會(huì)生活餐飲休閑娛樂(lè)健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街！各種物業(yè)所占比例【贏利經(jīng)營(yíng)模式】本項(xiàng)目贏利經(jīng)營(yíng)模式建

19、議：根據(jù)重慶天地商業(yè)街的功能布局及業(yè)態(tài)分布，考慮到開(kāi)發(fā)商前期資金投入能力及資金回籠需要，建議三種基本模式（只售不租、只租不售、不租不售）組合運(yùn)用。前三年全部出租，三年后分割銷售同時(shí)又與主力商家合作。保證商場(chǎng)銷售、招商、經(jīng)營(yíng)三贏，有效兼顧眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益?！沮A利分析】經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可售面積（M）出售價(jià)格(元/平米)金額(萬(wàn)元)備 注出 售百貨商場(chǎng)B11000130001300次主力店F2、F16000160009600暫按加權(quán)價(jià)預(yù)估零售商鋪B1、F1美食街F1、F25500160008800大型餐飲F21200130001560文化娛樂(lè)場(chǎng)所F290001300011700合計(jì)32960經(jīng)

20、營(yíng)模式設(shè)定業(yè)態(tài)位置可租面積（M）出租價(jià)格(元/平米/月)金額(萬(wàn)元/年)備 注出 租百貨店B1、F11000353.5暫按加權(quán)價(jià)預(yù)估算,出租率按90%計(jì)中型超市B1250010025合計(jì)28.5最高出售額預(yù)算注：1、上述兩個(gè)盈利分析表中僅按最高和最低出售額算了兩種方案，實(shí)際銷售過(guò)程中，出售額度應(yīng)該介于兩者之 間按一定的比例進(jìn)行租、售分配。 2、各類業(yè)態(tài)的租售建議僅做參考，具體是租是售需等實(shí)質(zhì)性招商洽談才能決定。項(xiàng)目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營(yíng)銷策劃3成本控制計(jì)劃4財(cái)務(wù)分析5總結(jié)6目錄 Contents 成功的營(yíng)銷策略：將項(xiàng)目的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與形象力發(fā)揮至最大限度，為項(xiàng)目銷售、招商創(chuàng)造巨大的勢(shì)能。而策略的制勝

21、，依賴于全方位資源整合和完美的執(zhí)行。如何迅速、全方位建立投資者、商家對(duì)項(xiàng)目的投資信心，是本案營(yíng)銷成功的關(guān)鍵所在?！維WOT分析】劣勢(shì)W重慶天地內(nèi)部現(xiàn)存商業(yè)分流消費(fèi)者地塊內(nèi)地形不規(guī)則，給規(guī)劃造成一定難度重慶天地社區(qū)總體定位較高，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目中檔定位有一定影響機(jī)會(huì)O區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)存在空白區(qū)域內(nèi)存在高端、中端、低端等各類消費(fèi)群化龍橋舊城改造，天地項(xiàng)目成為他們購(gòu)房點(diǎn)威脅T未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)按中端設(shè)置商業(yè)，可能影響高端消費(fèi)者數(shù)量，影響利潤(rùn)。優(yōu)勢(shì)S區(qū)域前景好區(qū)域社區(qū)人口多/交通便利區(qū)域經(jīng)濟(jì)前景好，規(guī)劃人口較多社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)是個(gè)空白，未來(lái)發(fā)展前景好全面分析項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)和威脅，利用優(yōu)勢(shì)針對(duì)不同商家，落實(shí)不同招商手段，各

22、個(gè)擊破C、自買自營(yíng)A、自租自營(yíng)更看重這里的升值潛力，重慶天地是渝中區(qū)未來(lái)大力發(fā)展的地區(qū)，重慶天地未來(lái)也是這個(gè)地區(qū)的中心，那么中心的商鋪升值潛力巨大。把可預(yù)計(jì)的潛在購(gòu)買者分為三組即看重這里的升值潛力，又看重這里的商業(yè)氛圍，準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有自己經(jīng)營(yíng)，重慶天地長(zhǎng)期規(guī)劃是大型國(guó)際社區(qū)，人口多商業(yè)需求量大。B、自買出租重慶天地商業(yè)街輻射人口多，周邊存在巨大市場(chǎng)空白，這里的商鋪很賺錢，這里的租金很便宜引起全面關(guān)注社會(huì)關(guān)注：產(chǎn)生社會(huì)效益，樹(shù)立使命感形象，口碑迅速傳播終端消費(fèi)者關(guān)注：后期良性經(jīng)營(yíng)的客源基礎(chǔ)，制造未來(lái)繁榮投資者關(guān)注：最終產(chǎn)生購(gòu)買刺激投資人產(chǎn)生“未來(lái)繁榮景象”的眾人認(rèn)同感其次：產(chǎn)生購(gòu)買行為樹(shù)立地區(qū)“商

23、業(yè)中心”的地位遞進(jìn)式分類銷售造勢(shì)造夢(mèng)首先：全方位推廣圓夢(mèng)【營(yíng)銷策略圖解】市場(chǎng)推廣主題：巴渝風(fēng)情、都市時(shí)尚閃亮百貨樓、領(lǐng)略新時(shí)尚；傳世小鋪面、一鋪養(yǎng)三代；民俗風(fēng)情街、笑迎百萬(wàn)客。 【營(yíng)銷策劃】第一階段：概念推廣：讓整個(gè)城市了解巴渝風(fēng)情商業(yè)街時(shí)間：2個(gè)月任務(wù)：引起全城話題，讓“巴渝風(fēng)情商業(yè)街”成為一種各個(gè)商家眼中的賺錢寶地，讓重慶天地的餐飲，休閑娛樂(lè)，便利店，超市，專賣店都整合于這一商業(yè)街之下。這個(gè)城市飄蕩著“巴渝風(fēng)情商業(yè)街”的話題。重慶天地商業(yè)街項(xiàng)目階段推廣節(jié)奏第二階段：引導(dǎo)商戶：讓商戶更多的了解商業(yè)街的加盟方式優(yōu)惠政策時(shí)間：2個(gè)月任務(wù)：大幅度宣傳商業(yè)街前景，然后在宣傳前期招商的優(yōu)惠政策，給商戶

24、形成心里落差，勾起投資加盟欲望。這么有前景的商業(yè)街，前期免租、減租，一定要加盟。第三階段：實(shí)際招商階段時(shí)間：開(kāi)街開(kāi)始任務(wù)：全面展示項(xiàng)目，讓商戶贊嘆于如此好的商機(jī)的同時(shí)，也驚喜于免租減租的優(yōu)惠優(yōu)越于其他地方投資。旺鋪、精品商業(yè)街。【銷售階段劃分】鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況，為了對(duì)整個(gè)銷售過(guò)程實(shí)施有效的控制。特此將銷售周期分為以下四個(gè)銷售期，其時(shí)間跨度為一年。銷售準(zhǔn)備期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)勢(shì)推廣期2個(gè)月 -準(zhǔn)備工作安排 - 前期宣傳2個(gè)月 -內(nèi)部認(rèn)購(gòu) -提前宣傳 -把握營(yíng)銷 -推廣要點(diǎn)五個(gè)月 -銷售環(huán)節(jié)的管理與監(jiān)控 -營(yíng)銷工作流程及基本要求調(diào)節(jié)休整期尾盤(pán)銷售3個(gè)月 -統(tǒng)計(jì)、調(diào)整信息反饋，總結(jié) -個(gè)性銷售策略重點(diǎn)

25、工作內(nèi)容重點(diǎn)營(yíng)銷策略銷售目標(biāo)準(zhǔn)備期內(nèi)部銷售期強(qiáng)銷售期尾盤(pán)銷售期1.工地現(xiàn)場(chǎng)清理沒(méi)花、搭設(shè)風(fēng)格新穎清新的售樓部。2.合約書(shū)、預(yù)約單、各種紀(jì)錄表制作完成。3.培訓(xùn)資料編制完成4.價(jià)格表制作完成5.人員培訓(xùn)工作完成6.刊登引導(dǎo)廣告7.銷售人員進(jìn)駐1.確定銷售策略及營(yíng)銷計(jì)劃；2.銷售宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷及制作；3.銷售法律文件的完備；4.銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)；5.第三方資源的整合（媒體、協(xié)會(huì)等）；6.銷售團(tuán)隊(duì)的建立1.目標(biāo)客戶的有效啟動(dòng)；2.全面開(kāi)展認(rèn)籌工作；3.媒體資源的有效利用；4.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)5.免租招商1.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶分類2.電話營(yíng)銷3.分析研究客戶反映情況4.修正后期發(fā)展戰(zhàn)略以及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1.媒體宣傳：

26、加強(qiáng)媒體廣告，本階段主要以硬件和軟文為主，電臺(tái)廣告發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息；銷售工作：確保解籌成功率，市場(chǎng)反饋信息的有效分析和策略的及時(shí)調(diào)整；2.活動(dòng)營(yíng)銷：?jiǎn)?dòng)盛大的開(kāi)盤(pán)儀式。1.媒體宣傳：通過(guò)硬性廣告和軟文推廣進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目地位。2.營(yíng)銷工作：有效啟動(dòng)老帶新客戶優(yōu)惠政策，通過(guò)促銷活動(dòng)進(jìn)一步推進(jìn)盤(pán)尾銷售。1.解籌并公開(kāi)發(fā)售；2.系列促銷活動(dòng)全面開(kāi)展；3.媒體廣告全面展開(kāi)。1.根據(jù)市場(chǎng)反饋及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略；2.媒體廣告繼續(xù)。針對(duì)即將推向市場(chǎng)的物業(yè)進(jìn)行大量的蓄客，挖掘潛在客戶、準(zhǔn)客戶啟動(dòng)商業(yè)銷售和招商工作商業(yè)物業(yè)銷售和招商完畢全面推進(jìn)招商和銷售工作【銷售各階段主要工作】項(xiàng)目定位1業(yè)態(tài)規(guī)劃2營(yíng)銷策劃3成本控制計(jì)劃4財(cái)務(wù)分析5總結(jié)6目錄 Contents 成本控制重慶天地商業(yè)街開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方案主要由成本控制目標(biāo)體系和成本控制實(shí)施體系組成【成本控制計(jì)劃】第一，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了將每一筆投入高效率地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品和服務(wù)，為了進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目成本控制日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)。