房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)教學(xué)pptjimmyye第四章

1、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營(yíng) 安徽建筑(jinzh)大學(xué) 葉劍鳴1共四十五頁(yè)第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)及項(xiàng)目(xingm)定位2第一節(jié) 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目第二節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位(dngwi)第五節(jié) 案例分析共四十五頁(yè)第一節(jié) 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)(kif)項(xiàng)目一、土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目概述(i sh)（一）土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的含義 政府依法通過收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。 實(shí)施土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)項(xiàng)目即 土地儲(chǔ)備項(xiàng)目（二）土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的類別及

2、含義來源：地方土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目、央產(chǎn)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目、軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目主體：土地一級(jí)開發(fā)商實(shí)施的土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目、政府直接實(shí)施的土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目意愿：原土地使用方主動(dòng)申請(qǐng)的、原土地使用方被動(dòng)接受政府要求的3共四十五頁(yè)（三）土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本1、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)農(nóng)村土地補(bǔ)償：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)央產(chǎn)和軍產(chǎn)：土地收益分成政府收取的費(fèi)用：土地征收管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費(fèi)、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。2、收購(gòu)、收回和置換中的費(fèi)用對(duì)放棄利益方的補(bǔ)償和差價(jià)的補(bǔ)償3、市政基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)費(fèi)用項(xiàng)目用地達(dá)到一定的通平條件的，各種

3、管線的報(bào)批(bo p)和鋪設(shè)4共四十五頁(yè)4、招標(biāo)、拍賣或掛牌交易中的費(fèi)用交易服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)5、貸款利息6、其他審計(jì)(shn j)、評(píng)估、律師、監(jiān)理、咨詢等5共四十五頁(yè)6二、一般土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目由地方政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施的土地儲(chǔ)備和開發(fā)項(xiàng)目。土地利用總規(guī)利用計(jì)劃(jhu)向市土地管理部門申請(qǐng)土地預(yù)審明確開發(fā)主體具體手續(xù)辦理發(fā)改委立項(xiàng)實(shí)施單位實(shí)施拆遷及市政建設(shè)審核開發(fā)成本驗(yàn)收共四十五頁(yè)三、特殊土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目（一）央產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局管理的土地，主要是中央(zhngyng)在京企業(yè)使用。（二）軍產(chǎn)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中國(guó)人民解放軍控制、使用，由總后勤部管理。7共四

4、十五頁(yè)第二節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目的含義和類型(lixng)（一）房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。8共四十五頁(yè)（二）房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的類型物業(yè)類型：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任：自主開發(fā)、合作開發(fā)（三）房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目的含義從獲取土地到整個(gè)物業(yè)建設(shè)(jinsh)全過程實(shí)施管理的項(xiàng)目9共四十五頁(yè)二、住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（一）普通商品住房項(xiàng)目建設(shè)部2005年33號(hào)文，面積不超過120平米，容積率大于1，價(jià)格在平均價(jià)格的1.2倍以內(nèi)(y ni)

5、的商品住房。（二）限價(jià)商品房項(xiàng)目限低價(jià)、限房?jī)r(jià)、限套型、限對(duì)象。房?jī)r(jià)比平均價(jià)格低20%；利潤(rùn)率和管理費(fèi)在10%和4%。比經(jīng)濟(jì)適用房貴，但比一般商品房便宜。10共四十五頁(yè)（三）經(jīng)濟(jì)適用房微利價(jià)格出售給中低收入者。保障性住房，經(jīng)濟(jì)性和適用性。（四）廉租房項(xiàng)目以租金補(bǔ)貼或者實(shí)物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供。（五）別墅項(xiàng)目獨(dú)門獨(dú)戶(d mn d h)獨(dú)院，占地面積達(dá)，容積率非常低的住宅。獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅。11共四十五頁(yè)（六）旅游(lyu)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目分布于旅游景區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目?；蛘哌h(yuǎn)離風(fēng)景區(qū)，但是本身?yè)碛幸恍┲黝}類的旅游商業(yè)項(xiàng)目。12共四十五頁(yè)13 旅游地

6、產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力。前幾年一度興旺的旅游地產(chǎn)，因大量的管理問題，經(jīng)營(yíng)問題而遭受打擊后，至 2004 年才開始復(fù)蘇的狀況，旅游地產(chǎn)業(yè)非專業(yè)化的結(jié)果。實(shí)際上，旅游地產(chǎn)中發(fā)展最快的分時(shí)度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了將近一百多億美元的分時(shí)度假銷售額。從上海前沿集團(tuán)與某全球著名酒店管理集團(tuán)簽訂合作協(xié)議在中國(guó)全面發(fā)展度假產(chǎn)權(quán)酒店，天津泰達(dá)集團(tuán)收購(gòu)目前國(guó)內(nèi)最大的分時(shí)度

7、假公司的動(dòng)態(tài)中均可以看到旅游地產(chǎn)熱潮的前期準(zhǔn)備，已開始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)全新產(chǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個(gè)大類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)主要是指在風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)營(yíng)造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間(kngjin)。旅游商務(wù)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游住宅地產(chǎn)主要是指與

8、旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物空間。而這四大類產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，均需以下五個(gè)方面為依托：共四十五頁(yè)天生(tinshng)的資質(zhì)旅游地產(chǎn)多在旅游風(fēng)景區(qū)或運(yùn)動(dòng)、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢(shì)。有的地方環(huán)境的價(jià)值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實(shí)際上也就決定了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是保護(hù)和加強(qiáng)自然和社會(huì)環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。良好的題材旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們此觀光游覽，進(jìn)而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機(jī)。文化

9、和傳說有利于形成新的主題，易于創(chuàng)造好的故事來營(yíng)造引人入勝的旅游娛樂項(xiàng)目，而且旅游地產(chǎn)還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進(jìn)項(xiàng)目的宣傳和推廣。目前，國(guó)內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)，試圖以文化這張牌來提升項(xiàng)目的品味和檔次。這種出發(fā)點(diǎn)是好的但是對(duì)于旅游地產(chǎn)來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅游地產(chǎn)非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅游地產(chǎn)畢竟不是歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃或者考古復(fù)原項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)里面文化傳說是可以發(fā)揮的不是特別強(qiáng)調(diào)真實(shí)性，而是強(qiáng)調(diào)趣味性。完善的規(guī)劃旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購(gòu)物

10、、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，使得消費(fèi)者在旅游度假的同時(shí)也不會(huì)感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的用地可以是從未開發(fā)過，也可以是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地。國(guó)外曾總結(jié)出六種常見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是位于較大的風(fēng)景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因?yàn)橄鄬?duì)于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個(gè)新區(qū)域無疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。持續(xù)的投資旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)是用地范圍大，已有的自然景觀上需要擴(kuò)展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施。這種形式的開發(fā)費(fèi)用非常高，需要開發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采用大規(guī)模營(yíng)銷手段來宣傳產(chǎn)品。然而新開發(fā)區(qū)的土地費(fèi)用一般會(huì)相對(duì)較低，旅

11、游地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的潛能會(huì)很大，問題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)。14共四十五頁(yè)151傣鄉(xiāng)潤(rùn)城共四十五頁(yè)162國(guó)信龍沐灣共四十五頁(yè)173杭州水榭(shuxi)山共四十五頁(yè)184 惠林溫泉(wnqun)共四十五頁(yè)195 廬山(l shn)西海共四十五頁(yè)206 麓山國(guó)際(guj)社區(qū)共四十五頁(yè)217 大理(d l)王宮共四十五頁(yè)228 那香山(xin shn)共四十五頁(yè)239 全球(qunqi)候鳥度假地共四十五頁(yè)三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目廣義定義：非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)(w y)。寫字樓、公寓、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所狹義定義：用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式。零售、餐飲

12、、娛樂、建身、休閑等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 24共四十五頁(yè)（一）寫字樓房地產(chǎn)項(xiàng)目政府機(jī)構(gòu)行政管理人員(rnyun)或企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的樓宇。寫字樓=辦公樓功能劃分：?jiǎn)渭儗懽謽?、商住型寫字樓、綜合型寫字樓現(xiàn)代化程度分：非智能型寫字樓、智能型寫字樓等級(jí)分：甲級(jí)寫字樓【優(yōu)越位置、收益好、自然狀態(tài)好、物業(yè)管理完善】乙級(jí)寫字樓【位置良、收益略低、自然磨損、物業(yè)尚可】丙級(jí)寫字樓【年限長(zhǎng)、功能有欠缺、租金較低】25共四十五頁(yè)（二）酒店式公寓 統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，提供家庭式居住布局和家居(jij)式服務(wù)。（三）旅游房地產(chǎn)時(shí)權(quán)酒店：消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒

13、店每年一定時(shí)間的居住權(quán) 產(chǎn)權(quán)酒店：擁有酒店的部分產(chǎn)權(quán)及每年一定的免費(fèi)居住權(quán)養(yǎng)老酒店：購(gòu)買產(chǎn)權(quán)委托管理直到退休自住高爾夫度假村：度假別墅時(shí)值度假酒店：消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，購(gòu)買相應(yīng)的使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)（四）商業(yè)用房項(xiàng)目商場(chǎng)、臨街房、門面房、餐館、賓館等。26共四十五頁(yè)四、工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)(xngzh)的毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。重工業(yè)廠房閣樓式廠房現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房孵化器式廠房27共四十五頁(yè)（一）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式政府主導(dǎo)，創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠條件。招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目（二）主體企業(yè)引導(dǎo)模式某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的

14、綜合實(shí)力企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展并獲取更大利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)(y )相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。通過土地出讓、項(xiàng)目租售，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)。28共四十五頁(yè)（三）工業(yè)地產(chǎn)商模式 開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取(huq)工業(yè)項(xiàng)目用地后，進(jìn)行用地范圍內(nèi)道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等各類用房的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。（四）綜合運(yùn)作模式 上述各類模式綜合應(yīng)用。29共四十五頁(yè)第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目概況（一）含義房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生

15、轉(zhuǎn)移變更。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。主要(zhyo)形式是買賣和贈(zèng)與。30共四十五頁(yè)（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的基本類型地面上有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓出讓方式取得土地使用權(quán)和劃撥方式取得土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定(gudng)出讓：已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金或者完成投資總額的25%；劃撥：人民政府批準(zhǔn)31共四十五頁(yè)32二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目（一）項(xiàng)目的基本特點(diǎn)必須是出讓土地使用權(quán)，前提是將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為出讓土地使用權(quán)。符合(fh)各種規(guī)定總年限不變（二）轉(zhuǎn)讓的基本流程各地土地管理部門指定

16、。（三）發(fā)生的主要稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅5%；城市維護(hù)建設(shè)稅；教育費(fèi)附加；印花稅；土地增值稅；契稅共四十五頁(yè)三、房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目(xingm) 房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，也稱為在建工程轉(zhuǎn)讓或者在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上做了一定投資，完成了土地上的通平和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，具備開工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。四、房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)成品轉(zhuǎn)讓階段，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完成后，土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書齊全的項(xiàng)目。33共四十五頁(yè)第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位一、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的含義在房地產(chǎn)相關(guān)法律和城市

17、規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項(xiàng)目地段價(jià)值以及市場(chǎng)空間判斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約(zhyu)因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，并在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位的過程。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的重要性掌握變化態(tài)勢(shì)增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)完成營(yíng)銷策略34共四十五頁(yè)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的原則符合城市規(guī)劃：宏觀微觀、長(zhǎng)期短期協(xié)調(diào)發(fā)展：環(huán)境和資源的承載性符合市場(chǎng)需求：效益最大化：與企業(yè)(qy)發(fā)展戰(zhàn)略一致35共四十五頁(yè)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的流程與基本內(nèi)容（一）基本流程市場(chǎng)調(diào)查分析(fnx)土地條件分析和確定客戶群產(chǎn)品定位租售價(jià)格定位成本與費(fèi)用測(cè)算預(yù)測(cè)租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)確定最后方案36共四十

18、五頁(yè)（二）項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容確定開發(fā)理念：明確(mngqu)用途功能篩選目標(biāo)客戶項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)測(cè)算租售價(jià)格確定方案37共四十五頁(yè)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法（一）市場(chǎng)調(diào)研法1、市場(chǎng)調(diào)研的定義 為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)而進(jìn)行的信息(xnx)收集和數(shù)據(jù)分析。2、流程信息收集、調(diào)研分析。38共四十五頁(yè)（二）頭腦(tuno)風(fēng)暴法1、含義盡可能激發(fā)創(chuàng)造性、產(chǎn)生盡可能多的設(shè)想和方法。2、原則不對(duì)其他人的意見提出批評(píng)和評(píng)價(jià)各抒己見，自由鳴放追求數(shù)量可以補(bǔ)充別人的想法39共四十五頁(yè)3、頭腦風(fēng)暴法的基本程序確定議題(yt)會(huì)前準(zhǔn)備確定人選：8-12人明確分工：主持人、記錄人規(guī)定紀(jì)律掌握時(shí)間：30-60分鐘，有效意見常在15分鐘左右出現(xiàn)40共四十五頁(yè)（三）經(jīng)驗(yàn)分