房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營教學pptjimmyye第四章

1、房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營 安徽建筑(jinzh)大學 葉劍鳴1共四十五頁第四章 房地產(chǎn)項目(xingm)及項目(xingm)定位2第一節(jié) 土地儲備和一級開發(fā)項目第二節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目第三節(jié) 房地產(chǎn)轉讓項目第四節(jié) 房地產(chǎn)項目定位(dngwi)第五節(jié) 案例分析共四十五頁第一節(jié) 土地儲備和一級開發(fā)(kif)項目一、土地儲備和一級開發(fā)項目概述(i sh)（一）土地儲備和一級開發(fā)項目的含義 政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。 實施土地儲備和一級開發(fā)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即 土地儲備項目（二）土地儲備和一級開發(fā)項目的類別及

2、含義來源：地方土地儲備開發(fā)項目、央產(chǎn)土地儲備開發(fā)項目、軍產(chǎn)土地儲備開發(fā)項目主體：土地一級開發(fā)商實施的土地儲備開發(fā)項目、政府直接實施的土地儲備開發(fā)項目意愿：原土地使用方主動申請的、原土地使用方被動接受政府要求的3共四十五頁（三）土地儲備和一級開發(fā)項目的成本1、征地、拆遷補償費及有關稅費農(nóng)村土地補償：土地補償費、安置補助費、青苗及附著物補償費央產(chǎn)和軍產(chǎn)：土地收益分成政府收取的費用：土地征收管理費、拆遷管理費、新菜地開發(fā)建設基金、土地復墾費、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。2、收購、收回和置換中的費用對放棄利益方的補償和差價的補償3、市政基礎實施建設費用項目用地達到一定的通平條件的，各種

3、管線的報批(bo p)和鋪設4共四十五頁4、招標、拍賣或掛牌交易中的費用交易服務費、稅費5、貸款利息6、其他審計(shn j)、評估、律師、監(jiān)理、咨詢等5共四十五頁6二、一般土地儲備和一級開發(fā)項目由地方政府負責組織實施的土地儲備和開發(fā)項目。土地利用總規(guī)利用計劃(jhu)向市土地管理部門申請土地預審明確開發(fā)主體具體手續(xù)辦理發(fā)改委立項實施單位實施拆遷及市政建設審核開發(fā)成本驗收共四十五頁三、特殊土地儲備和一級開發(fā)項目（一）央產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目國務院機關事務管理局管理的土地，主要是中央(zhngyng)在京企業(yè)使用。（二）軍產(chǎn)土地儲備和一級開發(fā)項目中國人民解放軍控制、使用，由總后勤部管理。7共四

4、十五頁第二節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目一、房地產(chǎn)項目開發(fā)項目的含義和類型(lixng)（一）房地產(chǎn)綜合開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事基礎設施建設、房屋開發(fā)，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。8共四十五頁（二）房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的類型物業(yè)類型：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)承擔責任：自主開發(fā)、合作開發(fā)（三）房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的含義從獲取土地到整個物業(yè)建設(jinsh)全過程實施管理的項目9共四十五頁二、住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目（一）普通商品住房項目建設部2005年33號文，面積不超過120平米，容積率大于1，價格在平均價格的1.2倍以內(nèi)(y ni)

5、的商品住房。（二）限價商品房項目限低價、限房價、限套型、限對象。房價比平均價格低20%；利潤率和管理費在10%和4%。比經(jīng)濟適用房貴，但比一般商品房便宜。10共四十五頁（三）經(jīng)濟適用房微利價格出售給中低收入者。保障性住房，經(jīng)濟性和適用性。（四）廉租房項目以租金補貼或者實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供。（五）別墅項目獨門獨戶(d mn d h)獨院，占地面積達，容積率非常低的住宅。獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅。11共四十五頁（六）旅游(lyu)住宅地產(chǎn)項目分布于旅游景區(qū)內(nèi)的住宅項目。或者遠離風景區(qū)，但是本身擁有一些主題類的旅游商業(yè)項目。12共四十五頁13 旅游地

6、產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。因為旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力。前幾年一度興旺的旅游地產(chǎn)，因大量的管理問題，經(jīng)營問題而遭受打擊后，至 2004 年才開始復蘇的狀況，旅游地產(chǎn)業(yè)非專業(yè)化的結果。實際上，旅游地產(chǎn)中發(fā)展最快的分時度假酒店，至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了將近一百多億美元的分時度假銷售額。從上海前沿集團與某全球著名酒店管理集團簽訂合作協(xié)議在中國全面發(fā)展度假產(chǎn)權酒店，天津泰達集團收購目前國內(nèi)最大的分時度

7、假公司的動態(tài)中均可以看到旅游地產(chǎn)熱潮的前期準備，已開始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的通過整合規(guī)劃設計、開發(fā)建設、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結合的一個全新產(chǎn)旅游地產(chǎn)項目。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個大類：旅游景點地產(chǎn)主要是指在風景旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動營造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間(kngjin)。旅游商務地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯(lián)空間。旅游度假地產(chǎn)主要是指為游客或度假者提供的直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關聯(lián)空間。旅游住宅地產(chǎn)主要是指與

8、旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物空間。而這四大類產(chǎn)品的開發(fā)與經(jīng)營，均需以下五個方面為依托：共四十五頁天生(tinshng)的資質旅游地產(chǎn)多在旅游風景區(qū)或運動、度假的勝地，基地附近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅游度假，這樣給項目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢。有的地方環(huán)境的價值特征可能很明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地方則比較微妙，如田園風光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實際上也就決定了旅游地產(chǎn)項目的特征，幾乎所有成功的旅游度假區(qū)都是保護和加強自然和社會環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。良好的題材旅游度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們此觀光游覽，進而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機。文化

9、和傳說有利于形成新的主題，易于創(chuàng)造好的故事來營造引人入勝的旅游娛樂項目，而且旅游地產(chǎn)還可利用這些文化傳說較高的知名度來促進項目的宣傳和推廣。目前，國內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，就是一定要做出文化來，一定要強調(diào)項目的文化底蘊，試圖以文化這張牌來提升項目的品味和檔次。這種出發(fā)點是好的但是對于旅游地產(chǎn)來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅游地產(chǎn)非常需要做主題性的東西，但是文化一定要做得很輕松、很吸引人。旅游地產(chǎn)畢竟不是歷史文化名城保護規(guī)劃或者考古復原項目，旅游地產(chǎn)里面文化傳說是可以發(fā)揮的不是特別強調(diào)真實性，而是強調(diào)趣味性。完善的規(guī)劃旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設施以及購物

10、、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)項目的用地可以是從未開發(fā)過，也可以是基礎設施完備的用地。國外曾總結出六種常見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項目都是位于較大的風景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因為相對于在基礎設施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個新區(qū)域無疑意味著要承擔更大的風險。持續(xù)的投資旅游地產(chǎn)的特點是用地范圍大，已有的自然景觀上需要擴展新的景觀，如建造高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設施。這種形式的開發(fā)費用非常高，需要開發(fā)者建設所有的服務設施并采用大規(guī)模營銷手段來宣傳產(chǎn)品。然而新開發(fā)區(qū)的土地費用一般會相對較低，旅

11、游地產(chǎn)開發(fā)建成以后持續(xù)創(chuàng)造價值的潛能會很大，問題在于從投資建設到獲得收益的過程會相對較長。14共四十五頁151傣鄉(xiāng)潤城共四十五頁162國信龍沐灣共四十五頁173杭州水榭(shuxi)山共四十五頁184 惠林溫泉(wnqun)共四十五頁195 廬山(l shn)西海共四十五頁206 麓山國際(guj)社區(qū)共四十五頁217 大理(d l)王宮共四十五頁228 那香山(xin shn)共四十五頁239 全球(qunqi)候鳥度假地共四十五頁三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目廣義定義：非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)(w y)。寫字樓、公寓、會議中心、商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所狹義定義：用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式。零售、餐飲

12、、娛樂、建身、休閑等經(jīng)營場所。 24共四十五頁（一）寫字樓房地產(chǎn)項目政府機構行政管理人員(rnyun)或企事業(yè)單位的職員辦理行政事務和從事業(yè)務活動的樓宇。寫字樓=辦公樓功能劃分：單純寫字樓、商住型寫字樓、綜合型寫字樓現(xiàn)代化程度分：非智能型寫字樓、智能型寫字樓等級分：甲級寫字樓【優(yōu)越位置、收益好、自然狀態(tài)好、物業(yè)管理完善】乙級寫字樓【位置良、收益略低、自然磨損、物業(yè)尚可】丙級寫字樓【年限長、功能有欠缺、租金較低】25共四十五頁（二）酒店式公寓 統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，提供家庭式居住布局和家居(jij)式服務。（三）旅游房地產(chǎn)時權酒店：消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒

13、店每年一定時間的居住權 產(chǎn)權酒店：擁有酒店的部分產(chǎn)權及每年一定的免費居住權養(yǎng)老酒店：購買產(chǎn)權委托管理直到退休自住高爾夫度假村：度假別墅時值度假酒店：消費者購買一定數(shù)量的分數(shù)，購買相應的使用權或產(chǎn)權（四）商業(yè)用房項目商場、臨街房、門面房、餐館、賓館等。26共四十五頁四、工業(yè)房地產(chǎn)項目 工業(yè)房地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(xngzh)的毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。重工業(yè)廠房閣樓式廠房現(xiàn)代單層標準廠房孵化器式廠房27共四十五頁（一）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式政府主導，創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠條件。招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目（二）主體企業(yè)引導模式某個產(chǎn)業(yè)領域具有強大的

14、綜合實力企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展并獲取更大利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(y )相對獨立的工業(yè)園區(qū)。通過土地出讓、項目租售，引進產(chǎn)業(yè)鏈相關企業(yè)。28共四十五頁（三）工業(yè)地產(chǎn)商模式 開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取(huq)工業(yè)項目用地后，進行用地范圍內(nèi)道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等各類用房的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目設施的經(jīng)營、管理。（四）綜合運作模式 上述各類模式綜合應用。29共四十五頁第三節(jié) 房地產(chǎn)轉讓項目一、房地產(chǎn)轉讓項目概況（一）含義房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。實質是房地產(chǎn)權屬發(fā)生

15、轉移變更。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓。主要(zhyo)形式是買賣和贈與。30共四十五頁（二）房地產(chǎn)轉讓項目的基本類型地面上有建筑物的轉讓和地面上無建筑物的轉讓出讓方式取得土地使用權和劃撥方式取得土地使用權有償轉讓和無償轉讓（三）房地產(chǎn)項目轉讓的政策規(guī)定(gudng)出讓：已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金或者完成投資總額的25%；劃撥：人民政府批準31共四十五頁32二、土地使用權轉讓項目（一）項目的基本特點必須是出讓土地使用權，前提是將劃撥土地使用權轉化為出讓土地使用權。符合(fh)各種規(guī)定總年限不變（二）轉讓的基本流程各地土地管理部門指定

16、。（三）發(fā)生的主要稅費營業(yè)稅5%；城市維護建設稅；教育費附加；印花稅；土地增值稅；契稅共四十五頁三、房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉讓項目(xingm) 房地產(chǎn)在產(chǎn)品階段轉讓項目，也稱為在建工程轉讓或者在建項目轉讓，一般是指已經(jīng)批準立項，取得完備的土地使用權證，并在土地上做了一定投資，完成了土地上的通平和勘探、設計等基礎工作，經(jīng)過報建批準，取得施工許可證，具備開工條件的建設工程項目。四、房地產(chǎn)產(chǎn)成品階段轉讓項目房地產(chǎn)產(chǎn)成品轉讓階段，是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設完成后，土地使用權證書和房屋所有權證書齊全的項目。33共四十五頁第四節(jié) 房地產(chǎn)項目定位一、房地產(chǎn)項目定位的含義（一）房地產(chǎn)項目定位的含義在房地產(chǎn)相關法律和城市

17、規(guī)劃的指導下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結合項目自身特有的其他制約(zhyu)因素，找到適合于項目的客戶群體，并在客戶群體消費特征的基礎上，進一步進行產(chǎn)品市場定位的過程。（二）房地產(chǎn)項目定位的重要性掌握變化態(tài)勢增加競爭優(yōu)勢完成營銷策略34共四十五頁二、房地產(chǎn)項目定位的原則符合城市規(guī)劃：宏觀微觀、長期短期協(xié)調(diào)發(fā)展：環(huán)境和資源的承載性符合市場需求：效益最大化：與企業(yè)(qy)發(fā)展戰(zhàn)略一致35共四十五頁三、房地產(chǎn)項目定位的流程與基本內(nèi)容（一）基本流程市場調(diào)查分析(fnx)土地條件分析和確定客戶群產(chǎn)品定位租售價格定位成本與費用測算預測租售收入和租售進度經(jīng)濟評價確定最后方案36共四十

18、五頁（二）項目定位的主要內(nèi)容確定開發(fā)理念：明確(mngqu)用途功能篩選目標客戶項目初步設計測算租售價格確定方案37共四十五頁四、房地產(chǎn)項目定位的方法（一）市場調(diào)研法1、市場調(diào)研的定義 為了實現(xiàn)目標而進行的信息(xnx)收集和數(shù)據(jù)分析。2、流程信息收集、調(diào)研分析。38共四十五頁（二）頭腦(tuno)風暴法1、含義盡可能激發(fā)創(chuàng)造性、產(chǎn)生盡可能多的設想和方法。2、原則不對其他人的意見提出批評和評價各抒己見，自由鳴放追求數(shù)量可以補充別人的想法39共四十五頁3、頭腦風暴法的基本程序確定議題(yt)會前準備確定人選：8-12人明確分工：主持人、記錄人規(guī)定紀律掌握時間：30-60分鐘，有效意見常在15分鐘左右出現(xiàn)40共四十五頁（三）經(jīng)驗分