天津某住宅小區(qū)項目可研報告_secret

1、PAGE PAGE 42天津*城項目可研報告項目環(huán)境概況1名稱、位置與環(huán)境 *家園（暫定名）位于天津市北辰區(qū)的西南側（見附圖一），是天津市政府2001年正式啟動開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個組成部分。天津市建委規(guī)劃處和天津市安居工程辦公室在1998年8月初即著手進行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細規(guī)劃的設計競賽工作，目前尚處于進一步完善的階段。“西橫堤居住區(qū)”位于天津市西北部，南側為天津市第二高教區(qū)，北側為規(guī)劃屈家店風景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積110公頃；其中丁

2、字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約16公頃作為天津市第四工人文化宮選址（見附圖一）。*家園居住小區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路（其中，劉家房子村 *地塊的28812.7平方米以及相鄰界外的11570.7平方米不屬于*家園居住小區(qū)地塊），占地面積23.38公頃（350.69畝）。玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號路區(qū)段的方位為北偏西 305136（南偏東305136）（見附圖二）。*家園居住小區(qū)南側隔南倉道、西側隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰，東側隔丁字沽三號路、北側隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。與*家園居住小區(qū)毗鄰的“

3、佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住區(qū)向北的延伸，“佳園里”地區(qū)始建于1998年，當時僅為佳園南里和佳園北里，最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶，經過近12年的擴建和發(fā)展，“佳園里”地區(qū)已經成為紅橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū)，這里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，所以這里是普通老百姓的居住地，成為這一地區(qū)的人文地理特征?！凹褕@里”地區(qū)經過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。在*家園居住小區(qū)的周邊，生活服務設施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學校三座

4、（佳園里小學、亞細亞小學、亞細亞中學）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的范圍內還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（咸陽醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院）、文化娛樂場所一座（夢園娛樂中心）、大型商場一座（裕華百貨商場）、高等學府三座（天津商學院、理工學院北院、河北工業(yè)大學）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個建筑面積為200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。*家園居住小區(qū)的東北方向約2公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產工藝所配備的凈化設施尚不十分完善，但是，東北風不 附圖三 天津市的風玫瑰圖是天津市的主

5、導風向（見附圖三的風玫瑰圖），因此北倉工業(yè)區(qū)對*家園居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯?！拔鳈M堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風景區(qū)，其南部邊界距*家園居住小區(qū)約1.5公里，該風景區(qū)的興建對天津市，特別是對本居住區(qū)的環(huán)境質量將是一筆濃墨重彩的亮點。2建設用地的獲得*家園居住小區(qū)24.54公頃地塊的中心地帶，原為天津市紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設置的一個垃圾堆積場，占地約5.66公頃，其余18.88公頃的地塊為與垃圾堆積場相毗鄰的村鎮(zhèn)所有（見附圖二）。從1998年年起，天津*置業(yè)有限公司與北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經過一系列的反復協(xié)商，于1999年6月份達成協(xié)議，北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的方式將

6、24.54公頃的土地出讓給天津*置業(yè)有限公司進行房地產項目開發(fā)。除地價外，天津*置業(yè)有限公司同時承擔垃圾撤場清運費、現(xiàn)場雜土清運費、土地復墾費以及現(xiàn)場土方平衡等費用。3市政配套設施現(xiàn)狀及規(guī)劃道路*家園居住小區(qū)四周，現(xiàn)有道路為東鄰的丁字沽三號路和南鄰的南倉道，規(guī)劃路為西鄰的桃江路和北鄰的玉泉東道（見附圖二）。丁字沽三號路為按規(guī)劃實施的現(xiàn)狀路，路寬43米，兩塊板結構，斷面為：4.515.5315.54.5。路中心線3米寬范圍，為地鐵一號線地面高架線的預留地，有關地鐵一號線的有關內容，參見附圖四。南倉道現(xiàn)狀為路寬7米，規(guī)劃南倉道為主干道，紅線寬50米，四塊板結構，橫斷面為461.5123121.56

7、4。桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬30米，一塊板結構，斷面為4224。規(guī)劃路中心樁的技術資料見表一，樁號的相對位置見附圖二。 規(guī)劃路中心樁坐標及規(guī)劃高程 表一樁號YX規(guī)劃高程41030192507.907307848.7054.8651230392961.266308095.9604.5641040193257.186307600.8294.4741030292757.171307431.6324.7441030492632.538307640.1674.90注：1規(guī)劃坐標值采用1990年天津市任意直角坐標系 2規(guī)劃高程采用1972年天津市大沽高程系，以1993年水準高程起算。*家園居

8、住小區(qū)的周圍，目前尚無規(guī)劃公交車的場、站設施，與本居住小區(qū)隔南倉道相望的“佳園里”居住區(qū)及其周圍現(xiàn)有的公交車設置為：34路：佳園里東北角（經本溪路、丁字沽一號路、京津公路、中 山路）37路：王莊中心公園（經三號路、西站、西南角、南市、勸業(yè)場）606路：佳寧里尖山溫泉小區(qū)（經三號路、北門、食品街、海光 寺、南京路、白樓、樂園、尖山）634路：瑞亨小區(qū)天津站（經三號路、芥園道、東北角、百貨大 樓、中心廣場）658路：瑞亨小區(qū)體院北（經商學院、三號路、河北大街、百貨 大樓、海光寺、八里臺、體院北）837路：雙環(huán)村中心公園（經商學院、三號路、西站、西南角、 南市、勸業(yè)場）962路：金苑公寓下瓦房（經佳

9、園南里、三號路、西站、北門、 南市、濱江道、白樓、下瓦房）規(guī)劃地鐵一號線沿丁字沽三號路中心線高架通過（見附圖四），規(guī)劃要求地鐵中心線兩側15米（車站段兩側各22米）范圍內不得新建建筑物，高架車站站臺控制用地范圍18020米，車站兩側各設一個出入口，每個出入口規(guī)劃占地400平方米。鑒于丁字沽三號路和南倉道均為規(guī)劃主干道，規(guī)劃要求*家園居住小區(qū)的主要出入口不應設置在南倉道和丁字沽三號路上，可設置在玉泉東道和桃江路上，確需設置時，只允許車輛右轉進出。給水工程管線該地區(qū)屬新開河水廠供水范圍，目前，在丁字沽三號路下埋設有一條600給水干管和兩條300配水管。根據天津市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住

10、區(qū)”規(guī)劃范圍內設一座自來水服務站，占地2000平方米。*家園居住小區(qū)的規(guī)劃水源由丁字沽三號路上600給水干管和南倉道上規(guī)劃800給水干管提供。根據規(guī)劃需要，在桃江路上規(guī)劃一條600給水干管和二條管徑分別為300、400配水管；在玉泉東道、南倉道上規(guī)劃二條管徑分別為300、400配水管。對于丁字沽三號路上現(xiàn)狀輸配水管，規(guī)劃與以保留（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。排水工程管線目前，在丁字沽三號路上有兩條8001200污水干管和兩條800雨水管，在南倉道上有一條1200楊咀罐站雨水出水管道。規(guī)劃排水采用雨污分流制。根據天津市城市總體規(guī)劃修編成果的排水專項規(guī)劃安排，丁字沽三號路以西收水范圍內的

11、雨水排入南倉道與外環(huán)線交口處規(guī)劃雨水泵站后入外環(huán)河，以東收水范圍內的雨水排入南倉道與北運河交口處規(guī)劃雨水泵站后入北運河（見附圖一），污水分別排入丁字沽三號路與北倉道交口處現(xiàn)狀污水泵站（規(guī)劃對該泵站進行擴建）和南倉道以南與丁字沽三號路以西規(guī)劃污水泵站。規(guī)劃保留丁字沽三號路現(xiàn)狀排水管道，因南倉道現(xiàn)狀雨水管道在規(guī)劃路分車島下，同時結合該地區(qū)排水規(guī)劃要求，規(guī)劃給予廢除。在桃江路、玉泉東道、南倉道兩側，分別規(guī)劃一條4001000污水管和一條6001500雨水管。*家園居住小區(qū)內排水排入以上管道內（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。熱力工程管線規(guī)劃熱源由區(qū)外西橫堤規(guī)劃鍋爐房提供，在南倉道、桃江路、玉泉

12、東道上均規(guī)劃了熱力管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。燃氣工程管線目前在丁字沽三號路上有一條500煤氣中壓管；在南倉道上有二條600煤氣中壓管。根據天津市城市總體規(guī)劃修編成果，規(guī)劃氣源采用天然氣，由現(xiàn)狀燃氣中壓管提供氣源。在桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃300煤氣中壓管和200煤氣低壓管（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。電力工程纜線目前，在丁字沽三號路上有二條10KV電力電纜；在南倉道上有一條35KV電力架空線。根據天津市城市總體規(guī)劃修編成果，*家園居住小區(qū)工程的規(guī)劃電源來自延吉道、勤儉道現(xiàn)狀220KV變電站。規(guī)劃將南倉道上現(xiàn)狀35KV電力架空線入地。在南倉道上規(guī)劃35KV、10KV電

13、力電纜及220KV電力電纜；在桃江路上規(guī)劃10KV電力電纜和35KV電力排管；在玉泉東道上規(guī)劃10KV電力電纜，保留丁字沽三號路現(xiàn)狀電力電纜（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。電訊工程纜線目前，在丁字沽三號路上有二條30孔通訊管道。根據天津市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內，設電話局一座，占地1200平方米。規(guī)劃在南倉道二側、玉泉東道、桃江路上分別規(guī)劃一條12孔通信管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。4.紅線外現(xiàn)有建筑及自然風貌*家園居住小區(qū)南側隔南倉道，西側隔桃園路與“佳園里”居住區(qū)毗鄰；北側隔玉泉東道，東側隔丁字沽三號路與規(guī)劃“西橫堤居住區(qū)”毗鄰，現(xiàn)狀為果園樹

14、林。鑒于“佳園里”居住區(qū)始建于10余年之前，限于當時的國民經濟條件和設計標準，該區(qū)域環(huán)境條件和工程單體的標準均相對較低，近幾年相繼完成的工程亦按安居工程的標準興建，“佳園里”居住區(qū)及其附近地域經10余家房地產商的開發(fā)，存量現(xiàn)房約計200萬平方米。二市場需求分析1國家房地產開發(fā)政策的分析按照黨的十一屆三中全會所制定的“一個中心，兩個基本點”基本方針，國家在農村的改革開放工作取得重大成績的基礎上，又將改革開放的工作在城市深入展開，到80年代中期，城市經濟體制的改革已經取得了突破性地進展，在基本建設的房地產開發(fā)領域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經全面形成，在全國各地由南向北地建立了第一批房地產

15、投資開發(fā)經營企業(yè)，與此同時，第一批商品住宅出現(xiàn)在全國的建筑市場上，這不僅是對我國40余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標志了市場經濟體制向計劃經濟體制的沖擊，解決困擾國民多年的住房短缺問題，開始進入了良性循環(huán)的軌道，國民的思想觀念在這個沖擊下，也發(fā)生了重大轉變。我國房地產開發(fā)這個新興行業(yè)的發(fā)展，走過了興起、發(fā)展、膨脹甚至出現(xiàn)泡沫、調整、又發(fā)展的道路，在1997年亞洲發(fā)生金融危機以后，我國采用適度緊縮的經濟政策，使國民經濟的發(fā)展順利地實現(xiàn)了“軟著陸”。近兩年，特別是在新世紀的第一年，國務院召開了全國整頓和規(guī)范市場經濟秩序工作會議，提出了“大力整頓和規(guī)范市場經濟秩序，為加快推進現(xiàn)代化建設創(chuàng)造良好

16、環(huán)境”的報告。會議指出，在經濟體制轉軌的過程中，市場經濟秩序出現(xiàn)某些混亂現(xiàn)象，有著復雜的經濟、社會和思想原因。整頓和規(guī)范市場經濟秩序，既要做好長期斗爭的思想準備，又要抓緊解決當前的實際問題；既要全面推進，又要突出重點；既要治標，又要治本。“十五”期間要切實抓好八個方面的工作，其中就包括以查處規(guī)避招標、假招標和轉包為重點，整頓和規(guī)范建筑市場的工作內容。天津市建委按照國務院的精神和市政府的同意也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議”，會上明確提出今年整頓建筑市場工作的重點是：堅決查處規(guī)避招標和在招標活動中弄虛作假的行為。嚴厲打擊轉包和違法分包行為。堅決糾正不按法定程序招投標的行為。

17、嚴厲懲處不執(zhí)行強制性技術標準，降低工程質量的行為。嚴肅整治勘察設計單位的違規(guī)行為。徹底糾正不執(zhí)行安全生產法規(guī)的各類行為。我們因此有理由相信，房地產開發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當促進國民經濟增長的一個重要力量。 從2001年2月15日召開的“天津市2001年住宅與房地產管理工作會議”獲悉，在第九個五年計劃期間，天津市房地產業(yè)突飛猛進，住宅建設快速發(fā)展，房地產業(yè)已成為拉動全市經濟增長的重要力量，在此期間，全市各建設單位、施工企業(yè)和各級建設管理部門，按照天津市委提出的“乘勢而上，開拓創(chuàng)新，全面上水平”的工作基調，創(chuàng)造性地開展工作，取得了顯著的成效，對拉動全市經濟增長作出了貢獻?！熬盼濉?/p>

18、期間，全市房地產開發(fā)累計完成投資518.9億元 其中住宅累計完成投資385.9億元 全市累計銷售商品住宅1624.0萬平方米 住宅二級市場成交 544.2萬平方米 其中私房成交 242.3萬平方米 公房置換 301.9萬平方米 全市出售自住公房1450.0萬平方米 全市住房自有率為49%在第十個五年計劃期間，天津市房地產業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產的支柱產業(yè)的作用，使房地產業(yè)及其所帶動的相關產業(yè)繼續(xù)成為促進國民經濟增長的重要因素?！笆濉逼陂g，天津市房地產業(yè)的發(fā)展目標確定為：全市房地產業(yè)完成投資850億元 其中住宅完成投資650億元 公建完成投資200億元房

19、地產業(yè)增加值以年均12%的速度增長。加快住宅建設步伐。新建住宅3000萬平方米，2005年底城市人均住宅建筑面積達到21.5平方米，人均住宅使用面積達到16.5平方米。建成一批具有濃郁天津地方特色，集旅游、文化、購物、休閑為一體的大型商業(yè)步行街和標志性公建項目，公建竣工面積600萬平方米。結合城市形象工程建設，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米。活躍房地產交易。完成商品住宅銷售2700萬平方米，公建銷售600萬平方米，住宅二級市場交易1100萬平方米。促進物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化。全市住宅物業(yè)管理覆蓋率達到50%，物業(yè)管理投標率達到50%以上。提高住宅產業(yè)化水平?！笆?/p>

20、五”末期，新型建筑體系住宅比重達到60% 新建住宅實現(xiàn)建筑節(jié)能達到50% 住宅配套率達到90%提高住宅建設的標準化、配套化、工業(yè)化和裝配化水平。初步建立城鎮(zhèn)住房新制度的框架。全面落實住房分配貨幣化政策，全市住房自有率達到60%，逐步提高住宅公積金繳存比例。推進房地產業(yè)信息化進程。完善和加速住宅小區(qū)和公建的智能化配套設施建設，以信息化提升房地產的水平和檔次。建成房地產信息系統(tǒng)，實現(xiàn)行業(yè)管理自動化。加快村鎮(zhèn)住宅建設。加快城市化進程，新建村鎮(zhèn)住宅1500萬平方米，人均建筑面積達到26平方米，建成一批現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)。為保證“十五”計劃制定的房地產業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)，天津市提出了2001年度的住宅建設和

21、房地產業(yè)發(fā)展的明確目標，目標確定：完成房地產投資160億元商品房施工面積1700萬平方米，其中住宅施工面積1500萬平方米?？⒐っ娣e650萬平方米，其中住宅竣工面積600萬平方米。加快試點小城鎮(zhèn)建設，新建村鎮(zhèn)住宅250萬平方米。結合城市景觀工程建設，改造重點地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。建設梅江生態(tài)居住區(qū)，該區(qū)新開工32萬平方米；開工建設一批精品示范小區(qū)，市內每個區(qū)開工建設一片20萬平方米以上的項目，廣泛采用先進技術，成為代表21世紀天津住宅新形象的標志性項目。商品房銷售600萬平方米，二級市場實現(xiàn)交易180萬平方米，出售公有住房200萬平方米，完成未登記房屋產權補登810萬平方米。完

22、成配套投資7億元。加快危改配套和甩漏項補建為重點的一批配套工程的實施；加快成片危改項目和西橫堤、雙林居住區(qū)配套工程建設。在招商引資擴大開放上尋求新的突破，擴大招商引次規(guī)模，引入國內外資金20億元。天津市建委為實現(xiàn)“十五”計劃目標和在“十五”第一年就有一個良好的開局，在市城建工作會議上提出了一系列的明確目標，這就為天津市房地產業(yè)的健康發(fā)展提供了保障和機遇。“十五”期間，天津市房地產業(yè)面臨新的發(fā)展機遇主要表現(xiàn)在：住宅仍然是我市的主要消費熱點之一，也是我市推動國民經濟增長點的主要因素之一。根據國際上的常規(guī)經驗，當一個國家的人均國民生產總值在10003000美元之間時，應該是解決民眾住房問題的關鍵時期

23、；我市2000年人均國民生產總值為2160美元，可以看出，這正是一個住宅建設加快發(fā)展和需求較旺的重要階段；從居住面積方面分析，國際經驗認為，人均居住住宅建筑面積在30平方米以下時，屬于住宅建設高速增長時期，統(tǒng)計資料顯示2000年年底，我市人均建筑面積占有為17平方米，與國際標準尚有較大的差距；再者，根據全市經濟和社會發(fā)展五年計劃，在“十五”期間我市GDP將保持年均10%以上的增長速度，隨著居民收入水平的逐步提高及恩格爾系數(shù)的不斷下降，居民在住宅消費方面的能力將穩(wěn)步上升，因此住宅將繼續(xù)成為我市的主要消費熱點之一。住房需求的主體，將逐漸由安置型需求向改善型需求過渡。根據1999年至2000年的抽樣

24、調查資料的分析，尚未購買住宅的家庭，理想的住房標準有建筑面積增大的趨勢，2000年的抽樣調查資料顯示，對每套60平方米以上面積的住宅需求已經達到77.9%的比例。商品房市場空間將更加拓寬。在我國加入WTO的工作完成之后，外資企業(yè)的涌入將帶來對寫字樓、高檔公寓、標準廠房和高檔商貿、服務等商品房和用于第三產業(yè)的各類公共建筑的更大需求。住宅的產業(yè)化水平將全面提高，優(yōu)勝劣汰的法則促使我市的房地產開發(fā)商以及建筑施工隊伍的管理水平和技術水平將進一步提高；今后五年，墻體材料改革將會有重大突破，圍繞推進新型建筑結構體系的開發(fā)、推廣和應用，我市在住房標準化、規(guī)范化等方面將加大力度，住房開發(fā)的標準化、智能化水平將

25、全面提高，節(jié)能、環(huán)保住宅將是今后房地產業(yè)發(fā)展的主要方向之一。我國加入WTO，將促使我市的房地產業(yè)與國際市場接軌，加入WTO將會加快天津市進入世界經濟一體化的進程，通過引進外資注入房地產開發(fā)領域，房地產業(yè)的融資渠道將呈現(xiàn)更大的多元化趨勢。2居住住宅開發(fā)現(xiàn)狀、需求趨勢及需求熱點的分析隨著天津市提出的用57年時間，基本完成全市危陋平房改造任務的提前實現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結束，按照天津市城建工作會議制定的計劃目標，“十五”期間，完成重點地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米，其中2001年度，結合城市景觀工程建設，改造重點地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結

26、束，意味著安居型住宅的集中需求將會明顯下降。存量現(xiàn)房的巨大數(shù)字體現(xiàn)了房地產的開發(fā)現(xiàn)狀和為今后的房地產開發(fā)提出了更高的要求。統(tǒng)觀近兩年民眾對待住房問題的觀念、收入水平、對居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，可以對居住住宅的需求趨勢和需求熱點作出如下判斷： 民眾對住宅的購買決策更加理性化，主要表現(xiàn)在： = 1 * GB3 購房者對房地產開發(fā)商的實力越來越看重。因為有實力的優(yōu)秀開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設計和單體設計，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質量，保證單體工程和配套工程的按質按時的實施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務。 = 2 * GB3 購房者對房地產產品的品牌效應越來越看重。因為有實力的優(yōu)秀開

27、發(fā)商才可能有長遠的眼光，才不會有意或無意地以犧牲消費的權益來換取公司的短期效益，才可能制定出開發(fā)公司自己的近期和長遠的發(fā)展規(guī)劃，其中當然包括樹立每個時期的過硬的產品品牌，優(yōu)秀的房地產產品的建成面世，不僅會帶來產品自身的良好的社會效益和經濟效益，對本公司今后的發(fā)展和今后開發(fā)的新的項目，顯然是一個舉足輕重的鋪墊。 = 3 * GB3 購房者對房地產產品的工程質量的關心越來越有針對性。由于房屋產品的價格對我國民眾來說顯得“十分巨大”，因此民眾對建筑工程專業(yè)的科普知識的學習，甚至是專業(yè)知識和法律知識的學習越來越下功夫，這是一個很好的發(fā)展趨勢，它既反映出了國民整體素質在不斷提高，同時又從一個側面促進了房

28、地產開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質量。 = 4 * GB3 購房者對與工程建設有關的人員組成越來越看重。購房者不僅對房地產開發(fā)商在進行了解和考察，甚至對工程設計單位和設計單位的項目主持人的有關情況都要問一問，對工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關情況也都要了解；對中國國民來說，這是一個多么大的進步！ 對安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢在減緩，對改善型 居住住宅的需求在逐步增加，主要表現(xiàn)在： = 1 * GB3 對戶室面積的需求在增大。據19992000年的調查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對每套60平方米以下的住宅需求的比例僅為22.1%。 = 2 * GB3 對戶型設計的要求提出

29、了越來越高的要求。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風要求等等專業(yè)性很強的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。 = 3 * GB3 對室內設備專業(yè)的設置，有的購房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多數(shù)購房者都明確地表達了對“容量”的關心。比如電氣專業(yè)的設置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設施的設計擺放位置會不會影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。 = 4 * GB3 對室外環(huán)境，購房者已發(fā)展到了“從遠到近，從大到小”地進行考察。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加關注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后

30、的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。 = 5 * GB3 購房者對小區(qū)配套設施和配套的內容提出了新的要求。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同時提出了對多媒體網絡、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費（遠程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務設備的配置。 = 6 * GB3 購房者對社區(qū)的人文環(huán)境和文化內涵越來越重視。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。 = 7 * GB3 購房者對入住后

31、的物業(yè)管理越來越關心。聘請哪個公司進行物業(yè)管理，這個公司有過哪些業(yè)績，收費額度大小等等問題，都曾被消費者提出。三項目規(guī)模開發(fā)的指導思想及工程建設規(guī)劃項目開發(fā)的指導思想*家園居住小區(qū)工程的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”。市場定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷售與租賃相結合的出讓方式。為取得房地產開發(fā)項目盡快投入使用的社會效益，以及投資少、回報快的經濟效益，在總體規(guī)劃中的組團分區(qū)及區(qū)內綜合配套管網的設計時，要考慮到分組團實施興建，在進行分期施工時，二期工程的施工，不能影響已投入使用的組團的各項使用功能的正常發(fā)揮。市政污水管網的設計（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖），為*家園

32、居住小區(qū)的區(qū)內排水管網的設計與實施提供了一個非常有利的條件，它可以使區(qū)內排水管網實施分區(qū)出口，這樣既可以減少區(qū)內管線長度、降低管徑、減小放坡埋深，又便于分組團安排施工和交工后的使用維護。工程建設規(guī)劃對工程規(guī)劃設計的基本要求按照*家園居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設計提出如下基本要求：a.規(guī)劃設計的主要技術指標在滿足“西橫堤居住區(qū)詳細規(guī)劃”基本要求的前提下，要達到容積率1.2，綠化率40%，并考慮設置一處不小于1.5萬平方米的集中景觀綠化區(qū)，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設置機動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結合，不

33、僅能解決部份高檔機動車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構造做法將給*家園居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。b.小區(qū)主入口按機動車與行人分離的原則設置，機動車主入口設在南倉道和玉泉東道一側，行人主入口設在三號路和桃江路一側。c.要使*家園居住小區(qū)成為一個園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分群、適當設置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境。總之，小區(qū)室外環(huán)境設計布局要求立意明確

34、，布局緊湊，有完整的設計意圖和藝術構思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。d.在小區(qū)內統(tǒng)一考慮泊車區(qū)位和行車主干道，樓間僅設置行人道路，機動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應適當考慮緊急情況下的疏散特征。e.*家園居住小區(qū)工程是房地產開發(fā)項目，因此在工程設計時必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。f.小區(qū)內綜合配套管網及設施的內容包括：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃氣、電力、電訊（市話網電訊、寬帶網絡電訊、

35、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務中心及商業(yè)配套設施。將市話網電訊及市話寬帶網絡電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內；保安服務采用系統(tǒng)聯(lián)網可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設在物管中心內，并執(zhí)行24小區(qū)服務制。在住宅樓道的管道井內，設置遠程抄表系統(tǒng)。g.小區(qū)集中供熱站負責提供采暖用熱水、生活用熱水及自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)內興建，區(qū)內室外綜合配套管網均在地下敷設。h.小區(qū)室外照明系統(tǒng)所采用的路燈、庭院燈

36、、園林燈、草坪燈等設備的選型要與整個園林綠化設計融為一體。在大型景觀綠地及組團中心綠地設置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。i.郵政信箱在各樓宇門處設置，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風格的單體裝飾構配件。j.小區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)及非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務性建筑主要設置在區(qū)內中心綠地及人行道附近。k.小區(qū)建筑按組團組合，單體建筑以南北朝向為主，可適當安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機、經久不衰。住宅采用平層、錯層、大落差錯層（底層設車庫）、躍層等多種形式設計，以適應不同的客戶需求。l.梯戶組合為一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶。m.層數(shù)：

37、多層為56層，按總住宅建筑面積的70%設置，小高層為911層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設置。n.住宅層高為2.8米。o.考慮到售、租的不同出讓方式，設計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機結合。p.戶室比與戶型面積： 一室戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為5070平方米 二室戶占總戶數(shù)的40%，建筑面積為70110平方米 三室戶占總戶數(shù)的25%，建筑面積為110200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設計）q.屋面采用四坡頂與私家獨立上人平臺相組合的構造形式，首層設獨立的私家花園，外窗均不設護欄。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉

38、的生活服務陽臺。r.樓宇入口設置對講門禁系統(tǒng)，戶內設可視對講話機，并設置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設終端插頭，市話寬帶網絡系統(tǒng)在廳、書房設終端插頭，在廳、臥設電視同軸電纜終端插頭。s.供電容量按設計規(guī)范要求做足夠的配置。t.采暖系統(tǒng)考慮取消外露式暖氣片及供熱管線的采暖構造作法?？刹捎玫匕宀膳墓┡绞剑O置設備管道豎井，各專業(yè)的遠程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住戶外設置。u.*家園居住小區(qū)工程的詳細規(guī)劃（初稿）見附圖五。相關的面積參數(shù)征地面積（見附圖二）。附圖二所示的劉房子村*地塊的28812.7平方米地塊及相鄰的界外11570.7平方米地塊，不在征

39、地范圍之內，征地總面積為233795.2平方米（350.69畝）紅線內面積（見附圖二）。路寬及相應的規(guī)劃退線要求 表二道路名稱規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號路43米15米14385.75平方米南倉道503514037.00桃園路301514576.49玉泉東道301513497.00按表二所列數(shù)據，紅線內面積為177298.96平方米（265.95畝）規(guī)劃區(qū)用地面積204610.95平方米（306.91畝）規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率1.2，按容積率為1.18計算，規(guī)劃總建筑面積為24.14萬平方米。注：*家園居住小區(qū)工程的“詳細規(guī)劃“的設計人所計算出的規(guī)劃

40、總建筑面積為23.92萬平方米，對于此計算數(shù)據與24.14萬平方米的正誤，待進一步校核。其它的相關數(shù)據，摘引于“詳細規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。用地平衡表 表二項目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積23.3居住區(qū)用地面積20.320.35100住宅用地12.613.2362.1公建用地2.932.5614.4道路用地1.581.387.8綠化用地3.192.6315.7經濟技術指標表 表三序號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬m223.922住宅總建筑面積萬m221.67其中多層住宅建筑面積萬m216.40高層住宅建筑面積萬m25.273公建總建筑面積萬m22.25(其中公益性公共設施建筑

41、面積)萬m21.024住宅平均層數(shù)層7.25住宅面積毛密度萬m2/ha1.076居住總戶數(shù)戶28907居住總人數(shù)人92488戶均人口人/戶3.29戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha455.5711容積率1.1812建筑密度%1613綠地率%36.214日照間距1:1.315機動停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780室外地面高程和雨水經流方向根據天津市城市總體規(guī)劃修編成果，*家園四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見附圖二和表一）在4.474.90米的范圍內變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在4.625.05米的范圍內變化。由上述數(shù)據看出，*家園居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東

42、南方向逐漸降低的走勢。據天津市勘察院1999年12月13日測繪的工號為C1999418的測圖，*家園居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項數(shù)據。*家園紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四方位自然地面高程丁字沽三號路西側沿線4.76 4.89 4.96 4.85南倉道北側沿線4.80 4.97 4.92 4.89桃江路東側沿線4.78 4.82 4.94 4.93玉泉東道南側沿線4.80 4.76據天津*置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農場一分場簽定的*家園居住小區(qū)工程現(xiàn)場的“場地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運土方地點，平整后的大沽高程為4.70米墊填土方地點，

43、平整后的大沽高程為4.60米清運垃圾地點，平整后的大沽高程為4.50米*家園居住小區(qū)各單體棟號0.00標高和室外地坪標高宜按區(qū)內由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為5.31米4.92米（比相鄰的路邊石高程約高出0.3米），區(qū)內道路的泛水坡度約為0.6。單體工程的結構形式及相應的地基處理方案*家園居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結構可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎按其座落位置的地基情況（見天津市地質工程勘察院工號為KC2001C09的“天津*

44、置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎及復合地基基礎的形式。小高層住宅的主體結構可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結構體系，保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜層面體系，基礎為沉管灌注樁基礎。綜合服務樓類型的公建可采用鋼框架結構、鋼筋混凝土樓面、保溫復合墻、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面、沉管灌注樁獨立基礎。托兒所類型的公建可采用保溫復合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網架聚苯乙烯水泥復合板斜屋面體系，基礎視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎或復合地基基礎的形式。四工程成本估算1土地出讓金、土方平衡費用及相關配套增容費用土地出讓金紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆

45、放場土地補償費86.518畝20萬元/畝=1730.36萬元北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補償費19.35畝16.3萬元/畝=315萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復墾費19.35畝1.2萬元/畝=23.22萬元北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補償費246.43畝16.3萬元/畝=4016萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復墾費246.431.2萬元/畝=295.72萬元土地出讓金總額為6061.36萬元土地復墾費總額為318.94萬元土方平衡費紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存垃圾清運費100萬元紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存雜土清運費86.518畝2萬元/畝173.04萬元天津警備區(qū)青光農場一分場清運環(huán)衛(wèi)局垃圾堆

46、放場以外的垃圾清運費45萬元。天津警備區(qū)青光農場一分場施工的土方平衡費55萬元。垃圾清除及土方平衡費總額為373.04萬元。據土方平衡施工合同的技術數(shù)據現(xiàn)場填墊平整后的平均高程為4.60米，擬定的設計室外地坪平均高程為5.15米。紅線內道路基本上不需再對自然地坪進行填、挖，而在平均高程4.6米的基礎上施工，完成后的路面高程即可達到大沽5.15米4.85米的設計高程。紅線內綠化面積（紅線內面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地坪上平均填墊0.2米后，再鋪墊0.3米耕植土即可達到平均5.15米的設計室外地坪標高。填墊土方量為12.32公頃0.2米=24640立方米基礎處理后，剩余的挖方

47、余土即可滿足現(xiàn)場土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再從場外購土。相關配套增容費用按天津市的相關規(guī)定，將相關配套增容費用估算額列于表五。表五相關配套增容費用名稱收費標準元/平方米計費面積金額通信基礎設施建設費623.92萬平方米燃氣基礎設施建設費2823.92供熱設施建設費40+17+10+25+2823.92非營業(yè)性公建配套費702.25市政基礎設施大配套費16521.67住宅電力配套工程費(600+21)元/千伏安239.250W電纜區(qū)供電工程貼費900元/千伏安239.250W自來水、燃氣增容費和燃氣民用住宅發(fā)展基金600元/立方米日3000戶0.61500元/立方米日3000戶0

48、.820元/平方米23.929元/平方米23.922區(qū)內配套工程費估算紅線內各專業(yè)配套工程費用估算額，列于表六表六專業(yè)名稱費用標準（元/平方米）估算金額（萬元）給水工程6.223.92萬平方米148.30排水工程（雨水、污水）24.023.92574.08熱力工程11.523.92275.08燃氣工程29.223.92698.46電力工程3.223.9276.54電訊工程（電視、電話、保安）21.623.92516.67道路工程61.03.13萬平方米190.74綠化工程82.57.41萬平方米611.33路燈工程78.0通郵工程18.53建安工程費估算 *家園居住小區(qū)單體工程建安工程費估算分

49、為三個類型，即多層（56層）磚混結構住宅、小高層（911層）框輕結構住宅和公建。各類型建筑的建安工程費估算額見表七。表七多層磚混結構住宅小高層框輕結構住宅公建2.25萬平方米投資成本費用總額投資成本費用總額投資成本費用總額施工前期費25元/m229元/m230元/m2建安工程費690843844小區(qū)配套和增容費391391410其它費用205216216 1.2萬平方米地下泊車車庫建安工程費估算額為： 土建工程結構費用1950萬元 設備工程配套費用 460萬元 總 計 2410萬元4售樓費及管理費估算銷售預算的擬定： PAGE 第 PAGE 67 頁 共 NUMPAGES 57 頁銷售現(xiàn)場計劃

50、現(xiàn)場售樓中心300萬售樓中心內外裝飾50萬路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標志100萬廣告計劃報紙廣告500萬電視廣告300萬網上廣告30萬載體廣告150萬雜志廣告30萬電視影片20萬宣傳促銷計劃樓書20萬海報 0.5元/本10萬5萬DM 1.5元/本10萬15萬消息稿發(fā)布5萬人際關系費用10萬多媒體制作50萬膠片2萬各種圖表制作1萬模型沙盤5萬各種促銷活動費用100萬不可預見費用10萬其他項目和約書（合同）20萬價目表 0.110萬1萬銷售訓練（培訓費用）2萬售樓處管理費（清潔、警衛(wèi)、水電雜費）20萬內業(yè)各項報表1萬銷控各項表1萬名牌、名片、服裝3萬人員薪資600元/月1241030萬人員提成250

51、萬不可預見費用20萬總計2050萬管理費用攤銷的估算我公司目前對*小區(qū)和*新城兩個運做項目進行了管理費用的分項計賬。*小區(qū)項目攤銷的管理費約計88.48元/平方米（其中貸款利息及手續(xù)費支付為22.21元/平方米）*新城項目攤銷的管理費約計76.66元/平方米（其中貸款利息及手續(xù)費支出為33.29元/平方米）。市建委主編的98天津房地產市場列錄的1997年多層商品住宅投資管理費攤銷的統(tǒng)計平均值為45元/平方米(利息為88元/平方米)99天津房地產市場列錄的1998年多層商品住宅投資管理費攤銷為40元/平方米（利息為77元/平方米）僅以管理費攤銷數(shù)額分析，我公司在管理經費支出方面處于天津市房地產開

52、發(fā)行業(yè)的平均偏上水平。*家園居住小區(qū)工程的管理費攤銷額度按120元/平方米估算，其總額為：120元/平方米23.92萬平方米=2870.40萬元5平方米樓面價的構成及數(shù)額估算平方米樓面價的構成成分為土地出讓金、土方平衡工程費、市政大配套費、施工前期費用、建安工程費、小區(qū)配套費和增容費、行政事業(yè)性收費、公司綜合管理費攤銷、貸款利息、不可預見費。*家園居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)額估算（見表八）表八項目金額（萬元）多層住宅平米成本價小高層住宅平米成本價土地出讓金6380.3土方平衡工程費373.04市政大配套費施工前期費用建安工程費小配套和增容費行政事業(yè)性收費公司管理費攤銷2870.40+

53、2050貸款利息不可預見費五營銷策略古今中外產品營銷的方法萬千，學說著作洋洋灑灑，究其真諦不外乎為“以產品質量為依托，以真誠服務為手段”。中國古代經濟發(fā)展史中提出的，從宋朝開始的商業(yè)經濟發(fā)展中，不論是名鋪店堂的商賈，還是市井攤群的小販，都深諳“人喊人可能三聲不理，貨喊人必定駐馬勒疆”的經商常言。我公司在制定營銷策略，研究營銷方法，采取營銷手段時，應該以提高全公司的總體管理水平為總前提，使“營銷業(yè)績的優(yōu)劣是每位員工工作成果的綜合反映”的觀點深入人心，才可以使營銷工作有更大的進步。這也是國內外所有企業(yè)對獲得“ISO國際質量管理體系認證”視為莫大榮譽的原因，也說明該企業(yè)具有保證其產品質量的系統(tǒng)的管理

54、機構和嚴格的運作程序。1*家園居住小區(qū)工程的銷售策略構想告知階段工地周邊搭建圍墻、售樓處以及POP等，引起過往人員注意。選擇一或二家津門和全國知名雜志為傳播媒體載文和企業(yè)廣告活動推廣逐步加強企業(yè)形象后推銷售本案印象，并引起社會大眾的好奇。選擇電臺、電視進行公司整體形象宣傳，樹立購買群體的信譽度，提高本案形象。選擇相關運輸載體進行廣告包裝，以車輛動性引起相關銷費群體注意。選擇相關網址，建立本案網絡、信息平臺提高臺案亮點。喚起購買都需求階段此階段承接上階段工作進度，先仍采用拉式策略，運用上述廣告媒體的宣傳，喚起目標客戶的關切和需求。選定定向目標客戶群體，采用DM宣傳手段，直接寄發(fā)本案各種進度訊息。

55、售樓處工作人員甄別目標客戶，擔當銷售解說本案賣點，進一步面對面直接攻南目標客戶。樓書海報擔當著目標客戶由售樓處到回家之后的本案項目的傳播媒介功能。利用現(xiàn)存網點平臺搭建本案銷售宣傳平臺充分利用網絡媒體轉發(fā)各種訊息。促成購買階段售樓工作人員集中前兩階段成果集中攻擊目標客戶本階段采用推式策略，采取主動出擊客戶形成定購熱潮。配合SP活動，再度刺激銷售高潮。配合開盤工作召開目標客戶與社會名流酒會，確定本案社會的格調進而提高社會知名度促成購買成交。利用網絡媒體平臺進行目標客戶攻南直接網上購買新概念，提高本案現(xiàn)代營銷的信息概念。2銷售計劃建議工地現(xiàn)場布置的建議任務：將整個工地現(xiàn)場依建筑設計風格配置給予參觀者

56、一目了然的感覺。構想：依本案小區(qū)現(xiàn)存設計方案，左邊搭建售樓中心和樣板間。在售樓中心門前建立一臨時噴泉以助長銷售聲勢。在售樓中心兩側建立停車場，劃好車位，適度布置一兩部名牌車效益，增大本案項目高級感。售樓中心入口處停車場處，分配兩名制服保安以喚起參觀者的虛榮感，并進而顯示社區(qū)氣派。其余空地滿植草皮外圍間植一定樹木與鮮花，使有余蔭滿園之感。高大的旗幟沿售樓中心兩旁設計，以旗幟飛揚聲勢浩大。圍墻與周邊戶外廣告適外擺放，但避免繁多以免降低本社區(qū)高級感。現(xiàn)場四周矗立風格獨特的路燈在入夜后有助于對目標客戶群體的吸引。售樓處的建議任務：增進客戶對購買標的物的認識進而引起其強烈的購買欲望。顯示本案項目的智能化

57、特點魅力增加客戶對本案的充分了解。動用現(xiàn)代媒體的多重功能，影響客戶對未來世紀生活的再次評估。構想：整個銷售接待中心根據本案建筑師設計的平面配置劃分功能，分為入口大廳，多媒體廳、樣板間、談判區(qū)、高商品館，售樓處內全實施微機管理建立背景音響隨時播放柔美而動聽的音樂。入口大廳大約應100平方米，中心放置本社區(qū)1：2000小區(qū)規(guī)劃大型沙盤，風格獨具的社區(qū)造型將是第一個視感焦點，尤其模型車部分配屬電動人、車不斷移動極具效果，簡潔明朗的現(xiàn)代設計高敞氣派的空間充分顯示本社區(qū)高水準、高格調的全智能的氣勢充分顯示投資者的不同凡響的鑒賞能力，大廳兩側為售樓人員接待處發(fā)入宣傳資料并引導客戶逐步進入談判區(qū)以加深參觀者

58、的好感。多媒體廳大約80平方米，此廳為智能化體現(xiàn)廳，本廳充分利用最現(xiàn)代化電教手段，引進三維立體（3D）實景展示系統(tǒng)加以現(xiàn)代多種媒體系統(tǒng)展現(xiàn)本案。 = 1 * GB3 *置業(yè)的各項目業(yè)績 = 2 * GB3 本案建筑設計的前衛(wèi)性及智能性 = 3 * GB3 本社區(qū)的細化說明及銷售人員親切簡明清晰的旁白均將引發(fā) 參觀者的極大好奇與興趣樣板間 = 1 * GB3 樣板間大小，平面配置均按原建筑設計房型而定。 = 2 * GB3 采用建材設備，均按本社區(qū)設計建材標準并均附帶簡牌說明。 = 3 * GB3 采用現(xiàn)代化家居設計運用大牌裝飾公司進行裝飾。 = 4 * GB3 采用最新流行家私進行實物布置。

59、= 5 * GB3 樣板間的完善功能將大大吸引參觀者流連，售樓人員的詳細 說明強烈刺激的購買欲望。談判廳 = 1 * GB3 談判廳將是本案項目銷售執(zhí)行的最后一站，也是最重要環(huán)節(jié)并達成銷售任務的落實之處。 = 2 * GB3 參觀客戶經由大廳、多媒體廳、樣板間后進入談判廳時滿腦 子已充滿本案項目印象，可以減少銷售人員對商品的再說明 的負擔。 = 3 * GB3 本談判廳設計將盡量擺脫一般柜臺式的距離感，而應采用面 對面談判的方式。 = 4 * GB3 談判空間進一定格式化分，利用空間在一定范圍內充分滿足， 客戶的私密性使客戶心情放松并感到受到尊重感覺。直接郵遞計劃的建議說明：本案成為本市較為前

60、衛(wèi)和獨一無二高價位項目，在目標顧客有選擇，因此本案特性如向被接受的方式皆將迥異一般房屋銷售。因此本DM的運用將在銷售策略里扮演表一個極重要的角色，尤其它將針對過濾后的名單目標，直接滲透并傳導項目各種訊息的傳送。構想：第一階段：將刊登有本案推廣廣告后的來電進行記錄并對相關的企業(yè)進行細化，選擇目標客戶4000名直接寄發(fā)，內附本案簡介一份。第二階段：再針對已發(fā)4000名客戶DM反饋信息及時調整宣傳制度，再度寄以本案各項宣傳信息VCD光盤一套，用富于煽動性的本案介紹再次加深了其對本案的注意與興趣。預測：本案執(zhí)行之后預測每20人有1人將有興趣洽談，通過邀請進入售樓處進行面對面談判再經過一談判之后每十人將