天津某住宅小區(qū)項(xiàng)目可研報告_secret

1、PAGE PAGE 42天津*城項(xiàng)目可研報告項(xiàng)目環(huán)境概況1名稱、位置與環(huán)境 *家園（暫定名）位于天津市北辰區(qū)的西南側(cè)（見附圖一），是天津市政府2001年正式啟動開發(fā)的“西橫堤居住區(qū)”的一個組成部分。天津市建委規(guī)劃處和天津市安居工程辦公室在1998年8月初即著手進(jìn)行了“西橫堤居住區(qū)”修建性詳細(xì)規(guī)劃的設(shè)計競賽工作，目前尚處于進(jìn)一步完善的階段?！拔鳈M堤居住區(qū)”位于天津市西北部，南側(cè)為天津市第二高教區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃屈家店風(fēng)景區(qū)（劉園苗圃及以北），該居住區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為北倉道，規(guī)劃路（丁字沽三號路與丁字沽一號路之間），玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路，總占地面積110公頃；其中丁

2、字沽三號路、規(guī)劃路、桃江路與北倉道圍合地塊占地約16公頃作為天津市第四工人文化宮選址（見附圖一）。*家園居住小區(qū)四至范圍，按順時針順序，周邊道路為玉泉東道，丁字沽三號路，南倉道，桃江路（其中，劉家房子村 *地塊的28812.7平方米以及相鄰界外的11570.7平方米不屬于*家園居住小區(qū)地塊），占地面積23.38公頃（350.69畝）。玉泉東道至南倉道之間的丁字沽三號路區(qū)段的方位為北偏西 305136（南偏東305136）（見附圖二）。*家園居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道、西側(cè)隔桃江路與已交付使用的“佳園里”居住區(qū)毗鄰，東側(cè)隔丁字沽三號路、北側(cè)隔玉泉東道與“西橫堤居住區(qū)”成為一體。與*家園居住小區(qū)毗鄰的“

3、佳園里”居住區(qū)所處的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住區(qū)向北的延伸，“佳園里”地區(qū)始建于1998年，當(dāng)時僅為佳園南里和佳園北里，最早的居民為老西北角地區(qū)的拆遷戶，經(jīng)過近12年的擴(kuò)建和發(fā)展，“佳園里”地區(qū)已經(jīng)成為紅橋區(qū)廣大拆遷居民的居住地區(qū)，這里的家庭一般都是普通收入的工薪階層，所以這里是普通老百姓的居住地，成為這一地區(qū)的人文地理特征。“佳園里”地區(qū)經(jīng)過10余年的發(fā)展，商業(yè)、零售業(yè)發(fā)展比較快，目前該地區(qū)的人氣比較旺。在*家園居住小區(qū)的周邊，生活服務(wù)設(shè)施有：小型超市三座（富老八超市、萬家利超市、百貨大樓超市）、大規(guī)模市場一座（佳園里市場）、早市一個（雙環(huán)村早市）、醫(yī)院一座（佳園醫(yī)院）、學(xué)校三座

4、（佳園里小學(xué)、亞細(xì)亞小學(xué)、亞細(xì)亞中學(xué)）、幼兒園二座（十九幼、二十一幼）、郵局一個。在“佳園里”所輻射的周邊兩公里半徑的范圍內(nèi)還有大型超市兩座（大榮丁字沽店、家樂北辰店）、醫(yī)院三座（咸陽醫(yī)院、紅橋醫(yī)院、紅十字會醫(yī)院）、文化娛樂場所一座（夢園娛樂中心）、大型商場一座（裕華百貨商場）、高等學(xué)府三座（天津商學(xué)院、理工學(xué)院北院、河北工業(yè)大學(xué)）。隨著“西橫堤居住區(qū)”的興建，該地區(qū)將成為一個建筑面積為200余萬平方米、配套齊全的大型居住社區(qū)。*家園居住小區(qū)的東北方向約2公里處，是北倉工業(yè)區(qū)，該區(qū)目前對造成大氣環(huán)境污染的生產(chǎn)工藝所配備的凈化設(shè)施尚不十分完善，但是，東北風(fēng)不 附圖三 天津市的風(fēng)玫瑰圖是天津市的主

5、導(dǎo)風(fēng)向（見附圖三的風(fēng)玫瑰圖），因此北倉工業(yè)區(qū)對*家園居住小區(qū)的大氣環(huán)境污染的影響并不明顯?！拔鳈M堤居住區(qū)”北部規(guī)劃中的屈家店風(fēng)景區(qū)，其南部邊界距*家園居住小區(qū)約1.5公里，該風(fēng)景區(qū)的興建對天津市，特別是對本居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量將是一筆濃墨重彩的亮點(diǎn)。2建設(shè)用地的獲得*家園居住小區(qū)24.54公頃地塊的中心地帶，原為天津市紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局在北辰區(qū)地域設(shè)置的一個垃圾堆積場，占地約5.66公頃，其余18.88公頃的地塊為與垃圾堆積場相毗鄰的村鎮(zhèn)所有（見附圖二）。從1998年年起，天津*置業(yè)有限公司與北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局經(jīng)過一系列的反復(fù)協(xié)商，于1999年6月份達(dá)成協(xié)議，北辰區(qū)政府和紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局以出讓的方式將

6、24.54公頃的土地出讓給天津*置業(yè)有限公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。除地價外，天津*置業(yè)有限公司同時承擔(dān)垃圾撤場清運(yùn)費(fèi)、現(xiàn)場雜土清運(yùn)費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)以及現(xiàn)場土方平衡等費(fèi)用。3市政配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃道路*家園居住小區(qū)四周，現(xiàn)有道路為東鄰的丁字沽三號路和南鄰的南倉道，規(guī)劃路為西鄰的桃江路和北鄰的玉泉東道（見附圖二）。丁字沽三號路為按規(guī)劃實(shí)施的現(xiàn)狀路，路寬43米，兩塊板結(jié)構(gòu)，斷面為：4.515.5315.54.5。路中心線3米寬范圍，為地鐵一號線地面高架線的預(yù)留地，有關(guān)地鐵一號線的有關(guān)內(nèi)容，參見附圖四。南倉道現(xiàn)狀為路寬7米，規(guī)劃南倉道為主干道，紅線寬50米，四塊板結(jié)構(gòu)，橫斷面為461.5123121.56

7、4。桃江路和玉泉東道均為規(guī)劃次干道，紅線寬30米，一塊板結(jié)構(gòu)，斷面為4224。規(guī)劃路中心樁的技術(shù)資料見表一，樁號的相對位置見附圖二。 規(guī)劃路中心樁坐標(biāo)及規(guī)劃高程 表一樁號YX規(guī)劃高程41030192507.907307848.7054.8651230392961.266308095.9604.5641040193257.186307600.8294.4741030292757.171307431.6324.7441030492632.538307640.1674.90注：1規(guī)劃坐標(biāo)值采用1990年天津市任意直角坐標(biāo)系 2規(guī)劃高程采用1972年天津市大沽高程系，以1993年水準(zhǔn)高程起算。*家園居

8、住小區(qū)的周圍，目前尚無規(guī)劃公交車的場、站設(shè)施，與本居住小區(qū)隔南倉道相望的“佳園里”居住區(qū)及其周圍現(xiàn)有的公交車設(shè)置為：34路：佳園里東北角（經(jīng)本溪路、丁字沽一號路、京津公路、中 山路）37路：王莊中心公園（經(jīng)三號路、西站、西南角、南市、勸業(yè)場）606路：佳寧里尖山溫泉小區(qū)（經(jīng)三號路、北門、食品街、海光 寺、南京路、白樓、樂園、尖山）634路：瑞亨小區(qū)天津站（經(jīng)三號路、芥園道、東北角、百貨大 樓、中心廣場）658路：瑞亨小區(qū)體院北（經(jīng)商學(xué)院、三號路、河北大街、百貨 大樓、海光寺、八里臺、體院北）837路：雙環(huán)村中心公園（經(jīng)商學(xué)院、三號路、西站、西南角、 南市、勸業(yè)場）962路：金苑公寓下瓦房（經(jīng)佳

9、園南里、三號路、西站、北門、 南市、濱江道、白樓、下瓦房）規(guī)劃地鐵一號線沿丁字沽三號路中心線高架通過（見附圖四），規(guī)劃要求地鐵中心線兩側(cè)15米（車站段兩側(cè)各22米）范圍內(nèi)不得新建建筑物，高架車站站臺控制用地范圍18020米，車站兩側(cè)各設(shè)一個出入口，每個出入口規(guī)劃占地400平方米。鑒于丁字沽三號路和南倉道均為規(guī)劃主干道，規(guī)劃要求*家園居住小區(qū)的主要出入口不應(yīng)設(shè)置在南倉道和丁字沽三號路上，可設(shè)置在玉泉東道和桃江路上，確需設(shè)置時，只允許車輛右轉(zhuǎn)進(jìn)出。給水工程管線該地區(qū)屬新開河水廠供水范圍，目前，在丁字沽三號路下埋設(shè)有一條600給水干管和兩條300配水管。根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住

10、區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)一座自來水服務(wù)站，占地2000平方米。*家園居住小區(qū)的規(guī)劃水源由丁字沽三號路上600給水干管和南倉道上規(guī)劃800給水干管提供。根據(jù)規(guī)劃需要，在桃江路上規(guī)劃一條600給水干管和二條管徑分別為300、400配水管；在玉泉東道、南倉道上規(guī)劃二條管徑分別為300、400配水管。對于丁字沽三號路上現(xiàn)狀輸配水管，規(guī)劃與以保留（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。排水工程管線目前，在丁字沽三號路上有兩條8001200污水干管和兩條800雨水管，在南倉道上有一條1200楊咀罐站雨水出水管道。規(guī)劃排水采用雨污分流制。根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果的排水專項(xiàng)規(guī)劃安排，丁字沽三號路以西收水范圍內(nèi)的

11、雨水排入南倉道與外環(huán)線交口處規(guī)劃雨水泵站后入外環(huán)河，以東收水范圍內(nèi)的雨水排入南倉道與北運(yùn)河交口處規(guī)劃雨水泵站后入北運(yùn)河（見附圖一），污水分別排入丁字沽三號路與北倉道交口處現(xiàn)狀污水泵站（規(guī)劃對該泵站進(jìn)行擴(kuò)建）和南倉道以南與丁字沽三號路以西規(guī)劃污水泵站。規(guī)劃保留丁字沽三號路現(xiàn)狀排水管道，因南倉道現(xiàn)狀雨水管道在規(guī)劃路分車島下，同時結(jié)合該地區(qū)排水規(guī)劃要求，規(guī)劃給予廢除。在桃江路、玉泉東道、南倉道兩側(cè)，分別規(guī)劃一條4001000污水管和一條6001500雨水管。*家園居住小區(qū)內(nèi)排水排入以上管道內(nèi)（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。熱力工程管線規(guī)劃熱源由區(qū)外西橫堤規(guī)劃鍋爐房提供，在南倉道、桃江路、玉泉

12、東道上均規(guī)劃了熱力管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。燃?xì)夤こ坦芫€目前在丁字沽三號路上有一條500煤氣中壓管；在南倉道上有二條600煤氣中壓管。根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果，規(guī)劃氣源采用天然氣，由現(xiàn)狀燃?xì)庵袎汗芴峁庠?。在桃江路、玉泉東道上均規(guī)劃300煤氣中壓管和200煤氣低壓管（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。電力工程纜線目前，在丁字沽三號路上有二條10KV電力電纜；在南倉道上有一條35KV電力架空線。根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果，*家園居住小區(qū)工程的規(guī)劃電源來自延吉道、勤儉道現(xiàn)狀220KV變電站。規(guī)劃將南倉道上現(xiàn)狀35KV電力架空線入地。在南倉道上規(guī)劃35KV、10KV電

13、力電纜及220KV電力電纜；在桃江路上規(guī)劃10KV電力電纜和35KV電力排管；在玉泉東道上規(guī)劃10KV電力電纜，保留丁字沽三號路現(xiàn)狀電力電纜（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。電訊工程纜線目前，在丁字沽三號路上有二條30孔通訊管道。根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果，在“西橫堤居住區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)，設(shè)電話局一座，占地1200平方米。規(guī)劃在南倉道二側(cè)、玉泉東道、桃江路上分別規(guī)劃一條12孔通信管道（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖）。4.紅線外現(xiàn)有建筑及自然風(fēng)貌*家園居住小區(qū)南側(cè)隔南倉道，西側(cè)隔桃園路與“佳園里”居住區(qū)毗鄰；北側(cè)隔玉泉東道，東側(cè)隔丁字沽三號路與規(guī)劃“西橫堤居住區(qū)”毗鄰，現(xiàn)狀為果園樹

14、林。鑒于“佳園里”居住區(qū)始建于10余年之前，限于當(dāng)時的國民經(jīng)濟(jì)條件和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域環(huán)境條件和工程單體的標(biāo)準(zhǔn)均相對較低，近幾年相繼完成的工程亦按安居工程的標(biāo)準(zhǔn)興建，“佳園里”居住區(qū)及其附近地域經(jīng)10余家房地產(chǎn)商的開發(fā)，存量現(xiàn)房約計200萬平方米。二市場需求分析1國家房地產(chǎn)開發(fā)政策的分析按照黨的十一屆三中全會所制定的“一個中心，兩個基本點(diǎn)”基本方針，國家在農(nóng)村的改革開放工作取得重大成績的基礎(chǔ)上，又將改革開放的工作在城市深入展開，到80年代中期，城市經(jīng)濟(jì)體制的改革已經(jīng)取得了突破性地進(jìn)展，在基本建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，土地的有償使用和住宅商品化的理論已經(jīng)全面形成，在全國各地由南向北地建立了第一批房地產(chǎn)

15、投資開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，與此同時，第一批商品住宅出現(xiàn)在全國的建筑市場上，這不僅是對我國40余年的住房分配體制的沖擊，更重要的是標(biāo)志了市場經(jīng)濟(jì)體制向計劃經(jīng)濟(jì)體制的沖擊，解決困擾國民多年的住房短缺問題，開始進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道，國民的思想觀念在這個沖擊下，也發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。我國房地產(chǎn)開發(fā)這個新興行業(yè)的發(fā)展，走過了興起、發(fā)展、膨脹甚至出現(xiàn)泡沫、調(diào)整、又發(fā)展的道路，在1997年亞洲發(fā)生金融危機(jī)以后，我國采用適度緊縮的經(jīng)濟(jì)政策，使國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展順利地實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。近兩年，特別是在新世紀(jì)的第一年，國務(wù)院召開了全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序工作會議，提出了“大力整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，為加快推進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造良好

16、環(huán)境”的報告。會議指出，在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，市場經(jīng)濟(jì)秩序出現(xiàn)某些混亂現(xiàn)象，有著復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、社會和思想原因。整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序，既要做好長期斗爭的思想準(zhǔn)備，又要抓緊解決當(dāng)前的實(shí)際問題；既要全面推進(jìn)，又要突出重點(diǎn)；既要治標(biāo)，又要治本?！笆濉逼陂g要切實(shí)抓好八個方面的工作，其中就包括以查處規(guī)避招標(biāo)、假招標(biāo)和轉(zhuǎn)包為重點(diǎn)，整頓和規(guī)范建筑市場的工作內(nèi)容。天津市建委按照國務(wù)院的精神和市政府的同意也召開了“全市整頓和規(guī)范建筑市場秩序暨城建系統(tǒng)安全會議”，會上明確提出今年整頓建筑市場工作的重點(diǎn)是：堅決查處規(guī)避招標(biāo)和在招標(biāo)活動中弄虛作假的行為。嚴(yán)厲打擊轉(zhuǎn)包和違法分包行為。堅決糾正不按法定程序招投標(biāo)的行為。

17、嚴(yán)厲懲處不執(zhí)行強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量的行為。嚴(yán)肅整治勘察設(shè)計單位的違規(guī)行為。徹底糾正不執(zhí)行安全生產(chǎn)法規(guī)的各類行為。我們因此有理由相信，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必將更加健康和蓬勃地發(fā)展和更好的充當(dāng)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的一個重要力量。 從2001年2月15日召開的“天津市2001年住宅與房地產(chǎn)管理工作會議”獲悉，在第九個五年計劃期間，天津市房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)，住宅建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動全市經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，在此期間，全市各建設(shè)單位、施工企業(yè)和各級建設(shè)管理部門，按照天津市委提出的“乘勢而上，開拓創(chuàng)新，全面上水平”的工作基調(diào)，創(chuàng)造性地開展工作，取得了顯著的成效，對拉動全市經(jīng)濟(jì)增長作出了貢獻(xiàn)?！熬盼濉?/p>

18、期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資518.9億元 其中住宅累計完成投資385.9億元 全市累計銷售商品住宅1624.0萬平方米 住宅二級市場成交 544.2萬平方米 其中私房成交 242.3萬平方米 公房置換 301.9萬平方米 全市出售自住公房1450.0萬平方米 全市住房自有率為49%在第十個五年計劃期間，天津市房地產(chǎn)業(yè)將著眼于大幅度提高群眾的居住水平，改善城市居住環(huán)境，發(fā)揮房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的作用，使房地產(chǎn)業(yè)及其所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。“十五”期間，天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)確定為：全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資850億元 其中住宅完成投資650億元 公建完成投資200億元房

19、地產(chǎn)業(yè)增加值以年均12%的速度增長。加快住宅建設(shè)步伐。新建住宅3000萬平方米，2005年底城市人均住宅建筑面積達(dá)到21.5平方米，人均住宅使用面積達(dá)到16.5平方米。建成一批具有濃郁天津地方特色，集旅游、文化、購物、休閑為一體的大型商業(yè)步行街和標(biāo)志性公建項(xiàng)目，公建竣工面積600萬平方米。結(jié)合城市形象工程建設(shè)，完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米。活躍房地產(chǎn)交易。完成商品住宅銷售2700萬平方米，公建銷售600萬平方米，住宅二級市場交易1100萬平方米。促進(jìn)物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、社會化。全市住宅物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到50%，物業(yè)管理投標(biāo)率達(dá)到50%以上。提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平?！笆?/p>

20、五”末期，新型建筑體系住宅比重達(dá)到60% 新建住宅實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能達(dá)到50% 住宅配套率達(dá)到90%提高住宅建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化、配套化、工業(yè)化和裝配化水平。初步建立城鎮(zhèn)住房新制度的框架。全面落實(shí)住房分配貨幣化政策，全市住房自有率達(dá)到60%，逐步提高住宅公積金繳存比例。推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)信息化進(jìn)程。完善和加速住宅小區(qū)和公建的智能化配套設(shè)施建設(shè)，以信息化提升房地產(chǎn)的水平和檔次。建成房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)管理自動化。加快村鎮(zhèn)住宅建設(shè)。加快城市化進(jìn)程，新建村鎮(zhèn)住宅1500萬平方米，人均建筑面積達(dá)到26平方米，建成一批現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)。為保證“十五”計劃制定的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，天津市提出了2001年度的住宅建設(shè)和

21、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的明確目標(biāo)，目標(biāo)確定：完成房地產(chǎn)投資160億元商品房施工面積1700萬平方米，其中住宅施工面積1500萬平方米?？⒐っ娣e650萬平方米，其中住宅竣工面積600萬平方米。加快試點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，新建村鎮(zhèn)住宅250萬平方米。結(jié)合城市景觀工程建設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。建設(shè)梅江生態(tài)居住區(qū)，該區(qū)新開工32萬平方米；開工建設(shè)一批精品示范小區(qū)，市內(nèi)每個區(qū)開工建設(shè)一片20萬平方米以上的項(xiàng)目，廣泛采用先進(jìn)技術(shù)，成為代表21世紀(jì)天津住宅新形象的標(biāo)志性項(xiàng)目。商品房銷售600萬平方米，二級市場實(shí)現(xiàn)交易180萬平方米，出售公有住房200萬平方米，完成未登記房屋產(chǎn)權(quán)補(bǔ)登810萬平方米。完

22、成配套投資7億元。加快危改配套和甩漏項(xiàng)補(bǔ)建為重點(diǎn)的一批配套工程的實(shí)施；加快成片危改項(xiàng)目和西橫堤、雙林居住區(qū)配套工程建設(shè)。在招商引資擴(kuò)大開放上尋求新的突破，擴(kuò)大招商引次規(guī)模，引入國內(nèi)外資金20億元。天津市建委為實(shí)現(xiàn)“十五”計劃目標(biāo)和在“十五”第一年就有一個良好的開局，在市城建工作會議上提出了一系列的明確目標(biāo)，這就為天津市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了保障和機(jī)遇?！笆濉逼陂g，天津市房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇主要表現(xiàn)在：住宅仍然是我市的主要消費(fèi)熱點(diǎn)之一，也是我市推動國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的主要因素之一。根據(jù)國際上的常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個國家的人均國民生產(chǎn)總值在10003000美元之間時，應(yīng)該是解決民眾住房問題的關(guān)鍵時期

23、；我市2000年人均國民生產(chǎn)總值為2160美元，可以看出，這正是一個住宅建設(shè)加快發(fā)展和需求較旺的重要階段；從居住面積方面分析，國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，人均居住住宅建筑面積在30平方米以下時，屬于住宅建設(shè)高速增長時期，統(tǒng)計資料顯示2000年年底，我市人均建筑面積占有為17平方米，與國際標(biāo)準(zhǔn)尚有較大的差距；再者，根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展五年計劃，在“十五”期間我市GDP將保持年均10%以上的增長速度，隨著居民收入水平的逐步提高及恩格爾系數(shù)的不斷下降，居民在住宅消費(fèi)方面的能力將穩(wěn)步上升，因此住宅將繼續(xù)成為我市的主要消費(fèi)熱點(diǎn)之一。住房需求的主體，將逐漸由安置型需求向改善型需求過渡。根據(jù)1999年至2000年的抽樣

24、調(diào)查資料的分析，尚未購買住宅的家庭，理想的住房標(biāo)準(zhǔn)有建筑面積增大的趨勢，2000年的抽樣調(diào)查資料顯示，對每套60平方米以上面積的住宅需求已經(jīng)達(dá)到77.9%的比例。商品房市場空間將更加拓寬。在我國加入WTO的工作完成之后，外資企業(yè)的涌入將帶來對寫字樓、高檔公寓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和高檔商貿(mào)、服務(wù)等商品房和用于第三產(chǎn)業(yè)的各類公共建筑的更大需求。住宅的產(chǎn)業(yè)化水平將全面提高，優(yōu)勝劣汰的法則促使我市的房地產(chǎn)開發(fā)商以及建筑施工隊(duì)伍的管理水平和技術(shù)水平將進(jìn)一步提高；今后五年，墻體材料改革將會有重大突破，圍繞推進(jìn)新型建筑結(jié)構(gòu)體系的開發(fā)、推廣和應(yīng)用，我市在住房標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化等方面將加大力度，住房開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化、智能化水平將

25、全面提高，節(jié)能、環(huán)保住宅將是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向之一。我國加入WTO，將促使我市的房地產(chǎn)業(yè)與國際市場接軌，加入WTO將會加快天津市進(jìn)入世界經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，通過引進(jìn)外資注入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道將呈現(xiàn)更大的多元化趨勢。2居住住宅開發(fā)現(xiàn)狀、需求趨勢及需求熱點(diǎn)的分析隨著天津市提出的用57年時間，基本完成全市危陋平房改造任務(wù)的提前實(shí)現(xiàn)，大規(guī)模的拆遷工作趨于結(jié)束，按照天津市城建工作會議制定的計劃目標(biāo)，“十五”期間，完成重點(diǎn)地區(qū)的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300萬平方米，其中2001年度，結(jié)合城市景觀工程建設(shè)，改造重點(diǎn)地區(qū)危陋房屋，完成拆遷100萬平方米。大規(guī)模危陋房屋拆遷工作的基本結(jié)

26、束，意味著安居型住宅的集中需求將會明顯下降。存量現(xiàn)房的巨大數(shù)字體現(xiàn)了房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀和為今后的房地產(chǎn)開發(fā)提出了更高的要求。統(tǒng)觀近兩年民眾對待住房問題的觀念、收入水平、對居住環(huán)境和房型的要求等方面的表現(xiàn)，可以對居住住宅的需求趨勢和需求熱點(diǎn)作出如下判斷： 民眾對住宅的購買決策更加理性化，主要表現(xiàn)在： = 1 * GB3 購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力越來越看重。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開發(fā)商才能組織出優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計和單體設(shè)計，才能組織管理出優(yōu)秀的施工質(zhì)量，保證單體工程和配套工程的按質(zhì)按時的實(shí)施，才能組織好完善的物業(yè)管理和售后服務(wù)。 = 2 * GB3 購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌效應(yīng)越來越看重。因?yàn)橛袑?shí)力的優(yōu)秀開

27、發(fā)商才可能有長遠(yuǎn)的眼光，才不會有意或無意地以犧牲消費(fèi)的權(quán)益來換取公司的短期效益，才可能制定出開發(fā)公司自己的近期和長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，其中當(dāng)然包括樹立每個時期的過硬的產(chǎn)品品牌，優(yōu)秀的房地產(chǎn)產(chǎn)品的建成面世，不僅會帶來產(chǎn)品自身的良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，對本公司今后的發(fā)展和今后開發(fā)的新的項(xiàng)目，顯然是一個舉足輕重的鋪墊。 = 3 * GB3 購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程質(zhì)量的關(guān)心越來越有針對性。由于房屋產(chǎn)品的價格對我國民眾來說顯得“十分巨大”，因此民眾對建筑工程專業(yè)的科普知識的學(xué)習(xí)，甚至是專業(yè)知識和法律知識的學(xué)習(xí)越來越下功夫，這是一個很好的發(fā)展趨勢，它既反映出了國民整體素質(zhì)在不斷提高，同時又從一個側(cè)面促進(jìn)了房

28、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷提高自身的管理水平和工程質(zhì)量。 = 4 * GB3 購房者對與工程建設(shè)有關(guān)的人員組成越來越看重。購房者不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行了解和考察，甚至對工程設(shè)計單位和設(shè)計單位的項(xiàng)目主持人的有關(guān)情況都要問一問，對工程監(jiān)理和工程總包、分包的單位的有關(guān)情況也都要了解；對中國國民來說，這是一個多么大的進(jìn)步！ 對安居型居住住宅的需求量急劇增加的趨勢在減緩，對改善型 居住住宅的需求在逐步增加，主要表現(xiàn)在： = 1 * GB3 對戶室面積的需求在增大。據(jù)19992000年的調(diào)查資料顯示，尚未購買住宅的家庭，對每套60平方米以下的住宅需求的比例僅為22.1%。 = 2 * GB3 對戶型設(shè)計的要求提出

29、了越來越高的要求。更加合理的功能分區(qū)和交通聯(lián)系，更加合理的光照和通風(fēng)要求等等專業(yè)性很強(qiáng)的問題，常常被購房客戶擺在重要的挑選條件之中。 = 3 * GB3 對室內(nèi)設(shè)備專業(yè)的設(shè)置，有的購房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多數(shù)購房者都明確地表達(dá)了對“容量”的關(guān)心。比如電氣專業(yè)的設(shè)置、容許客戶使用總功率為多大的家用電器、采暖設(shè)施的設(shè)計擺放位置會不會影響裝修效果、衛(wèi)生間和廚房的管道走向是否便于使用和維修等等。 = 4 * GB3 對室外環(huán)境，購房者已發(fā)展到了“從遠(yuǎn)到近，從大到小”地進(jìn)行考察。隨著人們購房理念的日趨成熟，購房時人們更加關(guān)注房屋的周邊環(huán)境，從粗略注意社區(qū)環(huán)境，發(fā)展到了首先注意中意房型的房前屋后

30、的環(huán)境怎么樣，然后再了解自己擬購的樓左樓右的環(huán)境怎么樣，最后才是考察組團(tuán)周圍和小區(qū)整體的環(huán)境怎么樣。 = 5 * GB3 購房者對小區(qū)配套設(shè)施和配套的內(nèi)容提出了新的要求。不僅要求水、暖、電、路、綠化等專業(yè)齊全到位，同時提出了對多媒體網(wǎng)絡(luò)、電子保安系統(tǒng)、非入戶查表收費(fèi)（遠(yuǎn)程抄表）系統(tǒng)、緊急呼叫服務(wù)系統(tǒng)、院區(qū)中心綠地的背景音樂系統(tǒng)等等所謂的“智能化”服務(wù)設(shè)備的配置。 = 6 * GB3 購房者對社區(qū)的人文環(huán)境和文化內(nèi)涵越來越重視。表現(xiàn)出既考慮到成年人的生活環(huán)境，又著眼于子女的成長，中華民族自古就有“孟母三遷”的感人故事，同時也流傳著“物以類聚，人以群分”的說法。 = 7 * GB3 購房者對入住后

31、的物業(yè)管理越來越關(guān)心。聘請哪個公司進(jìn)行物業(yè)管理，這個公司有過哪些業(yè)績，收費(fèi)額度大小等等問題，都曾被消費(fèi)者提出。三項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)的指導(dǎo)思想及工程建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)的指導(dǎo)思想*家園居住小區(qū)工程的開發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”。市場定位為中等收入及部分中偏下收入的民眾，采用銷售與租賃相結(jié)合的出讓方式。為取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡快投入使用的社會效益，以及投資少、回報快的經(jīng)濟(jì)效益，在總體規(guī)劃中的組團(tuán)分區(qū)及區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)的設(shè)計時，要考慮到分組團(tuán)實(shí)施興建，在進(jìn)行分期施工時，二期工程的施工，不能影響已投入使用的組團(tuán)的各項(xiàng)使用功能的正常發(fā)揮。市政污水管網(wǎng)的設(shè)計（見地下配套工程管線現(xiàn)狀及規(guī)劃示意圖），為*家園

32、居住小區(qū)的區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)的設(shè)計與實(shí)施提供了一個非常有利的條件，它可以使區(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)實(shí)施分區(qū)出口，這樣既可以減少區(qū)內(nèi)管線長度、降低管徑、減小放坡埋深，又便于分組團(tuán)安排施工和交工后的使用維護(hù)。工程建設(shè)規(guī)劃對工程規(guī)劃設(shè)計的基本要求按照*家園居住小區(qū)的開發(fā)總定位為“二十一世紀(jì)的康居住宅小區(qū)”的總體要求，對規(guī)劃設(shè)計提出如下基本要求：a.規(guī)劃設(shè)計的主要技術(shù)指標(biāo)在滿足“西橫堤居住區(qū)詳細(xì)規(guī)劃”基本要求的前提下，要達(dá)到容積率1.2，綠化率40%，并考慮設(shè)置一處不小于1.5萬平方米的集中景觀綠化區(qū)，在集中景觀綠化區(qū)的地下部位，設(shè)置機(jī)動車的集中泊車車庫并兼有戰(zhàn)時的人防功能。大型集中景觀綠化區(qū)與地下泊車庫的功能結(jié)合，不

33、僅能解決部份高檔機(jī)動車的泊車問題，還可以造成大型集中景觀綠化區(qū)的地面高程起伏的獨(dú)特建筑效果，這在沖積平原地貌特征的天津地區(qū)，人造地面高程起伏的構(gòu)造做法將給*家園居住小區(qū)的綠化環(huán)境形成新的突破。b.小區(qū)主入口按機(jī)動車與行人分離的原則設(shè)置，機(jī)動車主入口設(shè)在南倉道和玉泉東道一側(cè)，行人主入口設(shè)在三號路和桃江路一側(cè)。c.要使*家園居住小區(qū)成為一個園林綠化環(huán)境下的建筑群，不僅要滿足綠化率指標(biāo)，還要考慮采取諸如院區(qū)地貌起伏、不同樹種分群、適當(dāng)設(shè)置小品、窗前屋后私家花園、區(qū)域豎向綠化、屋頂上人平臺、庭院燈園林燈與道路綠化融為一體等等手法來烘托居住小區(qū)的寧靜典雅的居住環(huán)境?？傊?，小區(qū)室外環(huán)境設(shè)計布局要求立意明確

34、，布局緊湊，有完整的設(shè)計意圖和藝術(shù)構(gòu)思，既能襯托主體建筑的美觀，又相得益彰，同時又豐富和美化了城市街區(qū)的面貌。d.在小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一考慮泊車區(qū)位和行車主干道，樓間僅設(shè)置行人道路，機(jī)動車流和人流的組織及疏散要能很好地反映出流動活動的順序規(guī)律，除必須滿足正常狀態(tài)下的要求外，尚應(yīng)適當(dāng)考慮緊急情況下的疏散特征。e.*家園居住小區(qū)工程是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此在工程設(shè)計時必須考慮工程落成后，該工程既可整棟、整層、整個功能分區(qū)出售或租賃，又可將同一功能區(qū)分割出售和租賃。f.小區(qū)內(nèi)綜合配套管網(wǎng)及設(shè)施的內(nèi)容包括：上水（生活用自來水、生活用熱水和直接飲用水）、雨水、污水、熱力、燃?xì)?、電力、電訊（市話網(wǎng)電訊、寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊、

35、小區(qū)閉路監(jiān)控電訊及住戶與物管中心間的雙向直通呼叫電訊）、電視、道路、綠化、路燈、郵政、物管服務(wù)中心及商業(yè)配套設(shè)施。將市話網(wǎng)電訊及市話寬帶網(wǎng)絡(luò)電訊系統(tǒng)引入小區(qū)住戶及公建內(nèi)；保安服務(wù)采用系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)可視對講門禁系統(tǒng)、保安人員定崗、巡更報警及社區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和周界防越報警系統(tǒng)相結(jié)合的管理方案。閉路監(jiān)控控制室、與客戶的雙向直通呼叫控制室均設(shè)在物管中心內(nèi)，并執(zhí)行24小區(qū)服務(wù)制。在住宅樓道的管道井內(nèi)，設(shè)置遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。g.小區(qū)集中供熱站負(fù)責(zé)提供采暖用熱水、生活用熱水及自來水凈化消毒后管道輸送到戶的直接飲用水。集中供熱站在小區(qū)內(nèi)興建，區(qū)內(nèi)室外綜合配套管網(wǎng)均在地下敷設(shè)。h.小區(qū)室外照明系統(tǒng)所采用的路燈、庭院燈

36、、園林燈、草坪燈等設(shè)備的選型要與整個園林綠化設(shè)計融為一體。在大型景觀綠地及組團(tuán)中心綠地設(shè)置社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。i.郵政信箱在各樓宇門處設(shè)置，并盡量使其成為體現(xiàn)既定建筑風(fēng)格的單體裝飾構(gòu)配件。j.小區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)及非營業(yè)性公共建筑的配置要完善，商業(yè)建筑及服務(wù)性建筑主要設(shè)置在區(qū)內(nèi)中心綠地及人行道附近。k.小區(qū)建筑按組團(tuán)組合，單體建筑以南北朝向?yàn)橹鳎蛇m當(dāng)安排一些東西朝向的建筑，以豐富組團(tuán)的總體造型，建筑形象要富有創(chuàng)造性，形式要新、造型要美、充滿生機(jī)、經(jīng)久不衰。住宅采用平層、錯層、大落差錯層（底層設(shè)車庫）、躍層等多種形式設(shè)計，以適應(yīng)不同的客戶需求。l.梯戶組合為一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶。m.層數(shù)：

37、多層為56層，按總住宅建筑面積的70%設(shè)置，小高層為911層，并要考慮在頂層與屋面閣樓之間設(shè)計為躍層形式，小高層住宅按總住宅建筑面積的30%設(shè)置。n.住宅層高為2.8米。o.考慮到售、租的不同出讓方式，設(shè)計時要考慮到住宅與公寓使用功能的有機(jī)結(jié)合。p.戶室比與戶型面積： 一室戶占總戶數(shù)的35%，建筑面積為5070平方米 二室戶占總戶數(shù)的40%，建筑面積為70110平方米 三室戶占總戶數(shù)的25%，建筑面積為110200平方米 （三室戶宜按一梯一戶的方式設(shè)計）q.屋面采用四坡頂與私家獨(dú)立上人平臺相組合的構(gòu)造形式，首層設(shè)獨(dú)立的私家花園，外窗均不設(shè)護(hù)欄。單元住宅的南向陽臺為封閉的觀景陽臺，北向陽臺為封閉

38、的生活服務(wù)陽臺。r.樓宇入口設(shè)置對講門禁系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)可視對講話機(jī)，并設(shè)置與物管中心相通的雙向直呼通訊系統(tǒng)，市話電訊網(wǎng)系統(tǒng)，在住戶的廳、臥、廚、衛(wèi)均設(shè)終端插頭，市話寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)在廳、書房設(shè)終端插頭，在廳、臥設(shè)電視同軸電纜終端插頭。s.供電容量按設(shè)計規(guī)范要求做足夠的配置。t.采暖系統(tǒng)考慮取消外露式暖氣片及供熱管線的采暖構(gòu)造作法。可采用地板采暖的供暖方式，設(shè)置設(shè)備管道豎井，各專業(yè)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的計量顯示在單元住戶外設(shè)置。u.*家園居住小區(qū)工程的詳細(xì)規(guī)劃（初稿）見附圖五。相關(guān)的面積參數(shù)征地面積（見附圖二）。附圖二所示的劉房子村*地塊的28812.7平方米地塊及相鄰的界外11570.7平方米地塊，不在征

39、地范圍之內(nèi)，征地總面積為233795.2平方米（350.69畝）紅線內(nèi)面積（見附圖二）。路寬及相應(yīng)的規(guī)劃退線要求 表二道路名稱規(guī)劃路寬規(guī)劃要求退線寬度退線面積丁字沽三號路43米15米14385.75平方米南倉道503514037.00桃園路301514576.49玉泉東道301513497.00按表二所列數(shù)據(jù)，紅線內(nèi)面積為177298.96平方米（265.95畝）規(guī)劃區(qū)用地面積204610.95平方米（306.91畝）規(guī)劃總建筑面積按“西橫堤居住區(qū)”詳規(guī)參數(shù)要求，容積率1.2，按容積率為1.18計算，規(guī)劃總建筑面積為24.14萬平方米。注：*家園居住小區(qū)工程的“詳細(xì)規(guī)劃“的設(shè)計人所計算出的規(guī)劃

40、總建筑面積為23.92萬平方米，對于此計算數(shù)據(jù)與24.14萬平方米的正誤，待進(jìn)一步校核。其它的相關(guān)數(shù)據(jù)，摘引于“詳細(xì)規(guī)劃“的說明書（初稿），列于表二、表三。用地平衡表 表二項(xiàng)目公頃平方米/人%規(guī)劃總用地面積23.3居住區(qū)用地面積20.320.35100住宅用地12.613.2362.1公建用地2.932.5614.4道路用地1.581.387.8綠化用地3.192.6315.7經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 表三序號項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總建筑面積萬m223.922住宅總建筑面積萬m221.67其中多層住宅建筑面積萬m216.40高層住宅建筑面積萬m25.273公建總建筑面積萬m22.25(其中公益性公共設(shè)施建筑

41、面積)萬m21.024住宅平均層數(shù)層7.25住宅面積毛密度萬m2/ha1.076居住總戶數(shù)戶28907居住總?cè)藬?shù)人92488戶均人口人/戶3.29戶均面積m2/戶7510人口毛密度人/ha455.5711容積率1.1812建筑密度%1613綠地率%36.214日照間距1:1.315機(jī)動停車位輛390(地上)333(地下)16自行車位輛5780室外地面高程和雨水經(jīng)流方向根據(jù)天津市城市總體規(guī)劃修編成果，*家園四鄰市政道路的規(guī)劃高程（見附圖二和表一）在4.474.90米的范圍內(nèi)變化，市政道路路邊面的規(guī)劃高程在4.625.05米的范圍內(nèi)變化。由上述數(shù)據(jù)看出，*家園居住小區(qū)四鄰路邊面高程為由西北方向向東

42、南方向逐漸降低的走勢。據(jù)天津市勘察院1999年12月13日測繪的工號為C1999418的測圖，*家園居住小區(qū)工程紅線邊界在四界方向的自然地面現(xiàn)狀高程見表四所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)。*家園紅線邊界自然地面現(xiàn)狀高程 表四方位自然地面高程丁字沽三號路西側(cè)沿線4.76 4.89 4.96 4.85南倉道北側(cè)沿線4.80 4.97 4.92 4.89桃江路東側(cè)沿線4.78 4.82 4.94 4.93玉泉東道南側(cè)沿線4.80 4.76據(jù)天津*置業(yè)有限公司與天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場簽定的*家園居住小區(qū)工程現(xiàn)場的“場地平整工程”的施工協(xié)議，土方平整后的地面高程為：挖運(yùn)土方地點(diǎn)，平整后的大沽高程為4.70米墊填土方地點(diǎn)，

43、平整后的大沽高程為4.60米清運(yùn)垃圾地點(diǎn)，平整后的大沽高程為4.50米*家園居住小區(qū)各單體棟號0.00標(biāo)高和室外地坪標(biāo)高宜按區(qū)內(nèi)由西北方向向東南方向逐步降低的走勢為宜；室外地坪高程可定為西北方向向東南方向找坡，高程為5.31米4.92米（比相鄰的路邊石高程約高出0.3米），區(qū)內(nèi)道路的泛水坡度約為0.6。單體工程的結(jié)構(gòu)形式及相應(yīng)的地基處理方案*家園居住小區(qū)工程的單體建筑分為三類：多層住宅、小高層住宅及不同使用功能的公共建筑。多層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)按其座落位置的地基情況（見天津市地質(zhì)工程勘察院工號為KC2001C09的“天津*

44、置業(yè)有限公司丁字沽三號路場區(qū)巖土工程勘察報告”）可分別采用石屑回填鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)及復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。小高層住宅的主體結(jié)構(gòu)可采用鋼筋混凝土異型柱框輕結(jié)構(gòu)體系，保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜層面體系，基礎(chǔ)為沉管灌注樁基礎(chǔ)。綜合服務(wù)樓類型的公建可采用鋼框架結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土樓面、保溫復(fù)合墻、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面、沉管灌注樁獨(dú)立基礎(chǔ)。托兒所類型的公建可采用保溫復(fù)合墻、鋼筋混凝土樓面、鋼絲網(wǎng)架聚苯乙烯水泥復(fù)合板斜屋面體系，基礎(chǔ)視座落地塊采用鋼筋混凝土浮筏基礎(chǔ)或復(fù)合地基基礎(chǔ)的形式。四工程成本估算1土地出讓金、土方平衡費(fèi)用及相關(guān)配套增容費(fèi)用土地出讓金紅橋環(huán)衛(wèi)局垃圾堆

45、放場土地補(bǔ)償費(fèi)86.518畝20萬元/畝=1730.36萬元北辰區(qū)青光鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)19.35畝16.3萬元/畝=315萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)19.35畝1.2萬元/畝=23.22萬元北辰區(qū)天穆鎮(zhèn)政府地塊征地補(bǔ)償費(fèi)246.43畝16.3萬元/畝=4016萬元（包括上交區(qū)土地局的稅金）土地復(fù)墾費(fèi)246.431.2萬元/畝=295.72萬元土地出讓金總額為6061.36萬元土地復(fù)墾費(fèi)總額為318.94萬元土方平衡費(fèi)紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存垃圾清運(yùn)費(fèi)100萬元紅橋區(qū)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆放場現(xiàn)存雜土清運(yùn)費(fèi)86.518畝2萬元/畝173.04萬元天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場清運(yùn)環(huán)衛(wèi)局垃圾堆

46、放場以外的垃圾清運(yùn)費(fèi)45萬元。天津警備區(qū)青光農(nóng)場一分場施工的土方平衡費(fèi)55萬元。垃圾清除及土方平衡費(fèi)總額為373.04萬元。據(jù)土方平衡施工合同的技術(shù)數(shù)據(jù)現(xiàn)場填墊平整后的平均高程為4.60米，擬定的設(shè)計室外地坪平均高程為5.15米。紅線內(nèi)道路基本上不需再對自然地坪進(jìn)行填、挖，而在平均高程4.6米的基礎(chǔ)上施工，完成后的路面高程即可達(dá)到大沽5.15米4.85米的設(shè)計高程。紅線內(nèi)綠化面積（紅線內(nèi)面積減掉單體建筑的占地面積和道路面積）需在現(xiàn)自然地坪上平均填墊0.2米后，再鋪墊0.3米耕植土即可達(dá)到平均5.15米的設(shè)計室外地坪標(biāo)高。填墊土方量為12.32公頃0.2米=24640立方米基礎(chǔ)處理后，剩余的挖方

47、余土即可滿足現(xiàn)場土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再從場外購?fù)?。相關(guān)配套增容費(fèi)用按天津市的相關(guān)規(guī)定，將相關(guān)配套增容費(fèi)用估算額列于表五。表五相關(guān)配套增容費(fèi)用名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/平方米計費(fèi)面積金額通信基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)623.92萬平方米燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2823.92供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)40+17+10+25+2823.92非營業(yè)性公建配套費(fèi)702.25市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費(fèi)16521.67住宅電力配套工程費(fèi)(600+21)元/千伏安239.250W電纜區(qū)供電工程貼費(fèi)900元/千伏安239.250W自來水、燃?xì)庠鋈葙M(fèi)和燃?xì)饷裼米≌l(fā)展基金600元/立方米日3000戶0.61500元/立方米日3000戶0

48、.820元/平方米23.929元/平方米23.922區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)估算紅線內(nèi)各專業(yè)配套工程費(fèi)用估算額，列于表六表六專業(yè)名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米）估算金額（萬元）給水工程6.223.92萬平方米148.30排水工程（雨水、污水）24.023.92574.08熱力工程11.523.92275.08燃?xì)夤こ?9.223.92698.46電力工程3.223.9276.54電訊工程（電視、電話、保安）21.623.92516.67道路工程61.03.13萬平方米190.74綠化工程82.57.41萬平方米611.33路燈工程78.0通郵工程18.53建安工程費(fèi)估算 *家園居住小區(qū)單體工程建安工程費(fèi)估算分

49、為三個類型，即多層（56層）磚混結(jié)構(gòu)住宅、小高層（911層）框輕結(jié)構(gòu)住宅和公建。各類型建筑的建安工程費(fèi)估算額見表七。表七多層磚混結(jié)構(gòu)住宅小高層框輕結(jié)構(gòu)住宅公建2.25萬平方米投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額投資成本費(fèi)用總額施工前期費(fèi)25元/m229元/m230元/m2建安工程費(fèi)690843844小區(qū)配套和增容費(fèi)391391410其它費(fèi)用205216216 1.2萬平方米地下泊車車庫建安工程費(fèi)估算額為： 土建工程結(jié)構(gòu)費(fèi)用1950萬元 設(shè)備工程配套費(fèi)用 460萬元 總 計 2410萬元4售樓費(fèi)及管理費(fèi)估算銷售預(yù)算的擬定： PAGE 第 PAGE 67 頁 共 NUMPAGES 57 頁銷售現(xiàn)場計劃

50、現(xiàn)場售樓中心300萬售樓中心內(nèi)外裝飾50萬路牌廣告、圍墻、小區(qū)指示標(biāo)志100萬廣告計劃報紙廣告500萬電視廣告300萬網(wǎng)上廣告30萬載體廣告150萬雜志廣告30萬電視影片20萬宣傳促銷計劃樓書20萬海報 0.5元/本10萬5萬DM 1.5元/本10萬15萬消息稿發(fā)布5萬人際關(guān)系費(fèi)用10萬多媒體制作50萬膠片2萬各種圖表制作1萬模型沙盤5萬各種促銷活動費(fèi)用100萬不可預(yù)見費(fèi)用10萬其他項(xiàng)目和約書（合同）20萬價目表 0.110萬1萬銷售訓(xùn)練（培訓(xùn)費(fèi)用）2萬售樓處管理費(fèi)（清潔、警衛(wèi)、水電雜費(fèi)）20萬內(nèi)業(yè)各項(xiàng)報表1萬銷控各項(xiàng)表1萬名牌、名片、服裝3萬人員薪資600元/月1241030萬人員提成250

51、萬不可預(yù)見費(fèi)用20萬總計2050萬管理費(fèi)用攤銷的估算我公司目前對*小區(qū)和*新城兩個運(yùn)做項(xiàng)目進(jìn)行了管理費(fèi)用的分項(xiàng)計賬。*小區(qū)項(xiàng)目攤銷的管理費(fèi)約計88.48元/平方米（其中貸款利息及手續(xù)費(fèi)支付為22.21元/平方米）*新城項(xiàng)目攤銷的管理費(fèi)約計76.66元/平方米（其中貸款利息及手續(xù)費(fèi)支出為33.29元/平方米）。市建委主編的98天津房地產(chǎn)市場列錄的1997年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷的統(tǒng)計平均值為45元/平方米(利息為88元/平方米)99天津房地產(chǎn)市場列錄的1998年多層商品住宅投資管理費(fèi)攤銷為40元/平方米（利息為77元/平方米）僅以管理費(fèi)攤銷數(shù)額分析，我公司在管理經(jīng)費(fèi)支出方面處于天津市房地產(chǎn)開

52、發(fā)行業(yè)的平均偏上水平。*家園居住小區(qū)工程的管理費(fèi)攤銷額度按120元/平方米估算，其總額為：120元/平方米23.92萬平方米=2870.40萬元5平方米樓面價的構(gòu)成及數(shù)額估算平方米樓面價的構(gòu)成成分為土地出讓金、土方平衡工程費(fèi)、市政大配套費(fèi)、施工前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)和增容費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)、公司綜合管理費(fèi)攤銷、貸款利息、不可預(yù)見費(fèi)。*家園居住小區(qū)工程平方米樓面成本平均值的數(shù)額估算（見表八）表八項(xiàng)目金額（萬元）多層住宅平米成本價小高層住宅平米成本價土地出讓金6380.3土方平衡工程費(fèi)373.04市政大配套費(fèi)施工前期費(fèi)用建安工程費(fèi)小配套和增容費(fèi)行政事業(yè)性收費(fèi)公司管理費(fèi)攤銷2870.40+

53、2050貸款利息不可預(yù)見費(fèi)五營銷策略古今中外產(chǎn)品營銷的方法萬千，學(xué)說著作洋洋灑灑，究其真諦不外乎為“以產(chǎn)品質(zhì)量為依托，以真誠服務(wù)為手段”。中國古代經(jīng)濟(jì)發(fā)展史中提出的，從宋朝開始的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，不論是名鋪店堂的商賈，還是市井?dāng)側(cè)旱男∝?，都深諳“人喊人可能三聲不理，貨喊人必定駐馬勒疆”的經(jīng)商常言。我公司在制定營銷策略，研究營銷方法，采取營銷手段時，應(yīng)該以提高全公司的總體管理水平為總前提，使“營銷業(yè)績的優(yōu)劣是每位員工工作成果的綜合反映”的觀點(diǎn)深入人心，才可以使?fàn)I銷工作有更大的進(jìn)步。這也是國內(nèi)外所有企業(yè)對獲得“ISO國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證”視為莫大榮譽(yù)的原因，也說明該企業(yè)具有保證其產(chǎn)品質(zhì)量的系統(tǒng)的管理

54、機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格的運(yùn)作程序。1*家園居住小區(qū)工程的銷售策略構(gòu)想告知階段工地周邊搭建圍墻、售樓處以及POP等，引起過往人員注意。選擇一或二家津門和全國知名雜志為傳播媒體載文和企業(yè)廣告活動推廣逐步加強(qiáng)企業(yè)形象后推銷售本案印象，并引起社會大眾的好奇。選擇電臺、電視進(jìn)行公司整體形象宣傳，樹立購買群體的信譽(yù)度，提高本案形象。選擇相關(guān)運(yùn)輸載體進(jìn)行廣告包裝，以車輛動性引起相關(guān)銷費(fèi)群體注意。選擇相關(guān)網(wǎng)址，建立本案網(wǎng)絡(luò)、信息平臺提高臺案亮點(diǎn)。喚起購買都需求階段此階段承接上階段工作進(jìn)度，先仍采用拉式策略，運(yùn)用上述廣告媒體的宣傳，喚起目標(biāo)客戶的關(guān)切和需求。選定定向目標(biāo)客戶群體，采用DM宣傳手段，直接寄發(fā)本案各種進(jìn)度訊息。

55、售樓處工作人員甄別目標(biāo)客戶，擔(dān)當(dāng)銷售解說本案賣點(diǎn)，進(jìn)一步面對面直接攻南目標(biāo)客戶。樓書海報擔(dān)當(dāng)著目標(biāo)客戶由售樓處到回家之后的本案項(xiàng)目的傳播媒介功能。利用現(xiàn)存網(wǎng)點(diǎn)平臺搭建本案銷售宣傳平臺充分利用網(wǎng)絡(luò)媒體轉(zhuǎn)發(fā)各種訊息。促成購買階段售樓工作人員集中前兩階段成果集中攻擊目標(biāo)客戶本階段采用推式策略，采取主動出擊客戶形成定購熱潮。配合SP活動，再度刺激銷售高潮。配合開盤工作召開目標(biāo)客戶與社會名流酒會，確定本案社會的格調(diào)進(jìn)而提高社會知名度促成購買成交。利用網(wǎng)絡(luò)媒體平臺進(jìn)行目標(biāo)客戶攻南直接網(wǎng)上購買新概念，提高本案現(xiàn)代營銷的信息概念。2銷售計劃建議工地現(xiàn)場布置的建議任務(wù)：將整個工地現(xiàn)場依建筑設(shè)計風(fēng)格配置給予參觀者

56、一目了然的感覺。構(gòu)想：依本案小區(qū)現(xiàn)存設(shè)計方案，左邊搭建售樓中心和樣板間。在售樓中心門前建立一臨時噴泉以助長銷售聲勢。在售樓中心兩側(cè)建立停車場，劃好車位，適度布置一兩部名牌車效益，增大本案項(xiàng)目高級感。售樓中心入口處停車場處，分配兩名制服保安以喚起參觀者的虛榮感，并進(jìn)而顯示社區(qū)氣派。其余空地滿植草皮外圍間植一定樹木與鮮花，使有余蔭滿園之感。高大的旗幟沿售樓中心兩旁設(shè)計，以旗幟飛揚(yáng)聲勢浩大。圍墻與周邊戶外廣告適外擺放，但避免繁多以免降低本社區(qū)高級感?，F(xiàn)場四周矗立風(fēng)格獨(dú)特的路燈在入夜后有助于對目標(biāo)客戶群體的吸引。售樓處的建議任務(wù)：增進(jìn)客戶對購買標(biāo)的物的認(rèn)識進(jìn)而引起其強(qiáng)烈的購買欲望。顯示本案項(xiàng)目的智能化

57、特點(diǎn)魅力增加客戶對本案的充分了解。動用現(xiàn)代媒體的多重功能，影響客戶對未來世紀(jì)生活的再次評估。構(gòu)想：整個銷售接待中心根據(jù)本案建筑師設(shè)計的平面配置劃分功能，分為入口大廳，多媒體廳、樣板間、談判區(qū)、高商品館，售樓處內(nèi)全實(shí)施微機(jī)管理建立背景音響隨時播放柔美而動聽的音樂。入口大廳大約應(yīng)100平方米，中心放置本社區(qū)1：2000小區(qū)規(guī)劃大型沙盤，風(fēng)格獨(dú)具的社區(qū)造型將是第一個視感焦點(diǎn)，尤其模型車部分配屬電動人、車不斷移動極具效果，簡潔明朗的現(xiàn)代設(shè)計高敞氣派的空間充分顯示本社區(qū)高水準(zhǔn)、高格調(diào)的全智能的氣勢充分顯示投資者的不同凡響的鑒賞能力，大廳兩側(cè)為售樓人員接待處發(fā)入宣傳資料并引導(dǎo)客戶逐步進(jìn)入談判區(qū)以加深參觀者

58、的好感。多媒體廳大約80平方米，此廳為智能化體現(xiàn)廳，本廳充分利用最現(xiàn)代化電教手段，引進(jìn)三維立體（3D）實(shí)景展示系統(tǒng)加以現(xiàn)代多種媒體系統(tǒng)展現(xiàn)本案。 = 1 * GB3 *置業(yè)的各項(xiàng)目業(yè)績 = 2 * GB3 本案建筑設(shè)計的前衛(wèi)性及智能性 = 3 * GB3 本社區(qū)的細(xì)化說明及銷售人員親切簡明清晰的旁白均將引發(fā) 參觀者的極大好奇與興趣樣板間 = 1 * GB3 樣板間大小，平面配置均按原建筑設(shè)計房型而定。 = 2 * GB3 采用建材設(shè)備，均按本社區(qū)設(shè)計建材標(biāo)準(zhǔn)并均附帶簡牌說明。 = 3 * GB3 采用現(xiàn)代化家居設(shè)計運(yùn)用大牌裝飾公司進(jìn)行裝飾。 = 4 * GB3 采用最新流行家私進(jìn)行實(shí)物布置。

59、= 5 * GB3 樣板間的完善功能將大大吸引參觀者流連，售樓人員的詳細(xì) 說明強(qiáng)烈刺激的購買欲望。談判廳 = 1 * GB3 談判廳將是本案項(xiàng)目銷售執(zhí)行的最后一站，也是最重要環(huán)節(jié)并達(dá)成銷售任務(wù)的落實(shí)之處。 = 2 * GB3 參觀客戶經(jīng)由大廳、多媒體廳、樣板間后進(jìn)入談判廳時滿腦 子已充滿本案項(xiàng)目印象，可以減少銷售人員對商品的再說明 的負(fù)擔(dān)。 = 3 * GB3 本談判廳設(shè)計將盡量擺脫一般柜臺式的距離感，而應(yīng)采用面 對面談判的方式。 = 4 * GB3 談判空間進(jìn)一定格式化分，利用空間在一定范圍內(nèi)充分滿足， 客戶的私密性使客戶心情放松并感到受到尊重感覺。直接郵遞計劃的建議說明：本案成為本市較為前

60、衛(wèi)和獨(dú)一無二高價位項(xiàng)目，在目標(biāo)顧客有選擇，因此本案特性如向被接受的方式皆將迥異一般房屋銷售。因此本DM的運(yùn)用將在銷售策略里扮演表一個極重要的角色，尤其它將針對過濾后的名單目標(biāo)，直接滲透并傳導(dǎo)項(xiàng)目各種訊息的傳送。構(gòu)想：第一階段：將刊登有本案推廣廣告后的來電進(jìn)行記錄并對相關(guān)的企業(yè)進(jìn)行細(xì)化，選擇目標(biāo)客戶4000名直接寄發(fā)，內(nèi)附本案簡介一份。第二階段：再針對已發(fā)4000名客戶DM反饋信息及時調(diào)整宣傳制度，再度寄以本案各項(xiàng)宣傳信息VCD光盤一套，用富于煽動性的本案介紹再次加深了其對本案的注意與興趣。預(yù)測：本案執(zhí)行之后預(yù)測每20人有1人將有興趣洽談，通過邀請進(jìn)入售樓處進(jìn)行面對面談判再經(jīng)過一談判之后每十人將