[安徽]旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析(91頁(yè))

1、關(guān)于對(duì)滁州地域地產(chǎn)投資可行性及*地產(chǎn)公司戰(zhàn)略報(bào)告 地產(chǎn)營(yíng)銷部可行性報(bào)告摘要第一篇、滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析第二篇、廠區(qū)辦公樓地塊物業(yè)發(fā)展策劃第三篇、廠區(qū)辦公樓地塊財(cái)務(wù)分析報(bào)告第四篇、滁州房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略建議附件：滁州備選地塊第一篇、滁州旅游及旅游地產(chǎn)可行性分析滁州旅游全圖第一章、滁州旅游資源結(jié)構(gòu)、主要旅游產(chǎn)品現(xiàn)狀評(píng)估 滁州旅游產(chǎn)品以瑯琊山為主線延伸系列旅游產(chǎn)品，以山水及古跡形成復(fù)合型旅游資源，加以周邊所轄縣市的豐富自然資源，已形成初具雛形的旅游城市資源底蘊(yùn)，可景觀資源豐富，但品位不高，具備了組合成較高觀賞性景觀的可能性。 生態(tài)資源較好，但景觀特點(diǎn)不夠奇特。缺少文化底蘊(yùn)及內(nèi)涵，有待整合。未形成

2、景區(qū)整體面貌，處于待開發(fā)狀態(tài)。 區(qū)內(nèi)交通條件較差，景區(qū)道路不足。 城市基礎(chǔ)環(huán)境不良，接待能力嚴(yán)重不足。 景點(diǎn)建設(shè)不精，未系統(tǒng)規(guī)劃。 第二章、滁州輻射區(qū)域滁州與南京、蘇州、常州、上海等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)近在咫尺遙相呼應(yīng)，又與合肥等城市毗鄰。交通地理形式優(yōu)越，輻射地區(qū)廣泛?？勺鲩L(zhǎng)三角的后花園。第三章、同等城市對(duì)比山東威海，以海景房為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。均價(jià)，4000。交通路途較長(zhǎng)，則客戶為多次置業(yè)，以投資養(yǎng)老為主。山東泰安，以酒店公寓為主，主要客戶群為山西、河北、京津等內(nèi)陸地區(qū)。均價(jià)，3800。交通路途較長(zhǎng)，以投資度假為主。湖北咸寧，以溫泉度假為主，主要客戶群為湖北地區(qū)/內(nèi)銷。均

3、價(jià)，2700。交通路途便利，以投資度假為主。城市對(duì)比性比/城市滁州威海泰安咸寧房產(chǎn)均價(jià)2700400038003100可上升空間較大可上升可上升較大資源山水海景山水溫泉主客戶群（長(zhǎng)三角）山西，河北山西、河北湖北、交通工具汽車飛機(jī)、火車飛機(jī)、火車汽車經(jīng)濟(jì)抗力承受力高多處置業(yè)多處置業(yè)低基礎(chǔ)設(shè)施一般良好良好較差景區(qū)直線配套良好（5分鐘范圍內(nèi)）較差（50分鐘范圍內(nèi)）較差（20分鐘范圍內(nèi)）較差（30分鐘范圍內(nèi)）地源較多較少較少較多第四章、滁州旅游地產(chǎn)可行性分析1、滁州具有良好的自然景觀資源2、滁州具有良好的旅游輻射資源3、滁州具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)4、滁州房地產(chǎn)價(jià)格偏低，具有較大的可上升空間。5、滁州周

4、邊可房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)比性價(jià)值較高6、滁州區(qū)域基本配套成熟。第五章、滁州地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)業(yè)投資滁州房地產(chǎn)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。上半年該市房地產(chǎn)投資額突破10億元，增速達(dá)73.2%，高于上年同期56個(gè)百分點(diǎn)。但各縣市區(qū)發(fā)展很不平衡，天長(zhǎng)市和明光市分別完成房地產(chǎn)投資2.1億元和0.6億元，比上年同期分別增長(zhǎng)134.2%和105.3%；增幅最低的全椒縣為30.1%。高速增長(zhǎng)的背后是房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺的良好局面，資料顯示，上半年房屋施工面積達(dá)173.9萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)37.5；新開工面積71.2萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)18.9。商品房銷售面積42.3萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)95.0；空置面積僅7

5、.6萬(wàn)平方米，比上年同期下降42.3%，減少了5.6萬(wàn)平方米。2、發(fā)展軌跡近三年，滁州房地產(chǎn)開始真正迅猛的發(fā)展，這與部分發(fā)達(dá)地區(qū)的中小開發(fā)商開始大量介入二三級(jí)城市有關(guān)。也與當(dāng)?shù)匕傩兆》肯M(fèi)正好處于產(chǎn)品更新?lián)Q代的階段不可分割。另一個(gè)重要的原因是土地價(jià)格的大幅上漲，更加速了房?jī)r(jià)的上漲。山水人家等幾個(gè)相對(duì)高品質(zhì)的樓盤的入市，也刺激了當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的消費(fèi)熱情。另一方面，隨著滁州交通條件的改善，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)高昂，涌入周邊城市購(gòu)房的群體逐年增加，而滁州又屬于南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范疇之內(nèi)，加之氣候風(fēng)景宜人，自然成為當(dāng)?shù)赝顿Y以及置業(yè)養(yǎng)老群體的首選。但到目前為止，滁州市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長(zhǎng)的初級(jí)階段，開

6、發(fā)意識(shí)、建筑水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)1015年。2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)滁州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品目前以多層為主，市區(qū)中心位置有少量小高層以及極少量的高層。從項(xiàng)目規(guī)劃上來(lái)看，以直排板樓為主，缺少變化。而在景觀設(shè)計(jì)上，目前已完工樓盤除“山水人家”在犧牲較大用地面積的情況下營(yíng)造出較好的景觀外，其他項(xiàng)目都以單純綠化為主，尚無(wú)完整的景觀概念。但是新建的如“裕坤麗晶城”等項(xiàng)目，已經(jīng)開始逐漸注重社區(qū)景觀。從戶型上看，由于受板樓外型以及造價(jià)的限制，基本屬于中規(guī)中矩，但缺乏變化和亮點(diǎn)。3、銷售價(jià)格 目前滁州城區(qū)房?jī)r(jià)約2500元/3500/之間，郊區(qū)房?jī)r(jià)在20003000之間。由于滁州城區(qū)距開發(fā)區(qū)和郊區(qū)距離較近，故房?jī)r(jià)

7、差距不是十分明顯。4、消費(fèi)群體目前二次置業(yè)群體和一次置業(yè)群體所占比重相差不大，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)尚未達(dá)到真正的置換高峰，也就是說以改善居住條件為目的的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主等富裕群體的購(gòu)買潛力尚未被激發(fā)出來(lái)。并且從目前滁州各大論壇上看，購(gòu)房者普遍對(duì)房?jī)r(jià)將有較大幅度上漲已經(jīng)有了心里準(zhǔn)備。土地價(jià)格2007年，滁州重新制訂了城市基準(zhǔn)地價(jià)表，相對(duì)2001年其價(jià)格有了大幅度的提升，顯然滁州市政府也對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，加上上海綠地等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)地價(jià)將有較大幅度的攀升。安徽省滁州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 發(fā)布時(shí)間：2007-1-4單位：元/平方米 綜合分析：滁州房?jī)r(jià)和地價(jià)在0708年都將有大幅度

8、的增長(zhǎng)。隨著更多大城市開發(fā)商的介入，土地競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化。房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)將有較大的提高。市中心區(qū)將逐漸以小高層和高層為主。預(yù)計(jì)08年年中，該市房?jī)r(jià)普遍將超過2500元/，最高房?jī)r(jià)應(yīng)在4000元/左右?？v觀安徽各個(gè)城市，合肥房?jī)r(jià)上漲腳步已經(jīng)放緩，但是蕪湖、銅陵、淮南、蚌埠二線城市的房?jī)r(jià)卻飛速攀升。特別是蚌埠，竟然竄升到中國(guó)各大城市房?jī)r(jià)漲幅榜的前幾位。由這幾個(gè)城市可作為樣板，參考預(yù)測(cè)滁州未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)（附文獻(xiàn)蚌埠，二線城市的成長(zhǎng)標(biāo)本）。第二篇、廠區(qū)辦公樓地塊物業(yè)發(fā)展策劃第一部分 項(xiàng)目基本情況1、擬建地點(diǎn)紫薇南路1號(hào)，清河?xùn)|路22號(hào)。滁州市近城工業(yè)區(qū)。2、用地規(guī)模項(xiàng)目用地約10畝，6660平，屬于小型

9、地塊，整個(gè)地塊呈不規(guī)則的多邊形，地塊南角用地被其他開發(fā)商占有，西北角被城建征用，屬于工業(yè)區(qū)。3、地塊配套分析地塊周邊短距離內(nèi)無(wú)集中商業(yè)服務(wù)，大型商業(yè)、超市、文化娛樂類。周邊交通條件優(yōu)越，但分鐘車流量較低，只作為城市備用通道周邊工廠區(qū)聚集，生活品質(zhì)不高市政設(shè)施較少，商務(wù)性不高第二部分、物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展途徑1、商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體2、五星級(jí)酒店物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體市場(chǎng)產(chǎn)品布局現(xiàn)狀單調(diào)的行列式布局當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)屬于起步上升期，所較多樓盤過于保守，只是基本照搬大城市的成熟經(jīng)驗(yàn)故突現(xiàn)壓抑。成業(yè)家園維也納春天缺乏圍合的鄰里空間單調(diào)的行列式布局形成圍合的鄰里空間橄欖型布局變化

10、的橄欖型布局圍合、變化的鄰里空間整體在南北向的行列式基礎(chǔ)上，對(duì)建筑進(jìn)行小角度旋轉(zhuǎn)，形成橄欖型的布局，增強(qiáng)鄰里空間的歸屬感在橄欖型的布局基礎(chǔ)上，進(jìn)行適度的錯(cuò)位、旋轉(zhuǎn)，豐富圍合空間的視覺變化，提升空間的舒適感在做到產(chǎn)品圍合有靈活變化的同時(shí)，必須保證大多數(shù)產(chǎn)品的朝向仍然是南北朝向，故建議本案的橄欖型布局旋轉(zhuǎn)限定在15的范圍內(nèi)。產(chǎn)品圍合及旋轉(zhuǎn)建議商住分流建議1、在商業(yè)區(qū)域、停車場(chǎng)預(yù)留電梯出口，供小區(qū)住戶使用。2、利用景觀帶隔閡商業(yè)及住宅區(qū)域3、半地下停車場(chǎng)間隔為2個(gè)區(qū)域，供分流使用 公寓入口景觀帶 商業(yè)入口住宅入口停車組織地下停車與露天停車結(jié)合地下停車結(jié)合各組團(tuán)間隔設(shè)置采用露天停車位置，設(shè)置在項(xiàng)目邊界

11、處分雙入口，減少主要車流對(duì)居住區(qū)的影響，一定程度上降低商業(yè)區(qū)的負(fù)面影響地下車庫(kù)入口地下車庫(kù)入口建筑樓層建議小高層為主住宅項(xiàng)目樓層設(shè)置建議以小高層為主，適當(dāng)考慮高層，理由有三：1、根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)的普遍偏好，能夠接受過高樓層的客戶不在多數(shù)，高層數(shù)量偏多不利于產(chǎn)品的順利銷售；2、樓層越高，造價(jià)成本越高，但當(dāng)?shù)馗邔痈邇r(jià)的局面還未全面形成，過高樓層不利于利潤(rùn)最大化；3、根據(jù)建安樓層間距的要求，高層勢(shì)必減少面積。小高層樓層建議設(shè)置為13層左右，商業(yè)2層。建議電梯量按一梯兩戶至一梯三戶配置，小高層其中3層為小戶型酒店式公寓，商業(yè)一層為地板賣場(chǎng)，二層為肯帝亞展示廳。商業(yè)小高層建筑風(fēng)格的考慮產(chǎn)品定位：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，體

12、現(xiàn)新城市品質(zhì)感區(qū)域規(guī)劃層面： “建筑風(fēng)格應(yīng)充分體現(xiàn)現(xiàn)代技術(shù)與材料的特點(diǎn)”、“體現(xiàn)城市中心富有活力和節(jié)奏的特征”經(jīng)濟(jì)可行性：精致華麗的建筑風(fēng)格能提升項(xiàng)目形象及價(jià)值，但同時(shí)帶來(lái)高成本；相比而言，簡(jiǎn)潔樸實(shí)的建筑風(fēng)格更具性價(jià)比 現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，以簡(jiǎn)潔樸實(shí)的變化體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代感。建筑細(xì)部表現(xiàn)立面處理虛實(shí)結(jié)合的立面處理，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、品質(zhì)感實(shí)：磚紅色/白色的外墻虛：清透的玻璃建筑細(xì)部表現(xiàn)細(xì)部處理通過飄窗、陽(yáng)臺(tái)等建筑構(gòu)件的設(shè)置，為立面帶來(lái)豐富光影變化；通過材質(zhì)、色彩等元素的設(shè)置，塑造建筑立面豐富的層次感。陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)為立面帶來(lái)的豐富光影材質(zhì)、色彩搭配帶來(lái)層次感集中景觀公共活動(dòng)空間鄰里空間：一種強(qiáng)調(diào)舒

13、適、放松、精巧且有價(jià)值感的生活空間活動(dòng)空間：一種強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、交流、實(shí)用且有價(jià)值感的共享空間公共活動(dòng)空間及公共景觀的結(jié)合集中設(shè)置，既有效提升小區(qū)產(chǎn)品檔次，又集約整合利用了高層住宅的間隔空間結(jié)合景觀軸線設(shè)置串聯(lián)各景觀空間的人行步道，提高不同功能空間的共享性空中花園宅間綠化擴(kuò)大的鄰里空間樹蔭下的休閑空間，隨處可見的休息位置，讓人愿意在這里駐足、暢談。強(qiáng)調(diào)舒適、放松、精巧且有價(jià)值感的生活空間主力設(shè)置市場(chǎng)上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟(jì)型三房戶型面積（m2）比例二房100以下5以下緊湊三房10012030%35%舒適三房12014040%45%舒適四房140160510豪華單元16018010%15%本項(xiàng)目戶

14、型配比 吸取熱銷樓盤優(yōu)點(diǎn)，適當(dāng)采用認(rèn)同度高的創(chuàng)新設(shè)計(jì)及提高附加值方式，提升產(chǎn)品價(jià)值，獲得更高的利潤(rùn)。？戶型設(shè)計(jì)策略市場(chǎng)上的戶型設(shè)計(jì)還未曾注重產(chǎn)品的附加值及消費(fèi)者心理特征，項(xiàng)目需要提升；消費(fèi)者對(duì)戶型的居住舒適度要求高，大面積房普遍受歡迎；從開發(fā)商角度考慮，戶型可以在保證熱銷的基礎(chǔ)上，通過亮點(diǎn)設(shè)計(jì)提升銷售價(jià)格，獲得更多利潤(rùn)戶型面積區(qū)間主要功能空間開間參考設(shè)計(jì)亮點(diǎn)參考客廳主臥室二室100以下約3.9m約3.6m飄窗臺(tái) 大陽(yáng)臺(tái)三室1001204.0-4.2m3.6-3.8m入戶花園 大陽(yáng)臺(tái)飄窗臺(tái)1201404.2-4.5m3.7-3.9m入戶花園 大陽(yáng)臺(tái)主臥套間配衣帽間飄窗臺(tái)四房1401604.2-4

15、.5m3.9-4.2m入戶花園 大陽(yáng)臺(tái)主臥套間配衣帽間飄窗臺(tái)豪華單元1601804.5m以上4.2m以上入戶花園 大陽(yáng)臺(tái) 雙主臥主臥套間配衣帽間飄窗臺(tái)戶型設(shè)計(jì)建議細(xì)部設(shè)計(jì)建議陽(yáng)光室通過建筑構(gòu)造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在2.2m內(nèi)，是飄窗臺(tái)的提升設(shè)計(jì)；為房間帶來(lái)額外的使用空間，擴(kuò)展了原本呆板的臥室空間。陽(yáng)光室2.2m2.2m2.2m傳統(tǒng)的飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)陽(yáng)光室設(shè)計(jì)飄窗臺(tái)細(xì)部設(shè)計(jì)建議飄窗臺(tái)飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗飄窗臺(tái)與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內(nèi)空間；更好增加室內(nèi)空間，建議飄窗進(jìn)深約1m；2.2m標(biāo)準(zhǔn)層高1m左右細(xì)部設(shè)計(jì)建議入戶花園主臥室客廳餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)臥室主臥室客廳

16、餐廳衛(wèi)生間廚房臥室陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶花園入戶花園可提升產(chǎn)品品質(zhì)感和舒適感，并且以一半大小計(jì)算面積，是體現(xiàn)產(chǎn)品附加值的有效途徑；通過特殊的技術(shù)處理還可將入戶花園改造成為臥室進(jìn)行使用，進(jìn)一步增加產(chǎn)品的附加值。細(xì)部設(shè)計(jì)建議首層附加值單元入戶私家花園從樓梯進(jìn)入地下的多功能室入戶私家花園首層入戶建議附送入戶私家花園或多功能室，提升首層單元的產(chǎn)品附加值；戶型平面參考一梯兩戶戶型特點(diǎn)：電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)；餐廳、客廳共享入戶花園景觀；三開間的布局設(shè)計(jì)，兩個(gè)房間客廳朝南，客廳南北對(duì)流。3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1353房2廳2衛(wèi)建筑面積：約135戶型平面參考一梯三戶戶型特點(diǎn)：品字形的一梯三戶設(shè)計(jì)，令三戶單元均能

17、擁有有利的南向；電梯間、樓梯間自然采光通風(fēng)；采用大開間的設(shè)計(jì)，令戶型能有較多的空間位于南向；3房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1353房2廳2衛(wèi)建筑面積：約1352房2廳建筑面積：約85會(huì)所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會(huì)所配套；業(yè)主日常配套泛會(huì)所物業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、五星級(jí)酒店滁州酒店風(fēng)格總結(jié)1、古樸古鄉(xiāng)型建筑過多2、舊摟改建過多3、未做任何包裝處理4、尊貴未體現(xiàn)5、景色資源利用不當(dāng)6、不大氣肯地亞整體風(fēng)格把握建筑風(fēng)格建議打造現(xiàn)代感的五星級(jí)酒店，以大氣震撼的形象引領(lǐng)滁州新標(biāo)桿，成為滁州標(biāo)志性建筑。外立面建議滿足項(xiàng)目高端定位升級(jí)滁州酒店檔次，樹立酒店標(biāo)桿；力爭(zhēng)510年之內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可媲比或超越，對(duì)當(dāng)

18、前滁州酒店大幅提升。外墻部分采用玻璃幕墻設(shè)計(jì)，構(gòu)造通透光亮的櫥窗，吸引近觀及路過的顧客。外立面預(yù)留大幅廣告位，懸掛整齊的大幅宣傳廣告，渲染商業(yè)氣氛。采用透光材料和滲光設(shè)計(jì)營(yíng)造出美麗的燈光效果。主入口廣場(chǎng)規(guī)劃建議主入口廣場(chǎng)預(yù)留主入口廣場(chǎng)空間，提高項(xiàng)目的形象和昭示性，聚集人氣預(yù)留足夠的空間，供商家作戶外推廣使用，提高人氣和提升形象。中庭是酒店內(nèi)部的焦點(diǎn)空間：內(nèi)部交通樞紐：平面交通動(dòng)線與垂直交通動(dòng)線的匯聚點(diǎn)休息：提供顧客休閑停留的場(chǎng)所視線引導(dǎo)：空間開闊,通過中庭環(huán)視周邊的購(gòu)物環(huán)境增加采光：減弱進(jìn)深過大導(dǎo)致的內(nèi)部采光差，減少壓抑感增強(qiáng)空間層次感：避免空間過大產(chǎn)生的單調(diào)和壓抑，使空間靈動(dòng)活躍中庭設(shè)計(jì)建議

19、酒店中庭主入口建筑樓層建議小高層為主小高層樓層建議設(shè)置為13層左右，底座2層。小高層其中3層為小戶型酒店式公寓，酒店客房第三篇、廠區(qū)辦公樓地塊財(cái)務(wù)分析報(bào)告方案1、 商業(yè)、住宅、酒店式公寓綜合體項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1用地面積 6660m22住宅建筑面積 19980m23商業(yè)建筑面積6000m2 4地下車庫(kù)面積4000m25容積率3.0成本明細(xì)一、土地大配套費(fèi)1土地款，60萬(wàn)元/畝，600萬(wàn)。2大配套費(fèi)，200元/平，519.6萬(wàn).3拆遷管理費(fèi)，200000元。4土地契稅，土地出讓金3%，18萬(wàn)5土地交易費(fèi)，土地出讓金0.6%，3.6萬(wàn)6小配套費(fèi)，100元/平，259.8萬(wàn)總計(jì)：1421萬(wàn)。項(xiàng)

20、目成本二、前期成本1、規(guī)劃管理費(fèi)，1元/平，26640元。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，10元/平，266400元。3、施工設(shè)計(jì)費(fèi)，8元/平，213130元。4、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)，10元/平，266400元。5、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)，2.5元/平，66600元。6、勘察費(fèi)，4元/平，106560元。7、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，2元/平，53280元。8、銷售許可證及面積測(cè)量，1.36元/平，36230.4元。9、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，3元/平，79920元。10、其他，10元/平，266400元?？傆?jì)：138.1560萬(wàn)元三、建安工程費(fèi)住宅，1000元/平，1998萬(wàn)元商業(yè)，1500元/平，900萬(wàn)元。半地下車庫(kù)，1000元/平，400萬(wàn)元

21、。其他，20元/平米，59.96萬(wàn)元。總計(jì)：3357，96萬(wàn)元。四、其他銷售費(fèi)用，銷售額2%，111.896萬(wàn)元推廣費(fèi)用，銷售額1.5%，83.922萬(wàn)元稅費(fèi)，銷售額5.5%，307.714萬(wàn)不可預(yù)見費(fèi)用，銷售額2%， 111.896萬(wàn)元管理費(fèi)，銷售額2%， 111.896萬(wàn)元總計(jì)：727.324萬(wàn)五、總計(jì)一、土地大配套費(fèi)，1421萬(wàn)。二、前期成本，138.156萬(wàn)元三、建安工程費(fèi)，3357，96萬(wàn)元。四、其他，總計(jì)：727.324萬(wàn)成本共計(jì)：5644.44萬(wàn)項(xiàng)目建設(shè)及銷售進(jìn)度序號(hào)工作階段2007年2008年2009年一二一二三四一二1拆遷及土地平整 2開工施工期 3封頂及內(nèi)裝 4銷售周期 總

22、體建設(shè)期設(shè)定約1.5年（未包括籌建期） ，從2007年9月至2009年6月，銷售周期劃定橫跨2008年，借以大勢(shì)，有望縮減周期及提高利潤(rùn)。銷售收入項(xiàng)目銷售貨量共為5594.88萬(wàn)萬(wàn)元第一營(yíng)銷周期（2008年元月2008年6月）第二營(yíng)銷周期（2008年7月2009年5月，2008年8月為可控節(jié)點(diǎn)）物業(yè)類型建筑面積（M2）銷售均價(jià)（元/M2）銷售收入（萬(wàn)元）建筑面積（M2）銷售均價(jià)（元/M2）銷售收入（萬(wàn)元）住宅7992(40%)26002077.9211988(60%)26003116.88車庫(kù)1600(40%)10001602400(60%)1000240商場(chǎng)600010年回款900，年平租金

23、150元600010年回款900，年平租金150元小計(jì)5594.88萬(wàn)，10年收回商業(yè)成本。靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷售完成后，開發(fā)投入的全部資金能基本回收，虧損49.56萬(wàn)元 ，但持有6000平方米的商場(chǎng)物業(yè)。并在第10年收回900萬(wàn)，商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)周期計(jì)20年，扣除30%的運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用，累計(jì)靜態(tài)1210.44萬(wàn)。序號(hào)項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）1項(xiàng)目收入5594.882土地大配套費(fèi)14213前期成本138.1564建安工程費(fèi)3357，965其他727.3246成本共計(jì)：5644.44萬(wàn)7靜態(tài)利潤(rùn)49.56累計(jì)現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目資金最大占用量為3357萬(wàn)元，發(fā)生在2008年3季度，項(xiàng)目可通過資金滾動(dòng)進(jìn)行

24、開發(fā)。最大資金占用量成本明細(xì)一、土地大配套費(fèi)1土地款，60萬(wàn)元/畝，600萬(wàn)。2大配套費(fèi)，200元/平，400萬(wàn).3拆遷管理費(fèi)，20萬(wàn)元。4土地契稅，土地出讓金3%，18萬(wàn)5土地交易費(fèi)，土地出讓金0.6%，3.6萬(wàn)6小配套費(fèi)，100元/平，200萬(wàn)總計(jì)：1241.6萬(wàn)。項(xiàng)目成本方案2、 酒店式綜合體項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1用地面積 6660m22酒店建筑面積 20000m23附屬建筑面積 4000m2 4地下車庫(kù)面積 4000m25容積率3.0二、前期成本1、規(guī)劃管理費(fèi)，1元/平，2.8萬(wàn)元。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，10元/平，28萬(wàn)元。3、施工設(shè)計(jì)費(fèi)，8元/平，22.4萬(wàn)元。4、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)，10元

25、/平，28萬(wàn)元。5、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)，2.5元/平，7萬(wàn)元。6、勘察費(fèi)，4元/平，11.2萬(wàn)元。7、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，2元/平，5.6萬(wàn)元。8、銷售許可證及面積測(cè)量，1.36元/平，3.808萬(wàn)元。9、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，3元/平，8.4萬(wàn)元。10、其他，10元/平，28萬(wàn)元。總計(jì)：145.208萬(wàn)元三、建安工程費(fèi)建工，1500元/平，3000萬(wàn)元裝修，2500元/平，5000萬(wàn)元。半地下車庫(kù)，1000元/平，400萬(wàn)元。附屬建筑，1000元/平， 400萬(wàn)元其他，20元/平米，59.96萬(wàn)元?？傆?jì)：8859. 96萬(wàn)元。四、其他銷售費(fèi)用，銷售額2%，224萬(wàn)元推廣費(fèi)用，銷售額1.5%，168萬(wàn)元稅費(fèi)，銷售額

26、5.5%,616萬(wàn)元不可預(yù)見費(fèi)用，銷售額2%，224 萬(wàn)元管理費(fèi)，銷售額2%， 224萬(wàn)元總計(jì)：1456萬(wàn)五、總計(jì)一、土地大配套費(fèi)， 1241.6萬(wàn)元。二、前期成本， 145.208萬(wàn)元三、建安工程費(fèi)， 8859. 96萬(wàn)元。四、其他，1456萬(wàn)元成本共計(jì)：11702.768萬(wàn)元成本回收保留產(chǎn)權(quán)以五星級(jí)酒店標(biāo)間200間，收費(fèi)368，日入住率為40%，利潤(rùn)率50%計(jì)算，年利潤(rùn)537.28萬(wàn)，計(jì)20年基本收回成本。不保留產(chǎn)權(quán)以70%可出售面積計(jì)算，出售面積為14000平米。以其中10000平米單平售價(jià)8000元計(jì)算，銷售收入為8000萬(wàn)。以其中4000平米單平售價(jià)10000元計(jì)算，銷售收入為400

27、0萬(wàn)則靜態(tài)收入為297.232萬(wàn)。兩個(gè)方案對(duì)比分析 兩個(gè)方案都可通過資金滾動(dòng)進(jìn)行開發(fā)方案一屬于穩(wěn)妥方案，但目前時(shí)機(jī)尚未完全成熟。方案二保留屬于產(chǎn)權(quán)，對(duì)資金要求極高。方案二不保留產(chǎn)權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)性，且回報(bào)率較低。方案開發(fā)期最大資金占用量（萬(wàn)元）銷售利潤(rùn)（萬(wàn)元）周期方案一2007年9月至2009年6月33571210.4410年方案二保留產(chǎn)權(quán)2007年9月至2009年6月8859.96回收成本20年方案二不保留產(chǎn)權(quán)2007年9月至2009年6月8859.96297.2323年第四篇、滁州房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略建議在企業(yè)的初創(chuàng)期如何做快速套現(xiàn)的投資項(xiàng)目?1、從城市資源層面上去分析2、從企業(yè)團(tuán)隊(duì)層面上去分析3、從客

28、戶類型層面上去分析4、從區(qū)域趨勢(shì)層面上去分析5、從競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)層面上去分析6、從營(yíng)銷機(jī)遇層面上去分析7、從整合模式層面上去分析1、從城市資源層面上去分析滁州作為與泰安、威海、咸寧、特別是蚌埠等同規(guī)模同等級(jí)的擁有旅游資源的城市，旅游資源開發(fā)滯后，但之后的同時(shí)是更大得上升空間，以本地的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)看，此地正處于房?jī)r(jià)節(jié)點(diǎn)及上升期，在此時(shí)機(jī)介入，投資回報(bào)率會(huì)較高，尤以非常規(guī)地產(chǎn)的操作，所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益極高。2、從企業(yè)團(tuán)隊(duì)層面上去分析未介入房地產(chǎn)開發(fā)，但在如此大趨勢(shì)下，完全可在奮進(jìn)中發(fā)展、歷練、成熟。中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展印證了此經(jīng)驗(yàn)完全可以借鑒，在房地產(chǎn)大潮中，前仆后繼的歷練了萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、天泰、

29、海信、魯能等一大批通過市場(chǎng)檢驗(yàn)的成熟團(tuán)隊(duì)。維維、蘇寧等地產(chǎn)新貴，也是借此趨勢(shì)及機(jī)遇縱向成熟。3、從客戶類型層面上去分析因滁州的特定優(yōu)勢(shì)資源，其客戶資源已不是僅僅局限于當(dāng)?shù)叵M(fèi)，借助長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)強(qiáng)勢(shì)客戶完全可促成項(xiàng)目高利潤(rùn)的開展。則在地域建立第一品牌，以滁州為平臺(tái)，向其他優(yōu)勢(shì)地區(qū)進(jìn)駐，歷練出肯地亞地產(chǎn)成為地產(chǎn)界的精英新貴。4、從區(qū)域趨勢(shì)層面上去分析滁州目前處于地產(chǎn)開發(fā)的啟蒙發(fā)展過渡階段，尚未有強(qiáng)勢(shì)公司進(jìn)駐，所該地資源豐富且成本較低，在普遍直線上升的地產(chǎn)業(yè)的影響下，定會(huì)隨大勢(shì)發(fā)展。而現(xiàn)時(shí)正處于過渡期末的轉(zhuǎn)型期，時(shí)間較短，適宜迅速擴(kuò)張。5、從競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)層面上去分析據(jù)悉，上海綠地已與滁州結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴

30、，但尚未啟動(dòng)。析，意欲作為戰(zhàn)略儲(chǔ)備之地，貴司適時(shí)介入，必將使其司跟風(fēng)介入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)展，再此期間，利潤(rùn)上升空間較大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小，產(chǎn)出比較高。6、從營(yíng)銷機(jī)遇層面上去分析在此大環(huán)境下，營(yíng)銷戰(zhàn)略步驟建議如下：1、晚啟動(dòng)廠區(qū)、辦公區(qū)土地（等待時(shí)機(jī)）2、購(gòu)地開發(fā)（近山景區(qū)域）3、辦公區(qū)開發(fā)（五星級(jí)酒店）4、購(gòu)地待動(dòng)（ 近山景區(qū)域 ）5、廠區(qū)開發(fā)6、二次購(gòu)地開發(fā)外部環(huán)境A、機(jī)會(huì)B、威脅C、不確定性D、資源可獲得性內(nèi)部環(huán)境A、優(yōu)點(diǎn)B、弱點(diǎn)C、特色能力D、管理模式E、過去業(yè)績(jī)總裁、高層管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)略決策全程操作土地決策規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理物業(yè)管理有效性結(jié)果目標(biāo)利潤(rùn)品牌機(jī)制人才資源網(wǎng)絡(luò)決定使命資源整合7、從整合

31、模式層面上去分析簡(jiǎn)單穩(wěn)定低不確定性1、少數(shù)外部因素并且外部因素相似2、因素保持相同或變化緩慢中低不確定性簡(jiǎn)單不穩(wěn)定中高度不確定性相似外因少且因素變化頻繁且不可預(yù)測(cè)高度不確定性房地產(chǎn)環(huán)境變化環(huán)境復(fù)雜性穩(wěn)定不穩(wěn)定簡(jiǎn)單復(fù)雜不確定性戰(zhàn)術(shù)流程設(shè)計(jì)戰(zhàn)略流程設(shè)計(jì)培養(yǎng)市場(chǎng)直覺全程操作打嬴各場(chǎng)戰(zhàn)斗獲得系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)形成整合能力復(fù)雜整合圈1、資源整合2、投資分析3、土地決策4、價(jià)值研判5、市場(chǎng)定位6、營(yíng)銷主題7、規(guī)劃設(shè)計(jì)8、建筑施工9、市場(chǎng)推廣10、物業(yè)管理高層流程設(shè)計(jì)戰(zhàn)略流程經(jīng)營(yíng)流程保障流程目標(biāo)購(gòu)房者營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員工程施工管理市場(chǎng)推廣機(jī)構(gòu)市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì)分析市場(chǎng)定位與產(chǎn)品概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目?jī)r(jià)值推廣全程整合操作

32、：跨職能的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組規(guī)劃設(shè)計(jì)顧客需求資金滾動(dòng)成本會(huì)計(jì)開發(fā)周期控制市場(chǎng)營(yíng)銷物業(yè)控制建工控制分期開發(fā)公共關(guān)系品質(zhì)計(jì)劃8、從企業(yè)戰(zhàn)略層面上去分析1總體戰(zhàn)略以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以肯帝亞品牌為依托，以住宅產(chǎn)品保證基本利潤(rùn)，以旅游地產(chǎn)獲取高額利潤(rùn)，立足滁州，幅射長(zhǎng)三角二三級(jí)城市。發(fā)展戰(zhàn)略：立足滁州，實(shí)施穩(wěn)健策略下的適度擴(kuò)張，加強(qiáng)企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（CIS）建設(shè)，精心打造和維護(hù)肯帝亞房地產(chǎn)企業(yè)品牌，建立以品牌創(chuàng)立為核心的內(nèi)涵型、集約化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。成本戰(zhàn)略，建立以經(jīng)濟(jì)效益為中心的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。加強(qiáng)成本控制管理，在房地產(chǎn)微利時(shí)代，成本管理是贏得項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)的重要基礎(chǔ)?？系蹃喴獔?jiān)持以適應(yīng)市場(chǎng)要求的經(jīng)營(yíng)理念，完

33、善的品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略為指導(dǎo)，精心打造公司品牌。發(fā)揮肯帝亞地板固有的企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，努力在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境建設(shè)、工程質(zhì)量、配套設(shè)施、管理和服務(wù)等各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)上取得最佳的效果。永不停歇的創(chuàng)新戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，努力做到不但比過去做的好，還要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做的好，創(chuàng)新是企業(yè)贏得超額利潤(rùn)的重要手段。2投資戰(zhàn)略21投資方向土地由于政策規(guī)定一般土地出讓是按項(xiàng)目出讓，國(guó)家不允許進(jìn)行土地炒賣。為保障北辰房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)滾動(dòng)發(fā)展，儲(chǔ)備一定量的土地是必要的，若能憑肯帝亞地板與政府創(chuàng)立的關(guān)系便利地取得一手地，且位置優(yōu)越，在完善整個(gè)肯帝亞房地產(chǎn)公司的企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)之前，肯帝亞集團(tuán)應(yīng)該在各地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐滁州之前加緊“圈

34、地”，以及與目前手中有地的部門和公司達(dá)成合作協(xié)議，并尋找合作伙伴進(jìn)行開發(fā)和銷售。（2）普通住宅 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，進(jìn)入住宅投資的時(shí)機(jī)應(yīng)當(dāng)在住宅需求上升之初或在通貨膨脹之初。根據(jù)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在通貨膨脹期，而滁州正處于房地產(chǎn)產(chǎn)品更新階段，購(gòu)買潛力剛剛被激發(fā)，正是房?jī)r(jià)上漲的高速期，所以應(yīng)把握時(shí)機(jī)，選擇住宅作為重點(diǎn)投資方向。根據(jù)前文分析，滁州普通住宅需求潛力在未來(lái)幾年仍然很大。（3）高檔公寓和別墅 由于滁州的地理位置和房?jī)r(jià)都具有先天優(yōu)勢(shì)，又有快速通道建立的利好消息，必然吸引大量南京及周邊地區(qū)的群體來(lái)滁州置業(yè)。這一部分人消費(fèi)能力強(qiáng)，要求品質(zhì)高，對(duì)高檔公寓和別墅產(chǎn)品需求較大，別

35、墅產(chǎn)品的利潤(rùn)率很可觀，但是出售風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。肯帝亞集團(tuán)若有長(zhǎng)線投資打算，即迅速圈地建設(shè)別墅，將有較為可觀的現(xiàn)金流入。（4）經(jīng)濟(jì)適用房隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策有限制需求到增加供給的轉(zhuǎn)變，二三級(jí)城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房的力度必將加大?？系蹃喖瘓F(tuán)與政府有良好的關(guān)系，但是由于利潤(rùn)率受政府限制，加之對(duì)開發(fā)企業(yè)有一定的資質(zhì)限制?，F(xiàn)階段，肯帝亞不宜參與經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)，但可隨著公司實(shí)力的增強(qiáng)逐漸參與進(jìn)來(lái)，作為穩(wěn)定的利潤(rùn)保障來(lái)源，也可憑此建立與政府更密切的合作關(guān)系。（5）寫字樓投資寫字樓所擔(dān)的政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都要遠(yuǎn)高于投資住宅。因此，寫字樓開發(fā)不應(yīng)作為肯帝亞的投資重點(diǎn),但若有好的地段,在分散風(fēng)險(xiǎn)的情況下,可適時(shí)介入，作為自有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，長(zhǎng)期持有。22投資區(qū)域從目前滁州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，瑯琊山腳下和城市中心都是重點(diǎn)發(fā)展方向。特別是瑯琊山腳下的區(qū)域，目前土地供應(yīng)量較大，且