2008江西宜春某住宅地產(chǎn)客戶市場調(diào)研分析報(bào)告_secret

1、 2008江西*地產(chǎn)項(xiàng)目潛在客戶市場調(diào)研分析報(bào)告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc206584721 一、調(diào)研說明 PAGEREF _Toc206584721 h 2 HYPERLINK l _Toc206584722 （一）調(diào)查目標(biāo) PAGEREF _Toc206584722 h 2 HYPERLINK l _Toc206584723 （二）調(diào)研對象 PAGEREF _Toc206584723 h 2 HYPERLINK l _Toc206584724 （三）調(diào)查方法： PAGEREF _Toc206584724 h 2 HYPERLINK l _Toc2

2、06584725 （四）調(diào)研時(shí)間： PAGEREF _Toc206584725 h 3 HYPERLINK l _Toc206584726 （五）人員組成： PAGEREF _Toc206584726 h 3 HYPERLINK l _Toc206584727 （六）執(zhí)行情況： PAGEREF _Toc206584727 h 3 HYPERLINK l _Toc206584728 （七）問卷數(shù)量 PAGEREF _Toc206584728 h 3 HYPERLINK l _Toc206584729 （八）存在不足 PAGEREF _Toc206584729 h 3 HYPERLINK l _T

3、oc206584730 二、個(gè)體特征分析 PAGEREF _Toc206584730 h 4 HYPERLINK l _Toc206584731 三、消費(fèi)需求分析 PAGEREF _Toc206584731 h 8 HYPERLINK l _Toc206584732 （一）消費(fèi)特征分析 PAGEREF _Toc206584732 h 8 HYPERLINK l _Toc206584733 1.購房目的 PAGEREF _Toc206584733 h 8 HYPERLINK l _Toc206584734 2.考慮因素 PAGEREF _Toc206584734 h 9 HYPERLINK l

4、_Toc206584735 （二）產(chǎn)品特征分析 PAGEREF _Toc206584735 h 10 HYPERLINK l _Toc206584736 1.物業(yè)類型要求 PAGEREF _Toc206584736 h 10 HYPERLINK l _Toc206584737 2.建筑風(fēng)格要求 PAGEREF _Toc206584737 h 10 HYPERLINK l _Toc206584738 3.房型類型要求 PAGEREF _Toc206584738 h 11 HYPERLINK l _Toc206584739 4.建筑面積要求 PAGEREF _Toc206584739 h 12 H

5、YPERLINK l _Toc206584740 5.交樓標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc206584740 h 13 HYPERLINK l _Toc206584741 6.環(huán)境要求 PAGEREF _Toc206584741 h 14 HYPERLINK l _Toc206584742 7.公共配套設(shè)施要求 PAGEREF _Toc206584742 h 14 HYPERLINK l _Toc206584743 8.價(jià)格承受力 PAGEREF _Toc206584743 h 15 HYPERLINK l _Toc206584744 9.企業(yè)公館需求 PAGEREF _Toc206584744

6、 h 17 HYPERLINK l _Toc206584745 10.溫泉需求 PAGEREF _Toc206584745 h 17 HYPERLINK l _Toc206584746 （三） 多因素交叉分析 PAGEREF _Toc206584746 h 17 HYPERLINK l _Toc206584747 1.目的與年齡的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584747 h 17 HYPERLINK l _Toc206584748 2.目的與家庭年收入的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584748 h 18 HYPERLINK l _Toc206584749 3.物業(yè)類型與地區(qū)的關(guān)

7、系 PAGEREF _Toc206584749 h 19 HYPERLINK l _Toc206584750 4.物業(yè)類型與年齡的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584750 h 19 HYPERLINK l _Toc206584751 5.物業(yè)類型與家庭年收入的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584751 h 20 HYPERLINK l _Toc206584752 6.物業(yè)類型與職務(wù)的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584752 h 20 HYPERLINK l _Toc206584753 7.物業(yè)類型與建筑風(fēng)格的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584753 h 21 HY

8、PERLINK l _Toc206584754 8.家庭年收入與建筑面積的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584754 h 21 HYPERLINK l _Toc206584755 9.家庭年收入與可承受單價(jià)的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584755 h 23 HYPERLINK l _Toc206584756 10.家庭年收入與可承受總價(jià)的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584756 h 24 HYPERLINK l _Toc206584757 11.可承受總價(jià)與文化水平的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584757 h 26 HYPERLINK l _Toc206584

9、758 12.可承受總價(jià)與年齡的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584758 h 27 HYPERLINK l _Toc206584759 13.建筑面積與年齡的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584759 h 29 HYPERLINK l _Toc206584760 14.建筑面積與文化水平的關(guān)系 PAGEREF _Toc206584760 h 30 HYPERLINK l _Toc206584761 四*鎮(zhèn)樓盤市場調(diào)查 PAGEREF _Toc206584761 h 32 HYPERLINK l _Toc206584762 五度假村管理人員訪談（摘錄） PAGEREF _Toc20

10、6584762 h 32 HYPERLINK l _Toc206584763 六分析總結(jié) PAGEREF _Toc206584763 h 34 HYPERLINK l _Toc206584764 七、開發(fā)建議 PAGEREF _Toc206584764 h 35前言本項(xiàng)目位于江西省*市城區(qū)西南方18公里處的*鎮(zhèn)*度假村內(nèi)，項(xiàng)目自然條件優(yōu)越，交通便利。*鎮(zhèn)全鎮(zhèn)轄地171.6平方千米,有12個(gè)行政村,1個(gè)居委會,總?cè)丝?.1萬。境內(nèi)擁有國家級森林公園*山和國內(nèi)十分罕見的地下富硒溫泉兩大資源優(yōu)勢。該項(xiàng)目占地面積約40公頃，其中2.73公頃用于開發(fā)別墅，容積率為0.6，其余地塊的用地性質(zhì)將按具體要求再

11、定。對本項(xiàng)目潛在客戶的情況、消費(fèi)需求、購買能力及對開發(fā)商的要求進(jìn)行一次詳盡而充分的市場問卷調(diào)查，以期能夠更好的把握目前休閑度假高端房地產(chǎn)市場的需求情況，為項(xiàng)目的策劃與開發(fā)提供一個(gè)科學(xué)的市場依據(jù)。別墅（獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅）、產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓、企業(yè)公館的購買者是我們服務(wù)的對象，他們的構(gòu)成特點(diǎn)、年齡、受教育狀況、收入、職業(yè)特征、性別都是確定休閑度假高端房地產(chǎn)市場定位的重要依據(jù)。同時(shí)對他們消費(fèi)偏好的進(jìn)一步研究可以為本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷主題的推廣提供合理的指導(dǎo)。本次調(diào)研方法采用問卷調(diào)查與訪談法，力求客觀反映客戶的意見與需求。限于水平，本文存在錯(cuò)漏與不足之處，請各位領(lǐng)導(dǎo)給予批評指正！一、調(diào)研說明（一）

12、調(diào)查目標(biāo)1了解潛在客戶群的地域分布、年齡結(jié)構(gòu)、受教育程度、職業(yè)特征及收入等情況，大致勾勒出客戶群的輪廓。2了解潛在客戶群的需求特征與消費(fèi)特征（二）調(diào)研對象1本次調(diào)研，調(diào)研對象選擇來度假村消費(fèi)的酒店客戶、溫泉客戶2對本項(xiàng)目有興趣者3能承受較高價(jià)格的客戶4符合市場調(diào)查常規(guī)過濾條件預(yù)調(diào)研后，確定調(diào)研對象主要有三類人構(gòu)成：團(tuán)體客戶、商務(wù)客戶、散客（三）調(diào)查方法： 1樣本數(shù)： 問卷150-200份 訪談（營銷部經(jīng)理、大堂經(jīng)理、行政人事經(jīng)理、溫泉休閑公寓置業(yè)顧問）2訪談方式：以問卷提綱式為主（四）調(diào)研時(shí)間：問卷與訪談：2008年7月19日下午到2008年7月27日晚，共8天半統(tǒng)計(jì)分析：2008年7月28日

13、至8月2日，共6天（五）人員組成：項(xiàng)目負(fù)責(zé)：項(xiàng)目協(xié)助：度假村酒店相關(guān)人員，長沙與南昌業(yè)務(wù)辦相關(guān)人員研究分析： （六）執(zhí)行情況：預(yù)調(diào)研（19日下午）：熟悉環(huán)境，了解酒店客戶類型，溫泉客戶類型，尋找調(diào)查最佳時(shí)間以及發(fā)現(xiàn)問卷中存在的不足，總結(jié)調(diào)查應(yīng)注意事項(xiàng)，盡力使調(diào)查更客觀真實(shí)方便。正式調(diào)研（20日-27日）：20日-24日一人進(jìn)行調(diào)查，完成120份樣本，25日-27日，在度假村酒店相關(guān)部門的協(xié)助下，完成80份問卷。總計(jì)回收有效問卷170份。訪談：22日-24日上午，分別與度假村營銷部經(jīng)理、酒店大堂經(jīng)理、行政人事經(jīng)理進(jìn)行訪談，調(diào)查酒店管理人員對本地產(chǎn)項(xiàng)目的建議，從另一個(gè)角度調(diào)查消費(fèi)者的基本情況以及消

14、費(fèi)需求。*鎮(zhèn)溫泉休閑公寓調(diào)查：為了更充分的了解本地市場，25日中午，在原計(jì)劃外到溫泉休閑公寓進(jìn)行調(diào)查，通過當(dāng)?shù)赝袑κ袌龅氖煜?，簡單了解市場現(xiàn)狀。（七）問卷數(shù)量 本次問卷調(diào)研，共發(fā)放問卷212份，預(yù)調(diào)研25份，正式調(diào)研187份，收回問卷189份，回收率89.2%，其中有效問卷為170份，有效率90%。（八）存在不足 本次調(diào)研工作，還存在許多不足之處：1.問卷設(shè)計(jì)：問卷設(shè)計(jì)邏輯性方便有待加強(qiáng)，應(yīng)多用通俗易懂，更利于與被調(diào)查者親近詞語；問卷排版方面也要進(jìn)一步提高，同一題目不同方向盡量排版在同一紙面，少讓被調(diào)查者翻頁。2.正式調(diào)研：計(jì)劃性有待加強(qiáng)，時(shí)間管理更應(yīng)科學(xué)。補(bǔ)充說明：由于問卷調(diào)查中企業(yè)公館樣

15、本量極少，無法做出企業(yè)公館市場分析，于是請長沙與南昌業(yè)務(wù)辦針對企業(yè)公館市場做補(bǔ)充調(diào)查，以期對各類物業(yè)類型市場做完整性分析，問卷調(diào)查時(shí)間為：2008年8月11日-2008年8月17日，后期對企業(yè)公館市場再做補(bǔ)充分析。二、個(gè)體特征分析1.性別分布：男性比例為69%，女性比例為31%溫泉度假村，消費(fèi)對象主要由酒店客戶與溫泉客戶組成，客戶類型主要有散客、商務(wù)客、團(tuán)體三大塊組成，由于調(diào)查范圍與對象具有一定的特殊性，因此本次調(diào)研在男女目標(biāo)客戶的選擇上沒能按照55對分的比例給予以抽樣調(diào)查。具有購買能力以及決策能力的消費(fèi)對象主要以男性居多。圖表1：性別比例調(diào)查2.區(qū)域分布：長沙、株洲、湘潭與宜春市場占有量為主

16、導(dǎo)定位調(diào)查中，湖南潛在客戶比例為49%，江西潛在客戶比例為32%，而其它地區(qū)（上海、廣東、浙江等地區(qū)）比例總計(jì)為19%。溫泉度假村在湖南長沙、江西南昌布置業(yè)務(wù)辦事處，這是湖南與江西客戶占主導(dǎo)地位的一個(gè)重要因素。據(jù)度假村營銷部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，度假村約70%客戶為湖南客戶，約20%客戶為南昌、宜春客戶。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一現(xiàn)象，浙江杭州、臺州地區(qū)客戶對項(xiàng)目具有極大興趣，一位杭州女士說她身邊好多朋友都在尋找類似產(chǎn)品。據(jù)項(xiàng)目公司部分管理人員介紹及親自對*鎮(zhèn)溫泉休閑公寓調(diào)查，目前*鎮(zhèn)購房者主要以上海人、南昌人為主，其中上海人所占比例較大，據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司置業(yè)顧問介紹，上海人在*買房占5、6成，主要目的為自住養(yǎng)老。圖表

17、2：消費(fèi)者區(qū)域分布3.年齡結(jié)構(gòu)：中青年為主統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 圖表3：年齡分布圖解說明：從上圖可以看出30歲以內(nèi)的占了14.7%，30-35歲的占了21.8%，35-40歲的占了32.4%且是總數(shù)中比例最大，占32.4%，40-45歲的占18.2%，45歲以上的占12.9%。分析說明：從上圖可知，總體年齡結(jié)構(gòu)分布差距不大，群體主要以中青年為主，其中年齡在3040歲之間的中青年群體占了近六成，這一階段的人群普遍處于事業(yè)與收入的穩(wěn)定期，自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)并消費(fèi)水平相對較高?；咎卣鞅憩F(xiàn)為：年輕有為、其文化素質(zhì)與社會閱歷較為豐富，分析能力較強(qiáng)，有自已獨(dú)特的審美能力，容易接受新事物，追求自己喜歡的生活方式。尤

18、其值得關(guān)注的是年齡在3540歲的人群，他們相對于3035歲的年齡層人群而言有著更為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)狀況和成熟的心志，一旦有打動他們的事物，那么購買的意愿及成功的幾率是非常大的。所以，這一階段的群體將成為我們的主要購房主體。4.婚姻情況：已婚群體占9成統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 圖表4：婚姻情況圖解說明：從上表可以看出潛在客戶群91%都是已婚，只有極少一部分是未婚。分析說明：已婚群體占了91%，這說明從家庭的需求出發(fā)，為了追求更美好的生活，為家人提供一個(gè)更為優(yōu)越的居住條件是這一部份人的購買主要原因之一。5.受教育程度：教育程度普遍較高統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 圖表5：受教育程度圖解說明：從上表可以看出大專以上學(xué)歷的占了77.6%，

19、其中本科占了42.4%且是總數(shù)中比例最大的。可以看出受訪客戶中，大多數(shù)具有良好的教育背景，而通常家庭中丈夫或男朋友的學(xué)歷相對高一些。分析說明：調(diào)查群體的總體受教育程度較高，一方面是由于整個(gè)社會受教育程度提高，另一方面也說明在這個(gè)知識經(jīng)濟(jì)的年代，積累財(cái)富的途徑已跨越從前靠閱歷和經(jīng)驗(yàn)積累的過程，新的年輕的中堅(jiān)力量正在崛起。6.行業(yè)分布：機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，私營企業(yè)的人群所占比例最大統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 圖表6：行業(yè)分布情況圖解說明：從上表中可以看出，此次調(diào)查的群體以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，私營企業(yè)的人群所占的比例最大，分別為34%，29%，國有企業(yè)與股份制企業(yè)的人群所占的比例基本相同，都為14%。分析說明：消費(fèi)群體中主

20、要以團(tuán)體客組成，據(jù)酒店與溫泉接待處介紹，80%以上客戶都是團(tuán)體客戶，團(tuán)體客戶中又以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的比例最大。比例第二多的要數(shù)私營企業(yè)人群，這部分人群主要以中層管理人員以上組成。7.職位分布：中層以上管理人員過50%統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 圖表7：職位分布情況圖解說明：受訪人群中，擔(dān)任中層管理職位的占31.8%，企業(yè)負(fù)責(zé)人的占20%，處級職位以上的占8.8%。分析說明：本次調(diào)查的人群職務(wù)范圍較大，反映了各階層的意見與態(tài)度?？梢钥闯霰壤畲蟮倪@一部分的基本特征：由于事業(yè)的不斷成功與收入的增加，對更高生活品質(zhì)的追求更強(qiáng)烈消費(fèi)水平比較高，注重生活享受生活壓力較大，更需要放松與調(diào)節(jié)，所以越來越多人選擇休閑度假8.收

21、入水平：家庭年收入50萬以下的占了82%統(tǒng)計(jì)結(jié)果圖表8.1：月收入情況圖表8.2：家庭年收入圖解說明：在受訪人群中，月收入在3000-5000元的人最多，比例達(dá)到30%；3000元以下的占25%；5000元以上占45%；年收入在10-20萬的最多，比例達(dá)到37%，第二大比例的為10萬以下，占了24%，20-50萬的占21%，50-100萬的占10%，100萬以上的占8%。分析說明：受訪人群中，家庭年收入50萬以上的占18%，這部分消費(fèi)人群可以承受較高價(jià)位的產(chǎn)品，他們有著相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，是別墅產(chǎn)品的主要客戶群，而居于此水平線下的消費(fèi)者的別墅購買力較低，產(chǎn)權(quán)院落公寓才是他們選擇的主要產(chǎn)品類型。

22、當(dāng)然，以中國傳統(tǒng)的“不顯富”心理出發(fā)，他們所提供的收入數(shù)據(jù)是比較保守的，在高收入人群中，受訪者一般都會極力避免“樹大招風(fēng)”帶來的不良影響。所以，圖表反應(yīng)的數(shù)字和實(shí)際收入是有一定的出入的，所以在參考的時(shí)候，允許在一定程度上上浮。三、消費(fèi)需求分析（一）消費(fèi)特征分析1購房目的： 近6成客戶購房目的為度假 圖表9：購房目的 在針對購房動機(jī)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，購房用于度假成為主要目的，比例為59%，用于自住、養(yǎng)老、投資的比例，按從高到低的順序依次為15%、13%、12%，剩余1%的人的用途回答為其它。結(jié)合本地市場現(xiàn)狀以及問卷調(diào)查，外地客戶更傾向選擇小戶型公寓，對應(yīng)的用途主要為度假，這是因?yàn)闇厝燃賲^(qū)已是中部地

23、區(qū)知名度假勝地，以及本項(xiàng)目定位一個(gè)以舉世罕見的地下富硒溫泉為核心，以高端旅游、觀光、休閑為主要配套，綜合人文、歷史、自然生態(tài)和現(xiàn)代景觀元素的新型高端旅游度假區(qū)，被訪者本身就是度假者。自住人群主要以老年人為主，而來此自住主要目的又是為了養(yǎng)老。2.考慮因素：溫泉資源為客戶最大的關(guān)注點(diǎn)，價(jià)格其次 圖表10：考慮因素在各項(xiàng)客戶購房關(guān)注點(diǎn)中，客戶對溫泉資源的關(guān)注是最高的，正因?yàn)闇厝Y源的存在，才吸引大批客戶，調(diào)查中很多人說的“要不是這里有這么好的溫泉，誰會在這偏僻的地方買房，” 溫泉資源是“鎮(zhèn)山之寶”。然而表面上看客戶對溫泉資源的關(guān)注度更高，但實(shí)際上價(jià)格才是他們最為關(guān)注的因素，他們認(rèn)為溫泉資源是必定要有

24、的，是前提必備條件，在開頭與客戶表明調(diào)查目的時(shí)，大部分受訪客戶都會主動詢問價(jià)格問題。戶型結(jié)構(gòu)面積、配套服務(wù)是客戶繼溫泉資源、價(jià)格后，頗為關(guān)切的兩大因素，這也反映出客戶成熟起來了，對產(chǎn)品特征的選擇更趨理性。物業(yè)管理、樓盤地理位置也成為消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)，相對來說，客戶對項(xiàng)目手續(xù)及產(chǎn)權(quán)齊全以及開發(fā)商品牌、實(shí)力和信譽(yù)的關(guān)注度較小，但這并不表明這些因素不是關(guān)注的重點(diǎn)，只是地產(chǎn)市場發(fā)展不斷成熟，項(xiàng)目手續(xù)與產(chǎn)權(quán)齊全是最基本的因素，對此，客戶對開發(fā)商放心。（二）產(chǎn)品特征分析1.物業(yè)類型要求：產(chǎn)權(quán)式院落公寓最受客戶親睞，占42%圖表11：物業(yè)類型從客戶選擇的物業(yè)類型來看，產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓更受客戶親睞，有42%

25、的客戶選擇此物業(yè)類型；其次是獨(dú)棟別墅，35%的客戶選擇；選擇聯(lián)排別墅的有22%，而選擇企業(yè)公館的潛在客戶極少。選擇獨(dú)棟別墅與聯(lián)排別墅的客戶總數(shù)有57%，說明很大比例的潛在客戶對別墅感興趣，因?yàn)閾碛幸粭澑咂焚|(zhì)的獨(dú)棟是大多數(shù)購房者的夢想，隱私的完全性給人一個(gè)真正夢想的家園。2.建筑風(fēng)格要求：中式傳統(tǒng)風(fēng)格最受客戶喜歡，現(xiàn)代簡約其次圖表12：建筑風(fēng)格從上表中可以看出，中式傳統(tǒng)風(fēng)格占39%，說明這類風(fēng)格最受客戶喜歡，其次現(xiàn)代簡約最受客戶喜歡，占了30%，歐陸風(fēng)格占15%，東南亞風(fēng)格占11%，北美風(fēng)格占5%。從眾多風(fēng)格“百花爭艷”的局面，到現(xiàn)在逐漸向理智與簡潔的回歸。客戶們現(xiàn)在對風(fēng)格的選擇也越來越挑剔，特

26、別是別墅的風(fēng)格也成為他們選擇是否購買的要點(diǎn)之一。調(diào)查中，客戶對別墅風(fēng)格主要選擇中式傳統(tǒng)風(fēng)格，而對產(chǎn)權(quán)式院落公館建筑風(fēng)格主要選擇現(xiàn)代簡約。3.房型類型要求： 圖表13.1：獨(dú)棟別墅房型需求圖表13.2：聯(lián)排別墅房型需求在60人選擇獨(dú)棟別墅中，44%的人選擇的房型是4房2廳，38%的選擇4房3廳，18%的選擇5房3廳，而在38人選擇聯(lián)排別墅中，50%的人選擇的房型是3房2廳，26%的選擇4房3廳，24%的選擇4房2廳?？梢钥闯觯瑵撛诳蛻暨x擇4房2廳的比例最大，4室2廳的別墅戶型能滿足普通的基礎(chǔ)核心家庭成員（夫妻二人加一個(gè)子女）的需求，是別墅市場需求的主力戶型。客戶房型選擇總體傾向中小房型，主要因?yàn)?/p>

27、項(xiàng)目地理位置的特殊性，功能核心為度假，大面積大戶型相應(yīng)承受的總價(jià)高，若客戶目的為投資，分風(fēng)險(xiǎn)性也高。圖表13.3：產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓房型需求在71人選擇產(chǎn)權(quán)式院落公寓中，選擇2房1廳的比例最大，占42.3%，其次為1房1廳，占19.7%，而2房2廳的占16.9%，3房2廳的占14.1%，3房1廳的占7%，對于產(chǎn)權(quán)式院落公寓的選擇，客戶多數(shù)還是選取小房型。4.建筑面積要求圖表14.1：獨(dú)棟別墅戶型面積偏好示意圖圖表14.2：聯(lián)排別墅戶型面積偏好示意圖潛在客戶欲購買的別墅面積大部分在160-300之間，這主要也是從經(jīng)濟(jì)方面考慮的。別墅的面積大都控制在200-300，房型的設(shè)計(jì)較為緊湊合理，同時(shí)也反

28、映出購房者日趨理性化，不再一味強(qiáng)調(diào)大面積，而是追求面積合理化。人體科學(xué)的研究表明，人均擁有80平米的居住面積最為舒適，一家三口面積至少在200平米以上，最高可達(dá)240平米。從購房者選擇來看，戶型面積趨向?qū)嵱没?。從客戶的需求心理來看，別墅應(yīng)該控制面積以控制總價(jià)，做到真正吸引消費(fèi)者。同時(shí)在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)在有限的建筑面積里把別墅所有的功能做足。從上圖表看，200-300平米的戶型面積在本次調(diào)查中占了相當(dāng)大的比例，從設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，如果能將其中一部分做成相對性價(jià)比更高的小獨(dú)棟別墅，將有很大可能得到購房者的追捧。而確實(shí)也有不少受訪者表達(dá)了他們對這種總價(jià)較低，但使用及功能更優(yōu)越的別墅產(chǎn)品的期望。圖

29、表14.3：產(chǎn)權(quán)式院落公寓戶型面積偏好示意圖從上表不難發(fā)現(xiàn)選擇公寓的受調(diào)查者最偏好的戶型面積為50-70，比例占39.44%，其次91-110區(qū)間段最受歡迎，所占比例為25.35%，50以下的所占比例為18.31%，而選擇71-90的占16.9%。因此50-70的戶型是公寓市場的主體。5.交樓標(biāo)準(zhǔn)圖表15：交樓標(biāo)準(zhǔn)偏好示意圖從上表看出，被調(diào)查者對于交樓標(biāo)準(zhǔn)沒有特別要求，要求精裝修的比例比其它兩類型略大，比例為34.1%，普通裝修的比例為33.5%，全毛坯的比例為31.2%，剩下1.2%的選擇其它。但通過*鎮(zhèn)樓盤調(diào)查，目前市場的交樓標(biāo)準(zhǔn)以毛坯房為主，精裝修的樓盤比例極少，因此本項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中，

30、對于樓盤裝修情況須慎重考慮。6.環(huán)境要求 圖表16：環(huán)境要求示意圖從上表看，受訪者選擇無污染環(huán)境的占86.5%，選擇樹木種植面積的占43.5%，選擇河流的占35.9%，選擇草坪面積的占28%，選擇花園面積的占27.6%，選擇假山與噴泉的占24%?？梢钥闯?，環(huán)境問題與、樹木種植面積成為被訪者生活關(guān)注的重點(diǎn)，如何得到一個(gè)好的居住環(huán)境，沒有污染、空氣新鮮、自然的河流對身心保健更加有益。這一問題已經(jīng)成為購房者首要的前提之一，所以在未來市場的環(huán)境將成為首要開發(fā)重點(diǎn)。7.公共配套設(shè)施要求 圖表17：配套設(shè)施要求示意圖受訪者對于醫(yī)院與商場的要求最高，醫(yī)院占74%，商場占66%，其次市場占33.5%，健身房占

31、26%，銀行占24.7%，學(xué)校占23%，餐廳占9.4%，郵局占3.5%。潛在客戶都有較高的社會地位和較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，其生活品質(zhì)也較高，自然要求周邊有更加完善的生活配套，這部分人群不但注重自己的居住品質(zhì)，更注重自身的健康狀況，所以，在本項(xiàng)目調(diào)查中，對醫(yī)院的需求排到首位，達(dá)到74%的比例，同時(shí)26%的要求健身房。而中國傳統(tǒng)的“衣、食、行”觀念也深深的影響著這類人群，成了他們選擇周邊配套的主要參考依據(jù)，商場占了66%的比例，解決購物的問題。8.價(jià)格承受力（1）獨(dú)棟別墅價(jià)格承受力單價(jià)以8000-10000元為主，總價(jià)以100-200萬元為主 圖表18.1：獨(dú)棟別墅客戶可承受單價(jià)示意圖 圖表18.2：獨(dú)

32、棟別墅客戶可承受總價(jià)示意圖從分析中發(fā)現(xiàn)，總價(jià)400萬元是該類人群消費(fèi)力的上限，總價(jià)在100-300萬元之間承受力人群比例為71.9%，300-400萬元的承受力比例為1.69%，而400萬以上的為0。本項(xiàng)目未來客群總價(jià)的總價(jià)范圍應(yīng)該在400萬元以內(nèi)。同時(shí)，單價(jià)12000元是該類人群消費(fèi)力上限，單價(jià)8000-10000元之間承受力人群的比例最多，占51.67%，同時(shí)有40%的人群表示只接受8000元以內(nèi)的單價(jià)。（2）聯(lián)排別墅價(jià)格承受力50%的調(diào)查人群表示只接受6000元以下的單價(jià)，56.34%的調(diào)查人群的總價(jià)承受力為80萬元以內(nèi)。圖表18.3：聯(lián)排別墅客戶可承受單價(jià)示意圖圖表18.4：聯(lián)排別墅客

33、戶可承受總價(jià)示意圖在聯(lián)排別墅可承受的價(jià)格調(diào)查中，50%的人群表示只接受6000元以下的單價(jià)，26.32%的人群表示可承受8000-10000元的單價(jià)，21.05%的人群可承受6000-8000元的單價(jià)，而只有2.63%的人群可承受12000-15000元的單價(jià)，單價(jià)15000元是該類人群的消費(fèi)力上限。56.34%的人群表示只接受80萬元以下的總價(jià)，80-100萬元的總價(jià)有30.99%的人接受，對于100萬元以上的總價(jià)接受的人群較少，占有12.68%，而總價(jià)200萬元是該類人群的最高承受總價(jià)。所以，總體說明聯(lián)排別墅的消費(fèi)市場主要是中、低端消費(fèi)者，價(jià)格的敏感性較高。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓價(jià)格承受力調(diào)

34、查中，55.93%的人群只接受5000元以下的毛坯單價(jià)，38.98%的人群接受5000-6000元的毛坯單價(jià)，5.08%的人群接受6000-8000元的單價(jià)，8000元以上單價(jià)沒人選擇，而選擇精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的人群中，有57.69%的接受7000元以下的精裝單價(jià)，其余42.31%的選擇7000-8000元的精裝單價(jià)，客戶總體反應(yīng)定價(jià)過高。圖表19：產(chǎn)權(quán)式院落度假公寓客戶可承受總價(jià)示意圖而選擇公寓的人群中，56.34%的人群表示只承受40萬元以內(nèi)的總價(jià)，總價(jià)在40-50萬元之間承受力人群的比例為30.99%，總價(jià)在50-60萬元之間承受力人群比例為11.27%，60-70萬元的比例為1.41%。9

35、.企業(yè)公館需求在此次調(diào)查中，170份有效問卷中，只有1個(gè)選擇企業(yè)公館，此位被調(diào)查者的建筑面積需求選擇1000-1500，總價(jià)承受力為500-1000萬元。可以看出，目前企業(yè)公館此類產(chǎn)品市場需求極少。10.溫泉需求有關(guān)客戶對溫泉需求的問題，67.6%的人群選擇溫泉到戶，15.9%的人群選擇建立溫泉會所，15.3%的人群選擇辦理VIP，享受酒店打折優(yōu)惠，而極個(gè)別選擇不需要。從中反應(yīng)出，溫泉到戶是客戶購房考慮的一項(xiàng)重要因素。（三） 多因素交叉分析1.目的與年齡的關(guān)系從購房目的來看，各年齡階段均以度假為主。其中30-45歲的人群是購房的主體，這部分人事業(yè)正旺，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，但工作壓力也大，越來越多人選

36、擇休閑度假讓精神放松，其次，較大比例的30-40歲的中年購房用于自住，占9.41%，同時(shí)有4.12%的35-40歲人群購房用于投資。而45歲以上的人群購房用于養(yǎng)老的比重較大，占5.29%。2.目的與家庭年收入的關(guān)系調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，各收入階層來此購房的主要目的是度假，占59.4%，家庭年收入20萬元以下的人群用于自住的比重較大，占了10.58%，而家庭年收入在10-20萬元的人群購房用于投資的比例較大，占4.71%，這部分人投資能力較強(qiáng)，購房主要用于長期出租投資。家庭年收入在20-50萬元的人群購房用于度假的比例較大，占了4.12%。家庭年收入50萬元以上的人群，少量選取自住、投資與養(yǎng)老。3.物業(yè)

37、類型與地區(qū)的關(guān)系：長沙購買人群比例最大調(diào)查數(shù)據(jù)表明，長沙地區(qū)是產(chǎn)品購買的主體，購買獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅與公寓的比例都是最高的，分別占了11.2%、7.6%、11.8%。其次，宜春與南昌地區(qū)是購買產(chǎn)品的比例較大，緊次長沙，選擇公寓的，宜春地區(qū)客戶占7.1%，南昌地區(qū)客戶占5.3%；選擇獨(dú)棟別墅的，宜春與上?？蛻舯壤粯?，占了4.1%，緊次于長沙地區(qū)。4.物業(yè)類型與年齡的關(guān)系： 30-40歲的人群是購買各種物業(yè)類型的主體由上圖可以看出，欲購獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、產(chǎn)權(quán)式院落公寓的人群主要集中在30-40歲這個(gè)年齡段，同時(shí)可以看出，除30-40歲主體人群外，其它各年齡段欲購買各房屋類型的比例相近，比例都在

38、5%左右。本次調(diào)查中，欲購買企業(yè)公館的受訪者只有一個(gè)。5.物業(yè)類型與家庭年收入的關(guān)系：調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，欲購買獨(dú)棟別墅最大比例的是家庭年收入在20-50萬元的人群，為10%，欲購買聯(lián)排別墅最大比例的是家庭年收入在10-20萬元的人群，為9.4%，而欲購買公寓最大比例的家庭年收入在10-20萬元的人群，為19.4%。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，家庭年收入在10萬元以下較大比例的人群關(guān)注各式物業(yè)，而家庭年收入在50萬元以上，家庭年收入相對較高的家庭，更關(guān)注獨(dú)棟別墅，有8.8%該類人群選擇獨(dú)棟。6.物業(yè)類型與職務(wù)的關(guān)系：中層管理人員欲購買各類物業(yè)比例最大（除企業(yè)公館）由上圖可看出，欲購買獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、產(chǎn)權(quán)式院

39、落公寓的消費(fèi)者大部分是中層管理人員，其次是企業(yè)負(fù)責(zé)人。其中13.5%的中層管理人員欲購買獨(dú)棟別墅，比例較高，而7.6%的中層管理人員欲購買聯(lián)排別墅，10.6%的欲購買產(chǎn)權(quán)式院落公寓。唯一欲購買企業(yè)公館的為企業(yè)負(fù)責(zé)人。7.物業(yè)類型與建筑風(fēng)格的關(guān)系：中式傳統(tǒng)與現(xiàn)代簡約是消費(fèi)群最喜歡的兩種建筑風(fēng)格調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，欲購買獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅的消費(fèi)者更傾向選擇中式傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑，欲購買獨(dú)棟別墅的，有17.6%的人群選擇中式傳統(tǒng)風(fēng)格，比例較大，而選擇聯(lián)排別墅的，有7.6%的人群也選擇中式傳統(tǒng)風(fēng)格；欲購買產(chǎn)權(quán)式院落公寓的，選擇現(xiàn)代簡約的人群比例最大，占了19.4%，也有13.5%的人群選擇中式傳統(tǒng)。五種風(fēng)格中，

40、北美風(fēng)情的建筑選擇的人群比例最小。因此，中式傳統(tǒng)與現(xiàn)代簡約是消費(fèi)群最喜歡的兩種建筑風(fēng)格。8.家庭年收入與建筑面積的關(guān)系（1）獨(dú)棟別墅從上圖可以看出，家庭年收入在10-50萬元之間的人群，更多的選擇200-300的建筑面積，41.7%的家人年收入在10-50萬元的人群選擇200-300的建筑面積，比例較大；160-200的建筑面積，家庭年收入10萬元以下的人群選擇最多，比例為10%；家庭年收入在100萬元以上的家庭，主要選擇250-300的建筑面積，總體來說，選擇建筑面積大的人群家庭年收入也大。（2）聯(lián)排別墅調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，家庭年收入在20萬元以內(nèi)的人群，有42.1%的人群選擇160-200的

41、建筑面積，比例最大；選擇200-250的建筑面積，家庭年收入在10-20萬元的人群比例較大，比例為10.5%；選擇250-300的建筑面積，家庭年收入在20-50萬元的人群比例最大，比例為13.2%，其次是家人年收入在100萬元以上的人群，比例為7.9%；而選擇300以上的建筑面積，只有家人年收入在20-50萬元間的人群選擇。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓上圖可以看出，選擇產(chǎn)權(quán)式院落公寓的人群主要集中在家庭年收入在10-20萬元間的人群，其中有14.1%的人群選擇91-110的建筑面積，12.7%的人群選擇71-90的建筑面積，同樣有12.7%的人群選擇50-70的建筑面積，8.5%的人群選擇50以下的

42、建筑面積。家庭年收入10萬元以內(nèi)的人群，更傾向選擇50-70的建筑面積，比例為11.3%；家庭年收入20-50萬元的人群，只選擇70以下的建筑面積，其中以50-70的建筑面積為主，比例為9.9%；家庭年收入50萬元以上的人群，總體傾向選擇小面積的戶型，這與收入高選擇面積大的常規(guī)現(xiàn)象恰相反。9.家庭年收入與可承受單價(jià)的關(guān)系（1）獨(dú)棟別墅調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，家庭年收入在10萬元以下的家庭，可承受的獨(dú)棟別墅房價(jià)主要集中在8000元以內(nèi)，比例達(dá)16.7%，而對于價(jià)格在10000元以上的獨(dú)棟別墅無力購買；家庭年收入在10-20萬元的家庭，可承受的獨(dú)棟別墅房價(jià)主要集中在8000-10000元之間，其比例為11.

43、7%；家庭年收入在20-50萬元的家庭以及50-100萬元的家庭，可承受的獨(dú)棟別墅房價(jià)同樣集中于8000-10000元之間，比例分別為21.7%、10%；家庭年收入在50萬元以上的人群可承受10000元以上的房價(jià)。（2）聯(lián)排別墅調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，家庭年收入在10萬元以下的家庭，可承受的聯(lián)排別墅房價(jià)主要集中在6000元以內(nèi)，比例為18.4%，對于8000元以上的聯(lián)排別墅無力購買；家庭年收入在10-20萬元的家庭，23.7%的人群的可承受聯(lián)排別墅房價(jià)也集中在6000元以內(nèi)，10.5%的人群可承受6000-8000元的房價(jià)；家庭年收入在20-50萬元的家庭，可承受的聯(lián)排別墅房價(jià)主要集中在8000-100

44、00元之間，其比例為13.2%；而對于家人年收入相對較高的50萬元以上的家庭，主要選6000-10000元內(nèi)的房價(jià)，10000元以上的房價(jià)沒人選擇。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓從上圖可以看出，家庭年收入在20萬元以內(nèi)的家庭，可承受的產(chǎn)權(quán)式院落公寓房價(jià)主要集中在5000元以內(nèi)，比例為50.8%；而家庭年收入在20萬元以上的家庭，可承受的產(chǎn)權(quán)式院落公寓房價(jià)主要集中在5000-6000元，比例為15.3%，其中20-50萬元的家庭，所占比例為10.2%，50-100萬元的家庭，所占的比例為3.4%，100萬元以上的家庭，所占的比例為1.7%。10.家庭年收入與可承受總價(jià)的關(guān)系（1）獨(dú)棟別墅在對家庭年收入與獨(dú)

45、棟別墅可承受總價(jià)的交叉分析中發(fā)現(xiàn)，家庭年收入在10萬元以內(nèi)的家庭，總價(jià)承受力主要集中在100萬元以內(nèi)，比例為13.6%；家庭年收入在10-50萬元的家庭中，總價(jià)承受力主要集中在100-200萬元之間，比例為38.9%；對于家庭年收入在50萬元以上的家庭，總價(jià)承受力主要集中在200-300萬元，比例為15.3%。（2）聯(lián)排別墅從上圖可以看出，家庭年收入在10萬元以內(nèi)的家庭，總價(jià)承受力主要集中在80萬元以內(nèi)，比例為18.4%；家庭年收入在10-20萬元的家庭，18.4%的人群總價(jià)承受力為80萬元以內(nèi)，15.8%的人群總價(jià)承受力為80-100萬元；家庭年收入在20-50萬元的家庭，總價(jià)承受力主要集中

46、在80-100萬元，比例為7.9%；家庭年收入在50-100萬元的家庭，總價(jià)承受力主要集中在100-150萬元，比例為2.6%，其它范圍價(jià)格沒有人選擇；對于家庭年收入在100萬元以上的家庭，總價(jià)承受力主要集中在300-400萬元，其比例為5.3%。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對于選擇產(chǎn)權(quán)式院落公寓的客戶，家庭年收入各階層的總價(jià)承受力主要集中在40萬元以內(nèi)，比例為56.4%，其中家庭年收入10萬元以內(nèi)的占18.3%，家庭年收入10-20萬元的占28.2%，家庭年收入20-50萬元的占8.5%，家庭年收入100萬元以上的占1.4%；家庭年收入在10-20萬元的家庭，對于可承受總價(jià)在40-50

47、萬元范圍的家庭，所占比例比例也較大，占15.5%；少量家庭年收入在10-20萬元的家庭總價(jià)承受力在60-70萬元，比例為1.4%。11.可承受總價(jià)與文化水平的關(guān)系（1）獨(dú)棟別墅從上圖說明，各文化水平人群的獨(dú)棟別墅總價(jià)承受力主要集中在100-200萬元之間，總比例達(dá)50.9%，其中高中/中專的占11.9%，大專的占10.2%，本科的占27.1%，碩士的占1.7%；總價(jià)承受力在300萬元以上的客戶，只有1.7%的碩士可承受，某種意義上說明文化水平越高，總價(jià)承受力越大。（2）聯(lián)排別墅從上圖可以看出，高中/中專文化水平以下的人群的聯(lián)排別墅可承受總價(jià)主要集中在80萬元以內(nèi)，比例為10.6%；大專學(xué)歷的人

48、群的總價(jià)承受力主要集中在80-100萬元，比例為13.2%；本科學(xué)歷的人群總價(jià)承受力主要集中在80萬元以內(nèi)，比例為18.4%，選擇總價(jià)為80-100萬元與100-150萬元的比例也較大，分別都占10.5%；碩士學(xué)歷選擇的總價(jià)承受力主要集中在80-100萬元，比例為2.6%；選擇總價(jià)為300-400萬元的人群都為大專學(xué)歷人群，比例為5.3%。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓從上圖可以看出，各文化水平人群的產(chǎn)權(quán)式院落公寓的總價(jià)承受力都主要集中在40萬元以內(nèi)，其中初中及以下的占1.4%，高中/中專的占9.9%，大專的比例最大，為22.5%，本科的占19.7%，碩士的占2.8%；總價(jià)承受力在40-50萬元的，本科

49、水平占的比例最大，比例為12.7%，其次是大專水平，比例為8.5%；總價(jià)承受力在50-60萬元的，也是本科水平占的比例最大，比例為5.6%；總價(jià)承受力在60-70萬元的，只有1.4%的本科可承受；70萬元以上的總價(jià)沒有客戶選擇，70萬元總價(jià)是客戶產(chǎn)權(quán)式院落公寓消費(fèi)上限。12. 可承受總價(jià)與年齡的關(guān)系（1）獨(dú)棟別墅調(diào)查數(shù)據(jù)表明，各年齡階層，其總價(jià)承受力主要集中在100-200萬元之間，其中30歲以下的占10.2%，30-35歲的占5.1%，35-40歲的15.3%，40-45歲的占11.9%，45歲以上的占8.5%；總價(jià)承受力在100萬元以內(nèi)的，30-35歲的人群所占比例最大，為10.2%；總價(jià)

50、承受力在200-300萬元之間的各年齡階層，以35-40歲的人群比例最大，為10.2%；總價(jià)承受力為300-400萬元的，只有1.7的45歲以上的人群選擇，400萬元是客戶獨(dú)棟別墅的消費(fèi)上限。（2）聯(lián)排別墅調(diào)查數(shù)據(jù)表明，30歲以內(nèi)、30-35歲、40-45歲三個(gè)年齡階層的人群，總價(jià)承受力主要集中在80-100萬元，比例分別為7.9%、10.5%、10.5%；35-40歲的人群，總價(jià)承受力主要集中在100-150萬元，比例為15.8%；調(diào)查中，總價(jià)承受力為300-400萬元的，有30歲以內(nèi)與 45歲以上兩年齡階層的人群選擇，比例都為2.6%。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓調(diào)查數(shù)據(jù)表明，各年齡階層選擇產(chǎn)權(quán)式

51、院落公寓的總價(jià)承受力都主要集中在50萬元以內(nèi)，其中40萬元以內(nèi)的比例較大，比例達(dá)56.4%；總價(jià)承受力在50-60萬元的，除40歲以上人群，其它各年齡階層所占比例相差不大；總價(jià)承受力選擇60-70萬元的人群，只有30歲以下的人群選擇，比例為1.4%，更高的總價(jià)沒人選擇。13.建筑面積與年齡的關(guān)系（1）獨(dú)棟別墅數(shù)據(jù)顯示，各年齡階層，選擇的建筑面積主要集中在160-300，其中，選擇200-250的人群，以35-40歲的人群為主，比例為10%，選擇250-300的人群，也以35-40歲的人群為主，比例為15%；選擇比例300-350的人群，40歲以上的人群比例較大，比例為6.6%；對于400以上的

52、獨(dú)棟別墅，只有1.7%的45歲以上的人群選擇，大面積別墅市場需求較少。（2）聯(lián)排別墅數(shù)據(jù)顯示，各年齡階層選擇的面積主要集中160-200，其中30歲以內(nèi)的人群所占比重為10.5%，30-35歲的人群所占的比重為13.2%，40-45歲的人群所占的比重為13.2%，而45歲以上的人群所占的比例為5.3%。其中35-40歲年齡階層的人群，選擇建筑面積主要集中在250-300，比例為13.2%，選擇建筑面積300以上的人群只有少量30-35歲的人群選擇，其比例為2.6%。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各年齡階層選擇的建筑面積，主要集中在50-70，其中30歲以內(nèi)的人群所占的比例為5.6%，3

53、0-35歲的人群所占的比例為7%，35-40歲的人群所占的比例為12.7%，40-45歲的人群所占的比例為9.9%，45歲以上的為4.2%；35-40歲的人群是選擇各類型建筑面積比例最大的年齡階層，此類人群為主要的潛在客戶，而關(guān)注的建筑面積以50-70為主。14.建筑面積與文化水平的關(guān)系（1）獨(dú)棟別墅從上圖可以看出，文化程度為高中/中專的人群主要選擇160-200的建筑面積，比例為10%，大專學(xué)歷的人群主要選擇200-250的建筑面積，比例為10%，本科學(xué)歷的人群主要選擇250-300的建筑面積，比例為20%，總體來看，250-300的建筑面積人群占多數(shù)。（2）聯(lián)排別墅調(diào)查數(shù)據(jù)表明，本科學(xué)歷的

54、人群是各種建筑面積的主要選擇者，其次為大專學(xué)歷的人群。選擇160-200、200-250、250-300的建筑面積，本科學(xué)歷的人群所占的比例都是最高的，比例依次為21.1%、7.9%、13.2%；選擇300以上的建筑面積，只有2.6%的高中/中專的人群選擇；調(diào)查中，碩士人群選擇的建筑面積集中在160-200，比例為2.6%。（3）產(chǎn)權(quán)式院落公寓由上圖可以看出，50-70的建筑面積是各文化水平階層選擇的主體。選擇50以下的建筑面積，本科學(xué)歷的人群所占的比例最大，為7%；選擇50-70的建筑面積，大專學(xué)歷的人群所占的比例最大，為15.5%；選擇71-90的建筑面積，大專與本科學(xué)歷的人群各占5.6%

55、；選擇91-110的建筑面積，本科學(xué)歷的人群所占比例最大，比例為14.1%。四*鎮(zhèn)樓盤市場調(diào)查通過對度假村相關(guān)管理人員的訪談及溫泉休閑公寓和*兩樓盤的調(diào)查得知：從2006年至今，*鎮(zhèn)開發(fā)的樓盤主要是小戶型公寓，以多層和小高層為主，建筑面積主要為40-70，而*鎮(zhèn)暫且沒有開發(fā)商開發(fā)別墅項(xiàng)目，此類物業(yè)市場為空白狀態(tài)。目前溫泉鎮(zhèn)在售樓盤均價(jià)約2700元/平米。*鎮(zhèn)近年購房群體中過60%為上海人，該類人群在*購房的主要目的為自住養(yǎng)老，房型多數(shù)選擇1房1廳或2房1廳的小戶型。除上海人購房外，其次江西南昌人購買的比例最大。物業(yè)類型裝修程度單價(jià)有無電梯戶型類型建筑面積物業(yè)管理費(fèi)付款方式備注小高層毛坯房300

56、0-3200元/帶電梯1房1廳1衛(wèi)1陽、2房1廳1衛(wèi)1陽、2房1廳2衛(wèi)2陽50-901元/一次性付款目前一套總價(jià)最少14萬元；2006年第一期，單價(jià)為1200元/五度假村管理人員訪談（摘錄）：1.營銷部 時(shí)間：2008年7月22日上午 地點(diǎn)：度假村營銷部L：潛在客戶地域分布情況P：潛在客戶地域分布將主要以湖南長沙、上海地區(qū)為主。除宜春本地區(qū)外，湖南、南昌、上海是溫泉度假村主要客源地，部分客源成為地產(chǎn)項(xiàng)目的潛在客戶。目前，*鎮(zhèn)購房人群中上海人所占比例較大，在宜春與上海機(jī)動車專列開通后，來宜春購房的上海人將不斷增多。L：消費(fèi)動機(jī)P: 由于地理位置、產(chǎn)品特性等因素的影響，未來產(chǎn)品購買者，主要目的還是

57、為了度假，度假時(shí)間最多為1-2個(gè)月，周邊配套實(shí)施不完善，在這里長期居住的可能性較少。購房偏好情況L：產(chǎn)品類型偏好P：就目前市場來看應(yīng)以產(chǎn)權(quán)式院落公寓為主，*鎮(zhèn)開發(fā)樓盤基本都是小戶型公寓。房型以一房一廳衛(wèi)一陽居多，面積最多100平米，大戶型很少。度假村門口在建樓盤面積為42-56平米。就站在我這位置，對環(huán)境的了解，自己心理想法：誰愿意花那么多錢在這買，交通不便，沒學(xué)校，距離宜春市區(qū)又有一定距離。那當(dāng)然也有部分消費(fèi)者愿在這買別墅，宜春市某些領(lǐng)導(dǎo)對我們項(xiàng)目感興趣，他們住的近，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。某項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)曾多次跟我聊起我們別墅項(xiàng)目的事情。L：建筑風(fēng)格偏好P：建筑風(fēng)格以中式傳統(tǒng)風(fēng)格為主，這樣與度假村整體環(huán)境更協(xié)

58、調(diào)。L：交樓標(biāo)準(zhǔn)偏好P：交樓標(biāo)準(zhǔn)，潛在客戶應(yīng)該更傾向選擇精裝修或普通裝修，客戶購房的主要目的是度假，自己裝修帶來很多麻煩。L：考慮因素P：預(yù)購房屋最為考慮的因素有：交通、生活配套服務(wù)設(shè)施與溫泉資源。2. 溫泉度假村大堂時(shí)間：2008年7月23日上午 地點(diǎn)：溫泉度假村大堂（1）L：潛在客戶地域分布情況J：消費(fèi)群體主要來自長沙、湘潭、株洲、南昌、上海等地區(qū)。長沙客人年青有錢，超前消費(fèi)觀念強(qiáng)，消費(fèi)者主要以男性為主，大概過8成為男性。（2）L：消費(fèi)動機(jī)J：目的主要以旅游度假為主，周末，寒暑假度假。（3）L：消費(fèi)偏好情況L：產(chǎn)品類型偏好：J：個(gè)人傾向選擇獨(dú)棟別墅，客戶還是以公寓為主，有足夠購買力的客戶，別墅市場還是較大。L：建筑風(fēng)格偏好：J：首選中式傳統(tǒng)風(fēng)格L：交樓標(biāo)準(zhǔn)：J：客戶更傾向選擇毛坯房，建筑面積不要太大，設(shè)計(jì)要別致（4）酒店現(xiàn)狀：不足之處：硬件老化較為嚴(yán)重，溫泉內(nèi)娛樂場所少，溫泉休息處大批客戶聚集，混亂場面經(jīng)常出現(xiàn)；酒店與溫泉兩部門間接待客戶的協(xié)調(diào)性有待提高；餐飲部的早餐客人反應(yīng)不好。六分析總結(jié)2008年7月19日至8月2日，在各方幫助之下，歷時(shí)半個(gè)月的度假村地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查初步完成。此次調(diào)查共發(fā)放問卷212份，回收問卷189份，有效問卷170份，有效率90%，經(jīng)分析總結(jié)，我們的潛在客戶具有以下特征：（1）地域性強(qiáng)：本次調(diào)查，50%被調(diào)查者為湖南客戶，其