鄭州二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n a*o - araga第一章 總論項(xiàng)目名稱與承辦單位項(xiàng)目名稱：鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目項(xiàng)目承辦單位：鄭州榮成置業(yè)有限公司建設(shè)地點(diǎn)：鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域編制單位：鄭州榮成置業(yè)有限公司編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍：編制依據(jù)：二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)該項(xiàng)目區(qū)域居民住房現(xiàn)狀調(diào)查摸底情況

2、2007年6月，二七區(qū)解放路、二道街社區(qū)、鄭州榮成置業(yè)有限公司公司聯(lián) 合進(jìn)行了該區(qū)域內(nèi)的居民住房情況的入戶調(diào)查，對(duì)房屋權(quán)屬、建筑結(jié)構(gòu)、使用 用途、配套設(shè)施、居住情況、生活條件等進(jìn)行了走訪和摸底調(diào)查，結(jié)果如下：表一銘功路二道街房屋面積狀況匯總表房屋性質(zhì)與面積備注公房W20平方米20-30 平 方米30-50 平 方米50-70平方 米70-90 平方米90平方 米合計(jì)戶數(shù)（個(gè)房W20平方米20-30 平 方米30-50 平 方米50-70平方 米70-90 平 方米90平方 米合計(jì)戶數(shù)（個(gè)）81129455430177其他性質(zhì) 用房車庫(kù)8平方米車庫(kù)6平 方米車庫(kù)4平方

3、米商業(yè)用房20-30 平方米商業(yè)用房80平方 米商業(yè)用房90-140 平方米商業(yè)用房219平方米戶數(shù)（個(gè)）13221141備注：有1戶為長(zhǎng)期沒(méi)人住，面積未統(tǒng)計(jì)（不含在上表合計(jì)戶數(shù)內(nèi)）一e CaP aagaSpan gnns *e a a amatne ， mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ，e一 lamampacng n-o Fans l_a agah mLn-ang nsoelal mF g oo co*co* oo oo oo oom aine ， gL s-2 CaP aaga maLSpan is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm，

4、 la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n Io - araga表二銘功路解放路房屋面積狀況匯總表房屋性質(zhì)與面積備注公房W20平方米20-30 平方米30-50 平方米50-70 平方米70-90 平方米90平 方米合計(jì)戶數(shù)（個(gè)）12238576193218私房W20平方米20-30 平 方米30-50 平 方米50-70 平方米70-90 平方米90平 方米合計(jì)戶數(shù)（個(gè)）92996552818235其他性質(zhì)用 房1、龍騰賓館建筑面積約3400平方米，鐵路開發(fā)

5、公司綜合樓建筑面積約2000平方米，此兩處為鐵路局產(chǎn)權(quán)；2、平頂山一礦招待所建筑面積約1200平方米；3、解放路社區(qū)辦公樓約360平方米，為銘功路辦事處產(chǎn)權(quán)?？偯娣e約6960平方米。以上兩個(gè)社區(qū)居民現(xiàn)有住房情況調(diào)查結(jié)果匯總：1、總戶數(shù):721戶2、總建筑面積：49636.09平方米，其中：（1）住宅面積：48919.15平方米，其中公房21238.13平方米，私房27681.02 平方米。（2）商業(yè)用房面積：716.94平方米。該項(xiàng)目周邊機(jī)電市場(chǎng)情況調(diào)查分析2006年7月，我公司通過(guò)對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解 放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)查，分析結(jié)論如下：1、銘功路、太康路、解

6、放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)是鄭州五金機(jī)電的主要 集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、舌L、差的根源地。該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小， 大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng)管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再 不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過(guò)程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。2、隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下， 此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無(wú)奈退出。目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng) 商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和發(fā)展的空間。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次因拆遷流失的商戶約300多戶

7、，減少經(jīng)營(yíng)面積約 14000多平方米；每年為政府所提供的財(cái)政稅收將會(huì)銳減約750多萬(wàn)元。3、西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè) 環(huán)境。2006年，科隆國(guó)際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套Setelli -a- apFo maii ” islPo me keDi rFaag rah- m-i -! ngn esoFo ntsl F g asas aas- aas- aaaaaa aaaaaa asas asas aas m ! Spun gL .2ee *F a a iKiomall， gns ， c toPa ibb iniltlt ntut ntu

8、t built built Itlltb Itlltb ntut H g anS -m L s oFan 一 agap -ama t ， pan Lnes if se -e OaP aaga p am ! Spun gnns s*e *- a a iKiomallne ， Ung soF toPa r h - av tnnS |a nn 2llil nm Hngi nsiP am Selet ）一 h lama mp aig n-o Fans leket nPa agah lama LnnSp g neso Fans eiet mF gahF muB coo coo occc muB muB

9、muB mc cc occcar Olne ，p gL s 2 OaP aaga m aL Spun gnns 1 1pl ）一 -a一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n Io - araga設(shè)施最完善、最具成長(zhǎng)潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場(chǎng)、商品住 宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是 否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要 5-10年的時(shí)間；對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電 市場(chǎng)老

10、商戶來(lái)講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近 3-5年都無(wú)法收回 的損失。4、根據(jù)市政府規(guī)劃，銘功路將擴(kuò)寬改造，兩側(cè)的機(jī)電商場(chǎng)也面臨著遷移的 風(fēng)險(xiǎn)。如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場(chǎng)，對(duì)商戶來(lái)將， 將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。編制內(nèi)容與范圍根據(jù)我公司的實(shí)際需要和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，按照國(guó)家對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的范圍、深 度之規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。本方案對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性進(jìn)行了論述，對(duì)市場(chǎng)分析、建設(shè)內(nèi)容及 規(guī)模、項(xiàng)目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)、 勞動(dòng)安全衛(wèi)生和消防、項(xiàng)目組織與實(shí)施，項(xiàng)目招標(biāo)、投資估算、經(jīng)濟(jì)分析與財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)

11、行綜合研究、分析和評(píng)價(jià)，為主管部門和建設(shè)單位的決策和判 斷提供具體的、完善的、科學(xué)的依據(jù)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目的提出隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市 建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。舊城改造住房作為具有保障性質(zhì) 的政策性住房，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城 市生機(jī)與活力的重要手段。多年來(lái)，我市通過(guò)舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競(jìng)爭(zhēng)力。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃和 技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。該地區(qū)

12、一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問(wèn) 題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問(wèn) 題，為社會(huì)提供1479套房源，約760間商鋪；無(wú)論是近期，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)看， 其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無(wú)法估量的。我公司經(jīng)過(guò)分析提出該項(xiàng)目的建設(shè)，具優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：11e cop aagal_ngnns*e a a amatne， mg soF la r_g_ h tn lllllim Hill ,“一“ anl ，e一 一 一 acngn-o Fans l_a agah m Lng nsoemF, _ _c_ _r Olne ， gL s-2 cop

13、aaga -maml_nis o 一 ”一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n Io - araga1、地理優(yōu)勢(shì)：鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路 汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。作為全市跨越式發(fā)展2007年的20個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線 橋工程一一解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場(chǎng)和火車 站地區(qū)的交通壓力。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西

14、中心通道的瓶頸，確 立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)， 其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。2、社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域臨近二馬路人力市場(chǎng)、火車站、汽車站，流動(dòng)人口多，社會(huì)治安管 理難，一直是社會(huì)的“老大難”問(wèn)題。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住 宅、商業(yè)、文化廣場(chǎng)為一體的住宅小區(qū)，對(duì)社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。3、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽 車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。如開發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場(chǎng)，依托現(xiàn)有 的銘功路、太康路、二馬路原機(jī)電市場(chǎng)的人氣和地氣，同時(shí)

15、商戶也有歸屬感， 客戶也很容易認(rèn)同。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺藍(lán)天佳園等商品 住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道 街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住 房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己 的力量。項(xiàng)目承辦單位概況鄭州榮成置業(yè)有限公司成立于一九九七年五月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集裝飾材料、建筑材料銷售等的綜合性公司，公司注冊(cè)資金壹仟萬(wàn)元，具有國(guó) 家城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。公司組織機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、合理、職能分配科學(xué)、 明晰，設(shè)有開發(fā)部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、總工辦及辦公室，員

16、工均具有 大專以上學(xué)歷，其中專業(yè)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員占員工總數(shù)的70必上。2005年，公司納稅1500萬(wàn)元，榮獲二七區(qū)“ 2005年度稅收貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”；2006 年，公司納稅1500萬(wàn)元，同時(shí)榮獲“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力 50強(qiáng)”。公司成立以來(lái)，始終秉承“以人為本”的管理觀念，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、Setelli -a- apFo maii ” islPo me keDi rFaag rah- m-i ngn esoFo ntsl F g asas aas- aas- aaaaaa aaaaaa asas asas aas m ! Spun gL .2ee *F a a iKiomall， gns

17、 ， c toPa ibb iniltlt ntut ntut built built Itlltb Itlltb ntut H g anS -m L s oFan 一 agap -ama t ， pan Lnes if se -e OaP aaga p am ! Spun gnns s*e *- a a iKiomallne ， Ung soF toPa r h - av tnnS |a nn 2llil nm Hngi nsiP am Selet ）一 h lama mp aig n-o Fans leket nPa agah lama LnnSp g neso Fans eiet mF

18、gahF muB coo coo occc muB muB muB mc cc occcar Olne ，p gL s 2 OaP aaga m aL Spun gnns 1 1pl ）一 -a一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n Io - araga高效、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“鍥而不舍”的創(chuàng)業(yè)精神。公司成立伊始，就涉足工作難度極大的舊城改造，在商城路、法院西街等 地段進(jìn)行了現(xiàn)代化開發(fā)建設(shè)，建有“商鼎新苑”等

19、小區(qū)。隨后，公司又成功地 開發(fā)了維新街26號(hào)樓、材料廠街353號(hào)院、金銘苑小區(qū)、響水灣小區(qū)、秦嶺藍(lán) 天佳園等項(xiàng)目，累計(jì)建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米，合格率100%已竣工工程銷售入 住率達(dá)98%Z上，并在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中積累了豐富的舊城改造經(jīng)驗(yàn)。尤其是公司投資2億元開發(fā)建設(shè)的位于金水河?xùn)|、市糧食倉(cāng)庫(kù)南，總建筑 面積11萬(wàn)平方米，由18棟多層、4棟高層構(gòu)成的“響水灣”項(xiàng)目，將“打造精 品社區(qū)”的理念貫穿始終，狠抓工程質(zhì)量，完善配套服務(wù)，為業(yè)主著想，替業(yè) 主把關(guān)，最終以其極高的性價(jià)比、卓越的品質(zhì)成為廣大購(gòu)房者的首選銷售業(yè)績(jī) 實(shí)現(xiàn)了當(dāng)期竣工清盤，取得圓滿成功。2006年4月，公司通過(guò)競(jìng)拍再次取得鄭州市齒輪廠土

20、地使用權(quán)，在此開發(fā) 建設(shè)“秦嶺？藍(lán)天佳園”項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于建設(shè)路北、秦嶺路東，總建筑面積 約13萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資4億多元。一期工程已于2008年6月底正式入住。目前，公司項(xiàng)目順利開展，經(jīng)營(yíng)狀況良好，已連續(xù)兩年被金融機(jī)構(gòu)評(píng)為“AA+ 級(jí)信用企業(yè)”。在取得經(jīng)營(yíng)成果的同時(shí)，公司不忘回報(bào)社會(huì)與民眾，始終追求經(jīng) 濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。幾年來(lái)，公司為公益事業(yè)投資、捐款200余萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”項(xiàng)目位置處于鄭州市二七區(qū)，解放 路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。該項(xiàng)目位置處于京廣鐵路鄭州火車站交匯處，是一個(gè)金三角地帶，場(chǎng)地地 形平整，屬于舊城區(qū)，需

21、要整體拆遷改造。場(chǎng)地內(nèi)共建：五棟點(diǎn)式高層住宅（32F）, 局部裙樓（3F）商場(chǎng)，并建有會(huì)所和幼兒園等公建建筑。項(xiàng)目建設(shè)用地面積24889.39平方米，建筑占地面積13661.64平方米，總 建筑面積218195.39平方米，其中地上總建筑面積為 192200.39平方米（住宅 建筑面積為145590.15平方米，商業(yè)建筑面積為41228.72平方米），地下室（停 車場(chǎng)）建筑面積為25995平方米。建設(shè)地點(diǎn)：鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、 銘功路以西區(qū)域配套基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀：該區(qū)域?qū)儆谂f城區(qū)，規(guī)劃的水、電、氣等設(shè)施 配套完善，可以保障項(xiàng)目建設(shè)和使用的需要，但是需要和市政部門協(xié)商，

22、進(jìn)行 部分改造或更換。一e cop aagal_n a a amatne ， mg SoF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ，e一 F aL acng n-o Fans l_a agah Fama Lng nsoe mF gahF _c_ _r Olne ，gL s-2 cop aaga -m aLl_nIs O 一 ”一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n Io - araga環(huán)境保護(hù)：本

23、項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾和污水經(jīng)治理后均可達(dá)標(biāo)排放。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：本項(xiàng)目從規(guī)劃方案編制到竣工交付使用，計(jì)劃安排30個(gè)月。總資金及資金籌措本項(xiàng)目總投資67152.81萬(wàn)元。資金來(lái)源：其中建設(shè)單位資本金 23503.48 萬(wàn)元（占總投資的35%,由建設(shè)單位解決，其余 43649.33萬(wàn)元（占總投資的 65%由建設(shè)單位多渠道籌資解決。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目主要指標(biāo)序指標(biāo)名稱單位（平方米）數(shù)據(jù)備注1總占地面積：24889.391.1.城市道路面積平方米/1.2建設(shè)用地面積平方米24889.392總建筑面積平方米218195.392.1.高層住宅面積1平方米148597.662.2商場(chǎng)面

24、積平方米41228.722.3公用建筑面積1平方米1502.4地卜車庫(kù)面積平方米259952.5物業(yè)用房面積1平方米1502.6幼兒園囿積平方米14302.7會(huì)所面積平方米3002.8門衛(wèi)面積平方米403建筑物占地面積平方米13661.644道路廣場(chǎng)面積平方米10827.05綠化面積平方米64896建筑密度%54.97容積率7.78綠化率%309總戶數(shù).、. 尸203010用水量噸/天1406.8311用電量KW6521.7312總投資萬(wàn)元67152.8113資金籌措萬(wàn)元67152.8113.1建設(shè)單位資本金萬(wàn)元23503.4813.2建設(shè)單位自籌萬(wàn)元23503.4813.3銀行貸款萬(wàn)元436

25、49.3313.4改造住宅售價(jià)元/平方米500013.5商業(yè)用房售價(jià)元/平方米1000013.6地卜車庫(kù)售價(jià)元/平方米/11e cop aagal_n a a amatne ， mg SoF la r_g_ h tn llllllm Hill ,“一“ anl ，e一 lamampa n-o Fans l_a ag m Lng nsoe mF, _c_ _r Olne ， gL s-2 cop aaga maLl_nIs O 一 ”一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ，

26、_c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n a*o - araga結(jié)論及建議結(jié)論鄭州榮成置業(yè)有限公司自成立以來(lái)，累計(jì)開發(fā)商住面積40萬(wàn)平方米，完成投資46000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售收入52000萬(wàn)元。公司雖然成立時(shí)間短，總的市 場(chǎng)占有份額有限，但所開發(fā)的項(xiàng)目品位高、質(zhì)量好、物業(yè)管理一流而倍受市民 的青睞。其前期開發(fā)的“金銘苑” “響水灣”等項(xiàng)目上考察、論證、設(shè)計(jì)、施工 周期短、效益高?！扒貛X藍(lán)天佳園”項(xiàng)目總建筑面積 13萬(wàn)平方米，多層項(xiàng)目 目前已經(jīng)主體封頂，一期市場(chǎng)銷售情況良好，二期高層、高層規(guī)劃方案正在審 批中。“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”總占地面積 24889.39平方米，位于鄭

27、州市 二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。緊鄰二馬 路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。總建筑面積 218195.39平方米，項(xiàng)目建成后，可給企業(yè)新增銷售收入69925.40萬(wàn)元，利潤(rùn)2772.57萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅收7691.79萬(wàn)元?？蔀樯鐣?huì)提供商品住宅 145590.15平 方米，可解決1500戶拆遷安置用房，將會(huì)為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民 的拆遷安置難題，也為社會(huì)提供了良好的居住環(huán)境，并產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和 經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)綜合能力。同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，還將圍繞高層住宅建設(shè)商業(yè)用房41228.72平方米，可提供約760間商鋪，同時(shí)可解

28、決1500多個(gè)就業(yè)崗位；我們把該商業(yè)部分定位 為五金機(jī)電市場(chǎng)，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無(wú)以倫比的 商業(yè)氛圍，必將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過(guò)來(lái)，每年至少能為政府 提供財(cái)政稅收約1200多萬(wàn)元，并將會(huì)逐年遞增。止匕外，還將在地下修建兩層公共停車場(chǎng) 25995平方米，可提供停車位 820 個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力。總之，該項(xiàng)目所在地區(qū)環(huán)境優(yōu)越，適宜居住，并極具商業(yè)投資價(jià)值。根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的鄭州市城市總體規(guī)劃，該項(xiàng)目符合綜合市場(chǎng)發(fā)展需求。 通過(guò)對(duì)“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”項(xiàng)目規(guī)劃方案綜合評(píng)價(jià)分析，結(jié)論是：“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目” 具有科學(xué)的定位，一流的規(guī)劃

29、設(shè)計(jì)和堅(jiān)實(shí)的 運(yùn)作基礎(chǔ)。項(xiàng)目是十分可行的。從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞 紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，打造一 個(gè)全新的高檔社區(qū)。一e CaP aagaSpan gnns*e a a amatne ， mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ，e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine ， gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl

30、 a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n Io - araga該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程順應(yīng)了鄭州城市化進(jìn)程的需要及國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需 求，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大 的推進(jìn)。我們堅(jiān)信這一項(xiàng)目無(wú)論從城市發(fā)展或開發(fā)價(jià)值上一定能獲得政府及各 位領(lǐng)導(dǎo)和同行門的大力支持，我們相信該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必須將獲得前所未有 的成功。1.5.2 建議為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1、該項(xiàng)目屬于舊城改造，

31、在論證階段得到了區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè) 階段力爭(zhēng)取得政府在政策、金融等方面的支持，使小區(qū)建設(shè)有一個(gè)穩(wěn)定、積極 的社會(huì)環(huán)境。2、應(yīng)積極籌措建設(shè)資金，保證項(xiàng)目順利建設(shè)；努力加強(qiáng)周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè), 完善小區(qū)配套條件。3、項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)?！叭瑫r(shí)”原則，搞好環(huán)境治理工作。lie cop aagal_n a a amatne ， mg SoF la r_g_ h tn llllllm Hill ,“一“ anl ，e一 lamampa n-o Fans l_a ag m Lng nsoe mF, _c_ _r Olne ， gL s-2 cop aaga maLl_nIs O 一 ”一doaraga

32、l_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n a*o - araga第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1 項(xiàng)目背景改革開放以來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計(jì)劃型發(fā)展方式向市場(chǎng)型發(fā)展 方式的重大改變。1998年，國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住 房建設(shè)的通知（國(guó)發(fā)199823號(hào)）出臺(tái)，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住 房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家 庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支

33、付能力、分層次的住房 保障體系。近年來(lái)，各地政府按照國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，停止了實(shí)物住房分配，逐步實(shí) 行住房貨幣化，職工直接進(jìn)入市場(chǎng)解決住房問(wèn)題，市場(chǎng)在住房供應(yīng)中的基礎(chǔ)作 用正在形成。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有 效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大的改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展， 對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)的住房供求結(jié)構(gòu)性矛 盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，住宅建設(shè)存在著面向高收入階層、 利潤(rùn)最大化的開發(fā)傾向。2 0 0 6年5月份，控制房?jī)r(jià)的“國(guó)六條”出臺(tái)后，鄭州市房管局制定了 鄭州市十一五住

34、房建設(shè)規(guī)劃和今明兩年住房建設(shè)目標(biāo) 。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來(lái) 5年政策性保障住房各類指標(biāo) 分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占12.5%,廉租房占0.7%,周轉(zhuǎn)住房占1.6%,其他（集資 房、房改房）占5.2%。該規(guī)劃顯示了政府解決中低收入居民住房難問(wèn)題的決心。2007年鄭州市住房建設(shè)年度目標(biāo)對(duì)社會(huì)公布，政策性保障住房140萬(wàn)平方米，其中廉租住房4萬(wàn)平方米，周轉(zhuǎn)住房10萬(wàn)平方米，國(guó)有困難企業(yè)利用自用 土地集資建經(jīng)濟(jì)適用住房和房改危舊房改造 40萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房86萬(wàn) 平方米。和2006年相比，2007年政策性保障住房多規(guī)劃20萬(wàn)平方米從以上數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和發(fā)展，在城市居

35、民居住用 房的供給渠道上，除了占主要份額的商品住宅外，廉租住房、周轉(zhuǎn)住房、經(jīng)濟(jì) 適用住房、危改房、舊城改造項(xiàng)目已逐漸成為政府工作的重點(diǎn)。作為社會(huì)保障 性質(zhì)用房，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)11e CaP aagaSpan gnns*e a a amatne ， mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ，e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine ， gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一

36、doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n a*o - araga生活息息相關(guān)。舊城改造是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政 策性住房，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的重要途徑，它的建設(shè)已納入政府 為人民群眾辦好的“十件實(shí)事”。多年來(lái)，我市通過(guò)舊城改造極大改善了城市 面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競(jìng)爭(zhēng)力。鄭

37、州素有“綠城”、省級(jí)園林城市”的美譽(yù)，隨著舊城改造工作的深入 推進(jìn)，鄭州以城市總體規(guī)劃為龍頭，全面推進(jìn)城市建設(shè)與管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施 日臻完善，日益呈現(xiàn)出“凈、綠、亮、美”的新面貌。但由于歷史原因，建國(guó)初期鄭州市提出了以工業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方針，城市 建設(shè)中也以發(fā)展工業(yè)為核心，缺乏合理的功能分區(qū)，造成工業(yè)、居住、文教等 各種用地混雜，相互影響。隨著城市發(fā)展，致使老功能區(qū)布局混亂，整體功能 已不能滿足社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平持續(xù)提升的需要。另外隨著城市的快速擴(kuò)張，原來(lái)的舊城區(qū)沒(méi)有來(lái)得及進(jìn)行改造， 已經(jīng)被城市 建設(shè)用地包圍，形成了大量繼續(xù)保留和實(shí)行集體所有制的舊城區(qū)和私房。這些 區(qū)域內(nèi)的道路管網(wǎng)、

38、排水排污、供水供電、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施先天不足； 與此同時(shí)，舊城區(qū)內(nèi)存在各種各樣的違法建筑、違章占地現(xiàn)象，環(huán)境衛(wèi)生惡劣， 消防隱患大，治安計(jì)生問(wèn)題突出，舊城區(qū)改造迫在眉睫。有些社會(huì)學(xué)家曾經(jīng)指 出，村莊、舊城區(qū)已經(jīng)成為中心城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)“塌陷帶”。對(duì)這些區(qū)域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，重新整體規(guī)劃，整體打 造，這也是打造城市形象，政府為民辦實(shí)事的具體表現(xiàn)。對(duì)舊城區(qū)中破爛不堪、 安全隱患嚴(yán)重的棚戶區(qū)建筑，結(jié)合鄭州市城市危險(xiǎn)房屋管理辦法，采取拆 除重建的方式。鄭州市人民政府為規(guī)范鼓勵(lì)舊城區(qū)改造，分別在 2003年和2004年下發(fā)了 鄭州市城中村改造規(guī)定、鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施

39、辦法 等行政法規(guī)，對(duì)舊城改造中的土地資產(chǎn)配置問(wèn)題進(jìn)行的明確的規(guī)定。舊城區(qū)改 造因其復(fù)雜性，市政府將舊城區(qū)改造具體工作交由各區(qū)政府負(fù)責(zé)，同時(shí)在資金、 稅收、政策上給予一定的照顧。目前鄭州市的舊城區(qū)改造（城中村改造）主要有兩種運(yùn)作模式，其中燕莊 模式，具體操作由區(qū)政府進(jìn)行招商，土地處置進(jìn)行掛牌方式，最終升龍公司通 過(guò)合法途徑獲得了土地的使用權(quán)，并把燕莊建設(shè)成為集商用寫字樓和住宅為一 體的商務(wù)中心，部分住宅用于安置部分拆遷的居民，為了保證居民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生一e CaP aagaSpan gnns*e a a amatne ， mg soF la r_g_ h tn llll lim Hill ,“一“

40、anl ，e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine ， gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n a*o - araga計(jì)，升龍公司把一部分的資金補(bǔ)償給居民的生活，還進(jìn)行一部分的公用設(shè)施的 建設(shè)。舊城區(qū)改造將是鄭州市今后幾年舊城

41、改造的重點(diǎn)工作。作為一個(gè)新興城市， 原有老城區(qū)面積相對(duì)較小，經(jīng)過(guò)前些年的改造，現(xiàn)有老城區(qū)主要為一些建筑密 度大、居民收入低、拆遷難度大的地區(qū)，為盡快實(shí)現(xiàn)這些地區(qū)的開發(fā)，徹底改 變城市面貌，市政府也出臺(tái)了相應(yīng)的政策，比如適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率，減免相關(guān) 稅費(fèi)等，以保證老城區(qū)的改造。例如鄭州市的市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心二期廣場(chǎng)的改 造，鄭州工業(yè)西部的改造等。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃和 技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè) “鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問(wèn) 題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既

42、解決了居民的住房問(wèn) 題，為社會(huì)提供1479套房源，又帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)，無(wú)論是近期，還是長(zhǎng)遠(yuǎn)利 益來(lái)看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無(wú)法估 量的。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺藍(lán)天佳園等商品 住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道 街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住 房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己 的力量。2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條 件，同時(shí)為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。該處屬于鄭州市典型的

43、舊城區(qū)，占地面積約 37畝，從居民居住情況調(diào)查中 可以看出，該區(qū)域房屋建筑形式多為磚混結(jié)構(gòu)，大部分為五六十年代所建，還 有部分自建的民房，普遍戶型較小，低矮擁擠，房屋老化；設(shè)施陳舊，缺少規(guī) 劃，布局混亂。暖氣等配套不全，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，且困難重重， 通過(guò)局部調(diào)整很難實(shí)現(xiàn)改造的目的，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新 打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。因該功能區(qū)的現(xiàn)狀對(duì)整個(gè)城市功能的實(shí)現(xiàn)已不能發(fā)揮很好的作用，甚至，目前已經(jīng)成為阻隔鄭州東西交匯、融合的一大障礙。隨著跨越京廣鐵路的解放路 立交橋的開工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢(shì)在必行，相信 2009年她將成為鄭州城市l(wèi)ie *aP aa

44、gaSpan gnns*e a a amatne ， mg soF la r_g_ h tn llll lim Hill ,“一“ anl ，e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine ， gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n

45、 a*o - araga中心的一大亮點(diǎn)2、本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國(guó)家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促 進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會(huì)和諧的需要。本項(xiàng)目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛 盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現(xiàn) 政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)。3、本項(xiàng)目的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)足發(fā)展的需要。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來(lái) 5年政策性保障住房各類指標(biāo) 分別為，經(jīng)濟(jì)適用房占12.5%,廉租房占0.7%,周轉(zhuǎn)住房占1.6%,其他占5.2%我公司擬開發(fā)建設(shè)的“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”位于二七區(qū)解放

46、路以 北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng) 途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。在市中心區(qū)域，將成為二七商圈“獨(dú) 一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額，將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。從鄭州市整體規(guī)劃看，該項(xiàng)目是對(duì)擬建的解放路立交橋建設(shè)后作為交通樞 紐、經(jīng)濟(jì)中心的地位是一個(gè)很好的烘托，將會(huì)帶動(dòng)這里的商機(jī)和活力，在拉動(dòng) 內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。4、我公司對(duì)舊城改造的理念：首先，舊城改造是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)。多年來(lái)，城市改造進(jìn)行了大量工作， 城市面貌和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐年有所改善；但歷史遺留下來(lái)的落后狀態(tài)仍沒(méi)有根 本改觀，不少破舊危房

47、急待改建，許多地方交通阻塞，市政公用設(shè)施仍然落后。其次，舊城改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益。要 把和諧的理念貫穿于舊城改造始終，為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)。在舊城改造過(guò)程中，堅(jiān)持“有機(jī)和諧更新”的理念，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)， 均按照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，理順城市肌理，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探求城 市的更新與發(fā)展，重視舊城區(qū)作為一個(gè)有機(jī)組織的成長(zhǎng)過(guò)程。我公司爭(zhēng)取創(chuàng)造出一個(gè)居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的小區(qū)， 力求達(dá)到“三大效益”（經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益）的完善統(tǒng)一，提高 規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)可行性。lie *aP aagaSpan gnns*e a a amatne ， mg s

48、oF la r_g_ h tn llll lim Hill ,“一“ anl ，e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine ， gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n a*o - araga第三章市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)環(huán)

49、境條件分析加快鄭州城市化進(jìn)程，把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市，對(duì)鄭州及至 河南未來(lái)經(jīng)濟(jì)具有重要意義。鄭州是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市之一， 是中原地區(qū)外商投資最為集中的城市，也是外埠商家極為重要的戰(zhàn)略要地。鄭州的城市構(gòu)造體系一一從黃河到中岳，從全城區(qū)到多組團(tuán)，規(guī)劃營(yíng)建不 同尺度的綠色園林和藍(lán)色河湖交織網(wǎng)絡(luò)體系；改善人居環(huán)境質(zhì)量，塑造城市景 觀特色，爭(zhēng)取把鄭州打造為一個(gè)全新的“生態(tài)城市”、“花園城市”、“綠色 商都”。未來(lái)五年，鄭州市城市化水平將達(dá)到63%若將城市中占有比例較大的商業(yè) 流動(dòng)人口計(jì)算在內(nèi)，對(duì)鄭州市住房的需求極為龐大，這必將帶動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市 場(chǎng)的持續(xù)繁榮。

50、從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利的條件：1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。鄭州市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)要持續(xù)保持快速發(fā)展必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn) 的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來(lái)講，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起關(guān)鍵作 用，它可以有力地帶動(dòng)相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)、餐飲、家電、裝飾等）的 消費(fèi)需求。2、深化住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的發(fā)展動(dòng)力。鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制正在建立的階段。市政府 將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)。2002年起鄭州已經(jīng)不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購(gòu)房的積極性，釋放百 姓住房投資和消費(fèi)的能

51、量。3、城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。近年來(lái)，鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著，發(fā)展水平不斷提高，規(guī) 劃布局日趨合理，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)城快速路建成通車，城市拆墻透綠 工程的開展，城市夜景亮化工程的實(shí)施等一系列工程的開發(fā)完成，使城市建設(shè) 走上了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，城市面貌煥然一新，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)強(qiáng)有力，ell -a- apFo maii *“ islPo me * rFaag 1 m-i ngn esoFo ntsl F g asas aas- aas- aaaaaa aaaaaa asas asas aas m ! Span

52、 gL .2ee *F a a iKiomall， cn gns ， * toPa ibb iniltlt ntut ntut built built Itlltb Itlltb ntut H g onSL s oFan 一 agap -ama t ， pan Lnes if se -e ctoP aaga p am ! Span gnns s*e *- a a iKiomallne ， Ung soF toPa r h - av tnnS pad llll 2Hil nm Hngi nsiP onl Sel* ） h lama mp a*ng n-o Fans lek* nPa agah l

53、oma LnnSp ang neso Fons eld mF gahF aan * * aan aan aan * an cccccor Olne Span gL s 2 ctoP aaga m am Span gnns |PH |一 -a一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n a*o - araga的支持和保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住房是居民的基本生活需求。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、 居民收入水平提

54、高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活 力?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強(qiáng)，房 地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。我國(guó)居民的住房消費(fèi)，已從解決住房困難 向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，國(guó)家為規(guī)范房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序，改善居民的住房條件，也相繼出臺(tái)了不少的措施，如：加快 城鎮(zhèn)化進(jìn)程；提高居民收入水平；強(qiáng)化土地市場(chǎng)管理，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等， 這些措施和政策必將促使住房消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)的形成。鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來(lái)，隨著鄭州市住房制度改革的不斷 深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。 鄭州的樓市

55、目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市 場(chǎng)管理日趨規(guī)范，整體上房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡推進(jìn)，高潮不斷。鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，價(jià)格長(zhǎng)勢(shì)平穩(wěn)。2006年以來(lái)，市房管局堅(jiān)持開展積極的宏觀調(diào)空工作，保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù) 健康發(fā)展，取得了明顯的效果。一是針對(duì)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部 等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知需要，聯(lián)合 市統(tǒng)計(jì)局，開展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開 發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況等方面的專題調(diào)查；二是會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備 中心、統(tǒng)計(jì)局等單位，共同起草編制了鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)(征

56、 求意見稿)和鄭州市今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)(2006-2007)(征求意見稿)。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)中，明確了普通商品住房、經(jīng) 濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局，在下一步具體實(shí)施過(guò)程中， 市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理，科學(xué)安排各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)改革開放以來(lái)，河南省的經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，特別是鄭州市作為河南省省 會(huì)城市，近年來(lái)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚?，城市框架拉大，市政建設(shè)日新 月異，依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃，鄭州市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把鄭州建設(shè) 成為國(guó)家區(qū)域性中心城市。根據(jù)鄭州市“十一五規(guī)劃”，至2 010年，中心城區(qū)面積達(dá)到300萬(wàn)平方公lie *a

57、P aagaSpan gnns*e a a amatne ， mg soF la r_g_ h tn= = 2llll2 “ m ，e一 一 一 acng n-o Fans l_a agah m Ln- ang nsoelal mF g oo co*co* * oo oo oo oom aine ， gL s-2 CaP aaga maL Span is o 一 ”一doaragal_nsl a a arm， la hlinn nullm2， OnPa a| h a neso Fonts l_a ah mLn， ieso ， _c_ _r Une ，” 2 cop aa - ml_n Io -

58、 araga里，鄭州市人口規(guī)模將達(dá)到 800萬(wàn)人，中心城區(qū)人口達(dá)350萬(wàn)人，城市化水平 提局到63%右。此外，按政府規(guī)劃，從2005年到2020年，河南的城市化要提高20個(gè)百分 點(diǎn)，也就是每年要有150萬(wàn)人進(jìn)城，每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年也需增加 1500萬(wàn)平方米的開發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng) 量從今年開始應(yīng)該每年在4500萬(wàn)平方米以上。城市化進(jìn)程的加快必將帶來(lái)城市人口的激增，而大量的人口由于其經(jīng)濟(jì)收 入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異，對(duì)于住房也將有大量的需求群體。這些都為啟動(dòng)住房市 場(chǎng)帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。2006年至今，我公司通過(guò)對(duì)鄭州市機(jī)電市場(chǎng)，特別是銘功路、太康路、解 放路、

59、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)的調(diào)查，分析結(jié)論如下：1、銘功路、太康路、解放路、二馬路五金機(jī)電市場(chǎng)是鄭州五金機(jī)電的主要 集散地，是二七區(qū)的經(jīng)濟(jì)龍頭，但同時(shí)也是散、舌L、差的根源地。該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小， 大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng)管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再 不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過(guò)程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。2、隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下， 此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場(chǎng)無(wú)奈退出。目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng) 商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營(yíng)的

60、環(huán)境和發(fā)展的空間。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，此次因拆遷流失的商戶約300多戶，經(jīng)營(yíng)面積約14000多平方 米；每年為政府所提供財(cái)?shù)恼愂諏?huì)減少約750多萬(wàn)元。3、西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè) 環(huán)境。2006年，科隆國(guó)際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套 設(shè)施最完善、最具成長(zhǎng)潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場(chǎng)、商品住 宅、綜合服務(wù)中心等。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是 否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要 510年的時(shí)間，對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電 市場(chǎng)老商戶來(lái)講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近 3-5年都無(wú)法收回 的損失。11e cop