房地產(chǎn)司法鑒定估價報告（共11頁）

1、房地產(chǎn)估價 產(chǎn)權(quán)登記代理 投資策劃咨詢 PAGE 2山東眾合房地產(chǎn)評估有限公司 第 頁 共 NUMPAGES 13 頁 電話：0531 81666273 81666276房地產(chǎn)司法鑒定估價報告估價項目名稱：羅莊區(qū)圣奧名門6號樓1-102室及101室涉案房地產(chǎn)價值評估委托方：山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院 估價機構(gòu): 臨沂盛邦房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 注冊房地產(chǎn)估價師：宋桂梅 楊淑梅 估價作業(yè)日期：2016年6月21日 估價報告編號：臨盛邦評字2016第062309號房地產(chǎn)估價 【目錄】臨沂盛邦房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 第 頁 電話：0531 81666273 81666276目錄TOC o 1-3 h

2、 z u HYPERLINK l _Toc322423361 致委托方函 PAGEREF _Toc322423361 h 2 HYPERLINK l _Toc322423362 估價的假設(shè)和限制條件 PAGEREF _Toc322423362 h 4 HYPERLINK l _Toc322423363 估價結(jié)果報告 PAGEREF _Toc322423363 h 6 HYPERLINK l _Toc322423364 一、委托方 PAGEREF _Toc322423364 h 6 HYPERLINK l _Toc322423365 二、估價方 PAGEREF _Toc322423365 h 6

3、 HYPERLINK l _Toc322423366 三、估價對象 PAGEREF _Toc322423366 h 6 HYPERLINK l _Toc322423367 四、估價目的7 HYPERLINK l _Toc322423368 五、估價時點7 HYPERLINK l _Toc322423369 六、價值定義7 HYPERLINK l _Toc322423370 七、估價依據(jù)8 HYPERLINK l _Toc322423371 八、估價原則8 HYPERLINK l _Toc322423372 九、估價方法8 HYPERLINK l _Toc322423373 十、估價結(jié)果9 HY

4、PERLINK l _Toc322423374 十一、估價人員9 HYPERLINK l _Toc322423375 十二、估價作業(yè)日期：9 HYPERLINK l _Toc322423376 十三、估價報告應(yīng)用的有效期：9 HYPERLINK l _Toc322423377 附件 PAGEREF _Toc322423377 h 10房地產(chǎn)估價 【致委托方函】致委托方函山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院：受貴院委托，臨沂盛邦房地產(chǎn)評估咨詢有限公司遵照中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，按照科學、公允的方法進行了分析和測算，

5、對位于臨沂市羅莊區(qū)圣奧名門6號樓1-102室及101室的涉案房地產(chǎn)價值進行了評估。估價人員對委托評估的房地產(chǎn)進行了實地查勘和估價資料的收集，同時進行了必要的調(diào)研、核對，在此基礎(chǔ)上撰寫了房地產(chǎn)司法鑒定估價報告。當事人或其他利害關(guān)系人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告之日起十日內(nèi)通過山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院向我公司書面提出。房產(chǎn)證號：估價對象位置：羅莊區(qū)圣奧名門產(chǎn)權(quán)人：劉野營設(shè)計用途：住宅實際用途：住宅，儲藏室證載建筑面積：評估建筑面積：1-102室：104.06；101室：12.14估價目的：為山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院辦理案件確定涉案房地產(chǎn)價值提供參考而評估房地產(chǎn)市場價值估價時點：二一六

6、年六月二十一（實地勘察之日）估價方法：市場比較法和收益法市場價值：小寫金額(人民幣)大寫金額(人民幣)估價對象總價值：188.28萬元壹佰捌拾捌萬貳仟捌佰圓整。其中：主房建筑面積104.06平方米，評估價值29萬元。配房建筑面積12.14平方米，評估價值4萬元。 臨沂盛邦房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 二一六年六月二十二房地產(chǎn)估價 【估價師聲明】估價師聲明我們鄭重聲明：我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或

7、偏見。我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。估價人員宋桂梅、楊淑梅于2016年6月21日（實地查勘日期）已對本估價報告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室外狀況進行了實地查看并進行記錄（因被執(zhí)行人未到場，我們未能進入室內(nèi)進行查看），但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準確性和相應(yīng)權(quán)益的責任，也不承擔對其他被遮蓋，未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。我們不承擔對建筑物結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。本報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資料由委托方提

8、供，委托方應(yīng)對資料的真實、可靠性負責。本估價報告僅是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象正常市場價格 進行合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以有權(quán)管理部門認定為準。本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門以外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。當事人或其他利害關(guān)系人對評估結(jié)果有異議的，可以在收到評估報告之日起十日內(nèi)通過山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院向我公司書面提出。參與本次估價的工作人員估價師姓名注冊證書號簽 章宋桂梅楊淑梅房地產(chǎn)估

9、價 【估價的假設(shè)和限制條件】估價的假設(shè)和限制條件一、本次估價的假設(shè)前提估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。本次評估以估價對象合法取得、使用和可按現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。本次估價基于以下概念所稱估價，是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對待估房地產(chǎn)的客觀合理價格進行估算的活動。所稱公允價格（客觀合理價格），是指對應(yīng)于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當事人或社會一般人所信服和接受，通?？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。公開市場，是指

10、一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排它性。本報告所稱“公開市場價值”是指估價對象在保持現(xiàn)有用途并取得房屋所有權(quán)證后，在外部經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)定的前提下，為本報告所確定的評估目的而提出的公允評估意見（即公允價格）。該評估意見是指假定在充分發(fā)達的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解相關(guān)市場信息及交易雙方獨立和理智進行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表估價對象在涉及產(chǎn)權(quán)變動時的實際交易價格。同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)及采用的價值標準會

11、有所不同，估價結(jié)果的客觀合理價格也會有所不同。二、未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料本報告出具的價格為房地合一的價格。如至估價時點止，產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣減。本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。除非另有說明，本次房地產(chǎn)司法鑒定估價假定估價對象房地產(chǎn)不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛等限制條件。三、估價中未考慮的因素及一些特殊處理估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下，根據(jù)公開市場原則確定的估價時點的公允價格，僅作為委托方進行房地產(chǎn)司法鑒定的參考依據(jù)，不得用于其他目的和用途。若改變估價目的及使

12、用條件需向本評估機構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以及其它不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也未考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。本次評估未考慮強制處分，要求在短期內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況。估價結(jié)果未考慮未來處置風險。任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序應(yīng)符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)。本次估價所依據(jù)的權(quán)屬資料及數(shù)據(jù)、有關(guān)文件、說明均由委托方提供，委托方應(yīng)對其所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。由于委托方提供情況和資料不實造

13、成的失誤，我公司不承擔任何責任，特此聲明。委托方提供的資料中未記載建筑物建設(shè)年代，估價師現(xiàn)場勘查時通過詢問了解到估價對象建成年代為2012年，若與實際建成年代差異3年以上，報告結(jié)果應(yīng)進行調(diào)整。委托方未提供房屋所有權(quán)證復(fù)印件，房屋所有權(quán)證號、樓層及面積抵押情況、查封情況等信息均依據(jù)委托方提供的房屋權(quán)屬狀況信息、房屋其他登記申請書及其附頁、房屋登記簿復(fù)印件確定。因被執(zhí)行人未到場，我們未能進入6號樓1-102室及101室室內(nèi)進行勘察，本次室內(nèi)裝修狀況按普通裝修考慮。四、本報告使用的限制條件估價目的、估價時點不變。未經(jīng)估價方和委托方書面同意,本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件

14、、通告或聲明中引用,亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由估價師簽章、簽字后方可使用。按有關(guān)規(guī)定本估價報告應(yīng)用有效期自估價報告出具之日起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價 【估價結(jié)果報告】估價結(jié)果報告一、委托方單位名稱：山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院二、估價方臨沂盛邦房地產(chǎn)評估咨詢有限公司地 址: 臨沂市房產(chǎn)局南50米路西法定代表人: 鄭光輝資 質(zhì): 貳 級 聯(lián) 系電 話、估價對象1、估價對象坐落及位置估價對象坐落于臨沂市羅莊區(qū)圣奧名門，地處羅莊區(qū)湖東路中段東側(cè)。2、權(quán)益狀況房產(chǎn)登記狀況房權(quán)證號房屋所有權(quán)人劉野營房屋坐落臨沂市羅莊區(qū)圣奧名門6號樓1-1

15、02室及101室丘 號產(chǎn)別私有房產(chǎn)房屋狀況幢號房號結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積（M2）設(shè)計用途6號樓1-102混合61104.06住宅6號樓101混合6-112.14配房116.2、他項權(quán)利狀況及查封情況根據(jù)委托方提供的委托書及商品房預(yù)售合同，臨沂市羅莊區(qū)圣奧名門6號樓1-102室及101室他項權(quán)利及查封狀況如下：抵押情況：債權(quán)人：中國工商銀行濟南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)支行；抵押金額：760000.00元，抵押期限：2003-09-01至2033-08-31；查封情況：查封單位：高新區(qū)法院，查封期限：2011-11-04 2013-11-04 。查封單位：淄博市張店區(qū)人民法院，查封期限：2011

16、-11-22 2013-11-21。查封單位：濰坊市中級人民法院，查封期限：2011-12-14 2013-12-14。查封單位：臨沂市槐蔭區(qū)人民法院，查封期限：2011-12-23 -2013-12-22。查封單位：歷下區(qū)人民法院，查封期限：2012-02-03 2014-02-02。查封單位：臨沂市市中區(qū)人民法院，查封期限：-。查封單位：臨沂市歷下區(qū)人民法院，查封期限：2012-02-102014-02-09。查封單位：淄博高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院，查封期限：2012-02-16 2014-02-15。3、實物狀況 = 1 * GB3 公共部分：臨沂市羅莊區(qū)圣奧名門6號樓，建成于2012

17、年，混合結(jié)構(gòu)，總層數(shù)6層，一層二戶，樓宇外涂料墻面，樓道涂料墻面，水泥地面。戶內(nèi)部分：6號樓1-102室所在樓層為1層，101室所在樓層為-1層，因被執(zhí)行人未到場，我們未能進入6號樓1-102室及101室室內(nèi)進行勘察，經(jīng)室外勘察及調(diào)查了解本次室內(nèi)無裝修，按毛坯房評估。（3）小區(qū)狀況該居住小區(qū)樓宇構(gòu)成均為小高層、多層，交通組織方式為人車分流，封閉性小區(qū)有物業(yè)公司管理，小區(qū)現(xiàn)入住率較高。4、區(qū)位狀況交通便捷度：道路通達度較好，區(qū)域主要道路有湖東路路，雙月園路，距主干道較近，周圍有多公交線路，交通便捷。自然人文環(huán)境質(zhì)量：估價對象小區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，自然人文環(huán)境質(zhì)量較好。居住社區(qū)成熟度：居住小區(qū)規(guī)模適中、

18、小區(qū)入住率較高、居住社區(qū)成熟度高?；A(chǔ)設(shè)施配套情況：估價對象所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善，達到“七通”（通上水、通下水、通電、通訊、通路、通暖氣、通燃氣），小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施能夠滿足人們的日常生活需要。公建配套情況：周邊有物廣場、區(qū)立醫(yī)院等。5、最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。估價對象規(guī)劃用途為住宅，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價人員實地查勘以及對當前市場的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。四、估價目的為山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院辦理案件確定涉案房地產(chǎn)價值提供參考而評估其房地產(chǎn)市場價值五、估價時點二一六年六月二十一日（現(xiàn)場勘查之

19、日）六、價值定義本次估價采用的市場價值標準為估價對象房地產(chǎn)在公開市場上最可能形成的客觀合理價格。七、估價依據(jù)1、國家法律法規(guī)；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國土地管理法；2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等部門規(guī)章；3、省、市及有關(guān)部門頒布的有關(guān)房地產(chǎn)價格評估的法律、法規(guī)及政策性文件；4、技術(shù)標準房地產(chǎn)估價規(guī)范【國標GB/T 50291-1999】;城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程【國標GB/T 18508-2001】;5、委托方提供的相關(guān)資料：山東省臨沂市河?xùn)|區(qū)人民法院評估委托書（2016）河法技字第322號；商品房預(yù)售合同6、估價人員掌握的有關(guān)資料以及實地查勘所獲取的資料。八、估價原則遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九、估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，通行的估價方法有市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價修正法等，有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)用市場比較法為主要方法，有收益房地產(chǎn)采用收益法作為其中的一種方法進行估價。在無市場