2022年02物業(yè)與地產對接業(yè)務操作守則

1、中電建物業(yè)治理有限公司物業(yè)與地產對接業(yè)務操作規(guī)范修訂記錄發(fā)布日期版本修訂內容修訂人審核人批準一、目的明確品牌營銷部、 區(qū)域 / 城市公司和物業(yè)公司對接工作中的各自職責,理順地產公司與物業(yè)公 司之間的業(yè)務對接關系,規(guī)范地產公司與物業(yè) 公司對接的相關工作內容；二、適用范疇 適用于電建地產總部及下屬各單位；三、術語 / 定義 無四、職責物業(yè)公司 1）與區(qū)域 / 城市公司簽訂新項目的物業(yè)前期 詢問服務合同 ,供應物業(yè)前期詢問服務；2）依據區(qū)域 / 城市公司托付,與區(qū)域 / 城市公司 簽訂新項目的銷售案場服務合同、前期物 業(yè)服務合同 ,依據合同開展物業(yè)治理服務工 作；3）編制物業(yè)服務方案及銷售案場服務方

2、案；依據區(qū)域 / 城市公司托付,與區(qū)域 / 城市公司簽 訂托付資產經營和治理合同,依據合同開展工 作；4）核算新項目物業(yè)服務費及測算物業(yè)開辦費,并報區(qū)域 / 城市公司審核；5）協(xié)作區(qū)域 / 城市公司開展集中入住工作；6）負責統(tǒng)籌、組織、實施物業(yè)公共區(qū)域、共用 設施設備和分戶房屋以及相關資料的承接查驗 工作；7）幫助完成集中交付相關工作（包括：引導咨 詢、物品發(fā)放、驗房、秩序愛護等）；8）依據開發(fā)托付處理清盤項目遺留問題；9）接受區(qū)域 / 城市公司的檢查、評判,連續(xù)提 高物業(yè)服務質量；五、操作路徑圖六、工作程序第一章物業(yè)前期介入第一條 物業(yè)前期介入工作的預備工作（一）新項目立項后, 依據物業(yè)前期

3、介入工作指引1 由物業(yè)公司經營拓展部、項目運營部或主管領導與區(qū)域/ 城市公司相關負責人接洽,初步確定前期介入階段、介入模式、介入內容、聯絡方式等相關事宜；（二）物業(yè)公司經營拓展部與項目運營部,在3 個工作日內完成新項目物業(yè)前期介入工作方案（模板）2的編制及物業(yè)前期介入服務費的測算,交地產區(qū)域 / 城市公司審核確認；（三）物業(yè)公司與地產區(qū)域/ 城市公司依據實際情形簽訂物業(yè)前期介入服務協(xié)議后,物業(yè)公司成立前期介入工作小組；其次條 產品可研定位階段 物業(yè)公司參與地產召開的項目說明會,對介入項目周邊配套及類似典型樓盤情 況進行實地踏勘,調研；對將來物業(yè)治理進行總體策劃,向地產公司供應物業(yè)管 理總體策劃

4、方案（模板）3；第三條 規(guī)劃設計階段（一）參與地產公司組織召開的階段性規(guī)劃設計會議,針對總體規(guī)劃設計提出項目總體功能配置建議書 （模板）4；（二）物業(yè)公司對開發(fā)供應新項目的設計圖紙資料進行審圖,從治理需求和使 用合理性、治理成本、可進展性（功能設計、材料選用、園林景觀、設備選型和配套設施）等方面,并編制新項目規(guī)劃設計評估建議書提出建設性看法；（模板）5,向地產區(qū)域公司（三）對物業(yè)治理用房的標準和功能提出建議（詳見物業(yè)治理用房配備標準6；（三）從確定的目標客戶角度考慮問題；比較物業(yè)建設、使用、愛護的成本與 目標客戶的需求及經濟承擔力,使業(yè)主、建設單位與物業(yè)治理企業(yè)的目標利益統(tǒng)一；（四）要貫徹可研

5、定位階段所確定的物業(yè)治理總體規(guī)劃的內容和思路,保證總 體的一樣性、連貫性和連續(xù)性；（五）對于分期開發(fā)的物業(yè)項目,對共用配套設施設備和環(huán)境等方面的配置在 各期之間的過渡性支配供應和諧看法；第四條 施工階段（一）前期介入工作小組通過不駐場、駐場或代監(jiān)理模式進行施工階段的介入 工作；（二）物業(yè)公司要定期匯總介入期間發(fā)覺的問題及物業(yè)公司的看法和建議,編 制施工質量評估建議報告 （模板）7,上報地產公司相關部門；（三）物業(yè)公司將設計施工階段向地產提出的建議報告,在交付后 6 個月內根 據現場實際情形整理成案例庫,并予以存檔；其次章物業(yè)籌備啟動期第五條 營銷推廣階段（一）物業(yè)公司依據電建物業(yè)服務產品標準化

6、三套產品系,結合銷售編制 項目物業(yè)服務方案8；（二）協(xié)作地產區(qū)域 /城市公司產品推廣的需要, 編制前期物業(yè)治理服務合同9、暫時治理規(guī)約10 等文件；（二）參與新項目的前期物業(yè)服務招投標活動,依據物業(yè)服務費設計標準11并結合新項目物業(yè)費測算來確定物業(yè)費；（三）在項目商品房銷售許可證取得之前以物業(yè)公司名義與區(qū)域 / 城市公司簽訂前期物業(yè)治理服務合同 ；（四）協(xié)作銷售案場工作；1. 物業(yè)公司依據地產區(qū)域 / 城市公司營銷策劃部的要求,制定銷售案場服務方案；在項目銷售案場開放前1 周以物業(yè)公司名義與區(qū)域/ 城市公司簽訂銷售中心物業(yè)托付服務合同12；并提報到區(qū)域 / 城市公司審核；2.物業(yè)公司應積極協(xié)作

7、銷售案場各類推廣活動,包括但不限于：房展會、開盤、VIP顧客參觀及準業(yè)主聯誼活動等；（五）詳見營銷推廣工作指引13；第六條 承接查驗階段（一）開辦費及物業(yè)治理用房1.物業(yè)公司對物業(yè)治理用房進行確認,并接管使用使用；2.集中交付前 5 個月,物業(yè)公司應依據物業(yè)服務費設計標準中的“ 物業(yè)開辦費標準” ,核算項目前期開辦費,并提報區(qū)域 5 個工作日內予以書面批復；/ 城市公司審核,且區(qū)域 / 城市公司應在3.物業(yè)開辦費主要包括人工費、固定資產選購、低值易耗品及各種材料費、裝修費、保潔開荒費、成品愛護費、車輛購置費、間接費用（培訓費、網絡通訊費、差旅費、聘請費等 14 余項）、以及不行預見費、治理費和

8、稅金等；詳細細節(jié)可按物業(yè)服務中心組建方案表內容參考；4.同時,物業(yè)公司應開頭組建項目物業(yè)服務中心（見物業(yè)服務中心組建工作指引14、物業(yè)中心組建方案（模版） 15）,并向區(qū)域 / 城市公司報備；（二）物業(yè)公司應在地產集中交房小組成立后,組建承接查驗小組,項目集中交付 60 天前,完成承接查驗方案的擬定,同時提報集中交房領導小組；（三）實施承接查驗；1.依據中國電建地產集團有限公司項目集中交房入住治理方法,物業(yè)公司應積極組織項目公共區(qū)域設施設備承接查驗工作,詳見物業(yè)承接查驗工作指引16及承接查驗工作方案（模板） 17；2.承接查驗期間,區(qū)域 / 城市公司可托付物業(yè)公司參與對業(yè)主房屋分戶驗收,物業(yè)公

9、司按物業(yè)承接查驗工作指引中附件四業(yè)主戶內預驗收參考標準18 執(zhí)行,期間發(fā)生的全部費用依據物業(yè)服務費設計標準中的分戶驗收收費標準,由區(qū)域 /城市公司承擔,同時需簽訂托付合同；（四）不合格項目的整改工作；1.地產公司負責支配對不合格項目進行整改；2.查驗合格后, 地產公司與物業(yè)公司應辦理交接手續(xù),承接查驗相關文件記錄由 物業(yè)公司存檔；3.物業(yè)服務中心承接查驗小組整理編制物業(yè)承接查驗報告19,報物業(yè)公司審 閱；第七條 交房入住階段（一）房屋集中交付使用；1.區(qū)域 / 城市公司應依據中國電建地產集團有限公司項目集中交房入住治理辦 法,主導完成項目集中交房入住工作方案與實施方案、預驗收、模擬交房、集 中

10、交付等工作；2.集中交付期間發(fā)生的費用由區(qū)域/城市公司承擔；3.物業(yè)公司應幫助集中入住工作完成,見新項目業(yè)主入住工作指引20；（二）集中維保；物業(yè)公司應積極和諧協(xié)作區(qū)域第八條 物業(yè)治理正常期（一）組建業(yè)委會；/ 城市公司做好集中維保工作；第三章物業(yè)后期治理1.當項目符合成立業(yè)主大會條件時,地產公司應在當地政府主管部門的指導下,與業(yè)主代表共同組成業(yè)主大會籌備組,負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建工作；2.物業(yè)公司應積極參與、 協(xié)作業(yè)主大會籌備和業(yè)主委員會的選舉工作,詳細參見集團籌備業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會操作指引；（二）空置房；1因地產公司銷售或其他緣由,造成房屋未交付使用而空置的,物業(yè)費及水、電、

11、供暖等費用,由地產公司承擔并每年全額結算一次,由物業(yè)公司項目財務部向地產發(fā)送費用收繳函,并附空置房統(tǒng)計表；2費用結算原就上空置房物業(yè)費按100%標準支付,詳細支付時間物業(yè)與地產區(qū)域/ 城市公司和諧,但不得超過一年；（四）存量資產治理；依據實際情形,物業(yè)公司受地產公司托付開展存量資產托付經營（如會所、車位、商鋪等）,雙方簽訂托付經營合同,依據合同履行各自義務,此經營收入用于彌補物業(yè)費的不足；詳見存量資產經營臺賬；（五）項目移交清盤；物業(yè)公司在項目交付 2 年內,區(qū)域 / 城市公司應組織向移交清盤項目,并與物業(yè)確認遺留問題及解決方案,監(jiān)督遺留問題處理和相關費用使用情形；（六）其他（1）假如地產公司

12、向業(yè)主承諾贈送的物業(yè)治理費的由地產公司承擔,此部分費用將由地產公司劃撥給物業(yè)公司；（2）地產公司在制定與物業(yè)治理相關的資料（樓書、廣告、合同及宣揚資料）時,應充分征求物業(yè)公司看法；（3）地產公司不得對購房者做出超過前期物業(yè)治理服務合同范疇的承諾,對因銷售承諾過失導致日后增加物業(yè)治理成本和難度的,應由地產公司承擔責任；七、相關文件7.1OA 審批流無-ZDJ-XMYY-F097.2 記錄 / 表單物業(yè)服務中心組建方案表空置房統(tǒng)計表-ZDJ-XMYY-F10 7.3 法律 / 法規(guī) 7.4 支持性文 件存量資產經營臺賬-ZDJ-XMYY-F11無 1ZDJ-XMYY-ZY-01物業(yè)前期介入工作指引

13、2ZDJ-XMYY-MB-01新項目物業(yè)前期介入工作方案（模板）3ZDJ-XMYY-MB-11物業(yè)治理總體策劃方案 （模板）4ZDJ-XMYY-MB-12項目總體功能配置建議書 （模板）5ZDJ-XMYY-MB-13新項目規(guī)劃設計評估建議書（模板）6ZDJ-XMYY-BZ-01物業(yè)治理用房配備標準7ZDJ-XMYY-MB-14施工質量評估建議報告 （模板）8ZDJ-XMYY-MB-03物業(yè)服務方案 （模板）9DJDC-PY-MB-2022-WY-04前期物業(yè)治理服務合同（模板）10 ZDJ-XMYY-MB-05暫時治理規(guī)約 （模板）11 ZDJ-XMYY-BZ-02物業(yè)服務費設計標準12 ZDJ-JYTZ-MB-02 13 ZDJ-XMYY-ZY-02營