中國(guó)“新商辦”行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告

1、摘要商辦市場(chǎng)在中國(guó)發(fā)展超過 25 年，已經(jīng)逐漸成為僅次于住宅市場(chǎng)的第二大市場(chǎng)。購(gòu)物中心遍布全國(guó)各大城市，滿足消費(fèi)者日常生活和娛樂的需求；標(biāo)準(zhǔn)化寫字樓也成為企業(yè)落地的首選。從政策端看，“十四五”規(guī)劃中對(duì)科技創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重視會(huì)利好信息技術(shù)類企業(yè)的選址及擴(kuò)張，對(duì)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的強(qiáng)調(diào)將會(huì)擴(kuò)大內(nèi)需，利好商業(yè)零售行業(yè)；全國(guó)各地自貿(mào)區(qū)的建立，利好物流業(yè)、服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的商辦類租戶。從市場(chǎng)規(guī)?？矗耆珖?guó)商辦面積復(fù)合增長(zhǎng)率均超過 10%，商辦類企業(yè)數(shù)量接近 2,500 萬個(gè)，共有約 75 萬名商辦類從業(yè)人員，預(yù)計(jì) 2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)代理傭金規(guī)模達(dá) 527.4 億元。商辦經(jīng)紀(jì)行業(yè)在龐大的市場(chǎng)規(guī)模背后，卻存

2、在較為明顯的行業(yè)發(fā)展瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)的房源類型多元，行業(yè)非標(biāo)化嚴(yán)重；高度分散并且較為落后的線下數(shù)據(jù)獲取方式導(dǎo)致了不可忽略的市場(chǎng)信息鴻溝；相對(duì)于住宅地產(chǎn)，商辦行業(yè)相對(duì)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈配合幾乎完全在線下整合的大量信息和數(shù)據(jù)，作業(yè)效率較低；受到線下市場(chǎng)信息的范圍限制，商辦經(jīng)紀(jì)成交呈現(xiàn)商圈區(qū)域型特征，交易呈現(xiàn)小規(guī)模地緣化，錄客量和成交轉(zhuǎn)化率一直維持在較低水平。相對(duì)而言，和商辦市場(chǎng)幾乎同時(shí)在中國(guó)開始發(fā)展的住宅市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)模式已經(jīng)打通線上線下，在形成數(shù)字化和規(guī)?；?，交易額呈倍數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在過去 20 年我國(guó)商品房交易額累計(jì) 115 萬億元，過去 10 年 100 萬億元，過去 5 年 65 萬億元。202

3、0 年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率超過 60%。雖然歷年增速逐步放緩，但普遍預(yù)計(jì)未來 10 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍將繼續(xù)上升 10 個(gè)百分點(diǎn)。商辦市場(chǎng)是服務(wù)業(yè)的重要載體之一，近年來各地服務(wù)業(yè)增加值占比逐年上升，加上越來越多的人口進(jìn)入各大城市群，商辦市場(chǎng)會(huì)迎來更多的需求。需求驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)化，行業(yè)進(jìn)階大勢(shì)所趨。貝殼研究院認(rèn)為，在傳統(tǒng)的租賃合作模式下，受限于當(dāng)前較為封閉的市場(chǎng)信息壁壘，待租面積和目標(biāo)租戶之間無法實(shí)現(xiàn)信息共享，供需錯(cuò)配明顯，交易效率較為低下。面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主除了需要及時(shí)調(diào)整租賃策略，更要加強(qiáng)與目標(biāo)租戶的有效對(duì)接。商辦從業(yè)者要加快擁抱數(shù)字化、打造權(quán)威市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫、革新經(jīng)營(yíng)理念并與高品質(zhì)渠道合

4、作，迎接萬億資產(chǎn)市場(chǎng)變革。一、我國(guó)商辦市場(chǎng)現(xiàn)狀定義及分類標(biāo)準(zhǔn)按照物業(yè)類型劃分，商辦市場(chǎng)主要分為商業(yè)零售和辦公（寫字樓）兩大類。商業(yè)零售分類如下：商業(yè)街：以平面形式按照街的樣式布置的單層或多層沿街商鋪類型。住宅配套商業(yè) / 社區(qū)商業(yè)：分為住宅底商和獨(dú)立商業(yè)兩種類型。包含住宅建筑底層以及面向住宅居民的獨(dú)立樓棟。購(gòu)物中心：在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，由多種零售店鋪和服務(wù)設(shè)施集中向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。百貨商場(chǎng)：在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對(duì)商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。辦公分為甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓，貝殼研究院對(duì)甲乙級(jí)

5、寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)劃分如下：參考標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)或 50% 以下的小業(yè)主散售標(biāo)準(zhǔn)層面積不低于 1,500 不低于 1,000 得房率整層不低于 65%整層不低于 55%單元內(nèi)凈高不低于 2.7 米不低于 2.5 米空調(diào)系統(tǒng)中央風(fēng)機(jī)盤管或 VAV 系統(tǒng)中央風(fēng)機(jī)盤管電梯每部客梯服務(wù)面積不超過 8,000 基本滿足電梯供應(yīng)需求停車場(chǎng)配備專用地上、地下停車場(chǎng)；地下停車場(chǎng)設(shè)有自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)基本滿足停車需求電力供應(yīng)雙回路供電，并有供應(yīng)急使用的備用發(fā)電機(jī)組滿足普通辦公需求物業(yè)管理知名物業(yè)管理公司或本地優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，并提供 24 小時(shí)內(nèi)的保安服務(wù)和維護(hù)服務(wù)滿足普通辦公類樓

6、宇的物業(yè)管理需求按照一級(jí)市場(chǎng)劃分，商辦土地被劃分為國(guó)有土地和集體土地。國(guó)有土地分類如下：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地：各類商業(yè)、商務(wù)、娛樂康體等設(shè)施用地，不包括居住用地中的服務(wù)設(shè)施用地以及公共管理與公共服務(wù)用地內(nèi)的事業(yè)單位用地。工業(yè)用地：獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。工業(yè)用地的布置直接影響到城市功能結(jié)構(gòu)和城市形態(tài)。物流倉儲(chǔ)用地：物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、配送、批發(fā)、交易等的用地，包括大型批發(fā)市場(chǎng)以及貨運(yùn)公司車隊(duì)的站場(chǎng)（不包括加工）等用地。集體土地分類如下：集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地：農(nóng)村集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用

7、總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。市場(chǎng)規(guī)模我國(guó)商辦市場(chǎng)增速可觀，近十年商辦面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率（CAGR）均超過 10%；商辦行業(yè)從業(yè)人員眾多，已經(jīng)具備相當(dāng)規(guī)模；商辦類企業(yè)數(shù)量接近 2,500萬個(gè)，中小企業(yè)占大多數(shù)，近十年企業(yè)數(shù)量增速接近 17%。圖 1：中國(guó)商辦市場(chǎng)規(guī)模（截至 2020 年）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，貝殼商業(yè)平臺(tái)，貝殼研究院整理預(yù)計(jì) 2021 年，我國(guó)房地產(chǎn)銷售總規(guī)模達(dá) 17.5 萬億元人民幣，其中住宅14.3 萬億，商辦地產(chǎn) 2.6 萬億；商辦地產(chǎn)行業(yè)在 2013 年至 201

8、8 年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá) 13.1%，受宏觀環(huán)境影響，預(yù)計(jì) 2019 年至 2022 年年均增速下降至 7.4%，但依舊超過住宅地產(chǎn)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的銷售屬性，以代理滲透率 100%，代理費(fèi)用為 2% 為測(cè)算依據(jù)，預(yù)計(jì) 2021 年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)代理傭金規(guī)模達(dá) 527.4 億元人民幣。圖 2：中國(guó)房地產(chǎn)銷售額規(guī)模及預(yù)測(cè)（2013-2022）（單位：十億人民幣）20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002013201420152016201720182019E2020E2021E2022E住宅地產(chǎn)商辦地產(chǎn)其他地產(chǎn)注：其他地產(chǎn)指：未

9、包含在住宅地產(chǎn)、商辦地產(chǎn)分類下的其他地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館和體育場(chǎng)等。數(shù)據(jù)來源：沙利文，貝殼研究院整理圖 3：各類地產(chǎn)行業(yè)年均復(fù)合增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：沙利文，貝殼研究院整理數(shù)據(jù)服務(wù)為底層基礎(chǔ)服務(wù)，可衍生出掛牌、咨詢、交易及租賃等大營(yíng)銷服務(wù)，繼而可撬動(dòng)物業(yè)管理、金融服務(wù)等專業(yè)服務(wù)。據(jù)測(cè)算，我國(guó)商辦市場(chǎng)直接數(shù)據(jù)服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模在 60 億至 70 億元，但可撬動(dòng)的大營(yíng)銷及股價(jià)行業(yè)規(guī)模約為 450億元，資產(chǎn)規(guī)模則接近 2,700 億元。圖 4：測(cè)算依據(jù)1. 商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)向上下游都提供服務(wù)（ 1 ） 需求端計(jì)算機(jī)構(gòu)數(shù)* 訂閱費(fèi)= ( 開發(fā)商數(shù)量+ 持有機(jī)構(gòu)) + ( 商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商+ 咨詢機(jī)構(gòu)數(shù)量+ 評(píng)估

10、機(jī)構(gòu)數(shù)量) * 訂閱費(fèi)（ 2 ） 供給端測(cè)算- 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn) 2 種狀態(tài)規(guī)模* T ak e Rat e= 交易規(guī)模* T ak e Rate + 存量運(yùn)營(yíng)規(guī)模* T ak e Rate = 交易GM V * T ak e Rate + 存量面積* 出租率* 租金* T ak e Rate 2. 圍繞數(shù)據(jù)的增值服務(wù)大營(yíng)銷= （ 租賃額+ 交易額） * T ak e Rate 評(píng)估行業(yè)規(guī)模= 估價(jià)師數(shù)據(jù)（ 無論交易、 貸款還是年度審查、 資產(chǎn)管理， 都需出具評(píng)估值）3. 金融服務(wù)資產(chǎn)證券化上市服務(wù)+ 大宗交易投融安排數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，沙利文，中國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)，中國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)報(bào)告，貝殼研究院整

11、理圖 5：測(cè)算結(jié)果1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)服務(wù)60 - 70 億（ 1 ） 需求端測(cè)算數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源開發(fā)商數(shù)量97 , 93 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商占比14 . 7 3% 沙利文訂閱費(fèi)5 00,000 市場(chǎng)規(guī)模（ 億）72 .1 （ 2 ） 供給端測(cè)算數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源交易GM V （ 億）19 , 69 0沙利文T ak e Rate 0 . 2 0 %規(guī)模 1 （ 億 ）39 . 38 商鋪?zhàn)赓UGM V （ 億）3, 5 8 3. 9國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 貝殼商業(yè)地產(chǎn)寫字樓租賃GM V （ 億）68 1. 1國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 貝殼商業(yè)地產(chǎn)T ak e Rate 0 . 5 %規(guī)模 2 （ 億）21 . 3 25 市

12、場(chǎng)規(guī)模60 .7 2. 大營(yíng)銷 2 77. 9 億數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源交易GM V （ 億）19 , 69 0沙利文T ak e Rate 1. 16% 招商蛇口年報(bào)規(guī)模 1 （ 億 ）228 . 4商鋪?zhàn)赓UGM V （ 億）3, 5 8 3. 9國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 貝殼商業(yè)地產(chǎn)寫字樓租賃GM V （ 億）68 1. 1國(guó)家統(tǒng)計(jì)局， 貝殼商業(yè)地產(chǎn)T ak e Rate 1. 2 %規(guī)模 2 （ 億）4 9 . 4市場(chǎng)規(guī)模2 77.9 3. 估價(jià) 175 億數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源市場(chǎng)規(guī)模（ 億）17 5中國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)4. 資產(chǎn)管理 2, 69 7 億數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源資產(chǎn)證券化規(guī)模（ 億）897 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模為

13、2 0 17 年發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn) R EI Ts 規(guī)模NPI 4 %T a k e R a t e12 %傭金規(guī)模（ 億）4 . 7 4物業(yè)管理面積（ 億）2 6.4 物業(yè)費(fèi)7.8 * 8 0% 2 0 19 年中國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)報(bào)告物業(yè)管理規(guī)模( 億）1 ,80 0數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，沙利文，中國(guó)估價(jià)師協(xié)會(huì)，中國(guó)物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)報(bào)告，貝殼研究院整理二、行業(yè)政策分析2.1 科技創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)科技創(chuàng)新一直以來都是國(guó)家戰(zhàn)略的重要組成部分之一。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， “十三五”以來我國(guó)科技實(shí)力和創(chuàng)新能力大幅提升，全社會(huì)研發(fā)投入從2015 年1.42萬億元增長(zhǎng)到 2020 年預(yù)計(jì) 2.4 萬億元左右，研發(fā)投入強(qiáng)

14、度 2020 年預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到2.4% 左右，其中基礎(chǔ)研究經(jīng)費(fèi)比 2015 年增長(zhǎng)近一倍，2020 年預(yù)計(jì)超過 1,500億元。世界知識(shí)產(chǎn)權(quán)組織發(fā)布的“全球創(chuàng)新指數(shù)”顯示，我國(guó)排名從 2015 年第29 位躍居到 2020 年第 14 位。 “十四五”期間科技創(chuàng)新被提到了一個(gè)新高度，其中明確指出需圍繞支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大規(guī)模推進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化應(yīng)用，依托國(guó)家自創(chuàng)區(qū)和高新區(qū)，培育一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和高技術(shù)企業(yè)，加快發(fā)展新業(yè)態(tài)、新模式，培育壯大發(fā)展新動(dòng)能。“十四五”規(guī)劃中要求加快數(shù)字化發(fā)展，發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)數(shù)字產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群。據(jù)中國(guó)

15、信息通信研究院研究顯示，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值已由 2011 年的 9.5萬億元增加到 2019 年的 35.8 萬億元，占GDP 比重從 20.3% 提升到 36.2%。數(shù)字技術(shù)支撐的新產(chǎn)品、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)和新商業(yè)模式成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)力量。貝殼研究院認(rèn)為，國(guó)家對(duì)科技創(chuàng)新和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的重視會(huì)極大利好信息技術(shù)類企業(yè)的發(fā)展，該類企業(yè)也一直是寫字樓市場(chǎng)的重要租戶之一。近年來各大互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在一線和強(qiáng)二線城市迅速擴(kuò)張，大部分都會(huì)選擇在當(dāng)?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)聚集的商圈租賃寫字樓用來辦公。貝殼研究院預(yù)計(jì)，在“十四五”期間，信息技術(shù)類企業(yè)會(huì)成為一線和強(qiáng)二線城市寫字樓租賃業(yè)務(wù)的新增長(zhǎng)極。以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)“

16、十四五”規(guī)劃提出，要加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。在堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線的過程中，要高度重視需求側(cè)管理，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，始終把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來?！笆奈濉币?guī)劃下的新一輪擴(kuò)大內(nèi)需以提升自主創(chuàng)新能力為主攻方向，著力打通生產(chǎn)、分配、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)，培育新形勢(shì)下我國(guó)參與國(guó)際合作和競(jìng)爭(zhēng)新優(yōu)勢(shì)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008 年至 2017 年， 內(nèi)需對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的年均貢獻(xiàn)率達(dá)到 105.7%，超過 100%； 2019 年內(nèi)需貢獻(xiàn)占比達(dá) 89%，其中最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 57.8%，內(nèi)需特別是消費(fèi)已經(jīng)成

17、為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一拉動(dòng)力。中共中央黨校教授張占斌認(rèn)為，為了更好實(shí)施新一輪擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，需以滿足消費(fèi)需求為立足點(diǎn)，把擴(kuò)大內(nèi)需與推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)結(jié)合起來，把供給與需求結(jié)合起來，做大做強(qiáng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)；以滿足消費(fèi)需求、引導(dǎo)消費(fèi)需求、創(chuàng)造消費(fèi)需求為方向，以補(bǔ)短板為著力點(diǎn)，加快消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)投資和消費(fèi)相互促進(jìn)、循環(huán)增長(zhǎng)。貝殼研究院認(rèn)為，在“十四五”期間以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體的基調(diào)下，配合擴(kuò)大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，國(guó)內(nèi)的實(shí)體商業(yè)零售行業(yè)會(huì)獲得長(zhǎng)足發(fā)展，但仍需注重加速實(shí)體商業(yè)數(shù)字化進(jìn)程并整合線上線下資源、仔細(xì)打磨業(yè)態(tài)分布、合理規(guī)劃室內(nèi)動(dòng)線，達(dá)到充分釋放消費(fèi)者購(gòu)買力的目的。各地自貿(mào)區(qū)陸續(xù)落地2013 年 9 月

18、，作為中國(guó)第一個(gè)自貿(mào)區(qū)，上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)正式掛牌成立。2020 年 9 月，國(guó)務(wù)院印發(fā)北京、湖南、安徽自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案及浙江自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)擴(kuò)展區(qū)域方案的通知。至此，我國(guó)自貿(mào)區(qū)由 2013 年的 18 個(gè)增加至目前 21 個(gè)。據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2020 年，前 18 家自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)共新設(shè)企業(yè) 39.3萬家，實(shí)際使用外資 1,763.8 億元，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 4.7 萬億元，以不到全國(guó)千分之四的國(guó)土面積，實(shí)現(xiàn)了占全國(guó) 17.6% 的外商投資和 14.7% 的進(jìn)出口，為穩(wěn)外貿(mào)穩(wěn)外資發(fā)揮了重要作用。通過對(duì)前 18 家自貿(mào)區(qū)的 55 個(gè)片區(qū)進(jìn)行梳理，有超過 34 個(gè)片區(qū)以現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展方向，

19、金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康分別有 27 個(gè)、25 個(gè)和 20 個(gè)片區(qū)布局。圖 6：2020 年前 18 家自貿(mào)區(qū)各重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)頻次（單位：次）402725201715888763534302520151050數(shù)據(jù)來源：賽迪顧問，貝殼研究院整理最新的三個(gè)自貿(mào)區(qū)中，北京自貿(mào)區(qū)總體方案的關(guān)鍵詞為科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)開放和數(shù)字經(jīng)濟(jì)；安徽自貿(mào)區(qū)計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展的行業(yè)包括科技金融、跨境電商等；湖南自貿(mào)區(qū)計(jì)劃重點(diǎn)打造內(nèi)陸地區(qū)高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和長(zhǎng)江中游綜合性航運(yùn)物流中心等。貝殼研究院認(rèn)為，目前成立的 21 個(gè)自貿(mào)區(qū)中對(duì)現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康四個(gè)行業(yè)的重視和投入會(huì)促進(jìn)周邊寫字樓和物流地產(chǎn)的發(fā)展：在有利的

20、政策條件指引下，金融、信息技術(shù)和醫(yī)療健康類的寫字樓租戶會(huì)更加傾向在自貿(mào)區(qū)周邊落地；對(duì)商務(wù)貿(mào)易和跨境電商的傾向政策則會(huì)利好自貿(mào)區(qū)周邊的物流地產(chǎn)行業(yè)。商辦用房改建租賃用房2019 年 12 月 13 日，中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、中華人民共和國(guó)公安部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等六部委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見，其中明文規(guī)定應(yīng)當(dāng)制定閑置商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅依法依規(guī)改造為租賃住房的政策。改造房屋用于租賃住房的，應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的要求。貝殼研究院認(rèn)為，近年來國(guó)內(nèi)多數(shù)城市對(duì)商辦市場(chǎng)過度

21、規(guī)劃，商辦類土地持續(xù)放量，市場(chǎng)需求卻相對(duì)疲軟，大量商辦空間閑置浪費(fèi)。國(guó)內(nèi)多數(shù)城市的租賃房源面臨結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配，租賃房源缺口較大，“商改租”可以有效盤活存量商辦物業(yè)，拓寬租賃房源供應(yīng)渠道。下一階段應(yīng)加大政策鼓勵(lì)力度，推動(dòng)重點(diǎn)城市進(jìn)行“商改租”，明確改造的實(shí)施細(xì)則和報(bào)批流程、制定適用于“商改租”物業(yè)的建筑改造和標(biāo)準(zhǔn)，并加大財(cái)政支持。三、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析本章節(jié)以北京寫字樓市場(chǎng)為例，通過三個(gè)不同角度監(jiān)測(cè)市場(chǎng)變化，分析關(guān)鍵指標(biāo)，并對(duì)市場(chǎng)前景做出預(yù)測(cè)研判。3.1 2020 年北京寫字樓市場(chǎng)全年報(bào)告根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020 年，受疫情影響，北京市寫字樓市場(chǎng)持續(xù)承壓，全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量同比下降 16.0%，租

22、金同比下降 7.9%，空置率 18.5%，比去年提高 7.4 個(gè)百分點(diǎn)。1、寫字樓租賃市場(chǎng)需求疲軟北京寫字樓市場(chǎng)租賃活動(dòng)在今年第一季度由于疫情影響幾乎停滯，并出現(xiàn)大量退租現(xiàn)象，二季度開始成交熱度逐漸上升。但和往年相比，全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年甲級(jí)寫字樓凈吸納量?jī)H 18.8 萬平方米，盡管在四季度出現(xiàn)交易高峰，但和去年全年相比，凈吸納量依然降低 16.0%。圖 7：北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量（單位：萬平方米）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院新冠疫情沖擊全市經(jīng)濟(jì)。受新冠疫情沖擊，上半年北京全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)需求均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降 16.3%；盡管在 2020 年前三

23、季度，本市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）由上半年同比下降 3.2% 轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng) 0.1%，服務(wù)業(yè)增加值由上半年同比下降 3.0% 轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng) 0.1%，但全市經(jīng)濟(jì)依然處于恢復(fù)狀態(tài)。退租商圈集中在望京和 CBD。受疫情影響，2020 年各甲級(jí)寫字樓商圈均出現(xiàn)不同程度的退租情況，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶，主要集中在望京和 CBD 商圈。位于 CBD 和中關(guān)村的乙級(jí)寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。新租商圈集中在望京，中關(guān)村，上地和麗澤金融商務(wù)區(qū)。上半年全市多數(shù)企業(yè)和學(xué)校實(shí)行居家辦公和居家上課政策，在線辦公和教育類公司因此受益，也刺激了手游和短視頻娛樂類科技公

24、司業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，因此以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在 2020 年擴(kuò)張迅速，新租面積主要集中在望京，中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融，專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)租頻率，大多向 CBD商圈搬遷或擴(kuò)張。麗澤金融商務(wù)區(qū)以優(yōu)質(zhì)的樓宇硬件和相對(duì)較低的租金價(jià)格吸引了一部分更加注重性價(jià)比的寫字樓租戶，租戶以傳統(tǒng)金融類和信息技術(shù)類居多；該商圈去化速度較往年明顯加快，單宗成交以較大面積為主，更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。從甲級(jí)寫字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)金融（有別于 P2P 等新興金融行業(yè)），信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新租面積排名的前三位。圖 7：北京甲級(jí)寫字樓凈吸納量（單位：萬平方米

25、）28%33%4%12%23%傳統(tǒng)金融信息技術(shù)專業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)其他數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院2、寫字樓租賃供應(yīng)持續(xù)放量2018 至 2020 年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均每年迎來 100 萬平方米左右的新增供應(yīng)。預(yù)計(jì) 2021 年全市市場(chǎng)依然會(huì)迎來 110 萬平方米左右的新建甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，大多集中于 CBD，麗澤金融商務(wù)區(qū)和位于通州區(qū)的運(yùn)河核心區(qū)商圈。大體量的新增供應(yīng)集中入市會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升，租金水平持續(xù)承壓。3、寫字樓租金維持下行受到疫情影響，今年一季度的交易活動(dòng)幾乎停滯，上半年部分企業(yè)受到疫情沖擊開始退租；下半年開始部分甲級(jí)寫字樓租戶出于成本考慮，降級(jí)搬遷至乙級(jí)寫字樓或商務(wù)園區(qū)。

26、業(yè)主也隨之調(diào)整租賃策略，降低租金預(yù)期，因此全市甲乙級(jí)寫字樓平均凈有效租金持續(xù)下行。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020 年末，甲級(jí)寫字樓平均凈有效租金為 336 元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比 3 季度末下跌 2.6%，比去年同期下跌 7.9%。乙級(jí)寫字樓平均凈有效租金為 167 元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比 3 季度末下降 2.9%，比去年同期下降 4.0%。甲級(jí)寫字樓租金同比降幅超過乙級(jí)寫字樓租金同比降幅近一倍。圖 9：2020 年北京甲乙級(jí)寫字樓平均租金（單位：元人民幣/ 平方米/ 月）400350300250200150100500 19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q

27、320Q4甲級(jí)乙級(jí)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院4、寫字樓空置率創(chuàng)歷年新高北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率自 2019 年一季度開始就持續(xù)上升，2020 年四季度末達(dá)到 18.5% 的高位。除了疫情沖擊帶來的暫時(shí)性影響，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)持續(xù)放量是其空置率高企的最主要原因。據(jù)貝殼商業(yè)樓盤字典數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場(chǎng)已超過 5000 個(gè)樓宇，總建筑面積超過 9000 萬平方米。2019 年和 2020 年共入市大約 200 萬平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2021 年依然會(huì)迎來 110 萬平方米左右的新增供應(yīng)。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租戶黏性相對(duì)較低，空置率也在 2020 年一季度開始持續(xù)走高，年末錄得 22.2%。2

28、020 年內(nèi)，雖然接納了部分受到疫情沖擊的原甲級(jí)寫字樓租戶，乙級(jí)寫字樓本身也流失了部分原有租戶。圖 10：2020 年北京甲乙級(jí)寫字樓空置率25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q4甲級(jí)乙級(jí)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院5、寫字樓散售市場(chǎng)庫存創(chuàng)新高2020 年，北京寫字樓散售成交量達(dá)到 97 萬平方米左右，比去年增長(zhǎng) 6.4%。但從歷史趨勢(shì)上看，近年來北京寫字樓銷售量持續(xù)下降。2020 年新增散售供應(yīng)量達(dá)到 144 萬平方米左右，比去年增加 31.5%，供應(yīng)有所抬頭。去化周期自 2017 年起大幅增長(zhǎng)，2020 年的去化周期錄

29、得 56.8 個(gè)月，為近十年來最高點(diǎn)。受此影響，北京寫字樓散售可售存量從 2018 年起不斷累積上升，到目前可售庫存面積達(dá)到 430 萬平方米左右，比去年增長(zhǎng) 13.7%。圖 11：北京散售寫字樓供應(yīng)存量和成交量（單位：萬平方米）5002004501804001603501403001202501002008015060100405020020112012201320142015201620172018201902020散售寫字樓新增供應(yīng)散售寫字樓可售存量散售寫字樓成交量數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 12：北京散售寫字樓去化周期（單位：月）60.050.040.030.020.010.00.0201

30、02011201220132014201520162017201820192020數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院從今年銷售的分布看，通州，豐臺(tái)和大興區(qū)域銷售增長(zhǎng)幅度較為明顯，望京區(qū)域銷售下降。通州區(qū)域的庫存一直維持在高位。6、寫字樓散售價(jià)格基本平穩(wěn)全市散售寫字樓面積成交價(jià)維持在平穩(wěn)水平，自 2015 年起一直在 2.63 萬元至 2.95 萬元每平方米之間波動(dòng)。圖 13：北京散售寫字樓成交價(jià)（單位：萬元人民幣/ 平方米）3.532.521.510.502011201220132014201520162017201820192020數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院2020 年北京寫字樓各商圈解析據(jù)貝殼樓盤字典統(tǒng)計(jì)，截

31、至 2020 年四季度，全市寫字樓總存量超 9,000 萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓存量錄得 1,074.3 萬平方米，乙級(jí)寫字樓存量為 701.4萬平方米。全市共有九個(gè)主流寫字樓商圈，其中金融街、中關(guān)村和 CBD 為核心商圈，東二環(huán)、東長(zhǎng)安街、燕莎、望京、亞奧和麗澤金融商務(wù)區(qū)為次核心商圈。所屬行政區(qū)：西城區(qū)圖 14：金融街商圈特征：全國(guó)金融決策監(jiān)管中心，央行、證監(jiān)會(huì)和銀保監(jiān)會(huì)所在地，對(duì)傳統(tǒng)金融類租戶的聚集效應(yīng)極強(qiáng)租戶特征：承租能力較強(qiáng)的傳統(tǒng)金融類租戶，包括銀行、投行、基金、保險(xiǎn)、券商等典型租戶：建信金融科技、高盛、黑石點(diǎn)評(píng)：作為全市租金和空置率表現(xiàn)最好的寫字樓商圈，盡管其甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)在 20

32、20 年四季度均出現(xiàn)了租金環(huán)比微降的情況，但入住率均環(huán)比微升，市場(chǎng)表現(xiàn)依然位于全市前列，區(qū)域內(nèi)租戶的承租能力和抗壓性極強(qiáng)。受到核心城區(qū)的規(guī)劃限制，未來金融街商圈的新入市寫字樓體量極其有限，預(yù)計(jì) 2021 年區(qū)域內(nèi)甲乙級(jí)寫字樓的租金和空置率會(huì)穩(wěn)定在上一年水平。然而少數(shù)租戶在近兩年逐漸從金融街搬遷至其他較為新興的商圈，核心商圈的去中心化趨勢(shì)在未來五年內(nèi)會(huì)逐漸顯現(xiàn)。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)（截至 2020 年四季度，下同）商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化金融街1,092,463642-1.2%2.5%-0.2百分點(diǎn)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）

33、凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化金融街1,580,906452-0.8%8.5%-0.6百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 15：中關(guān)村所屬行政區(qū)：海淀區(qū)商圈特征：依托于區(qū)域內(nèi)的頂級(jí)學(xué)術(shù)和科研機(jī)構(gòu)，為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要聚集地租戶特征：以信息技術(shù)類和教育類租戶為主典型租戶：字節(jié)跳動(dòng)、谷歌、學(xué)而思點(diǎn)評(píng)：作為核心商圈中市場(chǎng)表現(xiàn)僅次于金融街的商圈，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的甲乙級(jí)寫字樓在 2020 年呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢(shì)：甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)平穩(wěn)，租金和空置率均保持穩(wěn)定；乙級(jí)寫字樓受到疫情影響，在 2020 年上半年出現(xiàn)部分項(xiàng)目大面積退租的情況，二季度空置率超過 13%，但下半年開始去化

34、情況有所好轉(zhuǎn)。2021 年，該區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將迎來一個(gè)存量改造項(xiàng)目，為市場(chǎng)帶來超過 8 萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積，預(yù)計(jì)會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)空置率上升，租金微降；乙級(jí)寫字樓依然受到疫情影響，流失部分線下教育和信息技術(shù)類租戶，預(yù)計(jì)2021 年空置率保持微升，租金維持平穩(wěn)。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化中關(guān)村660,384356-0.2%5.2%+0.8百分點(diǎn)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化中關(guān)村1,249,335182-0.4%11.4%-0.3百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來

35、源：貝殼研究院圖 16：CBD（中央商務(wù)區(qū)）所屬行政區(qū)：朝陽區(qū)商圈特征：以發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的城市功能區(qū)租戶特征：以傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)和信息技術(shù)類租戶為主，其中外資租戶占比較大典型租戶：中金、麥肯錫、思科點(diǎn)評(píng)：受到疫情的影響，原本計(jì)劃在CBD 商圈新入市的寫字樓項(xiàng)目紛紛推遲工期，僅在 2020 年二季度迎來一個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，三季度新增一個(gè)乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目，導(dǎo)致甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率均小幅上漲。2020 年全年部分承租能力有限的租戶退租或者搬遷，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金均持續(xù)下降。2021 年 CBD商圈會(huì)迎來近 20 萬平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率會(huì)持續(xù)攀升，在激烈

36、的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中租金水平繼續(xù)下降；乙級(jí)寫字樓自 2020 年開始承接了部分本區(qū)域和其他商圈的降級(jí)搬遷需求，預(yù)計(jì)其空置率和租金水會(huì)在 2021年維持穩(wěn)定。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化CBD3,286,798332-2.3%15.4%+0.9百分點(diǎn)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化CBD1,327,979234-1.4%11.0%+1.5百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 17：東二環(huán)所屬行政區(qū)：東城區(qū) + 朝陽區(qū)商圈特征：主要央企國(guó)企總部所在地，又稱“國(guó)企大道”

37、租戶特征：以傳統(tǒng)金融和制造業(yè)類租戶為主典型租戶：中信建投、中央?yún)R金、蒂森克虜伯點(diǎn)評(píng)：東二環(huán)作為次核心商圈中歷年表現(xiàn)最為穩(wěn)定的子市場(chǎng)之一，由于 2020 年下半年迎接了超過 18 萬平方米的新項(xiàng)目入市，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率出現(xiàn)大幅上升；2021 年依然會(huì)有 15 萬平方米左右的新體量入市，預(yù)計(jì)空置率會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)在2020 年受到疫情影響出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)2021 年會(huì)小幅回暖。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化東二環(huán)484,120320-0.9%26.2%+6.8百分點(diǎn)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效

38、租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化東二環(huán)648,963231-1.2%20.0%+0.3百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 18：東長(zhǎng)安街所屬行政區(qū)：東城區(qū) + 朝陽區(qū)商圈特征：北京最早形成的寫字樓商圈，坐落于核心城區(qū)租戶特征：以專業(yè)服務(wù)和傳媒類租戶為主，外資企業(yè)占比較多典型租戶：畢馬威、路透社、美聯(lián)社點(diǎn)評(píng)：受到 2020 年新冠疫情的影響，東長(zhǎng)安街商圈甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)均出現(xiàn)部分專業(yè)服務(wù)和傳媒類租戶退租的情況，租金和入住率持續(xù)承壓。受到核心城區(qū)的規(guī)劃限制，未來該區(qū)域的新入市體量極為有限，預(yù)計(jì) 2021 年該商圈的各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)均會(huì)回暖。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈

39、有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化東長(zhǎng)安街836,598305-1.4%11.7%+0.4百分點(diǎn)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化東長(zhǎng)安街316,820252-0.5%17.0%+0.7百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 19：燕莎所屬行政區(qū)：朝陽區(qū)商圈特征：坐落于第三使館區(qū)，外資企業(yè)氛圍濃厚租戶特征： 以專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)和信息技術(shù)類的外資租戶為主典型租戶： 波士頓咨詢、大眾汽車、SAP點(diǎn)評(píng)：雖然近年來并沒有新項(xiàng)目入市，但燕莎商圈的甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)在 2020年的表現(xiàn)出現(xiàn)下滑，租金和入住率持續(xù)走低。除

40、了受到新冠疫情的影響，區(qū)域內(nèi)部分租戶向其他商圈搬遷也是其空置率上升的推手。2021 年預(yù)計(jì)空置率會(huì)繼續(xù)微升，租金進(jìn)一步下調(diào)。業(yè)主需要調(diào)整租賃策略，加速去化。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化燕莎816,920315-0.9%12.1%+0.9百分點(diǎn)乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化燕莎1,162,904180+1.1%13.3%+1.4百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 20：望京所屬行政區(qū)：朝陽區(qū)商圈特征： 距離首都機(jī)場(chǎng)最近的主流寫字樓商圈，承接了中關(guān)村和 C

41、BD 的部分外溢需求租戶特征： 以信息技術(shù)類租戶為主，媒體類租戶也占據(jù)了一定比例典型租戶： 阿里巴巴、美團(tuán)、華特迪士尼點(diǎn)評(píng)：受疫情影響，望京商圈的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在 2020 年持續(xù)承壓，租金和入住率維持下降趨勢(shì)。鑒于市場(chǎng)已經(jīng)有所回暖，近期內(nèi)沒有新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì) 2021 年該商圈租金和入住率會(huì)微升。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化望京1,086,733270-1.4%8.7%+0.3百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 21：亞奧所屬行政區(qū)：朝陽區(qū) + 東城區(qū)商圈特征： 較為年輕的主流寫字樓商圈，平均樓宇品質(zhì)相對(duì)較高租戶特征： 以

42、信息技術(shù)、能源和房地產(chǎn)企業(yè)類租戶為主典型租戶： IBM、中石油、龍湖點(diǎn)評(píng)：亞奧商圈由于在 2019 年入市大體量新供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率在 2020 年一直處于高位，去化緩慢。隨著亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行的永久總部在2020 年由金融街遷入亞奧商圈，金融類租戶會(huì)更加傾向在該區(qū)域落地。受到一個(gè)新入市甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的影響，預(yù)計(jì) 2021 年該商圈空置率仍會(huì)繼續(xù)上升，租金微降。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化亞奧996,003340-1.6%29.4%-1.5百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院圖 22：麗澤金融商務(wù)區(qū)（麗澤）所屬行政區(qū)

43、：豐臺(tái)區(qū)商圈特征： 最年輕的主流寫字樓商圈，定位北京第二金融街，承接金融街和 CBD 的部分外溢需求租戶特征： 以信息技術(shù)、傳統(tǒng)金融和專業(yè)服務(wù)類租戶為主，整租租戶大多從核心商圈搬遷而來典型租戶：華為、中國(guó)銀河證券、威立雅環(huán)境集團(tuán)點(diǎn)評(píng)：作為 2020 年全年租賃交易活動(dòng)最頻繁的主流商圈，麗澤金融商務(wù)區(qū)的部分樓宇空置率持續(xù)下降，去化效率較高。2020 年下半年新入市體量近 27 萬平方米，進(jìn)一步拉高了該商圈的整體空置率。作為去中心化租戶的搬遷首選地之一，麗澤承接了來自其他成熟商圈的部分外溢需求。 2021 年麗澤仍將迎來接近 70萬平方米的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)空置率仍將大幅上升，租金水平進(jìn)一步下降，市場(chǎng)

44、競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)商圈總存量（平方米）凈有效租金（元/ 月/ 平方米）租金 環(huán)比變化空置率空置率環(huán)比變化麗澤695,363148-3.2%76.2%+11.5百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院回顧 2020 年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，危機(jī)和機(jī)遇并存。年初爆發(fā)的新冠疫情導(dǎo)致部分樓宇出現(xiàn)大面積退租，下半年出現(xiàn)的大體量新入市項(xiàng)目更是將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化。租金高企的核心商圈表現(xiàn)較為穩(wěn)定，但去中心化趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，在不久的將來會(huì)愈發(fā)明顯。受到疫情影響而推遲工期的大體量新供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)在 2021 至2022 年集中入市，全市空置率會(huì)繼續(xù)上升，整體市場(chǎng)依舊承壓。全市乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)，一些商圈在流失租戶的

45、同時(shí)也承接了其他商圈部分租戶的搬遷需求，在新增供應(yīng)較為有限的乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)，業(yè)主依舊需要在確保樓宇品質(zhì)的前提下隨時(shí)調(diào)整租金預(yù)期，保證入住率。北京目前依舊存在大量閑置寫字樓物業(yè)，大部分集中在近遠(yuǎn)郊區(qū)域。對(duì)于地理位置較好的閑置寫字樓物業(yè)進(jìn)行升級(jí)或者改變使用用途，可以讓老舊項(xiàng)目煥發(fā)新的生機(jī)；將符合條件的閑置寫字樓物業(yè)改造成租賃用房，能夠有效盤活存量市場(chǎng)，填補(bǔ)租賃房源缺口，幫助實(shí)現(xiàn)宜居宜業(yè)。2021 年 2 月北京寫字樓榜單盤點(diǎn)在貝殼找房大數(shù)據(jù)的商鋪辦公板塊中，北京寫字樓的租賃和銷售情況每天都在發(fā)生變化，全市不同樓盤和商圈也各有其特色。本文以在租房源數(shù)量、售價(jià)預(yù)期強(qiáng)度、租金預(yù)期強(qiáng)度和租戶黏性程度為關(guān)鍵

46、指標(biāo)，對(duì)全市寫字樓進(jìn)行排名梳理，數(shù)據(jù)更新截至 2021 年 2 月底。在租房源最多的十大樓盤排名樓盤名稱商圈行政區(qū)在租房源數(shù)量1建外 SOHOCBD朝陽區(qū)1112財(cái)滿街財(cái)經(jīng)中心朝陽路朝陽區(qū)883方恒國(guó)際中心望京朝陽區(qū)834萬達(dá)廣場(chǎng)公寓CBD朝陽區(qū)825新華科技大廈望京朝陽區(qū)786萬達(dá)廣場(chǎng)通州通州區(qū)777合生麒麟社望京朝陽區(qū)758金泉時(shí)代亞奧朝陽區(qū)709北京東航中心順義順義區(qū)6810住邦 2000CBD朝陽區(qū)67數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院在租房源數(shù)量前十榜單中，有八個(gè)樓盤位于朝陽區(qū)，其中三座位于核心商圈 CBD，另三座位于次核心商圈望京。值得注意的是排名第六和第九的兩個(gè)樓盤上榜，展示了近郊商圈的新活力

47、。據(jù)貝殼研究院對(duì)寫字樓經(jīng)紀(jì)人的抽樣調(diào)研，本榜單中的建外 SOHO、萬達(dá)廣場(chǎng)公寓和住邦 2000 在 CBD 商圈的帶看次數(shù)也穩(wěn)居前三，帶看次數(shù)代表了寫字樓樓盤的市場(chǎng)活力程度，建外SOHO 因此成為當(dāng)前CBD 商圈最具活力的樓盤。售價(jià)預(yù)期最強(qiáng)的十大樓盤排名樓盤名稱商圈行政區(qū)散售掛牌價(jià)（元 / 平方米）1駿豪中央公園廣場(chǎng)CBD朝陽區(qū)217,6542富凱大廈金融街西城區(qū)160,0003世茂工三燕莎朝陽區(qū)146,0144鼓樓西大街 150 號(hào)六鋪炕西城區(qū)136,7865豐匯時(shí)代金融街西城區(qū)130,0266通泰大廈金融街西城區(qū)129,1577平安發(fā)展大廈東四東城區(qū)123,5238保利東郡石佛營(yíng)朝陽區(qū)12

48、0,0029萬達(dá)廣場(chǎng)公寓CBD朝陽區(qū)113,87210銀網(wǎng)中心中關(guān)村海淀區(qū)112,782數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院散售掛牌價(jià)代表了業(yè)主對(duì)散售價(jià)格的預(yù)期強(qiáng)度。前十榜單中有三個(gè)來自金融街商圈，兩個(gè)來自 CBD，燕莎和中關(guān)村商圈均有一個(gè)樓盤上榜。和租金預(yù)期強(qiáng)度榜單不同，本榜單中出現(xiàn)了三個(gè)來自非傳統(tǒng)商圈的樓盤，分別位于六鋪炕、東四和石佛營(yíng)。租金預(yù)期最強(qiáng)的十大樓盤排名樓盤名稱商圈行政區(qū)在租掛牌價(jià)（元/ 平方米/ 天）1英藍(lán)國(guó)際金融中心金融街西城區(qū)28.02國(guó)貿(mào)大廈三期CBD朝陽區(qū)26.93金融街中心金融街西城區(qū)23.34遠(yuǎn)洋大廈金融街西城區(qū)22.25中信大廈CBD朝陽區(qū)22.06北京啟皓燕莎朝陽區(qū)18.87融

49、科資訊中心中關(guān)村海淀區(qū)18.48天圓祥泰大廈亞奧朝陽區(qū)17.79民生金融中心東長(zhǎng)安街東城區(qū)16.210理想國(guó)際大廈中關(guān)村海淀區(qū)16.0數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院在租掛牌價(jià)代表了業(yè)主對(duì)租金的預(yù)期強(qiáng)度，實(shí)際成交價(jià)格取決于租戶的規(guī)模、租期和議價(jià)能力等，大多數(shù)情況下凈有效租金會(huì)低于掛牌價(jià)。本榜單的上榜樓盤均為甲級(jí)寫字樓，前五名均位于核心商圈，其中三個(gè)來自金融街，兩個(gè)位于 CBD；另一個(gè)核心商圈中關(guān)村也有兩個(gè)樓盤上榜。燕莎、亞奧和東長(zhǎng)安街商圈也各有一個(gè)樓盤位列前十。租戶黏性最高的十大樓盤排名樓盤名稱商圈行政區(qū)入住率1英藍(lán)國(guó)際金融中心金融街西城區(qū)96.4%2五礦廣場(chǎng)東二環(huán)東城區(qū)96.3%3北京銀泰中心CBD朝陽

50、區(qū)95.9%4北京嘉里中心CBD朝陽區(qū)95.4%5寶鋼大廈東長(zhǎng)安街朝陽區(qū)95.2%6理想國(guó)際大廈中關(guān)村海淀區(qū)95.0%7SK 大廈CBD朝陽區(qū)94.1%8遠(yuǎn)洋大廈金融街西城區(qū)93.9%9佳程廣場(chǎng)燕莎朝陽區(qū)93.5%10國(guó)貿(mào)大廈三期CBD朝陽區(qū)92.5%數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院樓盤入住率代表了租戶黏性程度。和租金預(yù)期強(qiáng)度榜單相同，本榜單所有上榜樓盤均為甲級(jí)寫字樓，其中位于 CBD 商圈的樓盤有四個(gè)，兩個(gè)位于金融街，東二環(huán)、東長(zhǎng)安街、中關(guān)村和燕莎均有一個(gè)樓盤上榜。本榜單僅統(tǒng)計(jì)目前出現(xiàn)在貝殼商辦平臺(tái)上的樓盤，長(zhǎng)期滿租或由業(yè)主全自用的樓盤不在本次統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。同時(shí)上榜“在租掛牌價(jià)”和“入住率”前十榜單的樓盤

51、有四個(gè)，均來自核心商圈。英藍(lán)國(guó)際金融中心作為金融街商圈的地標(biāo)性寫字樓，在雙榜單均位列第一，成為貝殼商辦平臺(tái)大數(shù)據(jù)中的“樓王”。遠(yuǎn)洋大廈也表現(xiàn)出色，和理想國(guó)際大廈、國(guó)貿(mào)大廈三期同時(shí)躋身雙榜單前十。本章內(nèi)容的關(guān)鍵指標(biāo)說明：1、北京全市共有九個(gè)傳統(tǒng)寫字樓商圈，其中金融街、中關(guān)村和 CBD 為核心商圈，東二環(huán)、東長(zhǎng)安街、燕莎、望京、亞奧和麗澤金融商務(wù)區(qū)為次核心商圈。2、寫字樓租金分為報(bào)價(jià)、面價(jià)和凈有效租金；報(bào)價(jià)通常不能夠代表真實(shí)價(jià)格，面價(jià)包含合同期內(nèi)的免租期，凈有效租金由面價(jià)剔除免租期計(jì)算得出。3、租戶分類中，傳統(tǒng)金融有別于P2P 等新興金融行業(yè)。4、入住率= 已出租面積 總面積；空置率 = 待出租面

52、積 總面積5、凈吸納量= 新租面積 + 退租面積（單位時(shí)間內(nèi)）6、去化周期：當(dāng)年總庫存 去年全年銷售量 x127、寫字樓銷售：整售為整棟樓單獨(dú)出售，散售為樓內(nèi)面積被分割出售四、發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)借鑒據(jù)貝殼研究院整理統(tǒng)計(jì)，2018 年，全球商業(yè)地產(chǎn)交易額超過 9,000 億美元、投資額超 8,000 億美元，商業(yè)地產(chǎn)存量?jī)r(jià)值達(dá) 29 億美元，區(qū)域集中度高；美國(guó)則擁有全球最大并且最為活躍的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，其商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)面積約為 66億平方米，存量?jī)r(jià)值占全球的 25.4%。1 美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（The National Association of REALTORS，下文簡(jiǎn)稱 NAR）作為全美最大的房地

53、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)組織，旗下?lián)碛?140 萬名會(huì)員，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包含了住宅和商業(yè)地產(chǎn)的所有范圍，其中專門從事商業(yè)地產(chǎn)、擁有“認(rèn)證商業(yè)投資地產(chǎn)會(huì)員”（Certified Commercial Investment Member，下文簡(jiǎn)稱為：CCIM）資格的資深經(jīng)紀(jì)人為 13,000 余人。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，中國(guó)目前擁有約 150 萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其中約 20 萬人專門從事商辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其中約 1 萬人為商辦領(lǐng)域的專家。作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，貝殼找房旗下共擁有 49 萬名經(jīng)紀(jì)人，其中約 14 萬人兼做住宅和商辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，達(dá)到專家級(jí)的商辦經(jīng)紀(jì)人占比卻比較有限。美國(guó)商辦經(jīng)紀(jì)情況概覽CCIM 會(huì)員資

54、格CCIM 會(huì)員是美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）公認(rèn)的商業(yè)和投資地產(chǎn)領(lǐng)域的資深人士，目前共13,000 余名，包括經(jīng)紀(jì)人、租賃專家、投資咨詢?nèi)恕①Y產(chǎn)管理者、估價(jià)師等多重角色。成為 CCIM 會(huì)員需要學(xué)習(xí)約 200 小時(shí)左右，并且通過六門核心課程的考試，包括財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)分析、談判培訓(xùn)、用戶決策分析、投資分析以及道德測(cè)試。成為 CCIM 會(huì)員后，除了得到業(yè)界的高度認(rèn)可，也能夠和其他所有 CCIM會(huì)員定期聯(lián)系，交流各自持有的商業(yè)資源，拓展業(yè)務(wù)渠道。1 RCA/Deloitte，貝殼研究院整理圖 23：CCIM 標(biāo)識(shí)和徽章圖片來源：CCIM 官網(wǎng)美國(guó)商辦和住宅經(jīng)紀(jì)人的區(qū)別據(jù) 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)（Cen

55、tury 21 Realty）介紹，美國(guó)商辦和住宅經(jīng)紀(jì)人主要有如下五個(gè)區(qū)別：1、收入范圍：和住宅物業(yè)相比，商辦物業(yè)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)更具韌性，加上本身物業(yè)價(jià)值更高，從而帶來更高更穩(wěn)定的傭金，因此通常情況下，無論是買賣還是租賃，商辦經(jīng)紀(jì)人的收入均大幅高于住宅經(jīng)紀(jì)人；2、培訓(xùn)內(nèi)容：和住宅經(jīng)紀(jì)人相比，商辦經(jīng)紀(jì)人通常要接受更多相對(duì)復(fù)雜的專業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容，如營(yíng)運(yùn)凈收入（NOI）、利潤(rùn)和虧損計(jì)算、合理避稅策略、投資回報(bào)率（ROI）、資本化率（Cap Rate）和內(nèi)部收益率（IRR）等；3、交易時(shí)長(zhǎng)：住宅交易市場(chǎng)通常在 30 至 45 天；商辦交易時(shí)長(zhǎng)跨度較大，不低于 60 天，最長(zhǎng)可至一年；4、應(yīng)聘門檻：商辦經(jīng)紀(jì)人

56、的招聘門檻較住宅經(jīng)紀(jì)人高，通常要求應(yīng)聘者擁有更高的學(xué)歷和更敏銳的商業(yè)嗅覺；5、市場(chǎng)規(guī)模：商辦市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)小于住宅市場(chǎng)，可供商辦經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交易的物業(yè)也比住宅物業(yè)少很多。據(jù)美國(guó)知名招聘網(wǎng)站 M 調(diào)研，美國(guó)商辦經(jīng)紀(jì)人的學(xué)歷多為大學(xué)本科以上，以金融學(xué)或商科為主，并具備較強(qiáng)的銷售能力，能夠向客戶解釋清楚較為復(fù)雜的投資術(shù)語；不少住宅經(jīng)紀(jì)人在業(yè)余時(shí)間有其他兼職，但商辦經(jīng)紀(jì)人的工作環(huán)境更加職業(yè)也更為專注，兼職的情況很少。美國(guó)住宅經(jīng)紀(jì)人的起步門檻相對(duì)較低，通常情況下入行 90 天至六個(gè)月內(nèi)就能獲得第一筆成交；但在商辦經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，一般需要十個(gè)月左右才能成交第一單。美國(guó)商辦經(jīng)紀(jì)人的收入水平根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NA

57、R）的調(diào)研，NAR 旗下的住宅經(jīng)紀(jì)人年均收入為 39,300 美元，而商辦經(jīng)紀(jì)人年薪達(dá)到了 85,000 美元的水平，收入較住宅經(jīng)紀(jì)人翻倍。更高的入行門檻、更系統(tǒng)的知識(shí)儲(chǔ)備、更復(fù)雜的交易流程和更專一的業(yè)務(wù)方向，為商辦經(jīng)紀(jì)人帶來更多的收入。據(jù) 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)（Century 21 Realty）介紹，在美國(guó)，住宅和商辦兼做的經(jīng)紀(jì)人通常處于事業(yè)起步階段，但隨著業(yè)務(wù)能力的進(jìn)展，大多會(huì)選擇專攻一個(gè)方向。住宅經(jīng)紀(jì)人的工作壓力相對(duì)較小，時(shí)間安排更加靈活，可以更好平衡工作和家庭的關(guān)系；商辦經(jīng)紀(jì)人的學(xué)習(xí)成本更高，并需要承受因交易時(shí)間更長(zhǎng)和交易頻率較低帶來的更多壓力。貝殼研究院認(rèn)為，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人對(duì)自己的職業(yè)生涯

58、都應(yīng)該有長(zhǎng)期規(guī)劃，在適合自己的方向上不斷深入探索并實(shí)踐。和目前中國(guó)的現(xiàn)狀不同，美國(guó)專業(yè)商辦經(jīng)紀(jì)人都是業(yè)內(nèi)資深人士，平均收入較高；持有 CCIM 會(huì)員資格的經(jīng)紀(jì)人更是受到業(yè)界的廣泛認(rèn)可和尊敬。美國(guó)商辦機(jī)構(gòu)情況概覽美國(guó)商辦咨詢機(jī)構(gòu)據(jù) Real Capital Analytics（RCA）統(tǒng)計(jì)，截至 2019 年，全球主要商辦咨詢類機(jī)構(gòu)共有 637 家，2019 年全年總交易額達(dá)到 6,540 億美元；按交易額大小排序，前 25 名商辦咨詢機(jī)構(gòu)的全球占比達(dá)到 93%。排名前五的機(jī)構(gòu)中有四家總部位于美國(guó)。國(guó)際商辦咨詢機(jī)構(gòu)經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)從單一的咨詢業(yè)務(wù)拓展成為一套完整的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。美國(guó)頭部商

59、辦咨詢機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)包括顧問及交易咨詢、投資咨詢、項(xiàng)目管理、不動(dòng)產(chǎn)管理和估值咨詢等五大類服務(wù)，細(xì)節(jié)如下：1、顧問與交易咨詢：寫字樓物業(yè)：業(yè)主端：租戶組合策略制定、資產(chǎn)分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)推廣等投資者端：寫字樓的收購(gòu)、分析、融資、管理、定位和買賣等工業(yè)和物流物業(yè)業(yè)主端：租戶代理、供應(yīng)鏈咨詢、人力分析、設(shè)施管理等投資者端：不動(dòng)產(chǎn)管理、投資市場(chǎng)、業(yè)主代理和租賃、估值和咨詢等商業(yè)零售物業(yè)業(yè)主端：租戶代理、項(xiàng)目管理、供應(yīng)鏈咨詢、多重市場(chǎng)交易服務(wù)等投資者端：業(yè)主代理和租賃、不動(dòng)產(chǎn)和項(xiàng)目管理、估值和咨詢等2、投資咨詢：整合服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)銷售債務(wù)和結(jié)構(gòu)性融資資本市場(chǎng)咨詢（投行業(yè)務(wù)）按照不同物業(yè)類型分類：寫字樓、工

60、業(yè)/ 物流物業(yè)、商業(yè)零售物業(yè)、酒店、數(shù)據(jù)中心、高爾夫球場(chǎng)和度假物業(yè)、航空類物業(yè)、學(xué)生宿舍和養(yǎng)老物業(yè)等3、項(xiàng)目管理：覆蓋行業(yè)類型：數(shù)據(jù)中心、總部類寫字樓、分銷、金融服務(wù)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)零售物業(yè)、政府和能源類等提供以下節(jié)省開支并且提高現(xiàn)場(chǎng)工作效率的服務(wù)：建筑類培訓(xùn)、租戶和基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化、開支咨詢、設(shè)計(jì) / 工程學(xué)培訓(xùn)和可持續(xù)性咨詢等4、不動(dòng)產(chǎn)管理：會(huì)計(jì)服務(wù)：定制化的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和金融報(bào)告解決方案平臺(tái)服務(wù)：線上管理和租賃平臺(tái)客戶需求定制：線上整合客戶需求資源，通過平臺(tái)定制方案咨詢：盡職調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)審計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)操作程序培訓(xùn)、設(shè)計(jì)和建造類咨詢數(shù)字化解決方案：提供涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)管理內(nèi)容的在線平臺(tái)能源和可持續(xù)化解