第四章 房地產(chǎn)開發(fā)

1、第四章 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式第四章 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用中國現(xiàn)行土地管理的法律依據(jù)：憲法物權(quán)法土地管理法第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得(一)開發(fā)用地含義1.土地所有制土地管理法第二條規(guī)定:“中華人民共和國的實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。（1）國有土地全民所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。這里所有的城市是指國家設(shè)立市建制的城市，不同于某些法律、法規(guī)中的城市含義；這里所說的市區(qū)與統(tǒng)計口徑上的市區(qū)也不相同，不包括城市郊

2、區(qū)；（2）集體所有土地勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的行使，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；2.開發(fā)用地的含義開發(fā)用地通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國有土地。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中規(guī)定3.土地使用權(quán)的出讓年限居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地4

3、0年；綜合或其他用地50年；（二） 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型1.按照土地區(qū)位劃分城市土地區(qū)位是指城市中不同地段上的土地，長期受自然、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等因素的影響而形成的特殊地域、地段環(huán)境。影響土地 區(qū)位的因素主要有：城市規(guī)劃的要求、商業(yè)服務(wù)繁榮程度、市政設(shè)施、交通運(yùn)輸、公用設(shè)施、土地開發(fā)費用、生態(tài)環(huán)境、人口密度及有關(guān)政策法規(guī)等。（1）鬧市區(qū)（商業(yè)集中區(qū)）土地（2）城市副中心區(qū)土地（3）鬧市區(qū)邊緣地帶（亞中心區(qū)）土地（4）城市邊緣區(qū)土地（5）城市郊區(qū)土地2.按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分（1）居住用地（2）公共設(shè)施用地（3）工業(yè)用地（4）倉儲用地（5）對外交通用地（6）道路廣場用地（7）市政公用設(shè)施用

4、地（8）綠地3.按照對開發(fā)用地進(jìn)行認(rèn)為投入的形式及程度的不同劃分（1）生地兩種形式：未經(jīng)任何投資建設(shè)的自然地，它基本屬于農(nóng)村土地；雖進(jìn)行過建設(shè)投資，但不能滿足現(xiàn)實建設(shè)需要的城市土地；（2）熟地所謂熟地是指經(jīng)過了開發(fā)方案的選擇、規(guī)劃與設(shè)計、場地平整、附屬建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)家段的土地，它能滿足開發(fā)前所確定的土地用途的建設(shè)要求。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源1.城市中需再開法的土地（1）直接向政府申請出讓（2）通過收購舊房取得土地（3）以轉(zhuǎn)讓方式取得用地（4）與土地現(xiàn)使用者合作取得土地（5）參加土地使用權(quán)競投2.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地3.各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地（二）房地產(chǎn)開發(fā)用

5、地的選擇開發(fā)用地的選擇，是在上述可供開發(fā)的用地中選擇一宗適當(dāng)?shù)膱龅刈鳛殚_發(fā)用地的行為。一是投資區(qū)域的確定；二是在投資區(qū)域內(nèi)選擇、確定開發(fā)地段。1.投資區(qū)域選擇的因素分析（1）政治環(huán)境（2）經(jīng)濟(jì)增長狀況（3）投資環(huán)境（4）特大型建設(shè)投資2.開發(fā)地段的選擇因素分析（1）城市規(guī)劃（2）自然環(huán)境和工程地址因素（3）現(xiàn)有的建設(shè)條件（4）地段面積與形狀（5）投資經(jīng)營計劃（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目選址原則1.區(qū)域優(yōu)先2.注重潛力3.適應(yīng)投資特征4.綜合評價第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式（一）獲得土地的理由1.城市建設(shè)2.老百姓的安居工程3.城市景觀4.地方形象（二）土地使用權(quán)出讓1.概念國有土地使用權(quán)出讓，是指

6、國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。（1）協(xié)議方式（2）招標(biāo)方式（3）拍賣方式（4）掛牌方式和竟標(biāo),拍賣差不多的形式,是土地出讓的一種形式,不象拍賣那樣現(xiàn)場竟價,他是一塊土地政府要出讓,把出讓土地的條件公布,然后在一段時間(一周或一個月)符合條件的都可以去出價購買,買家出的價格公布在一個告示牌上,最后以最高的哪個買的，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和

7、運(yùn)作。掛牌出讓是招標(biāo)拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。 （三）土地使用權(quán)出讓合同出讓合同包括合同正文和附件出讓宗地界址圖。1.合同正文的主要內(nèi)容（1）總則（2）出讓土地的交付與出讓金的繳納（3）土地開發(fā)建設(shè)與利用（4）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（5）期限屆滿（6）不可抗力（7）違約責(zé)任（8）通知和說明（9）適用法律及解決（10）附則2.合同的履行（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，動工開發(fā)期限開發(fā)土地，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外；（2）用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意。變更或重新簽訂出讓合同并相應(yīng)調(diào)整地價款。3.出讓合同的變更和解除只要在符合以下情況下，才能變更和解除出讓合同。（1）.出讓方因社會利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，解除原土地使用權(quán)出讓合同，但需根據(jù)土地使用者使用土地的設(shè)計年限，開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)充。（2）土地使用者需要更改土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地