寫字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

1、昆明主城區(qū)商務(wù)市場(chǎng)研究報(bào)告-至祥研究中心2010年11月15日住宅的終極目的是為更舒適得居住，是一種消費(fèi)品；寫字樓的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種生產(chǎn)工具。引言關(guān)鍵詞宏觀層面：經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、城市、規(guī)劃微觀層面：供給、企業(yè)、需求、競(jìng)爭(zhēng)因此我們的思路昆明城市發(fā)展商務(wù)市場(chǎng)研判重點(diǎn)項(xiàng)目借鑒我們的目的產(chǎn)品規(guī)劃判斷商務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)商務(wù)市場(chǎng)需求昆明寫字樓專項(xiàng)報(bào)告重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)寫字樓的供求關(guān)系及去化率分析；側(cè)重于北市區(qū)商務(wù)環(huán)境發(fā)展在軌道背景下的發(fā)展前景。第一章昆明城市發(fā)展分析二、城市發(fā)展規(guī)劃研究一、宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析昆明的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素，就目前寫字樓市場(chǎng)需求狀況來看，主要的需求對(duì)象是中

2、小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場(chǎng)定位較低。但隨著昆明城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、?jìng)爭(zhēng)力的不斷提升，市場(chǎng)對(duì)高端寫字樓物業(yè)的需求將增大。昆明寫字樓宏觀市場(chǎng)背景 一、宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 1、經(jīng)濟(jì)總量及特征國(guó)民生產(chǎn)總值持續(xù)快速增長(zhǎng)2005年突破千億大關(guān)；2008年較2005年增長(zhǎng)51%。二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，比重較大，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)緩慢，比重較小固定資產(chǎn)投資增幅顯著2009年全市完成1600.66億元，較2008年的1053億元增長(zhǎng)52%。GDP2010年上半年昆明實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值910.92億元，同比增長(zhǎng)15.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值38.74億元，下降1.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值417.92億元

3、，增長(zhǎng)19.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值454.26億元，增長(zhǎng)13.6%。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 上半年，全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成764.90億元，比去年同期增長(zhǎng)36.0%。其中房地產(chǎn)投資完成176.95億元，增長(zhǎng)1.8%。完成工業(yè)投資178.21億元，增長(zhǎng)64.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 上半年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額457.40億元，同比增長(zhǎng)19.9%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)16.0%。招商引資 上半年，全市新批外商投資企業(yè)30戶；實(shí)際利用外資4.40億美元，增長(zhǎng)66.5%。全市實(shí)際引進(jìn)市外到位資金410億元，同比增長(zhǎng)26.1%。2010年上半年2010年昆明宏觀經(jīng)濟(jì)形式趨穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 2、產(chǎn)業(yè)發(fā)

4、展特征及趨勢(shì)目前，云南省已經(jīng)初步形成了煙草、有色、冶金、磷化工、電力、天然藥物、生物化工、綠色保健食品等具有云南特色的產(chǎn)業(yè)集群，已形成了包括為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的金融、現(xiàn)代物流、技術(shù)研發(fā)等體系，第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展提供了動(dòng)力，是支撐寫字樓市場(chǎng)的重要發(fā)展基礎(chǔ)。 昆明產(chǎn)業(yè)發(fā)展4大特點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例趨于合理 ；新型工業(yè)化得到大力推進(jìn)，推進(jìn)城市化水平顯著提高 ；服務(wù)型經(jīng)濟(jì)持續(xù)擴(kuò)張，成為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向 ；現(xiàn)代物流業(yè)已初具規(guī)模 。產(chǎn)業(yè)是第一性的，城市是第二性的 商務(wù)部關(guān)于確定第二批加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地的決定昆明成為國(guó)家認(rèn)可的加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地，這將成為昆明一筆巨大

5、的無形資產(chǎn)，為昆明招商引資工作增加新的優(yōu)勢(shì)條件。昆曼大通道、新機(jī)場(chǎng)和泛亞鐵路昆明對(duì)東南亞、南亞市場(chǎng)具有較強(qiáng)的輻射力，充分將承接加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移與建設(shè)通往東南亞、南亞的大通道相結(jié)合，汲取國(guó)內(nèi)外兩種資源，拓展國(guó)內(nèi)外兩個(gè)市場(chǎng)，使昆明真正發(fā)展成為面向東南亞、南亞的國(guó)際區(qū)域性城市，這對(duì)昆明的招商引資形成獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，也顯得尤為重要。 國(guó)家旅游局已確定云南省作為中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展的試點(diǎn)省份推進(jìn)云南旅游產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展，加大招商引資力度。中緬能源管道及煉化基地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好因素內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，使得客戶結(jié)構(gòu)對(duì)昆明甲級(jí)寫字樓利好宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展與寫字樓寫字樓的價(jià)值來自于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

6、 作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)；寫字樓作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種載體，同時(shí)也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價(jià)值取向則來自于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，一國(guó)經(jīng)濟(jì)變化方向和速度，會(huì)對(duì)整個(gè)寫字樓及其投資市場(chǎng)帶來很大的波動(dòng)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r影響寫字樓客戶結(jié)構(gòu)； 隨著城市區(qū)域功能地位的加強(qiáng)，以及作為中國(guó)東盟區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作的橋頭堡，昆明經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入下一個(gè)轉(zhuǎn)折期。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨之城市的寫字樓市場(chǎng)發(fā)展將供給與需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。二、城市發(fā)展規(guī)劃城市規(guī)劃與寫字樓 “一湖四片”、“一湖四環(huán)”；城市“軸心網(wǎng)絡(luò)”發(fā)展模式；單中心向多中心發(fā)展，昆明城市整體規(guī)劃更多的是從城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫嫖?/p>

7、更多的區(qū)域外大型企業(yè)的入駐，從而促進(jìn)高端寫字樓市場(chǎng)發(fā)展。 昆明新機(jī)場(chǎng)中國(guó)第四空港樞紐。昆明新機(jī)場(chǎng)建成后，將成為繼北京首都機(jī)場(chǎng)、上海浦東機(jī)場(chǎng)、廣州新白云機(jī)場(chǎng)之后中國(guó)第四大機(jī)場(chǎng)。 軌道交通，規(guī)劃6條線路，其中二環(huán)以內(nèi)，將采取地下軌道交通的形式建設(shè)，二環(huán)以外，將采取高架軌道交通和地面軌道建設(shè)。 昆明宏觀戰(zhàn)略規(guī)劃提升城市競(jìng)爭(zhēng)力；空港樞紐將直接影響昆明現(xiàn)代物流運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展；軌道交通為寫字樓提供了良好的到達(dá)性，極大節(jié)約了時(shí)間成本，但影響效果需要較長(zhǎng)時(shí)間。人民路東風(fēng)路金碧路北京路白塔路環(huán)城東路盤龍江CBD昆明CBD規(guī)劃范圍北至東風(fēng)路，南至金碧路，西起盤龍江，東至白塔路 。由尚義街及北京路劃分為四個(gè)片區(qū)片區(qū)將

8、以三道軸線為骨架，形成未來CBD的規(guī)劃框架，并沿軸線構(gòu)筑密集、舒朗的城市空間。 其中平行于金碧路的軸線，形成一個(gè)由密集高樓組成的街道空間，軸線終點(diǎn)在盤龍江對(duì)岸。平行于東風(fēng)路東西向橫軸形成對(duì)比的城市空間，四周商業(yè)裙樓將圍合成狹長(zhǎng)的綠地廣場(chǎng)。城市發(fā)展規(guī)劃CBD發(fā)展規(guī)劃昆明主城建筑高度控制規(guī)劃方案：建筑高度不受限制的區(qū)域有4個(gè) 。 主城主中心區(qū)（包括CBD區(qū)），區(qū)域范圍包括北至人民路以北200米、南至金碧路以南200米，東至白塔路以東200米，西至祥云街片區(qū)；西市副中心區(qū)（次CBD區(qū)），區(qū)域范圍為人民西路以南，海源路的改造片區(qū)； 北市副中心區(qū)（次CBD區(qū)），區(qū)域范圍為金星立交橋以北至霖雨路的北京路兩

9、側(cè)區(qū)域；南市副中心區(qū)（次CBD區(qū)），區(qū)域范圍巫家壩機(jī)場(chǎng)片區(qū) 。 人民路東風(fēng)路金碧路北京路白塔路環(huán)城東路盤龍江建筑高度不受限區(qū)域以CBD為中心的不限高區(qū)域是未來高端寫字樓集中區(qū)“一軸三帶”已經(jīng)形成的并將不斷成熟的寫字樓分布形態(tài)；CBD+不限高區(qū)域規(guī)劃將極大的加快現(xiàn)有寫字樓分布向集約化、聚集式發(fā)展；CBD將發(fā)揮其聚集式帶動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)周邊商務(wù)服務(wù)型辦公物業(yè)的發(fā)展。受輕軌效應(yīng)的影響，未來沿線將形成類型相對(duì)不同的寫字樓。以CBD效應(yīng)為觸發(fā)點(diǎn)在現(xiàn)有分布形態(tài)上的升級(jí)人民路東風(fēng)路金碧路北京路白塔路CBD核心區(qū)小結(jié)昆明宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)寫字樓進(jìn)入產(chǎn)品轉(zhuǎn)型期利好；城市競(jìng)爭(zhēng)力提升，城市規(guī)劃是昆明寫字樓再次起飛的基礎(chǔ)；產(chǎn)

10、業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好條件將成為昆明寫字樓實(shí)現(xiàn)跨越的動(dòng)力；CBD規(guī)劃及其在此基礎(chǔ)上周邊寫字樓物業(yè)將體現(xiàn)昆明城市整體經(jīng)濟(jì)活力。第二章商務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)分析二、在營(yíng)在售一、現(xiàn)狀分析三、潛在供應(yīng)從2010年近期的寫字樓普查來看，中高層寫字樓個(gè)數(shù)增加非常明顯。2000年的時(shí)候，昆明市區(qū)10層以上用于辦公的物業(yè)數(shù)量是45個(gè)（除酒店），而到09年近期已經(jīng)上升到105個(gè)（除酒店），增加率為133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的寫字樓為地上36層，平均樓層數(shù)為19.7層。一、現(xiàn)狀分析目前有64個(gè)20層以上的寫字樓。2000年的時(shí)候，昆明市區(qū)10層以上用于辦公的物業(yè)數(shù)量是45個(gè)（除酒店），而到08年

11、近期已經(jīng)上升到105個(gè)（除酒店），增加率為133%。平均以每年11.2的比率上升。其中，最高的寫字樓為地上36層，平均樓層數(shù)為19.7層。市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分：健康、綠色、生態(tài)概念成為發(fā)展潮流；總部經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使得寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)集群趨勢(shì)。高檔寫字樓需求旺盛：昆明中心區(qū)高檔寫字樓入駐率較高，大部分達(dá)到90%以上，有的甚至達(dá)到100%；新推高檔寫字樓銷售情況好。從2009年二環(huán)內(nèi)的寫字樓普查來看，中高層寫字樓個(gè)數(shù)增加非常明顯。目前昆明最高的寫字樓為地上36層，平均樓層數(shù)為19.7層。檔次特征描述租金（元/平米）代表樓盤高檔1、位于城市中心區(qū)，如青年路、東風(fēng)路、北京路；2、純寫字樓；3、公共部分裝修豪華

12、；4、電梯等樓宇配置高端；5、以出租為主。50130俊發(fā)中心、環(huán)球金融中心、順城、中央商務(wù)一號(hào)、佳華大廈、華爾頓大廈中高檔1、分布區(qū)域較廣，2、包括純寫字樓和部分高檔商住樓，3、樓宇配置中等；4、以銷售為主3560匯都國(guó)際商務(wù)港、銀海SOHO、建業(yè)商務(wù)中心、建工大廈、鴻城廣場(chǎng)、華一廣場(chǎng)中低檔1、大多分布在市中心區(qū)以外；2、體量規(guī)模較小；3、以商住樓為主；4、以銷售為主，5、車位、電梯等樓宇配置較差；2040匯溪大廈、程興大廈、丹彤現(xiàn)代城 、宏興商務(wù)大樓 市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分：健康、綠色、生態(tài)概念成為發(fā)展潮流；總部經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使得寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)集群趨勢(shì)。高檔寫字樓存在階段性市場(chǎng)空間：中心區(qū)在營(yíng)高檔寫

13、字樓入駐率較高，大部分達(dá)到90%以上，有的達(dá)到100%；08年新推高檔寫字樓銷售情況相對(duì)較好，但09年市場(chǎng)較差。檔次特征描述售價(jià)（元/平米）租金（元/平米）代表項(xiàng)目高檔1、位于城市中心區(qū)，如青年路、東風(fēng)路、北京路；2、純寫字樓；3、公共部分裝修豪華；4、電梯等樓宇配置高端；5、以出租為主。100002200090130世紀(jì)中心、南亞風(fēng)情第壹城、紅塔大廈、順城雙塔、俊發(fā)中心中高檔1、分布區(qū)域較廣，2、包括純寫字樓和部分高檔商住樓，3、樓宇配置中等；4、以銷售為主7500100005090環(huán)球金融中心、北辰財(cái)富中心、華一廣場(chǎng)中低檔1、大多分布在市中心區(qū)以外；2、體量規(guī)模較??；3、以商住樓為主；4、

14、以銷售為主，5、車位、電梯等樓宇配置較差550075002050匯溪大廈、程興大廈、丹彤現(xiàn)代城 、宏興商務(wù)大樓 昆明寫字樓市場(chǎng)檔次及價(jià)格 從昆明市寫字樓客戶數(shù)量上分析，以廣告、設(shè)計(jì)、咨詢、商貿(mào)公司、建筑、房地產(chǎn)及科技等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主，占了62%。昆明整體寫字樓客戶情況面積趨向客戶特征行業(yè)分割情況高區(qū)20層以上400-1000平米資金實(shí)力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格敏感度相對(duì)較弱。省內(nèi)明星企業(yè)及國(guó)家品牌名企。保險(xiǎn)、投資、基金、實(shí)業(yè)、大型國(guó)企、外資集團(tuán)大多為一分為二。部分分三或分四。中區(qū)10-20層200-400平米處于企業(yè)發(fā)展及成熟期，規(guī)模相對(duì)較大。是區(qū)域行業(yè)領(lǐng)跑者。實(shí)業(yè)、房產(chǎn)、礦業(yè)、廣告、科技一分為四、一分為

15、六、一分為八低區(qū)4-10層90-200平米處于企業(yè)的起步期、發(fā)展期。資金實(shí)力較弱。設(shè)計(jì)、律師、電子、影視、化妝品等分割較多，沒有具體規(guī)則綜合來看，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。第三產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)辦公面積需求主要在400平米以下；第二、三產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)、外資集團(tuán)辦公面積需求集中在400-1000平米，整層、多層購(gòu)買或租用。總體特征隨著寫字樓的發(fā)展，其功能配比發(fā)生較大變化，功能間逐漸區(qū)分，且配套互利性增強(qiáng)。二、在營(yíng)在售正在銷售項(xiàng)目未售項(xiàng)目只租不售項(xiàng)目昆明寫字樓分布圖項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）寫字樓總體量（萬平米）五華山上220000.3百富琪95001.1鼎易天城8000起3匯都國(guó)際二期18

16、0003.4世紀(jì)中心250007在售項(xiàng)目共5個(gè)，寫字樓總體量約15萬平米，目前銷售情況良好，總體剩余銷售體量不多。2011年寫字樓供應(yīng)體量預(yù)估方法一：（過規(guī)統(tǒng)計(jì)法）我們通過對(duì)已過規(guī)劃項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)整理，根據(jù)過規(guī)后半年內(nèi)形成市場(chǎng)供應(yīng)量的原則，計(jì)算未來一年內(nèi)預(yù)計(jì)供應(yīng)體量。未來一年內(nèi)寫字樓供應(yīng)體量 = 已過規(guī)劃項(xiàng)目地上建筑面積總和 = 224449.09 （平方米）方法二：（市場(chǎng)調(diào)查法）根據(jù)調(diào)查整理出2011年可能供應(yīng)寫字樓的樓盤項(xiàng)目，調(diào)查預(yù)計(jì)供應(yīng)體量，求和統(tǒng)計(jì)出2011年的預(yù)計(jì)供應(yīng)體量。未來一年內(nèi)寫字樓供應(yīng)體量 = 各項(xiàng)目預(yù)計(jì)供應(yīng)體量之和 = 222767.96 （平方米）根據(jù)方法一和方法二統(tǒng)計(jì)的結(jié)果計(jì)

17、算，我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于2011年將出現(xiàn)的寫字樓體量約為22萬平方米。本結(jié)果為預(yù)估體量，開發(fā)商實(shí)際開盤銷售期無法準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。區(qū)域用地面積預(yù)估建筑面積預(yù)估寫字樓面積盤龍區(qū)城中村改造6 7個(gè)村，19182畝，12775212平米63876060平米319280平米（0.5%商務(wù)比例）官渡區(qū)城中村改造 103個(gè)村，3萬畝，199800000平米999000000平米999000平米（0.1%商務(wù)比例）五華區(qū)城中村改造 51個(gè)村，9794畝，6522804平米32614020平米650000平米（2%商務(wù)配比）西山區(qū)城中村改造115個(gè)村，2.08萬畝，138528000平米554112000平米554112平米

18、（0.01%商務(wù)配比）注：根據(jù)昆明是政府區(qū)域規(guī)劃容積率及昆明現(xiàn)有城中村容積率，本次預(yù)估昆明城中村改造后容積率取均值為5，寫字樓配比根據(jù)區(qū)域商務(wù)功能及遠(yuǎn)景規(guī)劃取0.01%-2%之間的值。潛在項(xiàng)目未來3-5年時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)寫字樓上市面積在250萬平米左右，其中中高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出面積達(dá)100-150萬平米左右。云南飯店世紀(jì)中心南亞之門七彩之門吹簫巷昆鋼大廈潘家灣棕樹營(yíng)匯都國(guó)際2太乙橋村蘇家村欣都龍城南亞風(fēng)情第一城蓮花池綜合體西壩項(xiàng)目南窯村趙家堆紅廟村菊花村五里多村大廠村確定有寫字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)有寫字樓項(xiàng)目順城俊發(fā)中心重點(diǎn)項(xiàng)目百富琪廣場(chǎng)金領(lǐng)地中央金座領(lǐng)域時(shí)代東方首座順新時(shí)代區(qū)域項(xiàng)目性質(zhì)體量及功能組合一環(huán)內(nèi)

19、云南飯店舊樓改造項(xiàng)目，臨規(guī)劃CBD寫字樓、酒店、商業(yè)、酒店公寓世紀(jì)中心大廈臨CBD，位置佳，全鋼結(jié)構(gòu)?？偨ㄖ娣e約6.46萬，共計(jì)47層。 南亞之門CBD核心區(qū)，位置佳，規(guī)劃?rùn)n次高。72層，集酒店、公寓、寫字樓和商業(yè) 七彩之門俊發(fā)項(xiàng)目，位于白塔路一環(huán)旁較高檔次酒店、商務(wù)、商業(yè)、住宅吹簫巷項(xiàng)目225米高樓 ，臨CBD，檔次高商務(wù)、商業(yè)、公寓昆鋼科技大廈全鋼結(jié)構(gòu)，高檔次辦公、酒店、商業(yè)、娛 樂金領(lǐng)地舊改項(xiàng)目，純寫字樓預(yù)售中潘家灣項(xiàng)目城中村改造，較大可能有寫字樓規(guī)劃中棕樹營(yíng)項(xiàng)目城中村改造，較大可能有寫字樓規(guī)劃中匯都2期城中村改造，規(guī)劃有寫字樓規(guī)劃中百富琪廣場(chǎng)一環(huán)邊項(xiàng)目，規(guī)劃有寫字樓下半年推出太乙橋村

20、項(xiàng)目城中村改造，較大可能有寫字樓規(guī)劃中蘇家村項(xiàng)目城中村改造，有可能有寫字樓規(guī)劃中隨著城中村改造的推進(jìn)和各級(jí)政府多個(gè)CBD建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，近幾年內(nèi)，將有大量寫字樓推出。區(qū)域項(xiàng)目性質(zhì)體量及功能組合一環(huán)外項(xiàng)目俊發(fā)中心北京路中段，檔次高寫字樓，周邊有俊發(fā)綜合物業(yè)欣都龍城北市區(qū)高檔寫字樓商業(yè)、寫字樓。 南亞風(fēng)情第一城舊改項(xiàng)目，規(guī)劃有寫字樓。商業(yè)、酒店、商務(wù)、住宅蓮花池綜合體舊改項(xiàng)目，規(guī)劃有寫字樓商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店中央金座規(guī)劃有寫字樓商業(yè)、寫字樓、公寓領(lǐng)域時(shí)代北市區(qū)寫字樓酒店、商務(wù)、商業(yè)、住宅西壩項(xiàng)目舊改，較大可能有寫字樓規(guī)劃中南窯項(xiàng)目舊改，較大可能有寫字樓規(guī)劃中趙家堆項(xiàng)目舊改，可能有寫字樓規(guī)劃中紅

21、廟村項(xiàng)目舊改，可能有寫字樓規(guī)劃中菊花村項(xiàng)目舊改，可能有寫字樓規(guī)劃中五里多村項(xiàng)目舊改，可能有寫字樓規(guī)劃中大廠村項(xiàng)目舊改，可能有寫字樓規(guī)劃中一環(huán)外寫字樓雖然與本項(xiàng)目沒有非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但對(duì)客戶分流有著較大影響。項(xiàng)目體量（建面，）入市時(shí)間俊發(fā)中心4.2萬2008順城5.7萬2008領(lǐng)域時(shí)代3萬多2009小計(jì)12.9萬*80%=10.4萬欣都龍城近30萬2010世紀(jì)中心5.27萬2010南亞之門18.5萬2011-2012東方首座8.2萬2011-2012吹簫巷項(xiàng)目25萬2012昆鋼科技大廈13.9萬2012小計(jì)100萬*(50%-60%)=50-60萬高檔寫字樓09年新增量約10.4萬方，未來2

22、年供給量約50-60萬方（不計(jì)舊城改造可能推出寫字樓部分）小結(jié)1年內(nèi)高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出22萬平方米；2年內(nèi)高檔寫字樓預(yù)計(jì)推出50-60萬平方米；2010年昆明甲級(jí)寫字樓需求約為12.55萬平米；項(xiàng)目所處昆明商業(yè)中心、臨CBD區(qū)域具備發(fā)展區(qū)域高檔寫字樓物業(yè)優(yōu)勢(shì)。中高檔寫字樓之間將形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，寫字樓將進(jìn)入大量放量后逐漸消化的第二周期。 第三章昆明重點(diǎn)商務(wù)項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、俊發(fā)中心一、順城雙塔三、環(huán)球金融四、南亞風(fēng)情第一城五、世紀(jì)中心六、匯都國(guó)際2期七、東航投資大廈六、金領(lǐng)地東塔總建筑面積28400建筑高度約100m建筑層數(shù)地下3層、地上26層商業(yè)裙建筑面積4300標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1237公攤系數(shù)27辦公

23、室標(biāo)準(zhǔn)層高3.6 m大堂面積約226西塔總建筑面積28600建筑高度約100m建筑層數(shù)地下3層、地上26層商業(yè)裙建筑面積4800標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1245公攤系數(shù)27辦公室標(biāo)準(zhǔn)層高3.6 m大堂面積約226基本指標(biāo)東塔西塔一、順城雙塔4層商業(yè)4層商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃順城雙塔14層為商業(yè)部分，1-3層規(guī)劃招租品牌店，4層為餐廳，526層為寫字樓。順城整體規(guī)劃2000個(gè)車位，購(gòu)買整層寫字樓可購(gòu)買6個(gè)車位，車位價(jià)不含在開盤的價(jià)格里面，車位可部購(gòu)買，但不能超額購(gòu)買，與產(chǎn)權(quán)相對(duì)應(yīng)。即如果購(gòu)買整層寫字樓，最多只能購(gòu)買6個(gè)車位，不能購(gòu)買7個(gè)，如果后期有需要，可向物管公司租用。5-26層5-26層順城總規(guī)東塔西塔順城西塔

24、單層面積1244.91，東塔單層面積1237.71 。單層可分割為5-6部分，面積大約在200左右?？梢哉麑淤?gòu)買，整層購(gòu)買產(chǎn)權(quán)仍可拿6個(gè)。6部電梯（5部客梯1部貨梯）位于寫字樓中部。順城雙塔平面區(qū)域?qū)懽謽谴筇霉沧呃绒k公區(qū)內(nèi)部公共衛(wèi)生間電梯廳地面高級(jí)地磚高低地磚水泥地面高級(jí)防滑地磚高級(jí)地磚墻壁高檔石材磨砂玻璃隔斷水泥墻面高級(jí)墻地兩用磚高級(jí)墻磚天花鋁合金格柵吊頂外涂氟碳漆石膏板吊頂-石膏板吊頂多孔單鋁板吊頂照明高級(jí)燈具高級(jí)燈具-高級(jí)燈具高級(jí)燈具其他-高級(jí)品牌潔具電梯門套不銹鋼順城雙塔寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)順城西塔價(jià)格及客戶順城雙塔西塔，在2008年5月2430日期間針對(duì)整層購(gòu)買的客戶，31日針對(duì)非整層購(gòu)

25、買客戶，價(jià)格在1000015000之間，均價(jià)為13000元/，在此期間內(nèi)購(gòu)買，可優(yōu)惠1；一次性付款優(yōu)惠1；有賽倫卡優(yōu)惠1。最高總體優(yōu)惠為3。西塔不同的層有不同的價(jià)格，但不是明顯的樓層差，一定范圍內(nèi)的價(jià)格是一定的，比如610層的價(jià)格在1000011000元/之間，1013層價(jià)格在12000元/左右，1416層價(jià)格為13000，頂樓價(jià)格在15000元/以上。整體的一個(gè)層均價(jià)在13000元/。項(xiàng)目名稱俊發(fā)中心開發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)地理位置北京路與白云路交匯處占地面積15畝建筑面積4萬多平米標(biāo)準(zhǔn)層面積1600樓層數(shù)25停車位350寫字樓棟數(shù)1棟綠化率40%物管公司第一太平戴維斯電梯數(shù)量11電梯品牌三菱硬件設(shè)施

26、標(biāo)準(zhǔn)5A軟件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)6E二、俊發(fā)中心俊發(fā)中心白天效果圖俊發(fā)中心夜晚效果圖俊發(fā)中心效果圖硬件設(shè)施：1)新加坡SAA Architects擔(dān)綱建筑設(shè)計(jì)；2)5A甲級(jí)寫字樓。5A，即辦公自動(dòng)化（OA）、通信自動(dòng)化（CA）、樓宇自動(dòng)化（BA）、消防自動(dòng)化（FA）和安保自動(dòng)化（SA）；3)6E寫字樓。6E，即Essential business location (重要的商務(wù)區(qū))、Elegant building(有品位的建筑)、Excellent facility and service(超一流的硬件設(shè)施與服務(wù))、Extraordinary tenant(出眾的客戶)、Exact place for

27、business (純商務(wù))、Exception of sale（非賣）；4)立面采用low-e中空玻璃，現(xiàn)代感極強(qiáng)、昆明最漂亮的外立面效果；5)高速進(jìn)口電梯（三菱）11部，11部電梯只為最40余家企業(yè)服務(wù)，高峰期等待時(shí)間不超過90秒；6)每人每時(shí)35立方米的新風(fēng)系統(tǒng)；7)舒適的商務(wù)尺度，讓客戶隨意自由的分隔空間；8)800平方米為最少分割面積，一層只容納兩家企業(yè)，純潔的辦公環(huán)境，避免中小企業(yè)紛雜；9)分層分戶中央空調(diào)系統(tǒng)，健康、節(jié)能、舒適、加濕、消毒，自動(dòng)調(diào)控室內(nèi)溫度，獨(dú)立計(jì)費(fèi)，全空氣，變風(fēng)量；10)無線上網(wǎng)系統(tǒng)；11)部分單元預(yù)留VIP獨(dú)立衛(wèi)生間；12)寬帶光纖入樓；13)公共區(qū)域及各走道

28、安裝攝像機(jī)，實(shí)現(xiàn)全方位監(jiān)控；13)公共區(qū)域及各走道安裝攝像機(jī)，實(shí)現(xiàn)全方位監(jiān)控；14)配置停車泊位不低于350個(gè)；15)全覆蓋移動(dòng)通訊系統(tǒng)；16)大樓門禁系統(tǒng)，多個(gè)巡更系統(tǒng)。軟件服務(wù)：1)第一太平戴維斯擔(dān)綱物業(yè)管理顧問；2)提供一流水平的管理平臺(tái)，服務(wù)水準(zhǔn)一流、專業(yè)；3)裙樓設(shè)置商務(wù)中心一個(gè)，提供快遞、打印、復(fù)印、票務(wù)等服務(wù)；4)裙樓設(shè)置不同規(guī)模會(huì)議室及會(huì)議系統(tǒng),并具全數(shù)碼會(huì)議大廳，具同聲傳輸系統(tǒng)、投影顯示、視頻系統(tǒng)等會(huì)議功能；5)裙樓設(shè)健身中心一個(gè)，包括：健身房、力量室、溫水游泳池，提供干蒸、濕蒸房男女各一間及可供多人使用的男女淋浴房各一間；6)裙樓里設(shè)商務(wù)會(huì)所，為客戶提供私密交談空間。俊發(fā)中

29、心軟硬件配套服務(wù)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱環(huán)球金融地理位置東風(fēng)西路藝術(shù)劇院旁開發(fā)商城建股份產(chǎn)品形態(tài)單體19層甲級(jí)寫字樓（裙樓5層為車庫(kù)）占地面積4472.6總建筑面積22050總層數(shù)19層建筑高度60米容積率4.93整層面積1010（6層-19層）項(xiàng)目形態(tài)組成裙樓部分1-5層主要是停車庫(kù)、上海浦東發(fā)展銀行，6-19層為寫字樓外部配套周邊政府機(jī)構(gòu)無關(guān)系交通情況單行，只有東風(fēng)西路從東向西餐飲娛樂情況餐飲娛樂較集中的區(qū)域商業(yè)情況處于小西門商業(yè)圈的輻射范圍之內(nèi)三、環(huán)球金融建筑特征建筑造型方正裙樓建筑面積裙樓是地上停車場(chǎng)，停車位72個(gè)，建筑面積2960主樓建筑面積19190外立面層面積及結(jié)構(gòu)形式每層層高3米裙

30、樓高度20米主樓高度62米外立面用材采用玻璃、花崗巖和涂料走廊寬度無走廊，1梯1戶分割面積大小可自由分割分割方式一層一間，未分割租售情況租售比例全售（整層售）價(jià)格情況開盤售價(jià)5500元/現(xiàn)售價(jià)7000-9000元/租金75-80元/月付款方式物管費(fèi)4.66元/月（城建物管）入住率95%銷售率100%客戶情況客戶類型投資、實(shí)業(yè)和銀行為主企業(yè)特征資產(chǎn)和收益相對(duì)較高的企業(yè)入住企業(yè)1-3層上海浦東發(fā)展銀行、6層昆明際洲商貿(mào)有限公司和用友軟件云南分公司、7層云南宏迅泰投資有限公司、8層云南旅游產(chǎn)業(yè)城、9層云南文林實(shí)業(yè)有限公司、10-12層為云南力量生物制品集團(tuán)、11層為云南盛龍物資貿(mào)易有限公司、13層為

31、物流企業(yè)和云南外服人力資源有限公司、14層為云南思茅山水銅業(yè)有限公司、16層為云南同德投資有限公司、17-19為上海浦東發(fā)展銀行四、南亞風(fēng)情第壹國(guó)際C座項(xiàng)目名稱南亞風(fēng)情第壹國(guó)際C座項(xiàng)目圖示項(xiàng)目位置西山區(qū)滇池路中段，原南亞風(fēng)情園項(xiàng)目地開發(fā)商昆明南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目簡(jiǎn)介南亞風(fēng)情第壹城以Street Mall的先進(jìn)商業(yè)模式，整體規(guī)劃布局項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)、商務(wù)，將購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能集于一體，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式服務(wù)，以27.8萬平米的零售商業(yè)、5萬平米的白金五星級(jí)酒店、9.6萬平米的商務(wù)辦公、4.3萬平米的SOHO公寓、24.6萬平米的高檔住宅打造現(xiàn)代中央商

32、業(yè)特區(qū)?？偨ㄖ娣e96000建筑類型高層、多層推出物業(yè)類型寫字樓C座層數(shù)17層樓高60米開盤時(shí)間2010年4月25日開盤推出套數(shù)155套銷售率100%面積區(qū)間107.09-329.69交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯均價(jià)10300元/開盤優(yōu)惠持認(rèn)籌卡客戶于開盤當(dāng)天可享受總房款3%優(yōu)惠。交通狀況47、73、91、106、112、160路公交線路可順利通達(dá)。周邊環(huán)境教育：昆三中、師大附小、福海中學(xué)等；體育：五華區(qū)體育館、青少年活動(dòng)中心等。醫(yī)院：昆明同仁醫(yī)院、京州醫(yī)院、前衛(wèi)人民醫(yī)院；餐飲：宴谷美食城、吉興隆燒鵝美食城等；休閑：金孔雀酒店、嘉絲特酒店、小天鵝、新龍門等。開盤共推155套房源，均價(jià)10300元/，所有房源當(dāng)

33、天售罄。南亞風(fēng)情第一國(guó)際C座，開盤推出房源155套，以107平米面積的為主，占54.19%，最低價(jià)9700元/平米，最高價(jià)11800元/平米，均價(jià)10300元/平米，開盤銷磬，江浙投資客戶比例較高。前255名認(rèn)籌卡客戶可以參加抽獎(jiǎng)，三等獎(jiǎng)3臺(tái)iphone,二等獎(jiǎng)2個(gè)價(jià)值1萬元Gucii手包，一等獎(jiǎng)七彩云南翡翠戒指。面積區(qū)段（）推出樓層推出套數(shù)（套）占比總面積（）銷售套數(shù)（套）銷售總額（元）107.097、8、9、10、11、12、13、148454.19%8995.468492653238 107.191595.81%964.7199936513 255.491521.29%510.98252

34、63094 257.017、8、9、10、11、12、13、14149.03%3598.141437060842 263.941521.29%527.8825437164 292.11510.65%292.113008630 295.947、8、9、10、11、12、13、14149.03%4143.161442674548 297.941510.65%297.9413068782 299.297、8、9、10、11、12、13、14149.03%4190.061443157618 329.697、8、9、10、11、12、13、14149.03%4615.661447541298 合計(jì)155

35、100.00%28136.09155289801727南亞第壹城國(guó)際C座，建筑面積4.3萬平米，位于南亞路中段，金融街之上，樓高60米，17層，與南亞第壹國(guó)際B座、南亞第壹商業(yè)大道、星河PUB街、星河左岸相連，形成個(gè)性鮮明的建筑風(fēng)尚。項(xiàng)目名稱世紀(jì)中心項(xiàng)目圖示項(xiàng)目位置中心區(qū)南屏步行街世紀(jì)廣場(chǎng)東側(cè)售樓部位置同項(xiàng)目地開發(fā)商云南長(zhǎng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 昆明盤通屋業(yè)有限公司策劃代理至祥置業(yè)（香港.深圳）建筑面積約6.9萬（商業(yè)約2萬，寫字樓約4.9萬）層數(shù)32層開盤物業(yè)類型寫字樓車位近1000個(gè)總套數(shù)346套推出戶型面積區(qū)間53.94-312.64平米開盤時(shí)間2010年8月15日綠化率開盤均價(jià)220

36、00元/開盤銷售率80%（首批房源）容積率7%（世紀(jì)廣場(chǎng)）交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯交通狀況未來城市輕軌3號(hào)線“南屏街”站點(diǎn)設(shè)置在項(xiàng)目旁；擁有 71路、118路、56路、133路、73路、73路紅塔專線、84路、10路、10路專線、82路、112路、161路等十多條商務(wù)主干線公交線路。周邊環(huán)境位于昆明市黃金商圈的威遠(yuǎn)街片區(qū)，矗立于昆明市中心的最繁華的核心地帶南屏街。交通方便，四通八達(dá)，各種市政、商業(yè)配套非常齊全。項(xiàng)目北鄰慶云街，東鄰曉東街，南鄰南屏街，西鄰端仕街，是昆明市唯一四面鄰街的建筑。客戶來源投資客居多，地州客戶意向購(gòu)買大面積（半層.整層）五、世紀(jì)中心開盤共供應(yīng)130套房源，截至中午13點(diǎn)，銷售104

37、套。共推出9種戶型。購(gòu)買群體以投資客居多，大戶型以地州客為主。戶型面積（）總價(jià)（萬元）供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（）銷售套數(shù)（套）銷售面積（）銷售率（%）整層1600352014224006960043%A154.32339.50101543.271080.2470%B111.91246.20 101119.191007.1990%C107.87237.31 4431.484431.48100%D53.94118.67 321726.08291564.2691%E301.5663.30 1030156180960%F132.32291.10 101323.291190.8890%G115.8325

38、4.83 101158.3101158.3100%H111.65245.63 202233171898.0585%I312.04686.49 103120.472184.2870%總計(jì)53.94-1600118.67-352013038069.7610421923.6880%開盤優(yōu)惠：十萬級(jí)別認(rèn)籌卡客戶一次性付款優(yōu)惠3%、按揭優(yōu)惠2%；五千級(jí)別認(rèn)籌卡客戶一次性付款優(yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%。世紀(jì)中心寫字樓平面圖A/B戶型：戶型方正，面積控制合理，空間使用率高，適合處于高速發(fā)展階段的中小型企業(yè)，投資自用兩相宜。D戶型：為投資客量身打造，54平米合理控制總價(jià)，打造昆明市中心最具投資價(jià)值的寫字樓產(chǎn)品。E

39、戶型：270度采光采景，L型設(shè)計(jì)，易于合理劃分辦公室空間，適合發(fā)展成熟的中小型企業(yè)。A/B戶型：戶型方正，面積控制合理，空間使用率高，適合處于高速發(fā)展階段的中小型企業(yè)，投資自用兩相宜。D戶型：為投資客量身打造，54平米合理控制總價(jià)，打造昆明市中心最具投資價(jià)值的寫字樓產(chǎn)品。E戶型：270度采光采景，L型設(shè)計(jì)，易于合理劃分辦公室空間，適合發(fā)展成熟的中小型企業(yè)。G/H/F戶型：戶型方正，面積控制合理，空間使用率高，適合處于高速發(fā)展階段的中小型企業(yè)，投資自用兩相宜。I戶型： 270度采光采景，L型設(shè)計(jì)，易于合理劃分辦公室空間，適合發(fā)展成熟的中小型企業(yè)。注：該項(xiàng)目1-5層為商場(chǎng)，6層為避難層，12、27層為設(shè)備層。項(xiàng)目名稱金領(lǐng)地項(xiàng)目圖示項(xiàng)目位置王旗營(yíng)路與白云路交匯處（盤龍區(qū)人民政府行政審批服務(wù)中心旁） 開發(fā)商云南益新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理至祥置業(yè)（香港深圳） 建筑面積 34586.21平米（含地下兩層面積）建筑密度18.7%層數(shù)27層物業(yè)類型商業(yè)裙樓3層，427層為寫字樓車位200多土地年限40年物業(yè)公司金領(lǐng)地物業(yè)管理公司項(xiàng)目用地面積7706.71平米綠化率50.74%整合推廣褐石廣告入住時(shí)間2010年10月交通狀況10路、55路、68路、71路、K2、103等20多路公交車均可到達(dá)。設(shè)備裝修1、國(guó)際高端商務(wù)配套，“全生態(tài)”智能辦公空間。 2、5大高科技生態(tài)水系統(tǒng)，以人為本