房地產(chǎn)公司住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位報告（圖文并茂）

1、望京地產(chǎn)南大園地塊產(chǎn)品定位報告2016年11月21日報告背景：本案目前整體規(guī)劃數(shù)據(jù)不夠詳盡，整體容積率較為概述 ，同時缺乏商業(yè)指標(biāo)。介于以上情況，本報告主在傳達(dá)概念與思路。開發(fā)商愿景：1.傾力打造本項(xiàng)目為南城住宅標(biāo)桿；2.望實(shí)現(xiàn)快速銷售，保證回款；3.借此項(xiàng)目增強(qiáng)開發(fā)商品牌的影響力；4.注重配套與軟服務(wù)。達(dá)到開發(fā)商目標(biāo)我們需要做到3高策略：1.高站位，產(chǎn)品力超越市場；2.高性價比控制成本、快銷價格入市；3.高復(fù)合度，多元化的產(chǎn)品構(gòu)成，爭奪更多客群基數(shù)。目 錄 CONTENTS一、項(xiàng)目本體二、市場分析三、案例分析四、定位分析五、啟創(chuàng)的策劃及銷售團(tuán)隊優(yōu)勢城南現(xiàn)狀分析保定南城區(qū)域是直隸文化的起源地，

2、是保定市前市中心。整體以本土人口為主，由于發(fā)展較早，缺乏科學(xué)合理的城市規(guī)劃，目前較為混亂。延南二環(huán)以汽車、物流行業(yè)為主。村落村落裕華路商圈客運(yùn)中心片區(qū)村落工業(yè)區(qū)1、保定市區(qū)東風(fēng)路以南地區(qū)是保定，乃至直隸文化的發(fā)祥地和老市中心，以本地人口為主，是城市發(fā)展較早區(qū)域；2、以裕華、客運(yùn)中心為主要商圈，其中混雜建設(shè)較早的居民區(qū)；3、由于發(fā)展較早，缺乏科學(xué)合理規(guī)劃，現(xiàn)狀較為混亂；4、南二環(huán)、長城大街、朝陽大街沿線以物流、汽車產(chǎn)業(yè)為主，是保定規(guī)劃的重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展區(qū)域；保定南城現(xiàn)狀區(qū)位、交通本案位于三豐路南1.5千米，區(qū)位無明顯優(yōu)勢；但緊鄰多條主干道，半徑4千米內(nèi)涵蓋眾多外向型交通樞紐，提升了本案交通價值。東二

3、環(huán)東三環(huán)朝陽大街樂凱大街裕華路天威路三豐路保滄高速長城大街蓮池大街南二環(huán)京港澳高速4Km交通圈火車站客運(yùn)中心保滄高速口京港澳高速口1、本案位于保定主城蓮池區(qū)東南部；2、緊鄰裕華商圈、客運(yùn)中心商圈；3、項(xiàng)目緊鄰長城大街、蓮池大街城市縱向主干線；4、以本案為中心輻射4千米交通圈，可抵達(dá)火車站、客運(yùn)中心、保滄、京港澳高速口，是市區(qū)重要的外向交通樞紐；區(qū)位、交通分析客運(yùn)中心商圈裕華商圈周邊資源分析商業(yè)教育醫(yī)療休閑北國商城河大醫(yī)學(xué)院省醫(yī)院軍校廣場鐘樓商廈保定一中252醫(yī)院東風(fēng)公園裕華小商品河北農(nóng)大第一醫(yī)院動物園保百商廈南劉小學(xué)心腦血管醫(yī)院大慈閣世紀(jì)聯(lián)華西馬池小學(xué)焦莊衛(wèi)生院古蓮池家家樂超市二中分校蓮池區(qū)醫(yī)

4、院鑫豐市場河北科技學(xué)院農(nóng)大市場二十一中惠友超市紅太陽幼兒園4Km生活圈保定一中東風(fēng)公園動物園252醫(yī)院第一醫(yī)院軍校廣場北國商城鐘樓商廈二中分校河北農(nóng)大鑫豐市場南劉小學(xué)河大醫(yī)學(xué)院河北科技學(xué)院樊莊小學(xué)省醫(yī)院西馬池小學(xué)家家樂超市農(nóng)大批發(fā)市場本案周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療配套主要分布于地塊北部2-4千米范圍，地塊1千米輻射區(qū)以生活配套為主，但檔次較低，而地塊南部配套資源較少。項(xiàng)目四至本案分為四個地塊，總體北至南大園村；南至岳村、廠房區(qū)；東至長城南大街；西至中馬池村和藥廠、技校。錦繡城廠區(qū)岳村中鐵家園廠房木材廠南大園耕地南街小區(qū)五洲汽車廠房藥廠技校中馬池A1D2B1D1C1D3A1-D2地塊四至：北至太行路，

5、鄰木材廠；南至岳村、五洲汽車；東至長城大街；西至錦繡城小區(qū)。B1地塊四至：北至南大園村；南至太行路；東至木材廠、南大園耕地；西至蓮池大街、中鐵家園。D1地塊四至：北至太行路；南至支農(nóng)路鄰廠房片區(qū)；東至蓮池大街；西至市政工程廠房、技校；C1-D3地塊四至:北至二十一中南，南大園村；南至太行路；東至蓮池大街；西至中馬池村。四至現(xiàn)狀長城大街、蓮池大街沿線較為整潔，其余區(qū)域以村莊、工廠為主，可能存在污染情況。蓮池大街路況較好，沿街商業(yè)較多；蓮池大街傍晚沿街?jǐn)[攤情況嚴(yán)重，交通混亂。太行路較為狹窄不易通行，木材廠噪音較大，運(yùn)輸車輛較多；錦繡城底商商業(yè)配套較為全面；周邊廠房較多，可能存在污染。太行路實(shí)拍支農(nóng)

6、路實(shí)拍蓮池大街實(shí)拍錦繡城實(shí)拍地塊價值研判A1D2B1D1C1D3價值指數(shù)A1D2B1C1D3D1居住543315商業(yè)152211A1地塊：距離主路較近，進(jìn)則寧靜，出則繁華，適宜居?。籇2地塊：鄰主干道，適宜商住綜合利用，做較高品質(zhì)產(chǎn)品；B1地塊：鄰主干道，但地塊不方正，適宜做一般住宅；C1地塊：鄰主干道，但地塊不方正，適宜做一般住宅；D3地塊：單獨(dú)無價值，融合C1地塊規(guī)劃；D1地塊：地塊完整，位置較為私密，適宜做高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。本案地塊一分為四，建議根據(jù)地塊價值，劃分功能規(guī)劃開發(fā)。建筑指標(biāo)分析本地塊573畝，體量大，但地塊較為分散，整體完整性不高，在后期產(chǎn)品設(shè)計中，項(xiàng)目品質(zhì)會受一定影響。另外地

7、塊限高67米，增加了規(guī)劃難度?？偯娣e381950容積率2.8總建筑面積106.95萬綠化率30%限高67m車位配比1:1客群分析根據(jù)住宅產(chǎn)品屬性，地緣性客戶是本案主要客戶來源，但介于本案周邊以村落、工業(yè)為主，地緣客戶質(zhì)量不高且基數(shù)較小，客群靠地緣客戶難以完成大體量去化任務(wù)。客戶來源范圍項(xiàng)目周邊以村落、工業(yè)為主；地緣客戶質(zhì)量不高；地緣客戶基數(shù)較少；地塊區(qū)域未來規(guī)劃以工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)為主；區(qū)域認(rèn)可度不高。地緣客群分析本體總結(jié)本項(xiàng)目應(yīng)利用便捷的交通資源，擺脫地緣客戶質(zhì)量低基數(shù)較小的現(xiàn)狀。并整合地域特色，發(fā)揚(yáng)文化底蘊(yùn)，作為本案定位中的重要發(fā)力點(diǎn)之一。每個地塊可能需要不同的產(chǎn)品策略。 項(xiàng)目所在城南區(qū)域是直

8、隸文化發(fā)祥地，具有歷史悠久的文化底蘊(yùn)； 區(qū)域內(nèi)以本地人口為主，流動性小，人員較為穩(wěn)定； 地塊區(qū)域交通較為便捷，通往外阜通道較多； 地塊北部配套資源豐富。優(yōu) 勢 所在區(qū)域由于發(fā)展較早，缺乏科學(xué)合理的城市規(guī)劃，周邊環(huán)境較差； 項(xiàng)目周邊商業(yè)以生活配套零售商業(yè)為主，缺乏大型商業(yè)場所； 周邊工廠較多，存在噪音、空氣污染可能； 道路運(yùn)輸車輛較多，且路面較為狹窄，易擁堵； 地緣客戶質(zhì)量不高，且基數(shù)較小。劣 勢目 錄 CONTENTS一、項(xiàng)目本體二、市場分析三、案例分析四、定位分析五、啟創(chuàng)的策劃及銷售團(tuán)隊優(yōu)勢保定城區(qū)版塊分析保定市區(qū)發(fā)展方向，從主城區(qū)向城市周邊發(fā)展，目前已形成的新區(qū)有：北部高端居住區(qū)、西部體育

9、新城區(qū)、萬畝生態(tài)園區(qū)、東湖生態(tài)休閑宜居片區(qū)及高鐵新城區(qū)5大主力板塊。東湖生態(tài)休閑宜居社區(qū)北二環(huán)、三環(huán)高端居住區(qū)高鐵新城區(qū)西部體育新城區(qū)萬畝生態(tài)園區(qū)主城區(qū)板塊名稱板塊概況北部高端居住區(qū)北部以電谷為空間載體，形成北部高端居住區(qū)，社區(qū)體量大、硬件配套設(shè)施完善，周邊生活、商業(yè)配備齊全。西部體育新城區(qū)體育產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，集體育、生態(tài)、宜居于一體的西部新區(qū)，周邊商業(yè)、住宅、辦公、娛樂休閑產(chǎn)業(yè)將全面發(fā)展中。萬畝生態(tài)園區(qū) 打造成華北最大的生態(tài)觀光園區(qū)，依托萬畝生態(tài)園為發(fā)展，承載城市多項(xiàng)功能，建設(shè)成西南部生態(tài)居住區(qū)。東湖生態(tài)休閑宜居片區(qū) 以商業(yè)、商務(wù)辦公和產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主，以水生態(tài)景觀和水上活動為特色的城市綜合公園

10、，以居住、創(chuàng)業(yè)、休閑為特色的宜居社區(qū)。高鐵商務(wù)區(qū)建成高端商務(wù)會展和知識型經(jīng)濟(jì)中心、客流集散中心，形成高效的高鐵交通港、現(xiàn)代化商貿(mào)區(qū)和高品質(zhì)的城市門戶地區(qū)。南部版塊分析保定城市規(guī)劃南部板塊依托長城汽車，打造成為以“南部汽車制基地、汽車科技城及物流園”為主的工業(yè)區(qū)，若依托此規(guī)劃，本版塊將不適于人群居住及商業(yè)市場的發(fā)展。借勢京津冀協(xié)同發(fā)展重大機(jī)遇，以保定汽車科技城為依托，打造現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)制造業(yè)基地及物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)；承接京津產(chǎn)業(yè)外溢，引進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，吸引更多高端人才、項(xiàng)目、企業(yè)前來落戶，推動招商引資取得新突破。汽車制造業(yè)基地物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)汽車科技城項(xiàng)目分布及概況目前南部板塊主要在售住宅項(xiàng)目分布零散，大

11、體量小區(qū)數(shù)量較少，產(chǎn)品形式單一。項(xiàng)目名稱華舜學(xué)府悅正碧林灣錦繡城二期位置長城南大街世紀(jì)汽車城南側(cè)長城南大街與南二環(huán)交叉口東行200米路北蓮池南大街和太行路交叉口路東占地面積20萬7.3萬2.1萬建筑類別板樓 高層板樓 高層板樓 板塔結(jié)合 高層建筑面積60萬18萬7.5萬南二環(huán)華舜學(xué)府錦繡城二期悅正碧林灣本案外立面形式南部板塊項(xiàng)目外立面多采用外墻乳膠漆涂裝，外立面形式、風(fēng)格單一，色彩單調(diào)。南部板塊主要在售樓盤項(xiàng)目采用外墻漆涂料涂刷樓體，方便快捷，節(jié)省成本；外立面結(jié)構(gòu)外觀單調(diào)，外觀變化較少，凹凸感較差，風(fēng)格趨于雷同；周邊項(xiàng)目樓體色彩多以咖色、橘色為主，區(qū)域內(nèi)樓盤外立面色彩單調(diào)。錦繡城二期悅正碧林灣

12、華舜學(xué)府戶型分析本板塊項(xiàng)目戶型以簡約、方正，實(shí)用性為主。主力戶型面積在70-120之間，并且去化速度相對較快，但設(shè)計較差的戶型影響了產(chǎn)品去化速度。目前市場去化較好戶型及面積功能分區(qū)合理，戶型面積符合市場需求，整體增值性較高；大面寬，短進(jìn)深，戶型采光通風(fēng)好；戶型方正，無暗間，動線設(shè)計合理。在售樓盤戶型不足戶型日照時間較少，影響日常生活采光、通風(fēng)；戶型過道太長，浪費(fèi)面積過多；客廳開間、進(jìn)深短，都位于北側(cè)；設(shè)計較差的戶型，影響日常生活工作，造成去化速度慢影響室內(nèi)采光優(yōu)點(diǎn)不足 影響室內(nèi)采光悅正碧林灣戶型面積：89錦繡城二期戶型面積：98錦繡城二期戶型面積：74面積區(qū)間分析本板塊在售樓盤項(xiàng)目面積區(qū)間在4

13、7-285，戶型面積區(qū)間較大，85-136的兩室、三室戶型占比率最高。市場戶型面積跨度較大，一室到五室及以上戶型房源眾多；南部市場戶型以兩室、三室居多，面積段集中在85-136之間；多數(shù)項(xiàng)目戶型面積沒有出現(xiàn)較大斷層現(xiàn)象。項(xiàng)目名稱總面積區(qū)間（）一室面積區(qū)間（）二室面積區(qū)間（）三室面積區(qū)間（）四室面積區(qū)間（）五室及以上面積區(qū)間（）華舜學(xué)府47-12847-5486-110105-128悅正碧林灣47-1374789-99136錦繡城二期53-28553-7490-111138-176261-285市場單價分析本板塊主要住宅項(xiàng)目價格區(qū)間主要集中在8300-9400元/，地理位置因素是造成該區(qū)域價格相

14、對其他版塊價格偏低的主要因素。與其他版塊相比，本版塊內(nèi)樓盤售價均未超過10000元/。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型均價（元）華舜學(xué)府住宅、商業(yè)9400悅正碧林灣住宅8300錦繡城二期住宅900010000元/總價及去化情況本板塊樓盤總售價在39-250萬元之間。總價偏低的戶型去化情況較好，總價門檻較高產(chǎn)品，出現(xiàn)滯銷情況。南部市場去化較快戶型的總價主要集中在40-100萬之間；華舜學(xué)府總價門檻較低，項(xiàng)目去化速度較快；錦繡城二期大面積戶型總價格高，造成滯銷。項(xiàng)目名稱華舜學(xué)府悅正碧林灣錦繡城二期總價格（萬元）40-11039-11347-250去化情況較快封盤較慢成交客戶情況南部板塊項(xiàng)目主要客群以周邊居民、清苑

15、區(qū)居民為主要來源，以剛需、剛改、投資置業(yè)目的的客群為主。已成交客群來源周邊居民75%人群分布：普通居民為主；置業(yè)需求：對樓盤品質(zhì)要求不高，以改善居住條件為主。清苑區(qū)25%人群分布：城區(qū)居民及縣鄉(xiāng)散客；置業(yè)需求：消費(fèi)能力偏低，對樓盤品質(zhì)要求不高。已成交客群置業(yè)目的剛需40%人群特點(diǎn)：結(jié)婚、就近居??；置業(yè)特點(diǎn)：可承受單價較低。剛改35%人群特點(diǎn)：本地人較多，收入偏高；置業(yè)特點(diǎn)：有一定消費(fèi)能力，對生活品質(zhì)有一定要求。投資25%人群特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對投資理財有一定見解；置業(yè)特點(diǎn)：投資為主，對價格較為敏感。市場總結(jié)板塊分布：整體市場由內(nèi)向外逐步擴(kuò)展，現(xiàn)已形成5大擴(kuò)展區(qū)域；南部板塊現(xiàn)狀：項(xiàng)目所在板塊居

16、住認(rèn)可度不高，住宅產(chǎn)品水平偏低，并且形式單一，去化情況一般；產(chǎn)品價格：價格偏低，未出現(xiàn)單平米過萬產(chǎn)品。并且戶型規(guī)劃不合理，無產(chǎn)品支撐的大面積產(chǎn)品造成滯銷；總價分析：低總價產(chǎn)品去化情況較好；客群分析：以地緣性客戶、臨近板塊客戶為主，以剛需、首改為主要置業(yè)目的，而投資客戶比例不容忽視。南部市場啟示：板塊內(nèi)缺乏高品質(zhì)的多元產(chǎn)品；板塊內(nèi)項(xiàng)目價格偏低，單價過高影響去化；戶型面積不宜過大，總價門檻較低產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)快速去化；了解版塊內(nèi)成交客戶的來源和置業(yè)目的，具有針對性的對本項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃。目 錄 CONTENTS一、項(xiàng)目本體二、市場分析三、案例分析四、定位分析五、啟創(chuàng)的策劃及銷售團(tuán)隊優(yōu)勢案例分析案例篩選原

17、則：1.市區(qū)大體量樓盤；2.市場認(rèn)知度較高；3.去化速度較快。朝陽首府：朝陽北大街保定首家低密度、養(yǎng)生大宅玉蘭花園：競秀區(qū)保定宜居城市住宅典范哈羅城：天威西路西部新城首席大宅案例篩選東三環(huán)東二環(huán)南二環(huán)天威路七一路西三環(huán)西二環(huán)北三環(huán)哈羅城朝陽首府朝陽大街玉蘭花園案例分析朝陽首府朝陽首府項(xiàng)目由保定市民生地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于朝陽北大街與北三環(huán)交叉口，項(xiàng)目占地約450畝，由A、B、C、D、E、F六個地塊組成。朝陽大街北三環(huán)A、D、E地塊為普通住宅C地塊為低密度社區(qū)B地塊為保定市政府指定養(yǎng)老型社區(qū)F地塊為商業(yè)娛樂辦公中心案例分析朝陽首府（外立面）朝陽首府是保定首家引用北美褐石風(fēng)格外立面項(xiàng)目，褐石風(fēng)

18、格源于19世紀(jì)50年代美國紐約的建筑風(fēng)格，代表著一種中產(chǎn)的、富足的、雅致的生活狀態(tài)，整體營造生活的情調(diào)藝術(shù)。八角飄窗深色石材和褐色真石漆厚重的墻壁山花坡頂?shù)耧楅T廳案例分析朝陽首府（賣點(diǎn)）朝陽首府規(guī)劃配有室內(nèi)中央新風(fēng)、中央吸塵和室外七重三層有聲園林、智能化安防系統(tǒng)。尤其本案捐建的高新區(qū)第一中心學(xué)校，創(chuàng)造了學(xué)區(qū)房賣點(diǎn)，大幅提升了本案的整體形象。新風(fēng)系統(tǒng)保定首家養(yǎng)老社區(qū)5萬皇家園林會所真石漆裝飾蚊蠅磁場公共部位精裝修社區(qū)WIFI覆蓋高新區(qū)第一中心學(xué)校案例分析朝陽首府（戶型）126.82111.3三室兩廳兩衛(wèi)95.3696.99兩室兩廳一衛(wèi)戶 型套 數(shù)戶型面積戶型占比兩室兩廳一衛(wèi)45095-9640.

19、6%三室兩廳一衛(wèi)318111-11728.7%三室兩廳兩衛(wèi)340126-13630.7%朝陽首府96兩居戶型占比較高；其次為126-135三居戶型；主力戶型：96兩居戶型，111.3和126三居戶型；并且戶型設(shè)計較為方正、合理，但亮點(diǎn)不足。項(xiàng)目售樓處配備了保定首個熱帶溫室花房展示區(qū)，展示性較好，直觀、全面地展示了項(xiàng)目的價值、品質(zhì)、服務(wù)，有較強(qiáng)地說服力和震撼力。案例分析朝陽首府（售樓處）接待處洽談區(qū)工法展示區(qū)水吧兒童娛樂區(qū)景觀展示區(qū)熱帶溫室花房外部展示案例分析朝陽首府（去化速度）朝陽首府去化較快，客戶主要來自新三區(qū)自住型客戶，成交客戶付款方式以貸款為主。月份（2016年）五月六月七月八月九月十月

20、去化424套460套244套0套7套20套案例分析玉蘭花園紫郡由河北大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于競秀區(qū)七一路與向陽大街交叉口，目前大榕樹集團(tuán)已與綠城達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，項(xiàng)目正式改名為“玉蘭花園”。項(xiàng)目名玉蘭花園開發(fā)商大榕樹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積400余畝建筑面積約80萬平米容積率2.0綠化率40%規(guī)劃50余棟案例分析玉蘭花園（外立面）玉蘭花園整體設(shè)計為托斯卡納風(fēng)格，1-3層全部采用外掛高檔通體面磚，建筑整體線條鮮明，配色純粹，既氣勢恢宏而又浪漫典雅，但園林景觀采用法式風(fēng)格，整體性欠缺。 案例分析玉蘭花園（賣點(diǎn)）項(xiàng)目整體分為三大板塊：首席商務(wù)辦公區(qū)，普羅旺斯文化后街，地中海風(fēng)情住宅區(qū)

21、，組成市中心的微型現(xiàn)代城市綜合體。國際雙語幼兒園3000天幕會所專屬兒童游樂場首席商務(wù)辦公區(qū)普羅旺斯文化后街地中海風(fēng)情居住區(qū)法式園林景觀案例分析玉蘭花園（戶型）玉蘭花園戶型區(qū)間在93-143，主力戶型102-109，戶型設(shè)計一般。102.22兩室兩廳一衛(wèi)109.78兩室兩廳一衛(wèi)143.86三室兩廳一衛(wèi)案例分析玉蘭花園（售樓處）玉蘭花園售樓處配置了大面積廣場景觀，售樓處功能分區(qū)完善，全方面直觀的展示了項(xiàng)目賣點(diǎn)和品質(zhì)。大規(guī)模模型區(qū)洽談區(qū)活動健身區(qū)普羅旺斯風(fēng)情展示區(qū)兒童娛樂區(qū)景觀展示區(qū)售樓處廣場景觀案例分析玉蘭花園（去化）玉蘭花園客戶主要以地緣性客戶為主，投資客戶占總客戶的一半，去化速度較快。月份（

22、2016年）五月六月七月八月九月十月去化28套60套4套178套0套54套案例分析哈羅城哈羅城項(xiàng)目是河北智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于天威西路與生力路交匯處，總占地約300畝，總建筑面積60萬，是近期性價比較高的項(xiàng)目。項(xiàng)目名哈羅城開發(fā)商河北智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積約300畝建筑面積60萬平米物業(yè)形式高層、小高層綠化率33%規(guī)劃42棟案例分析哈羅城（外立面）哈羅城外立面是融合了古典和時尚元素的Art deco建筑風(fēng)格，三段式設(shè)計拔高建筑整體形象，給人以傲然屹立的氣勢。案例分析哈羅城（賣點(diǎn)）哈羅城采用歐洲古典園林景觀，社區(qū)獨(dú)配高檔會所，并自持7000百貨商城，生力街兩側(cè)配備歐陸風(fēng)情商業(yè)街、

23、雙語幼兒園、文體休閑會所等。哈羅城會所自持7000百貨商場大風(fēng)車幼兒園哈羅城心街坊歐洲古典園林景觀國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)入駐案例分析哈羅城（戶型）哈羅城作為西部大盤，受區(qū)位影響，主力戶型偏小，以降低總價門檻，保證去化。戶型涵蓋63-129的一室、兩室、三室，主力戶型86-90，滿足多元居住需求。63.9786.48一室一廳一衛(wèi)二室兩廳一衛(wèi)124.83三室兩廳兩衛(wèi)案例分析哈羅城（售樓處）售樓處外部設(shè)置景觀展示，售樓處外觀展示性較好，但缺少兒童娛樂、休閑活動區(qū)等功能，哈羅城售樓處前期投入較大，但未發(fā)揮多重功能，造成了資源浪費(fèi)。接待處模型區(qū)樣板間洽談區(qū)景觀展示區(qū)VIP室案例總結(jié)一、產(chǎn)品： 外立面：現(xiàn)有

24、大盤都多以打造所在區(qū)域獨(dú)有的建筑風(fēng)格為定位； 景觀：以大面積主題園林綠化為主，綠化率33%-40%； 配套：配備了休閑會所和教育配套、大面積商業(yè)配套； 戶型：主力戶型區(qū)間為90-102； 物業(yè)服務(wù)：自持或引入一級物業(yè)管理； 賣點(diǎn)：與大型房企合作開發(fā)和自建學(xué)校，增強(qiáng)賣點(diǎn)，擴(kuò)大影響力并加速去化。二、展示： 大多具備完善的功能分區(qū)，直觀的賣點(diǎn)展示。三、客群： 投資型客戶占比30%-50%，主要以貸款為主。案例分析啟示：1、打造大盤應(yīng)有的氣場，發(fā)揮獨(dú)特氣質(zhì)；2、高水準(zhǔn)、高密度的園林景觀是大盤的標(biāo)準(zhǔn)配置；3、規(guī)劃商業(yè)以滿足大體量項(xiàng)目的商業(yè)需求；4、咨詢中心應(yīng)直觀的反應(yīng)項(xiàng)目的品質(zhì)與特色；5、物管已成為衡量

25、項(xiàng)目品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)之一；6、大盤的投資屬性較強(qiáng)，投資客戶占比較高，可規(guī)劃部分投資屬性產(chǎn)品。7、借助項(xiàng)目外的附加值，為項(xiàng)目增加爆發(fā)點(diǎn)。目 錄 CONTENTS一、項(xiàng)目本體二、市場分析三、案例分析四、定位分析五、啟創(chuàng)的策劃及銷售團(tuán)隊優(yōu)勢岳莊、東韓蔣村聚群劉各莊、馬池村聚群目標(biāo)客群定位項(xiàng)目周邊以老舊小區(qū)、村落為主，地緣客戶中以首置、投資為置業(yè)目的客群較少，且總體質(zhì)量不高，若完成去化本案大體量規(guī)劃，需要搶奪其他區(qū)域客戶。地緣客群范圍錦繡城楓林花溪市里、南關(guān)老小區(qū)聚群嘉森理想城客戶來源南部西南外縣當(dāng)?shù)匾?guī)劃較弱較弱較弱跨區(qū)置業(yè)理由當(dāng)?shù)匾?guī)劃較弱，無精品項(xiàng)目西部價格偏高當(dāng)?shù)責(zé)o精品項(xiàng)目；外地工作置業(yè)目的首置、首改追

26、求生活品質(zhì)首置追求生活品質(zhì)；第二居所區(qū)域認(rèn)可熟悉，較為繁華價格較低較為繁華主城區(qū)清苑西南城區(qū)高陽蠡縣競品分析（概述）西南版塊：項(xiàng)目規(guī)劃和去化情況較好的項(xiàng)目以維多利亞上院、南湖春曉、新一代E區(qū)為主。維多利亞上院項(xiàng)目名稱總建面建筑類別容積率綠化率外立面主力戶型面積賣點(diǎn)維多利亞上院9.8萬多層,小高層,高層2.835.8%簡歐兩居：70-96規(guī)劃限價房，外立面、綠化較為精致南湖春曉65萬小高層,高層2.4835%法式兩居：76-105大體量，低總價，戶型配比較為合理新一代E區(qū)13.7萬高層2.7930.52%現(xiàn)代簡約兩居：78-90品牌口碑較好，證件進(jìn)度較快南湖春曉新一代E區(qū)產(chǎn)品形式較為單一。維多利

27、亞雖有多種產(chǎn)品形式，但規(guī)模較小，產(chǎn)品品質(zhì)提升受限。綠化率普遍偏低，降低項(xiàng)目品質(zhì)外立面以市場主流風(fēng)格為主，無特色主力戶型以70-100兩居小面積產(chǎn)品為主總價低競品分析（總結(jié)）戶型配比合理，主力戶型去化較快；開發(fā)商實(shí)力和知名度較強(qiáng)，市場認(rèn)可度較高；總價低，投資屬性較強(qiáng)；具有一定工程進(jìn)度形象。競品優(yōu)勢產(chǎn)品單一，無法滿足市場多元化需求；綠化率較低，園林景觀品質(zhì)一般；外立面缺乏特色，項(xiàng)目品質(zhì)一般；地段較差，周邊環(huán)境較差。競品劣勢KPI篩選多個項(xiàng)目KPI，尋找主要發(fā)力點(diǎn)。大多數(shù)價值點(diǎn)達(dá)到市場較高水平即可，而篩選出來的價值點(diǎn)需要超越市場。 區(qū)位： 交通道路 商圈 地段 文化底蘊(yùn) 區(qū)域規(guī)劃. 產(chǎn)品： 園林 景

28、觀 外立面 戶型 主題 新風(fēng)系統(tǒng) 內(nèi)部配套 商業(yè)配套 車位配比. 服務(wù)： 高級別物管 智能物業(yè) 智能社區(qū)系統(tǒng) 高端會所. 定位邏輯推導(dǎo)置身直隸文化起源中軸線，借力京津冀一體化大趨勢，弘揚(yáng)本土文化。以地域文明特色，引領(lǐng)本地房地產(chǎn)市場思潮，以滿足本案定位為保定地區(qū)首屈一指的標(biāo)桿性項(xiàng)目。直隸總督署古蓮池古城墻遺址大慈閣鐘樓天水橋本案保定是一座歷史文化名城，是直隸文化的發(fā)祥地。項(xiàng)目沿蓮池大街，向北途徑天水橋，跨越府河進(jìn)入直隸府行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心。天水橋直隸總督署蓮池書院大慈閣南關(guān)區(qū)域定位追溯直隸盛世之景，打造現(xiàn)代京畿南關(guān)大門區(qū)域定位：打造中國保定直隸版塊核心區(qū)直隸之門商圈重鑄昔日官府氣質(zhì)，塑造現(xiàn)代與

29、傳統(tǒng)的時空交融之地，做文化傳承典范直隸總督署古蓮池古城墻遺址大慈閣鐘樓天水橋本案直隸板塊整體定位絕非南城標(biāo)桿純粹傳統(tǒng)情懷新直隸主義輕奢派府邸 重鑄直隸盛世的章印打造精神奢侈，空間精致的產(chǎn)品概念1望京直隸祥云-國 際 生 活 區(qū)-VI概念展示精神領(lǐng)袖： 睿智樞密職場中，他們是BOSS的錦囊；生活中，他們是有品位的鑒賞家，不盲目、不沖動，他們總能發(fā)現(xiàn)你的“閃亮”！商業(yè)定位-邏輯推導(dǎo)改革開放是中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展堅定的基本國策，近年來隨著互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，二三線城市也逐步打開大門，迎接經(jīng)濟(jì)全球化的步伐。是否可借鑒類似項(xiàng)目，打造本土地標(biāo)性的門形商業(yè)綜合體？天山世界之門，位于河北省石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)核

30、心地段，規(guī)劃區(qū)域約100萬平方米，總建筑面積400萬平方米是天山集團(tuán)投資300億人民幣傾力打造的以商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化為核心，集旅游、商業(yè)、酒店、公寓、高檔住宅等功能為一體的世界級商務(wù)文化城市綜合體。直隸之門概念示意圖商業(yè)定位-產(chǎn)品直隸MALL直隸商街直隸辦公直隸公館公寓直隸酒店零售餐飲COOKING STUDIO電影院電影院健身房兒童娛樂室內(nèi)真冰場書店咖啡綜合多種業(yè)態(tài)形式，打造南城唯一商業(yè)綜合體地塊定位結(jié)合項(xiàng)目地塊分布和條件，獨(dú)立定位各地塊功能、特色和賣點(diǎn)，以多種形式產(chǎn)品面市，以滿足市場各類人群的置業(yè)需求。本地塊定位以四章節(jié)奏，產(chǎn)品價值水平逐步提升。首章貳章叁章終章序章：直隸之門定位：新生代

31、直隸商業(yè)綜合體特色：傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明的碰撞。首章：丹青園（年輕化）定位：新一代直隸人的安樂居所。特色：年輕化、智能化。貳章：碧茗居（智能園林）定位：新直隸私家睿智園林生活。特色：智能化、綠色健康生活。叁章：觀瀾庭（精致水系）定位：新直隸水韻景觀宅邸。特色：智能化、親水生活。終章：紫金城（高端產(chǎn)品）定位：新直隸官派終級生活官邸。特色：智能化、高端化。序章產(chǎn)品定位和推盤策略高層高層高層小高層小高層洋房首章丹青園貳章碧茗居三章觀瀾庭終章紫金城地塊面積（萬）8.296.3312.9510.63建筑面積（萬）23.2217.7136.2529.76建筑類型高層高層小高層、高層多層洋房、小高層綠化率30

32、%35%40%45%以上客群定位20-35歲25-30歲30-35歲35歲以上產(chǎn)品屬性投資、首置首置剛改改善、第二居所商業(yè)產(chǎn)品排布及分地塊產(chǎn)品形式：丹青園小面積產(chǎn)品：剛需、投資屬性較強(qiáng)碧茗居剛需性產(chǎn)品：一般剛需型住宅觀瀾庭剛改性產(chǎn)品：品質(zhì)較好的住宅紫金城高端產(chǎn)品：品質(zhì)較高、戶型較大的住宅開盤售罄產(chǎn)品理念（高層）采用 高層洋房化 的理念，多露臺設(shè)計手法，頂層贈送閣樓。高層露臺設(shè)計高層露臺設(shè)計產(chǎn)品理念（洋房）采用 洋房別墅化 的理念，多退臺設(shè)計手法，首層贈送院落。洋房退臺設(shè)計首層退臺+下沉院落外立面花架設(shè)計風(fēng)格化外掛機(jī)護(hù)欄產(chǎn)品定位外立面建議廡殿頂元素設(shè)計雙色真石漆基座真石鋪面深色段式線條符合新直隸

33、主義定位的沉穩(wěn)、恢弘的 現(xiàn)代新古典風(fēng)格新派文化宅邸廡殿頂元素設(shè)計內(nèi)斂、高雅的 現(xiàn)代新古典風(fēng)格官派府邸 真石鋪面柱體深色真石搭配淺色色真石搭配園林設(shè)計建議采用多層次園林設(shè)計，形成多種視覺美學(xué)形態(tài)，水系不宜過大。坡地園林設(shè)計園林與精致水系的組合精致園林設(shè)計多層園林與瀑布水景的組合園林引行設(shè)計產(chǎn)品建議-園林景觀融合項(xiàng)目定位，打造與外立面和項(xiàng)目靈魂相結(jié)合的文化元素，營造出項(xiàng)目景觀的精致、典雅，并塑造品牌。休閑石道石材花圍水幕亭臺入門主題景墻產(chǎn)品建議-景觀運(yùn)用“科技+園林=健康”理念，打造未來式健康體驗(yàn)。智能灌溉系統(tǒng)產(chǎn)品建議-社區(qū)健康系統(tǒng)霧森系統(tǒng)智能滅蚊蠅系統(tǒng)智能社區(qū)氣候監(jiān)控APP系統(tǒng)實(shí)時環(huán)境監(jiān)控反饋終

34、端社區(qū)健康慢跑道產(chǎn)品建議-首層門廳真石材鋪面風(fēng)格裝飾景觀引入植被覆蓋真石材鋪面高檔公共設(shè)施裝飾品綠植裝飾燈由于本案有多種級別的產(chǎn)品形式，建議在本硬件設(shè)施與相應(yīng)產(chǎn)品水平匹配即可。在打造物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)之外，增加物業(yè)服務(wù)的科技格調(diào)，運(yùn)用熱門技術(shù)，打造科技感十足的物業(yè)服務(wù)體系。無人機(jī)巡邏體系智能停車場門禁產(chǎn)品建議-智能化物管電子巡更系統(tǒng)會員制社區(qū)項(xiàng)目社區(qū)服務(wù)中心實(shí)行會員制，為居民提供更便利、有保障的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并定期舉辦活動，增近物業(yè)與業(yè)主和鄰里間的和諧氛圍。社區(qū)兒童培訓(xùn)計劃社區(qū)主題節(jié)社區(qū)比賽社區(qū)成人才藝培訓(xùn)社區(qū)App服務(wù)社區(qū)APP能夠方便及時地和小區(qū)業(yè)主進(jìn)行溝通及互動， 從而提升基礎(chǔ)服務(wù)質(zhì), 提升業(yè)主滿意度，提升社區(qū)形象，同時平臺廣告收入也能夠帶來物業(yè)公司的盈利來源。社區(qū)公告社區(qū)黃頁投訴報修房屋租售快遞代收 二手