海南順得發(fā)公司得發(fā)豪苑工程建設(shè)項(xiàng)目終

1、目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc229633127 第一章 總 論 PAGEREF _Toc229633127 h 1 HYPERLINK l _Toc229633128 1.1項(xiàng)目背景 PAGEREF _Toc229633128 h 1 HYPERLINK l _Toc229633129 1.2項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc229633129 h 4 HYPERLINK l _Toc229633130 1.3結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc229633130 h 7 HYPERLINK l _Toc229633131 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析

2、 PAGEREF _Toc229633131 h 9 HYPERLINK l _Toc229633132 2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633132 h 9 HYPERLINK l _Toc229633133 2.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc229633133 h 12 HYPERLINK l _Toc229633134 2.3海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633134 h 13 HYPERLINK l _Toc229633135 2.4海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) PAGEREF _Toc229633135 h 15

3、HYPERLINK l _Toc229633136 2.5目標(biāo)人群與目標(biāo)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc229633136 h 17 HYPERLINK l _Toc229633137 2.6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 PAGEREF _Toc229633137 h 18 HYPERLINK l _Toc229633138 2.7市場(chǎng)SWOT分析 PAGEREF _Toc229633138 h 18 HYPERLINK l _Toc229633139 2.8市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 PAGEREF _Toc229633139 h 21 HYPERLINK l _Toc229633140 2.9市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) PAGER

4、EF _Toc229633140 h 23 HYPERLINK l _Toc229633141 2.10市場(chǎng)分析結(jié)論 PAGEREF _Toc229633141 h 23 HYPERLINK l _Toc229633142 第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc229633142 h 24 HYPERLINK l _Toc229633143 第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址和有利條件 PAGEREF _Toc229633143 h 25 HYPERLINK l _Toc229633144 4.1建設(shè)地點(diǎn)與地理位置 PAGEREF _Toc229633144 h 25 HYPERLINK l

5、_Toc229633145 4.2場(chǎng)地現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633145 h 25 HYPERLINK l _Toc229633146 4.3工程地質(zhì)條件 PAGEREF _Toc229633146 h 25 HYPERLINK l _Toc229633147 4.4地形地貌 PAGEREF _Toc229633147 h 26 HYPERLINK l _Toc229633148 4.5氣候氣象 PAGEREF _Toc229633148 h 26 HYPERLINK l _Toc229633149 4.6供電條件 PAGEREF _Toc229633149 h 26 HYPER

6、LINK l _Toc229633150 4.7給排水條件 PAGEREF _Toc229633150 h 26 HYPERLINK l _Toc229633151 4.8交通運(yùn)輸條件 PAGEREF _Toc229633151 h 26 HYPERLINK l _Toc229633152 4.9通信條件 PAGEREF _Toc229633152 h 26 HYPERLINK l _Toc229633153 4.10環(huán)境保護(hù)條件 PAGEREF _Toc229633153 h 27 HYPERLINK l _Toc229633154 4.11當(dāng)?shù)厣鐣?huì)支持條件 PAGEREF _Toc2296

7、33154 h 27 HYPERLINK l _Toc229633155 4.12法律支持條件 PAGEREF _Toc229633155 h 27 HYPERLINK l _Toc229633156 4.13征地、拆遷條件 PAGEREF _Toc229633156 h 27 HYPERLINK l _Toc229633157 第五章 項(xiàng)目總體布置 PAGEREF _Toc229633157 h 28 HYPERLINK l _Toc229633158 第六章 工程建設(shè)方案 PAGEREF _Toc229633158 h 30 HYPERLINK l _Toc229633159 6.1工程項(xiàng)

8、目組成 PAGEREF _Toc229633159 h 30 HYPERLINK l _Toc229633160 6.2建筑設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc229633160 h 30 HYPERLINK l _Toc229633161 6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc229633161 h 32 HYPERLINK l _Toc229633162 6.4給排水設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc229633162 h 34 HYPERLINK l _Toc229633163 6.5通風(fēng) PAGEREF _Toc229633163 h 37 HYPERLINK l _Toc229633164

9、6.6電氣 PAGEREF _Toc229633164 h 37 HYPERLINK l _Toc229633165 第七章 節(jié)水節(jié)能措施 PAGEREF _Toc229633165 h 42 HYPERLINK l _Toc229633166 7.1節(jié)能措施 PAGEREF _Toc229633166 h 42 HYPERLINK l _Toc229633167 7.2節(jié)水措施 PAGEREF _Toc229633167 h 44 HYPERLINK l _Toc229633168 第八章 環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc229633168 h 45 HYPERLINK l _Toc2

10、29633169 8.1項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc229633169 h 45 HYPERLINK l _Toc229633170 8.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 PAGEREF _Toc229633170 h 45 HYPERLINK l _Toc229633171 8.3環(huán)境保護(hù)措施 PAGEREF _Toc229633171 h 46 HYPERLINK l _Toc229633172 8.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc229633172 h 46 HYPERLINK l _Toc229633173 第九章 項(xiàng)目組織管理 PAGEREF _Toc2296331

11、73 h 47 HYPERLINK l _Toc229633174 9.1經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé) PAGEREF _Toc229633174 h 47 HYPERLINK l _Toc229633175 9.2勞動(dòng)定員 PAGEREF _Toc229633175 h 47 HYPERLINK l _Toc229633176 9.3人員培訓(xùn) PAGEREF _Toc229633176 h 48 HYPERLINK l _Toc229633177 9.4經(jīng)營(yíng)方式 PAGEREF _Toc229633177 h 48 HYPERLINK l _Toc229633178 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 PAGE

12、REF _Toc229633178 h 49 HYPERLINK l _Toc229633179 10.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 PAGEREF _Toc229633179 h 49 HYPERLINK l _Toc229633180 10.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 PAGEREF _Toc229633180 h 49 HYPERLINK l _Toc229633181 第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo) PAGEREF _Toc229633181 h 50 HYPERLINK l _Toc229633182 11.1招投標(biāo)管理的原則及依據(jù) PAGEREF _Toc229633182 h 50 HYPERLINK l _

13、Toc229633183 11.2招標(biāo)內(nèi)容及范圍 PAGEREF _Toc229633183 h 51 HYPERLINK l _Toc229633184 11.3招標(biāo)方式 PAGEREF _Toc229633184 h 51 HYPERLINK l _Toc229633185 11.4招投標(biāo)活動(dòng)的工作程序 PAGEREF _Toc229633185 h 51 HYPERLINK l _Toc229633186 第十二章 投資估算 PAGEREF _Toc229633186 h 53 HYPERLINK l _Toc229633187 12.1投資估算的范圍和依據(jù) PAGEREF _Toc22

14、9633187 h 53 HYPERLINK l _Toc229633188 12.2 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 PAGEREF _Toc229633188 h 54 HYPERLINK l _Toc229633189 12.3 項(xiàng)目建設(shè)期利息估算 PAGEREF _Toc229633189 h 55 HYPERLINK l _Toc229633190 12.4 流動(dòng)資金估算 PAGEREF _Toc229633190 h 55 HYPERLINK l _Toc229633191 12.5 項(xiàng)目總投資估算 PAGEREF _Toc229633191 h 55 HYPERLINK l _Toc22963

15、3192 12.6 項(xiàng)目投資資金籌措和投資使用計(jì)劃 PAGEREF _Toc229633192 h 56 HYPERLINK l _Toc229633193 第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc229633193 h 57 HYPERLINK l _Toc229633194 13.1評(píng)價(jià)的依據(jù)和基本數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc229633194 h 57 HYPERLINK l _Toc229633195 13.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和稅金、城建及教育附加估算 PAGEREF _Toc229633195 h 57 HYPERLINK l _Toc229633196 13.3 總成本費(fèi)用估算

16、 PAGEREF _Toc229633196 h 61 HYPERLINK l _Toc229633197 13.4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（附后） PAGEREF _Toc229633197 h 63 HYPERLINK l _Toc229633198 13.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) PAGEREF _Toc229633198 h 64 HYPERLINK l _Toc229633199 13.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 PAGEREF _Toc229633199 h 67 HYPERLINK l _Toc229633200 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估 PAGEREF _Toc229633200 h 68 HYPERLINK

17、 l _Toc229633201 14.1 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 PAGEREF _Toc229633201 h 68 HYPERLINK l _Toc229633202 14.2 風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc229633202 h 69 HYPERLINK l _Toc229633203 14.3 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 PAGEREF _Toc229633203 h 73 HYPERLINK l _Toc229633204 第十五章 研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc229633204 h 75 HYPERLINK l _Toc229633205 15.1結(jié)論 PAGERE

18、F _Toc229633205 h 75 HYPERLINK l _Toc229633206 15.2建議 PAGEREF _Toc229633206 h 75附表附圖附件第一章 總 論1.1項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司得發(fā)豪苑工程建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司承辦單位概況名稱：海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司；住所：海口市瓊山區(qū)府城鎮(zhèn)下坎西路179號(hào)；法定代表人姓名：陳建華；注冊(cè)資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬(wàn)元；實(shí)收資本：人民幣壹仟伍佰陸拾萬(wàn)元；公司類型：有限責(zé)任公司；經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、自有房產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（危險(xiǎn)品除外）、倉(cāng)庫(kù)租賃、冷藏庫(kù)

19、租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)、五金交電、建筑材料、水暖器材、化工產(chǎn)品（專營(yíng)除外）、日用百貨銷售、室內(nèi)外裝修裝飾工程、土石方工程、水電安裝、農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣、養(yǎng)殖業(yè)（奶畜除外）、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)銷售。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑證經(jīng)營(yíng)）海南順得發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是一家集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易加工為一體的多元性民營(yíng)企業(yè)，是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。公司自2001年成立以來(lái)，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以現(xiàn)代企業(yè)管理制度為核心，不斷規(guī)范及完善企業(yè)內(nèi)部的各種經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制和經(jīng)營(yíng)管理模式，不斷探索及總結(jié)適合公司發(fā)展的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展壯大，已形成了4800萬(wàn)元的固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及一批具有高水平專業(yè)素養(yǎng)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人才隊(duì)伍

20、。公司目前擁有各類中高級(jí)技術(shù)職稱人員多名。近幾年來(lái)，公司根據(jù)海南各地市場(chǎng)需求的發(fā)展趨勢(shì)，抓住難得的發(fā)展機(jī)遇，主動(dòng)出擊，分別在海口、定安等地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，取得了不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)效果和社會(huì)效果。像在?？诃偵絽^(qū)投資建設(shè)的海南仙民農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)項(xiàng)目就曾被瓊山區(qū)列為啟動(dòng)建設(shè)的15個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目之一加以示范推廣。今后，公司將一如繼往，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步提升企業(yè)資質(zhì)品位，增強(qiáng)企業(yè)活力，不斷地做大做強(qiáng)。編制依據(jù)1、國(guó)家及海南省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范；2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版之要求；3、建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南試行本；4、建設(shè)部2004年頒發(fā)的建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法；5、2002年國(guó)家關(guān)

21、于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文；6、海南統(tǒng)計(jì)年鑒2007；7、五屆省政府第18次常務(wù)會(huì)原則通過(guò)的海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)；8、承辦單位提供的相關(guān)資料；9、本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。項(xiàng)目提出的背景與理由2003年以來(lái)，受益于亞熱帶氣候和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，除了?？?、三亞外，瓊海市、文昌市、儋州市、五指山市、定安縣等二線市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)啟動(dòng)，發(fā)展勢(shì)頭良好，打破了?？?、三亞兩市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀的局面。二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，使海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性分布更加平衡，陵水、瓊海、五指山等等區(qū)域已經(jīng)成為島外購(gòu)房者的青睞區(qū)域，并有逐漸擴(kuò)散到其它市縣的趨向。 海南優(yōu)美的

22、環(huán)境、清新的空氣、適宜的溫度，毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)成為中國(guó)大陸尤其是北方人士在海南購(gòu)房的最主要理由。海南正在逐漸成為中國(guó)甚至整個(gè)東北亞地區(qū)高薪階層的休閑后花園。去海南買(mǎi)房度假，享受椰風(fēng)海韻的旖旎風(fēng)光，已經(jīng)成為很多現(xiàn)代人新的生活方式。海南城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市面貌的逐漸美化，城市建設(shè)水平和品位的不斷提高，大批配套完善、環(huán)境優(yōu)美的商品住宅小區(qū)的強(qiáng)力推出，極大地勾起了大陸人士的購(gòu)買(mǎi)欲望。與此同時(shí)，隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)和居住觀念的轉(zhuǎn)變，多次置業(yè)、異地購(gòu)房的潮流也已基本形成。大部分有條件的家庭和老年人均選擇了在異地購(gòu)房養(yǎng)老和投資升值。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查，大陸主要大中城市有三成意向購(gòu)房者想到省外置業(yè)，這些

23、客戶瞄準(zhǔn)的置業(yè)城市首選是北京，其次是是上海、海南和大連，置業(yè)的動(dòng)機(jī)是為了在異地工作學(xué)習(xí)的子女生活方便，或者看好對(duì)方城市的居住環(huán)境和發(fā)展前景。各省欲在外地置業(yè)者多為經(jīng)濟(jì)收入偏高的群體，62.5的異地置業(yè)者屬于私營(yíng)企業(yè)從業(yè)人員。 海南“度假天堂”的品牌越來(lái)越吸引島外人士的關(guān)注，海南樓盤(pán)越來(lái)越備受人們熱捧，在人們青睞的沿海購(gòu)房區(qū)域中海南排在首位，沿海區(qū)域海南房最被看好，這個(gè)趨勢(shì)在“國(guó)際旅游島”建設(shè)中將更為增長(zhǎng)。在各主要城市的每一個(gè)房地產(chǎn)展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，海南樓盤(pán)都是最閃耀的關(guān)注點(diǎn)。越來(lái)越多的市民了解到海南的氣候、環(huán)境價(jià)值，正逐步把購(gòu)房趨向轉(zhuǎn)向海南。海南的房產(chǎn)是奢侈品，可自用度假，升值潛力也大，到海南購(gòu)房已經(jīng)

24、不僅是有錢(qián)人士的風(fēng)尚，很多普通工薪階層也加入了異地購(gòu)房的消費(fèi)大潮。這使得除了三亞、?？谕?，瓊海、文昌、定安等地的樓盤(pán)也受到廣泛關(guān)注，海南的二、三線區(qū)域正在成為海南樓市構(gòu)成的重要力量。戶型稍小、價(jià)格在每平方米3000元至4000多元的樓盤(pán)展會(huì)前，咨詢了解的人群絡(luò)繹不絕，海南環(huán)境自然資源之優(yōu)美、氣候之怡人、生態(tài)之寶貴。人們對(duì)宜居舒適環(huán)境的追求，使得國(guó)內(nèi)外富裕人士向以海南為代表的“陽(yáng)光帶遷移”成為一種時(shí)尚，國(guó)際短暫的經(jīng)濟(jì)波瀾阻擋不了他們?cè)诤Ｄ腺?gòu)房置業(yè)的腳步。作為全國(guó)唯一的熱帶島嶼，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，一定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。在這種背景之下，業(yè)主提出了本項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃，正是順應(yīng)

25、天時(shí)、地利、人和三要素，志在必得、胸有成竹。1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目地點(diǎn)定安縣塔嶺新城區(qū)見(jiàn)龍大道北側(cè) 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括3幢16層+1躍層商住樓、3幢11層+1躍層商住樓、1排二層臨街商業(yè)鋪面及小區(qū)景觀地帶、游泳池、停車位（包架空層和露天停車位）、小區(qū)道路、綠化、供水、供電、圍墻等配套設(shè)施。1、總用地面積為18615平方米。2、擬建總建筑面積43559平方米。其中，商住建筑面積37873平方米，商鋪建筑面積3968平方米，架空層建筑面積1718平方米。3、建筑總占地面積3837平方米。4、建筑密度為20.60%,建筑容積率為2.34。5、綠化面積10923平方米，綠化率為58.68%。

26、6、道路、廣場(chǎng)、景觀、泳池及停車場(chǎng)等面積3857平方米，停車位90個(gè)。7、住宅樓總戶數(shù)：528戶主要建設(shè)條件1、政策條件2008年五屆省政府第18次常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)的海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)中提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過(guò)半時(shí)開(kāi)始預(yù)征，而原來(lái)的規(guī)定是一開(kāi)始銷售就要征收，這實(shí)際上可以讓企業(yè)的資金流動(dòng)更有效益。該意見(jiàn)還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售收入的企業(yè)所得稅，按國(guó)家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征，實(shí)行按季預(yù)繳、按年清算?！跋孪蕖眱勺郑馕吨糠址康禺a(chǎn)企業(yè)可以少交5%。因此，優(yōu)越的政策條件將是本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施與建設(shè)的重要保障。2、地

27、理位置條件本項(xiàng)目位于進(jìn)出定安縣的必經(jīng)之路見(jiàn)龍大道北端，交通方便、快捷，項(xiàng)目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購(gòu)買(mǎi)。因此，在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面具有很多便利條件，這必然會(huì)將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項(xiàng)目順利建設(shè)的優(yōu)勢(shì)。3、電力、通訊、給排水條件本項(xiàng)目所在地屬于定安縣的新興城區(qū)塔嶺新城區(qū)的繁華地帶，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已日臻完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已趨齊全。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要。項(xiàng)目投入總資金及資金籌措項(xiàng)目總投入資金為8666.5萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金5166.5萬(wàn)元，占總投入資金的59.6%，主要用于購(gòu)置土地、土地平整、配套基礎(chǔ)設(shè)施及樓

28、房建設(shè)，少部分用于建設(shè)期利息和流動(dòng)資金；債務(wù)資金3500萬(wàn)元，占總投入資金的40.4%，擬分兩年向銀行貸款，全部用于商品樓房建設(shè)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位指 標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1項(xiàng)目用地面積186151.2建筑物總占地面積38371.3總建筑面積435591.4容積率2.341.5綠化率%58.681.6建筑密度%20.601.7總居住戶數(shù)戶5281.8停車位個(gè)902項(xiàng)目定員人153項(xiàng)目總投資萬(wàn)元8666.53.1 建設(shè)投資萬(wàn)元8406.73.2建設(shè)期利息萬(wàn)元244.83.3流動(dòng)資金萬(wàn)元154資本金比例%59.65銷售(營(yíng)業(yè))收入萬(wàn)元13733房屋銷售期合計(jì)6

29、營(yíng)業(yè)稅金及付加萬(wàn)元741.6同上7土地增值稅萬(wàn)元808.2同上8總成本費(fèi)用萬(wàn)元9277.9同上9利潤(rùn)總額萬(wàn)元2905.3同上10總投資收益率%12.811資本金凈利潤(rùn)率%14.112全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)12.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.9稅后12.2投資回收期年3.15稅后12.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元775.6稅后13資本金投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)13.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%32.313.2投資回收期年2.9813.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元876.914盈虧平衡點(diǎn)%7.7第3年1.3結(jié)論與建議結(jié)論本項(xiàng)目符合當(dāng)前改善城市住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需的國(guó)家政策及定安塔嶺新城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)良好，建設(shè)規(guī)

30、劃和工程方案均切實(shí)可行，本項(xiàng)目建成后，可加快定安縣的城市化進(jìn)程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。建議建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊時(shí)間立項(xiàng)建設(shè)，并做好以下幾個(gè)方面工作。1、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目實(shí)施后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題要求限期整改。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的“四制”要求聘請(qǐng)質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門(mén)對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2、考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中、工期較長(zhǎng)和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲(chǔ)備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。同時(shí)，

31、要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量過(guò)硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。3、為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)。 4、建議承辦單位抓緊時(shí)間立項(xiàng)、建設(shè)。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門(mén)對(duì)本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見(jiàn)成效。第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金

32、融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過(guò)1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下三個(gè)特征：1、房屋交易量持續(xù)下降2008年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。111月，商品房銷售面積49148.38萬(wàn)平方米，同比減少18.3%，增幅減少48.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷售面積為13716.96萬(wàn)平方米，同比減少19.4%；期房銷售面積為35431.42萬(wàn)平方米，同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加，由12月份的4.2%降為111月份的18.3%。40個(gè)重點(diǎn)城市中，有1/4的

33、城市商品房銷售面積同比下降40%以上，下降程度較高的城市包括南寧、寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。同時(shí)，商品房空置面積較快增加。2008年5月，商品房空置面積結(jié)束自2007年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)局面，11月底，商品房空置面積為13599.93萬(wàn)平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面積為同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5個(gè)百分點(diǎn)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從2008年2季度就開(kāi)始顯現(xiàn)，4月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期，6月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)。2008年11

34、0月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為29596.42萬(wàn)平方米，同比減少5.6%，增幅比去年同期減少22.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積19343.91萬(wàn)平方米，同比減少2.5%。2008年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。111月，商品房新開(kāi)工面積為84289.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.4%，增幅比去年同期減少17.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房施工面積為254936.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比去年同期減少5.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積為35084.23萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，增幅比去年同期減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。 3、房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年

35、來(lái)首次下降各類型房屋銷售價(jià)格漲幅逐步回落，8月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。2008年，70大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.47%，漲幅比2006年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%。從環(huán)比來(lái)看，2008年70大中城市房屋銷售價(jià)格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價(jià)格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。其中，1季度供

36、給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度；2季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌；3季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌；4季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。14各季度70大中城市房?jī)r(jià)變化分別為環(huán)比上漲0.8%、環(huán)比上漲0.3%、環(huán)比下降0.1%和環(huán)比下降1.3%。4、各地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅均有所下降2008年，東中西三大地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅都有所減少。110月，東部、中部和西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別為14207.31億元、4961.04億元、4749.35億元，分別同比增長(zhǎng)20%、36

37、.1%、28.2%，增幅分別減少6.3個(gè)、4.5個(gè)和11.8個(gè)百分點(diǎn)。2008年?yáng)|、中、西三大地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅下降圖注：資料來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫(kù)。2.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)2009年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍然與宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境有著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素是2009年宏觀經(jīng)濟(jì)仍會(huì)繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺(tái)。在3季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。未來(lái)兩年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國(guó)際金融風(fēng)暴繼續(xù)肆虐，世界各國(guó)都受到波及，歐美地區(qū)受災(zāi)尤其嚴(yán)重，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)亦受其負(fù)面影響，

38、出口下滑，經(jīng)濟(jì)下行（一季度我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)僅為6.1%），外資撤離。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行已成定局，股市、樓市皆低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡不振，企業(yè)效益下滑。在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必然同步下行。另一方面是利好因素。國(guó)際方面，主要國(guó)家聯(lián)合救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠在一定程度上減輕我國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力。國(guó)內(nèi)方面，目前中央拯救經(jīng)濟(jì)的決心很大，2008年11月“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”的出臺(tái)，表明國(guó)家促內(nèi)需保增長(zhǎng)的力度將超過(guò)1998年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的措施，“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”也標(biāo)志著持續(xù)五年之久的緊縮型宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)張型調(diào)控。從房地產(chǎn)政策利好分析，2008年

39、10月22日財(cái)政部和央行的相關(guān)文件標(biāo)志著中央救樓市的開(kāi)始?？梢?jiàn)，利空與利好同時(shí)存在，將同時(shí)影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和交易。但從總趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問(wèn)題。自1978年推行市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化就開(kāi)始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)

40、的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場(chǎng)解決。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，我國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國(guó)的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，對(duì)于諸多房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在仍然是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇，因此應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)

41、觀。2.3海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、風(fēng)景這邊獨(dú)好自2007年的下半年以來(lái)，全國(guó)一線房地產(chǎn)市場(chǎng)如北京、上海、廣州、深圳等地，紛紛走出了一波房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑的行情。但在此階段，海南樓市基本保持了平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2007年下半年到2008年3月間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野的時(shí)候，海南樓市購(gòu)銷兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格大幅攀升。影響所及，在國(guó)家發(fā)改委按月公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)表上，?？诜?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)保持了一年的全國(guó)領(lǐng)先位置。即使到了2008年的下半年，全球金融危機(jī)波及中國(guó)樓市，海南也出現(xiàn)市場(chǎng)銷售量徘徊乃至小幅下降時(shí)，?？诤腿齺喌姆?jī)r(jià)依然平穩(wěn)。2、投資銷售兩旺2008年，海南省房地產(chǎn)完成投資189.3

42、1億元，同比增長(zhǎng)48.4%。全省商品房施工面積1390.52萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)17%，商品房竣工面積233.32萬(wàn)平米，商品房累計(jì)銷售面積336.99萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)7.8%，商品住房累計(jì)銷售金額171.12億元，同比增長(zhǎng)39.5%。繼續(xù)成為我省固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度最快、上繳利稅增長(zhǎng)最快的重要支柱產(chǎn)業(yè)。值得一提的是，除海口、三亞外，島內(nèi)一些二線城市如文昌、瓊海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房島外銷售也有了較大增長(zhǎng)，市場(chǎng)走勢(shì)良好。3、促銷成績(jī)斐然為進(jìn)一步促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，省建設(shè)廳決定2008年底和今年初，到西北、華北、華東等地組織房地產(chǎn)業(yè)宣傳推介和商品房展銷活動(dòng)。2008年

43、11月，該廳組織房地產(chǎn)企業(yè)在北京參展“第七屆中國(guó)國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”，是該廳系列推介活動(dòng)的第一站。海南省還在會(huì)上舉行了整個(gè)展會(huì)期間唯一一場(chǎng)推介會(huì)，吸引了包括境外媒體在內(nèi)的近80家新聞單位與會(huì)。2008年12月，省建設(shè)廳又組織了近50家大型開(kāi)發(fā)商，在2008年第24屆中國(guó)上海房地產(chǎn)展示交易會(huì)上集中亮相。由于品質(zhì)好、促銷到位，海南樓盤(pán)在上海房交會(huì)上成績(jī)不俗。與此同時(shí)，我省還面向潛在客戶，全力組織島內(nèi)展銷會(huì)，組織島外購(gòu)房團(tuán)來(lái)海南，其中尤以海南日?qǐng)?bào)今年春節(jié)在三亞舉行的房展會(huì)效果為佳，現(xiàn)場(chǎng)售房136套，成交金額8160萬(wàn)元，消費(fèi)者意向登記購(gòu)房638套，合計(jì)金額3.19億元。2.4海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)

44、預(yù)測(cè)海南省房地產(chǎn)業(yè)依托獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，在政策驅(qū)動(dòng)和加大促銷力度雙重作用下，海口、三亞周邊市縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。盡管受到金融危機(jī)和樓市調(diào)整期的雙重沖擊，在4月30日5月2日舉辦的“2009第十二屆海南春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，仍然有40多個(gè)樓盤(pán)參展。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新出爐的2009年13月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，今年第一季度海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與銷售均呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均大幅領(lǐng)先全國(guó)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，2009年海南13月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資41.28億元，比去年同期增長(zhǎng)36.1%，領(lǐng)先全國(guó)32個(gè)百分點(diǎn)。海南全省一季度商品房銷售面積為91.83萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)41.5%，領(lǐng)先

45、全國(guó)33.3個(gè)百分點(diǎn)；一季度商品房銷售額為59.51億元，同比增長(zhǎng)53%，領(lǐng)先全國(guó)29.9個(gè)百分點(diǎn)。這些成績(jī)的取得，主要是因?yàn)楹Ｄ戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)獨(dú)立的島嶼市場(chǎng)，遠(yuǎn)離全國(guó)各主要一線城市，而最主要的則是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)具有的獨(dú)特魅力。1、眾所周知，海南島已成為全國(guó)最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒風(fēng)呼嘯的時(shí)候，人們紛紛把開(kāi)會(huì)、旅游等活動(dòng)，安排在溫暖如春的海南島。即使在金融危機(jī)深重的今年12月，全省依然接待海內(nèi)外旅游者410.91萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng)7.0%。2、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平逐年提高，越來(lái)越多的人注重生活品質(zhì)。生活方式正在發(fā)生改變，異地購(gòu)房的第二居所、第三居所成為潮流，會(huì)有越

46、來(lái)越多的人來(lái)海南買(mǎi)房。過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累基礎(chǔ)，將對(duì)促進(jìn)海南省房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。3、海南四季如春、氣候溫和，度假設(shè)施齊全，交通網(wǎng)絡(luò)方便快捷，是居民度假、居住和養(yǎng)老的理想場(chǎng)所，三亞市更是位列中國(guó)宜居城市第五位，已有大批島外人士上島購(gòu)房。在這些因素的刺激下，來(lái)海南購(gòu)買(mǎi)過(guò)冬房的人越來(lái)越多，成為海南近幾年房地產(chǎn)持續(xù)走高的重要因素。目前，全島的房地產(chǎn)外銷比例高達(dá)80%以上，就充分證明了這一點(diǎn)。同時(shí)，“海南國(guó)際旅游島”的建設(shè)，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂(lè)和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)推動(dòng)力，此時(shí)投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，預(yù)期可以取得豐厚的回報(bào)?？傊?，在世界旅游中，濱海旅游是最受追捧的；在濱海

47、旅游中，熱帶海島又是最受追捧的。海南的資源具有稀缺和不可再生性，所以海南房地產(chǎn)下一步的發(fā)展思路將調(diào)整結(jié)構(gòu)，走高端路線，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)。考慮未來(lái)到海南購(gòu)房成本，以及目前海南房子的價(jià)位，現(xiàn)在到海南購(gòu)房正當(dāng)時(shí)。2.5目標(biāo)人群與目標(biāo)市場(chǎng)分析1、目標(biāo)人群分析目前，海南房屋需求市場(chǎng)主要有五大群體：一是大量的外省人來(lái)海南購(gòu)房，他們主要購(gòu)買(mǎi)環(huán)境較好的高檔商品房，用于休閑度假和養(yǎng)老；二是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項(xiàng)目，大量外地員工進(jìn)入海南居住；三是近幾年來(lái)，海南省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；四是八十年代房改至今已有20年，部分房改戶有購(gòu)買(mǎi)第二套房以改善居住條件的欲望；五是就業(yè)和婚齡人群的增加。以

48、上五個(gè)方面都構(gòu)成了海南房地產(chǎn)近年的剛性需求。2、目標(biāo)市場(chǎng)分析2007年，海南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10997元，比全國(guó)平均水平少2789元，恩格爾系數(shù)為0.428。近3年來(lái)，海南省75平方米的房?jī)r(jià)收入比均值為8.1，國(guó)際上公認(rèn)的合理范圍是36之間，可見(jiàn)，我省城鎮(zhèn)居民人均收入低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，僅靠省內(nèi)需求難以支撐快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格。海南省房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)外向性十分明顯，2007年，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占87%，?？谑蟹康禺a(chǎn)外地客戶占52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、保亭等市縣外地購(gòu)房客戶占60%以上。島外客戶的巨大需求，推動(dòng)海南旅游房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升，并保持整個(gè)房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行。從上述情況可以看出

49、，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)對(duì)象主要為島外消費(fèi)者。結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)所處的地理位置及地段情況，建議把項(xiàng)目市場(chǎng)定位于大陸各主要大中城市（尤其是長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)）以及島內(nèi)的一線城市（如?？谑校Ｄ繕?biāo)人群主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、具有一定文化素質(zhì)的群體和都市成功白領(lǐng)階層。只要充分發(fā)揮本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)、風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢(shì)和度假休閑優(yōu)勢(shì)，完善配套專門(mén)針對(duì)客戶的各項(xiàng)服務(wù)措施，對(duì)于大陸以及省內(nèi)的客戶具有相當(dāng)吸引能力。2.6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目所在地區(qū)域內(nèi)同期已有樓盤(pán)建成并銷售，如“恒吉花園”均價(jià)2900元，“春陽(yáng)花園”均價(jià)2800元2900元，市場(chǎng)銷售情況極佳（“恒吉花園”已售出80%、“春陽(yáng)花園” 已售出90%）。參考

50、上述數(shù)據(jù)，再結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域的實(shí)際情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，考慮到土地資源的有限性、稀缺性以及一樓鋪面價(jià)格合理等因素，再加上長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講房?jī)r(jià)的上揚(yáng)大趨勢(shì)。因此，建議業(yè)主把項(xiàng)目中的一樓鋪面定價(jià)為4000元，其他住宅樓定價(jià)為3200元（均價(jià)）為宜。根據(jù)海口市規(guī)劃局最新的規(guī)劃，?？谑?008年到2012年商品住宅的建筑面積為964.38萬(wàn)平方米，按照2007年272.76萬(wàn)平方米的銷售量，?？谑械耐恋毓?yīng)量只能滿足3年的開(kāi)發(fā)量。土地供應(yīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，這將使得土地資源越發(fā)稀缺，二級(jí)公開(kāi)市場(chǎng)上（如定安、文昌、瓊海）的土地價(jià)格必將進(jìn)一步上漲。因此，以上市場(chǎng)定價(jià)合理、科學(xué)并具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.7市場(chǎng)SWOT分析

51、1、優(yōu)勢(shì)（1）地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地位于海南島東北部的定安縣的塔嶺新區(qū)，南渡江中下游南畔，北距海南省省會(huì)?？谑?3公里，屬于?？谑械男l(wèi)星城和海口半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，交通便利。2007年12月29日，隨著定安縣新行政中心的整體搬遷、宣傳文化中心大樓和勞動(dòng)力市場(chǎng)中心大樓同時(shí)在塔嶺新區(qū)落成，標(biāo)志著塔嶺新區(qū)已經(jīng)成為定安縣政治文化中心，將是定安未來(lái)的高檔住宅及商業(yè)區(qū)域。因此，本項(xiàng)目建設(shè)具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（2）基礎(chǔ)配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在地東望海南東線高速公路、西鄰海南省交通學(xué)校、南臨定安縣最繁華的見(jiàn)龍大道及縣政府新辦公大樓、北依縣委武裝部。此外，項(xiàng)目區(qū)域東北角的縣城公路客運(yùn)站將改設(shè)為城區(qū)公交總站，酒店、

52、公園、各大銀行、郵局、菜市場(chǎng)、商場(chǎng)、美食等城市生活配套已建或在建當(dāng)中，純居生活氣息、人文氣息濃厚，將構(gòu)筑完美的人居空間。（3）交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)塔嶺新區(qū)道路網(wǎng)已形成“五橫三縱”框架，“五橫”為見(jiàn)龍大道、塔北路、塔中路、塔南路、環(huán)城南路；“三縱”為龍門(mén)路、定雷路、塔東路?？梢?jiàn)，區(qū)域內(nèi)便利的交通網(wǎng)絡(luò)無(wú)疑將為項(xiàng)目增添幾分競(jìng)爭(zhēng)力。（4）項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)當(dāng)前，無(wú)論是省外抑或是省內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小戶型是大勢(shì)所趨，是國(guó)家積極倡導(dǎo)的發(fā)展方向，也與我省目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合，因此中小戶型的交易量向來(lái)都十分火爆。本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)主要以中小戶型為主，以大戶型為輔，這無(wú)疑迎合了當(dāng)下購(gòu)房

53、消費(fèi)者的心理需求，將受到廣大省內(nèi)外購(gòu)房消費(fèi)者的青睞和喜歡。2、劣勢(shì)（1）由于項(xiàng)目建設(shè)對(duì)公司資金流有較大要求，而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。（2）項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主知名度有待提高，營(yíng)銷能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。3、機(jī)遇本項(xiàng)目地處定安縣龍脈位置見(jiàn)龍大道，區(qū)域位置十分明顯。塔嶺工業(yè)園區(qū)是定安發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，是海南省工業(yè)集中布局戰(zhàn)略中惟一的省級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工示范園區(qū)，并于去年啟動(dòng)縣城東擴(kuò)項(xiàng)目，打造行政辦公區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)和居家商住區(qū)等五大聚集區(qū)，使城市功能分區(qū)日益完善，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年以來(lái)，定安房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，到目前為止已有16家房地產(chǎn)公司落戶定安，參與房地產(chǎn)的投

54、資開(kāi)發(fā)。先后有陽(yáng)光椰風(fēng)苑、恒吉花園等14個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目落戶定安，開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)面積120萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，新一輪的開(kāi)發(fā)塔嶺新區(qū)的熱潮已經(jīng)形成，投資本項(xiàng)目一次難得的投資發(fā)展機(jī)遇。4、挑戰(zhàn)在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)逐季回落。13季度各季度，GDP增速分別為10.6%、10.1%和9%，3季度受世界金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)較快下滑。截止到目前，國(guó)際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對(duì)全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增多，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，購(gòu)房消費(fèi)者大多持觀望、謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)

55、費(fèi)用及營(yíng)銷成本必將增加、售樓壓力必然加大。2.8市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析1、品牌營(yíng)銷建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。2、人文營(yíng)銷房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)以人為本，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤(pán)的結(jié)合可以給顧客以享受。對(duì)于現(xiàn)在正處于買(mǎi)方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更

56、讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。所以，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到售后的過(guò)程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。3、綠色營(yíng)銷居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，于是，開(kāi)發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤(pán)的賣點(diǎn)。在綠色營(yíng)銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國(guó)利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì)，也將成為賣點(diǎn)。4、服務(wù)營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供

57、真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤(pán)有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無(wú)人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理， 為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？偠灾康禺a(chǎn)營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠(chéng)信經(jīng)

58、營(yíng)，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。從根本上說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)營(yíng)銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷策略的優(yōu)點(diǎn)。2.9市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)新建項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在于市場(chǎng)，而市場(chǎng)又存在著許多不確定因素，這種不確定性因素更多時(shí)候體現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此建設(shè)業(yè)主對(duì)此要引起高度重視。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于項(xiàng)目建成后的銷路不暢、滯銷等問(wèn)題；再一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，保持項(xiàng)目長(zhǎng)盛不衰持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。詳見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)分析一章。2.10市場(chǎng)分析結(jié)論目前，我國(guó)樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，由于我

59、國(guó)人口基數(shù)龐大，再加上過(guò)去幾年，隨著我國(guó)城市化率提高很快，大量人口進(jìn)入城市，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求，是拉動(dòng)防地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的動(dòng)力。隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)住房需求在一定時(shí)期內(nèi)仍會(huì)很大。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場(chǎng)對(duì)住房依然存在剛性需求。再加上我國(guó)土地資源的稀缺性和國(guó)家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策取向，從中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是樂(lè)觀的。在海南大力建設(shè)“國(guó)際旅游島”的背景下，在?？诤腿齺喪袌?chǎng)的帶動(dòng)下，定安、瓊海和文昌等靠近?？诘膷u內(nèi)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在快速崛起，而對(duì)致力于打造“海口后花園”的定安而言，其房地產(chǎn)市場(chǎng)將備受矚目，未來(lái)市場(chǎng)

60、前景十分看好。定安縣是我省成長(zhǎng)中的新興城市，其整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化，美譽(yù)度越來(lái)越高，加之民風(fēng)極好，此時(shí)在定安投資房地產(chǎn)項(xiàng)目將能夠無(wú)疑凸顯了決策的正確性和投資的及時(shí)性。第三章 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容根據(jù)當(dāng)前海南特別是定安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況及發(fā)展趨勢(shì)、目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)人群的需求喜好，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址的形狀及占地面積、定安縣塔嶺新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求以及建設(shè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為:3幢16層+1躍層商品樓及3幢11層+1躍層商品樓，建筑面積35160；一排臨街二層商業(yè)鋪面，建筑面積2640；此外，還建設(shè)游泳池、小區(qū)景觀地帶、停車位、配電房、水泵房、區(qū)內(nèi)道路、綠地面