第十一章 城市內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)

1、第十一章 城市(chngsh)土地利用共七十頁第十一章 城市(chngsh)內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)第一節(jié) 城市地域結(jié)構(gòu)(jigu)模式第二節(jié) 中心商務(wù)區(qū)第三節(jié) 城市開發(fā)區(qū)第四節(jié) 城中村共七十頁一、均質(zhì)性和均質(zhì)地域(dy)1.均質(zhì)性和均質(zhì)地域 均質(zhì)性-是指城市地域在職能分化中表現(xiàn)出來的一種保持等質(zhì)、排斥異質(zhì)的特性。 均質(zhì)性是動態(tài)和相對的，并非地域本身所固有的職能特征。例如，處在商業(yè)街熱鬧(r nao)場所的居民住宅，隨時都可能被征購者買去辟為商店。居民區(qū)中的工廠，常常遭到居民的反對和法令政策的限制，而被迫搬遷到郊區(qū)去發(fā)展業(yè)務(wù)。第一節(jié) 城市地域結(jié)構(gòu)模式共七十頁 均質(zhì)地域是指在均質(zhì)性能作用下，城市地域中表現(xiàn)的

2、那些與周圍毗鄰地域存在著明顯(mngxin)職能差別的連續(xù)地段。如城市中的工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)都是均質(zhì)性能造就出來的均質(zhì)地域。 均質(zhì)地域以某項特定城市職能為衡量中心，討論地域表現(xiàn)出來的相對同一性。 換句話說，均質(zhì)地域是由以某項職能為主構(gòu)成的地域（其它職能或為這一主要職能服務(wù)，或被這一主要職能排斥），研究各類職能地域的共性職能均衡現(xiàn)象的生成和布局。共七十頁 2. 均質(zhì)度 衡量均質(zhì)性相對程度的定量標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)。均質(zhì)度計算公式： 其中，D為均質(zhì)度，為系數(shù)，H為信息論中的熵。 熵是信息論中度量隨機(jī)事件在某項實驗中不肯定程度的概念，其計算公式為：共七十頁 熵值顯示，第塊地域混合(hnh)程度高

3、，因而均質(zhì)程度差。共七十頁 在計算城市地域均質(zhì)度時，可以(ky)將公式（2）中Pi 換成 ，Wi 表示均質(zhì)地域內(nèi)第i 種職能部門的占地面積；n 為該地域具有的職能種類。將其代入公式（1），得到： 這個公式便是可以用來計算各種類型均質(zhì)地域均質(zhì)度數(shù)值的公式。共七十頁3. 均質(zhì)地域的劃分方法 城市系統(tǒng)在內(nèi)部均質(zhì)性的作用下，各種職能表現(xiàn)出了區(qū)域差異。差異的顯著之處在各自區(qū)域的中央部位，從中心向邊緣，差異的顯著程度漸次遞減。這樣，在兩個質(zhì)地不同的區(qū)域之間必然存在著一個過渡帶。各種區(qū)域劃分在地圖(dt)上標(biāo)出的邊界線，都是這個過渡帶的抽象表示。在此思想基礎(chǔ)上，采用信息圖法來劃分均質(zhì)地域。共七十頁 城市落在

4、地表上的形狀是一個不規(guī)則的幾何面，劃分均質(zhì)地域就是根據(jù)這個面上各處不同的職能特征將其切成幾塊。如果將這個面上所有的職能信息全部提取出來，那么，界線的位置和劃界的方法便可由處理這些信息得到。 信息圖法具體程序是： （1） 在所要研究(ynji)的市區(qū)地圖上罩上大小相等的方格網(wǎng)。方格的面積以0.10.3km2 為宜。 （2）確定要提取的職能種類，每種以一個字母表示。如居?。≧）、工業(yè)（K）、商業(yè)（C）等。共七十頁 （3）根據(jù)大比例尺城市土地利用圖式航空照片，結(jié)合實地勘察及其它輔助資料，定出每個方格的主要職能傾向，打上相應(yīng)的字母。這樣可得到一張城市地域職能總信息圖。 （4）將總信息圖分解，得出(d

5、ch)各單項地域職能信息圖，如居住職能信息圖、工業(yè)職能信息圖等。 （5）根據(jù)單項職能信息圖上的字母密集情況，勾畫出均質(zhì)地域的邊界走向。然后結(jié)合市區(qū)地形地物、行政區(qū)劃、歷史過程等具體情況加以修正，畫出各種職能的均質(zhì)地域圖。 （6）計算各均質(zhì)地域的均質(zhì)度和緊湊度。 劃分均質(zhì)地域?qū)Τ鞘泻侠聿季趾团f城區(qū)改造都具有指導(dǎo)意義。共七十頁三、伯吉斯的同心(tngxn)環(huán)模式 研究功能區(qū)的布局和功能之間的入侵和繼承的創(chuàng)始人是伯吉斯。他從人文生態(tài)學(xué)角度研究城市，于1923年創(chuàng)立了同心環(huán)模式。 1）城市的中心是商業(yè)會聚之地，農(nóng)民(nngmn)初進(jìn)城市時，為了找工作方便，便居住在中心商業(yè)區(qū)附近；2）環(huán)繞商業(yè)中心的外圍

6、是早期建造的舊房子，一部分被零售商業(yè)所侵占，一部分為低級住宅、小型工廠、批發(fā)商業(yè)及一些貨倉的過渡地帶，這一帶也是新來移民居住地區(qū)；3）第三帶，是原來較大工廠的工人住宅區(qū)；4）第四帶，是較富有的中產(chǎn)階級住宅區(qū)；5）最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級住宅，密度低，房舍寬敞。由于他們需要駕車入市工作，故又稱通勤人員住宅區(qū)。共七十頁共七十頁土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的新解釋： 伯吉斯的同心環(huán)模式，忽略了人類文化屬性，把人類的競爭(jngzhng)行為比作生物群落的競爭(jngzhng)，后來城市研究學(xué)者雖仍沿用伯吉斯提出的同心環(huán)模式，但卻賦予土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的新解釋。 根據(jù)赫德（Hurd）、黑格（Haig）和李嘉圖（Ric

7、ardo）等的地租理論，土地的經(jīng)濟(jì)地租是指利用土地所得報酬，減去成本后的剩余。 經(jīng)濟(jì)地租的量度是：某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。最差條件的土地經(jīng)濟(jì)地租為零。如圖106 共七十頁 以城市(chngsh)商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租最高，離開中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以其土地沒有作商業(yè)用途的價值，其經(jīng)濟(jì)地租為零，中間地段所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租介于兩者之間。共七十頁 由于不同的功能所要求的交通條件不同，在完全競爭的條件下，每一功能即每一土地利用區(qū)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租(dz)遞減曲線是不同的（圖107）。共七十頁 一般來說，零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度最大，其

8、在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租卻為各功能之冠。服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較零售業(yè)為小。在住宅用地方面，多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟(jì)地租曲線的斜度也較平房大，農(nóng)業(yè)(nngy)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度是各類經(jīng)濟(jì)活動中最小的一種，因其在市中心和較偏遠(yuǎn)的市郊所產(chǎn)生的價值的差別極為有限。共七十頁 若把上述各功能的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線重疊，各曲線相交，可知道各地段產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)地租最高的是什么功能。如圖10-8。因土地?fù)碛姓邉t把土地租給出價最高的使用者，這樣城市中心為零售業(yè)所租賃，然后為專業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度多層住宅，然后是低密度住宅。住宅

9、之外才是農(nóng)業(yè)。 假設(shè)城市所在(suzi)地區(qū)為一均質(zhì)平地，各種土地利用將呈同心環(huán)布局。這就是同心環(huán)模式的新解釋。共七十頁 伯吉斯的同心(tngxn)環(huán)乃基于均質(zhì)性的平面而推論的，對現(xiàn)代交通運輸?shù)挠绊戸r有顧及。而后者不僅影響城市內(nèi)的易達(dá)性，更會影響土地價值及土地利用形式。假定城市內(nèi)的交通運輸線呈放射式，則同心環(huán)式的土地利用形式亦將變形，呈蛛網(wǎng)狀。共七十頁四、霍伊特的扇形(shn xn)模式 霍伊特（Homer Hoyt）認(rèn)為，均質(zhì)性平面的假設(shè)太不現(xiàn)實，他于1939年提出(t ch)了扇形模式或楔形模式。 共七十頁 他保留了同心環(huán)模式的經(jīng)濟(jì)地租機(jī)制，加上了放射狀運輸線路的影響，即線性易達(dá)性和定向慣

10、性的影響，使城市向外擴(kuò)展的方向呈不規(guī)則式。他把中心的易達(dá)性稱為基本的易達(dá)性，把沿著輻射運輸路線所增加(zngji)的易達(dá)性稱為附加的易達(dá)性。 輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)對附加易達(dá)性最為敏感，所以呈楔形，而且不是一個平滑的楔形，可左右隆起。 至于住宅區(qū)，貧民住在環(huán)繞工商業(yè)土地利用的地段，而中產(chǎn)階級和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。當(dāng)人口增多，貧民區(qū)不能朝中產(chǎn)階級和高級住宅區(qū)發(fā)展時，也會循不會受阻的方向作放射式發(fā)展，因此，城市各土地利用功能區(qū)的布局呈扇形或楔形。共七十頁五、哈里斯和厄爾曼的多核心(hxn)模式 哈里斯和厄爾曼在1945年提出較為精細(xì)的多核心模式。 模

11、式假設(shè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)除主要經(jīng)濟(jì)胞體即中心商業(yè)區(qū)（CBD）外，尚有次要經(jīng)濟(jì)胞體散布在整個體系內(nèi)。這些胞體包括未形成城市前，各低級中心地和在形成城市過程中的其它成長點。 這些中心地和成長點皆隨著整個城市的運輸網(wǎng)、工業(yè)區(qū)或各種專業(yè)服務(wù)業(yè)，如大學(xué)、研究中心等的發(fā)展而發(fā)展。其中交通位置最優(yōu)越的最后成為中心商業(yè)區(qū)，其它中心則分別(fnbi)發(fā)展成次級或外圍商業(yè)中心和重工業(yè)區(qū)。共七十頁共七十頁 哈里斯及厄爾曼還考慮到，易達(dá)性所吸引的商業(yè)、工業(yè)或貧民，本身便有排斥高級住宅的傾向，因為后者的區(qū)位因素之一便是要遠(yuǎn)離這些有礙環(huán)境的土地利用。介于(ji y)兩者之間的是中級住宅區(qū)。 這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理

12、論。它假設(shè)付租能力較高的高密度住宅傾向于接近中心點和其它主要經(jīng)濟(jì)胞體，但最接近這些胞體的空間卻被批發(fā)商業(yè)和輕工業(yè)所占有。 由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒有假設(shè)城內(nèi)土地是均質(zhì)的，所以各土地利用功能區(qū)的布局并無一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。共七十頁 要特別注意的是，上述在城市地理學(xué)中占有重要地位的三個城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式，雖然有地租理論(lln)的支持，可是由于他們的創(chuàng)始人都是美國人，其所列舉的土地利用功能區(qū)的空間布局一般和美國的城市比較接近，至于對其它國家的現(xiàn)實性，連霍伊特本人也指出，不一定適用，必須加以修改。共七十頁六、城市土地利用模式(msh)的發(fā)展 曼的模式歐洲(u zh

13、u)城市的應(yīng)用 麥基模式發(fā)展中國家城市的應(yīng)用共七十頁 在英國，曼（Manna）提出了一個典型的英國中等城市的模式。該模式是伯吉斯和霍伊特兩模式的綜合，只是加上了位于城外可駕車入城的村落。 由于英國處于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級住宅所占用，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。 曼的模式是上述(shngsh)三個美國模式在歐洲城市的應(yīng)用。 曼的模式歐洲(u zhu)城市的應(yīng)用 共七十頁麥基模式(msh)發(fā)展中國家城市的應(yīng)用 麥基（McGee）的模式是在殖民地和發(fā)展中國家城市的應(yīng)用。 由于存在著二元經(jīng)濟(jì)，所以在模式里，有兩組不同的商業(yè)中心： 其一為西式商業(yè)中心，其形態(tài)和西方城市的中

14、心商業(yè)區(qū)相仿。以國際貿(mào)易為主，零售(ln shu)商店出售的也以進(jìn)口高檔貨為多。 另一類為外來移民的商業(yè)中心，從事當(dāng)?shù)氐呢浧焚I賣為主。介于其間的是混合性土地利用，工商業(yè)住宅兼有，互相混雜。共七十頁 在外來移民(y mn)的商業(yè)中心的前面為港口區(qū)，后為住宅區(qū)，而住宅區(qū)的發(fā)展呈楔形或扇形；在西式商業(yè)中心后面的是高級住宅，而在混合性土地利用后面是當(dāng)?shù)鼐用窬幼^(qū)，部分混合土地利用地區(qū)由于商業(yè)中心的擴(kuò)展而改為商業(yè)用途；再后為新發(fā)展的高級市郊住宅區(qū)和十分貧窮的木屋居民區(qū)，兩者可能距離頗遠(yuǎn)，但亦可能近在咫尺，但生活水平相差懸殊；再后為城郊農(nóng)業(yè)帶；新建的工業(yè)村則多位于舊城以外的空間。共七十頁 最后，還要指出的

15、是，所有上述模式都是平面的，忽視了城市的垂直差異。 以易達(dá)性和付租能力來衡量，中心商業(yè)區(qū)的底層無疑是城市最有吸引力和最易到達(dá)的地方，所以在中心商業(yè)區(qū)的低層往往為付租能力最高的零售業(yè)所占用。其上層可能為專業(yè)性服務(wù)業(yè)，再上層卻不能排除用于住宅的可能。除了酒店(ji din)（商業(yè)住宅）外，其間尚有不少富人的豪華公寓。在不少的歐洲城市里，富人往往不一定住在遠(yuǎn)離城市的市郊，而喜歡住在商業(yè)區(qū)及其鄰近地區(qū)。如圖1014所示。共七十頁共七十頁 在美國，由于重建過渡性地帶，新的豪華公寓陸續(xù)在中心商業(yè)區(qū)邊緣落成，吸引了不少喜歡城市中心生活的中產(chǎn)階層移入，所以，在中心商業(yè)區(qū)邊緣也不一定是破落的貧民窟、小工業(yè)(gn

16、gy)和批發(fā)業(yè)地區(qū)。這是美國城市土地利用功能區(qū)的新發(fā)展。共七十頁第二節(jié) 中心(zhngxn)商務(wù)區(qū)一、CBD的界定(ji dn) 二、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu) 三、CBD的演變共七十頁 在城市土地利用中，最重要、最受人關(guān)注、研究成果最多的莫過于中心商務(wù)區(qū)。 CBD 即 Central Business District 的縮寫(suxi)，中文多譯為“中心商務(wù)區(qū)”。CBD 最早是由美國學(xué)者的伯吉斯于1923 年在其創(chuàng)立的“同心環(huán)模式”中提出的。伯吉斯認(rèn)為城市的中心是商業(yè)會聚之處，主要以零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。共七十頁 隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，辦公事務(wù)、金融活動所占地位越來越重要。尤其是近年來，信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)

17、展更成為CBD 的主要活動。目前CBD 的活動包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、會議、經(jīng)營管理、酒店及配套公寓、娛樂及高檔零售等，它是城市中上述商務(wù)活動和人流最集中、交通最便捷(binji)、建筑密度最高、吸引力和服務(wù)范圍最大的地區(qū)，同時它也是地價最高的地區(qū)。 簡而言之，現(xiàn)代城市的CBD 是城市、區(qū)域乃至全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中樞。共七十頁 因此，研究CBD 的內(nèi)涵、發(fā)展演變規(guī)律及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等問題，是今天城市研究的一個重要課題，對我國在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，如何借鑒國外CBD 的發(fā)展經(jīng)驗，合理規(guī)劃(guhu)、引導(dǎo)CBD 的發(fā)展具有重要而深遠(yuǎn)的意義。共七十頁一、CBD的界定(ji dn) 1954年美國學(xué)者

18、墨菲（Murphy）和萬斯（Vance）提出了一個比較綜合的方法，即將人口密度、車流量、地價等因素綜合考慮，那些白天人口密度最大、就業(yè)人數(shù)最多、地價最高、車流、人流量最大的地區(qū)即為CBD。該方法必須建立在對城市(chngsh)的土地利用進(jìn)行很細(xì)致的調(diào)查基礎(chǔ)之上。 墨菲和萬斯認(rèn)為地價峰值區(qū)是 CBD最明顯的特點，此區(qū)的用地稱為中心商務(wù)用地，包括零售和服務(wù)業(yè)，如商店、飯店、旅館、娛樂業(yè)、商業(yè)活動及報紙出版業(yè)。共七十頁 他們在對美國9個城市CBD的土地利用進(jìn)行細(xì)致深入的調(diào)查后，提出下面的界定指標(biāo)： 1) 中心商務(wù)高度指數(shù)(zhsh)（Central Business Height Index，簡作

19、CBHI）: 2）中心商務(wù)強(qiáng)度指數(shù)（Central Business Intensity Index，簡作CBII）： 將CBHI1，CHII50的地區(qū)定為CBD。共七十頁 左圖就是他們兩人用 CBHI 和CBII 對美國9個城市CBD進(jìn)行界定(ji dn)的概念示意圖。共七十頁紐約(ni yu)CBD 曼哈頓是紐約市的中心區(qū)，曼哈頓CBD主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的老城（Downtown）, 中城（Midtown）, 著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街。 在老城長僅1.54公里，面積不足1平方公里的華爾街CBD的金融區(qū)，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家(bi ji)大公司總部和

20、幾十萬就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。共七十頁 中城是曼哈頓的豪華居住區(qū)，帝國大廈、克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個區(qū)。中城的形成雖晚于曼哈頓老城，但卻有后來居上的勢頭。進(jìn)入20世紀(jì)后，其他許多非贏利的辦公機(jī)構(gòu)，如工會、研究部門、專業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu)等，也都集中于此，許多相關(guān)的專職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門等也迅速聚集其周圍，原來設(shè)在島南部的保險業(yè)及銀行也被中城良好的環(huán)境吸引而來。 與此同時，商店、服務(wù)業(yè)等也漸漸聚集在周圍，這樣就使曼哈頓島的CBD更加具有吸引力。 為解決曼哈頓CBD因產(chǎn)業(yè)不平衡而產(chǎn)生的矛盾，紐約市政府對格林威治街和第五大街采取了一些調(diào)控手段，

21、改善(gishn)投資環(huán)境，引導(dǎo)其平衡健康發(fā)展。加強(qiáng)紐約商務(wù)貿(mào)易中心功能，增強(qiáng)吸引力。 共七十頁 曼哈頓CBD是紐約市發(fā)展的催化劑，這主要表現(xiàn)在：依靠CBD的影響，紐約市確立了其國際城市形象，國際性和跨國性行業(yè)組織在紐約市如魚得水。1979年有277家日本公司、213家英國公司、175家法國公司、80家瑞士公司及許多其它國家公司在紐約市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；曼哈頓CBD的住宅和商業(yè)用房的成交額，占美國房地產(chǎn)市場中此類用房成交額的40%；美國21%的電話是從紐約打出的；地產(chǎn)增值，政府稅收(shushu)增加，如曼哈頓的地產(chǎn)估價約占紐約市地產(chǎn)估價總額的53%，1969年至1983年間，曼哈頓區(qū)地產(chǎn)價值增長

22、了約58%；曼哈頓地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長量占紐約市總經(jīng)濟(jì)增長量的82%；CBD和它的衍生效益促進(jìn)了紐約市的繁榮，1978年紐約地區(qū)的機(jī)場共接納了150萬到紐約參觀游覽的游客。共七十頁 拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開發(fā)(kif)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)(kif)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。巴黎(b l)拉德方斯區(qū)共七十頁 目前已建成寫字樓247萬m2、其中商務(wù)區(qū)215萬m2 、公園區(qū)32萬m2 、法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1

23、萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達(dá)10.5萬m2的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天(ltin)博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境而后完善的設(shè)施每年吸引約200萬游客幕名而至。共七十頁 該區(qū)與繁華的南京東路外隔江相望，主要發(fā)展金融、貿(mào)易、商業(yè)、房地產(chǎn)、信息和咨詢等第三產(chǎn)業(yè)

24、，是21世紀(jì)上海中央商務(wù)區(qū)（CBD）的主要組成部分。 規(guī)劃用地1.7平方公里，建筑面積約400萬平方米。規(guī)劃從東到西，漸次將集中綠地、高層建筑帶和以東方明珠電視塔為主體 的文化設(shè)施及濱江憩息帶構(gòu)成富有節(jié)奏的空間環(huán)境。中央綠地與鄰近幾幢超高層建筑，體現(xiàn)虛實、輕重、錯落，又不失平衡之美；綠地外圍的弧形高層建筑帶與沿黃浦江的“弧形線條”內(nèi)外呼應(yīng)，內(nèi)部環(huán)路交通與城市東西軸有序結(jié)合，使地面建筑、綠化、道路組合十分(shfn)協(xié)調(diào)。上海 CBD共七十頁 浦東開發(fā)的核心之一是建設(shè)占地28平方公里的陸家嘴為金融、商業(yè)、貿(mào)易區(qū)。作為中國唯一以金融貿(mào)易命名的開發(fā)區(qū)，陸家嘴區(qū)域(qy)享有中央及上海市政府給予的各項

25、特殊的金融、貿(mào)易政策，如：進(jìn)區(qū)的外資銀行可率先經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)，在上海的主要銀行和十大要素市場及政府一些機(jī)構(gòu)將遷往陸家嘴 。上海陸家嘴共七十頁北京(bi jn)CBD 北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）西大望路（東）、朝陽北路（北）通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。在此范圍內(nèi)，國貿(mào)、漢威、嘉里、航華大廈等高檔寫字樓內(nèi)早已云集了摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國三星等數(shù)家國內(nèi)外知名大公司。邊界的交通條件，濃厚的商務(wù)氛圍，快速的信息傳遞渠道，已為北京CBD的崛起構(gòu)筑了天時與地利。新經(jīng)濟(jì)環(huán)境賦予CBD新的內(nèi)涵。為適應(yīng)(shyng)全球化電子商務(wù)的要求和信息化社會的特點，未來北京中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)將

26、在繼承傳統(tǒng)CBD特點的基礎(chǔ)上，向多功能、全方位、網(wǎng)絡(luò)化、一站式服務(wù)的方向發(fā)展，以最先進(jìn)最完備的設(shè)施，最全面最快捷的服務(wù)，營造面向二十一世紀(jì)北京CBD的新形象。一個充分體現(xiàn)中國特色與信息社會完美結(jié)合的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)將最終展現(xiàn)在世人面前。 共七十頁北京CBD共七十頁北京CBD共七十頁 各國城市中心商務(wù)用地的劃分是不同的。戴蒙德（Daimond）于1962 年對英國格拉斯哥調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國的批發(fā)業(yè)與顧客關(guān)系緊密，常布局在地價峰值區(qū)內(nèi)，屬于中心商務(wù)用地。而美國城市中的批發(fā)業(yè)與鐵路、高速公路更加密切，但在墨菲和萬斯的分類中，不屬于中心商務(wù)用地。 于是，后來的學(xué)者(xuzh)開始彌補(bǔ)這些不足。共七十頁 1

27、959 年戴維斯（Davies）在其對開普敦的研究中認(rèn)為，墨菲和萬斯定義的CBD 范圍太大，應(yīng)將電影院、旅館、辦公總部、報紙出版業(yè)、政府機(jī)關(guān)等用地排除在外，他提出了“硬核”的概念：即CBHI4，CBII80的地區(qū)為“硬核”，也就是真正具有實力的CBD，其余地區(qū)則稱為“核緣”。 赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）進(jìn)一步提出了中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率的概念，將城市的規(guī)模、形狀及其它有關(guān)因素(yn s)考慮在內(nèi)，使人們可以用更精確的方法去界定CBD。 1966 年卡特和羅利（Rowley）在對英國加的夫市的研究中，均將CBHI、CBII 和CBI 三指標(biāo)綜合使用，收到了較好的效果，為以后

28、對CBD 內(nèi)部結(jié)構(gòu)、演變等的研究奠定了基礎(chǔ)。共七十頁二、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)1955年，墨菲、萬斯和愛潑斯坦（Epstein）對CBD內(nèi)商務(wù)活動的布局進(jìn)行了研究， 認(rèn)為由于不同區(qū)位的便捷性不同，獲得的產(chǎn)業(yè)利潤相異，因此地價不同，這正是造成CBD中商務(wù)活動空間分布的主要原因。 經(jīng)過對8個城市(chngsh)CBD的研究得出，若將CBD內(nèi)的商務(wù)活動以圈層劃分， 第一圈是零售業(yè)集中區(qū)，以大型百貨商場和高檔購物商店為主，它們圍繞著PLVI分布； 第二圈是零售服務(wù)業(yè)，其底層為金融業(yè)、高層為辦公機(jī)構(gòu)的多層建筑集中區(qū)； 第三圈以辦公機(jī)構(gòu)為主，旅館也多見；第四圈以商業(yè)性較弱的活動為主，如家具店、汽車修理廠、超級商

29、場等需要大面積低價土地的商務(wù)活動。共七十頁 他們還進(jìn)一步指出，CBD 內(nèi)部的結(jié)構(gòu)還可以更加細(xì)致(xzh)地分析：百貨店傾向于聚集一起；文具店及辦公用品商店與辦公事務(wù)機(jī)構(gòu)集中區(qū)聯(lián)系緊密；律師事務(wù)所和房地產(chǎn)公司毗鄰法院；低檔的活動，如低檔劇院、當(dāng)鋪、廉價餐館及舊服裝店在CBD 邊緣互相競爭相對優(yōu)越的區(qū)位，以此獲益。 上述觀點對我們形象、具體地理解CBD 的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有很大啟發(fā)，但實際情況并不那樣簡單。在實際中，相對便捷性（距PLVI 的距離）只是影響CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)的一個重要方面，不能包攬全部，其它一些因素，如地形的復(fù)雜性、鐵路、綠地等均是影響因子。共七十頁斯科特（Scott）認(rèn)為(rnwi)CBD的

30、內(nèi)部結(jié)構(gòu) 1959年，斯科特對澳大利亞6個州府的CBD進(jìn)行了研究。他認(rèn)為CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可分為三大功能圈，即零售業(yè)內(nèi)圈，以百貨店和女裝店集中為特征；零售業(yè)外圈，以雜品(zpn)店、服務(wù)業(yè)等專業(yè)化較弱的多種零售活動為主；辦公事務(wù)圈。 其中，零售業(yè)內(nèi)圈總是環(huán)繞PLVI 及城市的地理中心，而零售業(yè)外圈并不總是圍繞第一圈，辦公事務(wù)圈則總在CBD 的一側(cè)發(fā)展。共七十頁戴維斯提出(t ch)的結(jié)構(gòu)模式 1972年，戴維斯為CBD的零售業(yè)布局提出了一個結(jié)構(gòu)模式。 此模式假定零售業(yè)為主的區(qū)位決策受三個相互獨立的便捷性而不僅僅是受距離一個因子的影響。 傳統(tǒng)的城市中心購物活動受一般(ybn)便捷性影響最大，因而常

31、常與顧客的分布相關(guān)，呈圓形以體現(xiàn)其等級狀況及相關(guān)的潛在利益； 其它商務(wù)，如汽車修理廠、咖啡館等與進(jìn)入市中心的交通干道緊密相關(guān)，即受干線便捷性影響最大； 一些特殊的功能，如娛樂設(shè)施、家具展銷店或產(chǎn)品市場等的區(qū)位與場地、歷史背景或環(huán)境條件相關(guān)，即受特殊便捷性影響最大。 共七十頁共七十頁 以上各種觀點都從某一側(cè)面分析并解釋了CBD的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)，但實際上，影響(yngxing)CBD內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的因素復(fù)雜多樣，特別是在現(xiàn)代大都市的CBD中，隨著世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展，金融貿(mào)易、辦公事務(wù)、信息服務(wù)占據(jù)更重要地位，人流、信息流、物流的交換在此更加頻繁，這都引起CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)的分化和重組。因此，還需從動態(tài)的多

32、元的角度去分析CBD內(nèi)的土地利用變化規(guī)律。三、CBD的演變(ynbin)共七十頁 1955年墨菲、萬斯和愛潑斯坦提出(t ch)了一種“短期空間調(diào)整過程”理論，通過此過程，CBD可以在某些方向向前推進(jìn)。即同化作用圈層，而在其它方向則衰退，即退化作用圈層。 典型的同化圈層位于城市中、上層居民住宅區(qū)附近，以新穎別致的商店、汽車展銷廳、辦公機(jī)構(gòu)總部及新飯店的集中發(fā)展為特征。 退化圈層常鄰近工業(yè)和批發(fā)業(yè)，與鐵路及下層居民住宅區(qū)靠近，且以當(dāng)鋪、廉價服裝店、廉價餐館及汽車站密集為特征。這一理論比較切合實際。共七十頁 1971 年，鮑登（Bowden）對舊金山市CBD 的發(fā)展分1850、1906 及1931

33、年三個時期進(jìn)行(jnxng)了考察。他采用了貿(mào)易指南、照片、報紙及火災(zāi)保險圖等多種資料，得出了有三種增長方式影響著CBD 的空間結(jié)構(gòu)變化的結(jié)論。 第一種是在人口增長緩慢的情況下，通過“周邊增長”方式，即通過新增加功能圈層或已有圈層向外圍的發(fā)展來實現(xiàn)。共七十頁 第二種是“爆發(fā)增長”方式，即在城市快速增長時期，CBD 在短期內(nèi)迅速擴(kuò)張，這種擴(kuò)張主要發(fā)生在同化圈層，其功能變化的典型過程為：從金融區(qū)開始向服裝業(yè)區(qū)擴(kuò)展，再向旅館業(yè)區(qū)擴(kuò)展，如此循環(huán)以達(dá)到新的動態(tài)平衡。 第三種是“分化”方式，若城市在一定的時間內(nèi)保持較高增長速度的話(dehu)，在此情況下，每一主要功能將向市中心擁有其運作優(yōu)勢的特定區(qū)位發(fā)展，零售業(yè)可能隨著市場的擴(kuò)展而變化，而商業(yè)和公共管理機(jī)構(gòu)及批發(fā)業(yè)留在原區(qū)位，從而造成不同功能圈層的更大的空間分化。在特大城市，這種分化的狀態(tài)將是CBD的固定形態(tài)。共七