福州家某樓盤市場(chǎng)分析報(bào)告文案

1、WORD.71/71家天下住宅項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告.doc *第一部分 家天下項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告一、家天下所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)重要說(shuō)明：本研判是基于對(duì)市場(chǎng)大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料研究后作出的定性分析，主要針對(duì)居住類物業(yè)市場(chǎng)中與三木家天下項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的幾個(gè)方面進(jìn)行分析。（一） 房地產(chǎn)總體市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量，競(jìng)爭(zhēng)將逐步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)量與有效供應(yīng)量上都將會(huì)有較大突破，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，需求量也會(huì)有一定增長(zhǎng)，但總體上看，供應(yīng)量 增長(zhǎng)將大大超過(guò)需求量的增長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)高低兩極物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到白熱化，一方面有很多項(xiàng)目追求豪華，高檔，通過(guò)豪宅元素的堆砌來(lái)滿足少部分客戶的虛榮心，主要以市中心

2、的溫泉板塊和江濱高層為主流，世貿(mào)外灘將這一開(kāi)發(fā)趨勢(shì)推向了極致，但大多數(shù)此類物業(yè)都處于相對(duì)滯銷形勢(shì)；另一方面部分中低檔產(chǎn)品片面理解性價(jià)比，采取低價(jià)啟動(dòng)市場(chǎng)的措施來(lái)帶動(dòng)樓盤銷售，以金山板塊、新店板塊和五四北板塊部分項(xiàng)目為代表，開(kāi)盤低價(jià)記錄被不斷刷新。 家天下項(xiàng)目借鑒目前住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供需失衡較為嚴(yán)重，規(guī)模、環(huán)境、規(guī)劃、建筑、景觀、配套等綜合素質(zhì)較高的項(xiàng)目出現(xiàn)一定的市場(chǎng)空間，應(yīng)適時(shí)抓住這一機(jī)會(huì)，與時(shí)提供滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。（二） 價(jià)格走勢(shì)價(jià)格整體趨降，單盤開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率降低。數(shù)據(jù)顯示：2002年市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)小幅下降，2003年一季度住宅價(jià)格：住宅均價(jià)2671元/平方米,下降0.93%u 從商品房?jī)r(jià)

3、格來(lái)看，由于市住宅商品化改革起步較早，發(fā)展很快，目前已經(jīng)到了一個(gè)相對(duì)高位運(yùn)行的階段，呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降的態(tài)勢(shì)。u 居住類物業(yè)價(jià)格下降包括包括兩種形式：一是顯性降價(jià)，即開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)讓利的方式；二是隱性降價(jià)，即品質(zhì)的提高造成同樣的房?jī)r(jià)價(jià)值含量增加，開(kāi)發(fā)商更多的是選擇以增加產(chǎn)品投入、提高配置等方式調(diào)整相對(duì)價(jià)格的隱性降價(jià)方式。這兩種方式最終都導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單盤利潤(rùn)率的降低，但不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格崩盤。u 機(jī)會(huì)點(diǎn)雖然市場(chǎng)價(jià)格整體表現(xiàn)趨降，但是一些特定區(qū)域的差異化產(chǎn)品，還是存在較大的價(jià)格上漲空間，不過(guò)要滿足以下條件：一是市場(chǎng)消費(fèi)群體對(duì)此類產(chǎn)品有很大有效需求；二是客戶群體對(duì)區(qū)域的普遍認(rèn)可；三是做出與區(qū)域同類產(chǎn)品的差異化

4、。滿足以上條件的產(chǎn)品價(jià)格可能不降反漲。家天下項(xiàng)目借鑒差異化競(jìng)爭(zhēng)才能保證不打價(jià)格戰(zhàn)，因此項(xiàng)目產(chǎn)品的個(gè)性是制勝的關(guān)鍵，三木家天下項(xiàng)目要在產(chǎn)品定位上要充分挖掘主題，體現(xiàn)差異化，賦予產(chǎn)品鮮明的個(gè)性。實(shí)現(xiàn)與同區(qū)域、同區(qū)間的項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)。（三） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)趨向產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)和服務(wù)成為樓盤決勝關(guān)鍵。u 在誰(shuí)也不敢也不愿意拼價(jià)格的狀態(tài)下，產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)水準(zhǔn)將對(duì)項(xiàng)目起到重要作用。越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)如此多的糾紛，說(shuō)明消費(fèi)者整體維權(quán)意識(shí)的提高，這將促使發(fā)展商更加注重加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理工作將更加嚴(yán)謹(jǐn)，產(chǎn)品將做得更加細(xì)致，更加貼近生活，更有所創(chuàng)新。家天下項(xiàng)目借鑒家天下項(xiàng)目面臨的

5、必將是價(jià)格、產(chǎn)品、服務(wù)的全方位競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)模適度、個(gè)性化、高附加值特點(diǎn)的產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中將有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，而高質(zhì)量的售前、售后服務(wù)則是提升產(chǎn)品價(jià)值的重要環(huán)節(jié)。（四） 區(qū)域熱點(diǎn)新興熱點(diǎn)地區(qū)更為分散，金山和五四路兩大板塊引領(lǐng)大盤競(jìng)爭(zhēng)。u 板塊熱點(diǎn)散亂，東擴(kuò)西進(jìn)南移北拓，各板塊都借機(jī)炒作城市擴(kuò)的概念，其中金山片區(qū)受政府支持力度最大，發(fā)展較為良好，隨著幾大巨無(wú)霸項(xiàng)目的推出，板塊熱度將進(jìn)一步提升，但這一區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)落后于住宅建設(shè)，交通輻射力又不夠，如果政府投入力度政策發(fā)生變化，則存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。東區(qū)板塊和西部板塊的項(xiàng)目單盤規(guī)模都較小，對(duì)城市影響力較弱，北區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)呈三足鼎立的態(tài)勢(shì)，銅盤、新店和五四北板塊都

6、有相當(dāng)規(guī)模的項(xiàng)目推出，且項(xiàng)目同質(zhì)化比較嚴(yán)重，除了居住主題公園、山姆小鎮(zhèn)、運(yùn)盛美之國(guó)外基本都是定價(jià)在20002600之間，規(guī)模在20150畝左右的多層、小高層住宅，競(jìng)爭(zhēng)也多以價(jià)格作為手段，提升產(chǎn)品品質(zhì)作為輔助，沒(méi)有真正試圖改變生活方式的項(xiàng)目出現(xiàn)。家天下項(xiàng)目借鑒通過(guò)配套設(shè)施建設(shè)城市化、商業(yè)化，打破本項(xiàng)目的傳統(tǒng)地域觀，拉近家天下項(xiàng)目與五四路的心理距離，解決市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題。同時(shí)力爭(zhēng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上全面提升社區(qū)品質(zhì)，真正將價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的原始競(jìng)爭(zhēng)方式變?yōu)樯罘绞降霓D(zhuǎn)變的競(jìng)爭(zhēng)。（五） 大盤市場(chǎng)大型居住類型物業(yè)的供應(yīng)量和需求量都會(huì)放大u “大盤”是房地產(chǎn)市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下的一大選擇，可以帶來(lái)規(guī)?；男?yīng)，更多的開(kāi)

7、發(fā)商將目光投向這一市場(chǎng)，預(yù)計(jì)明年大盤類產(chǎn)品的供應(yīng)量將繼續(xù)增加。家天下項(xiàng)目借鑒目前在售、在建和擬建的大盤項(xiàng)目（500畝以上）已達(dá)10余個(gè)，逾500萬(wàn)平方米，然而由于豪宅市場(chǎng)客戶群有限，只有有特色的產(chǎn)品才會(huì)出現(xiàn)熱銷的局面，。（六） 房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)化、專業(yè)化程度增加，品牌成為營(yíng)銷制勝利器u 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，營(yíng)銷推廣還會(huì)有炒作成分，房地產(chǎn)營(yíng)銷費(fèi)用將大幅度增加，包裝將更加徹底，但開(kāi)發(fā)商單憑炒作和廣告打天下將不可能，營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)將是從產(chǎn)品、到包裝、到推廣銷售的全方位競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目品牌、公司品牌的全面競(jìng)爭(zhēng)。營(yíng)銷會(huì)更多地回到產(chǎn)品本身，產(chǎn)品完整的功能組合形成賣點(diǎn)群，靠這些賣點(diǎn)群來(lái)吸引不同需求的購(gòu)房者，勇于創(chuàng)新

8、，注重方方面面的細(xì)節(jié)，靠賣點(diǎn)群支撐的項(xiàng)目將獲成功。家天下項(xiàng)目借鑒通過(guò)家天下項(xiàng)目品牌與公司品牌的互動(dòng)提升來(lái)帶動(dòng)營(yíng)銷是最有力的營(yíng)銷方式。二、住宅區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展研判（一）住宅市場(chǎng)板塊分析u 市區(qū)板塊：主要包括溫泉、五一、六一、西二環(huán)、工業(yè)路等幾大片區(qū)，由于市區(qū)土地資源已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)，因此從單盤上幾乎沒(méi)有可以和本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的可能，但成熟城市配套對(duì)二次置業(yè)者具有很強(qiáng)的吸引力，因此市區(qū)板塊所有樓盤都與本項(xiàng)目有直接或者間接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。主要關(guān)注項(xiàng)目有天元美樹(shù)館、運(yùn)盛美之國(guó)、蔚藍(lán)國(guó)際等樓盤。u 東區(qū)板塊：由福馬路、國(guó)貨路、鼓山新區(qū)等幾大片區(qū)構(gòu)成，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，主要吸引工薪階層的一次置業(yè)者，與本項(xiàng)目低

9、端產(chǎn)品有一定競(jìng)爭(zhēng)，但影響不大。主要關(guān)注項(xiàng)目有大名城、武夷桃源、藍(lán)灣雅境等樓盤。u 倉(cāng)山板塊：老城區(qū)由于地理位置與本項(xiàng)目距離很遠(yuǎn)，基本上不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。u 北江濱板塊：由高層豪宅為代表的北江濱板塊一直吸引著市區(qū)二次置業(yè)者和五區(qū)八縣的大量客戶，追求高層的江景和豪闊之氣是共同的購(gòu)買特征，世茂外灘的推出將這一類型的產(chǎn)品推向了極至。主要關(guān)注項(xiàng)目有融僑錦江、世茂外灘等樓盤。u 西區(qū)板塊：本區(qū)域主要是由洪山橋頭的一些項(xiàng)目和閩江上游沿線的一些別墅組成，暫時(shí)還未形成氣候，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)也較為間接。值得關(guān)注的是融僑即將推出的溫泉城項(xiàng)目。u 南江濱板塊：由于政府的大力推動(dòng)，攜金山新區(qū)和大學(xué)城開(kāi)發(fā)之勢(shì)，這里成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

10、最熱的區(qū)域之一，金山碧水的成功全面啟動(dòng)了這一市場(chǎng)，未來(lái)幾個(gè)超級(jí)大盤的亮相都將預(yù)示著這一板塊將改變?nèi)司幼〉姆较颍涫芙煌ㄖ萍s和供應(yīng)量過(guò)大的影響也將逐步暴露。主要關(guān)注項(xiàng)目有融僑江南水都、金山碧水2、3、4期等樓盤。u 北區(qū)板塊：主要指銅盤路、福飛路、五四北路沿線項(xiàng)目，以白領(lǐng)和工薪一次置業(yè)為主，銅盤和新店片區(qū)樓盤靠低價(jià)策略取得了一定的熱銷，五四北的項(xiàng)目則在高底之間搖擺不定。主要關(guān)注項(xiàng)目有水木菁華、蘭庭系列等。通過(guò)對(duì)各大板塊在售樓盤的調(diào)查，在產(chǎn)品方面有比較集中的兩個(gè)特征：一是在均價(jià)方面：在售電梯項(xiàng)目均價(jià)區(qū)間主要集中在2700以下或者3000元以上，在單價(jià)2700-2900之間是一個(gè)空擋，二是在戶型方

11、面：目前針對(duì)二次置業(yè)的三房的主力戶型還在120平方米以上，總價(jià)基本都在40萬(wàn)左右。附可類比在售樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表：樓盤 板塊位置 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 容積率 均價(jià)（元/平方米） 戶型面積（平方米） 總戶數(shù)水木菁華 西二環(huán) 46690 90000 1.93 2500 125 金山 金山板塊 38419.2 95284 2.48 2500 120-160 博美詩(shī)邦 市中心板塊 110000 2.00 3100 850城市之光 溫泉板塊 50000 3.90 3900 300 大名城 市中心板塊 94714 260000 2.75 3200 100-130 1680江岸名都 江濱板塊

12、 14180.42 47000 3.31 3600 130-160 金山碧水 金山板塊 992496 1030000 1.04 2000 君臨閩江 江濱板塊 26680 170000 6.37 4300 145-180 800凱旋花園 溫泉板塊 15941.3 82219 5.16 4800 130-200 532康城 五四北板塊 70035 80000 1.14 1900 110-120 698藍(lán)山四季 五四北板塊 76038 144615 1.90 2500 99-162 羅馬假日花園 溫泉板塊 33350 87000 2.61 3200 111-150 526日出 東區(qū)板塊 100050

13、 180000 1.80 2680 103-125 1200融僑東區(qū)二期 東區(qū)板塊 125396 250000 1.99 2250 80-120 融僑錦江B區(qū)II期 江濱板塊 19771 113741.18 5.75 4000 90-200 403山姆小鎮(zhèn) 五四北板塊 74704 63210 0.85 3260 270-400 238時(shí)代美景 東區(qū)板塊 18009 34042 1.89 2200 80-110 太平洋城 江濱板塊 34017 67000 1.97 2900 101-160 927天元美樹(shù)館 城北板塊 2.30 3200 120-135 望龍芳庭 江濱板塊 17075.2 358

14、51 2.10 2600 96-125 276武夷嘉園 東區(qū)板塊 18149 47744 2.63 3000 90-130 香江明珠 金山板塊 124062 150000 1.21 2500 90-200 1118幸福城 西二環(huán)板塊 51359 71300 1.39 2200 80-180 588元洪錦江二期 江濱板塊 18676 115000 6.16 4400 146-165 484（二）五四北市場(chǎng)現(xiàn)狀1、總體供應(yīng)量約5000畝左右，集中在2003年底和2004年初全面亮相開(kāi)發(fā)。2、分布區(qū)間主要集中在五四北沿線，目前在開(kāi)發(fā)有康城、高爾夫、山姆小鎮(zhèn)、億力名居、居住主題、三木家園、藍(lán)山四季、家

15、天下等8個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品類型多樣，價(jià)格區(qū)間在2100-4500，其中電梯房均價(jià)在2200-2500之間。3、五四北發(fā)展成為中央居住區(qū)（CLD）的前景最為適宜建設(shè)中央居住區(qū)的地區(qū)應(yīng)該是五四北、鼓山新區(qū)和江濱，實(shí)際上這三處的項(xiàng)目供應(yīng)量也在2000年就出現(xiàn)了大幅度地增長(zhǎng)。五四北在與其他板塊的競(jìng)爭(zhēng)中有其優(yōu)劣勢(shì)，其發(fā)展前景還存在不確定性。u 優(yōu)勢(shì)片區(qū)輻射潛力最大五四北區(qū)域直接輻射五四路中央商務(wù)區(qū)、華林路機(jī)關(guān)事業(yè)單位區(qū)和東街中央商業(yè)區(qū)，在位置上最具備成為中央居住區(qū)的可能性，主要優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下方面： 區(qū)域具備很大的發(fā)展?jié)摿Γ?市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)步增加 需求增長(zhǎng)穩(wěn)定、區(qū)域認(rèn)同感逐步增強(qiáng) 銷售價(jià)格有上揚(yáng)空間u 劣勢(shì)政府推動(dòng)

16、力量不足、區(qū)域項(xiàng)目影響力不足、自然景觀稍遜一籌u 家天下項(xiàng)目通過(guò)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)五四北板塊來(lái)提升項(xiàng)目因此，五四北項(xiàng)目要取得成功，一定要站在板塊提升的高度，通過(guò)大盤開(kāi)發(fā)的模式，全面提升區(qū)域板塊價(jià)值，重新定位五四北板塊中央居住區(qū)的地位。家天下項(xiàng)目的出現(xiàn)，就是要改變五四北項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，一盤散沙的局面，以五四北超級(jí)大盤應(yīng)有的氣度，全面提升和啟動(dòng)區(qū)域板塊。形成區(qū)域品牌與項(xiàng)目品牌的互動(dòng)，同時(shí)聯(lián)五四路中央商務(wù)區(qū)，塑造CBD經(jīng)理人標(biāo)簽社區(qū)的形象。三、綜合居住社區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)分析通過(guò)對(duì)中高檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展判斷，未來(lái)市的住宅市場(chǎng)發(fā)展將有呈現(xiàn)大量新的變化，可能對(duì)三木家天下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成影響，以便為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略提供幫助u

17、產(chǎn)品全面升級(jí)，呈多元化發(fā)展態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，消費(fèi)群需求的多元化導(dǎo)致新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目更加注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)置，規(guī)劃、建筑、品質(zhì)、設(shè)計(jì)、建材、裝修、價(jià)位、物業(yè)管理與環(huán)境營(yíng)造等都會(huì)因?yàn)樾乱惠喌拈_(kāi)發(fā)高潮而得到大幅度的提升。u 低總價(jià)和高品質(zhì)物業(yè)潛力大，特色產(chǎn)品市場(chǎng)需求增加在待開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中，一些后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于嚴(yán)格的面積控制，與較低的土地成本等因素影響，會(huì)產(chǎn)生一批總價(jià)低但品質(zhì)不低的產(chǎn)品。市人均住房面積已經(jīng)接近25平方米，市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)換代的趨勢(shì)，但目前真正符合二次置業(yè)者需求的項(xiàng)目并不多見(jiàn)，而對(duì)這樣的區(qū)域中心城市而言，有購(gòu)買能力的客戶不在少數(shù)，市場(chǎng)上鮮見(jiàn)適合他們品位的產(chǎn)品。這也是一些產(chǎn)品訴求單一、涵缺

18、乏的高層豪宅、別墅項(xiàng)目卻仍能夠有市場(chǎng)的根本原因。但這樣的客戶要求的居所絕不會(huì)是千篇一律的樣式，需要有自己的個(gè)性和風(fēng)格，今后的二次置業(yè)人士對(duì)產(chǎn)品個(gè)性與品質(zhì)要求進(jìn)一步提高，不是求大，求奢，而是要精，同時(shí)應(yīng)有自己的品位和涵。u 新技術(shù)全面提升生活品質(zhì)以節(jié)能、環(huán)保、健康為賣點(diǎn)的項(xiàng)目將不斷出現(xiàn)，規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)體系、住宅生態(tài)體系、廚衛(wèi)體系、管線體系、智能化體系、到節(jié)能、取暖等各方面都采用先進(jìn)技術(shù)，將全面提高居住的舒適度。u 國(guó)際設(shè)計(jì)理念與本土居住文化結(jié)合住宅在2001年已經(jīng)出現(xiàn)體現(xiàn)國(guó)際居住理念的趨勢(shì)。這一趨勢(shì)也將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇后得到更大的體現(xiàn)，但如何將國(guó)際化的居住理念和國(guó)人的生活觀念融合，將是考驗(yàn)發(fā)展商整

19、合能力的一大難題，能將現(xiàn)代科技創(chuàng)造的居住舒適感與歷史文脈融合的項(xiàng)目將成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)。u 大盤的賣場(chǎng)營(yíng)造與銷售準(zhǔn)備更加充分，預(yù)售的條件和門檻將提高即將推出的大盤總面積達(dá)500萬(wàn)平方米，很多項(xiàng)目都具備了一定的配套設(shè)施的營(yíng)造能力，為了解決市場(chǎng)信心不足的問(wèn)題，大部分推出市場(chǎng)的項(xiàng)目都會(huì)將配套和營(yíng)銷環(huán)境做出來(lái)，有些甚至?xí)浆F(xiàn)房階段才推出，銷售條件的準(zhǔn)備要非常充分，這時(shí)候時(shí)機(jī)就顯得很重要，搶先占據(jù)市場(chǎng)的手段會(huì)越來(lái)越多地被采用。u 環(huán)境是永恒的賣點(diǎn)，水景將成為各大項(xiàng)目的共同賣點(diǎn)隨著生活水平的提高，人們?nèi)找孀非缶幼∑焚|(zhì)和環(huán)境，環(huán)境的不可再生性令一些擁有絕佳自然景觀的項(xiàng)目?jī)r(jià)值不斷抬高，但單個(gè)大盤的造景能力也會(huì)大大

20、提高。在樓盤造景中，水景是各項(xiàng)目的一致選擇，項(xiàng)目營(yíng)造水景，要充分考慮經(jīng)濟(jì)性，盡量避免運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，只有投入充分，并且在技術(shù)上解決了水處理、水循環(huán)和運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題的樓盤才能最終兌現(xiàn)環(huán)境的承諾。特色人文景觀是景觀營(yíng)造的特別之處，家天下項(xiàng)目應(yīng)該多從這方面考慮。u 居住配套與氛圍成為大盤關(guān)注的焦點(diǎn)一些住宅區(qū)力求與知名學(xué)校、文化企業(yè)合作，提升小區(qū)的文化與教育價(jià)值，使項(xiàng)目在后期銷售時(shí)能有良好口碑，真正樹(shù)立小區(qū)品牌。u 第一居所概念的變化，與旅游休閑度假結(jié)合的項(xiàng)目受到市場(chǎng)關(guān)注隨著收入和生活水平的提高，人們的閑暇時(shí)間用于休閑的比例越來(lái)越高，令第一居所概念變得更加寬泛，社區(qū)休閑設(shè)施有可能超過(guò)生活服務(wù)設(shè)施成為居住者

21、選擇居所的重要條件，因此，加大對(duì)休閑健康設(shè)施的投入成為各個(gè)項(xiàng)目的趨勢(shì)，這就要求將公建設(shè)施分為社區(qū)配套和與社會(huì)共享兩大部分，從而減輕物業(yè)管理公司的壓力；一些項(xiàng)目將請(qǐng)進(jìn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，塑造一個(gè)開(kāi)放的社區(qū)形象，以聚集人氣，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。從制造好的產(chǎn)品，到提供完善的物業(yè)服務(wù)，到經(jīng)營(yíng)管理好配套休閑設(shè)施，對(duì)發(fā)展商的綜合能力提出了更高的要求。u 板塊競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)較為明顯從2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，新的居住板塊都有意挑戰(zhàn)傳統(tǒng)市中心板塊，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能在項(xiàng)目的單項(xiàng)爭(zhēng)奪上呈現(xiàn)板塊競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)，同一板塊的開(kāi)發(fā)商有可能聯(lián)手炒作，共同做大市場(chǎng)。家天下項(xiàng)目在操作過(guò)程中也要善于利用區(qū)域的資源優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)

22、而為。 四、國(guó)大盤分析簡(jiǎn)要說(shuō)明調(diào)研小組對(duì)市在售可類比樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查工作，先后調(diào)查30余個(gè)樓盤，同時(shí)對(duì)國(guó)各地的可類比項(xiàng)目也作了大量的分析研究工作，現(xiàn)在將各個(gè)項(xiàng)目中對(duì)家天下項(xiàng)目有借鑒意義的項(xiàng)目進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)比、分析、整合、借鑒，為三木家天下項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供參照系。（一）華南板塊健康、教育主題大盤南國(guó)奧林匹克花園南國(guó)奧林匹克花園地處番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)，距市中心約15公里,地鐵三號(hào)線就在旁邊，是一個(gè)以體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型現(xiàn)代化生活社區(qū)。發(fā)展商在成功開(kāi)發(fā)奧林匹克花園的基礎(chǔ)上，以連鎖經(jīng)營(yíng)的模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)的有效嫁接；以復(fù)合房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)理論，整合各種資源；以全新的服務(wù)理念，滿足有效需

23、求；以超常規(guī)的策劃思維啟動(dòng)新的市場(chǎng)熱點(diǎn)；以領(lǐng)先的技術(shù)手段，創(chuàng)造一種“科學(xué)運(yùn)動(dòng)，健康生活”的全新生活方式。南國(guó)奧林匹克花園倡導(dǎo)“社區(qū)高爾夫生活”，將奧林匹克生活社區(qū)與高爾夫球運(yùn)動(dòng)緊密結(jié)合，積極開(kāi)展和推廣高爾夫球運(yùn)動(dòng)，讓更多的白領(lǐng)人士、精英階層能感受到高爾夫球運(yùn)動(dòng)的魅力。南國(guó)奧林匹克花園的設(shè)計(jì)將遵循時(shí)代精神與地區(qū)特色相結(jié)合的原則，其風(fēng)格有別于其他社區(qū)，突出了奧林匹克“更高、更快、更強(qiáng)”的奧運(yùn)精神，將“以人為本、科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”的基本宗旨貫穿于項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的全過(guò)程和各個(gè)環(huán)節(jié)，力求將本項(xiàng)目塑造為整個(gè)珠江三角洲地區(qū)最具差異性、標(biāo)志性的新世紀(jì)物業(yè)。 南國(guó)奧園倡導(dǎo)的“新生活”容進(jìn)行一種實(shí)質(zhì)性的體現(xiàn)，主要

24、表現(xiàn)在三方面： 體育新生活： 以“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的優(yōu)勢(shì)突出業(yè)主“運(yùn)動(dòng)健康、和諧平等”的生活方式。 以“生活就象高爾夫”的優(yōu)勢(shì)突出業(yè)主素質(zhì)的全面提升，如從麻將包房轉(zhuǎn)變到高爾夫包房，充分展現(xiàn)南國(guó)奧園業(yè)主的良好素養(yǎng)。 教育新生活： 以“南奧學(xué)村”的軟硬件設(shè)施、國(guó)際級(jí)先進(jìn)教育水平，突出北師大南奧實(shí)驗(yàn)學(xué)校的實(shí)力，展現(xiàn)“南奧學(xué)村”的教育領(lǐng)跑者優(yōu)勢(shì)。 以南國(guó)奧園的各種素質(zhì)教育配套為基礎(chǔ)，開(kāi)展豐富多彩的活動(dòng)，讓業(yè)主對(duì)孩子未來(lái)的生活、學(xué)習(xí)環(huán)境充分了解。 居住新生活 從交樓工作開(kāi)始，讓業(yè)主對(duì)南國(guó)奧園的服務(wù)素質(zhì)有初步的了解。專門培訓(xùn)“新生活服務(wù)大使”加強(qiáng)交樓工作服務(wù)。 社區(qū)文化的建設(shè)。今后，將會(huì)以“高爾夫酒店”、

25、“大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所”、“撒野公園”等作為基地，以各種各樣的社會(huì)活動(dòng)吸引社會(huì)各界精英人士，力圖將南國(guó)奧園建設(shè)成為“白領(lǐng)精英人士的超級(jí)交際中心”。項(xiàng)目所在的華南板塊為市近年來(lái)最為熱銷的板塊之一，近年來(lái)大盤迭起，居住郊區(qū)化的趨勢(shì)是該類項(xiàng)目最大的支撐。盡管周邊欠缺生活氣氛，但依靠大型社區(qū)自成規(guī)摸的配套，尤其是體育概念在社區(qū)中的成功移植，本項(xiàng)目成功避 開(kāi)了社區(qū)成熟度不足的短處，獲得市場(chǎng)廣泛的認(rèn)可。規(guī)劃特點(diǎn)南國(guó)奧林匹克花園旨在將奧林匹克文化與體育運(yùn)動(dòng)融入社區(qū)之中，以體育運(yùn)動(dòng)為主要溝通交流方式，培養(yǎng)與引導(dǎo)人們?cè)谏町?dāng)中自發(fā)地形成平等的人際關(guān)系、共同的生活理念，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展商創(chuàng)造新的健康生活方式的構(gòu)想。在這種健康

26、生活理念的帶動(dòng)下，通過(guò)設(shè)計(jì)師的精心規(guī)劃與社區(qū)管理者的策劃，整個(gè)社區(qū)將體現(xiàn)一種健康向上、自覺(jué)參與群體運(yùn)動(dòng)的良好氣氛。道路規(guī)劃較好地利用了地塊的特征，建筑塊體空間組合協(xié)調(diào)，會(huì)所強(qiáng)烈的公共建筑風(fēng)格較好地演繹了樓盤含的體育概念。撒野公園、高爾夫球場(chǎng)等更為全面地注釋了體育社區(qū)的品質(zhì)。對(duì)本項(xiàng)目的啟示奧園的成功并非偶然，而是國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度必然會(huì)出現(xiàn)的產(chǎn)物。當(dāng)人們生活水平到達(dá)一定程度后，對(duì)健康運(yùn)動(dòng)的需求大幅上升后所必然的一種趨勢(shì)。因此奧園的成功正是驗(yàn)證了這種需求的存在，而且需求還非常旺盛，所有的奧園都十分旺銷就是明證。南奧體育、教育、新生活等概念，比較適合家天下的針對(duì)二次置業(yè)群體整體社區(qū)打造，尤其

27、是休閑體育文化的優(yōu)點(diǎn)，是家天下項(xiàng)目最值得汲取的。（二）海岸水景大盤蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸社區(qū)位于南山區(qū)后海片區(qū)，海濱路以北、后海路以東、后海濱路以西、創(chuàng)業(yè)路南側(cè)，緊臨灣，主要由填海而成。占地30萬(wàn)平方米，總建筑面積51萬(wàn)平方米，為低密度純住宅高尚社區(qū)。社區(qū)擁有罕有的千米海濱觀景線。天晴日爽時(shí)，眺過(guò)遼闊的灣，可觀賞郁郁紅樹(shù)林，萬(wàn)米城市景致。蔚藍(lán)海岸一期綠化率高達(dá)58.6%，10幢小高層豪華樓宇共提供了806個(gè)精品單位。一期中庭花園面積7000平方米，戶均綠化面積35平方米。蔚藍(lán)海岸必將成為現(xiàn)代海濱生活的新焦點(diǎn)。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)全部為一梯兩戶式電梯洋房，兩梯六戶式海景雅居。超大型休閑會(huì)所，仿沙灘園林泳池，眾多獨(dú)

28、有運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。配套省類一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)，小學(xué)和國(guó)際幼兒園，共組南山名校群。總戶數(shù)近5000戶，計(jì)劃用5-6年的時(shí)間完成整個(gè)開(kāi)發(fā)工作，目前該項(xiàng)目二期即將清盤，三期開(kāi)盤在即，預(yù)計(jì)項(xiàng)目全面建成后將成為特區(qū)以最大規(guī)模的高尚濱海社區(qū).蔚藍(lán)海岸是當(dāng)前最成功的大盤之一，盡管有海景資源作為依靠，但根據(jù)調(diào)查顯示，在蔚藍(lán)海岸2期購(gòu)房的業(yè)主群當(dāng)中，購(gòu)買最主要的原因并非是海景資源，因?yàn)榇蟛糠謫挝皇菬o(wú)法看到海景資源的。而占購(gòu)買原因最主要的排名第一的則是蔚藍(lán)海岸部所營(yíng)造的環(huán)境，包括中心數(shù)萬(wàn)平米的“棕櫚灘漫步公園”與會(huì)所，和部綿延的水系系統(tǒng)。同樣，休閑文化也是蔚藍(lán)海岸主打的一種生活概念，當(dāng)然，在休閑文化營(yíng)造上，蔚藍(lán)海岸與萬(wàn)科

29、的手法不同，蔚藍(lán)海岸更多的借助景觀環(huán)境的力量，通過(guò)對(duì)水景主題的訴求來(lái)實(shí)現(xiàn)這一“水邊生活”的夢(mèng)想。特別一提的是，蔚藍(lán)海岸在休閑空間營(yíng)造上有很多方法值得借鑒，包括入口空間的休閑化、人性化設(shè)計(jì)，沿岸漫步道等。對(duì)本項(xiàng)目的啟示水景花園：在市場(chǎng)的情況也同樣表明，項(xiàng)目部環(huán)境營(yíng)造已經(jīng)越來(lái)越重要，甚至是決定項(xiàng)目成敗的重要因素。同時(shí)環(huán)境景觀也不再僅僅是景觀設(shè)計(jì)師的任務(wù)，更是營(yíng)銷人員應(yīng)該考慮如何整合資源，以此打開(kāi)市場(chǎng)的問(wèn)題。在市場(chǎng)上，水景社區(qū)一直就是比較稀缺的資源，大量運(yùn)用各種低成本、易維護(hù)的小水景，精心打造項(xiàng)目的景觀花園，對(duì)外是項(xiàng)目具有特色優(yōu)勢(shì)的展示面，同時(shí)形成賣點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目的銷售起到強(qiáng)力的支撐。（三）中國(guó)規(guī)模社區(qū)

30、開(kāi)發(fā)的成功的典花園花園由于用地規(guī)模較大，近1500畝的規(guī)模使得小區(qū)規(guī)劃游刃有余，社區(qū)配套十分齊備，最大限度的發(fā)揮了土地的綜合價(jià)值。該社區(qū)初期定位為實(shí)用性較強(qiáng)的中低檔郊區(qū)住宅，一二期開(kāi)發(fā)成功后，由于項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃彈性也較高，后花園，白領(lǐng)天堂，品位住宅等涵被注入該項(xiàng)目，因而取得了極大的市場(chǎng)感染力?；▓@社區(qū)配套非常齊全，區(qū)有獨(dú)立的商業(yè)中心、人工湖、泳池、學(xué)校、幼兒園、碼頭等，樓宇建筑不乏詩(shī)情畫(huà)意，從入口的流水瀑布到清風(fēng)、賞月二亭，到淺淡輕流的濯足澗，到各式怡神養(yǎng)身的嶺南佳樹(shù)，小區(qū)天然純凈，讓人仿佛時(shí)光倒流，重?zé)冋妗?duì)本項(xiàng)目的啟示康城居、江臨天下、棕櫚灘、左岸、九如通津等普通住宅、江邊豪宅、別墅各

31、種不同物業(yè)產(chǎn)品，以差異性較大的副品牌在花園的總品牌下推廣，一次又一次獲得市場(chǎng)轟動(dòng)，吸引了大量追求新生活的中產(chǎn)白領(lǐng)。（四）商業(yè)休閑典萬(wàn)科假日風(fēng)景近期，萬(wàn)科在又推出了新盤“假日風(fēng)景”，從萬(wàn)科的四季花城延續(xù)而來(lái)，萬(wàn)科依然在1期營(yíng)建了大規(guī)模商業(yè)街，總建筑面積達(dá)到8000平米，作為推盤的一把利器。（見(jiàn)下圖）從圖片可以看出，在營(yíng)造社區(qū)氛圍方面，萬(wàn)科更加注重細(xì)節(jié)，盡管尚無(wú)一家商戶入駐，整體氣氛和生活情趣已經(jīng)展示出來(lái)。比起四季花城，萬(wàn)科的手法更加純熟，從主打商業(yè)街和社區(qū)文化的一個(gè)點(diǎn)擴(kuò)展到幾個(gè)點(diǎn)，包括：*水系（濱水概念）：中心湖濱公園水系系統(tǒng)與水岸住宅*體育（體育概念）：6000平米運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所*大型綠地（公園

32、概念）：7萬(wàn)平米郊野公園，由澳洲伍茲貝格精心打造*產(chǎn)品的合理與人性化：環(huán)水的4+1疊加別墅；全南北朝向、大面寬、短進(jìn)深戶型見(jiàn)下圖：萬(wàn)科的公式/對(duì)本案的啟示 通過(guò)以上分析，得到萬(wàn)科的成功“公式”，即：社區(qū)休閑商業(yè)步行街+社區(qū)文化營(yíng)造+萬(wàn)科品牌精神即品牌地產(chǎn)之路必須“軟硬兼施”。對(duì)本項(xiàng)目的啟示項(xiàng)目的突破點(diǎn)：社區(qū)休閑文化氛圍包裝：“家天下”項(xiàng)目是五四北大型居住項(xiàng)目，如果這次項(xiàng)目成功銷售并打出品牌，對(duì)于三木集團(tuán)整合各類資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著非常重要的意義，因此在投入方面要有整體觀，尤其是在社區(qū)氛圍形成方面，非常重要。所以，“社區(qū)休閑文化”氛圍的包裝是值得我們借鑒的。（五）一舉成名中國(guó)大盤星河灣大盤的開(kāi)發(fā)，唯

33、有靠產(chǎn)品的綜合質(zhì)素才能取勝，星河灣之所以一躍成名，這同星河灣的產(chǎn)品綜合質(zhì)素優(yōu)良是分不開(kāi)的，星河灣的產(chǎn)品解析將主要圍繞產(chǎn)品的環(huán)境、規(guī)劃和建等方面來(lái)進(jìn)行剖析項(xiàng)目概況：星河灣總占地1,200畝，首期總投資8億元人民幣，建筑面積30多萬(wàn)平方米，居住戶數(shù)1,900多戶，由六大充滿異域風(fēng)情的水景園林社區(qū)組合而成，容積率為1.2，綠化率達(dá)50%。市場(chǎng)定位：高品位的濱江休閑高尚文化社區(qū) 星河灣的建筑規(guī)劃星河灣的建筑規(guī)劃呈現(xiàn)半圍合式布局，這樣的布局豐富了社區(qū)的空間層次感，又利于增強(qiáng)居民潛在的空間領(lǐng)域控制意識(shí)，有助于社區(qū)文化氛圍的建設(shè)和居民的交往。同時(shí)利用建筑不同的高度、間距，營(yíng)造出不同的建筑光影效果，達(dá)到社區(qū)居

34、民午后也能休憩乘涼的效果。星河灣的建筑設(shè)計(jì)星河灣的建筑設(shè)計(jì)整體給人以十分莊重古典的感覺(jué)，在建筑外立面的處理手法是大量借鑒了歐州古典建筑的設(shè)計(jì)手法，如歌特式建筑的尖屋頂?shù)?，外立面裝飾（如石雕線條）采用了古羅馬、古希臘建筑中的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)化了外觀的美感，但又沒(méi)有古典建筑中的繁瑣，顯得更為簡(jiǎn)潔，整體建筑樣式我們認(rèn)為屬于仿古典與折衷樣式的綜合。從居住空間功能和立面關(guān)系的處理上，把景觀陽(yáng)臺(tái)全部設(shè)計(jì)成陽(yáng)臺(tái)，保證了外立面線條的簡(jiǎn)潔流暢，從居住的部功能上，客廳陽(yáng)臺(tái)合一，形成了更為靈活的開(kāi)放式結(jié)構(gòu)，保證住戶擁有更為開(kāi)闊的景觀資源。星河灣的園林景觀在設(shè)計(jì)星河灣的園林景觀在設(shè)計(jì)手法上采用均好性原則，每個(gè)居住組團(tuán)都擁

35、有以水景為主的園林景觀資源，形成不同景觀主題的空間。星河灣的社區(qū)景觀建設(shè)主要引入了水景為主題的園藝景觀建設(shè)，形成了以“一江兩河四湖六池”十大水系的首期46個(gè)水景景點(diǎn)。在材料處理上大量采用了天然的材料，如號(hào)稱世界第一等的觀光休閑大道上的實(shí)木、黃蠟石、石英石、麻石、卵石等園林的作用：一是人工優(yōu)化的生態(tài)；二是體育活動(dòng)場(chǎng)所；三為讀書(shū)工作幽靜；四是閑暇自?shī)?；五是社?huì)交往。星河灣的園林給我們的感覺(jué)在功能與空間上與建筑和人相互滲透性方面做的比較成功，通過(guò)疊石，高大喬林等物體將空間進(jìn)行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的園林小環(huán)境，園林各方面的作用在此體現(xiàn)的較好，而非其他一些樓盤的園林給人的感覺(jué)只是觀賞，過(guò)于

36、生硬，無(wú)法留住人，成為“空白地帶”，園林整體環(huán)境顯得悠閑、自然、安靜、清潔。星河灣的獨(dú)創(chuàng)特色1. 1.83公里中國(guó)首條騎江實(shí)木觀光休閑大道2. 第一家用不著空調(diào)的樣板房 3. 投巨資從50公里外的西北江引來(lái)天然保護(hù)水源作為區(qū)生活用水 4. 社區(qū)24小時(shí)免費(fèi)泳池 5. 第一家擁有全方位商業(yè)聯(lián)盟 6. 第一家擁有泛會(huì)所的樓盤 7. 與番禺寶墨園達(dá)成合作，獨(dú)家引進(jìn)寶墨園的活水技術(shù)，獨(dú)家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)8. 技術(shù)以純物理方式改變水分子排列，在不改變?nèi)魏巫匀粚傩缘那疤嵯麓蠓忍岣吡怂淖詢袅?、攜氧力和滲透力對(duì)本項(xiàng)目的啟示星河灣罕見(jiàn)快速啟動(dòng)市場(chǎng)的品牌成長(zhǎng)策略中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的開(kāi)發(fā)完善，在業(yè)界

37、已形成了幾種較為成熟的開(kāi)發(fā)規(guī)模，如碧桂園的工業(yè)化擴(kuò)開(kāi)發(fā)模式，花園、祈福新村的積累完善型開(kāi)發(fā)模式，奧林匹克花園的復(fù)合地產(chǎn)型開(kāi)發(fā)模式，萬(wàn)科、合生的專業(yè)化擴(kuò)模式等的另一種全新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，與上述模式根本不同的是，星河灣超越了以往大型社區(qū)開(kāi)發(fā)“積累、完善、成熟”的慢熱舊思路，確立了以大力投入、快速成熟、快速啟動(dòng)的快熟新模式。這一開(kāi)發(fā)規(guī)模的優(yōu)點(diǎn)在于通過(guò)社區(qū)現(xiàn)房實(shí)景的展示，快速打消客戶購(gòu)房所存在的疑慮，促使客戶在短時(shí)間下定單，從而拉動(dòng)銷售業(yè)績(jī)的快速攀升，迅速搶占市場(chǎng)，和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在開(kāi)發(fā)模式上保持“唯一性”的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)可大大降低項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣費(fèi)用。有效的資源整合則是星河灣保證這一優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵，通過(guò)大

38、量整合專業(yè)的社會(huì)資源，星河灣實(shí)現(xiàn)了快速和專業(yè)兩個(gè)目標(biāo)，并最終被市場(chǎng)印證，家天下項(xiàng)目在資源整合的力度和廣度上也要加強(qiáng)。（六）著名品牌大盤萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科地產(chǎn)在營(yíng)建的四季花城，總占地約1000畝（含二期錦繡花園）。成為城市核外圍片區(qū)開(kāi)發(fā)的典，帶動(dòng)郊區(qū)化居住熱潮。四季花城項(xiàng)目首期近400畝開(kāi)發(fā)量已基本完成，由于地塊四周市政配套不全，住戶交通問(wèn)題成為市場(chǎng)瓶頸，已經(jīng)使得開(kāi)發(fā)商感到獨(dú)自開(kāi)發(fā)的壓力，好在開(kāi)發(fā)商與政府關(guān)于后續(xù)土地開(kāi)發(fā)達(dá)成較好協(xié)議，規(guī)模增加至1000畝，萬(wàn)科又進(jìn)行了大量的配套公建設(shè)施先行建設(shè)，規(guī)模使得該項(xiàng)目品牌效應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商加大配套設(shè)施的建設(shè)，政府掀起了該片區(qū)的開(kāi)發(fā)引資熱潮，住戶享受更完

39、善的交通，教育，醫(yī)療等配套服務(wù)，政府，住戶，開(kāi)發(fā)商三贏。對(duì)本項(xiàng)目的啟示社區(qū)商業(yè)街的營(yíng)造，減少噪音的組團(tuán)設(shè)計(jì)，對(duì)分期開(kāi)發(fā)與路網(wǎng)的處理，和半地下停車設(shè)計(jì)、向型景觀設(shè)計(jì)、主軸線設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等，以與相關(guān)尺度、立面設(shè)計(jì)都值得家天下借鑒。（七）華潤(rùn)地產(chǎn)新市鎮(zhèn)翡翠城u 項(xiàng)目評(píng)述：地處南郊，規(guī)模較大，定位于城市白領(lǐng)的中產(chǎn)社區(qū)，開(kāi)發(fā)理念源于發(fā)達(dá)國(guó)家郊區(qū)城市化，設(shè)計(jì)規(guī)劃思路較為先進(jìn)，是成熟的NEW TOWN模式在國(guó)的照搬，但也有自己新的創(chuàng)造。建筑產(chǎn)品是150200平米的獨(dú)立HOUSE、ROLLHOUSE,為針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)的中小型產(chǎn)品，具代表性的中產(chǎn)階級(jí)住宅，鮮明的西方風(fēng)格，是TOWNHOUSE的全方位的提升。在銷

40、售上，以ROLLHOUSE作為入市的產(chǎn)品，從相當(dāng)程度上確定了項(xiàng)目的高起點(diǎn)，提升了項(xiàng)目的形象。在分期演進(jìn)上，比預(yù)期要差，由于地段方面的原因，走文化推廣的主線與所處地塊意識(shí)主流產(chǎn)生了沖突。u 家天下項(xiàng)目的借鑒與警示：翡翠城新的建筑形式，把國(guó)外建筑原汁搬來(lái)，具有極佳的建成效果。翡翠城大力倡導(dǎo)建立步行社區(qū)，由社區(qū)任一點(diǎn)出發(fā)，5-10分鐘均可到達(dá)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。家天下項(xiàng)目需要重視步行系統(tǒng)的建設(shè)。在項(xiàng)目推廣路線上，翡翠城走的是萬(wàn)科、華潤(rùn)西方小鎮(zhèn)的路線。以成熟社區(qū)、異域文化作為主要的產(chǎn)品訴求。以西方童話、意大利旅游小鎮(zhèn)為藍(lán)本的聯(lián)想，使形象定位取得了頗見(jiàn)成效的效果。家天下項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群在一定程度上與翡翠城的目標(biāo)客

41、戶群類似，歸納為：新生代中產(chǎn)階級(jí)、金領(lǐng)等。具有財(cái)富度高，高品位等特點(diǎn)，所以本項(xiàng)目具有“國(guó)際風(fēng)、本土情”的高定位，倡導(dǎo)拿來(lái)主義，但要加強(qiáng)本土文化的認(rèn)可，對(duì)于異域文化不能盲目全盤照搬，要體現(xiàn)底蘊(yùn)與本土文化的尊重，提升包括健康、養(yǎng)生、瘦身、美容等多方面的主題，要在健康文化做深度挖掘。翡翠城的產(chǎn)品設(shè)計(jì)獲得了大獎(jiǎng)，但由于設(shè)計(jì)時(shí)間導(dǎo)致了推盤時(shí)機(jī)的延誤，造成入市時(shí)正值競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的大量上市，喪失了最佳的推盤時(shí)機(jī)，家天下項(xiàng)目也要注意把握項(xiàng)目的綜合時(shí)機(jī)。翡翠城開(kāi)盤時(shí)沒(méi)有解決市場(chǎng)信心不足問(wèn)題，環(huán)境和公建配套設(shè)施的提前兌現(xiàn)不夠，因此客戶對(duì)地段沒(méi)有充分的認(rèn)同感，在一定程度上影響了項(xiàng)目的銷售，家天下項(xiàng)目應(yīng)該在環(huán)境和配套設(shè)施

42、的提前兌現(xiàn)上做到位，加強(qiáng)對(duì)地塊認(rèn)可度的推廣。第二部分 家天下項(xiàng)目土地價(jià)值分析報(bào)告一、 地塊基礎(chǔ)資料與現(xiàn)狀概況（一）項(xiàng)目概況本項(xiàng)目是三木利嘉修建五四北工程的補(bǔ)償用地，總建筑面積539975平方米，整體容積率為1.27（居住區(qū)1.59），建筑密度20.45%（居住區(qū)25.1%）。（二）項(xiàng)目區(qū)位：本項(xiàng)目位于市新店鎮(zhèn)五四北路延伸段，利嘉路秀峰山腳下，金城投資區(qū)、鼓樓工業(yè)小區(qū)東北側(cè)，利嘉大道從其東部過(guò)。離琴亭高架橋約2.5公里，離規(guī)劃外環(huán)線約1公里，新店鎮(zhèn)中心環(huán)線秀山路沿地塊西南經(jīng)過(guò)。本區(qū)域距市區(qū)約7公里，到市區(qū)車程約10分鐘。（三）項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)模 初步規(guī)劃：根據(jù)五四北區(qū)域規(guī)劃，本項(xiàng)目中住宅用地4897

43、15平方米，公建50260平方米；規(guī)劃圍中包括，體育場(chǎng)用地25000平方米，中學(xué)用地25000平方米，小學(xué)用地24000平方米，幼兒園用地15000平方米，城市公共綠地37000平方米（計(jì)容積率16000平方米）。（四）地塊環(huán)境調(diào)研 地塊形狀與地貌（1）地形：建有少量農(nóng)民自用房。（2）土地性質(zhì)綜述：本土地不規(guī)則的梯形，北側(cè)寬，南側(cè)窄。（3）地貌：盆地平原，農(nóng)業(yè)用耕地，屬于盆地平原，需投入資金進(jìn)行“七通一平”和拆遷農(nóng)民自用房。此外，由于附近有污水排放點(diǎn)，項(xiàng)目地塊需進(jìn)行污染處理，或凈化水源，或采用地下埋管的形式。 自然景觀條件（1）前方景觀（南方）視野開(kāi)闊，面臨規(guī)劃的秀山綠地，可以看到金城投資小區(qū)

44、的輪廓。（2）后方景觀（北方）與秀峰山對(duì)視，青山美景一覽無(wú)余。（3）左方景觀（西方）田園風(fēng)光，可以看到古城山輪廓。（4）右方景觀（）田園風(fēng)光。（5）人文歷史景觀距離地塊不到五分鐘車程有一座佛教名剎崇福寺，當(dāng)?shù)厝撕V信其靈驗(yàn)，是游覽和拜謁之地。 景觀綜述從地塊周圍環(huán)境的景觀與遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，東、南、西、北四個(gè)方向景觀中北方的景觀最佳，其余方向均沒(méi)有高大的障礙物。綜合而言，環(huán)境景觀條件不算最佳，但其優(yōu)勢(shì)在于可充分利用土地的廣闊和市豐富的地下水資源進(jìn)行地塊設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出目前以與今后一段相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間當(dāng)?shù)貥潜P無(wú)法比擬的小區(qū)獨(dú)特的水景。 環(huán)境質(zhì)量（1）水、氣、土地污染情況地塊周圍沒(méi)有大的工廠和居民區(qū)環(huán)繞，

45、但有一定的農(nóng)民住家的亂拋廢物和污水排放，使周圍的水、氣和土壤與植被有一定程度的污染。（2）噪音污染因地塊的東側(cè)為連接市中心與新店鎮(zhèn)的五四路延伸段利嘉大道，往來(lái)的機(jī)動(dòng)車輛產(chǎn)生的噪音對(duì)未來(lái)的小區(qū)有一定的影響。（五）社會(huì)治安環(huán)境因地塊距離市中心還需十分鐘的車程，并且由于地塊周邊有大量的當(dāng)?shù)鼐用褡越ǚ?，考慮到房屋出租帶來(lái)的流動(dòng)人口，因此小區(qū)的治安需著重考慮。建議鑒于沃野家天下項(xiàng)目有河無(wú)水景之勢(shì)，項(xiàng)目推廣中應(yīng)將水景視野與倡導(dǎo)水岸生活并重渲染，依照市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)與購(gòu)房者潛在心理分析，項(xiàng)目環(huán)境定位中推廣家天下水景概念。同時(shí)在規(guī)劃中考慮將家天下綠化帶充分利用，建立住區(qū)與綠色水景的緊密聯(lián)系。（六） 地塊交通條件調(diào)查（

46、1）地塊周圍的條件本地塊直接連接市中心五四路延伸段，有通往市區(qū)的公交18、19、966、52路，距離市中心約十分鐘車程；但公交密度、檔次較低；交通仍然不便。（2 ）交通網(wǎng)遠(yuǎn)景規(guī)劃1、擬建的廈坊路（起于福飛路經(jīng)金城投資區(qū)至西園），以加快新店中部腹地和火車站北面地區(qū)的開(kāi)發(fā)2、規(guī)劃建設(shè)自新店至連江貴安的全國(guó)最長(zhǎng)的公路隧道貴新隧道，將五四北路與羅寧高速公路相連接，鞏固新店自古作為通往閩東、江浙的首要門戶地位3、規(guī)劃中的三環(huán)路橫穿新區(qū)，將促進(jìn)新店鎮(zhèn)的農(nóng)村城市化進(jìn)程，使新區(qū)更好地融入市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大循環(huán)4、規(guī)劃中的高架輕軌車線，縱貫新區(qū)，實(shí)現(xiàn)新店新區(qū)與城市中心區(qū)客運(yùn)交通的現(xiàn)代化建議1、 交通是否便捷，是一

47、個(gè)大型居住項(xiàng)目的能否成功最關(guān)鍵的問(wèn)題，也是一個(gè)郊區(qū)項(xiàng)目的生死穴所在。2、 建議本項(xiàng)目與政府、公交公司合作，通過(guò)提供3年的停車場(chǎng)設(shè)終點(diǎn)站，延長(zhǎng)巴士線路；并開(kāi)通屋村巴士，15分鐘一輛開(kāi)往五四、五一路，沿線設(shè)多個(gè)接待點(diǎn)。（七） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查項(xiàng)目離市中心與新店鎮(zhèn)中心均有一段距離，居家購(gòu)物不甚方便。周邊沒(méi)有幼兒園，并且其他年齡段義務(wù)教育階段的教學(xué)水平較低，教學(xué)設(shè)施簡(jiǎn)陋。鎮(zhèn)級(jí)和市級(jí)的醫(yī)院離項(xiàng)目都有幾分鐘的路程。項(xiàng)目周邊沒(méi)有任何的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，郵政機(jī)構(gòu)。建議高尚配套是高尚板塊的市場(chǎng)注意力所在，鑒于目前周邊市政設(shè)施規(guī)劃不足，為提升地塊價(jià)值，解決客戶信心不足，增加對(duì)地段的認(rèn)同感，在規(guī)劃上要體現(xiàn)以高尚配套

48、提升項(xiàng)目形象的原則，同時(shí)在推廣中，作為項(xiàng)目賣點(diǎn)，全案規(guī)劃與高尚配套設(shè)施詳列十分必要。同時(shí)，可以把相關(guān)配套做成社區(qū)復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，如教育、酒店、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、健康等產(chǎn)業(yè)，相關(guān)物業(yè)成為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)提示房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成中，首要價(jià)值體現(xiàn)在區(qū)位優(yōu)勢(shì)中，家天下項(xiàng)目所在區(qū)位目前由于起步晚，開(kāi)發(fā)空間大，政府規(guī)劃可誘導(dǎo)型強(qiáng)，作為該區(qū)域旗艦開(kāi)發(fā)商，應(yīng)充分利用各類社會(huì)資源與媒介優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)力宣傳與渲染本項(xiàng)目在五四北區(qū)位中的領(lǐng)跑地位。同時(shí)占據(jù)區(qū)域制高點(diǎn)，因?yàn)楸卷?xiàng)目成功啟動(dòng)后，五四北沿線其他項(xiàng)目的也將隨后開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目市場(chǎng)形象的逐步推廣，可考慮與五四北其他樓盤的聯(lián)動(dòng)宣傳。二、 地塊SWOT分析考察家天下項(xiàng)目之地產(chǎn)

49、因子、規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)配套，項(xiàng)目存在大量的成功機(jī)會(huì)，同時(shí)潛在許多威脅。如下面SWOT坐標(biāo)圖所示：（一）STRENGTH家天下項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1利用良好的城市地緣創(chuàng)造的大規(guī)模居住優(yōu)勢(shì)不可再生的地段資源，是一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值區(qū)別于其他項(xiàng)目的天然砝碼。項(xiàng)目位于五四北，緊鄰五四路中央商務(wù)區(qū)，是的中央居住區(qū)（CLD），是建造大型高尚住宅社區(qū)的良好地塊。對(duì)于一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，擁有大型規(guī)模、多種生活配套、較好的山脈景觀、水景園林、新鮮的空氣，且距工作區(qū)域很近，就是最佳的地段。2便捷的交通與隔斷創(chuàng)造度假居住優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于五四北，若打通區(qū)域交通，使項(xiàng)目與其他其它區(qū)域項(xiàng)目相比，可迅速享受城市之便利繁華，可作為真正居家型使用；同

50、時(shí)由于在北環(huán)路、火車站以北，而形成的居者心理上的與城市喧囂的隔離，使其具備了度假居住的功能，因此打破了傳統(tǒng)的居家度假兩難全的局面，進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。為了尋找刺激和方便，人們都想住在商店和服務(wù)機(jī)構(gòu)附近?？墒?，他們?yōu)榱藢ふ覍庫(kù)o和綠化區(qū)，就要離開(kāi)這些地方。這兩種愿望的準(zhǔn)確平衡因人而異。但是，總括起來(lái)說(shuō)，正是這兩種愿望的平衡決定住宅密度的梯度曲線。3準(zhǔn)確的定位創(chuàng)造國(guó)際化健康社區(qū)倡導(dǎo)國(guó)際潮流文化，享受現(xiàn)代健康生活。讓買家在家天下物業(yè)后，可以享受到“買一得幾”的服務(wù)。即購(gòu)買樓房，可以享受房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能、社區(qū)文化的價(jià)值、配套設(shè)施的享受、體育運(yùn)動(dòng)的活力健康、自身繼續(xù)教育以與孩子的教育投資等高附加值

51、。4以組團(tuán)分期方式建立“亞文化”分區(qū)，體現(xiàn)差異化居住氛圍高尚住區(qū)的功能定位起到凈化效果，在分期開(kāi)發(fā)中使居民層次最大趨同，以物以類聚、人以群分的效果聚集了具有一樣社會(huì)地位和生活方式的人群，通過(guò)圍合式的規(guī)劃處理手法，給各個(gè)建筑組團(tuán)居民營(yíng)造了鄰里交流的共享空間和較大的組團(tuán)綠化，營(yíng)造出最具生活氛圍的住區(qū)。5高尚配套設(shè)施全方位提升項(xiàng)目形象項(xiàng)目配套設(shè)施定位為吸引家天下包括市的高檔商務(wù)休閑與度假休閑需求，因此全面建成后將有超出居住區(qū)規(guī)模的眾多的商業(yè)與市政配套，居民生活十分便利?！凹姨煜聡?guó)際健康俱樂(lè)部”為項(xiàng)目提供了一個(gè)泛會(huì)所，其中的各種健康、娛樂(lè)設(shè)施引導(dǎo)了一種健康豐盛的人生。如：水療中心、室外游泳池、高爾夫球

52、場(chǎng)、青少年素質(zhì)訓(xùn)練基礎(chǔ)、高爾夫?qū)W校、羽毛球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)等、網(wǎng)球場(chǎng)、室外籃球場(chǎng)等?！凹姨煜陆逃龑W(xué)區(qū)”為居民中孩子、老人提供大量學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，雙語(yǔ)教學(xué)幫助孩子成長(zhǎng)，名牌學(xué)府幫助孩子們出國(guó)留學(xué)。“家天下書(shū)院”讓老人們度過(guò)豐富、健康、上進(jìn)、多趣味的晚年。此項(xiàng)，可與政府、軍隊(duì)老干部等組織合作。可以泛會(huì)所中的部分場(chǎng)地拿出來(lái)，倡導(dǎo)社區(qū)老少皆宜的書(shū)院文化?！凹姨煜逻\(yùn)動(dòng)館”成為市民、學(xué)生休閑健身的好去處，可以攀巖、打壁球、網(wǎng)球、保齡球、室恒溫游泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球館、多功能室運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、健身連鎖中心、有氧乒乓球場(chǎng)、室籃球場(chǎng)、臺(tái)球室等等“家天下步行街”成為住區(qū)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、會(huì)客的綜合步行天地。6應(yīng)用新技術(shù)提升產(chǎn)品附

53、加值項(xiàng)目產(chǎn)品附加值全面提升，溫泉水，直飲水，網(wǎng)絡(luò)化，小區(qū)智能化，新型建材，生態(tài)建筑等系列新技術(shù)的全面應(yīng)用，最大限度地提供了便利的生活條件，增加住戶的舒適度和尊貴感受。7用山脈、地下水和人造坡地造山水健康城通過(guò)深度挖掘社區(qū)外的山水景觀提高項(xiàng)目居住的舒適度，創(chuàng)造山水健康城。8產(chǎn)品創(chuàng)新使項(xiàng)目超越現(xiàn)有居住概念房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向理性地產(chǎn)時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然。家天下項(xiàng)目通過(guò)地產(chǎn)公司全面整合房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)和資源，將會(huì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)的諸多方面創(chuàng)新突出和提升該地塊價(jià)值，從而成為此項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的決定性因素之一。9品牌全息推廣模式創(chuàng)造銷售奇跡以地產(chǎn)公司雄厚的資金實(shí)力、超強(qiáng)的專業(yè)整合能力和精心塑造的休閑健康地產(chǎn)品牌

54、形象，為項(xiàng)目推廣帶來(lái)優(yōu)勢(shì)，高質(zhì)量的項(xiàng)目核心形象策劃將本項(xiàng)目的諸多優(yōu)異品質(zhì)提煉濃縮、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和為客戶量身定做的服務(wù)，著名的建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，專業(yè)的策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)和優(yōu)秀的物業(yè)管理公司攜手打造的經(jīng)典之作，將使家天下項(xiàng)目成為乃至居住樓盤的知名領(lǐng)導(dǎo)品牌，使之成為每個(gè)住戶的尊榮和身份象征。小結(jié)本項(xiàng)目最具獨(dú)家意義的優(yōu)勢(shì)(usp)：國(guó)際性健康地產(chǎn)品牌本項(xiàng)目最具價(jià)值的優(yōu)勢(shì)(position)：五四北800畝居住大盤產(chǎn)品規(guī)劃理念(idea)：主題社區(qū)、創(chuàng)新建筑概念居者生活核(life)：CLD之城、高尚品質(zhì) 山水生活 健康文化 （二）WEAKNESS家天下項(xiàng)目弱勢(shì)分析1目標(biāo)客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)同感低項(xiàng)目地塊的區(qū)位形象較

55、低，大部分目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目所在地塊都了解較少，在其心目中，本區(qū)域不屬于市區(qū)，也不是居住拓展區(qū)。項(xiàng)目地塊與市政道路的接觸面過(guò)寬，大量市政道路，會(huì)使項(xiàng)目噪音廢氣污染較大，周邊村鎮(zhèn)將降低片區(qū)形象，可能影響部分客戶的判斷。建議大型高尚配套設(shè)施的規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升，同時(shí)在一期推廣前爭(zhēng)取兌現(xiàn)部分公建配套設(shè)施通過(guò)對(duì)家天下“國(guó)際健康城”與“五四北中央居住區(qū)”的整體概念包裝，體現(xiàn)本項(xiàng)目居住優(yōu)勢(shì)所在；通過(guò)獨(dú)特的市場(chǎng)定位與區(qū)位包裝使本項(xiàng)目超越區(qū)域的同類產(chǎn)品，成為獨(dú)樹(shù)一幟的大型高尚樓盤2區(qū)域弱勢(shì)、離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，公共交通不便利盡管五四北在市民心目中心理距離較近；但如果，經(jīng)常出入五四北，天然的空間距離仍然很難抹殺，也將會(huì)

56、成為客戶決定購(gòu)買家天下物業(yè)的最大障礙。建議特備的住戶專車不僅有為住戶提供交通服務(wù)的便利，同時(shí)也是高檔社區(qū)所必備的配套設(shè)施之一，日常營(yíng)運(yùn)中也將是一個(gè)移動(dòng)的宣體。同時(shí)可與政府、公交公司合作，增加開(kāi)往市區(qū)商務(wù)、行政密集區(qū)的路線與密度3地塊稀缺資源弱勢(shì)，人工造景的成本較大有暗河、山脈無(wú)水景，因此需要人工造景，但由于地塊高差不大，地形缺少變化，造景成本較高。建議利用山脈景觀與小區(qū)組團(tuán)空地，把小區(qū)景觀視野擴(kuò)大，營(yíng)造多層面的山景，豐富景觀。同時(shí)多利用暗河，制造循環(huán)水，增加銷區(qū)水域面積在景觀營(yíng)造上要全面投入，保證景觀的不可復(fù)制性與各個(gè)組團(tuán)的差異性通過(guò)轉(zhuǎn)移所挖土方，打造湖泊景觀和人工制造的一定數(shù)量的緩坡，營(yíng)造曲

57、線和人工高差變化4土地成本較高，會(huì)產(chǎn)生價(jià)格弱勢(shì)建議通過(guò)資源整合，外包部分土地，降低市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減弱龐大資金壓力經(jīng)營(yíng)出強(qiáng)勢(shì)品牌，通過(guò)配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新，使物業(yè)附加值增加，提高性價(jià)比對(duì)商用物業(yè)整體規(guī)劃與特色推廣，使其成為外向型的物業(yè)，成為樓盤開(kāi)發(fā)的一個(gè)利潤(rùn)源泉實(shí)施組團(tuán)分區(qū)封閉管理，提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)小結(jié)以上弱勢(shì)點(diǎn)都可以通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用材料進(jìn)行彌補(bǔ)或通過(guò)后期的營(yíng)銷進(jìn)行弱化的措施來(lái)改善，并不構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目否定的依據(jù) 本項(xiàng)目最大的弱勢(shì)：項(xiàng)目的區(qū)位認(rèn)同感本項(xiàng)目最不確定的弱勢(shì)：對(duì)家天下的產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新能否落實(shí)，經(jīng)營(yíng)和執(zhí)行能力的考驗(yàn)（三）OPPORTUNITY家天下項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1郊區(qū)城市化的趨勢(shì)帶來(lái)

58、大盤的發(fā)展機(jī)遇住宅郊區(qū)化趨勢(shì)將使郊區(qū)樓盤由度假型向居家度假混合型轉(zhuǎn)變，城市擴(kuò)導(dǎo)致傳統(tǒng)的城市概念的變遷，都為本項(xiàng)目的大盤開(kāi)發(fā)、大型配套的經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)前景帶來(lái)較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2五四路逐漸成為中央商務(wù)區(qū)核心、白領(lǐng)密集在，鼓樓區(qū)是歷史文化名城、省會(huì)市的中心城區(qū)，至今已有2000多年歷史，歷代全閩最高政治治所均設(shè)于此，有“八閩首都”之稱。鼓樓區(qū)是省、市黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)所在地，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育的中心城區(qū)。而大部分高層建筑集中在鼓樓區(qū)五四路，并有五星級(jí)賓館3家，一大批企事業(yè)單位、辦事處云集于此。五四路已經(jīng)逐漸成為CBD核心，有約30棟樓宇，入駐企業(yè)、公司產(chǎn)值有的已超億元甚至數(shù)十億元。3高品質(zhì)郊

59、區(qū)住宅的市場(chǎng)空白在，盡管有居住主題別墅等大型社區(qū)推出，但并沒(méi)設(shè)計(jì)為成熟大型居住區(qū)。因此，配套齊全的大規(guī)模高品質(zhì)居住區(qū)在還沒(méi)有出現(xiàn)。小結(jié)本項(xiàng)目可能獨(dú)享的市場(chǎng)機(jī)會(huì)：填補(bǔ)高尚居住類住宅大社區(qū)的市場(chǎng)空白，成為區(qū)域領(lǐng)跑者。本項(xiàng)目最具價(jià)值的商業(yè)機(jī)會(huì)：CBD商務(wù)休閑的需求（四）THREATEN家天下市場(chǎng)威脅分析1周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)較為激烈五四北住宅市場(chǎng)存量巨大，原有項(xiàng)目的惡性競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)帶來(lái)威脅。建議個(gè)性化設(shè)計(jì)確立不可復(fù)制地位、通過(guò)品牌滲透戰(zhàn)略進(jìn)行推廣是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵進(jìn)行資源整合，多個(gè)差異化組團(tuán)同時(shí)開(kāi)工，以快制慢的開(kāi)發(fā)速度、形成大盤開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)轟動(dòng)，同時(shí)也解決了大盤開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢的弱點(diǎn)2城市規(guī)劃“南拓東進(jìn)”，其

60、他區(qū)域樓盤有很多政策優(yōu)勢(shì)宏觀面的威脅主要來(lái)自三個(gè)方面，一是國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的巨變；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)最終居住承接力不穩(wěn)定，大量租戶活躍五四路周圍，存在著抗政策風(fēng)險(xiǎn)能力較低的缺陷；三是其它區(qū)域政策優(yōu)勢(shì)變化，大型居住區(qū)規(guī)模開(kāi)發(fā)，受政府配套影響較大，如果政府在其他區(qū)域政策上優(yōu)惠過(guò)多，將會(huì)導(dǎo)致家天下在銷售價(jià)格上會(huì)產(chǎn)生弱勢(shì)。建議沃野家天下項(xiàng)目宜采取務(wù)實(shí)有效推進(jìn)地開(kāi)發(fā)手法，強(qiáng)調(diào)承諾兌現(xiàn)，同時(shí)注重開(kāi)發(fā)周期，不片面追求利潤(rùn)最大化，以合理利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)3市政道路干擾，環(huán)境噪音較大區(qū)、區(qū)外市政道路較多，以后交通貫通后，將會(huì)帶來(lái)較大噪音影響。建議在社區(qū)組團(tuán)臨市政路的一面造坡，或者通過(guò)對(duì)臨路房子采用隔