當(dāng)前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因與對(duì)策研究本科畢業(yè)論文

1、 當(dāng)前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因與對(duì)策研究?jī)?nèi)容摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高問(wèn)題嚴(yán)重，這必然給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與人民的日常生活帶來(lái)一系列問(wèn)題。本文圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制而展開，從多維視角分析了商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成元素，以期了解房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)理，分析出商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因及對(duì)策。在方法上，本文通過(guò)定性與定量、宏觀與微觀相結(jié)合的方法以及文獻(xiàn)研究法，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)心理學(xué)等相關(guān)知識(shí)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征和商品房?jī)r(jià)格上漲的原因進(jìn)行了探討。在內(nèi)容上，本文描述了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)；指出了造成我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲的多方面因素，包括我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，商品房開發(fā)建設(shè)

2、成本增加，投資性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快，以及傳統(tǒng)文化、非理性預(yù)期等。最后在此基礎(chǔ)上，提出了若干調(diào)控與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策及建議，以期有助于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：商品房?jī)r(jià)格上漲；宏觀調(diào)控；不平衡供求；投資1導(dǎo)言2009年初以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)需求得到集中釋放。前8個(gè)月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積4.94億平方米，同比增長(zhǎng)42.85%，而2008年同期是下降近15個(gè)百分點(diǎn)；銷售額上漲更快，前8個(gè)月商品房銷售總額達(dá)23464.7億元，同比增長(zhǎng)69.86%，而2008年同期是下降近13個(gè)百分點(diǎn)1。在成交量急劇放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)6個(gè)月正增長(zhǎng)。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市

3、房屋銷售價(jià)格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)房屋銷售價(jià)格連續(xù)第2個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲0.8%，環(huán)比連續(xù)6個(gè)月正增長(zhǎng)2。1.1寫作背景及意義房地產(chǎn)業(yè)從復(fù)蘇到繁榮，在改善居住環(huán)境、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及提升城市面貌方面功不可沒(méi)。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民收入的增長(zhǎng)速度，部分大中城市的房?jī)r(jià)收入比短短幾年內(nèi)迅速超過(guò)10倍以上，而該指標(biāo)國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間是3至6倍3。高房?jī)r(jià)不僅超出了普通居民的承受能力，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和金融市場(chǎng)良好運(yùn)行構(gòu)成威脅。觀察近年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征以及社會(huì)結(jié)構(gòu)的迅速變化，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是包括建筑成本、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)政

4、策等多種因素共同推動(dòng)的結(jié)果。本文試圖對(duì)這些因素進(jìn)行梳理，以認(rèn)清對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控的要害所在，并在此基礎(chǔ)上研究符合我國(guó)國(guó)情的解決問(wèn)題的對(duì)策。1.2文獻(xiàn)綜述李清立的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)提出了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。其中我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾包括：房地產(chǎn)無(wú)效供給和有效需求的矛盾十分突出；樓市供應(yīng)與購(gòu)房人需求之間的差異造成供求失衡；供給與需求的區(qū)域不平衡的矛盾。武獻(xiàn)華、宋維佳的工程經(jīng)濟(jì)學(xué)介紹了商品房開發(fā)成本、商品房利潤(rùn)、貸款利息、管理費(fèi)用、稅金和商品房附加費(fèi)等構(gòu)成房?jī)r(jià)的基本要素。這為研究當(dāng)前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因建立了理論的基礎(chǔ)。牛鳳瑞、李景國(guó)在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告中介紹了國(guó)家

5、政策與商品房?jī)r(jià)格的內(nèi)在關(guān)系，即商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)除市場(chǎng)供需因素影響外，非市場(chǎng)因素，如政府政策的變化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。總結(jié)出來(lái)主要有土地政策、信貸政策、信息不對(duì)稱等因素與商品房?jī)r(jià)格存在內(nèi)在關(guān)系。陳勁松的世聯(lián)觀察我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)觀點(diǎn)詳細(xì)分析了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的主要矛盾，已由過(guò)去多年的需求不足轉(zhuǎn)變?yōu)榫植啃?、結(jié)構(gòu)性的需求增長(zhǎng)過(guò)快。東部地區(qū)和部分中心城市出現(xiàn)供應(yīng)量不足，中低價(jià)位中小戶型普通商品住房得不到保障，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。因此，市場(chǎng)需求偏大、供求結(jié)構(gòu)失衡，是推動(dòng)去年以來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要因素。龍勝平的房地產(chǎn)金融與投資主要介紹房地產(chǎn)金融改革的步伐。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)資金循環(huán)的中

6、樞，是籌集運(yùn)用和分配房地產(chǎn)資金的載體。作為用資巨大的房地產(chǎn)業(yè)而言，資金無(wú)疑是血液，是房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的第一推動(dòng)力。為了刺激當(dāng)前已入谷底的房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展的新周期，金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商要緊密合作，開展各種較為靈活的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)注入新的血液，新動(dòng)能。另外，金融業(yè)在為房地產(chǎn)業(yè)注入良性資金的同時(shí)，也將獲得發(fā)展的新領(lǐng)域和找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。王衛(wèi)國(guó)的中國(guó)土地權(quán)利研究里提出規(guī)范土地價(jià)格同降低房?jī)r(jià)之間存在著內(nèi)在聯(lián)系。國(guó)家要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地出讓的計(jì)劃、規(guī)劃管理，制止越權(quán)批地、多頭批地的行為。在當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期，物價(jià)部門應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，從體制、機(jī)制、法制三位一體的角度，多管齊

7、下，規(guī)范土地價(jià)格，特別是要規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)，從而為降低房?jī)r(jià)打下基礎(chǔ)。杜輝、宋容肖的辯證看待房地產(chǎn)的冷與熱提出要協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門為之提供產(chǎn)品、市場(chǎng)和服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該在國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門的協(xié)調(diào)運(yùn)作中求得穩(wěn)健增長(zhǎng)。所以，在政策取向上，不應(yīng)過(guò)分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的超前性，而應(yīng)著眼于房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的協(xié)調(diào)性。1.3研究方法本文通過(guò)定性與定量、宏觀與微觀相結(jié)合的方法以及文獻(xiàn)研究法,綜合運(yùn)用社會(huì)心理學(xué)相關(guān)知識(shí),對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征、商品房?jī)r(jià)格上漲的原因以及調(diào)控房?jī)r(jià)、穩(wěn)定住房市場(chǎng)的合理性建議進(jìn)行了探討。1.4預(yù)期研究結(jié)果

8、通過(guò)研究中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與發(fā)展的基本態(tài)勢(shì),總結(jié)出判斷商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)分析造成我國(guó)商品房?jī)r(jià)格上漲的多方面因素,找出房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響及危害?；谠虻姆治鰪拈_發(fā)商、政府和消費(fèi)者角度提出若干對(duì)策及建議，以期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有所幫助。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與發(fā)展的基本態(tài)勢(shì)在宏觀經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的四個(gè)階段（蕭條、復(fù)蘇、繁榮和衰退）中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)之間依次有“低增長(zhǎng)、低物價(jià)”、“高增長(zhǎng)、低物價(jià)”、“高增長(zhǎng)、高物價(jià)”、“低增長(zhǎng)、高物價(jià)”四種組合4。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)也有類似的循環(huán)發(fā)展規(guī)律：一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整總是以成交量的下降為先兆，但此時(shí)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，出現(xiàn)所謂“量跌價(jià)升”階段；接著

9、價(jià)格和成交量雙雙下降，即“量?jī)r(jià)齊跌”階段；隨著價(jià)格的下跌，有效需求開始不斷增加，成交量開始回升，進(jìn)入“量升價(jià)跌”階段；最后隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、成交量的持續(xù)增加，投機(jī)需求活躍，進(jìn)而演化為“量?jī)r(jià)齊升”階段。從一個(gè)階段發(fā)展到另一階段所需的時(shí)間主要取決于房地產(chǎn)自身發(fā)展所處的階段和外部環(huán)境的變化。根據(jù)行業(yè)發(fā)展周期，我們可以把2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程分為三個(gè)階段：我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程第一階段（20002002年）：“量升價(jià)跌”階段。這一階段全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅較小，3年期間房屋銷售價(jià)格指數(shù)年均漲幅為2.0%5。由于價(jià)格漲幅較小，再加上住房制度改革之前積聚的大量有效需求得到集中釋放，導(dǎo)致該階段市場(chǎng)成交量也大幅增加

10、。第二階段（20032007年：“量?jī)r(jià)齊升”階段。從2003年開始，受經(jīng)濟(jì)景氣周期上升、北京奧運(yùn)會(huì)臨近等多種因素影響，全國(guó)房屋銷售成交量繼續(xù)增加，同時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)也步入快速上漲通道，房屋銷售價(jià)格指數(shù)年均漲幅超過(guò)7%6。這一階段持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，市場(chǎng)存在調(diào)整的客觀需要。第三階段（2008年至今：“量跌價(jià)升”階段。隨著市場(chǎng)不斷活躍和投機(jī)活動(dòng)的增加，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，但不斷攀升的高房?jī)r(jià)超出了大部分購(gòu)房者的承受能力，將大部分自住購(gòu)房者擠出市場(chǎng)，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控的抑制和全球金融危機(jī)的沖擊，導(dǎo)致該階段市場(chǎng)成交量急劇萎縮。2008年成交量下降近兩成，為房改以來(lái)的首年下降7。但這一階段僅持續(xù)不到1年時(shí)間。進(jìn)入20

11、09年，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)提前結(jié)束了調(diào)整，重返“量?jī)r(jià)齊升”景氣上升周期。但根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)調(diào)整周期至少應(yīng)在3年以上，而2008年這次調(diào)整持續(xù)時(shí)間還不到1年8。因此，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是不完全、不充分的。由于前期價(jià)格上漲，購(gòu)房者觀望氣氛重現(xiàn)，部分城市房地產(chǎn)交易量開始萎縮，表明當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在由“量跌價(jià)升”到“量?jī)r(jià)齊跌”的關(guān)鍵階段。判斷商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)，普通老百姓深感太高而難以承受，但包括開發(fā)商、某些官員和部分學(xué)者等卻認(rèn)為房?jī)r(jià)其實(shí)并不高，并且以城市化、工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)等證據(jù)來(lái)證明。這里我通過(guò)房?jī)r(jià)收入比、價(jià)格租金比和絕對(duì)

12、價(jià)格法三種方法來(lái)衡量我國(guó)房?jī)r(jià)總水平的高低。第一，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于合理水平。當(dāng)住房用來(lái)滿足自住需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的是居民的實(shí)際購(gòu)買能力，通常用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)表示。聯(lián)合國(guó)人居中心在對(duì)50多個(gè)國(guó)家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)在居民年收入的23倍，如超過(guò)6倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。但2008年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比已高達(dá)8：1,北京、上海、廣東、海南和天津等省份房?jī)r(jià)收入比均突破10:1，北京核心區(qū)更是達(dá)到22:1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國(guó)際性大城市10。第二，價(jià)格租金比逐年提高，市場(chǎng)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)同步放大。當(dāng)房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素是房屋租金，國(guó)

13、際上通常用“價(jià)格租金比”來(lái)表示房?jī)r(jià)水平的高低。受數(shù)據(jù)可得性限制，這里我們采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)之比來(lái)表示房?jī)r(jià)與租金價(jià)格的相對(duì)變化：如果比值大于1，說(shuō)明價(jià)格租金比較高，投機(jī)成分和市場(chǎng)泡沫增大；反之，如果比值小于1，則說(shuō)明價(jià)格租金比較低，市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在減少。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)格租金比”不斷提高，2003年全國(guó)為1.03，20042008年一直在1.04以上，2009年上半年雖然有所回落（1.01），但依然大于1的臨界值11。說(shuō)明隨著房?jī)r(jià)的不斷上升，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分和泡沫在不斷增大。第三，從絕對(duì)水平來(lái)看，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家

14、。2008年，在美國(guó)芝加哥，面積200平方米的獨(dú)棟別墅，新房銷售中間價(jià)為每套26.4萬(wàn)美元，按此計(jì)算單價(jià)約人民幣9240元/平方米；日本東京市區(qū)一套面積80平方米的公寓樓加停車位售價(jià)約為3000萬(wàn)日元，折合人民幣192萬(wàn)元，每平方米約為2.4萬(wàn)元。北京2009年四環(huán)以內(nèi)70%以上樓盤售價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米12。考慮到購(gòu)買力平價(jià)、我國(guó)住房只有70年的土地使用權(quán)，再考慮到美國(guó)、日本的人均收入超過(guò)我國(guó)數(shù)倍甚至幾十倍，我國(guó)像北京、上海這樣的一線城市房?jī)r(jià)實(shí)際上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家。因此，不論從行業(yè)發(fā)展周期，還是衡量房?jī)r(jià)的三大指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)總水平已經(jīng)明顯偏高。我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因分析從1998

15、年到2004年,中國(guó)的房地產(chǎn)完成了從積極實(shí)行推動(dòng)房改,降低稅費(fèi)、降低利息、到發(fā)展住房抵押貸款、分期付款等一系列政策,解決了制約商品房市場(chǎng)發(fā)展的最大難點(diǎn),使房地產(chǎn)進(jìn)入了持續(xù)發(fā)展的快車道。但在2005年10月,上海的“湯臣一品”將房?jī)r(jià)提高到了11萬(wàn)元/平方米的天價(jià);到2007年,深圳的“博海名苑”也將頂層復(fù)式的單價(jià)叫賣到了9.9萬(wàn)元/平方米13。這就引發(fā)了我們的思考,如此天價(jià)的房子定價(jià)是如何出爐的呢？到底是什么原因引起房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升呢？住房消費(fèi)需求量大是住房?jī)r(jià)格快速上漲的基本原因城市居民更換新房。目前我國(guó)一些大中城市居民的平均收入已經(jīng)大大提高,加上金融政策的配合,購(gòu)買住房已經(jīng)不是一件困難的事情

16、,因此許多原本有住房的家庭會(huì)選擇購(gòu)買第二套住房或者更換更為舒適的住房。城市新增人口需要住房。我國(guó)目前正處于城市化的發(fā)展時(shí)期,因城市化而導(dǎo)致的城市人口增長(zhǎng)是巨大的。隨著城市化的發(fā)展,對(duì)住房的需求也急劇增大。據(jù)預(yù)測(cè),到2020年,我國(guó)城市化的水平將達(dá)到50%-60%,城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8-8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題14。城市拆遷迫使部分居民購(gòu)買房屋。我國(guó)許多城市舊城改造的速度非常快。在對(duì)舊城的拆遷中,許多居民失去住宅。這些失去住宅的居民也會(huì)購(gòu)買住房。我國(guó)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，股市非理性，加之存款利率低，公眾持有的閑散資金找不到合適的投資渠道，房產(chǎn)幾乎成為惟一的投

17、資品。除一般家庭的投資需求外，一些專業(yè)投資團(tuán)體也迅速形成。這些投資團(tuán)體往往資金雄厚，不惜以高價(jià)買進(jìn)，囤積居奇，待價(jià)而沽，成為典型的投機(jī)行為。據(jù)建設(shè)部2008年調(diào)查，北京市商品住宅投資購(gòu)房比例約17%，其中48%空置待漲15。另外，受房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值影響，境外資金也通過(guò)多種渠道進(jìn)入熱點(diǎn)地區(qū)房市，進(jìn)入外資大多為短線資金，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩。投資性和投機(jī)性購(gòu)房行為的重要特征在于，購(gòu)房者在購(gòu)買前實(shí)際上并不在乎價(jià)格，并渴望房?jī)r(jià)一路高漲，因?yàn)檫@可以使其獲取更高的投資收益。需求量大導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格快速上漲的一個(gè)明顯的旁證是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定。由于人口相對(duì)固定,需求比較穩(wěn)定,農(nóng)村和小城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格

18、變化基本不大。壟斷性市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的操縱從需求和供給兩方面分析房?jī)r(jià)上漲是價(jià)格分析的一般套路。也即，某種商品價(jià)格上漲，要么是需求增加，要么是供給減少，要么是需求和供給都增加，但供給不如需求增加的多?？傊枪┎粦?yīng)求。然而，分析近年我國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，情況并不限于此。統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至2009年3月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長(zhǎng)23.8%，其中空置商品住宅6983萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.7%。甚至更有觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)商品房空置率已達(dá)到26%，屬于嚴(yán)重積壓17。如此高的空置率卻能維持房?jī)r(jià)一路高漲，表明房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)非競(jìng)爭(zhēng)性的。事實(shí)恰恰如此。依照市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型

19、的寡頭壟斷市場(chǎng)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要特征是廠商行為相互影響并可能形成“合謀”。房地產(chǎn)的高空置率和高價(jià)格表明，“合謀”格局已經(jīng)形成，以高空置率換取高房?jī)r(jià)，相互形成默契。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益的一致性也使地方政府默許甚至參與了這一“合謀”格局。如果已更現(xiàn)實(shí)的眼光來(lái)審視這個(gè)行業(yè)，它幾乎就是壟斷性的，對(duì)土地資源的控制和政府部門對(duì)開發(fā)權(quán)的特許是形成壟斷的重要條件。因此，我們實(shí)際上可以把一個(gè)地區(qū)的所有開發(fā)商視為一個(gè)利益集團(tuán)，利潤(rùn)最大化行為使其操縱并控制了價(jià)格。不管是寡頭壟斷還是壟斷，其結(jié)果都提高了房?jī)r(jià)并減少了住房供給，并引致大量“尋租”活動(dòng)和社會(huì)福利凈損失。房屋建筑成本不斷升高推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲在市場(chǎng)機(jī)

20、制下,住房?jī)r(jià)格的確定除供求關(guān)系之外,還取決于房屋的建造成本。在我國(guó)城市商品住房的開發(fā)中,房屋的建筑成本不斷攀升。成本上漲最突出的表現(xiàn)是地價(jià)持續(xù)大幅上漲和各類建筑材料及人工費(fèi)用的上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,地價(jià)作為商品房開發(fā)的重要成本,通常占整個(gè)開發(fā)成本的40%-60%，部分地區(qū)更高16。2006年以來(lái)土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)激烈,地價(jià)不斷創(chuàng)新高。與此同時(shí),新出讓土地價(jià)格及房?jī)r(jià)的較大幅度上漲,帶動(dòng)存量土地上在建項(xiàng)目的房?jī)r(jià)高走。新拍土地價(jià)格上漲后,周邊樓盤價(jià)格隨即提高,推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)。近年來(lái),水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價(jià)格上漲幅度比較大,成為房?jī)r(jià)上漲的又一個(gè)推動(dòng)因素。生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)保持上漲,拆遷成本也在增加,

21、住宅品質(zhì)的不斷提高,都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。據(jù)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,在中西部地區(qū)和部分中小城市,成本因素是房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素。建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用也增加了，人工費(fèi)、貸款利率、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用等都有所增加,這些費(fèi)用被開發(fā)商攤派進(jìn)房?jī)r(jià)由購(gòu)房者承擔(dān)。投資性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快從投資性需求來(lái)看，近幾年，股票、期貨、基金等投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，投資收益缺乏保障，再加上銀行存款長(zhǎng)期利率較低；而這幾年中，房產(chǎn)價(jià)格卻一漲再漲，大幅增值，從而導(dǎo)致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購(gòu)置房屋，以保值增值。民間資本缺乏適當(dāng)投資途徑，大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致對(duì)住房的需求虛高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，民間資本

22、的數(shù)量巨大。2008年2月，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額為10.3萬(wàn)億元。目前我國(guó)民間資本大約為15萬(wàn)億元18。這些資金需要一個(gè)投資的渠道釋放出去。但是由于種種原因，大量的民間資金尋找不到合適的投資渠道，于是大量的資金就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)用于炒作住房。網(wǎng)上曾經(jīng)大量議論“溫州炒房團(tuán)”的故事，部分有經(jīng)濟(jì)頭腦的一些機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作，低價(jià)買入再高價(jià)賣出。有些地方甚至出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)房號(hào)現(xiàn)象，造成一些樓盤價(jià)格短期內(nèi)持續(xù)上漲。這其中,還包括一些開發(fā)商認(rèn)為控制投資規(guī)模和土地供應(yīng)量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng)，因此對(duì)新開樓盤價(jià)格定位較高。有的開發(fā)商放慢開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度甚至囤積土地，或者

23、利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)，增加了市場(chǎng)的緊張氣氛，致使一部分消費(fèi)者做出了提前購(gòu)房的選擇，進(jìn)一步加劇了階段性供求矛盾，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。另外，境外資金特別是投機(jī)資本看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也對(duì)一些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲有一定的影響。中國(guó)人民銀行在2009年公布的2008中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告中指出，受房?jī)r(jià)快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過(guò)多種渠道進(jìn)入上海、北京等熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成潮流。境外資金購(gòu)房集中于別墅、公寓等高價(jià)位商品房。外資正以越來(lái)越大的規(guī)模和越來(lái)越快的速度進(jìn)入熱點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)融資模式和預(yù)售制度1995年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地

24、產(chǎn)管理法在法律上確立了商品房預(yù)售制度。該法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售條件之一為投資開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上11。商品房預(yù)售制度關(guān)鍵是按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程達(dá)到形象進(jìn)度后，開發(fā)企業(yè)拿到了預(yù)售許可證，就啟動(dòng)了購(gòu)房者的銀行按揭貸款程序，開發(fā)企業(yè)通過(guò)預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)該商品房開發(fā)項(xiàng)目。開發(fā)商絕大多數(shù)商品房預(yù)售項(xiàng)目，都是在利用個(gè)人按揭的資金滾動(dòng)開發(fā)。預(yù)售可提前回籠大筆資金，為什么在房子沒(méi)建好的時(shí)候就吸引消費(fèi)者先付錢呢，就是要讓消費(fèi)者認(rèn)為房子“奇貨可居”、房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲，在這兩種情況下，消費(fèi)者才愿意先付錢。而開發(fā)商在該樓盤項(xiàng)目尚未建設(shè)完工就可拿到大筆預(yù)售資金,且不用擔(dān)心商

25、品房售不出去，又可利用該筆資金繼續(xù)開發(fā)下一個(gè)樓盤。因此就造成了這樣一種現(xiàn)象：開發(fā)商從不擔(dān)心新房售不出去，更不擔(dān)心漲價(jià)會(huì)影響商品房的出售，而只存在購(gòu)房者買不到房，哪怕價(jià)格成倍上漲仍有消費(fèi)者排隊(duì)預(yù)訂購(gòu)房，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的水漲船高，價(jià)格一路飛漲。房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、銷售手段促使房?jī)r(jià)升高由于土地資源的稀缺和價(jià)格的上漲，導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)商品房和銷售的過(guò)程中采取一些手段來(lái)推高房?jī)r(jià)，以獲取最大利潤(rùn)。開發(fā)商采取的手段主要有：一是推遲開發(fā)進(jìn)度，囤積土地；二是建設(shè)高檔房屋以獲取更高的利潤(rùn)。許多城市目前開發(fā)的房屋都是大面積、高檔次的。廣州市2008年批準(zhǔn)預(yù)售的每套商品房面積100平方米以上的占51%和66%19；三是

26、隱瞞房屋開發(fā)、銷售的各種信息，人為制造供求緊張的現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、消費(fèi)能力提高近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，無(wú)論是GDP還是CPI數(shù)據(jù)都大幅上升，超出了歷史水平。居民生活水平不斷提高、購(gòu)買能力相應(yīng)提升，心理承受能力也相對(duì)提高，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格走高。物價(jià)上漲、工資上漲、存款利率提高等原因使得人們的消費(fèi)水平也不斷提高，同時(shí)認(rèn)識(shí)也在提高，各地的房?jī)r(jià)都在上漲，多方面的信息使得人們能坦然面對(duì)房?jī)r(jià)的提高。再加上可以通過(guò)銀行按揭貸款的方式購(gòu)房，只要能拿出首付的錢就能住進(jìn)新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不會(huì)造成太大的心理負(fù)擔(dān)和心理壓力。另外，老百姓有買漲不買跌的心理，看到自己當(dāng)初想買結(jié)

27、果沒(méi)有買的房子漲價(jià)了，心里就后悔。這是引起房?jī)r(jià)不斷上漲的內(nèi)在動(dòng)力。不合理財(cái)政體制和錯(cuò)誤理念的激勵(lì)除了市場(chǎng)供給、開發(fā)成本和開發(fā)商手段等影響價(jià)格的因素外，相關(guān)制度、政策和錯(cuò)誤的發(fā)展理念也助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲。從財(cái)稅體制看，我國(guó)財(cái)權(quán)與事權(quán)不對(duì)稱的地方財(cái)政體制使地方政府普遍財(cái)政吃緊，地方財(cái)政收入很大一塊來(lái)自國(guó)有土地出讓金20。政府提高土地出讓金增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，直接抬高了住房?jī)r(jià)格。住房?jī)r(jià)格上漲一方面推動(dòng)了土地價(jià)格上漲，另一方面增加了房產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)，為地方財(cái)政培育了更多、更大的稅收來(lái)源。因此，渴望增加財(cái)政收入的地方政府與開發(fā)商其實(shí)是一個(gè)利益共同體，地方政府有很大的激勵(lì)助推房?jī)r(jià)。其次，錯(cuò)誤的發(fā)展理念也縱

28、容了房?jī)r(jià)上漲。很多地方政府為攀比競(jìng)爭(zhēng)而全力追求GDP增長(zhǎng)，以“經(jīng)營(yíng)城市”為口號(hào)大興土木。統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重從2004年的18.8%提高到2009年的22.7%，一些地方甚至高達(dá)50%以上21。房地產(chǎn)投資既可直接增加地方GDP,又可以迅速提升城市形象，與地方政府的政績(jī)追求一致。甚至有一些地方政府官員錯(cuò)誤地認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格是城市競(jìng)爭(zhēng)力和城市吸引力的標(biāo)志，因而公開宣揚(yáng)房?jī)r(jià)仍然不夠高，這對(duì)市民非理性購(gòu)房行為產(chǎn)生了錯(cuò)誤的誘導(dǎo)。收入分配與社會(huì)結(jié)構(gòu)的迅速變化社會(huì)學(xué)家已經(jīng)敏銳地指出，失衡的房市背后是一個(gè)失衡的社會(huì)，部分大城市畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是失衡社會(huì)中資源迅速向這些城市積聚的過(guò)

29、程。以收入分配衡量，改革以來(lái)，我國(guó)收入分配狀況已經(jīng)發(fā)生了根本變化，社會(huì)財(cái)富迅速向少數(shù)人集中。中國(guó)社科院收入分配課題組估算，2005年全國(guó)的基尼系數(shù)達(dá)到0.454，當(dāng)前為0.48；世界銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年我國(guó)基尼系數(shù)超過(guò)0.465，2008年逼近0.47。我國(guó)收入差距已經(jīng)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的警戒線（基尼系數(shù)為0.4），這已成為不爭(zhēng)的事實(shí)22。財(cái)富集中勢(shì)必引導(dǎo)市場(chǎng)化的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向大戶型和高端產(chǎn)品傾斜，因?yàn)楦挥屑彝ヒI好房子和大房子。這也恰好符合開發(fā)商的利潤(rùn)追求，因?yàn)榇髴粜秃透邫n房的利潤(rùn)率高于普通住房。這樣，市場(chǎng)就把一般家庭的普通低檔房需求擋在了門外。財(cái)富集中也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，抬高

30、了住房?jī)r(jià)格?？梢?，房?jī)r(jià)的持續(xù)過(guò)高上漲反映了收入分配狀況的惡化，沒(méi)有一個(gè)良好的以中等收入者為主體的社會(huì)結(jié)構(gòu)，形成一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)是困難的。從人口統(tǒng)計(jì)學(xué)角度觀察，1970年代末和1980年代早期的獨(dú)生子女一代當(dāng)前已處于婚配年齡，這部分人的背后往往有一個(gè)甚至兩個(gè)城市家庭支援，買房結(jié)婚的愿望相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)。這樣，就形成了“雙方父母家庭支付首付款、青年家庭承擔(dān)按揭貸款”的購(gòu)房模式，而那些非獨(dú)生子女或雙方父母均為農(nóng)村一般家庭的青年只能望樓興嘆。傳統(tǒng)文化和非理性預(yù)期的重要影響我國(guó)是一個(gè)歷史悠久的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)國(guó)，農(nóng)業(yè)社會(huì)金融工具的匱乏使人們將有限的剩余只能累積為可見的資產(chǎn)，如土地、住宅和鑄幣等。久而久之，我國(guó)逐

31、漸形成了一種重實(shí)物資產(chǎn)的潛意識(shí)，形成了深厚的土地情結(jié)和房屋情結(jié)。因此，是否擁有自己的房子以及住房的外觀和檔次往往成為判斷主人成功與否和家庭社會(huì)地位的重要標(biāo)志。這種占有欲和炫耀心理是農(nóng)業(yè)社會(huì)根深蒂固的意識(shí)，在現(xiàn)代社會(huì)仍然表現(xiàn)為農(nóng)村居民遠(yuǎn)超過(guò)居住需要的大面積建房和城市對(duì)商品房的剛性需求，其結(jié)果是在我國(guó)這樣一個(gè)收入水平不高的發(fā)展中國(guó)家卻擁有很高的住房自有率，該指標(biāo)在法國(guó)和德國(guó)僅30%-40%，美國(guó)僅68%，而我國(guó)城鎮(zhèn)為72%23。傳統(tǒng)文化心理的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)和潛在的，而不合理的預(yù)期對(duì)短期房?jī)r(jià)上漲更重要?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究表明，心理預(yù)期產(chǎn)生了通貨膨脹慣性，即“通貨膨脹是因?yàn)槲覀冾A(yù)期了通貨膨脹，而我們預(yù)期了通貨

32、膨脹是因?yàn)槲覀冇辛送ㄘ浥蛎洝?。在房地產(chǎn)相關(guān)信息不透明和房地產(chǎn)商營(yíng)銷策略的誘導(dǎo)下，公眾很難形成理性預(yù)期。事實(shí)上，盡管公眾普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，但大部分人仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲。當(dāng)公眾普遍預(yù)期價(jià)格將要上漲的時(shí)候，房?jī)r(jià)往往果真上漲。因?yàn)樵诠娍床坏絻r(jià)格下降的希望時(shí)，就會(huì)形成“晚買不如早買，買小不如買大”的普遍心理，這就把未來(lái)需求也提到了當(dāng)前，拉動(dòng)了價(jià)格上漲。價(jià)格上漲強(qiáng)化了以前關(guān)于價(jià)格上漲的預(yù)期，并進(jìn)一步推動(dòng)下一輪價(jià)格更快地上漲?？梢?，不合理的預(yù)期加速了不合理的價(jià)格上漲。房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和全社會(huì)成員福利增進(jìn)的角度看，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲弊大于利，其危害主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面?！罢答佇?yīng)”加劇

33、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲產(chǎn)生“財(cái)富效應(yīng)”。即隨著房?jī)r(jià)的上漲，抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值增加，會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi)增加和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也即房?jī)r(jià)與財(cái)富之間形成正反饋機(jī)制。從經(jīng)濟(jì)波動(dòng)角度看，在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，房?jī)r(jià)上漲會(huì)進(jìn)一步推高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；在經(jīng)濟(jì)收縮期，房?jī)r(jià)下降會(huì)引起經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩。供給方面，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商和銀行預(yù)期價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，從而導(dǎo)致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。由于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍將帶動(dòng)建筑、冶金、建材、運(yùn)輸和金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從而加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；同樣，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期會(huì)加速經(jīng)濟(jì)的下滑?！皵D出效應(yīng)”制約

34、居民消費(fèi)的擴(kuò)大由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，近年來(lái)居民購(gòu)房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。購(gòu)房支出增加，占比提高，擠出了購(gòu)房者在其他生活和發(fā)展方面的支出，嚴(yán)重制約著居民消費(fèi)的持續(xù)擴(kuò)大。尤其在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)的大背景下，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲擠出了居民除購(gòu)房消費(fèi)之外的其他消費(fèi)，扭曲著社會(huì)資源配置，成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長(zhǎng)的“絆腳石”?！霸俜峙湫?yīng)”拉大居民收入差距住房既是普通商品又是投資品，房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同居民戶的財(cái)富存量會(huì)產(chǎn)生不同的影響。對(duì)無(wú)住房的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲增加了租房支出和購(gòu)買自有住房的難度，使這部分人實(shí)現(xiàn)買房的夢(mèng)想變得越來(lái)越渺茫；對(duì)有自有住房家庭而言，房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加抵押貸

35、款消費(fèi)；對(duì)于有房且用來(lái)投資的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲不僅能獲取出租和出售收益，而且還可以獲得更多的抵押貸款，是房?jī)r(jià)上漲最大的受益者?？偟膩?lái)看，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)導(dǎo)致收入差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不利于房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，不利于經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定，也與建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)目標(biāo)相背離。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持“穩(wěn)”字優(yōu)先，把改善供給和穩(wěn)定需求作為政策調(diào)控的重中之重，既要促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，也要促使房?jī)r(jià)回歸至合理水平。針對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的對(duì)策及建議國(guó)內(nèi)外實(shí)踐表明，世界上沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)的大起大落又往往是宏觀經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)的前導(dǎo)，甚至可能引發(fā)嚴(yán)重衰退。另外，在一個(gè)以流動(dòng)性為

36、特征的市場(chǎng)化和全球化時(shí)代，房?jī)r(jià)過(guò)高從根本上制約著國(guó)民的流動(dòng)性，降低了人力資源的配置效率，也從根本上制約著民族創(chuàng)新能力的提高。因此，對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控是政府義不容辭的責(zé)任。堅(jiān)定調(diào)控立場(chǎng)，明確調(diào)控目標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)的興旺可以帶動(dòng)水泥、鋼材、裝修材料等行業(yè)的發(fā)展，并提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)行業(yè)的興旺更是意味著可以收取大量的土地轉(zhuǎn)讓金和大量的稅費(fèi)。正是上述利益的存在導(dǎo)致我國(guó)中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策制定上的搖擺不定和一些地方政府執(zhí)行上的敷衍了事。2009年，國(guó)務(wù)院再一次表達(dá)了對(duì)住房?jī)r(jià)格調(diào)整的決心，新政策出臺(tái)后，開發(fā)商不再觀望，而是積極尋找對(duì)策，這正是中央表明調(diào)控決心的效應(yīng)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確住房

37、價(jià)格調(diào)整的目標(biāo)：對(duì)于房?jī)r(jià)收入比不高的小城鎮(zhèn)，是以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，控制過(guò)快上漲為主；而對(duì)于房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的大中城市，目標(biāo)應(yīng)當(dāng)定位于讓住房?jī)r(jià)格在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上適度下降。降低由市場(chǎng)渠道供應(yīng)商品住房的需求商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的主要原因是對(duì)住房的需求量過(guò)大。因此調(diào)控措施應(yīng)當(dāng)圍繞需求方面來(lái)制定，主要應(yīng)當(dāng)采取下列措施：1、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,大大減少通過(guò)市場(chǎng)渠道供應(yīng)商品房的需求。如果政府承擔(dān)起責(zé)任，對(duì)城市中、低收入的家庭提供能夠滿足其基本需求的經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房，則可以大大降低對(duì)市場(chǎng)價(jià)格供應(yīng)的商品房的需求，對(duì)于房屋價(jià)格的上漲可謂是釜底抽薪。我國(guó)應(yīng)當(dāng)在大中城市中大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。但是要真正貫徹落實(shí)

38、還需要制定更為明確的配套措施。我認(rèn)為，首先要明確地方政府的責(zé)任。這就要求全國(guó)或者地方人大制定法律、法規(guī)，將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量和時(shí)間表明確上升為法律、法規(guī),要求地方政府執(zhí)行。上級(jí)政府要監(jiān)督地方政府執(zhí)行，將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為考核地方官員政績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)之一，明確其責(zé)任。其次是制定完善的經(jīng)濟(jì)適用房建造制度。對(duì)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地、資金、房屋的結(jié)構(gòu)、面積和配套生活設(shè)施等都要做出比較明確的規(guī)定。最后要詳細(xì)制定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的分配方案，并向社會(huì)公布，接受公眾的監(jiān)督。2、促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。目前房屋租賃市場(chǎng)還不是十分發(fā)達(dá)，因此還應(yīng)當(dāng)大力推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。采取措施提高出租房屋的供應(yīng)量，降低出租房屋

39、的稅費(fèi)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓勵(lì)中低收入者租用房屋解決居住問(wèn)題。3、控制城市拆遷進(jìn)度。許多城市在舊城區(qū)改造中急功近利，對(duì)于舊城區(qū)居民的補(bǔ)償不到位、沒(méi)有妥善安排住房。這不僅損害了居民的合法權(quán)益，也造成了在短時(shí)間內(nèi)對(duì)住房需求的急劇增加。對(duì)此，在2008年國(guó)務(wù)院明確提出要控制拆遷數(shù)量。2009年國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等9部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見中明確規(guī)定嚴(yán)禁大拆大建。這一政策的出臺(tái)和執(zhí)行，不僅可以在一定程度上降低居民對(duì)商品住房的被動(dòng)需求，也會(huì)維護(hù)被拆遷居民的合法權(quán)益。4、引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費(fèi)觀念。在改革住房制度的過(guò)程中，為了引導(dǎo)城市居民轉(zhuǎn)變觀念，我們?cè)?/p>

40、輿論導(dǎo)向上是引導(dǎo)居民通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決住房問(wèn)題。這樣導(dǎo)致的一個(gè)后果是無(wú)論窮富，人人都希望擁有自己的住房，造成對(duì)商品住房的需求不合理的擴(kuò)大。實(shí)際上，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，住房的自有化程度也并不高，許多人是居住在政府提供的價(jià)格比較低廉的房屋內(nèi)或者是租住房屋。我國(guó)城市居民也應(yīng)當(dāng)逐步樹立住房消費(fèi)量力而行的觀念,不要一擁而上都去購(gòu)買商品住房。擴(kuò)展民間資本的投資途徑在住房?jī)r(jià)格上漲的浪潮中，一些民間資本參與住房的倒賣、炒作對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲也起到了一些推波助瀾的作用。我認(rèn)為，限制民間資本炒房的主要途徑應(yīng)當(dāng)是為大量的民間資本開辟新的投資途徑。目前制約民間資本投資的原因主要有：一是缺乏帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭行業(yè)；二是

41、社會(huì)保障制度不健全，人們投資有后顧之憂；三是市場(chǎng)準(zhǔn)入的限制太多，許多行業(yè)不準(zhǔn)民營(yíng)資本進(jìn)入；四是融資渠道狹窄，限制了民間資本的融資能力。針對(duì)以上原因，政府應(yīng)當(dāng)積極采取措施，激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資。具體措施有：調(diào)整民間資本的市場(chǎng)準(zhǔn)入政策，進(jìn)一步放寬投資領(lǐng)域，拓寬投資渠道。加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)當(dāng)看到,部分外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目的是看準(zhǔn)人民幣升值和住房?jī)r(jià)格上漲，企圖短線牟利。這種短線投入的資金，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有害無(wú)利。針對(duì)這一情況，國(guó)務(wù)院應(yīng)組織外匯管理等有關(guān)部門，制定相應(yīng)的對(duì)策。我們應(yīng)當(dāng)采取引導(dǎo)的方式，限制外資參與短線炒作,促使其參與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期開發(fā)。構(gòu)建住

42、房梯級(jí)供應(yīng)的體系一個(gè)成熟、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)是能夠提供高檔、中檔、低檔的商品住房和價(jià)格適當(dāng)?shù)某鲎夥课?，讓居民根?jù)自己的消費(fèi)能力各取所需。2008年建設(shè)部等部委出臺(tái)的文件中明確了要加大普通住宅的供應(yīng)，興建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。對(duì)于高檔住房，目前政策主要是停止、限制審批高檔住房的建設(shè)用地和項(xiàng)目審批。興建適當(dāng)數(shù)量的別墅、大套型住房和高檔住宅對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和適應(yīng)市場(chǎng)需求來(lái)講是必需的。首先，一些地段適合興建高檔住宅而不適合興建普通住宅。由于地段的不同，土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)有很大的差別。對(duì)于一些利用價(jià)值高的地段土地轉(zhuǎn)讓金必然較其他地段要高。如果在這些地段只能興建普通住宅，顯然是行不通的。其次，市場(chǎng)

43、對(duì)高檔住宅有一定的需求。對(duì)于社會(huì)上一部分高收入階層，應(yīng)當(dāng)給與他們一個(gè)釋放收入的市場(chǎng)。這既可以拉動(dòng)消費(fèi)，增加稅收，開發(fā)商也可以贏利。最后，過(guò)于限制甚至停止高檔住宅用地的供應(yīng)，在市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的情況下，同樣會(huì)導(dǎo)致對(duì)高檔住宅的炒作。根據(jù)上述分析，在住房調(diào)控政策中，我認(rèn)為，不應(yīng)當(dāng)用一刀切的簡(jiǎn)單方式停止別墅類住房建設(shè)用地的供應(yīng)和限制大套型住宅的建設(shè)用地的供應(yīng)，而應(yīng)當(dāng)是明確供應(yīng)別墅類用地和大套型住宅用地的比例，按照市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地，讓開發(fā)商自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)去開發(fā)。我國(guó)針對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的最新調(diào)控政策2010年4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（下稱“國(guó)十條”）。綜合2

44、004年至今的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看到，此次調(diào)控，政府已盡其所能。除了尚未出臺(tái)的房產(chǎn)稅，目前能夠動(dòng)用的一切手段都已經(jīng)被用到了極限?！皣?guó)十條”的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊，針對(duì)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的區(qū)域，而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。5.6.1對(duì)于地方政府，穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將問(wèn)責(zé)新政策首次將地方政府責(zé)任放在了通知的醒目位置，要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，工作不力的要追責(zé)。房?jī)r(jià)調(diào)控已從中央性舉動(dòng)變成了地方政府責(zé)任，比如要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等。此外

45、，這次的政策中還有一些缺口未直接規(guī)定，如將采取限定購(gòu)房套數(shù)等“臨時(shí)性措施”的權(quán)力賦予了地方政府。5.6.2加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)值得注意的是，“國(guó)十條”要求住建部加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。這意味著，個(gè)人跨區(qū)域購(gòu)房行為將得到有效監(jiān)控?？梢暈閷?duì)異地炒房不予貸款的補(bǔ)充，個(gè)人跨區(qū)域的購(gòu)房信息將得到有效監(jiān)管與披露。5.6.3高房?jī)r(jià)地區(qū)三套房停貸此前金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸所做出的最嚴(yán)厲規(guī)定，就是二套房貸首付40%及利率提高至1.1倍?！皣?guó)十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。同時(shí)，要求對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，第三套及以上住房貸款

46、暫停發(fā)放。針對(duì)開發(fā)商，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。6結(jié)論總之，造成我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的因素是多方面的，包括我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加，投資性購(gòu)房增長(zhǎng)過(guò)快，不合理財(cái)政體制、金融政策以及傳統(tǒng)文化、非理性預(yù)期等。要解決我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問(wèn)題；降低由市場(chǎng)渠道供應(yīng)商品住房的需求；擴(kuò)展民間資本的投資途徑，放松金融的管制及擴(kuò)大百姓可以投資和理財(cái)?shù)念I(lǐng)域，緩解房地產(chǎn)業(yè)的需求壓力，加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理；構(gòu)建住房梯級(jí)供應(yīng)的體系。只有以上措施多管齊下加上社會(huì)各方的努力

47、，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格才能逐漸趨于一個(gè)合理的價(jià)格范圍。參考文獻(xiàn)：陳建.六大禍?zhǔn)淄聘邚V州樓市Z.曹丹、謝合明我國(guó)商品住宅銷售價(jià)格上漲特征及原因J.西南民族大學(xué)學(xué)報(bào).2008（4）：45-47.金時(shí)網(wǎng)外資進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，利弊得失與變局N.金融時(shí)報(bào).2005.8.19.楊朝軍等房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示J統(tǒng)計(jì)研究.2006（9）：31-33.中國(guó)人民銀行，2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告R.http：/.孫立平失衡的社會(huì)必然導(dǎo)致畸形的房市N經(jīng)濟(jì)觀察報(bào).2008627.NGregoryMankiw.MacroeconomicsM.（第五版）.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社.2005：122-124

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