物業(yè)管理未來(lái)展望

1、物業(yè)管理未來(lái)展望今年是物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)內(nèi)地走過(guò)的第33個(gè)年頭，目前已有7 萬(wàn)多家企業(yè)、600多萬(wàn)從業(yè)人員，涌現(xiàn)出龍湖、金科、萬(wàn)科、保利等 一批全國(guó)性物業(yè)企業(yè)。然而，謝家瑾坦言，雖物業(yè)管理在我國(guó)呈現(xiàn)加 速發(fā)展的勢(shì)頭，發(fā)揮了對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸納就業(yè)和加強(qiáng)城市管理的作用，“但客觀來(lái)講，該行業(yè)總體還處于低水平運(yùn)行狀態(tài)。”“剛性成本急劇上升、價(jià)格調(diào)整機(jī)制缺失，使物業(yè)收費(fèi)與成本出 現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)陷入生存困境?！敝x家瑾稱，在信息化、 網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，一些企業(yè)對(duì)成本上漲束手無(wú)策，引發(fā)了服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)降低和棄管小區(qū)等社會(huì)問(wèn)題。同時(shí)，傳統(tǒng)的密集型勞動(dòng)和簡(jiǎn)單服務(wù) 限制了行業(yè)發(fā)展，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)和

2、盈利空間十分狹窄。對(duì)此，謝家瑾提出，要通過(guò)引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式，開(kāi)創(chuàng) 全新物業(yè)商業(yè)模式?！捌髽I(yè)要提高物業(yè)服務(wù)的技術(shù)含量、增值服務(wù)和 產(chǎn)品附加值，實(shí)現(xiàn)從粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變， 這是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，已經(jīng)成為消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的重要依據(jù)。 謝家瑾舉例說(shuō)，龍湖的房子為什么越做越好，因?yàn)樵陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)前期， 龍湖物業(yè)有近300人的團(tuán)隊(duì)介入地產(chǎn)服務(wù)，并在銷售和入住階段，為 業(yè)主提供服務(wù)，“這樣既受到開(kāi)發(fā)商的歡迎，還通過(guò)有償服務(wù)賺取了 可觀收益?！睂?duì)于物業(yè)管理行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，謝家瑾表示，中國(guó)物業(yè)管理將在 未來(lái)五年基本形成行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的運(yùn)作和盈利模式，初步

3、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升 級(jí)的基本目標(biāo)還需十年。謝家瑾稱，現(xiàn)在物業(yè)管理將以科學(xué)技術(shù)特別 是信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要支撐，要建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理 方法。另外，還有業(yè)主（投資者）的需求。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要 求日益升級(jí)，維權(quán)意識(shí)不斷強(qiáng)化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)服務(wù)的專業(yè)公司 直接或間接介入物業(yè)管理服務(wù)的頻率越來(lái)越高，范圍越來(lái)越大，影響 力不斷提升。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)公司逐步摒棄了“大而全、小 而全”的作業(yè)模式，開(kāi)始采用專業(yè)分包的操作方式。實(shí)際上，各類外資物業(yè)服務(wù)公司均將清潔、綠化、秩序維護(hù)以及 電梯、冷凍機(jī)組、消防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的設(shè) 備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)外包給專業(yè)公司。香港早已采取了

4、這種模式并獲得 成功。隨著國(guó)外物業(yè)服務(wù)公司將專業(yè)化分包的形式引入國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)， 國(guó)內(nèi)的許多大型物業(yè)服務(wù)公司如陸家嘴、均豪、達(dá)文等，也都將原行 雇傭的保潔、秩序維護(hù)、工程維修等分離出去。物業(yè)管理專業(yè)化，最根本的目標(biāo)其實(shí)在于降低管理成本并使物業(yè) 保值增值，這也正是對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理的價(jià)值所在。目前的一些物 業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)對(duì)物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)管理做了初步探索，但客觀講，在意 識(shí)方面、操作手法方面以及現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司的實(shí)際水平方面都存在 不足，仍處于雛形階段。謝家瑾會(huì)長(zhǎng)就曾指出：“盡管不少物業(yè)服務(wù) 企業(yè)都在搞多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收，但大多停留在小打小鬧，沒(méi)有深入到 資產(chǎn)管理的核心中，也不能獲得可觀的利潤(rùn)?！辟Y產(chǎn)管

5、理的概念和主 要手段什么是資產(chǎn)管理的核心？這將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)管理 行業(yè)研究的重要課題。什么是資產(chǎn)？什么是資產(chǎn)管理？這是首先要厘 清的概念。資產(chǎn)，是指企業(yè)過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的，由企業(yè)擁有或者控制 的，預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。資產(chǎn)一般包括流動(dòng)資產(chǎn)和非 流動(dòng)資產(chǎn)，物業(yè)是一項(xiàng)重要的非流動(dòng)資產(chǎn)。對(duì)于物業(yè)管理，現(xiàn)有物 業(yè)管理?xiàng)l例給出的定義是“指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主 和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的活動(dòng)”，但根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和未來(lái)需求來(lái)看，這僅是物業(yè)管理服務(wù)的 鏈條末端而不是全部。資產(chǎn)

6、管理，有狹義和廣義之分，狹義上特指證券市場(chǎng)范圍的資產(chǎn) 管理業(yè)務(wù)，在此不贅。廣義上則是指資產(chǎn)管理人接受資產(chǎn)委托人的委 托，依照委托人的意愿或請(qǐng)求，對(duì)委托資產(chǎn)進(jìn)行管理運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)特 定目標(biāo)的行為。這種特定目標(biāo)可能是資產(chǎn)保值、增值，也可能是其他 目標(biāo)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)管理，即住宅區(qū)、寫字樓及其他樓盤的業(yè)主委 托專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，是最典型的資產(chǎn)管理。舉例來(lái)說(shuō)：某大廈約10萬(wàn)平方米，物業(yè)服務(wù)公司將管理成本從 25元降至20元，則每年節(jié)省600萬(wàn)元，按10%資金成本計(jì)，相當(dāng)于 增值約6000萬(wàn)元。同時(shí)每年還從管理費(fèi)中拿出約150萬(wàn)元用于大廈 的更新改造，按10%資金成本計(jì)，相當(dāng)于增值約1500萬(wàn)元。將物業(yè)管理上升為資產(chǎn)