鎮(zhèn)江市第一樓步行街管理方案

1、項 目 簡 介 鎮(zhèn)江市第一樓步行街由東邦置業(yè)開展開發(fā)，坐落于市商業(yè)圈黃金地段大市口，總長約700米，整體造型呈半圍合L狀。工程特邀美國知名建筑設(shè)計參謀公司AECOM技術(shù)集團精心設(shè)計，現(xiàn)代建筑風格，均為三層或四層框架建筑結(jié)構(gòu)，還包括了一幢19層的酒店式公寓。第一樓街步行街進行了整體人性化的綠化景觀和舞臺燈光設(shè)計，并對各個區(qū)域的功能做了完整規(guī)劃，中高檔、多元化業(yè)態(tài)組合，是鎮(zhèn)江市中心集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光為一體的商業(yè)步行街。在第一樓街里，四季欣賞花卉、整形灌木及花灌木，隨處可見。與原地的千年銀杏相映成趣，隱約間透露出這里輝煌的根基。華美的燈光設(shè)計，晶瑩剔透、姿態(tài)萬千，點綴著鎮(zhèn)江的夜生活。這里

2、已經(jīng)遠不只是簡單的“商業(yè)二字能夠道盡的了。流光異彩間，多少風情與魅力令人流連忘返。第一樓步行街不隸屬樓層概念，是擁有6部垂直電梯、20部自動扶梯、20組樓梯、20條過街連廊，上下貫穿、層層相連的銷品茂奢華的黃金街道；中高檔、多元化業(yè)態(tài)組合的主題休閑購物場所星羅棋布，綜合性多功能的旗艦店平臺鱗次櫛比。近7萬平米的規(guī)模統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，將整體業(yè)態(tài)合理分布，規(guī)劃有序。統(tǒng)一的物業(yè)管理和經(jīng)營管理，確保了步行街的長盛不衰。 工程炙手可熱的品牌效應(yīng)，早已為眾多國際品牌所關(guān)注，更有多個世界知名品牌已經(jīng)捷足先登，并以各種可能的方式說明了投資意向和參與熱情?？梢灶A(yù)見，一個世界品牌匯粹的頂級時尚領(lǐng)地己成定局，一個鎮(zhèn)江的

3、商業(yè)航母即將帶來一場時尚的革命。這里的時尚不再只是一種空洞的樣板，而是一種兼具鎮(zhèn)江特色和國際水準的生活方式。 第一章 擬定管理目標為進一步提高第一樓步行街管理水平，促進城市文明開展和經(jīng)濟繁榮，我公司決定對第一樓步行街進行人防智能結(jié)合式封閉管理，明確責任，分工細化，責任到人，落實措施，協(xié)調(diào)行動，確保物業(yè)管理工作順利實施。結(jié)合本公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，依據(jù)第一樓步行街特點，因地制宜，開展當前的物業(yè)管理工作。一、指導思想以“三個代表和以人為本、構(gòu)建和諧社會重要思想為指導，以保證市民良好購物休閑環(huán)境和臨街商家業(yè)戶利益為出發(fā)點，通過第一樓步行街人防智能結(jié)合式封閉管理，建一流街容街貌，一流品牌環(huán)境理，一流

4、物業(yè)管，以環(huán)境創(chuàng)新凝聚人氣，以人氣旺盛促進商業(yè)繁榮，以商業(yè)繁榮促進社會和諧開展，將第一樓步行街打造成為我市的商業(yè)文化街區(qū)精品窗口。二、效勞標準完善公司規(guī)章制度，設(shè)點立面。遵守國家相關(guān)法律，按照公司規(guī)定的各項要求，以“人性化效勞為工作準那么，奉行“業(yè)戶至上的行為準那么，從“一切為了業(yè)戶，為了業(yè)戶的一切出發(fā)，切實在物業(yè)管理工作中做到“想業(yè)戶之所想，急業(yè)戶之所急，解業(yè)戶之所困。物業(yè)工作要加大宣傳力度，設(shè)立物業(yè)公共設(shè)施、業(yè)戶受理工程維養(yǎng)公開欄，在設(shè)定有償效勞的同時，盡量增加無償工程及特約效勞工程，以此建立與業(yè)戶首要和諧橋梁。實行業(yè)戶受理回訪制度不動搖，多方面聽取業(yè)戶意見，不定期開展?jié)M意度效勞調(diào)查，不斷

5、改進創(chuàng)新工作思路，圍繞“兩手抓，兩手硬的必須效益，提升物業(yè)管理效益滿意度。三、質(zhì)量保證嚴把員工效勞質(zhì)量，強化員工職業(yè)道德修養(yǎng)，標準效勞工程，給第一樓街所有業(yè)戶、廣闊消費者展現(xiàn)優(yōu)秀的效勞團隊。定期開展員工物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)知識培訓，提升員工物業(yè)技能水準。在物業(yè)管理工作中全面導入ISO9001及ISO14000認證體系，確保第一樓街的高標準效勞。四、效勞承諾1總體指標1、 滿意度指數(shù)95以上；2、 管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大平安責任事故，管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責任事故，管理效勞范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故；3、 第一年度導入三項貫標體系管理，第二年度通過三項貫標體系認證；2分類指標1、管理處

6、設(shè)專線24小時受理報修，2、業(yè)戶接待時間：365天8:30-20:30；3、各類效勞人員上崗培訓率到達100%；4、檔案歸檔率到達100%，檔案完整率到達100；5、維修及時率到達100%；6、維修質(zhì)量合格率到達95%以上；7、實行維修效勞回訪制度，回訪率到達100%；8、有效投訴處理率100，投訴人簽字滿意率95以上；9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率到達98以上；10、房屋建筑完好率到達98%以上；11、綠化存活率到達98%以上；12、清潔管理無盲點，管理效勞范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13、道路、停車場完好率到達98%以上；14、管理效勞范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗效勞第二章 擬派

7、工程人員機構(gòu)配置擬派現(xiàn)場工程經(jīng)理資格聲明工程名稱:第一樓街步行街公司名稱：姓名性別主要業(yè)績年齡專業(yè)學歷職稱工齡職務(wù)從事本崗位工作時間聯(lián)系 工作簡歷公司意見 (簽章)擬派工程主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表 序號姓名性別年齡職務(wù)(工種)職稱(學歷)身份證號簡歷1工程經(jīng)理2工程經(jīng)理助理3客服部主管4保安部主管5工程部主管6文員機構(gòu)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)圖工程經(jīng)理工程經(jīng)理助理保安部主管客服部工程部業(yè)戶受理第三章 前期介入效勞與接管驗收及入住管理方案第一節(jié) 前期介入效勞要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，我公司將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對第一樓街工程制訂科學、成熟、相應(yīng)的

8、物業(yè)管理前期介入工作方案，并按方案和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的根底。1、規(guī)劃設(shè)計階段對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期參謀人員需要參與工程規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使工程的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；步行街人多分流的設(shè)計；公共照明開關(guān)設(shè)置位置；公共照明開關(guān)開閉形式；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；步行街垃圾房的設(shè)置；公共洗手間的設(shè)置；便民休息報廳室的設(shè)立；公共告示欄的配置；空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預(yù)留；。2、建設(shè)施工階段建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期參謀人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影

9、響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的根底。提出設(shè)備的設(shè)置和效勞方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程工程的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程包括綠化工程的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以防止施工對材質(zhì)造成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；檢查工程施工進度根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更

10、改的局部提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程工程的建議；對第一樓步行街配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的開展需要和貫標ISO9001、ISO14001需要，減少投入本錢和今后的物業(yè)管理本錢。3、竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；制訂物業(yè)驗收流程；指出工程缺陷，就改進方案

11、的可能性及費用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的投資者業(yè)戶，同時也有助于樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助第一樓街的商品房銷售和宣傳推廣。制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；售樓處及樣板房的保安、保潔指導，標準效勞，建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對工程物業(yè)管理方面的疑問；對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理根底培訓工作；提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。第二節(jié) 第一樓步行街的接管驗收一、接管驗收依據(jù)1物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。 2依據(jù)國家建設(shè)部公布的?房屋接管驗收標準?對已

12、建設(shè)物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 3物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。二、接管驗收要求a公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；b既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權(quán)益；c接管驗收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限催促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；d落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)

13、管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；三、接管驗收的作用a明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系b確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益c為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量到達要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于方案安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。第三節(jié) 第一樓步行街的業(yè)戶入伙辦理一、入伙住管理方案提示業(yè)戶在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶的文件資料及準備工作，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。為業(yè)戶辦理入伙手續(xù)時，應(yīng)程序順暢

14、，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦效勞手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)戶入伙流程1業(yè)戶向開展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。2憑售房合同與入伙通知書到我公司辦理入伙手續(xù)。3我公司在審核資料無誤后，向業(yè)戶介紹物業(yè)管理效勞情況、收費情況；代開展商與業(yè)戶簽訂?使用公約?。6假設(shè)業(yè)戶驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交開展商，工程管理處應(yīng)協(xié)助開展商對房屋進行整改后，請業(yè)戶再次驗房。7如需二次裝修的，需到我公司辦理裝修手續(xù)。 2、租賃住戶入住流程1簽訂?租賃意向書?，并交付定金。如一次看中商品房的可直接簽署租賃合同。2簽訂?租賃合同書?。合同應(yīng)附有?

15、管理公約?等有關(guān)附件。3由我公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的，由公司通知工程隊整改。4整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。5交付押金和首期租金。6如需二次裝修的，需到我公司辦理裝修手續(xù)。3、 入伙作業(yè)標準入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細心、百問不厭。入伙各項資料齊全，記錄標準完整，按戶建立業(yè)戶檔案。入伙各項收費正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。特約效勞手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質(zhì)量。內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程由房產(chǎn)開展商或我公司向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。業(yè)戶攜帶購房合同書、

16、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。由指定的業(yè)戶效勞人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。業(yè)戶驗房后假設(shè)提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開展商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。如開展商或施工單位將工程質(zhì)量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。業(yè)戶驗房確認后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查標準為了保證第一樓街入伙工作正常有序，工程部經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作標準和效勞質(zhì)量。1集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，

17、發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。2正常情況入伙階段，工程部經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項發(fā)書面通知并整改。入伙通知書女士先生： 您好!您所認購的 號 室的商品房，日前已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)部門檢查驗收合格，準予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時前來，在 年 月 日后，請到銷售中心辦理入伙手續(xù)法定節(jié)假日休息，恕不受理。 二、集中入

18、伙辦理地址： 三、辦理時間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場接待辦公效勞。 五、回執(zhí)郵寄地址： ： ： 特此通知。房地產(chǎn)開發(fā)公司年 月 日 入伙通知書回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書，本人購置的 號 室商品房，擬定于 年_月 日前來現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。 業(yè)戶簽章： 年 月 日入 伙 須 知女士/先生：歡送您成為鎮(zhèn)江市第一樓街的業(yè)戶！ 我公司為提供良好的管理效勞，茲先介紹有關(guān)入伙事項和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導致不便。請您認真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。請您在接到?入伙通知書?后，按約定的日期來辦理入伙手續(xù)，以便我們及時為您提供

19、效勞。您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：購房預(yù)售合同；業(yè)戶身份證或護照及印章；公司購置的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；?入伙通知書?；已繳款項的收據(jù)調(diào)換正式發(fā)票；未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：您業(yè)戶的委托書，應(yīng)由律師見證；您業(yè)戶身份證或護照的復(fù)印件；代理人的身份證或護照。4、您辦理手續(xù)時請按入伙手續(xù)書的排列順序依次進行。5、您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有問題，請?zhí)钊?房屋驗收表?中，管理處將代表業(yè)戶利益向開展商協(xié)商解決。祝您順利入伙！物業(yè)管理 第一樓步行街管理處年月日 入伙手續(xù)書業(yè)戶：您認購的 號 室，現(xiàn)已具備入住條件，請

20、您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。1、房產(chǎn)收款組 2、合同組 業(yè)戶已付請房款、配套線路設(shè)備初裝費、地籍圖費。并開具收費憑證。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 業(yè)戶已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保書、配套設(shè)備、地籍圖兩份、水表封卡、紀念品。業(yè)戶簽章： 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日3、物業(yè)組業(yè)戶已領(lǐng)取?業(yè)戶手冊?等入伙資料。業(yè)戶已付清物業(yè)管理效勞費三個月、裝修垃圾清運費， 并開具收費憑證。經(jīng)辦人：部門簽章：年 月 日第四章 第一樓步行街的整體設(shè)想及籌劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的效勞，為第一樓步行街創(chuàng)造價值，使其真正發(fā)揮環(huán)境效益、社會效益、經(jīng)濟效益的同時，為第一樓全

21、體業(yè)戶營造一個“平安、舒適、溫馨、親情的生活、辦公及購物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心?？傮w管理效勞目標前期目標與開發(fā)商的攜手共建鎮(zhèn)江新型獨具特色的第一樓步行街；降低開發(fā)商的建設(shè)本錢，促進樓盤的銷售。合同目標在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)戶效勞，成為業(yè)戶的好管家、好朋友。一年內(nèi)到達ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認證；一年內(nèi)到達ISO14001環(huán)境管理體系第三方認證；一年內(nèi)到達OHSAS18001職業(yè)健康平安管理體系第三方認證；。管理效勞理念 用四字句易懂保證體系主要闡述物業(yè)公司三項體系的運行情況第五章 擬采取的工作方案和物資裝備情況第一節(jié) 擬采取的工作方案為了使第一樓步行街保值、增值，工程部在認真做好物業(yè)的

22、接管驗收工作的根底上，擬定進一步的工作方案，加強裝修管理，增強業(yè)戶和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開展商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后效勞工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，到達“雙贏的目的。1、業(yè)戶入伙前我公司對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘，力爭在第一樓步行街工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施，配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關(guān)工作。在和開展商進行物業(yè)的交接驗收中，由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料驗收標準參照建設(shè)部公布的?房屋接管驗收標準?。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗收合格后接受。同時

23、協(xié)助開展商制定?使用公約?、?業(yè)戶手冊?等文件，同時準備好業(yè)戶入戶所需要的?入伙手續(xù)書?、?業(yè)戶信息表?、?入伙資料簽收表?、?房屋質(zhì)量整改通知書?、?裝修管理方法?、?裝修管理協(xié)議?、?代辦效勞委托書?、?房屋驗收表?、?鑰匙簽收表?等書面資料。另一方面，做好第一樓步行街的保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉步行街情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證步行街配套設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)戶入戶。2、業(yè)戶入伙中業(yè)戶入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表，對于業(yè)戶發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)戶交付填寫的資料有：?業(yè)戶手冊?、?裝修管理方法?、?入伙資料簽收表?、?

24、業(yè)戶信息表?、?房屋驗收表?、?鑰匙簽收單?等，并及時向業(yè)戶介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標準向業(yè)戶做好解釋工作，并準備好?裝修申報表?、?施工人員登記表?、?施工人員出入證?、?施工許可證?、?動用明火許可證?、?平安責任書?等書面資料，業(yè)戶效勞人員會將?施工人員登記表?復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗施工人員的?施工人員出入證?，并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，催促施工隊文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地，按照施工合同中的?房屋裝潢管理規(guī)定?執(zhí)行好業(yè)戶裝潢事宜。3、業(yè)戶入伙后進入全面管理階段后，工程部要以公司企業(yè)標準為指導

25、，主要開展以下工作但不限于：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對第一樓步行街配套設(shè)備設(shè)施日常的運行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強清潔員工的管理，維護第一樓步行街范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：第一樓步行街內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護；消防管理：建立消防隊伍，對第一樓步行街內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；平安管理；加強保安隊伍的建設(shè)管理，確保第一樓步行街內(nèi)平安、舒適；車輛管理：維護行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準確、與實際相符；財務(wù)管理：對物業(yè)管理資金運作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)戶與開展商之間

26、的糾紛。第二節(jié) 工程物業(yè)管理物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合第一樓步行街的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括：管理效勞用房：管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟?/p>

27、原那么是，給業(yè)戶及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求管理處開辦物品表名 稱數(shù)量/型號一、辦公用品開辦物品復(fù)印機電腦打印機對講機對講機電池板充電器現(xiàn)金保險箱辦公桌辦公椅接待桌接待椅洽談桌洽談椅會議桌會議椅水 瓶網(wǎng)絡(luò)杯煙灰缸考勤鐘標 識塑封機飲水機 機分欄文件柜檔案夾閱覽架 機大貨架更衣箱傘架大雨傘小雨傘二、維修工器具開辦物品臺式鉆床電錘進口電動疏通機鋁合金合頁梯1.5m5m管子鉗龍門架臺虎鉗數(shù)字式萬用表指針式萬用表數(shù)字式鉗形表兆歐表砂輪機潛水泵拖線板切割機梅花扳手套筒扳手內(nèi)六角扳手工具箱保險帶組合工具硅膠搶牛油槍管道工具泥瓦、木工工具三、保潔工具開辦物品升降梯多功能擦地機

28、吸塵吸水機高壓水槍鋁梯鋁梯多功能清潔車拖線盤黃魚車四、保安器具開辦物品 雨衣/雨鞋耳 機錄像帶警 棍第六章 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓第一節(jié) 擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置工程部經(jīng)理經(jīng)理助理工程部保潔綠化部保安部業(yè)戶效勞部業(yè)戶效勞主管保潔工綠化工巡崗設(shè)備主管門崗監(jiān)控房屋維修工電工業(yè)戶效勞員保潔綠化班長保安領(lǐng)班保安主管機動給排水管道工保潔綠化部與業(yè)務(wù)效勞部可以合并為客服部，由客服部統(tǒng)一調(diào)動分配機制2、人員配備工程部人員配備明細表崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備人管理處經(jīng)理設(shè)備管理部經(jīng)理助理設(shè)備部主管業(yè)戶效勞部強弱電工業(yè)戶效勞部主管給排水管道業(yè)戶效勞員接待/

29、財務(wù)/貫標/檔案/報修房修值班電工保安效勞部保潔綠化部保安部主管保潔綠化部主管保安領(lǐng)班兼領(lǐng)班門崗單元內(nèi)公共部位巡崗?fù)鈬O(jiān)控機動機動合計第二節(jié) 擬建立的員工培訓方案根據(jù)物業(yè)本身的特點，結(jié)合相關(guān)物業(yè)管理資料定期開展的員工培訓學習方法第七章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 第八章有補充一、管理處各項管理制度目錄序 號文件名稱文件編碼1工程部內(nèi)部崗位設(shè)置、標準2職業(yè)平安健康職責3物料管理方法4停電停水應(yīng)急預(yù)案5水浸應(yīng)急預(yù)案6治安應(yīng)急預(yù)案7文件質(zhì)量記錄管理方法8犬類管理方法9保安崗位架構(gòu)圖10保安運作規(guī)程11人員出入管理方法12監(jiān)控中心管理方法13車輛管理方法14保安崗位操作規(guī)程15安保崗位標準16燃放

30、煙花爆竹管理規(guī)定17保潔崗位監(jiān)管規(guī)程18綠化地養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程19消防平安管理方法20火警應(yīng)急預(yù)案21消防設(shè)備設(shè)施運行管理方法22消防設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程23消防管理制度24消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程25弱電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)定26弱電設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程27弱電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程28弱電設(shè)備設(shè)施平安管理制度29電梯設(shè)備監(jiān)管方法30電梯故障緊急預(yù)案序 號文件名稱文件編碼31供配電設(shè)備設(shè)施平安管理制度32供配電設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程33供配電設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程34供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程35電工平安操作守那么36給排水設(shè)備設(shè)施平安管理制度37給排水設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程38給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程39給排水設(shè)備設(shè)

31、施維修保養(yǎng)規(guī)程40管道維修工作規(guī)程41房屋設(shè)備設(shè)施平安管理制度42房屋設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程43房屋設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程44房屋設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程45房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求46設(shè)備完好率標準47房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程48效勞供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程49雨天防滑管理方法50業(yè)戶管理方法51空房管理方法二、入伙業(yè)戶檔案的建立制根據(jù)各個公司的情況而定第八章 第一樓步行街日常管理要點第一節(jié) 平安防范工作方案一、前言平安防范是物業(yè)管理的重要組成局部，在平安管理方面，我們將充分運用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具，科學組織，精心安排，提供高水平、高水準、全方位的平安管

32、理，確保第一樓步行街的平安。高層樓宇由于人口集中，人員成分復(fù)雜，流動性強，加之建筑內(nèi)樓梯通道、通風井道、 豎井、天臺、轉(zhuǎn)換層、架空層、地下室等隱蔽死角多，容易形成治安隱患，所以，做好治安防范工作十分重要。一般需要從以下幾個方面著手：建立高素質(zhì)的治安隊伍高素質(zhì)的治安人員是搞好大廈治安保衛(wèi)工作的根本。為此，在人員招聘時就要嚴格把關(guān)，要注意身體素質(zhì)、文化素質(zhì)，更要注意思想素質(zhì)、道德品質(zhì)，要抓好上崗前的物業(yè)管理根本知識技能培訓、法制制度教育、職業(yè)道德教育、文明執(zhí)勤教育，還要抓好平時業(yè)務(wù)技能的 訓練、演習及嚴格管理，以保證有一支愛崗敬業(yè)、紀律嚴明、應(yīng)變能力強、行為文明標準的專業(yè)保安隊伍。健全各種平安保衛(wèi)

33、制度為了使高層樓宇的治安防范疏密不漏，必須建立健全各種平安管理制度。健全的平安管 理制度是治安周密嚴謹持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應(yīng)建立?保安員上崗執(zhí)勤制度?、?值班出入口大堂訪客登記制度?、?巡邏保安員崗位職責?、?保安員應(yīng)付緊急事 件行動方案?、?機動車停車場管理規(guī)定?、?摩托車、自行車保管規(guī)定?等規(guī)章制度，要求保安人員嚴格遵循執(zhí)行這些制度規(guī)定。同時，要熟悉大廈常住人口情況及變動情況，在易引起治安事件的時段、地點重點檢查防范，確保大樓平安。健全技術(shù)防范設(shè)施技術(shù)防范設(shè)施是治安管理中的硬件，適當配備先進的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高平安管理水平、管理效率，切實保障大廈平安必不可少的條件。綜合

34、現(xiàn)有國內(nèi)高層樓宇平安管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況，主要包括以下設(shè)施設(shè)備：具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機治安管理系統(tǒng)，重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子門鎖系統(tǒng)，通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng)，機械防盜系統(tǒng)，公共照明系統(tǒng)及總值班工作系統(tǒng)等。在此根底上，做好對上述設(shè)備的維護、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。二、預(yù)測平安狀況 第一樓步行街是集經(jīng)營、辦公、商務(wù)為一體的綜合性智能商圈，總建筑面積約余平方米， 人員量流動量大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生平安；是一個廣泛對外開放的場所，開放式工作，接待人員廣泛。而且又有大量的房屋對外出租，人員結(jié)構(gòu)也十分復(fù)雜；是一個消防等級要求高，同時又由于其

35、是一個小高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，人員疏散十分困難；是一個流動人員、車輛管理復(fù)雜的場所。車輛停放既有商場車輛，又有業(yè)戶辦公人員的車輛，還有外來人員車輛，并且人員流動頻繁，停車場車輛進出頻繁，為此做好人員車輛的管理工作也是平安管理中的重點。三、平安管理目標1.人員進出井然有序2.日常環(huán)境平安、舒適3.重大活動順利進行4.突發(fā)事件迅速得到解決5.交通事故處理率100%，無車輛失竊事件6.治安案件發(fā)生率為0四、平安管理原那么堅持外馳內(nèi)張，“人防、技防相結(jié)合的原那么。五、平安管理內(nèi)容與方式1、平安管理內(nèi)容1治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為

36、。保證日常辦公、娛樂休閑購物環(huán)境井然有序，重大活動順利進行，人身平安不受侵犯，財產(chǎn)不受損失。2消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。3交通管理：維護第一樓步行街交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。4公共衛(wèi)生平安管理：做好公共衛(wèi)生平安管理工作。5緊急事件和突發(fā)事件的平安管理2、平安管理方式平安管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應(yīng)急人員，建立一個嚴密、可靠的平安網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)休閑樓平安崗位設(shè)置以填補技防“盲點為準那么，根據(jù)第一樓步行街實際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點伏擊崗等；流動崗按指定路線或非

37、指定路線流動巡查。一般情況下的平安管理，按規(guī)定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的平安管理，那么按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時性處置、管制，并在大樓的平安管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。六、組織建設(shè)1保安隊伍的組建成立保安部，設(shè)主管1名，下轄保安領(lǐng)班、保安員、消防值班員、智能控制中心值班員。2保安隊伍的管理1保安隊伍實行準軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導指揮訓練，部門、公司定期組織安保隊伍考核。2嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度。3建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30%的人員比例可以外出，每次時間

38、不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。在節(jié)日慶典或有重大活動時，全體待命。4實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。5實行監(jiān)管機制。物業(yè)管理處保安部主管對保安值班人員的工作進行督查、指導。6注重形象。保安員是外來客戶進入第一樓步行街看到的第一印象點，作為保安人員，我公司要求其不但要負責日常平安防范事務(wù)，更要擔負起傳遞物業(yè)形象的責任，維護、提升第一樓步行街的形象。第一樓步行街平安管理工作要點日常平安管理工作的內(nèi)容包括：平安監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、六層的特文書庫等重點區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場巡視檢查、車輛疏導等的平安管

39、理，以及每天閉館播放閉館音樂局部樓層、房間不放閉館音樂的控制問題，每天閉館的清場問題，讀者存包、衣著的管理問題，讀者不辦理借書手續(xù)攜書出館等違章事例的處理問題等。1崗位要求1)上崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。2)嚴格按崗位職責要求履行任務(wù)。3)保持充分精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。4)建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。5)禮貌待人，熱情效勞。2門崗控制工作要點1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。2)維戶交通秩序，指揮和疏導人員進出，引導要及時，手勢要標準，態(tài)度要熱情。3)遇有運輸車輛出入，詳細

40、記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備需由需方部門簽證的放行條，同時無其它違規(guī)行為。4)引導前來學習、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。3平安監(jiān)控工作要點1)平安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴密監(jiān)視第一樓步行街內(nèi)外路口的平安狀況。2)監(jiān)控值班崗實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充分。3)密切注意閉路監(jiān)控屏幕和紅外報警系統(tǒng)的情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點跟蹤錄像，在主要路段、大廳、電梯梯、商購區(qū)、辦公區(qū)及其它要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和錄像措施，并通知巡邏保安人員前去詢問盤查，同時向管理處值班人員報告。4)監(jiān)控中心人員嚴守秘密，不得泄漏監(jiān)控點等安保方面的詳細資料。5

41、)對閉路監(jiān)控、報警系統(tǒng)等每天進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知工程部派工程維修人員對閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)和紅外線監(jiān)控系統(tǒng)進行維修和養(yǎng)護，保證設(shè)備能長期正常地運行，確保技防設(shè)備的可靠性。6)閉路監(jiān)控采取24小時錄像，錄像資料保存期限至少為1個月具體與甲方商定。發(fā)現(xiàn)錄像帶的錄像質(zhì)量下降，應(yīng)及時更換新的錄像帶，保證錄像圖片的質(zhì)量，在發(fā)生某些事件時，能根據(jù)錄像資料找到有價值的線索，易于解決問題，到達技防的效果。4交通疏導工作要點1)維持進口交通秩序，指揮和疏導人員進出，引導要及時，手勢要標準，態(tài)度要熱情。2)遇有運輸車輛出入，詳細記錄車輛來源與事由。放行時須手續(xù)完備需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條，同時無其它違規(guī)行為

42、。3)進行車庫平安效勞，停車就位，指揮標準，車輛停放整齊。4)定時巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報警立即趕赴現(xiàn)場。6)有重大活動安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標志。5巡視檢查工作要點 1)勤巡邏，細觀察，不放過任何一處非正常點。 2)巡視范圍包括第一樓步行街的商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、各機房、各處通道等。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，遇重大問題告知主管及管理處，巡視中嚴格杜絕盲點。 4)巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問，發(fā)現(xiàn)問題及時向主管匯報。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 5)巡視時有禮有節(jié)，認真答復(fù)樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌效勞

43、。 6)接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 7)為了營造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對講機進行巡視檢查。7車輛管理工作要點 對地下停車場的管理，應(yīng)突出以下幾個方面： 1)制定切實可行的管理制度及運行方案 我公司進駐現(xiàn)場后，首先進行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時，建立完善的管理制度，確保第一樓步行街購物休閑辦公環(huán)境。 2)進行平安有序的效勞 對駛?cè)胲噲觥④噹斓能囕v，均限速5公里以下，嚴防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放標準、整齊，分類科學合理、平安有序，以完善細致的管理，進行平安

44、有序的效勞，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 3)標識系統(tǒng) 為保證行車平安，提供各種停車場標識系統(tǒng)的建立建議，如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡、道路指示牌、車輛行駛引向牌、禁停標識、行駛停放識別標記等。 4)實施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點。 5)出入登記管理 貫徹技防為主、人防為輔的原那么，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴防被盜事件發(fā)生，同時，停車場防止無關(guān)人員進入和逗留。 6)標準化的人性管理 在嚴格標準管理的同時，關(guān)注地下停車場的采光、衛(wèi)生、排氣、通風等根底設(shè)施，對地面停車場，配合做好車輛的防護工作，盡量減少熱幅射對車輛使用人

45、員的影響。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，假設(shè)出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。 7)配合開展重大活動及其它相關(guān)工作 遇有方案性重大活動安排時，制定活動開展配合方案，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。8消防管理 貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強物業(yè)使用人和員工的消防意識，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反響迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊，按時對消防系

46、統(tǒng)進行聯(lián)動測試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進行消防演習，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 1)消防監(jiān)控設(shè)施管理第一樓步行街消防監(jiān)控系統(tǒng)由報警控制柜、手動聯(lián)動控制柜、緊急播送疏散系統(tǒng)、消防 系統(tǒng)等構(gòu)成，主要對大樓的消防設(shè)施、設(shè)備的狀態(tài)進行監(jiān)控，在發(fā)生消防事故時，自動進行滅火救災(zāi)。 消防監(jiān)控中心值班員24小時對大樓的消防系統(tǒng)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場查看確認，防止超長時間報警，確屬火警那么按火警處理程序進行處理，屬誤報警的，查明原因，消除故障，恢復(fù)系統(tǒng)。 發(fā)生火警使電梯迫降時，立即用監(jiān)控室的對講 通知電梯內(nèi)乘客保持鎮(zhèn)靜。 定期對消防系統(tǒng)進行巡視檢查、檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時排除，保證系

47、統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容消防通道是否暢通無阻。消防器材是否已按要求配備。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動消防設(shè)備是否在聯(lián)動位置。做好相關(guān)記錄。在以下場所，應(yīng)增加巡視頻率：撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。在動火作業(yè)的前后。重點防火的部位。裝修施工現(xiàn)場。地下設(shè)備機房。 監(jiān)控中心實行8小時輪班制，以確保值班人員精力充分。 嚴格執(zhí)行交接班制度，加強消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。 2)消防日常管理 管理處經(jīng)理為大樓防火負責人，負責組建義務(wù)消防隊，不定期檢查、指導大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。 管理處及兼職平安員定期對大樓

48、消防管理工作進行檢查和指導。 堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合，做好大樓的消防工作。 做好消防培訓工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。 做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識，組織消防知識競賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識。加強對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓，定期進行消防實戰(zhàn)演習，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時人員緊急疏散、大樓各消防系統(tǒng)的功能檢測等。9防火管理 防火管理是消防工作的重中之重，第一樓步行街重點區(qū)域的防火工作如下： 1)業(yè)戶辦公室等：在樓內(nèi)以樓層防火門為分界點設(shè)立防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均

49、設(shè)有防火責任人，加強監(jiān)控中心的監(jiān)控和日常巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除，保持消防設(shè)備設(shè)施完好。 2)商場：是外來人員之場所，活動時人流密度高，其設(shè)備功率大，局部發(fā)熱量較大，是重點的防火區(qū)域。按多個防火分區(qū)設(shè)置責任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負荷運行，防止電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。防火區(qū)內(nèi)嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌?；顒舆M行前，管理人員提前到位，對設(shè)備設(shè)施進行全面檢查；活動進行中，管理人員與設(shè)備維護人員堅守現(xiàn)場，確保消防通道暢通無阻；活動結(jié)束后，及時全面清理，對不必要使用的用電設(shè)備一律切斷電源，消除一切平安隱患。 3)機房：為消防重點防火區(qū)域，設(shè)置專門消

50、防責任人，定時、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負荷運行，防止電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。機房內(nèi)嚴禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標示牌。10公共衛(wèi)生平安管理公共衛(wèi)生管理是通過預(yù)防和控制疾病、傷害、殘障來促進群眾健康及生命質(zhì)量的提高。我公司在第一樓步行街的管理效勞中，將公共衛(wèi)生平安管理作為平安管理的重點內(nèi)容。建立健全公共衛(wèi)生管理體系，我公司依據(jù)2003年5月12日國務(wù)院出臺?突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急條例?組織實施。健全的公共衛(wèi)生管理體系應(yīng)該包括建立疾病防治預(yù)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、疫情信息報告體系、社區(qū)防控體系的建設(shè)等多方面內(nèi)容。而一個充滿活力的公共衛(wèi)生防疫體系就應(yīng)該是一個實施疾病監(jiān)測、救災(zāi)

51、防病、處理緊急疫情和突發(fā)公共衛(wèi)生事件的“快速反響網(wǎng)絡(luò)。如何建設(shè)一支實踐經(jīng)驗豐富、技術(shù)過硬、訓練有素的疾病控制預(yù)防隊伍，來應(yīng)對突如其來的疫病、險情的挑戰(zhàn)呢？我公司認為，捷徑只有一條，就是“實地訓練。突發(fā)事件發(fā)生后，每個人都是應(yīng)急體系中的“末梢神經(jīng)，都要對危機作出迅速反響。定期對全員和業(yè)戶/用戶進行應(yīng)急培訓，以增強他們面對突發(fā)疫情或險情的敏銳程度是非常必要的。公共衛(wèi)生平安管理是平安管理的重要內(nèi)容，也是物業(yè)公司各部門和全員都必須重視和參與的工作，如：環(huán)境管理部門必須嚴格實施清潔和消毒工作規(guī)程，嚴格做好消毒防疫工作，預(yù)防“非典病毒及其它流行性病毒的傳播。在傳染性較強的疾病發(fā)生特殊時期，首先在物業(yè)內(nèi)加大

52、相關(guān)知識的宣傳力度，增強使用人對各類傳染病的了解，思想上引起高度重視，提高使用人的預(yù)防意識。同時，工程主管部門采取各項預(yù)防措施，發(fā)動業(yè)戶、使用人積極配合物業(yè)管理處的工作，共同參與物業(yè)管理處組織的各項預(yù)防工作中；物業(yè)管理處將對來訪人員進行嚴格檢查，有效控制外來人員將傳染病菌帶入物業(yè)；對物業(yè)內(nèi)及周邊有可能產(chǎn)生病菌的孳生場所加強消毒措施每天一次，對物業(yè)內(nèi)其他區(qū)域每周至少進行兩次全面消毒；除采用對各傳染病有針對性的消毒藥品進行消毒外，特別對人流較多、空氣流動相對較差的電梯每兩小時用消毒水進行一次滅菌清潔；加大物業(yè)內(nèi)其他清潔保潔工作的力度，縮短物業(yè)內(nèi)各垃圾桶、箱的垃圾存貯時間，垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾保證100

53、%裝袋，并每隔1小時進行一次消毒。第一樓步行街平安防范的具體措施1、日常管理第一樓步行街每天的人流量大，素質(zhì)良參差不齊，為防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問題，我們將充分利用步行街內(nèi)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，密切注意營業(yè)場所的異常情況，對可疑人員進行重點監(jiān)視。并利用出入口處設(shè)置的防盜平安門，交替巡邏，關(guān)門時，協(xié)助工作人員清理現(xiàn)場，采取人防與技防相結(jié)合的方法，制定一套行之有效的平安管理措施，確保平安。2、消防管理 消防工作是各項管理工作重中之重，一旦發(fā)生火災(zāi)，其損失將是無法估量的。消防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈,加強員工的消防意識培訓和技能培訓,對大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消

54、防設(shè)施定期聯(lián)動測試。冬春兩季氣候枯燥，是火災(zāi)高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制定嚴格的消防管理制度，結(jié)合現(xiàn)場的具體情況制定切實可行的滅火方案，在出入口處及醒目位置處設(shè)置“嚴禁火種入內(nèi)、“嚴禁吸煙、“嚴禁煙火等標示牌，禁止租戶和外來人員攜帶易燃、易爆物品進入樓內(nèi)，在入口處設(shè)置存物柜，大件物品、提包等在入口處存放。 3、防火管理特色防火是平安管理工作的重中之重，消防工作的方針是以“預(yù)防為主、防消結(jié)合，實行人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工作必須常抓不懈。經(jīng)常舉辦消防知識和意識的講座，加強消防意識培訓和技能培訓，在宣傳欄加強消防知識宣傳，建立義務(wù)消防隊，消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施每月聯(lián)動測試一次，每年至少進行兩

55、次消防演習，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為：嚴禁易燃、易爆物品進入樓內(nèi)和在樓內(nèi)存放。嚴禁攜帶火種進入機房及庫房，在樓內(nèi)嚴禁吸煙和明火操作。嚴禁亂拉臨時電源和私接電器設(shè)備、改動線路，遇特殊情況，嚴格執(zhí)行報批手續(xù)，由物業(yè)管理處派專業(yè)人員進行操作。下班后對樓內(nèi)進行全面檢查，并切斷有關(guān)電源。每天檢查消防設(shè)施，定期檢測消防設(shè)施的性能，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。請消防局專家進行消防知識講座，現(xiàn)場指導消防滅火技能，針對其保護特點確立滅火方案。 4、突發(fā)事件處理1目的：迅速、果斷進行處理，保護人身財產(chǎn)平安。2適用范圍：車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報警系統(tǒng)誤報、自然災(zāi)害等

56、異常情況。3保安崗位職責1)管理處經(jīng)理負責組織員工進行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓。2)值班人員嚴守崗位。3)平安管理部負責平安防范，水電維修人員負責水、電供給及搶修；義務(wù)消防隊負責初期火災(zāi)的撲救；平安管理部負責治安、交通事件的處理。4)其他員工聽從管理處領(lǐng)導的調(diào)遣，積極參與救護或搶修。具體突發(fā)事件的處理1)暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報告保安部主管，通知監(jiān)控室，同時向工程部經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導匯報。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場院進行緊急疏散，必要時報警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。2)聚眾鬧事事件處理原那么：

57、平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證第一樓步行街正常運作秩序。對聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴大，以保證步行街的正常運作，并將現(xiàn)場情況及時報告 。必要情況下，根據(jù)事件嚴重程度向公安機關(guān)報警，請求援助，嚴防局面失控，造成混亂。同時，監(jiān)控中心對現(xiàn)場進行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗。3執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報警及群眾舉報。處理方式：查驗證件，開箱檢查物品。對檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時移交公安機關(guān)進一步審查。對有作案嫌疑人員，送交派出所審查。嚴格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴禁超越權(quán)限違規(guī)行為。增

58、強自律意識，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。4暴風驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補救預(yù)防措施A.應(yīng)急工具齊備排水設(shè)備，水帶等性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實到位，備用沙袋存放在指定地點。B.急救根本藥物齊備。C.保持天臺、溝渠、管道、地漏的暢通無阻。D.緊閉所有門窗，同時做好防火措施。E.加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。F.密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時將最新信息通報給工作人員。G.值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示。H.災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時做好搶險準備。I.采取平安措施，注意自身平安。災(zāi)害過后的補救措施A.加大巡查力度，及時做好現(xiàn)場督導工作，真正做到“三個關(guān)鍵，即在關(guān)鍵的時候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的

59、地方，解決關(guān)鍵的問題。加強與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災(zāi)后的補救工作。B.及時進行檢查及填報暴風驟雨損毀報告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。5車輛事故處理疏通車輛，防止事態(tài)擴大影響到其它車輛的正常運作；拔打122報警，移交交警處理；全力搶救受傷人員，保護好現(xiàn)場；記錄肇事車輛車牌號碼、車型和顏色，通知前方攔截，并及時報警處理；監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實時錄像。6、火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施1監(jiān)控中心在系統(tǒng)報警時應(yīng)立即指揮保安員到現(xiàn)場查看，如屬誤報那么查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場滅火器材、設(shè)備設(shè)施進行撲救，并通知工程部經(jīng)理及有關(guān)領(lǐng)導。在不能自救的情況下拔

60、打119報警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。2消防中心切斷大樓相關(guān)部位的電源、液化石油氣源，迫降客梯，利用緊急播送疏散系統(tǒng)疏散著火區(qū)域人員。3消防監(jiān)控中心開放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對現(xiàn)場進行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。第二節(jié) 綠化管理方案【綠化管理目標】綠地更新及時率98；綠化存活率到達98%以上；殘枝斷葉控制率98；有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持欣賞效果；定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作?！揪G化面貌】綠地內(nèi)清潔、整齊。無明顯病蟲危害，無藥害。根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種方案，并按期實施。【土壤綠