【房地產(chǎn)精品文檔】?jī)|家天下·國(guó)際建匯中心營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（定）

1、.PAGE ：.； 億家天下國(guó)際建匯中心營(yíng)銷(xiāo)謀劃報(bào)告雅斕房地産諮詢(xún)管理億家天下國(guó)際建匯中心營(yíng)銷(xiāo)謀劃報(bào)告目 錄前言第一部分 成都房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析一、成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述二、成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一成都市商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)情況分析二成都市商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析第二部分 成都市專(zhuān)業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研討一、成都市專(zhuān)業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 一成都市專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析 二成都市專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析二、成都市建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)微觀(guān)研討 一成都市建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及分析 二成都市建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀及分析第三部分 億家天下國(guó)際建匯中心微觀(guān)市場(chǎng)研討一、工程同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析二、區(qū)域類(lèi)

2、異類(lèi)型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析三、工程市場(chǎng)定位分析第四部分 億家天下國(guó)際建匯中心工程個(gè)案研討一、工程區(qū)域市場(chǎng)研討一區(qū)域人口構(gòu)成及分布情況二區(qū)域經(jīng)濟(jì)類(lèi)型及人口就業(yè)構(gòu)造分析二、工程目的客戶(hù)群體定位及分析 一工程目的客戶(hù)群體描畫(huà) 二工程目的客戶(hù)區(qū)隔分析 三工程目的客戶(hù)細(xì)分研討三、工程SWOT分析及建議 一工程優(yōu)勢(shì)分析 二工程優(yōu)勢(shì)分析 三工程潛在要挾 四工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析第五部分 億家天下國(guó)際建匯中心工程營(yíng)銷(xiāo)推行營(yíng)銷(xiāo)總目的、分段營(yíng)銷(xiāo)目的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根本思緒第六部分 億家天下國(guó)際建匯中心公關(guān)與促銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)目的二、活動(dòng)劃分第七部分 億家天下國(guó)際建匯中心現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)流程一億家天下國(guó)際建匯中心接待流程整體二億家天下國(guó)

3、際建匯中心排號(hào)流程三億家天下國(guó)際建匯中心選房流程四億家天下國(guó)際建匯中心退定流程五億家天下國(guó)際建匯中心換房流程二、銷(xiāo)售培訓(xùn)第八部分 億家天下國(guó)際建匯中心有關(guān)協(xié)議、合同排號(hào)單認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)預(yù)售證前認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)預(yù)售證后前 言決斷于謀劃，善行于智慧。我們榮幸與貴方協(xié)作，共同創(chuàng)呵斥都市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新的傳奇。我們置信，好的產(chǎn)品，有其與身俱來(lái)的市場(chǎng)熱度，而作為咨詢(xún)機(jī)構(gòu)和代理商，我們所做的是宣傳和推行，是更深化的發(fā)掘工程的市場(chǎng)潛力價(jià)值，是錦上添花的演繹出工程的絢麗華章?！袄硇詻Q議價(jià)值、專(zhuān)業(yè)決議高度，我們?cè)诠こ痰倪M(jìn)展過(guò)程中，絲毫不敢大意，專(zhuān)業(yè)責(zé)任感和職業(yè)品德，讓我們?cè)谶@個(gè)曾經(jīng)很成熟的工程上繼續(xù)嘔心瀝血，進(jìn)展了深化

4、精細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查研討，結(jié)合業(yè)界前沿的實(shí)際和行業(yè)技術(shù)，構(gòu)成了我們對(duì)該工程的真實(shí)認(rèn)知和感受。結(jié)合工程實(shí)踐和我們的操盤(pán)方案，形本錢(qián)營(yíng)銷(xiāo)謀劃報(bào)告。本報(bào)告屬于商業(yè)，僅限開(kāi)發(fā)商讀閱、研討。第一部分 成都房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析一、成都市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述2004年一季度，成都新開(kāi)工程合計(jì)35個(gè)包含亮相工程，供應(yīng)總量約109.12萬(wàn)，市場(chǎng)整體開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好。新開(kāi)樓盤(pán)中，以小戶(hù)型+商業(yè)物業(yè)成了今年1季度成都樓市的主角。一工程開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域2004年1季度成都樓市供應(yīng)量以城西和郊區(qū)為重點(diǎn)，其中城西供應(yīng)體量最大達(dá)34.16萬(wàn)平米，占1季度總供應(yīng)量的三成。而城東和城南供應(yīng)平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐漸推進(jìn)，同時(shí)城東的一些大盤(pán)如

5、萬(wàn)科金色樂(lè)章，華潤(rùn)翡翠城二期等大盤(pán)都將在年內(nèi)推出，屆時(shí)，城東樓市將會(huì)出現(xiàn)井噴。而城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)那么主要靠商業(yè)地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)充實(shí)體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等工程區(qū)域周邊的開(kāi)發(fā)是為最大的體量沖擊和競(jìng)爭(zhēng)。從環(huán)域分布情況來(lái)看，1季度樓市供應(yīng)量較為均勻，各自所占比例差距不大。其中，二至三環(huán)仍是商品房供應(yīng)主力區(qū)域，占到總供應(yīng)量的37%。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤(pán)也較為活潑，比例到達(dá)26%。二成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)現(xiàn)狀1季度成都樓市整體價(jià)位上浮。其中1月住宅均價(jià)為1996元/，與去年12月相比下浮達(dá)30.8%，主要緣于1月郊區(qū)普通住宅的大規(guī)模供應(yīng)，尤以2000元/以下的工程表現(xiàn)突出，使得1月住宅整體均價(jià)不高

6、；2月住宅均價(jià)為2472元/，與1月相比有明顯的上升空間，漲幅達(dá)23.8%，重新開(kāi)住宅的價(jià)錢(qián)來(lái)看，中檔價(jià)位樓盤(pán)單價(jià)在每平米25013000元的工程占據(jù)主導(dǎo)位置；3月住宅均價(jià)為3151元/，相較2月上漲達(dá)27.5%，上升趨勢(shì)明顯，一是3月推出的眾多商業(yè)及個(gè)別別墅工程的拉動(dòng)；二是由于城東、城北工程價(jià)位都略有上漲。商業(yè)地產(chǎn)方面，價(jià)錢(qián)繼續(xù)堅(jiān)持上揚(yáng)形狀，在工程所在的城北區(qū)域，商鋪的價(jià)錢(qián)表現(xiàn)驚人，其中在我們的市場(chǎng)調(diào)查中對(duì)相關(guān)工程的售價(jià)有詳細(xì)的調(diào)查與分析。三物業(yè)類(lèi)型2004年1季度成都樓市以住宅物業(yè)投放量最大，占新開(kāi)工程的66%，其中住宅市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)是小戶(hù)型工程，向左向右、郁金香花園廣場(chǎng)、楓橋曉月、單人房

7、雙人床、學(xué)堂南苑等小戶(hù)型紛紛出籠。從環(huán)域來(lái)看，小戶(hù)型分布集中于內(nèi)環(huán)及一二環(huán)區(qū)域，藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的一系列商業(yè)+小戶(hù)型以及大專(zhuān)院校旁分布的一些小戶(hù)型工程成為今年市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平平，暫無(wú)新樓盤(pán)。從我們的統(tǒng)計(jì)調(diào)查來(lái)看，商鋪占到31%，其中工程所在區(qū)域的金荷花、大正鞋城以及荷花金池等都是體量宏大的工程，對(duì)成都商鋪市場(chǎng)是一個(gè)相當(dāng)大沖擊。二、成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀成都市商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)情況分析2004年,成都商業(yè)地產(chǎn)承繼了2003年的開(kāi)展趨勢(shì)，特別是2002年、2003年開(kāi)建的商業(yè)地產(chǎn)工程相繼入市，使得今年的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)表現(xiàn)得波濤壯闊。目前成都純粹用作商業(yè)營(yíng)業(yè)房的面積到達(dá)了114萬(wàn)平方米

8、，曾經(jīng)推出市場(chǎng)的商業(yè)面積體量為66萬(wàn)平方米，接近規(guī)劃商業(yè)總體量的60%，但是有部分開(kāi)發(fā)商為了牟取更高的利潤(rùn)待價(jià)而沽，或者市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈，迫于市場(chǎng)壓力而試探性地推出部分商業(yè)物業(yè)，因此滿(mǎn)足銷(xiāo)售條件的要比實(shí)踐進(jìn)入市場(chǎng)的體量大，在市場(chǎng)需求旺盛時(shí)，保管的供應(yīng)量會(huì)釋放出來(lái)，進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；正常情況下，建立中的商業(yè)體量會(huì)在兩年內(nèi)得到根本釋放。從我們的調(diào)研來(lái)看，成都商業(yè)地產(chǎn)在2004年呈現(xiàn)如下特征：1、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域：東大街商業(yè)地產(chǎn)帶：主要以商業(yè)住宅綜合性工程為主，體量有大有小。典型工程有第三地、春熹時(shí)代，以及藍(lán)光集團(tuán)的商業(yè)工程，如郁金香花園、時(shí)代華章等，工程均為小型街鋪，推行那么主要以不夜城、夜生活廣場(chǎng)、

9、吧世界作為推行主題；城北區(qū)域：這是工程的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，以專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為主，兼有住宅其它物業(yè)。典型工程有金荷花、大正鞋城、荷花池東區(qū)市場(chǎng)、荷花金池等現(xiàn)量工程，以及一些擬建工程，如西南精品飾材城二期、東方家園、禾嘉工程等，工程均為商業(yè)上萬(wàn)平方米獨(dú)立或產(chǎn)權(quán)式商鋪，推行那么主要以區(qū)域和行業(yè)物業(yè)的晉級(jí)換代及各種業(yè)態(tài)的整合規(guī)劃作為推行主題；城中心區(qū)域：主要以寫(xiě)字樓、商住辦公、小戶(hù)型住宅、商業(yè)賣(mài)場(chǎng)等開(kāi)發(fā)為主。代表工程有熊貓城、時(shí)代廣場(chǎng)等。2、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)整體特征：2003年，被稱(chēng)為成都的“商業(yè)地產(chǎn)年，2004年繼續(xù)凱歌高奏。商業(yè)地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)細(xì)分化、商圈區(qū)域化的特征。21細(xì)分市場(chǎng)化：從成都20

10、03年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，工程的功能作用呈現(xiàn)細(xì)分趨勢(shì)，2004年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更表達(dá)了這一規(guī)律，這一方面是由于市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展的促使，另一方面是由于成都消費(fèi)者消費(fèi)心思和習(xí)慣的促使。如川大旁的凱悅新城、財(cái)大旁的金沙時(shí)代，交大旁的太陽(yáng)門(mén)等是其中的代表性工程。22專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)化：專(zhuān)業(yè)化表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)屬，專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以最大限制的滿(mǎn)足運(yùn)營(yíng)者的業(yè)態(tài)需求，訂制式的開(kāi)發(fā)適宜商家和產(chǎn)品的市場(chǎng)。如紅牌樓汽車(chē)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大發(fā)、電腦數(shù)碼專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)世界、成都數(shù)碼廣場(chǎng)等、手機(jī)通訊產(chǎn)品市場(chǎng)主要集中于太升路、服裝市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品主要為金荷花、鞋類(lèi)市場(chǎng)大正西部鞋都、建材市場(chǎng)富森。美家居、新世紀(jì)裝飾

11、廣場(chǎng)等。23商圈區(qū)域化：成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)不同類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)分區(qū)域開(kāi)展的趨勢(shì)，也因此構(gòu)成了不同的商業(yè)圈和消費(fèi)圈。不同的商圈滿(mǎn)足消費(fèi)者的不同需求。也構(gòu)成了成都商業(yè)地產(chǎn)在各大商圈內(nèi)的猛烈競(jìng)爭(zhēng)，如鹽市口春熙路傳統(tǒng)商圈代表物業(yè)北京華聯(lián)、現(xiàn)代之窗和即將登場(chǎng)的成都國(guó)際商城、騾馬市CBD商圈代表物業(yè)新城市廣場(chǎng)、泊金時(shí)代、荷花池商圈代表物業(yè)金荷花、大正鞋都、高筍塘建材商圈代表物業(yè)富森。美家居紅牌樓汽車(chē)市場(chǎng)商圈代表物業(yè)三九汽配等。3、商業(yè)物業(yè)方式變革：在我們的市場(chǎng)研討中發(fā)現(xiàn)，成都目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式，曾經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的單一方式，多元化、綜合化、復(fù)雜化成為特征。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等

12、各種商業(yè)形狀的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮 。方式一：“復(fù)合化商鋪 ：綜合了購(gòu)物、餐飲、文娛、健身等各種功能，體量宏大，規(guī)劃先進(jìn)，可以滿(mǎn)足人們種種需求的商業(yè)物業(yè)。 主要特征:購(gòu)物+餐飲+文娛+健身+辦公+居住+劇場(chǎng)+會(huì)議等。 方式二：“一站式商鋪 滿(mǎn)足人們追求“時(shí)髦、“便利“休閑的購(gòu)物追求。商業(yè)物業(yè)可以盡能夠地滿(mǎn)足人們一站購(gòu)足的要求。主要特征:大型購(gòu)物中心，總建面在10萬(wàn)平米以上，各種業(yè)態(tài)齊全，消費(fèi)環(huán)境溫馨，貨物種類(lèi)充足，人氣旺盛。 方式三：“地域化商鋪 注重商業(yè)物業(yè)的地方情調(diào)和風(fēng)格，成為開(kāi)發(fā)商新的開(kāi)發(fā)思緒，政府在城市規(guī)劃中也異常注重對(duì)地域情調(diào)的維護(hù)地開(kāi)發(fā)。主要特征:商

13、業(yè)物業(yè)與片區(qū)歷史文化、風(fēng)情結(jié)合，業(yè)態(tài)方式較為單一，滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。 方式四：“享樂(lè)化商鋪 購(gòu)物中心的園林化，給人們提供溫馨開(kāi)放的休閑交往空間，延伸顧客滯留時(shí)間，構(gòu)成“商業(yè)聚集效應(yīng)。主要特征:建筑配套了休閑廣場(chǎng)、建筑小品、雕刻、噴泉、休閑椅等。 方式五：“個(gè)性化商鋪 塑造購(gòu)物中心的獨(dú)特個(gè)性，樹(shù)立主題，構(gòu)成獨(dú)具特征的商業(yè)空間。以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)商城，市場(chǎng)定位獨(dú)特，商業(yè)個(gè)性突出。主要特征:商業(yè)定位明晰，個(gè)性突出，業(yè)態(tài)單一但專(zhuān)業(yè)，滿(mǎn)足消費(fèi)者特定消費(fèi)需求。方式六：“招租化商鋪 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)相聯(lián)絡(luò)結(jié)合，確保行業(yè)的投資自信心。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只租不售的工程大量出現(xiàn)，招租化傾向明顯。 主要特征:招租運(yùn)營(yíng)

14、，只租不售。 二成都市商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析1、售價(jià)現(xiàn)狀：2003年成都市市區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)面積已達(dá)96.06萬(wàn)平方米，買(mǎi)賣(mài)均價(jià)為6869元/平方米，比住宅銷(xiāo)售均價(jià)2923元/平方米高出3946元/平方米數(shù)據(jù)由成都房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中心提供。2004年成都商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)呈現(xiàn)上揚(yáng)之勢(shì)，其中寫(xiě)字樓、普通性臨街商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪等價(jià)錢(qián)都有攀升的趨向。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，藍(lán)光金荷花以40000多元/平方米的單價(jià)創(chuàng)了成都二環(huán)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)之最。2、銷(xiāo)售現(xiàn)狀：據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年上半年全市含郊區(qū)、市、縣商業(yè)營(yíng)業(yè)房開(kāi)工面積11.6萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)房開(kāi)工價(jià)值1.91億元。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示

15、，2003年上半年全市除崇州外商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為59.94萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為29.53億元。目前成都商業(yè)建筑總面積66萬(wàn)平方米，總銷(xiāo)售體量46.9萬(wàn)平方米，整體銷(xiāo)售率71.09，相當(dāng)部分的銷(xiāo)售周期超越了一年。見(jiàn)以下圖市場(chǎng)上在售租、整體銷(xiāo)售率超越90的樓盤(pán)數(shù)量最多，比例為37.25，有接近20的樓盤(pán)銷(xiāo)售率低于30。見(jiàn)以下圖2004年我市的商業(yè)物業(yè)將在下半年有很多工程的上市沖擊，因此，預(yù)見(jiàn)我市商業(yè)地產(chǎn)將在2004年下半年出現(xiàn)“井噴，也就闡明，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況將漸漸低落。第二部分 成都市專(zhuān)業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研討一、成都市專(zhuān)業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 一成都市專(zhuān)業(yè)性商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀分析根據(jù)我們以上的分

16、析，成都商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)越來(lái)越專(zhuān)業(yè)性的開(kāi)發(fā)特性，使得專(zhuān)業(yè)成都的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)成為市場(chǎng)的“新寵，越來(lái)越遭到投資者的偏愛(ài)。1、熱點(diǎn)區(qū)域：從成都目前的商業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)來(lái)看，其區(qū)位逐漸向二環(huán)以外轉(zhuǎn)移。二環(huán)到三環(huán)之間是大型商業(yè)專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。2、物業(yè)類(lèi)型：2.1專(zhuān)業(yè)汽配市場(chǎng)：原東大街汽配市場(chǎng)被拆遷后，主要轉(zhuǎn)移集中于紅牌樓一域，構(gòu)成了新的汽配商圈該區(qū)域集中了數(shù)量大量的專(zhuān)業(yè)性賣(mài)場(chǎng)、臨街商鋪等汽配門(mén)市店；2.2專(zhuān)業(yè)汽車(chē)市場(chǎng)：也主要集中于紅牌樓、南二環(huán)路一帶，同時(shí)汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店的方式也遍及蓉城，構(gòu)成了多種方式共同開(kāi)展的情況；2.3家具裝飾市場(chǎng)：專(zhuān)門(mén)的、集中的家具市場(chǎng)主要集中于紅牌樓，以太平園家具市場(chǎng)、八一家具城為主

17、要的代表，集中銷(xiāo)售各類(lèi)、各檔次家具、裝飾用品；2.4生資市場(chǎng)：主要集中于西門(mén)一環(huán)路一帶，其中以府河市場(chǎng)為最集中的區(qū)域，隨著開(kāi)展，專(zhuān)業(yè)性的消費(fèi)資料市場(chǎng)將更新?lián)Q代，新的專(zhuān)業(yè)生資市場(chǎng)將取代老市場(chǎng)，構(gòu)本錢(qián)人的市場(chǎng)商圈；2.5建材物料市場(chǎng)：主要集中于北門(mén)一帶，其中以高筍塘、五塊石等為重點(diǎn)區(qū)域，隨著開(kāi)展，其他區(qū)域的建材專(zhuān)門(mén)市場(chǎng)也有長(zhǎng)足開(kāi)展，如紅牌樓區(qū)域、郊縣二級(jí)市場(chǎng)的建材市場(chǎng)等；2.6專(zhuān)業(yè)電器市場(chǎng)：主要是專(zhuān)業(yè)性的賣(mài)場(chǎng)形狀和綜合百貨業(yè)態(tài)的組成，單一的專(zhuān)業(yè)家電市場(chǎng)有蘇寧、國(guó)美、燦坤等連鎖式市場(chǎng)，大發(fā)家電市場(chǎng)、五塊石小家電零售市場(chǎng)屬于零售性的家電集散地；2.7花卉作物市場(chǎng)：以三圣鄉(xiāng)花博會(huì)為主要代表，同時(shí)成都也構(gòu)

18、成了青石橋花卉市場(chǎng)等其他專(zhuān)業(yè)性的花卉市場(chǎng)，隨著開(kāi)展，該類(lèi)市場(chǎng)也將逐漸外移。二成都市專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析從成都目前的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)來(lái)看，同樣表現(xiàn)為較好的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，租售兩旺的格局還將有一定的開(kāi)展。二、成都市建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)工程市場(chǎng)微觀(guān)研討成都市建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及分析近幾年來(lái)，成都市的建材市場(chǎng)依托成都市蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了很大的開(kāi)展。其分布來(lái)看，建材市場(chǎng)大多集中在北門(mén)。城北曾經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)建材市場(chǎng)商業(yè)圈，其代表市場(chǎng)西部精品裝飾城及富森美家居目前的運(yùn)營(yíng)情況都是比較興隆的，日趨成熟的建材市場(chǎng)環(huán)境給本工程的開(kāi)展帶來(lái)了機(jī)遇。在我們的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，成都的建材市場(chǎng)逐漸向規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、物流化開(kāi)展。而分布

19、區(qū)域也呈擴(kuò)展之勢(shì)，城南、城西、城東以及周邊縣市也有新的建材市場(chǎng)出現(xiàn)。主要的新開(kāi)工程有：新世紀(jì)裝飾廣場(chǎng)、溫江紅泰美家飾、三九建材、博美裝飾城系列，以及一些區(qū)域內(nèi)的擬建工程：禾嘉高筍塘博美工程、東方家園高筍塘工程、西部飾材精品城二期等工程。 二成都市建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀及分析建材市場(chǎng)做為商業(yè)地產(chǎn)工程,其目的是為了滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求,這里的消費(fèi)者是集投資者,運(yùn)營(yíng)者與終端消費(fèi)者為一體的群體。從成都目前的建材市場(chǎng)來(lái)看，特別是單層市場(chǎng)式的建材市場(chǎng)，多數(shù)還是采用只租不賣(mài)的運(yùn)營(yíng)方式；重新開(kāi)發(fā)的多層商場(chǎng)式建材市場(chǎng)那么采用了租售相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式，從而到達(dá)更好的資金回收效果。 從目前市場(chǎng)上出賣(mài)的工程來(lái)看，其價(jià)錢(qián)與普

20、通性的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)有很大價(jià)差空間，普通來(lái)說(shuō)，區(qū)域工程的價(jià)錢(qián)差在2000元/平方米5000元/平方米之間，個(gè)別區(qū)域更大，這一方面反映，建材市場(chǎng)的整體質(zhì)量不高，無(wú)法從產(chǎn)品硬件本身及產(chǎn)品附加價(jià)值上提升商鋪售價(jià)；另一方面，反映了建材運(yùn)營(yíng)行業(yè)的租金接受力相對(duì)的相對(duì)薄弱，針對(duì)本工程，在市場(chǎng)定價(jià)等方面要根據(jù)實(shí)踐進(jìn)展科學(xué)定價(jià)。但從銷(xiāo)售情況來(lái)看，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展銷(xiāo)售的建材市場(chǎng)，其市場(chǎng)表現(xiàn)都較好，普通銷(xiāo)售率在60%以上，闡明成都建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)空間。第三部分 億家天下國(guó)際建匯中心微觀(guān)市場(chǎng)研討一、工程同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析經(jīng)過(guò)對(duì)成都市專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)的調(diào)查研討，我們對(duì)成都市建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)展了深化的摸底分析

21、。構(gòu)成了我們對(duì)該類(lèi)商業(yè)形狀的認(rèn)知。本節(jié)內(nèi)容在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告中詳解一區(qū)域分布A、 城北建材商圈 典型市場(chǎng)：西南精品飾材城、521、富森美家居等；特 點(diǎn)： 原生的商圈質(zhì)量曾經(jīng)與市場(chǎng)脫節(jié)，城北的建材商圈等待提升和變革；B、城南高升橋至紅牌樓線(xiàn)也構(gòu)成精品建材市場(chǎng)集中區(qū)域典型市場(chǎng)：三九建材、新世紀(jì)裝飾城等；特 點(diǎn)： 以建材精品市場(chǎng)定位，目的客戶(hù)普通為家庭散購(gòu)客戶(hù)；C、城西生資集中市場(chǎng)： 典型市場(chǎng)：府河市場(chǎng)、府河板材市場(chǎng)等 特 點(diǎn)：傳統(tǒng)的老市場(chǎng)，有很好的固定客戶(hù)群，但市場(chǎng)次序較差，缺乏好的管理和規(guī)范，存在市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)情況；D、成都周邊建材市場(chǎng)典型市場(chǎng)：紅泰美家飾等特 點(diǎn)：郊縣市場(chǎng)，主要滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)者；

22、 E、沿街鋪面典型市場(chǎng)：主要集中于相關(guān)市場(chǎng)周邊街區(qū)特 點(diǎn)： 散戶(hù)運(yùn)營(yíng)，主要是零售式的運(yùn)營(yíng)方式，針對(duì)城市居民的小量購(gòu)買(mǎi)。二市場(chǎng)形狀A(yù)、集中零售零售市場(chǎng)：512、金府建材買(mǎi)賣(mài)中心等，集中各類(lèi)建材種類(lèi)，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)以零售零售為主，針對(duì)的消費(fèi)群體涵蓋較廣。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)機(jī)點(diǎn)是低價(jià)和市場(chǎng)規(guī)模。但是傳統(tǒng)缺乏一致的科學(xué)運(yùn)營(yíng)管理，市場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)分布混亂，質(zhì)量信任度不高。B、沿街零散鋪面：店鋪較小、投資額不高、規(guī)模不大，進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低，它們主要滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)者的日常住宅維修需求，所以成都很多地方的沿街零散商鋪都可以有本人的市場(chǎng)空間。C、超市式連鎖建材賣(mài)場(chǎng)：代表市場(chǎng)有西部精品裝飾城、東方家園、博美裝飾、好美家等；市場(chǎng)規(guī)劃合理、

23、一致運(yùn)營(yíng)管理、售后效力良好，推進(jìn)建材類(lèi)市場(chǎng)不斷向規(guī)范化開(kāi)展。D、物流集散式建材市場(chǎng)：代表市場(chǎng)是富森美家居，是一類(lèi)新興的市場(chǎng)類(lèi)型，體量宏大、市場(chǎng)覆蓋面較廣。具有零售、零售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等功能。值得闡明的是富森美家居的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)思想，我們研討為土地升值載體市場(chǎng)性開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)商注重的并非建材運(yùn)營(yíng)本身，而是市場(chǎng)成熟后的土地和土地的升值，并以此為依托進(jìn)展銷(xiāo)售行為，發(fā)明更高的利潤(rùn)價(jià)值。二、區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)異類(lèi)分析區(qū)域市場(chǎng)區(qū)分：本節(jié)研討的目的區(qū)域是本工程所在區(qū)域的及周邊相關(guān)區(qū)域。這是工程市場(chǎng)準(zhǔn)入的必要研討市場(chǎng)。高筍塘、荷花池、五塊石等三個(gè)市場(chǎng)是我們需求研討的主要的區(qū)分市場(chǎng)。針對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)工程的研討主要是分析

24、其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者的“截流影響。 二周邊區(qū)域市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)物業(yè)1、高筍塘：目前還沒(méi)有大型的商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工程，原生的商業(yè)地產(chǎn)工程都是建材市場(chǎng)，針對(duì)的客戶(hù)普通是運(yùn)營(yíng)者和消費(fèi)廠(chǎng)家。主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有西部精品飾材城、512建材市場(chǎng)、大西南建材城、西南建材中心等成熟市場(chǎng)；2、荷花池：叢2003年開(kāi)場(chǎng)，荷花池的商業(yè)地產(chǎn)工程輪番登場(chǎng)，金荷花、大正鞋城、東區(qū)市場(chǎng)等曾經(jīng)開(kāi)盤(pán)的工程都表現(xiàn)了很好市場(chǎng)追捧，荷花金池的上市也是本工程的直接入市妨礙，該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)工程對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者的截流、分流使得本工程的目的顧客數(shù)量相對(duì)減少；3、五塊石：目前區(qū)域內(nèi)主要以社區(qū)商業(yè)鋪面為主要的上市產(chǎn)品，相對(duì)前兩個(gè)區(qū)域，其競(jìng)爭(zhēng)力較弱。

25、第四部分 億家天下國(guó)際建匯中心工程個(gè)案研討一、工程區(qū)域市場(chǎng)研討一區(qū)域人口構(gòu)成及分布情況該區(qū)域的主要以農(nóng)民、老國(guó)有企業(yè)職工、個(gè)體運(yùn)營(yíng)者為主。近年來(lái)，該區(qū)域的外來(lái)人口數(shù)量增多。 日人流量達(dá)50萬(wàn)人，有很好的人氣和商氣；個(gè)體運(yùn)營(yíng)者主要集中于幾大商業(yè)市場(chǎng)和區(qū)域內(nèi)的臨街商鋪。二區(qū)域經(jīng)濟(jì)類(lèi)型及人口就業(yè)構(gòu)造分析區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類(lèi)型為商業(yè)個(gè)體運(yùn)營(yíng)集中區(qū)域，區(qū)域主要以商業(yè)運(yùn)營(yíng)和廠(chǎng)礦工人為主要的居民職業(yè)，個(gè)體運(yùn)營(yíng)者主要在荷花池、高筍塘運(yùn)營(yíng)零售零售日用百貨、建材等商品。由于成都商業(yè)市場(chǎng)的活潑，該區(qū)域良好的區(qū)位條件，居民收入較高。由于其特殊的職業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的投資熱情都較高，樂(lè)于進(jìn)展投資行為。二、億家天下國(guó)際建匯中心

26、工程市場(chǎng)定位分析 一工程質(zhì)量定位及分析1、工程定位：1.1西部建材旗艦1.2國(guó)際建筑資料匯展中心1.3西部最大、最高檔、最時(shí)髦、最先進(jìn)、最具人性化的建材零售零售市場(chǎng)1.4西部建材消費(fèi)中心2、定位詮釋2.1工程本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)、科學(xué)、人性化為工程的高端定位設(shè)置了載體和規(guī)范；2.2工程區(qū)域的市場(chǎng)更新領(lǐng)袖市場(chǎng)的責(zé)任趨使，為工程的旗艦質(zhì)量提出了課題；2.3工程后期運(yùn)營(yíng)的國(guó)際化接軌，理念先進(jìn)、手段科學(xué)，國(guó)際慣例的引入和實(shí)施，將真實(shí)展現(xiàn)“國(guó)際質(zhì)量。二工程目的客戶(hù)群體定位及分析隨著商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的飛速開(kāi)展和市場(chǎng)的快速變化，商業(yè)地產(chǎn)工程的同質(zhì)化景象日趨明顯、嚴(yán)重。工程本身的無(wú)差別，導(dǎo)致無(wú)法海量的攘括一切的客戶(hù)群

27、體。因此，只需充分的把握市場(chǎng)，深化研討區(qū)域特征和工程的本身優(yōu)點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，深化分析潛在客戶(hù)的心思需求以及影響消費(fèi)者需求的要素，仔細(xì)處理“5W1H的問(wèn)題，才會(huì)獲得良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。1、工程目的客戶(hù)群體描畫(huà) 針對(duì)本工程的市場(chǎng)研討發(fā)現(xiàn)，工程的目的客戶(hù)群分為 ，可劃分為隱性目的客戶(hù)群和顯性目的客戶(hù)群又可稱(chēng)為終端消費(fèi)群體兩類(lèi)。顯性目的客戶(hù)群主要是指被工程本身的氣氛與籠統(tǒng)、物業(yè)形狀與運(yùn)營(yíng)方式及運(yùn)營(yíng)賣(mài)點(diǎn)吸引的消費(fèi)的目的客戶(hù)。隱性目的客戶(hù)群是指被工程的主要優(yōu)勢(shì)、廣告宣傳、價(jià)錢(qián)誘惑、開(kāi)展前景及創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略體系所吸引的運(yùn)營(yíng)與投資的客戶(hù)。1.1顯性目的客戶(hù)群體 即進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者，作為零售零售兼營(yíng)的綜合性市場(chǎng)，本

28、工程具有很大的 終端消費(fèi)群體。其輻射范圍包括成都市區(qū)、周邊郊縣、西南二級(jí)城市以及陜西、貴州、重慶、云南、西藏等臨省消費(fèi)者。從消費(fèi)者性質(zhì)來(lái)看，成都及周邊郊縣的消費(fèi)者多以散購(gòu)為主，是市場(chǎng)零售的主要目的消費(fèi)者；二級(jí)城市及臨省市的消費(fèi)者多以零售團(tuán)購(gòu)為主；一些大的裝飾公司也是零售團(tuán)購(gòu)的主要消費(fèi)群體。所以，在后期的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，要合理的控制商品價(jià)錢(qián)構(gòu)成和整體宣傳，從而到達(dá)吸引人流，培育市場(chǎng)的目的。 1.2隱性目的客戶(hù)群工程的隱性目的客戶(hù)群體主要有：建材運(yùn)營(yíng)者、商業(yè)地產(chǎn)投資者、建材消費(fèi)廠(chǎng)商、運(yùn)營(yíng)集團(tuán)以及職業(yè)炒家等。本工程定位于專(zhuān)業(yè)建材零售零售市場(chǎng)，最大的開(kāi)發(fā)目的是出賣(mài)、出租。所以其銷(xiāo)售主打客戶(hù)應(yīng)該是原建材

29、運(yùn)營(yíng)者和了解區(qū)域情況的投資者。所以，本案針對(duì)工程之詳細(xì)情況及市場(chǎng)情況，重點(diǎn)對(duì)這部分隱性目的客戶(hù)進(jìn)展深化的細(xì)化分析。 2、工程目的客戶(hù)細(xì)分研討2.1建材運(yùn)營(yíng)者：這是本工程的主打客戶(hù)，他們對(duì)市場(chǎng)了解透徹，清楚成都建材市場(chǎng)行情。長(zhǎng)期從事建材運(yùn)營(yíng)，對(duì)成都建材市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域和市場(chǎng)極為清楚和敏感，其投資愿望較強(qiáng)，但同時(shí)相當(dāng)注重市場(chǎng)的商業(yè)氣氛和財(cái)富氣質(zhì)。投資額有高有低，普通在20萬(wàn)80萬(wàn)之間。但多數(shù)采用租賃運(yùn)營(yíng)的方式。對(duì)待這類(lèi)客戶(hù)，工程的運(yùn)營(yíng)效益是最好的壓服因數(shù)，其次處理好租金本錢(qián)與購(gòu)買(mǎi)本錢(qián)之間的階段性利益沖突，采用多方位的銷(xiāo)售手段、付款方式、降低入市門(mén)檻是拉動(dòng)此類(lèi)客戶(hù)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為的關(guān)鍵。2.2商業(yè)地產(chǎn)投資

30、者： 這是成都近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)火爆的主要要素，投資者構(gòu)成復(fù)雜，投資緣由明確，升值或收租金是其主要追求。其中包括：改動(dòng)銀行存款方式的投資者、擁有大量閑置資金并且無(wú)自主運(yùn)營(yíng)才干或客觀(guān)愿望者、專(zhuān)門(mén)從事不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)及出租者、私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)企及大公司高層管理者、部分政府官員(有灰色收入者),投機(jī)投資者、職業(yè)炒家,有境外資金支持的個(gè)人、有穩(wěn)定且高租金報(bào)答者、周邊縣市的投資者單位、個(gè)人、等. 他們看中的是工程的良好出租率，本人的穩(wěn)定投資報(bào)答和市場(chǎng)興隆的運(yùn)營(yíng)效果，以及工程的升值潛力，因此以物業(yè)質(zhì)量、市場(chǎng)招商為主體，合理劃分商鋪面積，設(shè)定多總價(jià)區(qū)段的商鋪，滿(mǎn)足不同資金實(shí)力客戶(hù)的投資需求是工程能否勝利銷(xiāo)售的關(guān)鍵。因商

31、業(yè)地產(chǎn)投資者在本工程銷(xiāo)售過(guò)程中所占比例較大,以下對(duì)這部分客戶(hù)群中的大部分主體進(jìn)展個(gè)體研討并提出實(shí)行針對(duì)性引導(dǎo)的方式: 2.2.1 改動(dòng)銀行存款方式的投資者: (擁有大量閑置資金并且無(wú)自主運(yùn)營(yíng)才干或客觀(guān)愿望者): 投資才干: 1540萬(wàn)元之間 投資注重點(diǎn): 投資總額,穩(wěn)定的投資報(bào)答,工程的升值潛力,良好的市場(chǎng)出租率,在情急情況下能否將物業(yè)迅速轉(zhuǎn)讓或抵押. 投資方式: 按揭較多，部分采用一次性付款.針對(duì)性引導(dǎo): 突出低總價(jià)高報(bào)答商鋪,工程的租售兩旺的形狀.宣傳推行中引導(dǎo)其改動(dòng)存款方式并選擇億家天下,引導(dǎo)無(wú)投資愿望的人群產(chǎn)生投資激動(dòng).2.2.2 專(zhuān)門(mén)從事不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)及出租者: 投資才干: 1560萬(wàn)元

32、之間 投資注重點(diǎn): 能否具有可投資的普通特征及與其它可投資型地產(chǎn)工程的比較優(yōu)勢(shì).而且更看重其比較優(yōu)勢(shì),進(jìn)展選擇式投資. 投資方式: 多以按揭方式,以租養(yǎng)供并盡量追求租大于供. 針對(duì)性引導(dǎo): 突出優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，并將主優(yōu)勢(shì)點(diǎn)放大,用本工程在具有普通特征的根底上所具有更優(yōu)勢(shì)的點(diǎn)去吸引其投資.2.2.3 私營(yíng)企業(yè)主,個(gè)體工商戶(hù)業(yè)主: 投資才干: 3080萬(wàn)元之間. 投資注重點(diǎn): 在工程具有可投資普通特征的同時(shí),擁有更大的升值空間和短時(shí)間內(nèi)升值的預(yù)期,工程的市場(chǎng)知名度、認(rèn)可度及熱銷(xiāo)度. 投資方式: 等待升值類(lèi)投資者普通采用按揭方式,便于轉(zhuǎn)讓,并且可以增大其投資額,部分會(huì)采用一次性付款方式將其做為不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)線(xiàn)投資

33、. 針對(duì)性引導(dǎo): 運(yùn)用對(duì)升值空間的大膽預(yù)期和階段性的升值宣傳,讓其既能聽(tīng)到又能看到升值的如今進(jìn)展時(shí).在推行過(guò)程中加大并渲染市場(chǎng)知名度、認(rèn)可度、熱銷(xiāo)度的宣傳,聚集更多的此部分意向客戶(hù),并增大下單率.2.2.4國(guó)企及大公司高層管理者、部分政府官員(有灰色收入者):投資才干: 30萬(wàn)200萬(wàn)之間,或者更大.投資注重點(diǎn): 具有可做為不動(dòng)產(chǎn)投資的普通特征,有升值空間及獨(dú)立產(chǎn)權(quán),易轉(zhuǎn)讓套現(xiàn),前景看好.投資方式: 多以一次性付款為主.針對(duì)性引導(dǎo): 推行獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式的商業(yè)大賣(mài)場(chǎng)及成都市少有的建材類(lèi)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),使其對(duì)工程前景充溢自信心. 2.2.5 職業(yè)地產(chǎn)炒家: 投資才干: 30萬(wàn)200萬(wàn)元之間,或者更

34、大. 投資注重點(diǎn): 工程的升值空間和升值速度,短期內(nèi)可以獲得較大收益,易轉(zhuǎn)讓.變現(xiàn)才干快。 投資方式: 少量投資多以一次性付款為主,大量投資那么多以按揭為主. 針對(duì)性引導(dǎo): 工程售價(jià)提高的迅速告知,熱銷(xiāo)情勢(shì)的放大描畫(huà),營(yíng)造熱銷(xiāo)場(chǎng)景及熱銷(xiāo)氣氛的劇烈視覺(jué)效應(yīng).2.2.6 投機(jī)投資者、小型炒家:此部分雖不是工程的準(zhǔn)客戶(hù),但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程,有其存在的必要性,而且此部分人群的存在會(huì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氣氛及下單速度產(chǎn)生明顯有利影響,但銷(xiāo)售方要留意絕對(duì)控制此部分客戶(hù)的比例,以免對(duì)正常銷(xiāo)售產(chǎn)生負(fù)面影響.投資才干: 普通只參與前期排號(hào)階段的炒作,投資額度較小.投資注重點(diǎn): 工程極大的市場(chǎng)需求及熱銷(xiāo)度.投資方式: 購(gòu)買(mǎi)排號(hào)

35、優(yōu)先權(quán)或獲得活動(dòng)優(yōu)惠權(quán).可不進(jìn)展故意式引導(dǎo)，但要進(jìn)展絕對(duì)控制.2.3建材消費(fèi)廠(chǎng)商 這類(lèi)客戶(hù)主要是一些國(guó)內(nèi)外不同檔次的建材品牌消費(fèi)企業(yè)，為了更好的進(jìn)入成都市場(chǎng)和更多的搶占市場(chǎng)分額，它們選擇有影響力的專(zhuān)業(yè)性商場(chǎng)進(jìn)展品牌展現(xiàn)和宣傳。其辦事處普通也設(shè)置于該商場(chǎng)內(nèi)。這類(lèi)客戶(hù)的投資額在50萬(wàn)200萬(wàn)之間。他們看中的市場(chǎng)質(zhì)量感，運(yùn)營(yíng)程度，市場(chǎng)檔次，以及市場(chǎng)的根底配套等，因此以物業(yè)質(zhì)量、市場(chǎng)招商為主體，處理質(zhì)量化、低本錢(qián)、高效率運(yùn)營(yíng)是引導(dǎo)其購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵。2.4運(yùn)營(yíng)性商業(yè)集團(tuán) 主要是商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，代理多個(gè)品牌和產(chǎn)品，在多個(gè)市場(chǎng)都設(shè)有門(mén)市，選擇新的市場(chǎng)門(mén)市是為了擴(kuò)展運(yùn)營(yíng)，獲取更大的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。他們普通采用租賃商鋪的方

36、式，假設(shè)一定要購(gòu)買(mǎi)商鋪，看中的是商鋪的升值潛力和商場(chǎng)的整體運(yùn)營(yíng)程度。其投資額在30萬(wàn)100萬(wàn)之間，同建材消費(fèi)廠(chǎng)商一樣，以物業(yè)質(zhì)量、市場(chǎng)招商為主體，處理質(zhì)量化、低本錢(qián)、高效率運(yùn)營(yíng)是引導(dǎo)其購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵。三、工程SWOT分析 一工程優(yōu)勢(shì)分析 1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：工程位于二環(huán)路北三段，區(qū)域成都物流集散中心，有很好的鐵路、公路交通系統(tǒng)。同時(shí)人流豐富，潛在消費(fèi)力量旺盛。2、口岸優(yōu)勢(shì)：工程所處區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)的建材商圈，近年來(lái)高筍塘區(qū)域的建材市場(chǎng)更有長(zhǎng)足開(kāi)展，構(gòu)成了很高的口碑傳播。工程地處荷花池與高筍塘的交界之處，更可以共享人流，構(gòu)成良好的人氣、商氣。3、原生經(jīng)濟(jì)圈成熟市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：“三電建材市場(chǎng)是成都的傳統(tǒng)建材市場(chǎng)，構(gòu)成了

37、一定的社會(huì)影響力和知名度。工程在“三電舊址上建立，必將承繼原“三電市場(chǎng)的商脈，并且更新過(guò)后的“億家天下更會(huì)引起區(qū)域的整體更新提升。4、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：工程總建筑面積90000多平方米，在建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)歷史上少有出現(xiàn)。是成都建材市場(chǎng)規(guī)模最大的內(nèi)街式購(gòu)物場(chǎng)所，工程氣勢(shì)宏偉、體量宏大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、設(shè)備先進(jìn)，建成后將是西部建材市場(chǎng)旗艦。5、建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：工程整體規(guī)劃科學(xué)、合理、先進(jìn)、現(xiàn)代，采用內(nèi)街式設(shè)計(jì)，車(chē)輛可以進(jìn)入內(nèi)街，構(gòu)成了“全臨街商鋪的格局，弱化了普通賣(mài)場(chǎng)的“角落商鋪難題。同時(shí)主入口采用“天梯方式，模糊了樓層概念，營(yíng)造了輕松的購(gòu)物環(huán)境。6、大環(huán)境優(yōu)勢(shì)：城北經(jīng)濟(jì)的逐漸升溫，構(gòu)成了區(qū)域良好的開(kāi)展前景和投

38、資前景。城北整體經(jīng)濟(jì)、生活環(huán)境的改善，會(huì)促使消費(fèi)者目光的轉(zhuǎn)移。必將推進(jìn)城北城市的開(kāi)展提高。工程的建立，順應(yīng)了城北城市化開(kāi)展的潮流。7、交通優(yōu)勢(shì)：工程四面臨街，二環(huán)路交通動(dòng)脈改造晉級(jí)后，交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)更加完善，工程區(qū)域的市政交通配套的晉級(jí)完善，將使得該工程可以最大限制的共享通達(dá)的物流交通和信息交流；8、增值潛力優(yōu)勢(shì)：隨著城北整體環(huán)境的晉級(jí)換代，城北區(qū)域的城市運(yùn)營(yíng)將使得區(qū)域的土地、不動(dòng)產(chǎn)等市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生變化，工程良好的市場(chǎng)形狀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，將使得工程具有不可比較的升值優(yōu)勢(shì)，其升值潛力是宏大的，對(duì)目的消費(fèi)者有很好的勸說(shuō)作用；9、消費(fèi)群體優(yōu)勢(shì)：工程所在的高筍塘區(qū)域是成都傳統(tǒng)的建材消費(fèi)商圈，具有很好的市場(chǎng)口碑

39、和知名度，具有很多固定的忠實(shí)顧客；原三電建材市場(chǎng)更是有很好的客戶(hù)根底；同時(shí)該區(qū)域處于成都火車(chē)交通樞紐、川陜公路等穿境而過(guò)，人流可以很好的送達(dá)；10、“IMC資源優(yōu)勢(shì)：即“整合營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)，由于工程的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，集中了開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)媒體等的一切強(qiáng)勢(shì)資源，所以可以構(gòu)成良好的市場(chǎng)推行和工程籠統(tǒng)，可以對(duì)潛在的投資型目的客戶(hù)群體有好的傳播作用。二工程優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的強(qiáng)力促銷(xiāo)工程上市后，其它周邊的競(jìng)爭(zhēng)工程必定會(huì)采取相對(duì)的應(yīng)對(duì)措施，來(lái)分解顧客，截流人群，以到達(dá)爭(zhēng)取客戶(hù)資源，促進(jìn)本人工程銷(xiāo)售的目的，這對(duì)本工程的銷(xiāo)售是一個(gè)不利音訊；所以在實(shí)踐操作過(guò)程中，應(yīng)該科學(xué)應(yīng)對(duì)，合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷(xiāo)

40、手段的節(jié)拍和強(qiáng)度，以到達(dá)對(duì)工程招商、銷(xiāo)售的循環(huán)推行促進(jìn)；2、區(qū)域異類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)工程的客戶(hù)分流 工程區(qū)域內(nèi)，特別是荷花池區(qū)域的投資性商業(yè)地產(chǎn)工程，有很大的爭(zhēng)奪客戶(hù)資源的實(shí)力，特別是進(jìn)期入市的荷花金池工程，以及金荷花工程的存量商鋪會(huì)借助荷花池的商業(yè)氣氛，對(duì)投資性客戶(hù)資源構(gòu)成很大的爭(zhēng)奪和分流，這工程銷(xiāo)售的一個(gè)必需面對(duì)和處理的問(wèn)題；3、規(guī)模宏大加大操作難度由于工程的體量大，業(yè)態(tài)分布于14層，24層受同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)工程規(guī)劃及租賃價(jià)錢(qián)的影響，銷(xiāo)售難度添加。 4、建材商品屬性的特殊要求由于是專(zhuān)業(yè)的建材市場(chǎng)，建材商品有其特殊的特性和屬性要求，作為零售市場(chǎng)，大量的庫(kù)存和展現(xiàn)是必要的，工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用行列建筑多層設(shè)計(jì)，工

41、程在一致的業(yè)態(tài)規(guī)劃上要求較高，必需全面思索，合理規(guī)劃，才可以到達(dá)工程樓上物業(yè)的良好銷(xiāo)售；5、運(yùn)營(yíng)管理商的品牌號(hào)召力弱由于工程后期將進(jìn)展一致運(yùn)營(yíng)的方式，開(kāi)發(fā)商將本人組建運(yùn)營(yíng)公司，由于新的運(yùn)營(yíng)公司，缺乏市場(chǎng)知名度和號(hào)召力，不容易獲得消費(fèi)者的認(rèn)可和信任，因此要進(jìn)展好的宣傳和推行，特別是對(duì)運(yùn)營(yíng)租賃客戶(hù)進(jìn)展定向性的宣傳，獲得他們的信任，這有助于工程的整體招商和運(yùn)營(yíng)；6、工程上市時(shí)間不合時(shí)宜的影響 工程的上市時(shí)間是6月，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“疲軟期，由于天氣等自然要素的不良影響，將對(duì)工程的銷(xiāo)售產(chǎn)生不利，7、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)開(kāi)發(fā)方式對(duì)銷(xiāo)售的影響工程整體以銷(xiāo)售為主，與傳統(tǒng)建材市場(chǎng)租賃優(yōu)先的開(kāi)發(fā)方式構(gòu)成較大差別，運(yùn)營(yíng)者

42、投資購(gòu)買(mǎi)比例的多少直接影響工程銷(xiāo)售進(jìn)度8、工期緊張引起的銷(xiāo)售預(yù)備期過(guò)短 由于工程開(kāi)工時(shí)間晚，工期緊張，同時(shí)由于營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)介入工程的時(shí)間晚，銷(xiāo)售前期的預(yù)備期也相對(duì)過(guò)短，對(duì)工程的了解認(rèn)知，與工程甲方的協(xié)作都需求磨合，所以能夠出現(xiàn)一些影響銷(xiāo)售進(jìn)展的不利“噪音；9、工程規(guī)劃單位及公攤對(duì)工程銷(xiāo)售的影響因工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)使得工程公攤率在35%45%之間，折算單位面積絕大部分集中在4560平方米，面積劃分檔次過(guò)于集中，間隔方式單一，客戶(hù)可選擇性小，1層規(guī)范單位平均售價(jià)集中在70萬(wàn)85萬(wàn)之間，總價(jià)偏高，對(duì)投資及運(yùn)營(yíng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為均回產(chǎn)生一定影響。三工程潛在要挾分析1、周邊商業(yè)投資性工程的潛在要挾：前文已有表達(dá)2、

43、整體市場(chǎng)飽和構(gòu)成的要挾：由于很多商業(yè)工程陸續(xù)上市，成都整體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是投資性工程的數(shù)量巨增，使得整體市場(chǎng)構(gòu)成飽和之勢(shì)，這樣會(huì)對(duì)工程銷(xiāo)售構(gòu)成要挾。四工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 1、高端建材消費(fèi)市場(chǎng)補(bǔ)充時(shí)機(jī) 億家天下定位于高端的、國(guó)際化的建材批零市場(chǎng)，而成都原生的建材市場(chǎng)多屬于低端市場(chǎng)，不成規(guī)模、不上檔次，所以工程的開(kāi)發(fā)針對(duì)高端市場(chǎng)構(gòu)成主打，有其本身的中心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)；2、區(qū)域地標(biāo)工程影響力要素時(shí)機(jī) 工程的建筑籠統(tǒng)高尚、大氣、現(xiàn)代，是區(qū)域的地標(biāo)性建筑，這樣無(wú)疑會(huì)在高筍塘片區(qū)構(gòu)成中心聚焦，工程本身的中心建筑影響力會(huì)對(duì)工程的銷(xiāo)售及租賃運(yùn)營(yíng)構(gòu)成良好的市場(chǎng)吸引；3、高筍塘商業(yè)圈更新性工程時(shí)機(jī) 城北商圈的回歸與復(fù)

44、舒曾經(jīng)是歷史必然，高筍塘商圈的晉級(jí)也是開(kāi)展所需。而工程順應(yīng)了歷史潮流，并且工程的上市是高筍塘區(qū)域的先驅(qū)者，所以工程不但共享了商圈的更新趨勢(shì)，也是商圈的領(lǐng)袖旗幟。4、價(jià)錢(qián)對(duì)比時(shí)機(jī) 在工程的銷(xiāo)售上，與同區(qū)域及周邊區(qū)域的商業(yè)工程相比，工程的定價(jià)有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是工程可以獲得勝利的必然因數(shù)；5、原市場(chǎng)影響力及口碑時(shí)機(jī) 工程所在地的原三電建材市場(chǎng)，是成都?xì)v史悠久的建材市場(chǎng)，有很好的影響和口碑，工程可以借助原市場(chǎng)的口碑優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)宣傳推行，構(gòu)成很好的口碑銷(xiāo)售；6、以租帶售時(shí)機(jī) 在我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略上，“以租帶售是一個(gè)銷(xiāo)售戰(zhàn)略，工程在前期的良好招商可以很好的構(gòu)成市場(chǎng)氣氛，從而吸引投資者的關(guān)注和興趣，從而促使其

45、果斷下單。7、城市規(guī)劃時(shí)機(jī) 工程順應(yīng)了城市規(guī)劃的方向，工程區(qū)域的建材商圈性質(zhì)規(guī)劃，有利于工程的運(yùn)營(yíng)和開(kāi)展，其他區(qū)域建材類(lèi)市場(chǎng)的舊城改造和拆遷，更有利于工程的銷(xiāo)售和招商。 第五部分 億家天下國(guó)際建匯中心工程營(yíng)銷(xiāo)推行一、營(yíng)銷(xiāo)總目的、分段營(yíng)銷(xiāo)目的(一)、產(chǎn)品籠統(tǒng)：1、樹(shù)立億家天下國(guó)際建匯中心區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的籠統(tǒng)與位置；2、樹(shù)立億家天下國(guó)際建匯中心行業(yè)旗艦的品牌籠統(tǒng)與位置；3、建立億家天下國(guó)際建匯中心行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)先鋒的籠統(tǒng)與位置；二、銷(xiāo)售目的：1、總目的：完成商鋪銷(xiāo)售3.2億元，住宅銷(xiāo)售0.6億元的工程銷(xiāo)售總義務(wù)及分階段的銷(xiāo)售目的，并根據(jù)工程建立需求，制定各階段的銷(xiāo)售方案，確保工程建立在各階段的資金需求

46、，力爭(zhēng)銷(xiāo)售產(chǎn)值最大化。2、分階段目的：時(shí)間比例物業(yè)2004.6.282004.7.282004.7.282004.10.282004.10.282005.4.282005.4.282005.7.28商鋪金額金額金額金額10000萬(wàn)元11400萬(wàn)元13200萬(wàn)元3400萬(wàn)元住宅金額金額金額金額/4200萬(wàn)元1800萬(wàn)元/按月制定的銷(xiāo)售目的在后詳細(xì)論述二、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根本思緒 一根本營(yíng)銷(xiāo)思緒：1、開(kāi)盤(pán)至30%銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)以工程整體籠統(tǒng)、投資優(yōu)勢(shì)為中心，招商為輔助，針對(duì)投資客戶(hù)重點(diǎn)突破，帶動(dòng)運(yùn)營(yíng)型自用客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，估計(jì)純投資客戶(hù)與運(yùn)營(yíng)型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)比例7：3；2、30%60%銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)以工程招商、市場(chǎng)認(rèn)同率為中心，投

47、資為輔助，針對(duì)運(yùn)營(yíng)型自用客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)重點(diǎn)突破，以市場(chǎng)的熾熱招商、運(yùn)營(yíng)商戶(hù)的積極入駐帶動(dòng)投資型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，估計(jì)比例：估計(jì)純投資客戶(hù)與運(yùn)營(yíng)型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)比例4：6；3、60%90%節(jié)點(diǎn)以招商運(yùn)營(yíng)為中心，針對(duì)投資報(bào)答與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)突破，完成鼓勵(lì)與穩(wěn)定投資行為的宣傳過(guò)程，估計(jì)純投資客戶(hù)與運(yùn)營(yíng)型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)比例7：3；二、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1、產(chǎn)品戰(zhàn)略1.1品牌鑄造與延續(xù)1.1.1了解：億家天下國(guó)際建匯中心是區(qū)域建材市場(chǎng)的晉級(jí)產(chǎn)品，其建立開(kāi)發(fā)來(lái)源于原區(qū)域建材市場(chǎng)20多年的開(kāi)展根底，同時(shí)又以商圈中心的龍頭口岸、超強(qiáng)的建筑規(guī)模、人性化的建筑設(shè)計(jì)、完善的根底配套、齊全的業(yè)態(tài)規(guī)劃、超前的運(yùn)營(yíng)理念、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)商戶(hù)、超高的

48、物業(yè)性?xún)r(jià)比、強(qiáng)大的宣傳推行力度十大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)傲視于同類(lèi)建材市場(chǎng)。億家天下國(guó)際建匯中心的開(kāi)發(fā)建立是成都市建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)更是區(qū)域建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展的必然產(chǎn)物，是市場(chǎng)賦予開(kāi)發(fā)商的一種社會(huì)責(zé)任與義務(wù)，其工程建立不僅將給區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了新的活力，同時(shí)也將為行業(yè)的開(kāi)展指引方向。1.1.2戰(zhàn)略：將招商、運(yùn)營(yíng)作為品牌拓展的先鋒，建立以十大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為中心的推行體系，將“產(chǎn)品開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的觀(guān)念提升到“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，除銷(xiāo)售類(lèi)推行外，建立市場(chǎng)招商、運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、與銷(xiāo)售同步開(kāi)場(chǎng)招商宣傳，開(kāi)辟專(zhuān)業(yè)途徑引見(jiàn)工程、發(fā)布工程相關(guān)信息；1.1.3實(shí)施：成立專(zhuān)業(yè)管理公司，組建專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)自行組建或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)化的管理公司，明確開(kāi)展目的、制定

49、規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理制度、制定詳細(xì)的招商方案、制定詳細(xì)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方案時(shí)間要求：6月上旬，完善宣傳推行賣(mài)點(diǎn)內(nèi)容的重要組成部分；建立市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站以企業(yè)文化、工程開(kāi)發(fā)、招商信息、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品信息、促銷(xiāo)活動(dòng)為主體構(gòu)建一個(gè)專(zhuān)業(yè)的信息發(fā)布平臺(tái)，時(shí)間要求：6月上旬，產(chǎn)品整合推行環(huán)節(jié)及日后信息發(fā)布的重要平臺(tái)招商與銷(xiāo)售協(xié)作進(jìn)度控制表時(shí)間完成義務(wù)內(nèi)容招商完成百分比銷(xiāo)售完成百分比2004年6月1日2004年7月28日商業(yè)管理公司成立，完成相關(guān)制度建立，確定商業(yè)顧問(wèn)公司及工程業(yè)態(tài)規(guī)劃，一致對(duì)外籠統(tǒng)；借助工程開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，輔助招商宣傳20%30%2004年8月1日2004年10月28日以前期招商意向客戶(hù)為根底，開(kāi)場(chǎng)全面的市場(chǎng)招

50、商任務(wù)，確定以顧問(wèn)公司為龍頭，開(kāi)展各種招商活動(dòng)，配合銷(xiāo)售推行的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建立工程招租、銷(xiāo)售兩旺的品牌籠統(tǒng)40%30%2004年10月28日2005年4月28日借完成市場(chǎng)招商60%之勢(shì)與工程進(jìn)度，配合年底交房頂峰及工程斷水、入伙、試營(yíng)業(yè)開(kāi)展以商業(yè)運(yùn)營(yíng)和工程促銷(xiāo)為中心的各種活動(dòng)，建立商業(yè)管理公司及開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度30%30%2、概念設(shè)計(jì)的整合推行2.1了解：作為房地產(chǎn)工程，億家天下國(guó)際建匯中心與一切的產(chǎn)品一樣，消費(fèi)者對(duì)工程的了解主要經(jīng)過(guò)對(duì)工程設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)理念的前期感性認(rèn)識(shí)與工程招商、運(yùn)營(yíng)運(yùn)作的后期實(shí)戰(zhàn)認(rèn)知共同達(dá)成，同時(shí)也由于在對(duì)產(chǎn)品信息一定認(rèn)識(shí)的根底上，加上銷(xiāo)售信息的強(qiáng)勢(shì)傳送，最終產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)及租賃運(yùn)營(yíng)行

51、為。2.2戰(zhàn)略：工程規(guī)劃理念+工程運(yùn)營(yíng)理念 1 產(chǎn)品前期整體概念認(rèn)識(shí)+銷(xiāo)售信息 2 構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)愿望，產(chǎn)生初次購(gòu)買(mǎi)行為+工程招商、運(yùn)營(yíng)運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)信息傳送3 堅(jiān)決購(gòu)買(mǎi)決心，一定初次購(gòu)買(mǎi)行為，產(chǎn)生二次購(gòu)買(mǎi)行為。 2.3實(shí)施：2.3.1明確概念內(nèi)容 億家天下工程本身的優(yōu)勢(shì)，為其營(yíng)銷(xiāo)推行概念的設(shè)定提供了很好的平臺(tái)和物質(zhì)載體。在營(yíng)銷(xiāo)推行的過(guò)程中明確概念和概念推行要素是非常必要的。我們?cè)趶V告戰(zhàn)略、推行戰(zhàn)略、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售、公共說(shuō)辭等各方面都要留意把握工程的營(yíng)銷(xiāo)概念，到達(dá)整合營(yíng)銷(xiāo)的真正實(shí)施。2.3.2工程規(guī)劃理念 億家天下工程的規(guī)劃理念是大氣、高質(zhì)量的。整體建筑規(guī)劃科學(xué)、合理，人性化、國(guó)際化、質(zhì)量化、生態(tài)化的建筑規(guī)劃理

52、念，開(kāi)建材市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)之先河，引領(lǐng)成都及西南建材市場(chǎng)革新潮流，其旗艦建筑的定位和性格彰顯無(wú)遺。在營(yíng)銷(xiāo)推行中對(duì)其質(zhì)量理念的高度準(zhǔn)確把握和高段推行是工程真正可以引起市場(chǎng)關(guān)注的關(guān)鍵。2.3.3工程運(yùn)營(yíng)理念努力于大規(guī)模專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的道路，能為消費(fèi)者提供一切不同價(jià)位和檔次的商品。按籠統(tǒng)展現(xiàn)進(jìn)展布置，能讓消費(fèi)者有一個(gè)直觀(guān)的視覺(jué)感受。A、采取批零兼營(yíng)的運(yùn)營(yíng)方式，零售為主、零售為輔，引進(jìn)建材業(yè)各種類(lèi)中具有代表性的消費(fèi)廠(chǎng)家，給予優(yōu)惠條件，讓廠(chǎng)家在場(chǎng)內(nèi)展現(xiàn)商品，零售幅射，為本地及外地消費(fèi)者提供一切不同價(jià)位和檔次的商品，同時(shí)帶動(dòng)同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，刺激消費(fèi)。B、市場(chǎng)貨色多，效力快，質(zhì)量好，價(jià)錢(qián)公正，讓客戶(hù)一次購(gòu)足。C、建

53、立全國(guó)性建材商展網(wǎng)絡(luò)，定期組織參與國(guó)內(nèi)外參展活動(dòng)；不定期舉行全國(guó)性行業(yè)展覽、展銷(xiāo)活動(dòng)，利用各類(lèi)信息手段獲取國(guó)內(nèi)外最新流行趨勢(shì)，技術(shù)開(kāi)展，帶動(dòng)流行，指點(diǎn)流行，發(fā)明流行，為運(yùn)營(yíng)者引進(jìn)更多的商機(jī)。3、業(yè)態(tài)劃分與商鋪面積劃分、間隔3.1了解：作為產(chǎn)品構(gòu)成的一部分，業(yè)態(tài)劃分與商鋪面積的劃分、間隔直接關(guān)系到產(chǎn)品銷(xiāo)售、市場(chǎng)招商、租戶(hù)運(yùn)營(yíng)，綜合市場(chǎng)調(diào)研及一線(xiàn)銷(xiāo)售閱歷確定其作為產(chǎn)品戰(zhàn)略中不可短少的一部分。 3.2戰(zhàn)略：3.2.1業(yè)態(tài)劃分：以運(yùn)營(yíng)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)理念、市場(chǎng)規(guī)劃為根據(jù)，綜合成都市富森美家居、512建材市場(chǎng)、西部建材精品城等建材市場(chǎng)及超市，國(guó)內(nèi)其他省市大中型建材市場(chǎng)及超市在業(yè)態(tài)規(guī)劃上的勝利與失敗，思索各種業(yè)

54、態(tài)在工程中的分布位置與搭配面積；綜合建材行業(yè)各運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)開(kāi)展情況、運(yùn)營(yíng)檔次、利潤(rùn)空間、租金接受才干思索各種業(yè)態(tài)在工程中的分布位置與搭配面積；3.2.2商鋪面積劃分：以各種業(yè)態(tài)對(duì)面積需求的根底參數(shù)及工程規(guī)范單位套內(nèi)運(yùn)用面積的大小思索商鋪面積劃分與間隔；以客戶(hù)接受銷(xiāo)售總價(jià)款的難以程度與商鋪適用率為根底思索商鋪面積劃分與間隔；以各價(jià)位段商鋪數(shù)量的百分比及銷(xiāo)售目的客戶(hù)群的細(xì)分為根底思索商鋪面積劃分與間隔；3.3實(shí)施：3.3.1同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)工程市場(chǎng)業(yè)態(tài)及租金調(diào)查本次調(diào)查所涉及的建材市場(chǎng)有：西部飾材精品城、512建材市場(chǎng)、西南建材潔具中心、富森美家居以及博美裝飾城。所調(diào)查的業(yè)態(tài)有潔具衛(wèi)浴、地板、地磚、櫥柜、油漆

55、、燈具等，共有100家運(yùn)營(yíng)者。根天性代表目前成都建材市場(chǎng)的各種業(yè)態(tài)的租金情況。目前成都的建材市場(chǎng)開(kāi)展情況良好，大多數(shù)商家都比較稱(chēng)心目前的運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)該行業(yè)繼續(xù)運(yùn)營(yíng)充溢自信心。租金稱(chēng)心程度從調(diào)查的結(jié)果看，100家運(yùn)營(yíng)者對(duì)租金比較稱(chēng)心的有80家，不稱(chēng)心的12家，有8家不發(fā)表意見(jiàn)。大多數(shù)對(duì)租金不稱(chēng)心的商家主要集中在西部飾材精品城,這主要是該市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況不佳，商家的利潤(rùn)沒(méi)有到達(dá)預(yù)期目的。運(yùn)營(yíng)情況稱(chēng)心程度從運(yùn)營(yíng)情況上看，100家運(yùn)營(yíng)者有80家都對(duì)目前的運(yùn)營(yíng)情況表示稱(chēng)心，大多數(shù)集中在富森美家居、博美裝飾城及512建材市場(chǎng)。這主要是由于這些市場(chǎng)的知名度比較高，人氣比較旺的緣故以及管文科學(xué)。而剩余的20家都不

56、稱(chēng)心營(yíng)業(yè)情況的商家主要集中在西部飾材精品城。3.3.2 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者研討西部飾材精品城(16家) 該市場(chǎng)位于高筍塘汽車(chē)站旁，占地面積15畝，曾經(jīng)開(kāi)業(yè)1年半，但是目前的運(yùn)營(yíng)情況不容樂(lè)觀(guān)，商場(chǎng)人氣缺乏，空置率高，很多商家都對(duì)目前該市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況表示不滿(mǎn)。一樓品牌花都瓷磚四維潔具諾貝爾瓷磚TOTO潔具面積150808765租金80元/60元/80元/65元/備注對(duì)租金不稱(chēng)心對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心二樓品牌圣象地板朗步地板鴻基木業(yè)北美風(fēng)情地板面積55406555租金45元/50元/40元/40元/備注對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心三樓品牌羅馬瓷

57、磚維也納瓷磚立邦漆天誠(chéng)五金面積70606040租金30元/35元/30元/30元/備注對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心不稱(chēng)心，有好口岸會(huì)去對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心四樓品牌綠色空間裝飾唐風(fēng)裝飾家和裝飾雅美家裝飾面積70605565租金25元/20元/25元/25元/備注對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心對(duì)運(yùn)營(yíng)情況及租金不稱(chēng)心對(duì)租金不稱(chēng)心有好口岸情愿去512建材市場(chǎng)(15家)該市場(chǎng)位于成都市二環(huán)路北四段三號(hào),占地面積300畝.該市場(chǎng)雖然配套及規(guī)劃相對(duì)落后,但是他以較低的租金價(jià)錢(qián)吸引了一大批商家1區(qū)品牌花都瓷磚諾貝爾瓷磚四維瓷磚勞倫斯瓷業(yè)白塔瓷磚面積120859011085租金50元/45元/45元/

58、40元/40元/備注都比較稱(chēng)心目前的租金及運(yùn)營(yíng)情況西區(qū)品牌TOTO潔具潔達(dá)潔具四維潔具京陶潔具麥爾潔具面積95901108080租金40元/35元/35元/35元/30元/備注希望該區(qū)域有更好的口岸,提升檔次.對(duì)目前的租金情況都比較稱(chēng)心東區(qū)品牌羅馬瓷磚維也納瓷磚皇冠陶瓷圣卡陶瓷榮華陶瓷面積140160200220250租金20元/25元/20元/15元/15元/備注運(yùn)營(yíng)情況普通,需求好的口岸西南建材潔具中心(7家)位于二環(huán)路北三段,約有6000.與 512建材市場(chǎng)一樣,該市場(chǎng)也是用比較低的租金來(lái)吸引運(yùn)營(yíng)者,目前該市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況良好.品牌面積租金備注箭牌潔具7040元/希望在本片區(qū)尋求好的口岸T

59、OTO潔具6550元/帝王潔具7540元/圣嬰淋浴房7535元/不稱(chēng)心運(yùn)營(yíng)情況金牌潔具6040元/稱(chēng)心唐山惠達(dá)潔具8040元/金廈衛(wèi)浴7035元/富森美家居(37家)位于三環(huán)路與川陜公路的交界處,占地面積1000畝,規(guī)模大,種類(lèi)齊全,是目前成都最大的建材零售直銷(xiāo)市場(chǎng),運(yùn)營(yíng)情況良好,商家都比較稱(chēng)心.業(yè)態(tài)品牌面積租金備注板材類(lèi)朗步地板10045元/由于是西部最大的板材零售市場(chǎng),所以該市場(chǎng)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)者都比較稱(chēng)心目前的運(yùn)營(yíng)情況.有些連鎖運(yùn)營(yíng)者表示假設(shè)有時(shí)機(jī)他們會(huì)繼續(xù)擴(kuò)展本人的運(yùn)營(yíng)面積,尋覓運(yùn)營(yíng)口岸.國(guó)棟地板9035元/升達(dá)地板20040元/富林地板20050元/圣象地板18035元/柏高地板10040元

60、/東方紅日板材60055元/富森地板300不詳新眾杰70045元/鴻基木業(yè)12040元/新紅旗40045元/富利木業(yè)60040元/天利高木業(yè)50045元/銀海木業(yè)12040元/強(qiáng)升木業(yè)12035元/將軍木業(yè)12035元/油漆類(lèi)紫荊花油漆12040元/對(duì)該市場(chǎng)充溢了自信心,對(duì)新建市場(chǎng)的看法是要看該市場(chǎng)的口岸及人氣名匠漆12035元/立邦漆35045元/美國(guó)花漆35045元/好彩好漆10035元/墻地磚花都陶瓷45045元/對(duì)該市場(chǎng)的前景充溢了自信心,運(yùn)營(yíng)情況良好,但很多都是連鎖運(yùn)營(yíng)方式,都希望在有好的口岸下繼續(xù)擴(kuò)展本人的運(yùn)營(yíng)規(guī)模,但租金不要太高.羅馬瓷磚70050元/諾貝爾瓷磚60045元/白塔