李家沱板塊分析

1、李家沱版塊分析概況李家沱位于重慶市主城核心區(qū)南部，地理位置優(yōu)越，東與鹿角將由隧道相接，南與龍洲灣相鄰，西與九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)隔江相望，北與南岸區(qū)接壤；上世紀末，李家沱因城市變遷一度沒落，土地估值走低，進入新千年之后政策支持力度加大，被納入城市核心商圈建設計劃之中，有望與南坪商圈、楊家坪商圈形成鼎立之勢。備注：“五大續(xù)建商圈”為大渡口九宮廟、北碚縉云、渝北兩路空港、 巴南李家沱、江北嘴。地理位置優(yōu)越，盡享城市核心便利；政府規(guī)劃力度大，有望強勢崛起；大渡口區(qū)九龍坡區(qū)（楊家坪商圈）龍洲灣南岸區(qū)（南坪商圈）鹿角宏觀規(guī)劃根據(jù)巴南區(qū)分區(qū)城市規(guī)劃20092020，巴南區(qū)城鎮(zhèn)村體系結構分為中心城區(qū)、功能區(qū)與中

2、心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)、中心村和基層村五個層級；中心城區(qū)的主體功能，定位為“一主三副一樞紐”：一主：李家沱為城市綜合副中心；三副：魚洞組團中心、界石組團中心、龍洲灣區(qū)行政中心；一樞紐：南彭公路物流樞紐。根據(jù)重慶市巴南區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2014-2020 ，巴南區(qū)將打造重慶中央活動區(qū)，具體內(nèi)容包括“三圈兩帶”：三圈：李家沱商圈、龍洲灣商圈、魚洞商圈兩帶：巴濱路濱江休閑帶、渝南大道經(jīng)濟帶到2020年，李家沱商圈將達到160萬平方米，社會消費品零售總額達100億，將成為重慶南部商貿(mào)中心核心區(qū)、西部地區(qū)最大的特色專業(yè)市場聚集帶。李家沱規(guī)劃李家沱發(fā)展定位 總體定位：布局科學、功能完善、結構優(yōu)化、設施先進的重慶市級核心

3、商圈。 功能定位：包括購物體驗、餐飲娛樂、觀光休閑、金融商務、生態(tài)居住等，重點突出購物、餐飲、休閑和商務功能。 產(chǎn)業(yè)定位：零售業(yè)、酒店業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、金融業(yè)、中介服務業(yè)、電子商務等，其中零售商業(yè)將占據(jù)突出地位，在商圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展中達到50-60%的比重。 服務定位：立足巴南，吸引主城，輻射南重慶。未來的核心服務對象是李家沱組團50萬常住人口；輻射服務對象是巴南區(qū)和重慶主城其它區(qū)100-200萬人口。 李家沱規(guī)劃李家沱區(qū)域交通江北機場30公里寸灘港口15公里龍頭寺火車站15公里解放碑商圈11公里楊家坪商圈5公里南坪商圈7公里李家沱雖偏南，但與主城、北區(qū)距離較近江北機場重慶北站寸灘港口解放碑商

4、圈楊家坪商圈南坪商圈李家沱7公里5公里交通規(guī)劃目前交通欠發(fā)達，但規(guī)劃完善軌道交通李家沱境內(nèi)：軌道交通3號線（魚洞-龍洲灣-李家沱-觀音橋-龍頭寺-江北機場）已開通，設立花溪、岔路口、九公里、麒龍、八公里5個站點；12號線（鹿角-李家沱-大渡口-白市驛）將于2030年-2050年開通，屆時將設立九公里、李家沱、外河坪3個站點；5號線支線（歇臺子-奧體中心-李家沱-跳蹬）將于2030年-2050年全線通車，在蔡家設立李家沱1個站點公交340（外河坪-明華龍洲）；349（外河坪-南坪）；313（外河坪-較場口）；841（建設新廠-北站）；891（建設新廠-新橋醫(yī)院）；330（五園口-巴南大道）5號線

5、支線3號線12號線交通規(guī)劃 隧道燕尾山隧道 西側起于李家沱，在岔路口處與渝南大道相交；東 側連接內(nèi)環(huán)高速公路，上跨內(nèi)環(huán)高速公路接鹿角界 石組團的東城大道。該隧道若建成將大大加強李家 沱與各主城區(qū)的聯(lián)系，但目前尚無法確定該工程何 時開工。公路內(nèi)環(huán)高速、渝南大道、渝南分流道巴濱路、紅光大道、巴南大道 橋梁李家沱大橋 該橋全長1288米，橋面為4車道，于1991年11月開 始基礎施工，于1996底年建成通車，加強了李家沱 與九龍坡的聯(lián)系。馬桑溪大橋 馬桑溪大橋全長1104米，雙向6車道，于1998年開 建，2001年底竣工通車，該橋的建成通車將李家沱 與大渡口老城連為一體，滿足了兩地的人流通行內(nèi)部路

6、網(wǎng)密集、與外部聯(lián)系緊密渝南大道李家沱大橋馬桑溪大橋燕尾山隧道內(nèi)環(huán)高速巴濱路紅光大大巴南大道渝南分流道區(qū)域配套未來商業(yè)布局：5大功能區(qū)：水輪機廠大型時尚摩爾區(qū)，濱江商務休閑會所區(qū)，都和廣場現(xiàn)代綜合購物區(qū)，趙家嘴高端精品購物商業(yè)區(qū)，土橋典雅商務商貿(mào)區(qū)。4條商業(yè)街：馬王坪正街傳統(tǒng)商業(yè)街，李家沱正街精品購物街，花溪河沿線風情休閑街，巴南大道餐飲休閑娛樂街。都和廣場商業(yè)：政府規(guī)劃完善，但現(xiàn)有配套不成熟。李家沱定位為以零售業(yè)、酒店業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、金融業(yè)、中介服務業(yè)、電子商務等產(chǎn)業(yè)為主打造核心商圈，主要服務對象為周邊常住人口?，F(xiàn)有商業(yè)中心：都和廣場16萬平方米的市民休閑廣場及商業(yè)步行街萬達廣場萬達廣

7、場總面積102萬平方米，其中包含17.7萬平方米購物中心、5800個停車位的大型停車場萬達廣場區(qū)域配套教育和醫(yī)療：區(qū)域配套不成熟，教育資源差，知名學校少；高質(zhì)量醫(yī)院匱乏教育重慶市巴南中學校（市重點中學）、重慶市清華中學（市重點中學）重慶李家沱小學、融匯小學、史迪威外語學校、李家沱實驗小學、李家沱工商職業(yè)技術學校、重慶市城市管理職業(yè)學院、重慶市巴南區(qū)李家沱機電聯(lián)合技工學校、重慶34中、重慶交通大學醫(yī)院重慶市第七人民醫(yī)院（二甲）花溪醫(yī)院（重慶市巴南區(qū)第二人民醫(yī)院）（二級醫(yī)院）熙康醫(yī)院水輪醫(yī)院毛紡醫(yī)院區(qū)域配套巴濱城市公園（修建中）巴南首個國家4A級景區(qū) 項目總用地259畝，呈月牙地塊，總建筑面積約6

8、.65萬平方米，總體布局分為五大塊：冰巴水世界、啤酒文化展示/演藝中心、水舞廣場（酒吧一條街）、綠野叢林（生態(tài)休閑廣場）、德式風情小鎮(zhèn)。該公園是一個集文化體驗、市民休閑、主題游樂、餐飲娛樂為一體的全開放、公益性城市休閑旅游綜合體。環(huán)球時代廣場項目總建筑面積80萬平方米，是集國際社區(qū)、shopping mall、商務集群、LOFT公寓、BLOCK街區(qū)、主題公園六大主題業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)綜合體，將打造一座全方位的中心環(huán)球生活大城公園：當?shù)鼐用裥蓍e娛樂配套設施匱乏，規(guī)劃也較少。巴濱城市公園環(huán)球時代廣場時間2015年20162017201820192020綜合交通道路交通渝南高速、渝南分流道、內(nèi)環(huán)高速、

9、巴濱路、紅光大道、巴南大道軌道交通3號線5號線支線、12號線均在2020年以后開工配套資源教育重慶市巴南中學、重慶清華中學、李家沱小學、融匯小學醫(yī)療重慶市第七人民醫(yī)院、花溪醫(yī)院景觀休閑環(huán)球時代廣場巴濱城市公園部分已開放巴濱城公園將全部開放產(chǎn)業(yè)規(guī)劃都和廣場、萬達廣場、融匯半島、恒大城、曼哈頓城（李家沱無大型企業(yè)，小型企業(yè)或大型企業(yè)分部也都與15年以前入駐）板塊發(fā)展成熟，整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、配套設施均已于2015年之前成形，輕軌將于2020年以后開工。板塊成長性總結李家沱一直以來是巴南人氣非常旺盛的商圈，商業(yè)氛圍濃厚；但目前高質(zhì)量地商業(yè)項目很少，所以應該有較大需求。周邊地產(chǎn)開發(fā)項目、基建項目越來越多，尤其是舊城整改項目越來越多，城市面貌逐漸得到改善，人口將逐步增加；目前整體發(fā)