141020上億三期DC11客戶異議處理

1、上億DC11客戶異議處理（1020）問題1：5%的貼息問題（一次性付款、按揭付款分別以何種方式貼息）？貼息何時交? 答：一次性付款是以付款當(dāng)日起算5%的貼息，按揭付款是首付款到位計算首付款利息，按揭部分銀行放款后計算5%貼息；但是不管是一次性付款還是按揭付款，我們都會統(tǒng)一在2016年1月份前支付這5%的貼息。（2016年1月1日開業(yè)）問題3：回購主體是誰？為何不是開放商？開發(fā)商跑了怎么辦？答：回購主體是億豐商業(yè)投資管理有限公司。開發(fā)商和你簽的是商品房買賣合同，這份合同是由房管局出的，買賣合同上是不可能出現(xiàn)回購這一條款的。為了實現(xiàn)我們對客戶的承諾，我們目前是以我們億豐商管公司作為回購主體，我們浙

2、江商管公司和開發(fā)商的法人其實是一人（薛春樹，集團(tuán)副總裁，浙江區(qū)域各公司董事長），同屬上億集團(tuán)。 您擔(dān)心的問題是不可能存在的；這也是您買商鋪要買品牌的原因，有保障，上億是房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)，注冊資本就500個億。全國50多個項目，17年來，全部運轉(zhuǎn)良好，即使我們項目將來運營有問題，億豐也有這個資本實力讓這個市場火起來！您完全不用擔(dān)心上億的資金實力！何況我們這個項目一期二期都是自持的，目前的五期的倉儲也很火爆，上億這么大的資產(chǎn)，幾十個億在這面，到時候出問題，損失最大的是上億！何況良渚這邊的發(fā)展趨勢，地鐵馬上開通，永旺夢樂城、萬科等大型開發(fā)商都已經(jīng)入駐，目前是杭州的重點發(fā)展區(qū)域。五年后，這邊的發(fā)展，就是

3、下一個三墩問題4：回購客戶需要承擔(dān)的稅務(wù)有哪些？（本題原則不問不說，問了少說）1、測繪費2.04元/平方，買方；2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）；3、契稅評估額3%，買方；4、所得稅差額20%，賣方；5、交易費10/平方，買方；6、工本費550元，買方（工本印花稅5元）；7、其他營業(yè)稅差額5.6%，賣方。答：賣方需要承擔(dān)的是營業(yè)稅的差額5,6%，這部分稅費是可以避免的；所以基本需要承擔(dān)的稅費很少；（主要的契稅由開發(fā)商承擔(dān)了）問題5：什么時候可以辦三證？答：我們項目在2015年10月前交付，房產(chǎn)是一交付，就可以辦房產(chǎn)證，一般在3個月內(nèi)辦好，這個在法律上是有相關(guān)規(guī)定。問題6：億豐為何更名上億

4、，是不是更名上億后，一期、二期的合同需要重簽?答：目前我們集團(tuán)公司改名為上億集團(tuán)，以前是億豐集團(tuán)。主要原因是我們集團(tuán)要打算為上市考慮。已經(jīng)簽了的合同不需要更名。問題7：為何三期的回報率比二期低？答：我們二期是十年租賃權(quán)，產(chǎn)權(quán)在我們開發(fā)商手上，所以我們愿意較高的回報給你，但是物業(yè)增值是你享受不到的。三期我們賣的是產(chǎn)權(quán)，你手上是有三證的，每一年都是有保底租金的，每年是按照沖抵前的8%給你保底租金，而且超出部分還有九一分成，產(chǎn)權(quán)還是你的，隨著良渚新城建設(shè)不斷完善，包括地鐵二號線開通，永旺夢樂城開業(yè)等，物業(yè)增值自然水漲船高，租金回報加上物業(yè)增值部分絕對比而且的回報高的多，而且產(chǎn)權(quán)還是你的。另外隨著主城

5、區(qū)的市場由于租賃和交通、停車等問題，向外圍搬遷，未來我們的市場就是杭州最大、最全、最近的家居建材產(chǎn)業(yè)集群；問題8：一期、二期的市場運營情況不怎么好。答：我們一二期市場的運營不差的。我們一期家居館是08年開業(yè)，整個場館一直都是滿鋪經(jīng)營，而且一樓的租金已經(jīng)是3-4元每天每平方，如果不賺錢，不可能有這么多這么傻的經(jīng)營戶堅持這么多年。二期我們是13年開業(yè)的，目前已經(jīng)有一年多的情況，招商也已經(jīng)是滿鋪。問題9：三期的招商情況如何？目前我們?nèi)诘恼猩谭浅ｍ樌?，我們一樓品牌定制館像夢天木門、索菲亞衣柜、科寶博洛尼櫥柜等都已經(jīng)與我們簽訂意向入駐，二樓整木定制、三樓全屋定制館目前上百家知名家居定制廠家也簽訂意向入

6、駐協(xié)議，四樓的設(shè)計師中心更是與中國設(shè)計師聯(lián)盟合作，知名設(shè)計師和設(shè)計公司都會入駐；今年的11月就會召開招商大會；另外上億捆綁2000多家家居建材品牌，工程交付就是開業(yè)，您完全不用擔(dān)心我們的招商；商鋪租金也是逐年遞增。問題10：老城區(qū)第六空間、新時代廣場都非常好，你們怎么和它們比?老城區(qū)的市場已經(jīng)到發(fā)展瓶頸了，租金很難再有上漲，對比這些市場我們這邊將來購物交通更方便（專業(yè)市場和購物中心的區(qū)別），所以未來隨著主城區(qū)的市場由于租賃和交通、停車等問題，向外圍搬遷，未來我們的市場就是杭州最大、最全、最近的家居建材產(chǎn)業(yè)集群；問題11：你們這里位置這么偏，人這么少，你們的市場能做的起來嗎？1 區(qū)域發(fā)展前景的角

7、度（區(qū)域內(nèi)龐大的需求）2 家居建材和購物中心的區(qū)別的角度（交通、購物成本）問題12：我現(xiàn)在交認(rèn)籌金，是不是你們到時要抬高價格？我們這次的價格不會很高，是DC11第一次開盤，優(yōu)惠力度最大的時候，您不用擔(dān)心這個問題，先把現(xiàn)在的優(yōu)惠拿到手再說；問題13：我開業(yè)后的前兩年實際上拿不到租金，還要還貸款，不劃算？您不是收不到租金，而是租金提前給您了，沖抵總房款；另外，您也要考慮到兩年后，您的租金收益和產(chǎn)權(quán)增值啊。問題14：奧特萊斯回報20個點，你們這邊太低了?我們的回報不低呀！您看杭州還有哪個產(chǎn)權(quán)商鋪比我們回報高！我們的商鋪是產(chǎn)權(quán)商鋪，您要考慮到物業(yè)增值這塊，十年翻個兩三番，對商鋪來說都很正常；（介紹良渚

8、周邊發(fā)展，家居建材產(chǎn)業(yè)格局）再有就是我們的租金收益，保底就有8%，將來市場運營的好，租金收益百分之十幾、百分之二十幾都很正常；問題18：家居定制市場空間太小，市場做不起來?家居定制是家居建材市場發(fā)展的趨勢，電商不能取代家居定制；家居定制零距離設(shè)計師和廠家，省去中間商的環(huán)節(jié)，租金高，利潤高，對客戶來說也得到實惠，市場前景巨大；家居定制目前處于嚴(yán)重的產(chǎn)能不足的狀態(tài)，供不應(yīng)求；新時代等商場紛紛引入家居定制；我們的市場得到中華整木協(xié)會，中華整木網(wǎng)的大力支持，是長三家整木商場示范項目；招商已經(jīng)完成，工程交付，一個裝修期就可以開業(yè)，您說怎么會做不起來，坐不起這么多商家為什么搶著入駐？問題16：得房率太低?

9、這個得房率對于商場來說并不低啊，商場的得房率就是這個水平，另外我們將來計算租金是按照建筑面積計算租金和得房率沒關(guān)系的，您不用擔(dān)心得房率的問題； 問題17：面積太小了？面積小，您的投資門檻和投資風(fēng)險不是大大降低了呀，這是好事情呀，另外我們的商鋪統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營，再小也是按照您的商鋪上入駐的品牌給您計算租金問題18：假如我第五年要把房子賣出去，能賣多少錢，買的人回購是按什么價格呢？按照原價格回購，假設(shè)您的商鋪100萬買了，150萬賣出去，到時候買您商鋪的那位肯定不會回購的啦，增值這么多干嘛要賣給開發(fā)商，我們的回購只是基于退一萬步來講，最壞的情況，將來市場運營不佳，您把商鋪再回購給開發(fā)商。問題19

10、：商鋪轉(zhuǎn)讓后的回報率該如何算？ 商鋪轉(zhuǎn)讓后的回報率依然按照您的買入價格計算保底回報，打個比方您買了100萬的商鋪，賣了150萬，增值了50萬，到時候能賣出去的話，租金肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止8%了，實際租金超出部分已經(jīng)非?？捎^了。您要知道我們給您的租金回報是保底回報，而不是只有8%。問題20：我買你的產(chǎn)業(yè)商鋪，找不到自己的位置，將來賣不出去，其實和經(jīng)營權(quán)一樣了？您買的是產(chǎn)權(quán)商鋪，怎么會找不到自己的位置呢，到時候您的房產(chǎn)證上是有一塊圖紙標(biāo)示您的房號、面積以及位置等，所以所您是不可能找不到您的位置的；（客戶糾纏）而且我們的商鋪到時候租的時候是嚴(yán)格按照現(xiàn)在出售的圖紙招商的，打個比方，現(xiàn)在是夢天木門要在您買的鋪子

11、的位置租一個商鋪，比如他要200，可能最后是由10個商鋪組成，那么我們商管公司會按照10個房號的商鋪租給他的，您將來超出部分的租金就是按照夢天木門租的這間商鋪的單位租金計算的；問題21：商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)是40年，而你們的項目現(xiàn)在的用地產(chǎn)權(quán)也只剩下30多年了？怎么會只有30多年的，您買了您的商鋪，這間商鋪祖祖輩輩就都是您的，所謂的商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)，都是說土地使用權(quán)，房屋的所有權(quán)還是你的，將來無非遇到兩種情況，一種是40年以后要拆遷，國家會有相應(yīng)的拆遷法規(guī)。另外一種就是政府沒有對我們這塊地有另外的規(guī)劃，您是可以無限期的沿用的；（客戶問：如果我要交土地出讓金，怎么算）年限到期后需要交納一定比例的土地出讓金，這個需要交納的錢不會很多的。問題22：我想自營，那我不是既買了產(chǎn)權(quán)仍還需要交房租，感覺不怎么劃算？（沿街部分）您買了沿街部分的市場不需要交租金的，只要交物業(yè)管理費就可以了，同時部分沿街商鋪也是不返租的，您自己經(jīng)營，商場旺起來，您的生意自然是不用擔(dān)心的。（商場內(nèi)部分）因為我們是十年委托經(jīng)營管理的，您可以選擇買商鋪，之后再在我們商場通過招商自營