房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃引言：本講的主要思路： 從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程的角度， 即從其項目的全過程去講述如何進行稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃。 而每個流程的思路是： 稅法以外其他法律法規(guī)對其有何規(guī)定； 會計 核算如何處理；稅法上是如何做籌劃的。一、項目公司做納稅籌劃應(yīng)從以下三個層次去認(rèn)識：（一） 設(shè)計公司架構(gòu)的時候就應(yīng)該開始考慮籌劃1 、 業(yè)務(wù)需要稅務(wù)籌劃 前提：稅收利益；與業(yè)務(wù)量的公司建立業(yè)務(wù)關(guān)系。 目的：關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價使得集團公司整體稅負(fù)下降主要節(jié)約的稅：非流轉(zhuǎn)稅（在流轉(zhuǎn)稅方面，企業(yè)是多交的）而應(yīng)該是企業(yè)所得稅、土地增值稅（土地增值稅是國家為了防止炒買炒賣土地而征收的一種稅，按售房收入*

2、2% 預(yù)繳，再之后清算，所以也應(yīng)考慮建立資產(chǎn)清算管理公司 （作為避稅公司）去合理規(guī)避稅）延伸：a 土地增值稅在實際中對于企業(yè)的涵義：是“國家的一塊臘肉” ，是稅務(wù)部調(diào)整稅收收入的手段，為了完成稅收任務(wù)， 稅務(wù)部一般都要求清算，而清算的結(jié)果是， 90% 的企業(yè)都要補稅。 （ 為什么？依據(jù)何在）b 、圍繞項目公司可成立的避稅公司：（ 1 ）設(shè)計公司（項目設(shè)計費 - T 工程前期費） 可據(jù)實扣除同時享受（ 2 ）房地產(chǎn)策業(yè)公司 / 20% 的加計扣除（3）園林綠化公司-T若集團公司把利潤轉(zhuǎn)移到這類公司，則可以節(jié)約30%的土增稅，同時可減半征收企業(yè)所得稅；另外，這類公司操作起來比較容易。（ 4 ）電子

3、信息公司（ 5 ） 施工企業(yè)可以選擇購買三級 的這一類企業(yè)，由其承包非主體的工程（這樣做起來成本比較低） ，稅務(wù)機關(guān)沒有一個單位定額去對這類工程征稅，可比性較差。注意：不能貪心想以一個項目去規(guī)避過分多的稅，建議零打碎敲，慢慢積累，不然風(fēng)險太大。應(yīng)在控制風(fēng)險（應(yīng)對稽查局）的情況下，再去節(jié)稅。（6）裝修公司（做精裝修）-t優(yōu)點：容易操作（ 7）貿(mào)易公司供應(yīng)商-T 貿(mào)易公司-T 開發(fā)公司，這樣的效果：貿(mào)易公司要交的稅=17% 增值稅 +25% 企業(yè)所得稅；開發(fā)公司要交的稅= - 30% 土增稅 +25% 企業(yè)所得稅。企業(yè)節(jié)稅額=30% 土增稅 - 17% 增值稅2 、 市場預(yù)期需要稅務(wù)籌劃與否若預(yù)期

4、該稅種未來低走（即可能取消） ，則企業(yè)按法律規(guī)定繳納稅就可了，并不需要做納稅籌劃，這是考慮到成本與效益原則；若預(yù)期未來高走，企業(yè)要先預(yù)繳后做清算的，則需要 做稅收籌劃。正常業(yè)務(wù)把正常業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為特殊業(yè)務(wù)的籌劃/賣地：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土增稅股權(quán)合并、投資、購股、分立等特殊業(yè)務(wù)買地：企業(yè)所得稅把業(yè)務(wù)“卡”上特殊業(yè)務(wù)的邊，享受特殊業(yè)務(wù)的稅收優(yōu)惠。 （如何讓卡）日常業(yè)務(wù)處理的籌劃二、小結(jié):要把 3 個層次都做好，最核心的是： 對國家、 省的關(guān)于房地產(chǎn)政策的精通。 只有這樣才能夠?qū)镜亩悇?wù)風(fēng)險進行掌控。提醒： 1、別把公司的賬做得絕對的規(guī)范，把一些表面的放在賬上，讓稽查局查來完成其任 務(wù)。2、在財稅

5、當(dāng)中，只有政策才是權(quán)威。I 設(shè)立房地產(chǎn)公司現(xiàn)行，房地產(chǎn)公司分為 2 類：開發(fā)公司（一級、二級） ；項目公司（項目完結(jié)就會注銷公司） （房地產(chǎn)公司分類）一、公司法的有關(guān)規(guī)定 （公司法原文）1 、公司作為法人應(yīng)具備的條件（具備5 個條件才能注冊成立公司）依法成立）有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費3 ）有自己的名稱、章程、組織機構(gòu)和場所4）能獨立承擔(dān)民事責(zé)任 2 、公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任）1）股東符合法定人數(shù)；2）股東出資達到法定資本最低限額；3）股東共同制定公司章程；4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機構(gòu)；5）有公司住所。注： 注冊成立公司依據(jù)有：準(zhǔn)則主義；備案主義（如，香港）3、法人代表選

6、擇確定：13 條， 公司法人代表由董事長、 執(zhí)行董事或經(jīng)理擔(dān)任， 并依法登記； （即法人代表可以選擇了）4 、股東稅務(wù)責(zé)任：20 條，公司股東濫用公司法人代表地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán) 重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；（即濫用法人代表去逃稅的法律后果）5、不得抽逃出資：刑法159 條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處5 年以下有期徒刑或拘役。（跟稅無關(guān)）6 、一人有限責(zé)任公司：58-64 條（門檻高）二、城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定1 、 29 條，五個條件及需要到地方政府規(guī)定部門備案1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；2）有固定的經(jīng)營場所；3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；4

7、）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；5）其他；6） 符合公司法有關(guān)規(guī)定。2 、注冊資本與投資總額的比例符合國家規(guī)定：30 條，注冊資本占投資總額比例要符合國家規(guī)定（ 20% ）但此條款實際是名存實亡，因為其不好操作。具體有：a、還未拿地就已經(jīng)注冊了，還不知道投資總額，更不能知道注冊資本占投資總額比例；b 、即使今年投資確定，但后面拿到項目的多少是不確定的，要增 / 減資多少不知道，不知道投資總額，更不能知道注冊資本占投資總額比例。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例有關(guān)的規(guī)定、 5 條 ：1）100 萬以上的注冊資本；2） 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2 名以上持有資格證書的專職

8、會計人員。、 8 條：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 30 日內(nèi)到主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定（ 沒地就不批為房地產(chǎn)公司）、資質(zhì)申請、資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)、新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。、暫定資質(zhì)的管理，暫定資質(zhì)條件不得低于 四級資質(zhì)企業(yè)條件 ，有效期 1 年，主管部門可視情況延長到 2 年，但 1 年內(nèi)無開發(fā)項目的，不得延長。延伸：注冊成立房地產(chǎn)公司相關(guān)的會計處理投資方：借：長期股權(quán)投資-xx貸 : 銀行存款等科目 被投資方：借：銀行存款等科目貸：實收資本/ 股本 若有追加投資的，就會有資本溢價、資本公積等科目的運用。有關(guān)稅收規(guī)定及納稅籌劃、股東出資方式不同的稅負(fù)分析

9、貨幣出資（交最少稅） 只涉及印花稅（訂立合同時；資本戶增加時）貨物出資 貨物是指有形動產(chǎn)，涉及增值稅概念。A 、對于投資方： 涉及交增值稅、企業(yè)所得稅如，房地產(chǎn)企業(yè)股東將已用車輛投入另外一間房地產(chǎn)企業(yè)，這種情況有2 種處理方法：2009 年以前發(fā)生的，增值稅不用交（免稅政策） ；2009 年 1 月 1 日起發(fā)生的，增值稅要交 （以使用過的規(guī)定資產(chǎn)對外投資，應(yīng)以投資價格十 （ 1+3% ） X 2 獨交增值稅）。同時要作固定資產(chǎn)清理，清理后是有收益的則叫企業(yè)所得稅；若是損失則抵減應(yīng)納稅所得額。B、對于被投資方：只涉及印花稅（資本戶的增加）注：實際上， 投資方應(yīng)該到國稅局代開發(fā)票 （當(dāng)時就把該交

10、的增值稅交了， 國稅局才肯開票） 給被投資方，用以攤銷車輛（有形動產(chǎn)）的折舊等。又如，房地產(chǎn)公司 m 把剩下的施工材料投資到新的房地產(chǎn)公司 n ： 投資方要交增值稅，但是以 3%去交，因?qū)τ?m 而言，這是一筆偶然發(fā)生的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)股東不是一般納稅人。 所以當(dāng)偶爾發(fā)生一筆這類業(yè)務(wù)時，就按小規(guī)模納稅人的規(guī)定去交稅。 被投資方的處理同上。而且投資方也同樣要到國稅局代開發(fā)票 （當(dāng)時就把該交的增值稅交了， 國稅局才肯開票） 給被投資方，用以計提減值準(zhǔn)備。無 形資產(chǎn)出資（營業(yè)稅的范圍）投資方：按原則是要交營業(yè)稅的， 但根據(jù)財稅2002 年 191 號文，營業(yè)稅不交， 只交企業(yè)所得稅（ 有所得就要交企業(yè)所

11、得稅）被投資方：涉及因為實收資本增加而要交的印花稅。土地使用權(quán)和不動產(chǎn)出資（營業(yè)稅的范圍）投資方：按原則是要交營業(yè)稅的， 但根據(jù)財稅2002 年 191 號文， 營業(yè)稅不交， 只交企業(yè)所得稅（有所得就要交企業(yè)所得稅）土增稅（只涉及房地產(chǎn)企業(yè)） ：只要投資方和被投資方任一方與開發(fā)項目的開關(guān)商扯上關(guān)系， 就要交； 如果兩者與開發(fā)商都拉不上關(guān)系，就不用交。 例如，一工業(yè)企業(yè)a 拿工業(yè)用地投資另外一間工業(yè)企業(yè)b ， 如果 b 把其用于辦公， 則不用交土增稅， 因為他們與開發(fā)商或開發(fā)項目無關(guān)； 如果是把其變 了現(xiàn)并用于開發(fā)，則要交。被投資方：契稅注： 3 ）、 4 ）的共同點：不用交營業(yè)稅關(guān)于 3 ）、

12、 4 ）的問題：投資方要到稅局代開發(fā)票給被投資方攤銷嗎？投資方去稅局開票， 稅局會要求先交流轉(zhuǎn)稅（這里指營業(yè)稅） 才肯開， 但財稅 191 號文 規(guī)定是不用交營業(yè)稅的， 那么雙方矛盾則開票難成。 那被投資方如何攤銷無形資產(chǎn)價值呢？ 基于此項業(yè)務(wù)的特殊性， 不用開票， 國稅局也可以認(rèn)可， 只要被投資方出具投資報告及協(xié)議 （評估報告）證實成本的真實性就行。而廣東省國稅局 2007 年久已經(jīng)有頒布一個專門的文件說明此項內(nèi)容。5）以發(fā)行權(quán)益性證券出資股東房地產(chǎn)企業(yè)要注冊成立一新的房地產(chǎn)企業(yè)。 實際上， 投資方可以增發(fā)股票和股權(quán)并將其投入新企業(yè)， 而新企業(yè)本身要發(fā)行股票和股權(quán)去完成成立。 則該 新企業(yè)是

13、以雙方互相參股的 形式成立公司的。投資方 / 被投資方的會計處理：借：長期股權(quán)投資- 被投資方 / 投資方貸：實收資本- 被投資方 / 投資方6）以投資權(quán)出資拿本來擁有的 A 企業(yè)的股權(quán)投入新的企業(yè)，則新企業(yè)就擁有了 A 企業(yè)的股權(quán)（其實是相當(dāng) 于將對 A 的股權(quán)變投資方的會計處理：現(xiàn)去買新企業(yè)的股權(quán)） ，這涉及轉(zhuǎn)讓股權(quán)要交的企業(yè)所得稅的問題。借：長期股權(quán)投資- 新企業(yè)貸：長期股權(quán)投資-A 企業(yè)（或借或貸） 投資收益7）以債權(quán)出資會涉及債務(wù)重組的損失問題A將1000萬債權(quán)投入新成立的B,但B認(rèn)為那債權(quán)會有壞賬，只肯承認(rèn)900萬，則A損失了 100 萬，投資方的會計處理如下：借：長期股權(quán)投資-B

14、 900營業(yè)外支出 100貸：應(yīng)收賬款10002 、法人股東和個人股東稅負(fù)差異（稅負(fù)無差異，交稅時間不同）一集團企業(yè)（內(nèi)有3 個股東），現(xiàn)正準(zhǔn)備再成立一間新的項目公司，A 、 以現(xiàn)有的法人名義注冊成立B、 直接以三個自然人名義注冊成立問： A 、 B 在稅負(fù)上有什么不同嗎？兩者在稅負(fù)上是一樣的，但存在，用 A 可以推遲交稅的效果。若為 B ，項目公司完工后的稅后利潤直接分給3 個自然人。在分配股息紅利時， 3 人就要交20% 的個人所得稅；若為A ，項目公司完工后的稅后利潤分給公前法人，在分配股息紅利時按規(guī)定若分給公司則不用交稅。而且，將3 個自然人的個人性消費全部都從公司報賬，則可在 20%

15、 的個人所得稅繳納之前消費，而不是在交完 20% 的個人所得稅之后再作個人消費。那，什么時候分回去給個人并交稅呢？股東有選擇權(quán)（調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)） ，先將利潤沉淀到一個公司去，待稅收對企業(yè)有利再分配。、內(nèi)資和外資公司稅負(fù)差異（只有營業(yè)稅附加費不同）、分公司和子公司稅負(fù)差異 （只有企業(yè)所得稅的計算不一樣） 分開交稅；匯總交稅（盈虧相抵，利于企業(yè)所得稅的規(guī)避）分公司能報批報建嗎？能分公司名義去開發(fā)，行嗎？、 本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種（含投資方與被投資方） 營業(yè)稅、增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅II 前期立項步驟：拿地T項目建議書（給政府看）T項目可行性分析T項目預(yù)審T簽土地合同T項目審批 T 做

16、規(guī)劃（拿“ 5 證 2 書”）、提出項目建議書、對項目進行可行性研究常見的問題是：對稅收成本的測算不足，具體表現(xiàn)在 :（ 1 ） 土地使用稅測算不足（能夠精算就不應(yīng)該估算） ；（ 2 ） 企業(yè)所得稅測算不足（利用利潤總額與應(yīng)納稅所得額的關(guān)系。將以前類似項目兩者比例 關(guān)系計算出來，以該比例將今年的利潤總額調(diào)整為今年的應(yīng)納稅所得額，這樣計算出來 的應(yīng)納稅所得額更準(zhǔn)確，而不是直接用利潤總額計算企業(yè)所得稅） ；（3）土增稅測算不足（應(yīng)該先預(yù)繳2%T最終清算T補交）（ 4 ） 個稅測算不足（股息紅利的 20% ）、建設(shè)項目用地預(yù)審、設(shè)立項目資本金：開發(fā)經(jīng)營管理條例第 13 條規(guī)定： 資本金占項目總投資的

17、比例（即自籌資金比例）不得低于 20% （ 30% ）、前期立項涉及稅種分析：項目可行性分析皿取得土地使用權(quán) （與前期立項同步，有時候也先取得土地使用權(quán)在前期立項）一、 土地儲備制度一級開發(fā)、 有償使用，招標(biāo)、拍賣關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知、2002 年 7 月 1 日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定、2003 年 8 月 1 日協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定強調(diào)兩個問題：1 ）按現(xiàn)有的土地制度，國家土地儲備中心用以招拍掛的土地一定是凈地，即開發(fā)商拿到 的地是凈地。什么是凈地？2 ）開發(fā)商能不能做一級二級的聯(lián)動（即兩級的開發(fā)都由開發(fā)商去做）？不能。因為開發(fā) 商對土地進行一級開發(fā)時屬于受托代建

18、。受托代建： 開發(fā)商負(fù)責(zé)土地的一級開發(fā)， 但土地不會在開發(fā)商的名下， 而始終在土地儲備中 心的名下。土地儲備中心會付手續(xù)費給開發(fā)商， 開發(fā)商就這手續(xù)費要交營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。二、 土地使用權(quán)的取得方式1 、 取得出讓土地使用權(quán) （即招拍掛） 是取得土地使用權(quán)最簡單的方式， 涉及契稅。 但門檻比較高 ，要有足夠的資金實力去支持以 “搶地”。、 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（即向有地的公司購買使用權(quán)，這里買地= 買在建項目） 城市房地產(chǎn)管理法 38 條， 轉(zhuǎn)讓條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書； （取得土地使用證是用于報批報建）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工

19、程的，完成開發(fā)投資總額25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。、 取得出租土地使用權(quán)（即經(jīng)租賃得到土地） 注意：取得出租的土地使用權(quán)，該地不能用于投資開發(fā)，因為地不在公司名下。所以，一般建成的房子只能自用（如作為經(jīng)營性資產(chǎn)） ，如高爾夫俱樂部。總之，取得出租的土地使用權(quán)建成的房不能賣，只能自用。三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析1 、印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)簽訂土地合同、取得土地使用證時2、契稅：應(yīng)該怎么交呢？財稅 2004 年 134 號文 ：但實際上， 很多都只交了第一條前半部分， 但后半部分以及第二條并沒有交。 應(yīng)該把后者也一同交才對。3、土地使用稅：按照稅法規(guī)定，土地

20、使用稅自取得土地使用權(quán)開始繳納。實際上，按2007 年新修訂的土地使用稅條例，納稅實現(xiàn)時間 可據(jù)，拿地前有沒有交耕地占 用稅確定：1 ）交（即開發(fā)商是第一個接手耕地的，并把耕地用于開發(fā)） ，在這種情況下，開發(fā)商在交完耕地占用稅起的一年內(nèi)不用交土地使用稅，滿一年后的 4 月份起才開始交土地使用稅。注 : 如果企業(yè)一開始就交了，后來才知道，那能退回原本交的稅嗎？據(jù)征管法 ，企業(yè)發(fā)現(xiàn)3 年內(nèi)多繳稅，可向稅務(wù)機關(guān)打報告并退回原來已交稅款。2 ）不交，則從取得土地使用權(quán)起交土地使用稅什么時候才是“取得”呢？財稅2006 年 186 號文有規(guī)定，如果合同約定了土地交付時間，則約定交付時間的次月起開始交稅；

21、如果合同沒用約定，則按合同簽訂的次月起開始交稅。4、承擔(dān)負(fù)擔(dān)對方稅收的問題最經(jīng)典的例子就是二手房的買賣，買房幫賣方負(fù)擔(dān)的稅收。如為1000 萬的賣價，買方會因為：沒有取得有效票據(jù)，土增稅不認(rèn)可，則要交 30% 勺土增稅；據(jù)企業(yè)所得稅原則，與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的支出不能抵減應(yīng)納稅所得額，則要交 25% 勺企業(yè)所得稅。在這種時候， 買方應(yīng)該要求對買賣合同作出修改， 合同價格應(yīng)該等于約定的交易價格加上為 對方負(fù)擔(dān)的稅收。整個項目開發(fā)過程都涉及交稅，那從什么時候開始停止繳納呢？理論上，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去后就停止繳納，但具體的時點并沒有規(guī)定。 國家將停止繳納開發(fā)過程中稅收的時間的相關(guān)權(quán)限下放給了各省土稅局。

22、 簽合同、 開發(fā)票及辦產(chǎn)權(quán)等的時間也要根據(jù)各省土稅局的規(guī)定。四、取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式、購買土地使用權(quán)購買整體資產(chǎn)、購買股權(quán)、合并（ 1 ）財稅165 號文，合并不征營業(yè)稅；（2）財稅175 號文，合并免交契稅；（ 3 ）財稅59 號文，合并免交企業(yè)所得稅；（ 4 ）財稅 159 號文，合并免交土增稅。、分立購買股權(quán)五、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃1 、出讓招拍掛方式2、購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式2、購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%4、合并公司方式（財稅2005 年 159 號文、財稅2008 年 175 號 文）5、分立公司方式6 租賃方式六、拆遷方式取得土地使用權(quán)1 、法規(guī)城市房

23、屋拆遷管理條例2、拆遷補償安置協(xié)議對于被拆遷人： 拆遷補償不需要開發(fā)票， 開發(fā)商可以憑拆遷協(xié)議、 補償?shù)怯洷淼热胭~。 國稅 函（ 2008 ）500 號文、國稅函（ 2009 ） 119 號文、（ 2004 年） 21 號文第 4 條； 對于拆遷人（開發(fā)商） ：拆遷樓的土地產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。補償給被拆遷人，視同銷售交所得稅，并視同銷售交土增稅。國稅函（ 1995 ） 545 、 295 號文、營業(yè)稅按現(xiàn)成計稅價格計算。3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）貨幣補償）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000 平米，市場售價8000 元，土地成本

24、2 億元，建 筑施工等其他開發(fā)成本 8000 萬元，總可售面積8 萬平米。拆遷補償支出：5000*8000=4000萬元單位可售面積計稅成本： （ 2 億+8000 萬+4000 萬） /80000 平米 =4000 元/ 平米視同銷售成本：4000/5000=2000萬元視同銷售收入：5000*8000=4000萬元視同銷售所得：4000-2000=2000萬元 需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得 2000 萬元。IV 前期報批報建準(zhǔn)備工作取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊三、取得房屋拆遷許可證四、勘察、規(guī)劃、設(shè)計取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前期報批報建階段涉及稅收及籌劃1 、拆遷方式不同涉

25、及的稅收2、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素）土增稅的免稅政策及清算問題）所得稅的成本對象劃分及分?jǐn)?、通過稅負(fù)測算確定設(shè)計方案V 項目施工建設(shè)一、開發(fā)成本核算內(nèi)容1 、土地征用及拆遷補償費2、前期工程費 3 、基礎(chǔ)設(shè)施費4、建筑安裝工程費5、配套設(shè)施費6、開發(fā)間接費二、項目開發(fā)成本對象的確定1 、有關(guān)法律：計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計2、會計核算3 、土地增值稅要求會計核算的開發(fā)成本與土增稅的清算沒有必然聯(lián)系144 m 2 以下 / 戶，增值率20% 以下的，免土增稅； 土增稅是以發(fā)改委立項為項目來清算土增稅； 而會計核算的開發(fā)成本是企業(yè)分期立項去核算的。4、所得稅要求）確定成本對象原則： 可

26、否銷售、 分類歸集、 功能區(qū)分、 定價差異、 成本差異、 權(quán)益區(qū)分； 只要不違背企業(yè)所得稅的 6 個原則， 企業(yè)可以自由選擇分幾個開發(fā)成本區(qū)核算， 所得稅法都認(rèn)可。）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。 共同成本分?jǐn)偡ㄊ墙鉀Q對同一對象在2 個成本中的分?jǐn)倖栴}。若不是在4 種方法中選一，即使土增稅認(rèn)可，所得稅也不認(rèn)可。三、土地征用及拆遷補償 開發(fā)成本的第一個明細(xì)1 、主要包括： 土地買價或出讓金大市政配套費、土地閑置費 契稅、耕地占用稅 （別入管理費用，不然就虧大） 、土地使用稅 （原為土地使用費，后來法律取消了） 土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費拆遷補償支

27、出 （包括：貨幣補償；建筑物視同銷售的價格） 、安置及動遷支出、回遷房建造支出 農(nóng)作物補償費、危房補償費等。2、涉及稅務(wù)問題1 ）一般按占地面積法（怎么分地？用投影法） ，否則需要與稅務(wù)機關(guān)商議；2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建造支出；都要交契稅契稅怎么交？財稅134號文；拆遷補償支出、回遷房建造支出都構(gòu)成契稅的成本,3 ）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問題。土地的賬目成本與其實際成本是不同的，實際成本=賬目成本+長期股權(quán)投資*30%+ （-）長期股權(quán)投資*25% 7 （企業(yè)所得稅）JJ土增稅（企業(yè)所得稅的正負(fù)號，要看收回股權(quán)時有無所得。有則抵銷了，但是抵是抵購買股權(quán)的公司的企業(yè)所得

28、稅，而不是抵項目公司的企業(yè)所得稅。）4）交納土地使用稅土地征用及拆遷補償核算過程中別忘了叫土地使用稅，土地使用稅是全國稽查局的重點，因為其比較容易確定。 只要拿土地合同和土地使用證出來就能夠確定土地面積，再用以乘上一年的單位稅額就能夠就算出土地使用稅。四、前期工程費1指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究（加大兩者，可以抵減土增稅，還有20%的加計扣除）籌建、地上原建筑物拆除、場地通平等前期費用。2、注意稅務(wù)問題1 ）從土增稅的角度考慮2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響3 ）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā)【2009】24）在所得稅上分?jǐn)偡椒]有確定，可以用建筑面積。五、基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題：1、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。J只要和吃、日用等有關(guān)，企業(yè)所得稅可以免；若與吃、日用無關(guān)，企業(yè)所得稅減半征收2、注意稅務(wù)問題 1 ） 土增稅問題2 ）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積六、建筑安裝工程費1 、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等1 ）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同開發(fā)商能做甲供材嗎？有以下幾種答案：國稅函