房地產(chǎn)稅收檢查的指南

1、WORD23/23房地產(chǎn)稅收檢查指南一、行業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀和征管現(xiàn)狀 （一）經(jīng)營管理現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)是從事土地、房屋開發(fā)和銷售業(yè)務(wù)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始立項(xiàng)到銷售結(jié)束大致分為三個(gè)階段：第一階段（開工前期），通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以與資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。第二階段（組織施工期）

2、，通過正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場施工。第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期），根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或 HYPERLINK :/ canet .cn/caiguan/zbgl/ t _blank 投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。 一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部管理機(jī)構(gòu)主要有董事會(huì)、總經(jīng)理、發(fā)展計(jì)劃部、工程管理部、采購部、銷售部、財(cái)務(wù)部、辦公室等。房地產(chǎn)業(yè)的外部監(jiān)管部門主要有發(fā)改委、土地管理部門、拆遷管理部門、規(guī)劃部門、建設(shè)主管部門、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門、房產(chǎn)管理部門等，這些部門按照各自法定職責(zé)分別從

3、不同角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，而這些部門在工作過程中形成的大量信息與 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/ t _blank 稅務(wù)稽查密切相關(guān)。其他還有一些中介機(jī)構(gòu)，如工程監(jiān)理公司和 HYPERLINK :/ canet .cn/ t _blank 會(huì)計(jì)師（造價(jià)師）事務(wù)所。 （二）征管現(xiàn)狀 房地產(chǎn)業(yè)的 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/ t _blank 稅收已成為地稅部門的重要收入來源，是征管的重點(diǎn)行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)與土地的一致性，各地政府一般都要求以項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，獨(dú)立進(jìn)行辦證、核算、 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/ns

4、fd/ t _blank 納稅等，稅務(wù)部門對項(xiàng)目公司進(jìn)行征管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉與的稅收主要有 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/nsfd/yysfd/ t _blank 營業(yè)稅、 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/nsfd/grsdsfd/ t _blank 個(gè)人所得稅、 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/nsfd/qysdsfd/ t _blank企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/nsfd/zzsfd/ t _blank 增值稅等，其中個(gè)人所得稅以代扣代繳為主，企業(yè)所

5、得稅實(shí)行查賬征收，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，印花稅采取預(yù)繳和自貼申報(bào)，土地增值稅（增額沒超過原價(jià)50%的稅率為30%；50%-100%-40%；100%-200%-50%；200%以上60%）采取預(yù)繳和清算方式。房地產(chǎn)業(yè)涉與的稅收政策多，且變化多，特別是企業(yè)所得稅，主要有國稅發(fā) 200631號和國稅發(fā)200931號兩個(gè)重要文件，注意兩者區(qū)別和銜接。 （三）行業(yè)存在的主要 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/sskj/ t _blank 涉稅問題 從手段上來看，房地產(chǎn)業(yè)存在的主要稅收問題有： 1、銷售開

6、發(fā)產(chǎn)品收取的款項(xiàng)和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入； 2、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入未按規(guī)定申報(bào)納稅，產(chǎn)品完工后未與時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額。 3、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入； 4、發(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入或申報(bào)納稅； 5、虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)、虛增成本； 6、編造合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支生產(chǎn)費(fèi)用； 7、取得不符合規(guī)定發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用； 8、混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本； 9、將納入資本性支出直接列支當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額； 10、擴(kuò)大期間費(fèi)用列支圍與標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。 營業(yè)稅方面： 1、預(yù)收售房款、定

7、金、押金、保證金等掛“其他應(yīng)付款”等往來賬，未申報(bào)營業(yè)稅或直接沖減開發(fā)成本； 2、商品房抵建筑工程款，以房抵債，直接減少“開發(fā)產(chǎn)品”未按規(guī)定申報(bào)營業(yè)稅； 3、代收代付的價(jià)外費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等掛“其他應(yīng)付款”等往來賬，未申報(bào)營業(yè)稅； 4、出租房屋、車位、商鋪未按規(guī)定繳納相應(yīng)稅款； 5、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目未按規(guī)定申報(bào)營業(yè)稅； 6、銷售給部職工和關(guān)聯(lián)方商品房，銷售價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由，申報(bào)時(shí)未作納稅調(diào)整； 7、關(guān)聯(lián)方之間將商品房無償贈(zèng)與、無租使用，申報(bào)時(shí)未作納稅調(diào)整； 8、取得非金融單位的利息收入直接沖減 “財(cái)務(wù)費(fèi)用”未按規(guī)定申報(bào)營業(yè)稅； 9、銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為（精裝房）將

8、收取的裝修與安裝設(shè)備費(fèi)用沖減安裝成本，未全額申報(bào)繳納營業(yè)稅； 10、售后返租等銷售行為，沖減租金未全額申報(bào)繳納營業(yè)稅； 11、分解售房收入，將部分售房款不開發(fā)票，隱匿收入； 12、按揭銷售，在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后作“短期借款”； 13、在包銷過程中，采用開發(fā)商按實(shí)收開票，包銷商再開收據(jù)收現(xiàn)金，造成三方偷稅； 14、地下車庫、倉庫、地面停車位等，對外銷售時(shí)，不開發(fā)票，隱匿收入。 企業(yè)所得稅方面： 1、不按規(guī)定確認(rèn)銷售收入，推遲實(shí)現(xiàn)銷售，造成少繳企業(yè)所得稅； 2、采取預(yù)估成本、預(yù)轉(zhuǎn)成本、按計(jì)劃成本結(jié)算、按比例法結(jié)算等手段增大商品房成本，造成少繳企業(yè)所得稅； 3、滾動(dòng)開發(fā)商品房，不按配比原則進(jìn)行成

9、本核算，人為地造成利潤向后推遲，造成少繳企業(yè)所得稅； 4、不合理工資列支和三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅； 5、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅； 6、向關(guān)聯(lián)方銷售商品房價(jià)格明顯偏低未作納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅； 7、自用房、出租房保留成本明顯偏低，多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，造成少繳企業(yè)所得稅； 8、甲料直接進(jìn)開發(fā)成本，再全額取得施工方發(fā)票重復(fù)入賬，與非法取得假發(fā)票、虛開發(fā)票進(jìn)開發(fā)成本，造成少繳企業(yè)所得稅； 9、借給關(guān)聯(lián)方的資金不收取利息，未作納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅； 10、將開發(fā)期的利息入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，多轉(zhuǎn)當(dāng)期成本； 11、前面營業(yè)稅方面的問題中有

10、關(guān)企業(yè)所得稅的問題，如：1、3、7、11、14點(diǎn)。 個(gè)人所得稅方面： 1、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付集資利息，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅； 2、股東分紅或利潤分配增加股東個(gè)人投資額，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅； 3、為職工個(gè)人購買商業(yè)保險(xiǎn)，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅； 4、在福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等科目中支付給個(gè)人的應(yīng)稅項(xiàng)目，未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅； 5、公司管理人員在兩處以上取得收入，未按規(guī)定合并申報(bào)； 6、員工的旅游費(fèi)未并計(jì)個(gè)人收入按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅； 7、在“應(yīng)付工資”等科目為員工支付個(gè)人所得稅，未按含稅金額計(jì)算。 其他小稅種方面： 1、建筑安裝合同、租賃合同、廣告合同、設(shè)計(jì)合同、保險(xiǎn)合同

11、、銀行借款合同未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅； 2、實(shí)收資本、資本公積未繳少繳印花稅； 3、取得土地使用權(quán)，在開發(fā)期未按規(guī)定與時(shí)申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； 4、公司自用房與出租房租金收入未按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅； 二、檢查工作思路與方法 （一）工作思路 對于實(shí)行 HYPERLINK :/ canet .cn/diansuanhua/ t _blank 會(huì)計(jì)電算化的單位，有條件的可試行“查賬軟件”。 對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查，應(yīng)以已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為重點(diǎn)，從立項(xiàng)、開發(fā)、竣工、銷售四個(gè)環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標(biāo)合同、施工預(yù)決算書、監(jiān)理記錄等資料，運(yùn)用建安成本分析控制

12、、利潤率控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。 1、請企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹企業(yè)的基本情況、開發(fā)項(xiàng)目、房屋銷售情況；調(diào)閱企業(yè)各項(xiàng)會(huì)議記錄、董事會(huì)決議，看有無特殊事項(xiàng)發(fā)生（如抵債、贈(zèng)送、分配、轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)等）；向財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋企業(yè)財(cái)務(wù)核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)方法與交稅情況等，掌握第一手資料。 2、要求提供項(xiàng)目立項(xiàng)證明、設(shè)計(jì)平面圖、銷售圖紙、銷售合同、預(yù)決算書等相關(guān)資料，并進(jìn)行實(shí)地察看（完工程度、是否已交付使用等）。 3、審核賬簿憑證等相關(guān)資料。 （二）檢查方法 采取詢問、審查賬簿

13、與實(shí)地察看相結(jié)合，必要時(shí)可外調(diào)有關(guān)單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般項(xiàng)目跨期長，檢查工作量大，應(yīng)確定以審核賬簿憑證與相關(guān)資料為主，實(shí)地察看、詢問為輔的檢查方式。仔細(xì)審核涉稅相關(guān)賬戶的明細(xì)分類賬，與相關(guān)合同、預(yù)決算書、房屋銷售圖紙等，對大宗業(yè)務(wù)往來與重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)抽查其記賬憑證和原始憑證。要關(guān)注： 1、收入包括商品房銷售收入、商品房預(yù)售收入、視同銷售收入、出租收入、其他收入，如合作、合股投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，投出方提供勞務(wù)服務(wù)取得的收入。主要注意以下幾個(gè)方面：將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環(huán)，或者將部分收入核算混入其他他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。有的企業(yè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，雖然房屋已全部售

14、完，但不按時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算，銷售商品房收入一直掛在“應(yīng)收賬款”或“預(yù)收賬款”上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入，導(dǎo)致其成本也無法結(jié)轉(zhuǎn)，賬面出現(xiàn)虧損，無法真實(shí)反映企業(yè)的盈虧，影響了企業(yè)所得稅的征收。有些企業(yè)在房地產(chǎn)銷售時(shí)，向住戶收取的價(jià)外費(fèi)用或代收費(fèi)用，在會(huì)計(jì)上不計(jì)或少計(jì)收入，導(dǎo)致收入減少，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 2、成本的組成的合法性、真實(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的合理性。即成本的匹配。主要注意以下幾個(gè)方面：查資金流：特別強(qiáng)調(diào)發(fā)票與實(shí)際付款情況進(jìn)行比對檢查，對單發(fā)票在10萬元以上和單個(gè)單位年度入賬額在100萬元以上的情況應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)核實(shí)。與收到款項(xiàng)的單位核對，看是否反映在賬上，沒有或不符必須采集證據(jù)；是否有現(xiàn)金實(shí)物等返回經(jīng)辦人

15、員，如有必須采集證據(jù)，提供案源。是否通過第三方賬戶轉(zhuǎn)賬，或?qū)①~戶借給他人使用。查業(yè)務(wù)真實(shí)性：發(fā)生的建筑、購買材料等業(yè)務(wù)是否真實(shí)；取得的發(fā)票中有無假票。查匹配：成本結(jié)轉(zhuǎn)和項(xiàng)目完工、銷售收入是否匹配、合理。 3、費(fèi)用是否和生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，是否真實(shí)。主要注意以下幾個(gè)方面：列支與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用。報(bào)銷企業(yè)股東的個(gè)人和家庭生活費(fèi)用。如個(gè)人的費(fèi)、水電費(fèi)、交通費(fèi)、餐飲費(fèi)、家用電器、服裝、高檔消費(fèi)品等。發(fā)生的辦公用品、會(huì)議費(fèi)、差旅費(fèi)等費(fèi)用沒有明細(xì)清單或相應(yīng)記錄，是否存在虛列行為。 三、各稅種的檢查要點(diǎn) （一）營業(yè)稅方面 1、營業(yè)稅計(jì)稅收入的檢查。除了會(huì)計(jì)上確定收入計(jì)稅外，還包括：采取預(yù)收款項(xiàng)銷售不動(dòng)產(chǎn)，收到款

16、項(xiàng)時(shí)納稅，在申報(bào)繳納時(shí)，一般會(huì)計(jì)處理為借：應(yīng)交稅金營業(yè)稅，貸：銀行存款，即繳納以后在應(yīng)交稅金賬戶反映為借方余額，被查人是否正確繳納，應(yīng)根據(jù)預(yù)收賬款賬戶年末余額5%與應(yīng)交稅金借方余額比較，若兩者不相等，則責(zé)令被查單位說明原因，做更詳細(xì)的分析。各種代收代付款項(xiàng)一般并計(jì)收入納稅，應(yīng)從“其他應(yīng)付款”賬戶統(tǒng)計(jì)代收代付款項(xiàng)與營業(yè)稅申報(bào)表數(shù)據(jù)比較，若不一致的必須查明原因。贈(zèng)送或價(jià)格明顯偏低分配給員工、股東、合作建房單位等，應(yīng)合理調(diào)整計(jì)稅價(jià)格征稅。贈(zèng)送屬于開發(fā)產(chǎn)品非銷售行為，稽查人員除了檢查“存貨項(xiàng)目”、“主營業(yè)務(wù)收入”等，還必須查閱“商品房開發(fā)項(xiàng)目”有關(guān)可售面積資料、查閱所有發(fā)票存根聯(lián)來核實(shí)是否同銷售數(shù)量、

17、價(jià)格一致，特別注意有否開具發(fā)票而不作收入；價(jià)格是否明顯偏低，通過銷售部門的銷售臺賬來核對每發(fā)票容，查明有否關(guān)聯(lián)交易、有否為購買者逃避契稅形式上壓低價(jià)格等情況，以與結(jié)合市場價(jià)格來判斷。（4）以房抵債。房地產(chǎn)企業(yè)占用資金較大，拖欠銀行、非金融機(jī)構(gòu)貸款和拖欠施工企業(yè)工程款的現(xiàn)象比較普遍。為還貸款和欠款，直接將等值的房屋轉(zhuǎn)讓給貸款單位或施工企業(yè)，采取不做收入直接抵減企業(yè)的負(fù)債或不 HYPERLINK :/ canet .cn/acc/zzjq/ t _blank 做賬行為。檢查時(shí)注意開發(fā)商與施工企業(yè)簽訂的合同、結(jié)算方式；調(diào)閱所有借款合同，注意還款期限和利息，是否有貸款長期不還現(xiàn)象。涉與到訴訟的，應(yīng)注意

18、了解法院判決書容。相關(guān)的 HYPERLINK :/ canet .cn/acc/kemu/ t _blank 會(huì)計(jì)科目為“開發(fā)產(chǎn)品”、“長期借款”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等。 2、營業(yè)稅計(jì)稅扣除額的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)上述營業(yè)收入應(yīng)全額計(jì)稅，一般無扣除額，應(yīng)核對納稅申報(bào)表“收入減項(xiàng)”和調(diào)閱“應(yīng)交稅金營業(yè)稅”賬戶貸方分錄容，若有否扣除額，則責(zé)令被查單位說明理由。 3、營業(yè)稅稅目稅率的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)適用稅目主要是銷售不動(dòng)產(chǎn)，但也應(yīng)關(guān)注其他營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目，如出租房產(chǎn)等。檢查“應(yīng)交稅金”賬戶，主要 “預(yù)收賬款”、“經(jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他應(yīng)付款”等往來賬科目以與“應(yīng)交稅金”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、與

19、部分費(fèi)用類科目、納稅申報(bào)表等，重點(diǎn)注意：已提稅金是否全額繳納；將銷售合同與預(yù)收賬款科目進(jìn)行核對，看有無將部分房款直接計(jì)入經(jīng)營收入面未提營業(yè)稅的情況；代收代付款費(fèi)用有無交稅；將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對，看有無以房抵債或抵工程款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等情況；如有代建合同，關(guān)注四個(gè)條件是否符合；將房屋銷售圖紙與銷售合同和預(yù)收賬款明細(xì)賬進(jìn)行核對，如有必要進(jìn)行實(shí)地察看、看已銷售房屋收入是否全額入賬，關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來情況；安置過程中的超面積款的核算情況與將不動(dòng)產(chǎn)作為股利分配或贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)等視同銷售行為。 4、注意其他各種特殊業(yè)務(wù)，如換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建

20、房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、參建聯(lián)建、合作建房、拆遷補(bǔ)償（安置）、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)為出租等行為是否按規(guī)定足額納稅。 （二）企業(yè)所得稅方面 企業(yè)所得稅是檢查的重點(diǎn)稅種，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)200931號的規(guī)定（注意與國稅發(fā)200631號的銜接與區(qū)別），逐條逐項(xiàng)檢查。有總局印發(fā)的企業(yè)所得稅管理操作指南（房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)人員，在稽查中，可以學(xué)習(xí)參考。 1、銷售收入實(shí)現(xiàn)、確認(rèn)的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式銷售，銷售的實(shí)現(xiàn)必須以完工產(chǎn)品為前提，完工的標(biāo)準(zhǔn)：竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；或已開始投入使用；或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取

21、價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方

22、共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以與屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單

23、之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 稽查人員針對稽查準(zhǔn)備階段調(diào)查掌握的情況，通過查看銷售部門臺賬，清點(diǎn)發(fā)票存根聯(lián)，審閱房產(chǎn)購銷合同，查看“

24、主營業(yè)務(wù)收入”賬戶等，核對分析判斷會(huì)計(jì)人員是否按以上規(guī)定確認(rèn)收入。 2、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入納稅調(diào)整的檢查。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（3%-15%）分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 3、視同銷售的檢查。企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； （2）由主管稅務(wù)機(jī)

25、關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； （3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 4、開發(fā)產(chǎn)品成本的檢查。企業(yè)必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本確認(rèn)原則，可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜，盡管周期較長，應(yīng)實(shí)行全查法。開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本主要有土

26、地征用費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)?；槿藛T在查看“存貨項(xiàng)目”、“生產(chǎn)成本項(xiàng)目”等會(huì)計(jì)事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，尤其注意：土地成本的構(gòu)成。通過有關(guān)渠道，了解被查單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實(shí)拍賣成交價(jià)與支付方式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關(guān)征用文件核實(shí)征地費(fèi)的真實(shí)性，有否超圍列支；通過政府舊城改造，出讓土地方式取得，查閱相關(guān)拆遷、出讓文件，核實(shí)拆遷費(fèi)用的真實(shí)性，有否利用非拆遷人員的或虛構(gòu)拆遷單位協(xié)議，列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情況；通過原工業(yè)用地變更為商業(yè)用地（包括合作單位地塊）取得，核實(shí)地塊的歷史成本，有否評估重置價(jià)值入賬。建筑成

27、本。通過查閱建筑合同，了解總承包與分包施工單位的預(yù)算造價(jià)等情況；檢查原始憑證核對材料發(fā)票和建筑發(fā)票的有效性，有否假發(fā)票、外地發(fā)票、票款單位不符、白條或收據(jù)代替發(fā)票等情況；檢查暫估成本的合理性，房地產(chǎn)企業(yè)往往以決算報(bào)告尚未通過為理由，完工后仍然拖欠施工單位工程款，而在結(jié)算銷售成本時(shí)過高的暫估成本。建設(shè)期間接費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則計(jì)入成本對象。通過查看原始憑證檢查費(fèi)用的真實(shí)性、合法性和有效性，有否與開發(fā)項(xiàng)目無關(guān)的費(fèi)用，有否非當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，設(shè)計(jì)費(fèi)用、勞務(wù)費(fèi)用的真實(shí)性是檢查重點(diǎn)；檢查費(fèi)用在各項(xiàng)目之間分配是否合理，有否故意多分配先完工項(xiàng)目成

28、本。產(chǎn)品的單位成本。屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有占地

29、面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法（可選）。其他如土地成本、單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本、借款費(fèi)用、非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，根據(jù)國稅發(fā) 200931號和企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定確定。 5、銷售成本的檢查。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 稽查人員應(yīng)檢查企業(yè)是否按照規(guī)定正確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，這里主要是通過計(jì)算的單位成本與實(shí)際銷售結(jié)轉(zhuǎn)或留存單位

30、成本比較后來判斷是否多列成本，少計(jì)利潤。 6、其他納稅調(diào)整事項(xiàng)的檢查。其他納稅調(diào)整事項(xiàng)難以一一列舉，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項(xiàng)，結(jié)合會(huì)計(jì)事項(xiàng)檢查進(jìn)行對應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明具體容，核對調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確；在表上沒有顯示數(shù)據(jù)的，對經(jīng)常性發(fā)生項(xiàng)目必須通過查看相應(yīng)的會(huì)計(jì)賬戶和分錄加以證實(shí)。特別注意長期投資和投資收益，有長期投資的應(yīng)查明有否以不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物投資，有否按公允價(jià)值作納稅調(diào)整；查看被投資單位報(bào)表，是否存在已分利潤而未到賬的等。 （三）個(gè)人所得稅方面 1、審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬與原始憑證，看有無以企業(yè)資金為投資者本人、家庭成員與其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費(fèi)性支出與購

31、買汽車、住房等財(cái)產(chǎn)性支出有無按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。 2、審核“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“開發(fā)成本”、“待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”等科目與原始憑證，看有無發(fā)放獎(jiǎng)金、支付集資利息、為個(gè)人投保、發(fā)放董事獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼或支付勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。 3、審核“應(yīng)付職工福利費(fèi)”、“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付股利”等科目與原始憑證，看有無發(fā)放補(bǔ)貼、買物、股利等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。 （四）房產(chǎn)稅方面 通過 HYPERLINK :/ canet .cn/acc/kemu/zichan/ t _blank 資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”項(xiàng)目檢查，搜索所有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過收入類“其他收入”、“營業(yè)外收入”搜索

32、“租賃收入”。審核“固定資產(chǎn)”、“在建工程”明細(xì)賬與房屋產(chǎn)權(quán)證明等，關(guān)注房產(chǎn)投入使用時(shí)間、評估情況（有無按評估增值后的價(jià)值申報(bào)納稅）；已交付使用的房產(chǎn)有無暫估入賬，按規(guī)定申報(bào)交納房產(chǎn)稅；商品房自用、出租、出借有無按規(guī)定申報(bào)納稅；構(gòu)成房產(chǎn)價(jià)值的部分附屬設(shè)備如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等高務(wù)；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道與電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等有無按規(guī)定申報(bào)納稅、應(yīng)計(jì)入的土地價(jià)值是否轉(zhuǎn)出等等。重點(diǎn)審核固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值，房屋出租租金收入、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，已交付使用掛“在建工程”房屋，無租使用的房屋，與 HYPERLINK :/ canet .cn/tax/nsfd/jmsfd/ t _blank 免稅共同使用的房屋有無未繳或少繳房產(chǎn)稅情況。 （五）城鎮(zhèn)土地使用稅方面 1、征稅圍的檢查。有否區(qū)分征稅區(qū)域和不征稅區(qū)域，所在地是征稅區(qū)域的是否繳納了土地使用稅，有否少繳； 2、計(jì)稅依據(jù)的檢查。納稅人申報(bào)繳納的土地使用稅有否是企業(yè)實(shí)際占用的土地面積，有否只申報(bào)原來的土地面積，而未申報(bào)新征用的土地面積。在申報(bào)上有土地使用證書的，以土地使用證上的面積為實(shí)際占用面積，尚沒有土地