桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r研究總結(jié)( 24頁(yè))

1、 第二部分 桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r研究一、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r總體市場(chǎng)概況2000年桂林市緊緊抓住擴(kuò)大內(nèi)需的政策機(jī)遇，加大城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度，固定資產(chǎn)投資保持了較快增長(zhǎng)。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資79.23億元，比上年增長(zhǎng)13.46%，全年市政建設(shè)完成投資8.48億元，比上年增長(zhǎng)46.71%。2000年桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體增長(zhǎng)迅猛，房地產(chǎn)用地出讓量與上一年度基本平衡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增加，開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售狀況良好，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)；現(xiàn)樓空置量繼續(xù)回落；三級(jí)市場(chǎng)交易活躍，增長(zhǎng)迅速，交易量大幅上升。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房施工面積154.50萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)30.82%。商

2、品房銷(xiāo)售面積43.54萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額6.93億元，比上年分別增長(zhǎng)18.86%和30.02%。其中個(gè)人購(gòu)房額達(dá)6.20億元，比上年增長(zhǎng)達(dá)89.60%。占全市商品房銷(xiāo)售額的89.47%，年末全市商品房空置面積14.84萬(wàn)平方米。比上年減少5.28萬(wàn)平方米，同比減少26.24%。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)分析1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2000年桂林房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)土地出讓得到有效調(diào)控，房地產(chǎn)用地出讓面積約30萬(wàn)平方米左右，同比下降2.3%個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)悉，2001年土地管理部門(mén)將正在加緊研究桂林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行拍賣(mài)政策的可行性，以加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的控制力度，增加收入，以改變目前桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地出讓仍然為協(xié)

3、議出讓的形式。（1）土地投資圖1 土地開(kāi)發(fā)投資額分析：2000年，桂林全市土地開(kāi)發(fā)完成投資額為6047萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)61.38%，由此可見(jiàn)，由于政府前期土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃的逐漸減少，為了適應(yīng)近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的迅猛增加，政府相關(guān)部門(mén)加大的土地開(kāi)發(fā)的幅度。（2）土地開(kāi)發(fā)面積圖2 土地開(kāi)發(fā)狀況結(jié)論：土地出讓政策的改變，將使桂林地產(chǎn)市場(chǎng)逐步納入市場(chǎng)規(guī)范化的軌道，也將限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，促進(jìn)桂林地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。我們認(rèn)為，未來(lái)三年內(nèi)，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)從目前的形勢(shì)逐步走向理性回歸階段，市場(chǎng)需求量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量都會(huì)在目前的基礎(chǔ)上有一定回落，因此，如何抓住機(jī)遇，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，迎接未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的市場(chǎng)將成

4、為未來(lái)兩三年內(nèi)世紀(jì)地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略考慮。而本項(xiàng)目正處于新舊地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)合部，上市時(shí)機(jī)的選擇和價(jià)格策略的制訂就顯得尤為重要。2、房地產(chǎn)投資（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額圖3歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額分析：2000年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成58000萬(wàn)元，同1999增長(zhǎng)7%，進(jìn)入2001年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)更加迅猛，截止到8月份為止，共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額60000萬(wàn)元，比去年全年的開(kāi)發(fā)投資額還要多。從歷年桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額來(lái)看， 2000年以前整個(gè)桂林一直處于一個(gè)較為穩(wěn)定的水平，歷年投資額保持在53800萬(wàn)元左右。這說(shuō)明桂林房地產(chǎn)投資在2001年達(dá)到了一個(gè)質(zhì)變的階段，據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，從2001年開(kāi)始后的

5、三年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將保持一個(gè)慣性繼續(xù)高速增長(zhǎng)，在三年內(nèi)達(dá)到一個(gè)頂峰，其后則會(huì)有一定的回調(diào)，還其本來(lái)面目。（2）商品住宅開(kāi)發(fā)投資額圖4 歷年住宅開(kāi)發(fā)投資額分析：從上表我們可以看出，商品住宅開(kāi)發(fā)投資和全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在走勢(shì)上和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本保持一樣。但是，在2001年前八個(gè)月全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)超過(guò)2000年全年的投資，而商品住宅的在2001年前八個(gè)月的開(kāi)發(fā)投資額則增速較緩，這是否說(shuō)明商品住宅開(kāi)發(fā)投資在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的比例在下降，而商業(yè)用房的投資相對(duì)較大。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（1）新開(kāi)工面積圖5新開(kāi)工房屋總面積分析：從98年開(kāi)始，桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)中新開(kāi)工面積始終處于一個(gè)不斷上升的走勢(shì)

6、，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景得到了眾多發(fā)展商的共識(shí)，紛紛加大對(duì)房地產(chǎn)的投入，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從上表我們可以看出，2000年全市全年新開(kāi)工面積近60萬(wàn)平方米，而2001年前八月份新開(kāi)工面積就達(dá)到了62萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) 55.7 %和155.6 %。（2）施工房屋面積圖6 施工房屋總面積分析：在投資力度加大的同時(shí)，房地產(chǎn)施工面積也大幅增加，2001年前八個(gè)月，桂林市房地產(chǎn)施工面積高達(dá)186萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)15%，達(dá)到了歷年來(lái)桂林市房地產(chǎn)施工面積的最高點(diǎn)，說(shuō)明在隨后的兩三年內(nèi)，房地產(chǎn)竣工面積將會(huì)有一個(gè)大量的增加。（3）施工面積分類(lèi)圖7 施工房屋面積分類(lèi)情況分析：從97年到99年的三年中，

7、我們可以看出，在桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積的分類(lèi)上，住宅占了絕對(duì)比例。辦公樓無(wú)論是在開(kāi)發(fā)規(guī)模上還是在占總的比例上都呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)，而商業(yè)用房和其他用房則相對(duì)保持在一個(gè)較為穩(wěn)定的量上。由于2000年和2001年的數(shù)據(jù)缺乏，因此，對(duì)這兩個(gè)時(shí)期我們目前不做分析，但是，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和主觀判斷，我們認(rèn)為目前桂林市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)已經(jīng)過(guò)大，需求有限，總體市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供過(guò)于求的局面。（4）竣工房屋面積圖8 竣工房屋總面積分析：在房地產(chǎn)施工面積和新開(kāi)工面積均有大幅度上升的同時(shí)，整個(gè)桂林市房地產(chǎn)的竣工房屋面積卻增長(zhǎng)不大，2000年全市竣工房屋面積46.23萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)19.98%。從2001年的情

8、況來(lái)看，全市商品房的施工面積較去年同期有大量增加，而商品房竣工面積則基本增長(zhǎng)不多，由此可以看出，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，新的供應(yīng)壓力有所加大，現(xiàn)樓的供給壓力則較小。從桂林市歷年房地產(chǎn)施工面積和竣工面積對(duì)比分析所得，桂林房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均開(kāi)發(fā)周期為兩年左右，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)周期明顯較短，我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)周期偏短一方面說(shuō)明桂林地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)偏小，另一方面說(shuō)明了桂林住宅的供應(yīng)量相對(duì)較少，房子不愁賣(mài)，發(fā)展商都爭(zhēng)取打“短、平、快”項(xiàng)目。（5）拆遷還建竣工房屋面積圖10拆遷還建竣工房屋面積分析：從97年桂林市實(shí)施舊城改造開(kāi)始，桂林市歷年的房屋拆遷量都十分巨大，拆遷面積分別為27萬(wàn)平方米、32萬(wàn)平方米和35萬(wàn)平方米，如此巨

9、大的拆遷量，而拆遷還建的面積則只有5.9萬(wàn)平方米、6.12萬(wàn)平方米和4.02萬(wàn)平方米，勢(shì)必造成大量的拆遷戶(hù)把選擇的目光投向商品住宅市場(chǎng)。4、房地產(chǎn)銷(xiāo)售（1）銷(xiāo)售總面積圖11桂林歷年商品房銷(xiāo)售面積分析：從上表可以看出，從98年開(kāi)始，桂林市商品房銷(xiāo)售面積逐年增大，始終保持迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭，年平均增長(zhǎng)速度高達(dá)25 %，99年增長(zhǎng)速度更達(dá)到創(chuàng)記錄的48.36%。2000年桂林共銷(xiāo)售商品房41.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.6%，2001年前八個(gè)月共銷(xiāo)售商品房20.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.74%。（2）銷(xiāo)售面積分類(lèi)圖12商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積分類(lèi)分析：從上表我們可以看出，目前桂林商品住宅的購(gòu)買(mǎi)主力已經(jīng)完全轉(zhuǎn)變

10、，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所占商品房銷(xiāo)售的比例逐年增大，由99年的59%到2001年的88%，說(shuō)明居民的購(gòu)房觀念已經(jīng)改變，選擇商品住宅已經(jīng)成為桂林居民的自覺(jué)行為。從圖11和圖12對(duì)比交叉我們可以知道，商品住宅在整個(gè)商品房中的比例也在逐年增大，截止到2001年，商品住宅占整個(gè)商品房的比例已經(jīng)達(dá)到89.95%，說(shuō)明在目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)中，商品住宅已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕對(duì)主流產(chǎn)品。 （3）銷(xiāo)售金額圖13商品房實(shí)際銷(xiāo)售總額分析：從上表可以看出，桂林市歷年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額都在增加，尤其在進(jìn)入2001年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增加的速度更加可觀，達(dá)到3.65億元，同比增長(zhǎng)45%，對(duì)比房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)，我們可以看出，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額

11、增長(zhǎng)的幅度要大于房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)幅度，說(shuō)明桂林市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也在逐年上升。5、空置（1）空置總面積圖14商品房空置總面積分析：從上表可以看出，從1997年開(kāi)始，桂林市的房地產(chǎn)空置量在逐年下降，這與桂林市歷年房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的走勢(shì)正相反，說(shuō)明桂林市需求較為旺盛，消化了部分空置房，另一方面，盡管市場(chǎng)的消化能力較強(qiáng)，但是，截止到2001年八月底，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有近120000平方米左右的空置房，空置率仍然達(dá)到30%左右的水平，說(shuō)明市場(chǎng)壓力依然存在。（2）空置面積分類(lèi)圖15商品房空置面積分類(lèi)分析：從上表可以看出，在商品房空置中，住宅始終是占絕對(duì)比例，但是，其在總的商品房空置面積中的比例則在減少

12、，而商業(yè)用房無(wú)論是空置量還是在整個(gè)商品房空置中的比例卻在逐年增加，說(shuō)明目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)中商業(yè)物業(yè)供過(guò)于求的矛盾日益加大。目前，深圳、上海的商品房的空置率都基本為30%，而桂林目前的空置量不足30%。說(shuō)明目前桂林的空置量并不可怕，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，桂林的空置量還會(huì)持續(xù)走低。盡管如此，也并不能說(shuō)明桂林市的房地產(chǎn)就沒(méi)有危機(jī)，世紀(jì)公司對(duì)此應(yīng)該有清醒認(rèn)識(shí)，要爭(zhēng)取為消費(fèi)者創(chuàng)造合適的產(chǎn)品、有價(jià)值的產(chǎn)品、有附加值的產(chǎn)品，否則我們隨時(shí)都有可能陷入被動(dòng)挨打的局面。6、銷(xiāo)售價(jià)格2000年桂林商品房總體平均銷(xiāo)售價(jià)格為2230元/平方米左右，商品房銷(xiāo)售收入，同比增長(zhǎng)10.7%。圖16 商品房平均價(jià)格分析：從

13、上表我們可以看出，桂林市商品房的平均價(jià)格大致在1500元/平方米到1850元/平方米之間。桂林商品房的價(jià)格在1997年達(dá)到最高以后，便有一個(gè)大幅度的下降，在1998年降低到1536元/平方米，到1999年更是跌落到1496元/平方米的最低水平，之后便開(kāi)始回升，從2001年前八個(gè)月的時(shí)間來(lái)看，桂林市商品房的均價(jià)達(dá)到了1758元/平方米，同比2000年增長(zhǎng)15%，但是距離1997年的最高值還有一定差距，這說(shuō)明未來(lái)幾年桂林房地產(chǎn)的價(jià)格仍將會(huì)有一定的上升空間。商品房?jī)r(jià)格依然呈逐漸增長(zhǎng)的局面，主觀估計(jì)未來(lái)2年總體均價(jià)可以達(dá)到2000元/平方米。其理由為：未來(lái)兩年內(nèi)桂林商品住宅的品質(zhì)和規(guī)模都會(huì)不斷提高，產(chǎn)

14、品越來(lái)越好，售價(jià)自然上漲。大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造為桂林市的房地產(chǎn)提供了更多的附加值，其必然反映在商品住宅的售價(jià)上。中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，收入水平的不斷提高和人們對(duì)居住的要求越來(lái)越高的趨勢(shì)也會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。7、分月銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)圖17商品房分月銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表分析：從上表可以看出，桂林房地產(chǎn)銷(xiāo)售存在明顯的淡季和旺季之分，每年的三月份到8月份，為桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的一個(gè)高潮期，進(jìn)入八月以后的兩個(gè)月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售相對(duì)較平淡，然后進(jìn)入十月份之后的三個(gè)月，又是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的一個(gè)黃金時(shí)期。 對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售周期的把握對(duì)于我們選擇項(xiàng)目的上市時(shí)機(jī)是十分關(guān)鍵的。（三）分析與結(jié)論1、供需兩旺，形勢(shì)喜人從桂林市

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，土地出讓量近幾年將保持均衡狀態(tài)，2000年度土地出讓量與1999年相比，有所下降，但幅度很小。從政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制來(lái)看，桂林對(duì)定點(diǎn)開(kāi)發(fā)的控制力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)將實(shí)行大塊土地集中出讓方式，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目上規(guī)范、上檔次，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)，近幾年住宅施工面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積均有大幅度的增長(zhǎng)，空置率一直降低，說(shuō)明桂林的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)期，這個(gè)信號(hào)促使發(fā)展商抓住戰(zhàn)機(jī)。2、樓盤(pán)規(guī)模，日趨增大 從桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大，大規(guī)模樓盤(pán)的成本更為集約，配套更為完備，更容易營(yíng)造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場(chǎng)發(fā)展方向

16、。從目前我們調(diào)研的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤(pán)的規(guī)模來(lái)看，多個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模都普遍達(dá)到了100000以上。3、競(jìng)爭(zhēng)加劇，門(mén)檻提高由于政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的控制越來(lái)越嚴(yán)格，桂林對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓的方式將由目前的協(xié)議形式向拍賣(mài)形式和招標(biāo)形式的轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動(dòng)土地價(jià)格的上揚(yáng)，拍賣(mài)和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型房地產(chǎn)公司失去了拿地的機(jī)會(huì)，而資金實(shí)力較雄厚的房地產(chǎn)公司則會(huì)步入一個(gè)良性循環(huán)發(fā)展的局面。預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，桂林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)由現(xiàn)在的一百二十家左右減少到十幾家左右，出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面。發(fā)展商的品牌意識(shí)、持續(xù)發(fā)展意識(shí)，更顯重要。4、前景可觀，外敵入侵由于桂林地產(chǎn)發(fā)展前景可觀，因而吸引了許多

17、外地發(fā)展商的目光。廣西梧洲中恒集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)入桂林，開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目恒祥花園已經(jīng)正式面市，并在桂林市的房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)了不小的震動(dòng)，在恒祥花園的工程開(kāi)工典禮的當(dāng)天，桂林地產(chǎn)業(yè)的佼佼者彰泰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司的老總黃海濤就親自到恒祥花園去刺探敵情，可見(jiàn)，其對(duì)外地發(fā)展商進(jìn)入桂林的觸覺(jué)十分敏感。估計(jì)外地發(fā)展商進(jìn)入桂林，恒祥公司不會(huì)是最后一家，外敵入侵的步伐將會(huì)加快，力度也會(huì)加大，理念也會(huì)更新?！袄莵?lái)了”，迫使本地發(fā)展商轉(zhuǎn)換思想、更新理念。5、專(zhuān)業(yè)分工，開(kāi)始顯現(xiàn)桂林大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2000年以前基本上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程都事必躬親。從樓盤(pán)的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)到中期的銷(xiāo)售、后期的物業(yè)管理全部都做，但是由于人才儲(chǔ)備和精力所

18、限，事事都管的結(jié)果卻是事事都沒(méi)有做好。這種狀況在2000年開(kāi)始有根本改變，專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司在桂林開(kāi)始大量出現(xiàn)。這說(shuō)明桂林的發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到專(zhuān)業(yè)分工的必要性和外腦的重要性。這其中又以桂林臺(tái)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司做的最為徹底，其建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃以及后期銷(xiāo)售代理全部聘請(qǐng)各個(gè)專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)。說(shuō)明桂林地產(chǎn)發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到借用外腦的重要性，同樣說(shuō)明發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)正在不斷增強(qiáng)。6、品牌效應(yīng) 發(fā)揮威力桂林房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近十幾年的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)上百家，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運(yùn)用多種競(jìng)爭(zhēng)手段和方法，在長(zhǎng)期發(fā)展的進(jìn)程中，部分具有超前意識(shí)和覺(jué)悟的發(fā)展

19、商逐步認(rèn)識(shí)到了品牌對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實(shí)實(shí)的做好產(chǎn)品開(kāi)發(fā)以外，發(fā)展商投入了大量的財(cái)力和精力投入到品牌文化的創(chuàng)建上，通過(guò)大量的宣傳推廣和細(xì)致的工作以及良好的服務(wù)態(tài)度，逐步建立了企業(yè)品牌和樓盤(pán)品牌，從而促進(jìn)了樓盤(pán)銷(xiāo)售和企業(yè)發(fā)展，而彰泰實(shí)業(yè)作為桂林創(chuàng)建品牌最為成功的公司，可以說(shuō)處處走在了眾多桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前面，消費(fèi)者對(duì)彰泰企業(yè)認(rèn)知度和認(rèn)可度也達(dá)到了較高的層次，彰泰公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)每一面市，就取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，與彰泰公司長(zhǎng)期而持續(xù)的做好企業(yè)品牌建設(shè)的工作是分不開(kāi)的。二、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅產(chǎn)品走勢(shì)分析（一）現(xiàn)狀分析從規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格上看，目前桂林眾多在售和待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在風(fēng)格上

20、仍然大量采用歐陸風(fēng)格，住宅大多采用三段式的設(shè)計(jì)手法，物業(yè)檔次普遍偏低，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，建筑布局基本上以排列式布局為主。另外桂林住宅樓盤(pán)規(guī)模普遍偏小，小區(qū)環(huán)境較差，抄襲風(fēng)行，樓盤(pán)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，缺乏真正意義上的精品樓盤(pán)可以說(shuō)是目前桂林住宅的普遍特征。即使是目前號(hào)稱(chēng)桂林最好的住宅小區(qū)如七星花園也存在著樓盤(pán)的建筑無(wú)特色，建筑設(shè)計(jì)手法比較落伍等缺憾。桂林住宅的形式比較多樣，以多層、小高層為主，高層項(xiàng)目很少；戶(hù)型多種多樣，市場(chǎng)中在售樓盤(pán)的戶(hù)型從一房到八房都有，主力戶(hù)型為中等面積的三房和四房，平均面積達(dá)到126平方米左右。從戶(hù)型的結(jié)構(gòu)類(lèi)型上看，桂林市市場(chǎng)上的戶(hù)型平面、躍式復(fù)式兼有。然而，從2001年

21、開(kāi)始，桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)有了相應(yīng)變化，從目前正在開(kāi)發(fā)的幾個(gè)新項(xiàng)目來(lái)看，其規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)跳出目前桂林的現(xiàn)有模式，有所創(chuàng)新，在布局上不再局限于排列式布局，對(duì)小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)更加重視，引入外地名牌物業(yè)管理，注重對(duì)小區(qū)業(yè)主的關(guān)懷，真正開(kāi)始做“以人為本”。（二）桂林住宅發(fā)展趨勢(shì)分析1、供求關(guān)系總的來(lái)說(shuō)，2001年桂林的新開(kāi)樓盤(pán)大多為小高層住宅，多層項(xiàng)目反而有所減少，從供應(yīng)的數(shù)量上看，今年的市場(chǎng)供應(yīng)大概在60萬(wàn)平方米左右。而商品住宅銷(xiāo)售面積在去年的基礎(chǔ)上仍會(huì)有大幅上升，總體表現(xiàn)為供求較為平衡。在未來(lái)2-3年內(nèi)，隨著新開(kāi)工項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，舊城改造的全面完成，整個(gè)桂林地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸趨于合理。但是隨著大量項(xiàng)目竣工，

22、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)很有可能會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，相當(dāng)一部分綜合質(zhì)素較差和實(shí)力不夠的發(fā)展商將被擠出桂林地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商數(shù)目會(huì)大幅度減少，具有一定品牌和先進(jìn)企業(yè)機(jī)制的企業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展壯大。目前整個(gè)桂林的老城區(qū)尤其是中山路兩側(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正如火如荼，隨著舊城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)的逐漸減少，桂林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域?qū)?huì)集中在整個(gè)城區(qū)和近郊的結(jié)合部，沿江地塊將成為未來(lái)幾年內(nèi)桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇的重點(diǎn)區(qū)域。2、價(jià)格走勢(shì)由于桂林的特殊地理位置，桂林已建成區(qū)的用地十分緊張，土地升值速度很快，而桂林自1999年開(kāi)始全面實(shí)施的舊城改造政策更是對(duì)整個(gè)桂林土地價(jià)格提升起到了加速器的作用，土地價(jià)格一路上揚(yáng)直接導(dǎo)

23、致了房地產(chǎn)價(jià)格的全面上漲，從桂林這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)綜合價(jià)格從99年的1496元/平方米已經(jīng)增長(zhǎng)到2001年的1758元/平方米，從不同區(qū)域價(jià)格來(lái)看，靠近中山路的楓丹麗苑的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到3700元/平方米的天價(jià)，而七星區(qū)的恒祥花園和七星花園的均價(jià)也達(dá)到2700元/平方米左右，我們認(rèn)為，在未來(lái)幾年內(nèi)，中心區(qū)附近房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)維持在目前的較高價(jià)位上，而近郊區(qū)的商品住宅的價(jià)格還有一定的上升空間。3、主導(dǎo)戶(hù)型目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的主力戶(hù)型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國(guó)來(lái)看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目的平均戶(hù)型面積來(lái)看，未來(lái)兩年桂林在售樓盤(pán)的戶(hù)型面積還會(huì)有一

24、定的增大，也就是說(shuō)，大面積戶(hù)型的開(kāi)發(fā)將會(huì)成為未來(lái)兩年內(nèi)桂林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。4、目標(biāo)客戶(hù)基于桂林地產(chǎn)購(gòu)房入戶(hù)政策和桂林經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，和桂林城市建設(shè)而導(dǎo)致的城市面貌的煥然一新，未來(lái)桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房的主體將會(huì)在目前的基礎(chǔ)上有所變化，個(gè)人購(gòu)房的比例還會(huì)進(jìn)一步升高，并會(huì)有更多的外地居民會(huì)到桂林購(gòu)買(mǎi)商品房，目標(biāo)客戶(hù)群體的總量增大勢(shì)必會(huì)促使桂林的房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定增長(zhǎng)。如何爭(zhēng)奪這一部分客戶(hù)，開(kāi)發(fā)獨(dú)具特色的旅游地產(chǎn)將是發(fā)展商需要考慮的。5、開(kāi)發(fā)規(guī)模小區(qū)規(guī)模的增大是一個(gè)趨勢(shì)，但小區(qū)規(guī)模的增大必須以一定的小區(qū)環(huán)境規(guī)劃作為輔助，以后樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將主要集中在小區(qū)規(guī)模和內(nèi)部環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)上，價(jià)格反而會(huì)退居第二。6、規(guī)劃理念在21世紀(jì)，注重環(huán)境的綠色設(shè)計(jì)，將成為諸多設(shè)計(jì)中的第一位因素。“以人為本”的設(shè)計(jì)，在建筑內(nèi)部環(huán)境中充分體現(xiàn)氣候特征、行為方式、視覺(jué)心理及現(xiàn)代技術(shù)，走可持續(xù)發(fā)展之路應(yīng)是另一趨勢(shì)。營(yíng)造具有個(gè)性化色彩的社區(qū)文化，提高文化品味，增強(qiáng)居住者的歸屬感。三、桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析與趨勢(shì)研究（一）現(xiàn)狀桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購(gòu)買(mǎi)住宅主要集中在價(jià)格較為低廉的