【地產(chǎn)策劃or報(bào)告】2007年四川長虹綿陽房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

1、前 言位于中國西部的科技城綿陽，房地產(chǎn)開展已進(jìn)入新的一輪時(shí)期。一方面，地方政府從由于區(qū)域性宏觀調(diào)控上進(jìn)行了一系列的支持和刺激措施；其二，啟動了新一輪城市改造總體規(guī)劃，2006-2021的修編完成了綿陽市城市空間開展戰(zhàn)略規(guī)劃研究，根本確定了我市空間向東、南、西、北四個(gè)方位開展的總體格局和戰(zhàn)略方向。 而近期公布的綿陽市住房建設(shè)十一五規(guī)劃，那么對未來市場的整體供給量、各種住宅的供給比例均做出了具體規(guī)劃。使得開展商更清晰的了解市場情況，把握未來走勢。隨著社會開展，人們對物質(zhì)文明要求不斷提高，經(jīng)濟(jì)收入不斷增漲，外來人口逐年增加，城區(qū)的舊城改造滿足各階層的消費(fèi)群體，也一直保持著良好的開展勢頭，銷售價(jià)格一路

2、攀升，綿陽也隨著國內(nèi)知名開展商的不斷進(jìn)駐，點(diǎn)燃了消費(fèi)者購置的熱情，各種類型的產(chǎn)品，豐富了供給；風(fēng)格各異的建筑群，美化了城市面貌；新的生活理念，方式，提高了綿陽購房者的成熟度。在此背景下經(jīng)過認(rèn)真、科學(xué)的市場調(diào)查，結(jié)合地塊現(xiàn)狀從我們著重對工程所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供給和需求做了重點(diǎn)分析，認(rèn)為高層電梯公寓是該區(qū)域住宅供給的主要產(chǎn)品，戶型供給區(qū)間集中在50140平米之間，可以看出經(jīng)濟(jì)以及適宜于居住的戶型在該區(qū)域具有較大的市場。在我們思考長虹國際城這樣一個(gè)規(guī)模大、周期長的商住工程如何進(jìn)行運(yùn)作時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)有以下五個(gè)矛盾貫穿開發(fā)始終：品牌建設(shè)與預(yù)期利潤的矛盾；住宅價(jià)格與收入水平的矛盾；住宅體量與市場容量的矛盾

3、；商業(yè)體量與商業(yè)定位的矛盾；商住混合與居住品質(zhì)的矛盾；本方案將在講述工程整體開發(fā)方案時(shí)著重解決以上的種種矛盾！關(guān)鍵語：市場走勢 工程定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 開發(fā)方案 營銷策略 財(cái)務(wù)指標(biāo)第三章 風(fēng)險(xiǎn)性分析一、工程用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1、工程用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬:國有用地 土地使用權(quán)歸屬：長虹集團(tuán)股份 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒有 土地的用途:商住用地2、工程用地規(guī)劃 工程用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為商住用地 規(guī)劃批文：暫無控制性詳細(xì)規(guī)劃 二、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估與躲避1、工程風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)工程不同于其它工程開發(fā)，具有自身獨(dú)特的產(chǎn)品、效勞特色；同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)工程又是一個(gè)漸進(jìn)的認(rèn)識過程、定義過程和明細(xì)的規(guī)劃

4、設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)過程、實(shí)施過程和工程交驗(yàn)過程。且根據(jù)工程定位的不同，那么在工程的各開發(fā)環(huán)節(jié)過程中往往會存在不同的風(fēng)險(xiǎn)：市場變化中的風(fēng)險(xiǎn)：在市場成熟度不斷提高的情況下，帶來的是對工程開發(fā)提出更為專業(yè)和精細(xì)的要求。區(qū)域間競爭的風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域內(nèi)市場根本無競爭對手，主要競爭對手來自其他區(qū)域。綿陽及其他全國興旺地區(qū)的知名開發(fā)商綜合實(shí)力較強(qiáng)，品牌優(yōu)勢突出，專業(yè)化程度高，造成區(qū)域外市場競爭劇烈。假設(shè)工程定位選擇思路二市場主流產(chǎn)品，那么不可防止會與區(qū)域外的其它工程正面競爭，此為工程競爭風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)。產(chǎn)品認(rèn)知的風(fēng)險(xiǎn)：目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以常見的高層電梯公寓為主，其它形態(tài)的產(chǎn)品占比擬少，假設(shè)工程定位最終選擇思路一，那

5、么該思路中所提出的時(shí)尚差異化產(chǎn)品能否為市場所快速認(rèn)可和接受，還存在一定的市場未知性。政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)：由于受05年、06年政策調(diào)控的影響，對投資性購房者的心理打壓增強(qiáng)。風(fēng)險(xiǎn)躲避：從以上幾點(diǎn)可以看出，工程的市場風(fēng)險(xiǎn)主要在與競爭對手的市場競爭方面，對此應(yīng)挖掘市場潛在需求，包括開發(fā)差異化的創(chuàng)新產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)對工程品質(zhì)的把握，充分發(fā)揮工程的地理位置及規(guī)模優(yōu)勢，提高工程的競爭能力。2、工程資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)是一種資金密集型的經(jīng)營活動，它既包含了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售全過程，又表達(dá)了現(xiàn)代企業(yè)資本運(yùn)作的特點(diǎn)。工程的建設(shè)期保持籌措資金的正常到位，使現(xiàn)金流穩(wěn)定運(yùn)行；控制貸款比例，保持較低的資產(chǎn)負(fù)債率，降

6、低相應(yīng)的財(cái)務(wù)本錢；日常房屋銷售款項(xiàng)的回籠，以保障建設(shè)資金的正常供給，提高工程的償債能力；3、工程經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)一系列綠色、節(jié)能、省地的行業(yè)政策將會在今后兩年密集出臺；2006年稅收政策呈現(xiàn)外緊內(nèi)松，外緊將表達(dá)在對房地產(chǎn)市場的整體稅收會加強(qiáng)監(jiān)管力度，而內(nèi)松表達(dá)在未來數(shù)年內(nèi)將不會有新的稅種推出；金融政策方面，隨著國內(nèi)居民儲蓄額的迅猛增加，給央行帶來的壓力越來越大，加之宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)泡沫的成功擠壓，使風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上得以成功釋放，因此地產(chǎn)信貸的政策環(huán)境將會出現(xiàn)松動；4、政策性風(fēng)險(xiǎn)評估1本工程建設(shè)與城市建設(shè)規(guī)劃方向不符的問題綿陽市建設(shè)規(guī)劃將向江油、安縣、經(jīng)開區(qū)、小枧四個(gè)方面轉(zhuǎn)變。如下列圖所示：本工程的

7、建設(shè)與城市規(guī)劃建設(shè)方向背道而馳，對城市外擴(kuò)將起到一定的阻礙。政府的目的是將本工程所在區(qū)域打造成綿陽市新的商貿(mào)繁榮區(qū)，出于種種原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該工程會被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)。5、其他風(fēng)險(xiǎn)有消息，市委書記譚力將調(diào)至其它省市任職，新市委書記可能由現(xiàn)任市長唐利民擔(dān)任。新領(lǐng)導(dǎo)會有新的開展思路，之前科創(chuàng)園區(qū)定位的變化就說明地方“一把手思路對城市、區(qū)域開展的重大影響。對于本工程而言，政府政策及規(guī)劃的支持將對能否實(shí)現(xiàn)工程定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)至關(guān)重要。因此，我們應(yīng)充分了解動態(tài)、第一時(shí)間于新市委書記溝通，通過長虹強(qiáng)大的實(shí)力影響其開展建設(shè)思路，最終實(shí)現(xiàn)工程定位。本章結(jié)論：1、就市場的不確定性而言，

8、主要在于我們將要如何對本工程住宅局部進(jìn)行定位，不同的定位將面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)，包括：產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，如思路一的產(chǎn)品思路在該區(qū)域市場上還是空白，從而形成了某種不確定性。競爭的風(fēng)險(xiǎn)，如思路二所選擇的市場主流產(chǎn)品，將不可防止地與其他區(qū)域內(nèi)眾多大盤形成競爭。2、針對以上可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，我們所需要準(zhǔn)備的是對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)計(jì)，并制定相應(yīng)的躲避方案。至關(guān)重要的是，本工程無論采用哪種定位，都必須有與之相對應(yīng)的完整的產(chǎn)品及營銷體系。3、與工程開發(fā)息息相關(guān)的另一大風(fēng)險(xiǎn)那么在于：工程資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，對之有效的躲避也是工程開發(fā)最終能否順利實(shí)現(xiàn)盈利的重要前提，而準(zhǔn)確的定位不僅能保證銷售進(jìn)度的順利進(jìn)行，也將大大減小工程開發(fā)過程的資金運(yùn)

9、作風(fēng)險(xiǎn)。4、最后不能忽略的風(fēng)險(xiǎn)就是來自政策調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)，因此有效的控制工程開發(fā)的節(jié)奏和周期，將會有利于降低政策調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第四章 市場研究一.綿陽房地產(chǎn)市場成長狀況：1綿陽市簡述：綿陽市位于綿陽平原北端，距四川省會綿陽市98KM。轄區(qū)面積20249KM2，轄區(qū)總?cè)丝?20萬其中：已根本建成的城區(qū)總?cè)丝诩s66萬，常住人口約44萬，現(xiàn)階段人口自然增長率約為。按照綿陽市新一屆政府開展規(guī)劃，綿陽市城區(qū)人口將在2021年超過100萬人，城區(qū)人口到達(dá)80萬。2綿陽市房地產(chǎn)市場根本情況1綿陽市房地產(chǎn)歷年投資額投資額自2003年以來持續(xù)下降，歷年漲幅依次為：-40.77%、-28.06%、34.95%，

10、2006年全年投資額按27.5億計(jì)算從上圖可以看出，投資者對綿陽房地產(chǎn)市場逐漸看好，漲幅已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正，06年上半年幅度較大，到達(dá)34.95%。2歷年供銷及空置情況2003年2006年上半年綿陽房地產(chǎn)市場商品房累計(jì)投放量為524.14萬平米，2003年2006年上半年商品房累計(jì)銷量429.71萬平米，供銷比為1.22?？傮w來說，市場供略大于求?？罩昧恐鹉晗陆?。2005年，綿陽市商品房空置面積28萬平方米，比2004年減少165502平方米；2006年1-6月商品房空置面積154097，比2005年末減少125903。3價(jià)格情況整個(gè)商品房價(jià)格漲幅較快，歷年漲幅依次為：15.08%、17.99%、1

11、0.15%；其中，住宅歷年漲幅依次為：11.08%、12.46%、10.89%；商業(yè)用房歷年漲幅依次為：10.33%、39.13%、20.79%從上圖可以看出，住宅的漲幅較為平穩(wěn)，而商業(yè)用房的漲幅較大，且波動較大，不成規(guī)律，漲幅最大的2005年，已經(jīng)接近40%。42006年上半年情況2006年1-6月，市場出現(xiàn)明顯變化。商品房供給量為380701，減少377692，負(fù)增長為49.8%。其中住宅供給量為291765，占總供給量的76.6%；商業(yè)用房供給量為75284，占總供給量的19.8%。同期商品房成交量為734642，增長193259，同比增長26%，其中住宅成交量為680502，占總成交量

12、的93%，供銷比為0.43；商業(yè)用房成交量為46484，供銷比為1.62。結(jié)論：從歷年投資額情況來看，在2003年的投資頂峰后，投資者逐漸對綿陽市場冷落。一方面是由于省內(nèi)二級城市回報(bào)率低；另一方面也說明國家宏觀調(diào)控政策對投資者起到了威懾作用。本地的中小開發(fā)商逐漸淡出房地產(chǎn)業(yè)，市場重新洗牌。但2006年上半年已經(jīng)出現(xiàn)大幅反彈，說明市場調(diào)整期根本結(jié)束，新一輪的周期即將來臨。從歷年的供銷情況來看，整個(gè)市場供略大于求，06年上半年的熱銷說明市場正在大量消化前三年空置的房源，這也與06年供給量急劇下降有關(guān)。這說明，市場的剛性需求不僅存在，而且強(qiáng)勁。從歷年價(jià)格走勢情況來看，商品房及住宅走勢較為平穩(wěn)，而商業(yè)

13、用房漲幅較大。中小投資者在投資渠道狹窄的情況下，選擇了商業(yè)用房作為投資對象，從而導(dǎo)致商業(yè)用房價(jià)格上漲過快。這說明，國家對住宅投資的打壓在綿陽市場是起到極大作用的。但對于商業(yè)用房目前的價(jià)格8836元/平米而言，已處在一個(gè)高位，后期的上漲空間已經(jīng)不大。從06年上半年的具體表現(xiàn)來看，商品房價(jià)格有較為明顯的漲幅，供給量低是主要原因，隨著供給量的逐漸增大，對價(jià)格漲幅有一定抑制作用。3、本工程所在區(qū)域市場的根本特征表現(xiàn)如下：1由于是城市的中心區(qū)域，開發(fā)也較早，本區(qū)域目前可供開發(fā)的土地很少。土地資源的稀缺反映到房價(jià)上。本區(qū)域的商品房價(jià)格高于其他區(qū)域。土地瓶頸使得本區(qū)域市場目前正處于調(diào)整期。區(qū)域內(nèi)整體生活環(huán)境

14、和配套條件也明顯高于其他區(qū)域御營壩、高新區(qū)、科創(chuàng)園。2經(jīng)過十余年的開展，區(qū)域城市核心商業(yè)圈的條件已經(jīng)形成，大量的常住人口,機(jī)關(guān)單位及流動人口使之成為綿陽市區(qū)經(jīng)濟(jì)文化商業(yè)中心奠定了良好根底，是表達(dá)整個(gè)城市開展水平的標(biāo)桿，肩負(fù)著城市商業(yè)，辦公，交通樞紐和中心的使命，住宅開發(fā)向著明顯的密集化開展，居住人口約 21.3萬，占綿陽城區(qū)人口的35.5 %，商業(yè)現(xiàn)狀為專業(yè)賣場和底商相結(jié)合。3地塊周邊商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行配套完善，404醫(yī)院、人民醫(yī)院、中醫(yī)院、涪城區(qū)防疫站、綿陽二中、綿陽五中、成綿路小學(xué)、人民公園、影劇院等醫(yī)分布在地塊周邊。4地塊近距離商業(yè)形態(tài)分散，未形成多功能一體化的規(guī)模型商業(yè)集群，距即將

15、開業(yè)的沃爾瑪購物中心較近，臨近的躍進(jìn)路、劍南路、長虹大道上的商業(yè)模式單一，主要為百貨，小型超市和小規(guī)模品牌服裝、電器經(jīng)銷等業(yè)態(tài)，多為老式建筑底商，存在結(jié)構(gòu)不合理及商業(yè)配套不完善，建筑結(jié)構(gòu)老化，功能不全等多種弊端。商業(yè)氣氛不濃厚，缺少規(guī)模檔次。大型商業(yè)及中高端休閑娛樂場所根本空白，如購物中心、咖啡廳、餐館、酒吧、KTV、大型運(yùn)動健身場所等等。二、區(qū)域市場調(diào)查1、調(diào)研區(qū)域及工程的界定調(diào)研區(qū)域范圍: 按照綿陽傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，本工程所在區(qū)域?yàn)椤拔鍢蛞詢?nèi)。既東方紅大橋、南河大橋、安昌江橋、涪江三橋、雙碑立交橋以內(nèi)的區(qū)域。調(diào)研對象：區(qū)域各在售樓盤及特色樓盤調(diào)研樓盤列表：工程名稱工程地址工程名稱工程地址花園

16、星河灣4期躍進(jìn)北路168號中房陽光水岸2期躍進(jìn)北路66號江岸山景長虹大道南段與南河大橋交匯處藍(lán)澳島濱河北路西段麗景花城二期花園南街臨安昌江河堤小島花園涪江中心島上都市綠地長虹中段88號涪江電影院對面芙蓉漢城一環(huán)路東段128號愛喜嘉年華臨園口百盛對面龍匯花園二期涪江三橋橋頭就以上區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤我們將做以下指標(biāo)的調(diào)研分析，包括：工程建筑面積分析工程建筑形態(tài)分析主力戶型配比分析主力戶型面積分析工程銷售均價(jià)分析銷售率分析綜合分析2、工程建筑建筑面積分析工程名稱建筑面積工程名稱建筑面積花園星河灣4期80000中房陽光水岸2期25000江岸山景56000藍(lán)澳島60000麗景花城二期170000小島花園2

17、期160000都市綠地14000芙蓉漢城3期72000愛喜嘉年華70000龍匯花園二期100000分析：區(qū)域內(nèi)在售樓盤集中在5至10萬平方米50000以下及20000以下的工程各有1個(gè)該區(qū)域最大工程為麗景花城二期，到達(dá)17萬平方米。整個(gè)區(qū)域內(nèi)沒有能與我工程建筑面積相提并論的樓盤綿陽尚沒有真正意義上的大型居住社區(qū)3、建筑形態(tài)分析工程名稱產(chǎn)品類型工程名稱產(chǎn)品類型花園星河灣4期6+1多層磚混和小高層中房陽光水岸2期6+1多層磚混江岸山景6+1磚混多層藍(lán)澳島高層電梯麗景花城二期23層高層電梯小島花園2期聯(lián)排別墅 多層都市綠地6+1磚混多層芙蓉漢城3期多層愛喜嘉年華高層電梯龍匯花園二期高層電梯分析：區(qū)域

18、內(nèi)現(xiàn)有工程結(jié)構(gòu)形態(tài)比擬滯后，仍以多層為主電梯公寓已逐漸被市場所接受，成為將來產(chǎn)品中的主流別墅等大面積產(chǎn)品占比擬小4、主力戶型套型分析：工程名稱主力戶型工程名稱主力戶型都市綠地麗景花城二期江岸山景藍(lán)澳島小島花園愛喜嘉年華芙蓉漢城龍匯花園二期花園星河灣4期中房陽光水岸2期分析:除愛喜嘉年華以外，三室的戶型已成為市場的絕對主流高品質(zhì)知名樓盤的主力戶型為三室兩廳兩衛(wèi)5、主力戶型面積分析工程名稱主力戶型面積工程名稱主力戶型面積都市綠地85、106、126麗景花城二期80、132、153江岸山景85、105、115藍(lán)澳島71、84、128小島花園120 180 260愛喜嘉年華39 60 108芙蓉漢城9

19、3 120 160龍匯花園二期140 166 210花園星河灣4期92、118、124、135中房陽光水岸2期95、125分析：區(qū)域內(nèi)樓盤主力戶型面積多為110-130平方米的區(qū)間50平方米以下和200平方米以上的樓盤很少6、區(qū)域同類物業(yè)銷售均價(jià)分析工程名稱均價(jià)工程名稱均價(jià)都市綠地2200麗景花城二期2400江岸山景2200藍(lán)澳島2700小島花園2400愛喜嘉年華2700芙蓉漢城2500龍匯花園二期2800花園星河灣4期2500中房陽光水岸2期2100分析：區(qū)域內(nèi)市場最低價(jià)格為2100，最高價(jià)格為2800，3000以上的房價(jià)市場有接受的根底綿陽市場的中高端物業(yè)價(jià)格已邁過2500的門檻，據(jù)了解，

20、龍匯花園、芙蓉漢城、漢龍小島、愛喜嘉年華已有局部房源單價(jià)超過3000多層的均價(jià)區(qū)間為2300-2600，高層為2600-2800的水平7、區(qū)域內(nèi)樓盤銷售率分析工程名稱銷售率工程名稱銷售率都市綠地85%麗景花城二期95%江岸山景70%藍(lán)澳島50%小島花園85%愛喜嘉年華100%芙蓉漢城95%龍匯花園二期95%花園星河灣4期未開盤中房陽光水岸2期未獲得數(shù)據(jù)分析：06年1月之前開始預(yù)售的樓盤銷售率均在80%以上 具備品牌優(yōu)勢、地段優(yōu)勢的樓盤根本已銷售完畢對于本工程而言，區(qū)域內(nèi)競爭很小。類似愛喜嘉年華的市區(qū)中心樓盤，小戶型仍受市場追捧8、綜合分析綿陽市場房價(jià)漲幅較大，現(xiàn)已到達(dá)2700元/平米的水平，為

21、3000/平米以上的房價(jià)提供了支持。綿陽市場主力產(chǎn)品以110-130平方米的三室兩廳兩衛(wèi)多層為主。本區(qū)域周邊工程較多，銷售情況良好，說明該區(qū)域的生活居住條件得到一定的認(rèn)可。電梯公寓已逐漸得到市場的認(rèn)可和接受，有成為未來本區(qū)域內(nèi)主流建筑形態(tài)的趨勢本工程較近的工程體量較小，社區(qū)概念不強(qiáng)，本工程開工后競爭不多。綿陽市場多層的均價(jià)區(qū)間為2300-2600元，高層電梯為2600-2800元的水平2、定位的兩點(diǎn)根底市場依據(jù)城市開展過程中居住觀念的階段性在城市的開展進(jìn)程中，居住觀念將出現(xiàn)五個(gè)大的階段：城市中心化、主動郊居化、逆城市化、被動郊居化、郊區(qū)城鎮(zhèn)化。綿陽目前正處于主動郊居化與回歸中心化之間的階段，本

22、工程將承當(dāng)起回歸中心化進(jìn)程中的標(biāo)桿，承載推動城市開展的重任?！皣鶙l的嚴(yán)格執(zhí)行將使市場情況發(fā)生極大變化“90平米、70%這兩個(gè)指標(biāo)的嚴(yán)格執(zhí)行將使得未來房地產(chǎn)市場供給中小套型供給量激增，在8090平米的細(xì)分市場中，將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面。產(chǎn)品、效勞、價(jià)格、品牌四把利刃將成為贏得未來市場的關(guān)鍵所在。長虹置業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)屬于新軍，品牌建設(shè)還需要較長時(shí)間。因此產(chǎn)品和效勞對國際城工程的成功與否將起到?jīng)Q定作用。就本工程而言，將是其他工程的直接競爭對手，在產(chǎn)品線較長的前提下才能躲避風(fēng)險(xiǎn)，以防止市場短期內(nèi)某種產(chǎn)品供給量增大對本工程產(chǎn)品的影響。中小面積、低總價(jià)產(chǎn)品8590平米的小三房戶型，總價(jià)不高且有利于提升單價(jià)

23、從銷售的角度來看，通常市場上低總價(jià)的產(chǎn)品銷售速度會更快，而在此定位下的主力產(chǎn)品根本為這一類產(chǎn)品，在保證單戶總價(jià)不高的前提下，單價(jià)還有一定提升空間，實(shí)現(xiàn)較優(yōu)的工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。8、住宅價(jià)格體系支撐因素綿陽市2006年上半年住宅均價(jià)為2196元/平米，其中電梯公寓均價(jià)為2620元/平米，而本區(qū)域內(nèi)根本無大型工程開發(fā)，結(jié)合對2007年市場價(jià)格走勢的預(yù)測、長虹置業(yè)的企業(yè)目標(biāo)、工程的地理位置以及工程定位結(jié)論來看，我們初步認(rèn)為本工程A地塊1批次的均價(jià)定在：3300元/平米，在低開高走的價(jià)格策略下，每批次小幅逐次提高銷售均價(jià)，最后一批實(shí)現(xiàn)均價(jià)3900元/平米，整個(gè)工程住宅局部實(shí)現(xiàn)3600元/平米的均價(jià)。這一單方

24、價(jià)格從目前來看，在整個(gè)綿陽市場中的單方價(jià)格中屬最高水平，但我們應(yīng)清楚的認(rèn)識到：我們并不是通過價(jià)格來出售產(chǎn)品，而是出售這個(gè)價(jià)格！下面對這一單方價(jià)格的各支撐因素做進(jìn)一步分析。城市中心土地資源稀缺決定價(jià)格根底隨著城市開展的進(jìn)程及城市格局的演變，綿陽近郊區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量近幾年尤為突出，但就本區(qū)域所在的市中心而言，近期已無新的土地供給。房地產(chǎn)價(jià)格支撐的一個(gè)及其重要的因數(shù)，就是土地的稀缺性，做為一種不可再生的資源，無疑將是支撐本案價(jià)格最為重要、直接的一個(gè)因素。品牌+大盤決定價(jià)格支撐“長虹置業(yè)站在“長虹這一巨人肩上，品牌號召力、影響力在綿陽市場上無出其右?！伴L虹置業(yè)的企業(yè)目標(biāo)決定了其將提供物超所值的產(chǎn)品與效

25、勞，勢必將打動廣闊消費(fèi)者。市中心的大盤絕無僅有，其完善的生活、社區(qū)配套將提高產(chǎn)品的附加值。綿陽房地產(chǎn)住宅市場決定價(jià)格走勢在綿陽市確立了“四川省副中心的城市定位后，城市建設(shè)力度加大，各項(xiàng)配套逐步完善，對川內(nèi)其他城市置業(yè)者的吸附能力增強(qiáng)。綿陽住宅市場價(jià)格已經(jīng)與城市的定位與開展脫節(jié)，住宅市場價(jià)格上漲已成必然。從2006年上半年住宅市場走勢來看，已經(jīng)呈現(xiàn)快速上漲的趨勢。具有針對性的產(chǎn)品規(guī)劃決定價(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主力戶型集中在50-90平米，85平米戶型單價(jià)以3500元/平米計(jì)算總價(jià)為30萬，在總價(jià)較低的根底上，單價(jià)可望獲得較大的拔高空間。戶型面積的集中，在市場中可建立大盤的競爭優(yōu)勢。由此制定本工程住宅局部價(jià)

26、格區(qū)間應(yīng)在：銷售單價(jià)均價(jià)3300元/平方米銷售總價(jià)區(qū)間：16.546萬元之間三、商業(yè)局部定位體系1、商業(yè)局部定位研究無論是就城市商圈開展趨勢而言，還是就工程所在的區(qū)域及行業(yè)的開展趨勢來看，我們認(rèn)為，目前的市場都是一個(gè)正在變化開展中的市場，而劍南路、躍進(jìn)路在經(jīng)歷了數(shù)十年的開展歷程走到今天，所要面對的首要問題在于：如何改變市場在消費(fèi)人群心目中“老、舊、低、散的心理印象，從而令市場煥發(fā)出新的活力。首先，對本工程商業(yè)局部的定位應(yīng)立足于城市定位與城市功能分區(qū)的不斷完善根底之上。其次，高起點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營模式是實(shí)現(xiàn)新興商圈繁榮的關(guān)鍵。應(yīng)考慮到其他商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)，尋找空白點(diǎn)，實(shí)行差異化策略。因此，就本工

27、程商業(yè)局部總體定位而言，“創(chuàng)立新興商圈、擴(kuò)大輻射范圍，并與現(xiàn)有商圈業(yè)態(tài)實(shí)行差異化競爭是未來開展的明確目標(biāo)。2、定位中心結(jié)合工程的現(xiàn)狀條件來看，通過我們對綿陽商業(yè)地產(chǎn)市場開展及現(xiàn)狀的認(rèn)識，通過對以下五個(gè)方面的分析，從而制定出本工程商業(yè)局部的整體定位思路，本工程商業(yè)局部定位的中心內(nèi)容概括如下：中心一：通過本工程商業(yè)局部體量思考如何定位本工程商業(yè)局部不含公建配套就高達(dá)13.5萬平米，已成為一個(gè)新興商圈。如此大的體量，定位于區(qū)域商圈，幾乎不可能消化，定位與市級商圈，也難以在短期內(nèi)被市場消化，開展商、投資者、經(jīng)營者無利可圖或利潤薄弱。因此，只有升級為更高層次的商圈，才能實(shí)現(xiàn)快速銷售、快速招商，形成良好的

28、商業(yè)氣氛。因此，在本工程商業(yè)局部定位思考上，要有商圈升級的思想。中心二：通過對城市定位的分析，思考本工程的定位綿陽是四川的第二大城市，定位與四川省副中心和中國西部電子科技城，就城市的輻射能力而言，遠(yuǎn)不能與省會綿陽相比，但隨著成德綿快速通道建設(shè)，交通便利性將大大增強(qiáng)，對周邊的德陽、廣元、遂寧等城市，具有一定的吸附能力，“中轉(zhuǎn)站的地位有望轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖K點(diǎn)站。而“科技城這一定位，又預(yù)示著以電子工業(yè)為根底的多元化產(chǎn)業(yè)是城市的支柱產(chǎn)業(yè)，是城市前進(jìn)的引擎，長虹作為綿陽電子工業(yè)的龍頭老大，其開展趨勢已經(jīng)由之前的傳統(tǒng)家電制造商向3C方向轉(zhuǎn)變，由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)逐步過度，整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也將隨之調(diào)整。因此，在

29、對本工程的定位思考上，要與城市的定位與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合。中心三：本工程的開發(fā)處在一個(gè)新商業(yè)中心的形成期從地域到主要業(yè)態(tài)的形成過程，結(jié)合其他城市成型的居住區(qū)來看如：雙楠、紫荊，其業(yè)態(tài)類型以餐飲、娛樂、社區(qū)商業(yè)為主，集中式商業(yè)以大型超市、百貨為主。但結(jié)合綿陽商業(yè)現(xiàn)狀及本工程商業(yè)所處周期，上述業(yè)態(tài)很難實(shí)現(xiàn)差異化，市場競爭力不強(qiáng)，經(jīng)營商家難以實(shí)現(xiàn)期望利潤，整個(gè)區(qū)域的商氣、人氣。而對居住影響不大的專業(yè)賣場，如電子、IT、通訊等，能夠快速炒熱區(qū)域，對開展商、投資者、經(jīng)營者均有利可圖。但隨著區(qū)域居住人口的增多，對傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的需求，此種模式終究會被淘汰。因此，我們認(rèn)為：在即將到來的商圈形成中，躍進(jìn)路有必要

30、在以原有的電子類產(chǎn)品賣場為主體的條件下，在臨劍南路一側(cè)首先引入電子類產(chǎn)品賣場、IT賣場、通訊賣場等業(yè)態(tài)，保證商氣、人氣，實(shí)現(xiàn)開展商、投資者、經(jīng)營者的先期收益，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上兼顧未來其他業(yè)態(tài)的要求，在本區(qū)域的成熟度不斷提高，居住人口到達(dá)適當(dāng)密度時(shí)，通過市場手段調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，引入大型超市、餐飲，娛樂、特色商業(yè)影院等多元化業(yè)態(tài)，增加更多類型的消費(fèi)人群。因此，在對本工程的定位思考上，要與商圈目前所處周期、各方利益結(jié)合。中心四：通過對綿陽專業(yè)市場的現(xiàn)狀及開展的研究，結(jié)合專業(yè)IT賣場的開展與要求，為本工程的定位體系引進(jìn)新的系列包括產(chǎn)品、商場以及經(jīng)營理念。對于本工程而言，在進(jìn)行新的開發(fā)前定位時(shí)必須結(jié)合行業(yè)市

31、場背景，如引入知名主力店入駐的經(jīng)營模式，消除市場經(jīng)營無序等負(fù)面影響；因此，在對本工程的定位思考上，要與目前專業(yè)賣場的現(xiàn)狀、開展及要求結(jié)合。中心五：通過對本工程的財(cái)務(wù)指標(biāo)根本測算，商業(yè)局部將在很大程度上影響到工程的利潤率，因此，對于商業(yè)局部，要盡量多銷售，少持有。因此，在對本工程的定位思考上，要與開展商目標(biāo)利潤與實(shí)現(xiàn)銷售為目的結(jié)合。3、工程定位方向確實(shí)定定位目標(biāo)：打造本工程商業(yè)局部成為區(qū)域的地標(biāo)性建筑，做綿陽商業(yè)市場新興的現(xiàn)代電子IT通訊復(fù)合商業(yè)街區(qū)公園。定位關(guān)鍵：整體規(guī)劃、分期開發(fā)的思路主力商家的成功招入定位實(shí)現(xiàn)途徑：協(xié)調(diào)政府關(guān)系，獲取規(guī)劃、政策引導(dǎo)的大前提本工程的定位規(guī)劃。引入電子類產(chǎn)品賣場

32、、IT專業(yè)賣場等主力店、品牌聯(lián)營區(qū)、數(shù)碼娛樂體驗(yàn)以及特色商業(yè)、餐飲、效勞商業(yè)配套多種業(yè)態(tài)概念。與本工程距離很近的科委立交橋周邊擁有目前最具人氣蘇寧電器、兩大電腦城。但我們認(rèn)為：受立交橋的影響，商氣將受到?jīng)_擊、交通便利性差，又位于城市最主要的干道上，勢必將在城市的開展過程中被淘汰。這為本工程實(shí)現(xiàn)定位創(chuàng)造了條件。在設(shè)計(jì)方案中，應(yīng)考慮到聚集人氣、延續(xù)商氣、商場的車流人流動線設(shè)計(jì)等因素，盡可能設(shè)置大型廣場、內(nèi)街等建筑符號。對于現(xiàn)有經(jīng)營商戶，可給予商家優(yōu)先選鋪等政策優(yōu)惠或一定的租金優(yōu)惠，重建其對未來規(guī)劃和市場的信心，維持整個(gè)區(qū)域現(xiàn)有的商氣、人氣。4、業(yè)態(tài)定位專業(yè)市場：運(yùn)營模式：專業(yè)市場的運(yùn)作相對其它商業(yè)

33、形態(tài)而言有較強(qiáng)的自身規(guī)律和特殊性，長虹在此業(yè)態(tài)的經(jīng)營上具備巨大的優(yōu)勢和號召力，可充分利用將此業(yè)態(tài)做大做強(qiáng)。電子類賣場、IT賣場、通訊賣場為主要的三種形式，特點(diǎn)：利潤高、影響小。選址要求：交通要道一側(cè)，昭示面大、空間大，易分割、車庫及庫房。贏利模式：專業(yè)市場的贏利模式主要有兩種，一是通過銷售直接實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值和資金回籠，但整體銷售比擬困難，需要靈活變通的銷售模式；二是把局部區(qū)域留作資產(chǎn)引進(jìn)主力品牌進(jìn)行經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的租金收益和保值增值，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)ν獬鍪邸２惋嫎I(yè)：行業(yè)特性：餐飲休閑業(yè)態(tài)輻射范圍廣，獨(dú)立生存能力強(qiáng)，對周邊的商業(yè)條件要求相對不高，但它自身又具有較強(qiáng)的人氣、商氣號召力，同時(shí)餐飲與休閑又

34、可以進(jìn)行有效的客源共享和業(yè)態(tài)互補(bǔ)。選址要求：餐飲休閑行業(yè)要求交通便捷，停車方便、周邊環(huán)境良好，工程具有空間聚集效應(yīng)以利于成行成市，以形成片區(qū)消費(fèi)互動。物業(yè)條件：大型餐飲對配套設(shè)施要求非常挑剔，需要完善的設(shè)施配套，如普消系統(tǒng)煙感、噴淋、煙道風(fēng)道、隔油池、操作間，需要獨(dú)立的門廳和樓道，需要兩個(gè)消防通道等，室內(nèi)視野開闊通透、拒絕異型空間，外立面設(shè)計(jì)有特色，有大型的店招位等。娛樂業(yè)：行業(yè)特性：娛樂業(yè)相對餐飲休閑來說，它的輻射半徑、輻射能力略小，對周邊的商業(yè)環(huán)境的依賴程度要大一些，娛樂與餐飲休閑是“好鄰居，兩者的目標(biāo)消費(fèi)群體根本一致，易形成消費(fèi)互動。娛樂業(yè)對人氣拉動作用明顯，對周邊商業(yè)價(jià)值的提升奉獻(xiàn)很大

35、，且能承受較高的租金標(biāo)準(zhǔn)。選址要求：電影娛樂業(yè)要求交通便捷，停車方便、周邊環(huán)境良好，且具備一定的商氣和人氣，一般都和餐飲協(xié)同開展。物業(yè)條件：電影、KTV歌城、酒吧是娛樂地產(chǎn)的三大主力軍。因噪音較大，KTV歌城、酒吧也不適合在住宅樓下面的商業(yè)裙樓經(jīng)營，建議規(guī)劃在獨(dú)立式商鋪較多的中心商業(yè)區(qū)。商業(yè)裙樓：商業(yè)裙樓具有辦公與商業(yè)效勞兩大綜合功能，經(jīng)營適用性強(qiáng)，銀行金融機(jī)構(gòu)、電信移動、證券營業(yè)廳等公共配套效勞是主要目標(biāo)客戶。底商：獨(dú)立商鋪面積小，總價(jià)低，經(jīng)營靈活，是投資者比擬喜歡的物業(yè)形態(tài)，因此較容易實(shí)現(xiàn)銷售，主要分布區(qū)域?yàn)榕R街和步行街。其中臨街商業(yè)的招商銷售因?yàn)槲夜こ痰囟蝺?yōu)勢比擬容易實(shí)現(xiàn)，相對的重點(diǎn)和難

36、點(diǎn)應(yīng)是步行街的底商，如何設(shè)置道路，吸引人流是關(guān)鍵所在。 業(yè) 態(tài) 布 局 規(guī) 劃 表商業(yè)主題建議區(qū)域分布建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議面積萬m2集中式商業(yè)專業(yè)賣場臨街集中式電子類產(chǎn)品賣場8.8萬IT賣場通訊器材賣場1餐飲業(yè)中心商業(yè)版塊中餐酒樓、品牌火鍋、中西式快餐、特色餐飲、茶樓、有水休閑等中檔娛樂業(yè)中心商業(yè)版塊KTV歌城、電玩、酒吧、電影院、網(wǎng)吧等吧類娛樂形態(tài)限制迪吧商業(yè)裙樓特色餐飲公共配套局部各大銀行、電信、移動營業(yè)廳等對住宅影響不大的商業(yè)形態(tài)限制迪吧、KTV歌城底商社區(qū)型商業(yè)零售、效勞、休閑類社區(qū)商業(yè)對內(nèi)街區(qū)可作適當(dāng)?shù)臉I(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營引導(dǎo)和調(diào)控限制步行街特色咖啡屋、酒吧文化商業(yè)步行街或小吃專賣店一條街5、

37、商業(yè)局部價(jià)格體系及支撐對于商業(yè)用房局部，本工程適合采用的方式為：先采用收益復(fù)原法計(jì)算出價(jià)格后，再與市場現(xiàn)行價(jià)格情況比擬，并進(jìn)行修正。 工程地段租金地段租金標(biāo)準(zhǔn)一樓二樓三樓劍南路60-8030-4015-20躍進(jìn)路40-6020-3010-20 綿陽市已投資商鋪業(yè)主期望年投資回報(bào)率分析綿陽市已投資商鋪業(yè)主期望年投資回報(bào)率分析5%7%7%8%8%10%10%以上未選總計(jì)數(shù)量419308970占比5.71%27.14%42.86%11.44%12.86%100.00%分 析：工程所在地現(xiàn)階段月租金為60至80，且多為老式建筑底商，存在結(jié)構(gòu)不合理及商業(yè)配套不完善，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，建筑結(jié)構(gòu)過時(shí)，功能不全等

38、多種弊端，我公司工程必將在規(guī)模、設(shè)計(jì)理念 商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)配套、增值效勞上全面超越原有商鋪條件，綜合考慮工程前期招商引資及培育市場需要，測算租金價(jià)格如下：大型商場等大體量物業(yè)的數(shù)據(jù)需考慮業(yè)態(tài)等因素地段租金標(biāo)準(zhǔn)一樓二樓三樓劍南路80-10040-5020-30躍進(jìn)路60-7030-4020-30根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的規(guī)律，6至8%年回報(bào)即12至16、6年收回投資為健康水平，結(jié)合二級城市的經(jīng)濟(jì)情況及周邊商業(yè)工程情況，按照保障開發(fā)商和投資者有利可圖的原那么，結(jié)合工程地段、規(guī)模及建筑、配套等優(yōu)勢等因素，加之工程所提供的增值效勞和公司在品牌和運(yùn)作上的優(yōu)勢，我工程商業(yè)的租金回報(bào)率定為7%-8%稅前較為適宜。

39、由此反推銷售價(jià)格如下：地段銷售價(jià)格一樓二樓三樓劍南路12000-200006000-100003000-6000躍進(jìn)路9000-140004500-80003000-6000注：以上定價(jià)為區(qū)間，根據(jù)鋪面結(jié)構(gòu)、開間進(jìn)深比、周邊配套、地段或銷售時(shí)機(jī)可調(diào)整。本章結(jié)論： 1、本工程住宅局部定位于差異化的產(chǎn)品形象，相對較長的產(chǎn)品線，能樹立起嶄新的市場形象及品牌形象。但銷售價(jià)格需要有高品質(zhì)來支撐，高價(jià)格的背后是本錢的增加，對資金提出了更高的要求。2、商業(yè)局部的定位是難點(diǎn)、重點(diǎn)。通過詳盡的分析，我們認(rèn)為，一定要有升級概念、周期概念、行業(yè)開展概念，并結(jié)合城市定位。才能找出合理、準(zhǔn)確的定位。3、商住之間的矛盾是

40、無法完全解決的，只能更好的躲避，減少影響。這需要通過合理的規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)來進(jìn)行彌補(bǔ)。杭州市商品住宅市場調(diào)研分析報(bào)告前言根據(jù)公司近期進(jìn)入杭州房地產(chǎn)開發(fā)市場的方案，特組織開展針對杭州房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)調(diào)研并形成報(bào)告，以供公司領(lǐng)導(dǎo)決策參考。本次調(diào)查主要目的是為公司競價(jià)“杭政儲出2007(20號)土地使用權(quán)提供決策依據(jù)。由于地塊的出讓起價(jià)、地理位置、周邊環(huán)境等因素決定其定位偏向于高檔公寓樓盤，因此調(diào)查工作以杭州城區(qū)范圍內(nèi)高檔公寓樓盤市場情況為重點(diǎn)，結(jié)合對地塊周邊在售樓盤和二手次新房價(jià)格水平的調(diào)查，從而使調(diào)查工作更具針對性。杭州商品住宅市場宏觀狀況杭州商品住宅市場開展回憶杭州的住宅市場，是整個(gè)杭州房地

41、產(chǎn)市場中最為重要，也是開展最好的分支市場。自上個(gè)世紀(jì)90年代初開始起步以來，杭州開發(fā)商以城西蔣村開發(fā)為起步點(diǎn)，住宅開發(fā)水平不斷提高，精品樓盤不斷涌現(xiàn)，并在90年代末形成了以綠城、南都、金都等民營品牌為代表的一批房地產(chǎn)中堅(jiān)企業(yè)。1998年下半年開始，杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速的開展期，供給放量，需求旺盛，銷售價(jià)格飛速上漲，市場火爆程度在全國罕見。尤其是2002年至2004年上半年宏觀調(diào)控以前，杭州商品住宅市場開展到最高潮，每年房價(jià)漲幅超過1000元/平方米，并且嚴(yán)重供不應(yīng)求，市區(qū)范圍內(nèi)可供房源稀少，開發(fā)格局向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。杭州房價(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。杭州是全國第一個(gè)實(shí)行土

42、地“招拍掛的城市，土地的不飽和供給令土地成交價(jià)格連年倍升，2003年，杭州的土地交易價(jià)格漲幅為38.1%，排在全國35個(gè)大中城市之首，高額的地價(jià)本錢直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。2005年，房價(jià)的高速上漲受到嚴(yán)重抑制，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。政府針對投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求開始降溫，投資需求退潮。2006年為房產(chǎn)政策消化年，政策影響顯現(xiàn)。2006年15月杭州批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積383.22萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)

43、售商品住宅340.23萬平方米；完成商品房預(yù)售面積234.27萬平方米，其中商品住宅預(yù)售196.38萬平方米；二手住房成交68.1萬平方米。住宅存量的積壓對開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生巨大影響，由于資金壓力，不少開發(fā)商開始選擇戰(zhàn)略收縮，新開工面積大幅度減少：2006年15月杭州全市房地產(chǎn)新開工面積為224.87萬平方米，同比下降12.7%。住宅成交價(jià)格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢。通過一系列的市場變化，杭州商品住宅市場從過熱、過快開展階段逐步過渡到穩(wěn)定開展階段，形成標(biāo)準(zhǔn)、理性、成熟的市場特征。杭州商品住宅市場開展現(xiàn)狀板塊開發(fā)格局形成，產(chǎn)品供給多樣化經(jīng)過多年的快速開展，杭州商品住宅市場從最初的市中心

44、零星樓盤開發(fā)到城西板塊規(guī)模開發(fā)，最終在城市幅員擴(kuò)大的影響下，逐步形成了多個(gè)住宅開發(fā)板塊市場共同開展的格局?，F(xiàn)在的杭州商品住宅市場主要由市區(qū)范圍內(nèi)的老城區(qū)板塊、錢江北岸板塊、濱江板塊、錢江新城板塊、城西蔣村板塊、新城北板塊，以及位處郊區(qū)的下沙九堡板塊、良渚板塊、三墩勾莊板塊、閑林五常板塊、之江旅游度假區(qū)板塊和富陽銀湖板塊等區(qū)域市場組成。各區(qū)域板塊由于交通條件、自然環(huán)境和土地本錢的差異促進(jìn)了杭州住宅市場產(chǎn)品多樣化局面的形成，遠(yuǎn)郊的別墅、近郊的排屋和多層公寓，以及市中心的高層住宅均保持了較大供給量，從目前來看，市區(qū)范圍內(nèi)高層住宅已經(jīng)成為絕對的主力產(chǎn)品，多層住宅那么普遍位于近郊區(qū)域，而遠(yuǎn)郊的景觀優(yōu)勢地

45、塊那么以獨(dú)立別墅和排屋作為主力產(chǎn)品。 目前杭州公寓類住宅主流供給板塊一覽：板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平市中心板塊老城區(qū)高層住宅150001800020000配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤成熟完善好極少廣廈檀香園板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城西文教區(qū)板塊城西文一、文二、文三路沿線高層住宅130001500017000配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤成熟完善好較少銀馬公寓楓華府第板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平錢江新城板塊錢江北岸 高層住宅11000-14000毛坯房20000精裝修25000配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤

46、開發(fā)量代表樓盤規(guī)劃完善好較大東方潤園、金色海岸板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城東九堡板塊艮山東路小高層住宅6000-70007500配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤規(guī)劃交通設(shè)施完善，地鐵沿線好較大萬科魅力之城旅游紅萍果板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城北運(yùn)河沿岸板塊拱墅區(qū)，運(yùn)河沿岸小高層、高層住宅8000-950010000配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤根本生活設(shè)施較好一般協(xié)安景上錦昌文華板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城北申花路板塊拱墅區(qū)和西湖區(qū)交界處高層住宅8000-950010000配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量

47、代表樓盤規(guī)劃有大型商業(yè)、交通設(shè)施較好一般廣宇西城年華濱江萬家花城板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城西三墩板塊西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)周邊多層、小高層、高層住宅7000-900011000配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤教育配套完善較好一般耀江文鼎苑親親家園板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平閑林五常板塊余杭區(qū)02省道沿線多層、小高層5000-65008500(精裝修)配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤較差一般大翡翠城江南春城板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平濱江、聞堰板塊錢塘江南岸濱江區(qū)高層住宅濱江6500-9000聞堰5000-600010

48、000配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤一般較好大盛元慧谷、旅游水印城品牌房企會聚，行業(yè)競爭專業(yè)化受國家宏觀調(diào)控政策影響，經(jīng)過05和06年長達(dá)2年的調(diào)整期，杭州商品住宅市場的市場份額開始集中到本地幾家具規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中，外鄉(xiāng)大量中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始走出杭州尋求開展，逐步形成了以少數(shù)幾家品牌實(shí)力房企為主導(dǎo)的市場結(jié)構(gòu)，目前占市場份額較大的外鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要為綠城房產(chǎn)、濱江房產(chǎn)、金都房產(chǎn)、坤和建設(shè)等。與眾多外鄉(xiāng)房企被迫離開杭州開展的情況相反，國內(nèi)和境外品牌房企一直看好杭州房地產(chǎn)市場并伺機(jī)進(jìn)入。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入杭州市場開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有萬科地產(chǎn)、凱德置地、華潤、世茂、

49、中海、新鴻基、嘉里建設(shè)、復(fù)地等境內(nèi)外知名品牌。而其中萬科在杭州首個(gè)樓盤開盤遭遇哄搶一空的現(xiàn)象充分說明的品牌的魅力和價(jià)值，隨著眾多品牌房企在杭州開發(fā)樓盤的逐漸啟動，各住宅樓盤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣、客戶效勞等各個(gè)方面展開深層次的競爭，促使杭州樓市進(jìn)入一個(gè)國內(nèi)最高水平的角逐。市場比調(diào)控更殘酷，杭州房企開始新一輪淘汰賽如果說前幾年杭州房企的淘汰賽主要是因?yàn)楹暧^調(diào)控的話，那么，在外來大型房企不斷進(jìn)入的沖擊下，杭州樓市正在進(jìn)行新一輪的淘汰賽。從今年開始，因?yàn)檎押苌俪雠_調(diào)控政策，本輪淘汰賽更多的是因?yàn)椴粩嘤懈咚降耐鈦怼斑x手參賽，是一場真正市場上真刀真槍的角力,市場的競爭殘酷程度無疑遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于調(diào)控。資源向

50、優(yōu)勢房企集中，資本成為推動房企成長重要力量今年以來杭州的土地出讓競標(biāo)現(xiàn)場，已經(jīng)難覓中小房企的影子。近期的土地出讓因?yàn)閷?shí)力企業(yè)參加比擬多，競爭非常劇烈，土地價(jià)格被不斷抬高，利潤不斷被壓縮，中小房企在杭州土地市場以及未來的樓市競爭格局中正日益被邊緣化。目前的杭州房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)變革的時(shí)期，土地、資金、人才正不斷地向綠城這樣的具有良好融資渠道和資本實(shí)力的企業(yè)集中。市場趨好形勢逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地產(chǎn)市場是“國六條宏觀政策影響的延續(xù)年，市場逐漸的明朗化，開發(fā)商和政府對杭州市場的信心逐步恢復(fù)，從杭州市國土資源局2007年的推地方案和開發(fā)商2006年底競相拿地的激情，也反映出了杭

51、州市場未來的走勢是趨好的。根據(jù)?杭州市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006.6-2007.12)?，在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品住宅用地約400500萬平方米(約60007500畝)，總建筑面積約8501100萬平方米，約10.5萬套。截至2006年12月30日，當(dāng)年杭州共掛牌出讓住宅用地2657畝，總建筑面積約415萬平方米，其中主要的出讓集中在7、8月份和年底。預(yù)計(jì)2007年杭州將有近5000畝(含2006年推遲出讓的1000余畝)的土地推出，估計(jì)總建筑面積在500萬平方米以上。個(gè)案銷售形勢各異，市場進(jìn)入分化在當(dāng)前的杭州房地產(chǎn)開發(fā)市場，盡管越來越多的樓盤銷售呈現(xiàn)火爆勢頭，但是大局部樓盤和以前一樣，賣得并不火，

52、不少開發(fā)商仍然面臨著很大的壓力。新政之后的樓盤，由于產(chǎn)品比擬成熟，從而成為目前杭州房地產(chǎn)市場的一個(gè)熱點(diǎn)，而那些處于尾盤階段的老盤壓力很大。在目前銷售舉步唯艱的老盤中，個(gè)別樓盤甚至面臨“貸不到錢房子就造不下去的局面。這樣的現(xiàn)象，充分說明杭州商品住宅市場正在逐步進(jìn)入分化階段，即位于位于預(yù)熱區(qū)域板塊內(nèi)的具有較高性價(jià)比、面向自住需求定位的樓盤越來越受到歡送，而偏遠(yuǎn)區(qū)塊內(nèi)的產(chǎn)品不具特色的樓盤銷售在一定時(shí)期內(nèi)將難有起色。開發(fā)商緊跟新規(guī)劃，新熱點(diǎn)區(qū)域逐步形成根據(jù)杭州市2001-2021年城市總體規(guī)劃，杭州的城市布局是“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江開展，實(shí)施南拓、北調(diào)、東擴(kuò)、西優(yōu)的城市空間開展戰(zhàn)略，形成

53、東動、西靜、南新、北秀、中興的格局。而主城區(qū)規(guī)劃，那么定位在“重點(diǎn)開展城東、城北居住片區(qū)上。隨著總體規(guī)劃通過國務(wù)院批復(fù)，當(dāng)前主城區(qū)范圍內(nèi)，申花路板塊、拱墅區(qū)橋西板塊、九堡喬司板塊已經(jīng)成為炙手可熱的新興住宅熱點(diǎn)開發(fā)板塊，板塊供給量明顯增加，如位于城北橋西定于今年上市的嘉泰.馨庭、瑞都.文瀾陽光、國強(qiáng).異構(gòu)街區(qū)、方正.信步閑庭、天陽.尚品庭院、香溢德信.銀樹灣等，以及位于九堡的金海.香濱灣、旅游紅蘋果、萬科魅力城、美達(dá)九月庭院、錦江南苑、名城左鄰右舍、綠城麗江公寓、華鴻億景嘉苑、宋都陽光領(lǐng)秀。大戶型住宅開發(fā)量增加，梯級消費(fèi)逐漸形成近年來，大戶型的商品房逐步成為新樓盤開發(fā)的主流，統(tǒng)計(jì)顯示，2006年

54、杭州市商品住宅預(yù)售不包括蕭山、余杭、濱江區(qū)面積80-150平方米的占了總成交量的66.6%；購置的外地客戶占34.22%，是購置二手房外地客戶的三倍之多。特別是購置高價(jià)的市中心房子，外地客戶超過50%。據(jù)了解，在杭購房外地客戶多是來自寧波、溫州、臺州、紹興等經(jīng)濟(jì)比擬興旺的地區(qū)。如今寧波、溫州等地房價(jià)也直逼杭州，相比之下，有實(shí)力的購房者更愿意買杭州的房子。與商品房住宅成交不同，二手房面積80平方米以下的成交量占了總成交量的近一半，到達(dá)45.69%。一般來說，二手房是以解決居住的為主，購置80平方米以下二手房的往往是一次置業(yè)者，二、三次置業(yè)那么會選擇更大更好的次新房或新建商品房以改善住房條件，這說

55、明杭州的住房梯級消費(fèi)逐漸形成。近階段杭州商品住宅市場特征成交放量，樓市快速回暖杭州樓市在經(jīng)歷了2006年的調(diào)整之后，在今年1-5月的回暖力度非常大。自3月開始，杭州樓市風(fēng)云再起，成交量不斷創(chuàng)出新高，在大量成交的推動中樓價(jià)蓄勢待升。與去年同期調(diào)控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州樓市仿佛重燃了往日激情，“一日根本售罄，漏夜排隊(duì)的現(xiàn)象再度出現(xiàn)。根據(jù)杭州市建委公布的2007年一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)，今年13月份，杭州8城區(qū)共成交商品房8288套，房價(jià)比去年同期上漲3.36%，二手房成交5910套，房價(jià)比去年同期上漲8.09%。其中今年春節(jié)期間成交量減少的幅度要比去年同期縮小，2月份8城區(qū)共成交23

56、86套新商品住宅，比去年同期增長120.5%，住宅市場處于回暖狀態(tài)。而杭州二手房市場從年后開始復(fù)蘇。今年一季度，杭州市8城區(qū)二手商品住宅成交5910套，成交均價(jià)為6967.8元/平方米。同期杭州市6城區(qū)二手商品住宅成交4745套，比去年同期增長94.79%。市場供給結(jié)構(gòu)多元化，中小戶型供給增加2006年房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供給結(jié)構(gòu)提出了具體的“90平方米以下占到70%的政策標(biāo)準(zhǔn)，“國六條和“國十五條的導(dǎo)向也是重點(diǎn)開展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。從近期開盤的樓盤房源結(jié)構(gòu)來看，中小戶型供給成為主流。另一方面，由于杭州的住宅消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入了升級

57、換代階段，戶型需求仍然以中大戶型為主。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體成為近期及未來23年內(nèi)住宅消費(fèi)市場的主力。因此，在現(xiàn)階段，杭州出現(xiàn)了戶型銷售“兩端熱，中間冷的特殊形勢，即130平方米以上和90平方米以下面積的戶型普遍熱銷，而90120平方米之間的戶型銷售平淡。高端住宅市場銷售火爆 杭州作為國內(nèi)著名風(fēng)景旅游城市和沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省的省會城市地位，為杭州高端住宅市場的形成提供了必要的先天條件，而龐大的實(shí)力購房人群與老城區(qū)、景觀資源地塊的緊缺所形成的巨大反差，更為“高地價(jià)、高品質(zhì)、高售價(jià)的高端住宅創(chuàng)造了有利的市場條件。隨著房地產(chǎn)市場的不斷標(biāo)準(zhǔn)，國家明令對別墅用地不再供給審批。于是，杭州高端住宅市場自別墅

58、轉(zhuǎn)戰(zhàn)高層成為大勢所趨。杭州當(dāng)前的高端住宅工程主要出現(xiàn)在錢江新城、武林廣場周邊等景觀獨(dú)特且(未來)配套優(yōu)越的區(qū)域，在2005、2006年市場表現(xiàn)可謂出類拔萃，在配置及戶型設(shè)計(jì)等方面均表達(dá)出物業(yè)的高端定位特征，并且取得了令人羨慕的銷售業(yè)績，成為近兩年來宏觀調(diào)控市場中罕見的熱銷樓盤。股市火爆帶動樓市旺銷，6成購房者為股市獲利者 從去年開始的股市牛市行情，讓許多投身股市的人獲利豐厚，隨著股指進(jìn)入高位運(yùn)行，炒股風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，為了不讓紙上富貴再縮水，大量股市獲利者開始選擇拋出股票回籠資金，并有前瞻性的將資金投入樓市。根據(jù)錢江晚報(bào)對杭州近階段的6家新開盤樓盤購房者的問卷調(diào)查結(jié)果，62.6%的人答復(fù)有資金來自

59、股市，而來自股市的資金中規(guī)模在30萬元以下的資金占到47%。杭州商品住宅市場購房需求情況根據(jù)杭州房地產(chǎn)主流網(wǎng)絡(luò)媒體“住在杭州網(wǎng)在今年人居展期間針對2年內(nèi)有購房方案的購房者的抽樣調(diào)查結(jié)果，客戶購房需求情況如下：購房時(shí)間方案購房時(shí)機(jī)調(diào)查顯示，方案在一年以后兩年之內(nèi)購房的人群最多，占總樣本量的47%；其次是在半年至一年內(nèi)購房的人群為36%；方案在半年內(nèi)購房的人群最少，僅為有效樣本量的17%。從調(diào)查結(jié)果來看，杭州樓市目前呈現(xiàn)出火爆的成交態(tài)勢，但購房者的購房方案尚未因之發(fā)生明顯的提前，大多數(shù)購房者仍保持了既有的態(tài)度。購房目的購房目的與上一年的調(diào)查結(jié)果相比，其中投資自住均可的比例上升較多，表達(dá)消費(fèi)者對于樓

60、市的投資預(yù)期開始上升。為改善本身居住而選擇的買房的群體是購房的主體，而80年代的群體進(jìn)入結(jié)婚熱潮，使得婚房市場仍有穩(wěn)定需求支撐。購房首選區(qū)域在購房首選區(qū)域中，濱江區(qū)、市中心、城西原文教區(qū)塊分別占據(jù)了前三位。接下來分別是九堡和下沙、城西三墩、古蕩和蔣村，余杭和閑林。濱江作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，開展?jié)摿薮?，又是目前新盤供給最多的區(qū)域，選擇余地很大，地鐵也已經(jīng)開工建設(shè)，交通等居住配套設(shè)施開展很快，性價(jià)比高是濱江樓盤的競爭優(yōu)勢所在，因此成為購房者首選購房區(qū)域。市中心和城西原文教區(qū)塊那么是由于交通便利，生活設(shè)施完善一直受到購房者的青睞。本次受訪者中本科及以上學(xué)歷占到近六成比例，只要有穩(wěn)定的工作單