中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程回顧

1、螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿 一、中國地產(chǎn)發(fā)展30年回顧 從1978年的土地相關(guān)法規(guī)的調(diào)整算起，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)伴隨著改革開放經(jīng)歷了30年的風(fēng)雨歷程，但是，即便如此，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場仍不是一個(gè)完全競爭的市場，而是一個(gè)以政策為主導(dǎo)的政府市場。 2003年以來，隨著中國與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越緊密，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展也逐漸處在一個(gè)更為廣闊的政治、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)，以及各級市場在不斷博弈中發(fā)展和成熟。 1、房地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)階段 19781991年的理論突破與起步階段 土地法、規(guī)劃法的制定與實(shí)施，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了法律依據(jù)； 深圳（羅湖區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的示范作用，開始逐

2、漸向全國推廣。 19911995年非理性炒作與調(diào)整階段 以鄧小平南巡為標(biāo)志，中國南方掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，其中炒作最為嚴(yán)重的包括海南、大亞灣、北海等地，而隨后急速的“硬著陸”，使這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場隨后經(jīng)歷了一個(gè)漫長的低迷期。 19952003年相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)發(fā)展階段 整體說來，這一階段是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展得最好得一個(gè)時(shí)期，整體表現(xiàn)穩(wěn)健，市場價(jià)格與銷售量平穩(wěn)增長，各地市場全面穩(wěn)步地成長，中國得房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的通道。 1995年，在經(jīng)歷了之前的炒作與調(diào)控之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場處在一個(gè)萎縮的狀態(tài)。隨著中國的福利分房制度改革的深入，政府需要全面啟動商品房市場以完成分房制度的轉(zhuǎn)化。處在改革

3、前沿的深圳市，隨即推出一系列的措施，以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其中最為主要的就是藍(lán)印戶口制度，之后這一政策在上海、大連等地得到推廣。 2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時(shí)也直接刺激了商品房市場的發(fā)展。 20032007年，調(diào)控、反調(diào)控與總體反思階段 2003年中后期，國內(nèi)部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，政府為了穩(wěn)定市場發(fā)展，開始進(jìn)行全面的宏觀調(diào)控，而20052006年則是政策出臺最為密集的階段。 在這一時(shí)期，政府先后出臺了10多項(xiàng)政策措施，從土地、信貸、經(jīng)濟(jì)適用房、房價(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及外資管理等多方面，來全面反思國內(nèi)的房地產(chǎn)

4、行業(yè)發(fā)展。由于中央與地方政府之間存在較大的利益沖突，因此，當(dāng)諸多的政策落到實(shí)處之后，常常不是被夸大，就是被縮小。 20062007年，熱錢、炒作、人民幣升值等因素的影響下，國內(nèi)房價(jià)開始出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，政府隨即開始不斷緊縮信貸，以期為“高熱”的樓市降溫。 2007年2010年，房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的階段 2007年第四季度開始，信貸緊縮政策的影響逐漸顯露，不斷升溫的房價(jià)開始快速回落，伴隨這一回落的還有商品房的成交量。 2008年，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的全面衰退跡象逐漸明顯，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也受到較大的影響，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展減速明顯，行業(yè)內(nèi)調(diào)整的深度與廣度加大，資源整合的力度加強(qiáng)，整個(gè)行業(yè)伴

5、隨經(jīng)濟(jì)調(diào)整進(jìn)入新一輪的全面調(diào)整期。 從近期的經(jīng)濟(jì)與行業(yè)發(fā)展情況看，這一調(diào)整的過程還將持續(xù)一段時(shí)間，最快會在2009年下半年開始出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更遠(yuǎn)的未來。 2、中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 從2000年全面終止福利分房制度到今天，中國商品房市場的全面啟動和發(fā)展的時(shí)限并不長，期間也沒有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期，同時(shí)，中國的政治、經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行存在一些區(qū)別于成熟市場的特點(diǎn)。 2006年以來的全面調(diào)控，正在逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的種種弊端，修正其發(fā)展的軌道，市場向著規(guī)范化發(fā)展的道路前進(jìn)。 現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展和運(yùn)行的主要特點(diǎn)和變化： 房地產(chǎn)資

6、金來源結(jié)構(gòu)單一 整體來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來自銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的貸款和借款，企業(yè)自有資金比例較低，行業(yè)對資金市場的變化敏感。 隨著信貸政策的改變，國內(nèi)房企的資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，自有資金和自籌資金的比例快速升高，大型房企的抗金融風(fēng)險(xiǎn)能力正在增強(qiáng)。 圈地的可能性依然存在 由于地方政府仍需要通過土地出讓獲取的收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，即使中央不斷收緊和規(guī)范土地出讓市場，各地仍舊在可變通的范圍內(nèi)對土地市場進(jìn)行政策傾斜，也就是說，仍舊存在“圈地”的可能，只是由于國內(nèi)開發(fā)商資金鏈存在較大困難，現(xiàn)階段進(jìn)行“圈地”的大多為外資、海外資本支持的合資企業(yè)，以及資本金充裕的國有大型地產(chǎn)集團(tuán)等。

7、 住宅供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)不盡合理 宏觀調(diào)控在給房地產(chǎn)行業(yè)降溫的同時(shí)，也帶來了住宅供應(yīng)量的持續(xù)減少，同時(shí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，使得針對普通居住群體的產(chǎn)品供給更是不足，未來幾年這一供需矛盾仍舊較為突出。 住房保障制度尚不健全 國內(nèi)的住房保障制度尚處在建設(shè)的初期，其受惠面較窄，且門檻較高，可操作性一般。隨著國內(nèi)各地逐漸加大對各類政策保障性住房的建設(shè)力度，之前的情況將有所改觀，未來的受惠群體較逐漸向中等收入人群過度，而隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，其操作性逐漸得到改善。 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多、負(fù)債率較高 到2007年底，全國有各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約5萬家，行業(yè)集中度較低，而平均的負(fù)債率則高達(dá)80%。 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整

8、的深入，未來將可能有超過三分之二的企業(yè)會退出房地產(chǎn)市場，而行業(yè)的資源將央企集團(tuán)、外資地產(chǎn)集團(tuán)和各地國資房地產(chǎn)企業(yè)集中，行業(yè)的集中度將大幅提高，TOP100的房企市場占有率將可能超過50%。 另一方面，房企融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整將有效降低企業(yè)的負(fù)債率，雖然短期內(nèi)房企從資本市場融資和再融資的能力明顯減弱，但長期來看，房地產(chǎn)對于資本的吸引力仍舊很大，而行業(yè)龍頭和上市公司的盈利能力與市場占有率，更將成為各類資金追逐的對象。 房地產(chǎn)交易體系不夠完善 在房地產(chǎn)交易體系中，一二級市場交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等，存在較多的不規(guī)范行為，同時(shí)交易誠信的缺失，也成為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展急待突破的瓶頸。 隨著政府調(diào)控的深入，房

9、地產(chǎn)市場行為將逐漸趨于規(guī)范，之前存在的問題將逐步得到解決。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整、行業(yè)的整合，將有可能加速這一市場規(guī)范化發(fā)展的進(jìn)程。 拆遷安置環(huán)節(jié)存在諸多問題 國內(nèi)很多城市面臨大面積的舊城改造，而拆遷中存在的問題使得這一進(jìn)程中糾紛不斷，城市發(fā)展受到一定的限制。 隨著國內(nèi)拆遷安置領(lǐng)域政策的相繼出臺，之前存在的問題和其他可能出現(xiàn)的問題將逐步得到解決，但這將可能需要經(jīng)歷一個(gè)漫長的過程。 二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控回顧 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)乎國計(jì)民生，是國家的支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)之一，其公共的屬性決定了政府必須發(fā)揮干預(yù)、管理和調(diào)控的職能來進(jìn)行調(diào)控，以保證行業(yè)運(yùn)行在正確的軌道之上，否則將對國民經(jīng)濟(jì)、金融體系，以及普通百姓的生活產(chǎn)

10、生極大的影響。 1998年，隨著住房分配貨幣化政策的出臺，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正式拉開大幕，而伴隨著行業(yè)發(fā)展的，則是一個(gè)持續(xù)了10年的宏觀調(diào)控歷程。（暫缺）圖：宏觀經(jīng)濟(jì)與宏觀調(diào)控對房價(jià)走勢的影響 總體說來，中國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以分為立法與刺激行業(yè)發(fā)展，以及規(guī)范和調(diào)整行業(yè)運(yùn)行這兩大階段。 【19982003年規(guī)范發(fā)展期】 政府通過法律法規(guī)、行政等方式，從法律依據(jù)等方面，促進(jìn)和刺激國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，并根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，出臺配套的措施，以規(guī)范土地交易、商品房交易、三級市場交易等行為，整體上給與行業(yè)以各類的支持。 這一時(shí)期出臺政策中較為重要的有： 1998年7月3日，國發(fā)(1998)23號國務(wù)院

11、關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知； 2000年，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出的關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知；房產(chǎn)測量規(guī)范； 2001年，建設(shè)部、國家工商行政管理局的新版商品房買賣合同示范文本；財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知；財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費(fèi)政策的通知； 2002年5月9日，中華人民共和國國土資源部簽發(fā)11號文件招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定。 【20032007年的強(qiáng)化調(diào)控期】 隨著各地房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象逐漸明顯，從2003年起，中國逐漸加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，而之后的20042006年，則被業(yè)界成為房地產(chǎn)行業(yè)的政策年，

12、其出臺政策之多、涉及范圍之廣，都是其他行業(yè)所無法比擬的。 最初的調(diào)控從房地產(chǎn)業(yè)的源頭開始，即規(guī)范和整治土地市場，這與當(dāng)時(shí)的“開發(fā)區(qū)圈地?zé)帷泵芮邢嚓P(guān)。 （2003年） 2003年7月，國務(wù)院辦公廳先后發(fā)出關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知、關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知。 11月3日，國務(wù)院又發(fā)出關(guān)于加大工作力度，進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知，提出要通過治理整頓，使違規(guī)設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)得到清理和規(guī)范，亂占濫用耕地和非法轉(zhuǎn)讓土地的行為得到依法查處，經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得到全面推行和落實(shí)，土地市場秩序和土地執(zhí)法環(huán)境得到明顯改善。 （2004年） 2004年3月31日，國

13、土資源部71號令，關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知；這也就是“8.31大限”的由來。 5月13日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式施行。 7月底，國家發(fā)改委、建設(shè)部下發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)定自2004年10月1日起施行。 9月2日，中國銀監(jiān)會公布了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼2003年央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信

14、號。 10月29日，中國人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。這是九年來的首次加息。 （2005年） 2005年3月17日，央行調(diào)整房貸利率，二次加息。 3月26日，國務(wù)院向各個(gè)省市、自治區(qū)印發(fā)了國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知，共有八條內(nèi)容，簡稱“國八條”（即舊國八條）。 政策內(nèi)容： 1、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格； 2、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； 3、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房

15、和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)； 4、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； 5、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； 6、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行； 7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 8、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢后，出臺了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的八點(diǎn)意見（即新國八條）： 1、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)； 2、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理； 3、加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)； 4、完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求； 5

16、、運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度； 6、加強(qiáng)金融監(jiān)管； 7、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序； 8、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。 5月17日30日，關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知。 該通知要求2005年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。 （2006年） 2006年5月17日，“國六條”（即關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見）出臺。 1、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。 4、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 5、加快城鎮(zhèn)廉

17、租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。 5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（國辦發(fā)200637號），即9部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出雙70%（90/70）的標(biāo)準(zhǔn)。此政策旨在通過對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步穩(wěn)定住房價(jià)格。 7月11日，建設(shè)部等5部委下發(fā)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見（建住房2006

18、171號），被稱為“外資限炒令”，旨在加強(qiáng)對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。 稅收方面 5月31日，國稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)200674號），對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個(gè)人將購買不足5年的住房進(jìn)行銷售的全額征收營業(yè)稅，各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。 7月26日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006108號），從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓20%的個(gè)人所得稅。 9月14日，國家稅務(wù)總局頒發(fā)關(guān)于加

19、強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006144號），加強(qiáng)無償贈與行為、受贈房屋銷售、贈與行為后續(xù)管理的稅收征管。 （2007年） 2007年6月初，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知，通知要求各地商務(wù)主管部門嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)；并嚴(yán)格控制以返程投資方式并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。 8月13日，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(國發(fā)200724號)。文件明確表示，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)。 同時(shí)，“24號文”對各地建立健全城市廉租住房制

20、度，提出具體時(shí)間表，并且明確了政府財(cái)政的支持力度，下半年各城市實(shí)施細(xì)則將陸續(xù)出臺。 9月27日，中國人民銀行下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，通知對開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住宅及商業(yè)用房購房貸款等都做了限制性規(guī)定，其中明確規(guī)定“第二套”住房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平會隨套數(shù)增加而大幅度提高。 10月8日，國土資源部下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知，通知明確提出，各地要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年，同時(shí)還明確要優(yōu)先安排用于解決城市低收入

21、家庭住房困難的住房用地，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。 與此同時(shí)，2004年2007年央行的持續(xù)加息對房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是非常明顯的。表：20042007年間央行的加息歷程調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容2007年12月20日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由3.87%提高到4.14%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由7.29%提高到7.47%2007年9月15日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由7.02%提高到7.29%；個(gè)人住房公積金

22、貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)2007年8月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由6.84%提高到7.02%；個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)2007年7月20日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由6.57%提高到6.84%；個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)2007年5月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由2.79%提高到3.06%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由6.39%提高到6.57

23、%；個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)2007年3月18日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由6.12%提高到6.39%2006年8月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由2.25%上調(diào)至2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由5.85%上調(diào)至6.12%2006年04月28日一年期貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由5.58%上調(diào)到5.85%2004年10月29日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由5.31%提高

24、到5.58%1988 -1993 疤痕記憶 1990年，國務(wù)院頒布中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的55號令，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)的肇始，但很快地，第一次房地產(chǎn)泡沫在深圳、海南、北海等地出現(xiàn)。政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。 1993 -1997 負(fù)增長 緊縮性的調(diào)控政策落實(shí)，經(jīng)濟(jì)過熱勢頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情,資訊,評論）危機(jī)爆發(fā)，日本、香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。 1998 里程碑 5月9日，中國人民銀行出臺個(gè)人住房貸款管理辦法，倡導(dǎo)貸款買房。 7月3日，國務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。同時(shí)，建

25、立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系被確定為基本方向。 10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個(gè)首批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在北京房地產(chǎn)交易中心展示。 央行頒布個(gè)人住房貸款管理辦法，并特意安排1000億元的貸款指導(dǎo)性計(jì)劃。 評述：海南房地產(chǎn)泡沫破裂后，延續(xù)5年的房地產(chǎn)頹勢就此得以扭轉(zhuǎn)。當(dāng)年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3623億元，比上年增加13.79%，改變了上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長態(tài)勢。政策背景是，通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)局勢使得政府決定催熱房地產(chǎn)拉動內(nèi)需，這一影響深遠(yuǎn)的決策是亞洲金融危機(jī)后改善市場需求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其效應(yīng)持續(xù)了10年，并使得房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)熱不僅造

26、就了大批中國富豪，也成為政府官員落馬的主要泥潭。易被人忽視的是，中國在當(dāng)年首次提出要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主和租售并舉的住房供應(yīng)體系。 1999 - 2003 白銀年代 1999年 末班車 3月，北京春季房地產(chǎn)展示交易會在國貿(mào)舉辦，出現(xiàn)前所未有的觀展人流，個(gè)人首次代替單位成房展會購房主流。 4月，建設(shè)部出臺城鎮(zhèn)廉租房管理辦法，5月1日起實(shí)施。 9月，各地陸續(xù)停止福利分房。社會映像：結(jié)婚率大增。 10月，北京發(fā)布文件規(guī)定，已購公房可上市交易。2000年 零售時(shí)代 1月，國務(wù)院發(fā)布建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例。3月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局及建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知。4月，北

27、京經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.50元月平方米 。 國家計(jì)委、建設(shè)部10月聯(lián)合發(fā)出關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知，對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定。 12月12日，財(cái)政部下發(fā)通知說，在京中央和國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的20億購房補(bǔ)貼資金，已經(jīng)陸續(xù)開始發(fā)放。 評述：房地產(chǎn)零售時(shí)代來臨，房貸成銀行熱門生意，個(gè)人購房比例持續(xù)上升。商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住貸總量在不斷增長，貸款門檻越降越低。 2001年 炒房團(tuán) 7月13日，北京申奧成功。 8月，第一支來自溫州的火車炒房團(tuán)前往北京，共有134人，創(chuàng)下了過億元成交額。幾天后，另一支火車炒房團(tuán)前往杭州。 9月11日，美國911事件發(fā)生。10月，溫州第一支飛機(jī)炒房團(tuán)前

28、往北京。 12月10日，中國正式成為世界貿(mào)易組織成員國。 評述：申奧成功和入世，成為刺激房地產(chǎn)發(fā)展的兩大誘因，房價(jià)漲幅迅速，溫州炒房團(tuán)開始成為一個(gè)新的名詞。這一年的Forbes中國富豪榜中，開發(fā)商占28人。人民銀行禁止銀行零首付住房貸款的小小警告難敵房地產(chǎn)發(fā)展熱潮。但是，從防范風(fēng)險(xiǎn)來說，這一次出手是及時(shí)有效的。2002年 招拍掛 1月10日，北京市取消住房建設(shè)中部分收費(fèi)項(xiàng)目。 1月18日，建設(shè)部發(fā)布關(guān)于印發(fā)建設(shè)部2002年整頓和規(guī)范建筑市場秩序工作安排的通知，整頓建筑市場。 2月21日，公積金貸款利率下調(diào)。5年以下(含5年)由現(xiàn)在的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.

29、05%。 2月22日，央行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，個(gè)人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54%，5年期以內(nèi)由5.31%降為4.77%，5年以上由5.58%降為5.04%。 7月1日，國土資源部制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定開始施行。這對規(guī)范土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。 2003年 地王 2月，國土資源部叫停別墅供地，一時(shí)間低密度住宅成為搶手貨。 3月開始，SARS爆發(fā)。 6月5日，央行頒布震動房地產(chǎn)業(yè)的121號文件：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，商業(yè)銀行只

30、能對購買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。 8月12日，建設(shè)部公布了國務(wù)院18號份文件國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，在要求加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的同時(shí)，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。與121號文件形成鮮明反差。 12月8日，北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以9.05億元天價(jià)中標(biāo)，高出起拍價(jià)4.75億元，改寫北京土地市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 12月31日，城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法出臺。 評述：SARS重創(chuàng)房地產(chǎn)，短暫寒冬出現(xiàn)。121號文引起軒然大波，但隨后的18號文又安撫了市場情緒?？v觀這一年，雖然政府加緊對房地產(chǎn)

31、進(jìn)行調(diào)控，但是部門間的觀點(diǎn)并不完全一致。2004 - 2006 乖戾之象 2004年 個(gè)人集資建房 3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知即71號令，此通知規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。政府這一收緊政策，使積習(xí)已久的協(xié)議出讓土地方式從此淡出市場，取而代之的是招拍掛方式。然而隨后，全國各地的房價(jià)漲聲一片。 10月29日央行決定，從該日起金融機(jī)構(gòu)將5年以下個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為4.95%，5年以上5.31%。這是9年來首次加息。 1

32、2月，于凌罡在北京發(fā)起個(gè)人集資建房運(yùn)動。 評述：SARS過后的房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻都伴隨著新一輪房價(jià)的大漲。通貨緊縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)過熱和流動性轉(zhuǎn)而成為焦點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮已經(jīng)開始從北京上海這些一線城市轉(zhuǎn)向內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)企業(yè)的全國化經(jīng)營發(fā)展兇猛，外資開始成為開發(fā)商重要的融資通道。全年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資228.2億元，同比增長34.2%。 2005年 八條 3月17日，央行宣布調(diào)高商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款利率，公開表態(tài)要通過此舉打擊炒房者，平抑房價(jià)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年一季度全國房價(jià)上漲19.1%。3月26日，關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知(國八條)清晰傳

33、達(dá)了對房價(jià)上漲過快的憂慮。 4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為新八條。5月11日中央七部門聯(lián)合出臺關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知。保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒地、期房禁止轉(zhuǎn)讓，成為此次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。 6月1日起，對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 8月15日，央行2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告稱，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以

34、考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但后來建設(shè)部馬上進(jìn)行了澄清，近期不會取消商品房預(yù)售制。 全年北京房價(jià)上漲20%多，商品房預(yù)售均價(jià)達(dá)6776元平方米；而在2000-2004年北京每年房價(jià)平均只上漲了0.78%。 評述：調(diào)控文件密度加大，但房價(jià)一路堅(jiān)挺。旨在打擊投機(jī)行為的交易稅收不僅沒有控制房價(jià)，反而轉(zhuǎn)嫁了成本，加大了新房市場的市場需求。雖然預(yù)售制度沒有取消，但是在這次風(fēng)波中我們可以看出各部門之間對于房地產(chǎn)的疊加監(jiān)管和嚴(yán)控。 2006年 漲！漲！漲！ 3月5日，國務(wù)院總理溫家寶所作的政府工作報(bào)告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對當(dāng)

35、年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。 4月27日，深圳市民鄒濤通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)起不買房運(yùn)動，并迅速得到來自32個(gè)大中城市的近2萬名網(wǎng)民支持。 4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 5月17日，總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議。會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(國六條)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，拉開了2006年調(diào)控序幕。 5月29日，國務(wù)院辦公廳頒布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)

36、定住房價(jià)格的意見(國辦發(fā)200637號)，人稱9部委十五條，對國六條進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。 5月31日，國稅總局下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)74號文件)，要求6月1日后個(gè)人對外銷售購買不足5年的住房要全額征收營業(yè)稅。 6月，原北京市副市長劉志華被免職，首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光被協(xié)助調(diào)查。 7月6日，建設(shè)部聯(lián)合發(fā)改委、工商總局下發(fā)166號文件關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許

37、可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。 7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為外資限炒令，加強(qiáng)了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房的管理。 7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知(國辦發(fā)200650號)，9個(gè)國家土地督察局派駐地方，全國省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用，將納入9大土地督察局嚴(yán)格監(jiān)管之下。 7月26日，國稅總局發(fā)布關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知(108號文)，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。 8月1日，國土資源部

38、制定的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行，規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化。8月9日，上海市勞動和社會保障局原局長祝均一被正式免職，上海社保案爆發(fā)。 9月5日，國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。 9月5日，新華社受權(quán)全文播發(fā)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知。 9月，孫宏斌賣掉順馳。 12月，中國金融業(yè)按WTO規(guī)定全面放開，外資銀行進(jìn)入個(gè)人房貸領(lǐng)域。 2006年北京住宅平均銷售價(jià)格達(dá)8050元/平方米，比去年上漲了20%。 評述：2006年是房地產(chǎn)行業(yè)的多事之秋，密集的調(diào)控政策難以撼動房價(jià)高攀。房價(jià)問題成為民生問題，外資、熱錢首次受到空前關(guān)注，伴隨著高房價(jià)，A股市場牛市來臨，顯然，在中國金融業(yè)全面開放的背景下，流動性過剩、投資渠道狹窄成為房價(jià)高企的重要原因。 2007至今 熱空氣 1月1日，關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定正式施行：新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。 1月17日，國家稅務(wù)總局下發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知。明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)