房地產(chǎn)工程管理（共62頁）

1、房地產(chǎn)工程管理2012年6月1房地產(chǎn)開發(fā)蓋房子賣房子工程管理如何把房子蓋好什么是工程管理怎么做好工程管理我們的工程管理現(xiàn)狀工程管理水平提升分析2一、什么是工程管理?3456工程管理：對建設項目從概念到完成進行全方位計劃制和協(xié)調(diào)，使項目在所要求的質(zhì)量標準基礎上，在規(guī)定時間內(nèi)，按照預定的投資目標實現(xiàn)。工程管理內(nèi)容：三大控制三大管理一個協(xié)調(diào)簡稱：三控三管一協(xié)調(diào)7工程管理：三控三管一協(xié)調(diào)三大控制：質(zhì)量控制進度控制成本控制三大管理：合同管理安文管理信息管理一個協(xié)調(diào)：關系協(xié)調(diào)二、怎樣做好工程管理8三大控制合理把握三大控制的平衡點：實現(xiàn)工程管理目標9質(zhì)量控制規(guī)范工程規(guī)范是現(xiàn)場質(zhì)量控制的重要甚至唯一依據(jù)10圖

2、紙11管理流程12現(xiàn)場技術(shù)交底：圖紙、規(guī)范等13成品門應盡量避免出現(xiàn)非標門原因：經(jīng)與采購部溝通，入戶門1222（乙級防火）為非標門，每平米單價高30%，供貨周期長1倍。結(jié)論：在供貨商的標準門型中選擇1221 （乙級防火）型，門洞尺寸相應調(diào)整。原圖固化圖固化圖： 顧名思義就是將設計圖紙上表達模糊或不準確的地方準確定位并固化，進而對設計藍圖進行優(yōu)化與補充，并以技術(shù)核定單的形式存在下來的一份施工資料。14一、固化圖成因：現(xiàn)實工程中限于設計院自身能力與設計周期短等因素的存在，設計圖紙往往不能達到現(xiàn)場直接施工的要求，需要我們通過后期進一步潤色加工，因此產(chǎn)生了固化圖。二、固化圖的好處：技術(shù)層面. 解決設計

3、遺留的大部問題。. 針對性的解決部分技術(shù)上的要點難點。.站在業(yè)主與物業(yè)的角度優(yōu)化砌體，關注業(yè)主敏感點。.找出砌體與結(jié)構(gòu)，安裝，內(nèi)外裝飾的錯漏碰缺，增強項目各專業(yè)的配合。管理層面.提前鎖定砌體部分成本，為預結(jié)算工作提供便利。. 統(tǒng)一現(xiàn)場技術(shù)標準。.集中對圖紙清理，減少后期甲方工程師的工作量，提高現(xiàn)場管理的工作效率。.強化監(jiān)理與施工單位的甲方視角及讀圖技巧。小貼士：固化圖必須以技術(shù)核定單或設計變更的形式體現(xiàn)，這不僅讓我們的工程合法化，也使我們現(xiàn)有的“施工圖+變更結(jié)算方式”更加準確。15室內(nèi)外高差小裝修后基本平門框料，非常容易返水裝修后基本平門框料，非常容易返水未設置門檻錯誤16進度控制商務中心進度

4、控制圖1718召開進度專題會19進度控制措施：工方進度控制的措施主要包括：組織措施:進度控制專題會。管理措施:工程網(wǎng)絡計劃。經(jīng)濟措施:進度款支付、趕工費用、索賠與獎罰。技術(shù)措施:施工方案的明確（商務中心內(nèi)部裝修）20成本控制：工程成本的控制一般分設計、招投標、施工及竣工四個階段。1、設計階段的成本控制 設計階段的控制屬于事前的控制，可對資金的使用效益實現(xiàn)最大化，起到事半功倍的效果，設計的風格、標準、選材都會使工程造價產(chǎn)生較大的差異，所以在滿足安全、美觀、使用等功能的前提下還應考慮工程造價。2、招投標環(huán)節(jié)的控制 招投標是投資控制工程造價的有效手段。招投標文件要充分體現(xiàn)工程造價的要求，招標中應明確

5、質(zhì)量、工期、安全、造價的要求以及可能影響造價的因素。工作內(nèi)容要表達完整，工程量計算要準確，不能缺口，減少簽證 及工程造價延加。手用合理低價準確定中標人的原則。選擇合同類型，有利于競爭，充分考慮風險因素，防范不可預見的經(jīng)濟損失。213、施工階段的成本控制 施工階段的造價控制，是持續(xù)時間最長，問題較為復雜多變的階段，因此在施工過程中要嚴格嚴把變更、簽證等，對隱蔽工程要及時做好現(xiàn)場核查，嚴格的材料的代用，零星用工要做到先算賬后花錢。 材料控制，材料造價占工程造價的65%，影響造價的幅度最大，在采購施工過程中要層層把關。 合同控制，合同控制是造價控制的依據(jù)，要做好合同管理工作、補充協(xié)議、會議紀要是合同

6、的延伸和解釋，必須建立技術(shù)檔案和保存。4、竣工階段的成本控制 認真計算工程量，工程量是結(jié)算的基礎。 定額套用，嚴格按現(xiàn)行定額及計價規(guī)則套用。工料消耗，材料單價核算，間接費用計算，變更簽證，杜絕不合理的變更簽證。22安全文明管理：23現(xiàn)場材料堆放24散材歸類堆放25鋼筋棚搭設26外網(wǎng)搭設27安全文明專項檢查2829政府組織專項檢查會30合同關系圖合同管理：31一、工程合同管理重要環(huán)節(jié)分析 1.規(guī)范合同的簽訂行為，保證合同本身合法有效“財富的一半來自合同”是西方的一句諺語。簽訂合同時，須嚴格審查對方當事人的主體資格、資信狀況和履約能力。對合同條款認真推敲，防止發(fā)生歧義和誤解，以保證合同的合法性、嚴

7、密性和完備性，并選用規(guī)范的合同文本明確雙方的權(quán)利和義務。在填寫合同文本時還要注意下列事項：按照符合合同目的實現(xiàn)的要求填寫，不出現(xiàn)缺項、落項；合同條款要條理清晰，語言準確，涉及企業(yè)利益方面的條款要認真核對；在合同簽訂時要避免在需有權(quán)人簽字處出現(xiàn)代簽的不規(guī)范行為，保證合同簽訂的有效性。322.對合同履行進行跟蹤管理在施工過程中會遇到無法預見的干擾，干擾可能來自業(yè)主方、設計方或合同本身的缺陷等，導致合同內(nèi)容需不斷補充，即“合同變更”。如果能夠?qū)贤膶嵤┣闆r進行跟蹤，將實際情況與合同資料進行對比分析，及時發(fā)現(xiàn)在合同履行中的偏差，找出原因并采取相應措施，就能降低發(fā)生合同糾紛的幾率。特別是當因合同變更造

8、成停工、返工、窩工時，要注意收集整理證據(jù)，以便索賠時有據(jù)可查。對合同實施狀況進行跟蹤，必須強化履約意識。要約一經(jīng)承諾，即具有法律效力。企業(yè)應及時了解和掌握合同履行的情況，根據(jù)存在問題的嚴重程度適時運用撤銷權(quán)、變更權(quán)和不安抗辯權(quán)保護自身的合法權(quán)益。對違約行為要及時協(xié)商解決，協(xié)商不成即采取仲裁或訴訟手段，盡最大努力減少和避免經(jīng)濟損失。333.合同運行質(zhì)量分析工程合同簽訂后，施工單位就要在施工過程中全面履行自己的合同責任。然而，在實際工作中，不能做到隨時查閱合同，加之合同條款繁多，條款之間的聯(lián)系復雜，增加了企業(yè)對合同內(nèi)容理解和掌握的難度，稍有疏忽就可能導致無法挽回的后果。因此，對合同進行細致分析和分

9、解就顯得極為重要。分析就是關注合同履行中的重點部分，評估工程建設各項活動的法律后果，并將措施和要求分解到項目管理的各個環(huán)節(jié)，使工程施工的全程能按照計劃有條不紊地進行。344.科學規(guī)范的合同檔案管理與其他合同相比，工程合同的資料復雜繁多，但部分組成相對固定，且有自成一體的解釋順序，若企業(yè)有科學規(guī)范的合同管理體系和檔案管理系統(tǒng)，則可快速便捷地查詢合同資料；相反，如果管理失范、混亂將導致查詢無從下手或效率低下。所以企業(yè)應建立科學規(guī)范的合同檔案管理系統(tǒng)，對各種合同資料進行及時全面的收集整理，快速進入檔案系統(tǒng)，包括合同相關的各種文件、會議記錄、設計變更、來往信函、設計方的索賠報告及其他意見等。在工程合同

10、管理的合同簽訂、履行跟蹤、運行分析、資料歸檔四個環(huán)節(jié)中，以合同簽訂為重點，強化法律風險防范意識，有效地化解經(jīng)營風險；以履行跟蹤與運行分析為切入點，規(guī)范管理，嚴格執(zhí)行合同管理制度，防范法律風險，不斷提高合同管理水平；以合同歸檔管理為信息化建設的要點，使合同管理規(guī)范化、科學化、標準化，提高管理效率。35合同管理中的亮劍精神：無論對手有多么強大，就算對方是天下第一劍客，也要亮出自己的寶劍，即使倒在對手的劍下，也不丟臉,不敢亮劍才是丟臉. 36信息管理： 建設工程信息:包括在項目決策過程、實施過程（設計準備、設計、施工和物資采購過程等）和運行過程中產(chǎn)生的信息，以及其他與項目建設有關的信息，它包括：項目

11、的組織類信息、管理類信息、經(jīng)濟類信息、技術(shù)類信息和法規(guī)類信息。37DM - Development ManagementPM - Project ManagementFM - Facility Management決策階段實施階段準備設計施工使用階段使用期的管理方FM開發(fā)方DMPM設計方PM施工方PM供貨方PM投資方DMPMFM各階段工程信息管理的任務38決策階段實施階段準備設計施工使用階段質(zhì)量管理進度管理投資管理合同管理招投標管理文檔管理安全管理項目預警項目基本信息。管理信息平臺的主要功能39信息管理文檔管理 一、分序分類排列歸檔。1、按照現(xiàn)場信息管理功能進行分類歸檔，例如：工程聯(lián)系單、工程

12、簽證、會議紀要、工程付款單等。2、每一個歸檔資料按照順序編號，并形成目錄，同時建立電子臺賬。 40 二、建立清晰的收發(fā)文記錄。所有收發(fā)文必須登記：收發(fā)人、收發(fā)日期、并明確收發(fā)人的身份（避免收發(fā)文無效）。 三、建立查詢制度 用一專門文件簿，對于來借閱資料、文件的人員，簽字確認（注明借閱日期、借閱文件、借閱者、歸還日期） 總之，要分類編碼排序，有助管理 。41 工程管理信息化指的是工程管理信息資源的開發(fā)和利用，以及信息技術(shù)在工程管理中的開發(fā)和應用。工程管理信息化42通過信息技術(shù)在工程管理中的開發(fā)和應用能實現(xiàn)：信息存儲數(shù)字化和存儲相對集中；信息處理和變換的程序化；信息傳輸?shù)臄?shù)字化和電子化；信息獲取便

13、捷；信息透明度提高；信息流扁平化。43項目信息門戶：基于互聯(lián)網(wǎng)的項目信息門戶（PIP）是對項目實施全過程中項目參與各方產(chǎn)生的信息和知識進行集中式管理的基礎上，為項目的參與各方在互聯(lián)網(wǎng)平臺上提供一個獲取個性化項目信息的單一入口，從而為項目的參加各方提供一個高效的信息交流和協(xié)同工作的環(huán)境。44溝通與協(xié)調(diào)45溝通是組織協(xié)調(diào)的手段，是解決組織成員間障礙的基本方法。協(xié)調(diào)的程度和效果常依賴于各項目參加者之間溝通的程度。46一、溝通管理的內(nèi)容 1、確定溝通目標。在項目啟動時,就要識別所有的項目干系人。以及不同人的不同信息需求。 2、制定溝通計劃。溝通對象,需要的信息,信息發(fā)布頻率等都要確定好。 3、執(zhí)行溝通

14、計劃。47溝通常犯的錯誤： (1)“我以為”的錯誤: 以為溝通過,別人就清楚了,以為沒有反饋就是沒有意見了。特別是跨部門的溝通,無論是口頭還是書面,更是要注意雙方是否理解一致。 (2)害怕被拒絕:這是人的本性。如果在銷售崗位,估計有專門針對的培訓。在項目推進中,經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況,你可以有一些想法建議,要么思考很久才敢提出來,不要不敢與項目干系人提出,白白延誤了好時機,或者需要其它部門協(xié)助時,不敢提出來。 (3)沒有提前計劃溝通活動,造成等人局面。經(jīng)常出現(xiàn)這樣的時候,要確定某個事項,需要哪個負責人參加,但因為沒有提前計劃,到時約不到人,結(jié)果推遲等待,無謂的增長滯后時間。實際上,對于難度較大問題

15、,至少要提前一周計劃好,預約好相關人員。48二、積極有效的溝通方式 溝通管理的目的就是要保證項目信息及時、正確的提取、收集、傳播、存儲以及最終進行處置,保證項目組內(nèi)部的信息暢通。在這過程當中,項目經(jīng)理責無旁貸的成為信息傳輸?shù)闹行暮椭修D(zhuǎn)站,同時又要避免成為信息流通的瓶頸。我認為項目的溝通主要包括與業(yè)務部門的溝通、與部門領導的溝通、項目組內(nèi)成員之間的溝通(包括與項目組中外部資源的溝通)、與其他兄弟部門之間的溝通等等。 491. 與業(yè)務部門的溝通 與業(yè)務部門的溝通一般從項目前期階段就開始了,以下幾點需要注意: (1)充分分析業(yè)務部門的需求,以及需求的重點部分,溝通做到有的放矢; (2)讓對方在一定程

16、度上(即有利于項目組工作開展的程度上)了解項目組的現(xiàn)實情況,有困難一定先提出來,增進雙方的相互理解; (3)在需求溝通中,業(yè)務的專家地位可能不很明顯,項目組在有條件的前提下可以更加深入的參與業(yè)務需求討論,甚至引導需求,即技術(shù)引導業(yè)務; (4)在項目過程當中形成前期積極進行需求挖掘、中期合理安排客戶體驗、后期協(xié)調(diào)驗證測試的良性循環(huán); (5)如果溝通效果不理想,要及時上升問題的高度,尋求各級相關領導和職能部門的協(xié)助,合理的借用外部力量達到項目組的既定目標項目成功。 502. 與部門領導的溝通 我認為與部門領導的溝通有以下幾點需要注意: (1)尋求支持的郵件一定要簡練的描述清楚問題的關鍵所在,需要領

17、導哪方面的具體支持,最好根據(jù)具體問題給領導1-3個選擇,并指出項目組傾向于哪個選擇,原因是什么,而不是把問題直接扔給領導; (2)一定要清楚各級領導的權(quán)限和角色,解決問題時一定是要找到關鍵路徑上的關鍵領導,避免信息同時發(fā)布多個領導,造成領導之間的溝通成本加大,影響問題的解決效率,增加領導協(xié)調(diào)解決問題的難度; (3)對于有些問題,不要一味的向領導妥協(xié),不要一味的承諾實際不可能完成的項目工作,這既是對工作的負責,也是對領導、對項目組的負責。 513、與項目組成員之間的溝通 在項目管理中,專門將溝通管理作為一知識領域。多數(shù)人理解的溝通,就是善于表達,能說、會說,項目管理中的溝通,并不等同于人際交往的

18、溝通技巧,更多是對溝通的管理。 在項目中,很多人也知道去溝通,可效果卻不明顯,似乎總是不到位,由此引起的問題也層出不窮。其實要達到有效的溝通有很多要點和原則需要掌握,盡早溝通、主動溝通就是其中的兩個原則,實踐證明它們非常關鍵。52三、溝通中需要注意的方面: (1) 施加壓力需要注意方式方法。不要采取過分強硬的方式,溝通時應從責任的角度告訴對方任務的重要性,而不是讓人覺得帶有威脅的意味。 (2) 在項目成員表現(xiàn)不佳或者情緒低落的時候,不宜立即采取一些“措施”,應該采取溫和溝通的方式,了解其原因,甚至從朋友的角度給出一些建議,這樣效果會更好。 (3) 在整個團隊由于種種原因(比如不能按預期完成任務)導致士氣低落或者普遍情緒不佳的時候,不宜責怪大家,而是認真分析問題,找出補救的辦法,對存在的問題,最好不要針對個人。53工程管理需要亮劍精神，硬漢文化。強者恒強。有些時候，沒有所謂的絕對正確和絕對錯誤，強者往往能夠掌控正確的局面。54團隊協(xié)作：用自己的長矛和盾牌，保護住傍邊戰(zhàn)士的大腿和脖頸，我們才能戰(zhàn)勝強大的波斯大軍。團隊中沒有你和我，這里只有我們.55堅持意味著一切.56高度問題：“世間萬物，皆環(huán)環(huán)相圍而生。民被官圍