房地產(chǎn)工程管理（共62頁）

1、房地產(chǎn)工程管理2012年6月1房地產(chǎn)開發(fā)蓋房子賣房子工程管理如何把房子蓋好什么是工程管理怎么做好工程管理我們的工程管理現(xiàn)狀工程管理水平提升分析2一、什么是工程管理?3456工程管理：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目從概念到完成進(jìn)行全方位計(jì)劃制和協(xié)調(diào)，使項(xiàng)目在所要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，按照預(yù)定的投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。工程管理內(nèi)容：三大控制三大管理一個(gè)協(xié)調(diào)簡稱：三控三管一協(xié)調(diào)7工程管理：三控三管一協(xié)調(diào)三大控制：質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制三大管理：合同管理安文管理信息管理一個(gè)協(xié)調(diào)：關(guān)系協(xié)調(diào)二、怎樣做好工程管理8三大控制合理把握三大控制的平衡點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)工程管理目標(biāo)9質(zhì)量控制規(guī)范工程規(guī)范是現(xiàn)場質(zhì)量控制的重要甚至唯一依據(jù)10圖

2、紙11管理流程12現(xiàn)場技術(shù)交底：圖紙、規(guī)范等13成品門應(yīng)盡量避免出現(xiàn)非標(biāo)門原因：經(jīng)與采購部溝通，入戶門1222（乙級(jí)防火）為非標(biāo)門，每平米單價(jià)高30%，供貨周期長1倍。結(jié)論：在供貨商的標(biāo)準(zhǔn)門型中選擇1221 （乙級(jí)防火）型，門洞尺寸相應(yīng)調(diào)整。原圖固化圖固化圖： 顧名思義就是將設(shè)計(jì)圖紙上表達(dá)模糊或不準(zhǔn)確的地方準(zhǔn)確定位并固化，進(jìn)而對(duì)設(shè)計(jì)藍(lán)圖進(jìn)行優(yōu)化與補(bǔ)充，并以技術(shù)核定單的形式存在下來的一份施工資料。14一、固化圖成因：現(xiàn)實(shí)工程中限于設(shè)計(jì)院自身能力與設(shè)計(jì)周期短等因素的存在，設(shè)計(jì)圖紙往往不能達(dá)到現(xiàn)場直接施工的要求，需要我們通過后期進(jìn)一步潤色加工，因此產(chǎn)生了固化圖。二、固化圖的好處：技術(shù)層面. 解決設(shè)計(jì)

3、遺留的大部問題。. 針對(duì)性的解決部分技術(shù)上的要點(diǎn)難點(diǎn)。.站在業(yè)主與物業(yè)的角度優(yōu)化砌體，關(guān)注業(yè)主敏感點(diǎn)。.找出砌體與結(jié)構(gòu)，安裝，內(nèi)外裝飾的錯(cuò)漏碰缺，增強(qiáng)項(xiàng)目各專業(yè)的配合。管理層面.提前鎖定砌體部分成本，為預(yù)結(jié)算工作提供便利。. 統(tǒng)一現(xiàn)場技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。.集中對(duì)圖紙清理，減少后期甲方工程師的工作量，提高現(xiàn)場管理的工作效率。.強(qiáng)化監(jiān)理與施工單位的甲方視角及讀圖技巧。小貼士：固化圖必須以技術(shù)核定單或設(shè)計(jì)變更的形式體現(xiàn)，這不僅讓我們的工程合法化，也使我們現(xiàn)有的“施工圖+變更結(jié)算方式”更加準(zhǔn)確。15室內(nèi)外高差小裝修后基本平門框料，非常容易返水裝修后基本平門框料，非常容易返水未設(shè)置門檻錯(cuò)誤16進(jìn)度控制商務(wù)中心進(jìn)度

4、控制圖1718召開進(jìn)度專題會(huì)19進(jìn)度控制措施：工方進(jìn)度控制的措施主要包括：組織措施:進(jìn)度控制專題會(huì)。管理措施:工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)措施:進(jìn)度款支付、趕工費(fèi)用、索賠與獎(jiǎng)罰。技術(shù)措施:施工方案的明確（商務(wù)中心內(nèi)部裝修）20成本控制：工程成本的控制一般分設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工及竣工四個(gè)階段。1、設(shè)計(jì)階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段的控制屬于事前的控制，可對(duì)資金的使用效益實(shí)現(xiàn)最大化，起到事半功倍的效果，設(shè)計(jì)的風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)、選材都會(huì)使工程造價(jià)產(chǎn)生較大的差異，所以在滿足安全、美觀、使用等功能的前提下還應(yīng)考慮工程造價(jià)。2、招投標(biāo)環(huán)節(jié)的控制 招投標(biāo)是投資控制工程造價(jià)的有效手段。招投標(biāo)文件要充分體現(xiàn)工程造價(jià)的要求，招標(biāo)中應(yīng)明確

5、質(zhì)量、工期、安全、造價(jià)的要求以及可能影響造價(jià)的因素。工作內(nèi)容要表達(dá)完整，工程量計(jì)算要準(zhǔn)確，不能缺口，減少簽證 及工程造價(jià)延加。手用合理低價(jià)準(zhǔn)確定中標(biāo)人的原則。選擇合同類型，有利于競爭，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，防范不可預(yù)見的經(jīng)濟(jì)損失。213、施工階段的成本控制 施工階段的造價(jià)控制，是持續(xù)時(shí)間最長，問題較為復(fù)雜多變的階段，因此在施工過程中要嚴(yán)格嚴(yán)把變更、簽證等，對(duì)隱蔽工程要及時(shí)做好現(xiàn)場核查，嚴(yán)格的材料的代用，零星用工要做到先算賬后花錢。 材料控制，材料造價(jià)占工程造價(jià)的65%，影響造價(jià)的幅度最大，在采購施工過程中要層層把關(guān)。 合同控制，合同控制是造價(jià)控制的依據(jù)，要做好合同管理工作、補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要是合同

6、的延伸和解釋，必須建立技術(shù)檔案和保存。4、竣工階段的成本控制 認(rèn)真計(jì)算工程量，工程量是結(jié)算的基礎(chǔ)。 定額套用，嚴(yán)格按現(xiàn)行定額及計(jì)價(jià)規(guī)則套用。工料消耗，材料單價(jià)核算，間接費(fèi)用計(jì)算，變更簽證，杜絕不合理的變更簽證。22安全文明管理：23現(xiàn)場材料堆放24散材歸類堆放25鋼筋棚搭設(shè)26外網(wǎng)搭設(shè)27安全文明專項(xiàng)檢查2829政府組織專項(xiàng)檢查會(huì)30合同關(guān)系圖合同管理：31一、工程合同管理重要環(huán)節(jié)分析 1.規(guī)范合同的簽訂行為，保證合同本身合法有效“財(cái)富的一半來自合同”是西方的一句諺語。簽訂合同時(shí)，須嚴(yán)格審查對(duì)方當(dāng)事人的主體資格、資信狀況和履約能力。對(duì)合同條款認(rèn)真推敲，防止發(fā)生歧義和誤解，以保證合同的合法性、嚴(yán)

7、密性和完備性，并選用規(guī)范的合同文本明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。在填寫合同文本時(shí)還要注意下列事項(xiàng)：按照符合合同目的實(shí)現(xiàn)的要求填寫，不出現(xiàn)缺項(xiàng)、落項(xiàng)；合同條款要條理清晰，語言準(zhǔn)確，涉及企業(yè)利益方面的條款要認(rèn)真核對(duì)；在合同簽訂時(shí)要避免在需有權(quán)人簽字處出現(xiàn)代簽的不規(guī)范行為，保證合同簽訂的有效性。322.對(duì)合同履行進(jìn)行跟蹤管理在施工過程中會(huì)遇到無法預(yù)見的干擾，干擾可能來自業(yè)主方、設(shè)計(jì)方或合同本身的缺陷等，導(dǎo)致合同內(nèi)容需不斷補(bǔ)充，即“合同變更”。如果能夠?qū)贤膶?shí)施情況進(jìn)行跟蹤，將實(shí)際情況與合同資料進(jìn)行對(duì)比分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)在合同履行中的偏差，找出原因并采取相應(yīng)措施，就能降低發(fā)生合同糾紛的幾率。特別是當(dāng)因合同變更造

8、成停工、返工、窩工時(shí)，要注意收集整理證據(jù)，以便索賠時(shí)有據(jù)可查。對(duì)合同實(shí)施狀況進(jìn)行跟蹤，必須強(qiáng)化履約意識(shí)。要約一經(jīng)承諾，即具有法律效力。企業(yè)應(yīng)及時(shí)了解和掌握合同履行的情況，根據(jù)存在問題的嚴(yán)重程度適時(shí)運(yùn)用撤銷權(quán)、變更權(quán)和不安抗辯權(quán)保護(hù)自身的合法權(quán)益。對(duì)違約行為要及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成即采取仲裁或訴訟手段，盡最大努力減少和避免經(jīng)濟(jì)損失。333.合同運(yùn)行質(zhì)量分析工程合同簽訂后，施工單位就要在施工過程中全面履行自己的合同責(zé)任。然而，在實(shí)際工作中，不能做到隨時(shí)查閱合同，加之合同條款繁多，條款之間的聯(lián)系復(fù)雜，增加了企業(yè)對(duì)合同內(nèi)容理解和掌握的難度，稍有疏忽就可能導(dǎo)致無法挽回的后果。因此，對(duì)合同進(jìn)行細(xì)致分析和分

9、解就顯得極為重要。分析就是關(guān)注合同履行中的重點(diǎn)部分，評(píng)估工程建設(shè)各項(xiàng)活動(dòng)的法律后果，并將措施和要求分解到項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，使工程施工的全程能按照計(jì)劃有條不紊地進(jìn)行。344.科學(xué)規(guī)范的合同檔案管理與其他合同相比，工程合同的資料復(fù)雜繁多，但部分組成相對(duì)固定，且有自成一體的解釋順序，若企業(yè)有科學(xué)規(guī)范的合同管理體系和檔案管理系統(tǒng)，則可快速便捷地查詢合同資料；相反，如果管理失范、混亂將導(dǎo)致查詢無從下手或效率低下。所以企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)規(guī)范的合同檔案管理系統(tǒng)，對(duì)各種合同資料進(jìn)行及時(shí)全面的收集整理，快速進(jìn)入檔案系統(tǒng)，包括合同相關(guān)的各種文件、會(huì)議記錄、設(shè)計(jì)變更、來往信函、設(shè)計(jì)方的索賠報(bào)告及其他意見等。在工程合同

10、管理的合同簽訂、履行跟蹤、運(yùn)行分析、資料歸檔四個(gè)環(huán)節(jié)中，以合同簽訂為重點(diǎn)，強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，有效地化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；以履行跟蹤與運(yùn)行分析為切入點(diǎn)，規(guī)范管理，嚴(yán)格執(zhí)行合同管理制度，防范法律風(fēng)險(xiǎn)，不斷提高合同管理水平；以合同歸檔管理為信息化建設(shè)的要點(diǎn)，使合同管理規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化，提高管理效率。35合同管理中的亮劍精神：無論對(duì)手有多么強(qiáng)大，就算對(duì)方是天下第一劍客，也要亮出自己的寶劍，即使倒在對(duì)手的劍下，也不丟臉,不敢亮劍才是丟臉. 36信息管理： 建設(shè)工程信息:包括在項(xiàng)目決策過程、實(shí)施過程（設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工和物資采購過程等）和運(yùn)行過程中產(chǎn)生的信息，以及其他與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的信息，它包括：項(xiàng)目

11、的組織類信息、管理類信息、經(jīng)濟(jì)類信息、技術(shù)類信息和法規(guī)類信息。37DM - Development ManagementPM - Project ManagementFM - Facility Management決策階段實(shí)施階段準(zhǔn)備設(shè)計(jì)施工使用階段使用期的管理方FM開發(fā)方DMPM設(shè)計(jì)方PM施工方PM供貨方PM投資方DMPMFM各階段工程信息管理的任務(wù)38決策階段實(shí)施階段準(zhǔn)備設(shè)計(jì)施工使用階段質(zhì)量管理進(jìn)度管理投資管理合同管理招投標(biāo)管理文檔管理安全管理項(xiàng)目預(yù)警項(xiàng)目基本信息。管理信息平臺(tái)的主要功能39信息管理文檔管理 一、分序分類排列歸檔。1、按照現(xiàn)場信息管理功能進(jìn)行分類歸檔，例如：工程聯(lián)系單、工程

12、簽證、會(huì)議紀(jì)要、工程付款單等。2、每一個(gè)歸檔資料按照順序編號(hào)，并形成目錄，同時(shí)建立電子臺(tái)賬。 40 二、建立清晰的收發(fā)文記錄。所有收發(fā)文必須登記：收發(fā)人、收發(fā)日期、并明確收發(fā)人的身份（避免收發(fā)文無效）。 三、建立查詢制度 用一專門文件簿，對(duì)于來借閱資料、文件的人員，簽字確認(rèn)（注明借閱日期、借閱文件、借閱者、歸還日期） 總之，要分類編碼排序，有助管理 。41 工程管理信息化指的是工程管理信息資源的開發(fā)和利用，以及信息技術(shù)在工程管理中的開發(fā)和應(yīng)用。工程管理信息化42通過信息技術(shù)在工程管理中的開發(fā)和應(yīng)用能實(shí)現(xiàn)：信息存儲(chǔ)數(shù)字化和存儲(chǔ)相對(duì)集中；信息處理和變換的程序化；信息傳輸?shù)臄?shù)字化和電子化；信息獲取便

13、捷；信息透明度提高；信息流扁平化。43項(xiàng)目信息門戶：基于互聯(lián)網(wǎng)的項(xiàng)目信息門戶（PIP）是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程中項(xiàng)目參與各方產(chǎn)生的信息和知識(shí)進(jìn)行集中式管理的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目的參與各方在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上提供一個(gè)獲取個(gè)性化項(xiàng)目信息的單一入口，從而為項(xiàng)目的參加各方提供一個(gè)高效的信息交流和協(xié)同工作的環(huán)境。44溝通與協(xié)調(diào)45溝通是組織協(xié)調(diào)的手段，是解決組織成員間障礙的基本方法。協(xié)調(diào)的程度和效果常依賴于各項(xiàng)目參加者之間溝通的程度。46一、溝通管理的內(nèi)容 1、確定溝通目標(biāo)。在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí),就要識(shí)別所有的項(xiàng)目干系人。以及不同人的不同信息需求。 2、制定溝通計(jì)劃。溝通對(duì)象,需要的信息,信息發(fā)布頻率等都要確定好。 3、執(zhí)行溝通

14、計(jì)劃。47溝通常犯的錯(cuò)誤： (1)“我以為”的錯(cuò)誤: 以為溝通過,別人就清楚了,以為沒有反饋就是沒有意見了。特別是跨部門的溝通,無論是口頭還是書面,更是要注意雙方是否理解一致。 (2)害怕被拒絕:這是人的本性。如果在銷售崗位,估計(jì)有專門針對(duì)的培訓(xùn)。在項(xiàng)目推進(jìn)中,經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況,你可以有一些想法建議,要么思考很久才敢提出來,不要不敢與項(xiàng)目干系人提出,白白延誤了好時(shí)機(jī),或者需要其它部門協(xié)助時(shí),不敢提出來。 (3)沒有提前計(jì)劃溝通活動(dòng),造成等人局面。經(jīng)常出現(xiàn)這樣的時(shí)候,要確定某個(gè)事項(xiàng),需要哪個(gè)負(fù)責(zé)人參加,但因?yàn)闆]有提前計(jì)劃,到時(shí)約不到人,結(jié)果推遲等待,無謂的增長滯后時(shí)間。實(shí)際上,對(duì)于難度較大問題

15、,至少要提前一周計(jì)劃好,預(yù)約好相關(guān)人員。48二、積極有效的溝通方式 溝通管理的目的就是要保證項(xiàng)目信息及時(shí)、正確的提取、收集、傳播、存儲(chǔ)以及最終進(jìn)行處置,保證項(xiàng)目組內(nèi)部的信息暢通。在這過程當(dāng)中,項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)無旁貸的成為信息傳輸?shù)闹行暮椭修D(zhuǎn)站,同時(shí)又要避免成為信息流通的瓶頸。我認(rèn)為項(xiàng)目的溝通主要包括與業(yè)務(wù)部門的溝通、與部門領(lǐng)導(dǎo)的溝通、項(xiàng)目組內(nèi)成員之間的溝通(包括與項(xiàng)目組中外部資源的溝通)、與其他兄弟部門之間的溝通等等。 491. 與業(yè)務(wù)部門的溝通 與業(yè)務(wù)部門的溝通一般從項(xiàng)目前期階段就開始了,以下幾點(diǎn)需要注意: (1)充分分析業(yè)務(wù)部門的需求,以及需求的重點(diǎn)部分,溝通做到有的放矢; (2)讓對(duì)方在一定程

16、度上(即有利于項(xiàng)目組工作開展的程度上)了解項(xiàng)目組的現(xiàn)實(shí)情況,有困難一定先提出來,增進(jìn)雙方的相互理解; (3)在需求溝通中,業(yè)務(wù)的專家地位可能不很明顯,項(xiàng)目組在有條件的前提下可以更加深入的參與業(yè)務(wù)需求討論,甚至引導(dǎo)需求,即技術(shù)引導(dǎo)業(yè)務(wù); (4)在項(xiàng)目過程當(dāng)中形成前期積極進(jìn)行需求挖掘、中期合理安排客戶體驗(yàn)、后期協(xié)調(diào)驗(yàn)證測試的良性循環(huán); (5)如果溝通效果不理想,要及時(shí)上升問題的高度,尋求各級(jí)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和職能部門的協(xié)助,合理的借用外部力量達(dá)到項(xiàng)目組的既定目標(biāo)項(xiàng)目成功。 502. 與部門領(lǐng)導(dǎo)的溝通 我認(rèn)為與部門領(lǐng)導(dǎo)的溝通有以下幾點(diǎn)需要注意: (1)尋求支持的郵件一定要簡練的描述清楚問題的關(guān)鍵所在,需要領(lǐng)

17、導(dǎo)哪方面的具體支持,最好根據(jù)具體問題給領(lǐng)導(dǎo)1-3個(gè)選擇,并指出項(xiàng)目組傾向于哪個(gè)選擇,原因是什么,而不是把問題直接扔給領(lǐng)導(dǎo); (2)一定要清楚各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)限和角色,解決問題時(shí)一定是要找到關(guān)鍵路徑上的關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo),避免信息同時(shí)發(fā)布多個(gè)領(lǐng)導(dǎo),造成領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通成本加大,影響問題的解決效率,增加領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)解決問題的難度; (3)對(duì)于有些問題,不要一味的向領(lǐng)導(dǎo)妥協(xié),不要一味的承諾實(shí)際不可能完成的項(xiàng)目工作,這既是對(duì)工作的負(fù)責(zé),也是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)、對(duì)項(xiàng)目組的負(fù)責(zé)。 513、與項(xiàng)目組成員之間的溝通 在項(xiàng)目管理中,專門將溝通管理作為一知識(shí)領(lǐng)域。多數(shù)人理解的溝通,就是善于表達(dá),能說、會(huì)說,項(xiàng)目管理中的溝通,并不等同于人際交往的

18、溝通技巧,更多是對(duì)溝通的管理。 在項(xiàng)目中,很多人也知道去溝通,可效果卻不明顯,似乎總是不到位,由此引起的問題也層出不窮。其實(shí)要達(dá)到有效的溝通有很多要點(diǎn)和原則需要掌握,盡早溝通、主動(dòng)溝通就是其中的兩個(gè)原則,實(shí)踐證明它們非常關(guān)鍵。52三、溝通中需要注意的方面: (1) 施加壓力需要注意方式方法。不要采取過分強(qiáng)硬的方式,溝通時(shí)應(yīng)從責(zé)任的角度告訴對(duì)方任務(wù)的重要性,而不是讓人覺得帶有威脅的意味。 (2) 在項(xiàng)目成員表現(xiàn)不佳或者情緒低落的時(shí)候,不宜立即采取一些“措施”,應(yīng)該采取溫和溝通的方式,了解其原因,甚至從朋友的角度給出一些建議,這樣效果會(huì)更好。 (3) 在整個(gè)團(tuán)隊(duì)由于種種原因(比如不能按預(yù)期完成任務(wù))導(dǎo)致士氣低落或者普遍情緒不佳的時(shí)候,不宜責(zé)怪大家,而是認(rèn)真分析問題,找出補(bǔ)救的辦法,對(duì)存在的問題,最好不要針對(duì)個(gè)人。53工程管理需要亮劍精神，硬漢文化。強(qiáng)者恒強(qiáng)。有些時(shí)候，沒有所謂的絕對(duì)正確和絕對(duì)錯(cuò)誤，強(qiáng)者往往能夠掌控正確的局面。54團(tuán)隊(duì)協(xié)作：用自己的長矛和盾牌，保護(hù)住傍邊戰(zhàn)士的大腿和脖頸，我們才能戰(zhàn)勝強(qiáng)大的波斯大軍。團(tuán)隊(duì)中沒有你和我，這里只有我們.55堅(jiān)持意味著一切.56高度問題：“世間萬物，皆環(huán)環(huán)相圍而生。民被官圍