07年北京市李隧老年公寓度假村項(xiàng)目建議書(shū)課件

1、李隧老年公寓（度假村）項(xiàng)目建議書(shū)二七年九月 第1頁(yè)，共21頁(yè)。編制依據(jù)1、中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書(shū)2、中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃3、關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅200097號(hào)）4、 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知（060220）5、中華人民共和國(guó)土地管理法6、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定的通知7、朝陽(yáng)區(qū)東三鄉(xiāng)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃第2頁(yè)，共21頁(yè)。項(xiàng)目背景及市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及政策分析項(xiàng)目規(guī)劃及投資分析結(jié)論第3頁(yè)，共21頁(yè)。據(jù)中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展白皮書(shū)，到2005年底，中國(guó)60歲以上的人口已經(jīng)達(dá)到1.44億，占全國(guó)人

2、口總數(shù)的11，占亞洲老年人口的1/2，占全球老年人口的1/5，已經(jīng)進(jìn)入老齡化國(guó)家的行列。截至2005年底，北京市常住人口1536萬(wàn)人，其中60歲以上的老年人口約224.3萬(wàn)人，占總?cè)丝诒壤?4.6%,其中有20%的人具有較高的消費(fèi)能力，約15萬(wàn)人。一、項(xiàng)目背景及市場(chǎng)分析項(xiàng)目背景第4頁(yè)，共21頁(yè)。據(jù)調(diào)查顯示，北京市有33.6%的老年人（75萬(wàn)）表示愿意“移地養(yǎng)老”，比例高于全國(guó)，其中有20%的人具有較高的消費(fèi)能力，可以選擇入住高端老年公寓，約15萬(wàn)人。城市現(xiàn)有的養(yǎng)老設(shè)施不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要，更不能滿(mǎn)足高端人群養(yǎng)老的需求。北京市場(chǎng)上高檔養(yǎng)老設(shè)施很少，醫(yī)療水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。

3、市場(chǎng)分析第5頁(yè)，共21頁(yè)。 為此，我們建議在順義區(qū)李隧鎮(zhèn)投資建設(shè)高檔老年公寓（度假村）項(xiàng)目。 該項(xiàng)目利用優(yōu)美的自然環(huán)境，為高端老年客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老場(chǎng)所,可填補(bǔ)北京市老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的一個(gè)空白。第6頁(yè)，共21頁(yè)。老年公寓實(shí)景第7頁(yè)，共21頁(yè)。項(xiàng)目位置圖二、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及政策分析新國(guó)展中心首都機(jī)場(chǎng)商務(wù)區(qū)加 工 區(qū)保稅區(qū)保稅區(qū)汽車(chē)城林河工業(yè)區(qū)三高農(nóng)業(yè)示范區(qū)項(xiàng)目用地第8頁(yè)，共21頁(yè)。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地位于李遂鎮(zhèn)西側(cè)，潮白河?xùn)|岸的萬(wàn)畝森林中，與北京市順鑫綠色度假村接壤。地塊林水相依，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，地?zé)豳Y源豐富，是健身療養(yǎng)、文化休閑的理想之地。李遂鎮(zhèn)距離首都機(jī)場(chǎng)僅5公里路程，開(kāi)車(chē)10分鐘即可到達(dá)。首

4、都機(jī)場(chǎng)第三期擴(kuò)建工程將于2007年落成，今后每年可起降國(guó)內(nèi)外航班50萬(wàn)架次，機(jī)場(chǎng)的年人流量將達(dá)到6000萬(wàn)人次。 第9頁(yè)，共21頁(yè)。、根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（2002國(guó)土資源 部“11號(hào)”令），目前已經(jīng)建立和規(guī)范了土地有形市場(chǎng)，實(shí)行了國(guó) 有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易。、中華人民共和國(guó)土地管理法第43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn) 行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請(qǐng)國(guó)有土地。 本項(xiàng)目用地性質(zhì)為國(guó)有土地，避免經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)權(quán)所需進(jìn)行的招拍掛程序。政策分析第10頁(yè)，共21頁(yè)。 三、項(xiàng)目投資分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)投資完成工程情況投資成本效益分析第11頁(yè)，共21頁(yè)。項(xiàng)目總投資： 10000萬(wàn)元（不含

5、145畝土地使用權(quán)）占地面積: 96667平方米(145畝)容積率 0.3 建筑面積: 30000平米床位： 400張主體工程 3598.9萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施工程 1489.6萬(wàn)元 未付款的已完成工程 555萬(wàn)元 未完成工程缺口資金 4800萬(wàn)元 合計(jì): 10443.53萬(wàn)元 平均單價(jià):3481元/建筑平米 (折合26.1萬(wàn)元/張床位)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第12頁(yè)，共21頁(yè)。投資完成工程情況已完成總建筑面積29260平米，已投資5643.5萬(wàn)元（不含土地使用權(quán)）。 其中： 投資完成主體情況（共計(jì)3598.9萬(wàn)元） 1）綜合樓 5600平米 711萬(wàn)元 2）客房樓 4300平米 478.5萬(wàn)元 3）康樂(lè)中心 6

6、300平米 995.7萬(wàn)元 4）后勤服務(wù)樓（已裝修） 2600平米 416萬(wàn)元 5）會(huì)議中心 3700平米 326.8萬(wàn)元 6）變配電室 200平米 31.8萬(wàn)元 7）人工湖 1260平米 16.6萬(wàn)元 8）屋面網(wǎng)架 162.13萬(wàn)元 9）前期拆除工程 11.4萬(wàn)元 10）室外三通一平、圍墻工程 449萬(wàn)元 （包括145畝地墊土、室外排水工程）第13頁(yè)，共21頁(yè)?；A(chǔ)設(shè)施及其他投資項(xiàng)目（共計(jì)1489.6萬(wàn)元） 1）地?zé)峋?眼（深1800米，水溫43度） 261萬(wàn)元 2）建筑物基礎(chǔ)打樁工程 199.8萬(wàn)元 3）戲水樂(lè)園設(shè)備款 128.4萬(wàn)元 4）設(shè)計(jì)費(fèi) 110萬(wàn)元 5）監(jiān)理費(fèi) 33萬(wàn)元 6）職工

7、廚房設(shè)備 16.2萬(wàn)元 7）勘查費(fèi) 5萬(wàn)元 8）臨時(shí)配電費(fèi) 60萬(wàn)元 9）打井等工程 28.6萬(wàn)元 10）籌建費(fèi)用 179.43萬(wàn)元 11）基建稅費(fèi) 468.17萬(wàn)元 未付款的已完成工程（共計(jì)555萬(wàn)元） 1）貴賓客房樓 5300平米 530萬(wàn)元 2）配電室改造及二次土回填 25萬(wàn)元第14頁(yè)，共21頁(yè)。3、未完成工程及缺口資金（4800萬(wàn)元） 1）建筑物裝修工程 2600萬(wàn)元 2）各種設(shè)備 1000萬(wàn)元 3）洗衣房、庫(kù)房500平米 60萬(wàn)元 4）配電、地?zé)崴畠艋O(shè)備 220萬(wàn)元 5）鍋爐房550平米 70萬(wàn)元 6）鍋爐等保暖設(shè)備及空調(diào)設(shè)備 600萬(wàn)元 7）室外工程（含綠化及大門(mén)工程） 250萬(wàn)

8、元第15頁(yè)，共21頁(yè)。效益分析每張床位為26萬(wàn)元,即以26萬(wàn)元/間的價(jià)格全部銷(xiāo)售會(huì)員證后, 剛好能收回成本。第16頁(yè)，共21頁(yè)。通過(guò)調(diào)查附近北京綠色度假村客房?jī)r(jià)位如下：普通間 560元/間/天 0.8折 448元/間/天貴賓間 880元/間/天 0.8折 704元/間/天本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完后按上述價(jià)位經(jīng)營(yíng)： 普通客房200間；標(biāo)準(zhǔn)客房200間 平均空置率 40% 年總收入 4977萬(wàn)元 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 25% 兩稅一費(fèi) 5.5% 年稅后利潤(rùn) 3459萬(wàn)元 動(dòng)態(tài)投資回收期 3.7年 第17頁(yè)，共21頁(yè)。項(xiàng)目周邊另有100畝租賃土地，擬建Townhouse可與本項(xiàng)目共同開(kāi)發(fā)利用。 土地面積：66667平米

9、 容 積 率：0.75 建筑面積: 50000平米 開(kāi)發(fā)總成本： 21316萬(wàn)元（折合4264元/平米） 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)：3500萬(wàn)元（35萬(wàn)元/畝） 樓面毛地價(jià)：2750萬(wàn)元（550元/建筑平米） 出讓金稅費(fèi)：82萬(wàn)元 建安費(fèi)用： 11500萬(wàn)元 小市政費(fèi)用：1200萬(wàn)元 其他費(fèi)用：2284萬(wàn)元 第18頁(yè)，共21頁(yè)。銷(xiāo)售收入測(cè)算 通過(guò)調(diào)查周?chē)?xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格如下： 莫奈花園 順義區(qū)前沙峪 均價(jià)8600元/平方米 東方太陽(yáng)城 潮白河邊上 均價(jià)7800元/平方米 考慮該項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，開(kāi)發(fā)完成后均價(jià)為8500元/平方米 銷(xiāo)售總收入 39000萬(wàn)元 銷(xiāo)售成本 3120萬(wàn)元 凈銷(xiāo)售收入 35880萬(wàn)元第19頁(yè)