中國建設(shè)銀行-崗位培訓(xùn)教材(住房金融與個人信貸)

1、中國建設(shè)銀行一一崗位培訓(xùn)教材（住房金融與個人信貸）崗位培訓(xùn)教材住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)中國建設(shè)銀行目錄TOC o 1-5 h z第一篇住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)概述5第一章住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的概念與特征5第一節(jié)住房金融與個人信貸的概念5第二節(jié)住房金融與個人信貸的特征6第二章建設(shè)銀行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)范圍8第一節(jié)自營性住房金融業(yè)務(wù)8第二節(jié)委托性住房金融業(yè)務(wù)9第三節(jié)個人消費貸款業(yè)務(wù)9第三章我國住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展10第一節(jié)住房金融業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展10第二節(jié)個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展12第四章發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)重大意義15第五章住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略18第二篇住

2、房金融與個人信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品25第一章個人住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)品25第一節(jié)個人住房貸款產(chǎn)品介紹25第二節(jié)個人住房貸款27第三節(jié)個人商業(yè)用房貸款51第四節(jié)個人住房最高額抵押貸款52第五節(jié)固定利率個人住房貸款70第六節(jié)存貸通個人貸款增值賬戶72第七節(jié)還款方式76第二章房改金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品81第一節(jié)住房公積金歸集業(yè)務(wù)81第二節(jié)住房補貼資金歸集業(yè)務(wù)91第三節(jié)住房維修基金歸集業(yè)務(wù)97第四節(jié)住房基金專門賬戶106第五節(jié)公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)115第六節(jié)住房公積金客戶的電子渠道服務(wù)120第七節(jié)住房公積金委托提取還貸123第三章個人消費信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品知識130第一節(jié)個人汽車貸款130第二節(jié)個人消費額度貸款137第三節(jié)個人助業(yè)

3、貸款145第四節(jié)個人質(zhì)押貸款151第五節(jié)國家助學(xué)貸款155第六節(jié)下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款158第一篇住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)概述第一章住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的概念與特征第一節(jié)住房金融與個人信貸的概念、住房金融概念住房金融分為廣義和狹義兩個概念。廣義的住房金融是指與所有的住房建設(shè)與流通、消費修繕等經(jīng)濟活動有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結(jié)算等各項資金融通活動。狹義的住房金融是指與居民和消費性的非贏利住房機構(gòu)的住房建設(shè)與流通、肖費修繕等經(jīng)濟活動有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結(jié)算等各項資金融通活動。兩者的不同之處在于資金融通的對象不同，狹義的住房金融的融資對象只包括居民和消費性的非贏利住

4、房機構(gòu)，而不包括其他經(jīng)濟主體。在狹義的住房金融中主要是與居民住房購置有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結(jié)算等各項資金融通活動。因此住房金融的研究重點是與居民住房購置有關(guān)的資金融通活動，認(rèn)為居民購買住房貸款是典型的個人住房消費信貸，其發(fā)展水平是判斷一個國家住房金融發(fā)展水平高低的標(biāo)志之一。在我國，目前住房金融按其經(jīng)營性質(zhì)可劃分為自營性（也稱經(jīng)營性）住房金融和委托性（也稱政策性）住房金融。本書的住房金融是指圍繞住房的開發(fā)、經(jīng)營和消費而進(jìn)行的貨幣資金的籌集、融通等信用活動。二、個人信貸業(yè)務(wù)概念個人信貸指以銀行等金融機構(gòu)或其他機構(gòu)為貸款人，以自然人（公民）個人為借款人，借、貸雙方簽訂借款合同，按約定

5、貸款人向借款人提供貸款，借款人到期返還本金并支付利息的一種融資方式。是銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)的一種。在商業(yè)銀行，個人信貸目前更多的表述為“個人消費信貸”而銀行內(nèi)部往往也把“個人消費信貸”簡稱為“個貸”。實際上很難對兩者做嚴(yán)格的區(qū)分。分別來看“個人信貸”更多地著眼于借貸合同關(guān)系的一方是銀行，而另一方主體是“個人”從而區(qū)別于銀行的“公司信貸”業(yè)務(wù)，是以主體特征為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貸款分類的一種結(jié)果?！跋M信貸”更多強調(diào)此類貸款的經(jīng)濟用途，其理論基礎(chǔ)在于把經(jīng)濟循環(huán)過程分為“生產(chǎn)、交換、分配和消費”等環(huán)節(jié)，消費信貸支持的對象為生活消費環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，從而有別于投資于生產(chǎn)、流通和生產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的其他貸款。個人消費信貸業(yè)務(wù)是針對個

6、人同時又是針對消費環(huán)節(jié)甚至是特定消費品設(shè)計的信貸品種。應(yīng)當(dāng)說“個人信貸”和“消費信貸”兩種稱謂反映的是兩種不同的分類方法，消費信貸強調(diào)的是其經(jīng)濟用途，而個人信貸反映的則是法律表征。從加強信貸管理，防范控制風(fēng)險的角度強調(diào)貸款必須按約定用途使用這是必要的，但由于在借款人在實際占有貸款貨幣之后，貸款銀行即很難進(jìn)行用途上的嚴(yán)格限定。更兼社會生活的多面性，類似于個人購買的汽車等產(chǎn)品，在很多情況下很難截然區(qū)分其是“商用”還是“自用”因此上說，界定是否屬于“消費貸款”更多的在于其經(jīng)濟學(xué)價值。第二節(jié)住房金融與個人信貸的特征、住房金融的特征（一）住房金融的長期穩(wěn)定性住房金融所需資金融通的長期穩(wěn)定性首先體現(xiàn)在相對

7、于家庭（特別是年輕家庭）住房資本的價值巨大。家庭年收入和房價比一般為1：31：6購買家庭自有住房的融資比例在家庭年收入的3倍左右，如果短期內(nèi)集中還款會造成家庭難以承受的負(fù)擔(dān)，因此住房貸款機構(gòu)提供的抵押貸款期限一般為25年左右，住房抵押貸款還款期限的延長成為緩解家庭負(fù)擔(dān)的一項必要手段，因此一方面住房金融系統(tǒng)要提供長期貸款必須有長期穩(wěn)定的資金來源，另方面能否提供長期貸款也成為住房金融系統(tǒng)的標(biāo)志之一。（二）住房金融的政策性在市場經(jīng)濟中，市場機制在住房資源的配置中起基礎(chǔ)性作用。但由于住房單價價值大，市場經(jīng)濟國家居民收入中約1/4要用于住房消費，住房消費在家庭消費中所占比重高，住房抵押貸款還款時間長，完

8、全靠市場機制配置住房資源會造成住房市場失靈和不公現(xiàn)象，同時住房金融涉及每一個社會成員的切身利益，各國政府都在相當(dāng)程度上對這一領(lǐng)域進(jìn)行干預(yù)和管理，通過一定的政策制度和機構(gòu)來保障住房金融的運作，住房金融的政策性體現(xiàn)形式主要有：通過貨幣政策和財政政策進(jìn)行住房金融指導(dǎo)作用；通過成立住房金融政策性的專門機構(gòu)來直接運作住房金融業(yè)務(wù)，如公積金中心；通過發(fā)展和創(chuàng)新住房金融工具來持續(xù)促進(jìn)住房金融的穩(wěn)步發(fā)展，如住房儲蓄和住房抵押貸款證券化的運用都體現(xiàn)了住房金融的政策性。（三）住房金融的專業(yè)性住房金融的專業(yè)性是指住房金融對象的專一性、住房金融機構(gòu)的專門化、住房金融資金的專用性特征。住房金融有特定的服務(wù)對象，即專門為

9、住房產(chǎn)業(yè)服務(wù)。住房生產(chǎn)循環(huán)過程涉及到開發(fā)、經(jīng)營、消費等多個環(huán)節(jié)，其中住房開發(fā)又要經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、施工建設(shè)、竣工驗收等多個階段，每個階段都需要資金的不斷投入，而投入的資金的用途和性質(zhì)各不相同，復(fù)雜的生產(chǎn)循環(huán)過程導(dǎo)致資金籌措、使用、回收上的復(fù)雜，必然要求有一種專業(yè)的組織或機構(gòu)統(tǒng)一集中地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)資金運動過程。為保證住宅產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展，各國都極為重視對住房資金的專門化管理。各國管理的基本原則有二條，一是集中，二是專用。為保證住房資金的集中和專用，各國通常都設(shè)立專業(yè)化的金融機構(gòu)為房地產(chǎn)的生產(chǎn)循環(huán)提供專業(yè)性的資金融通和其他金融服務(wù)。在我國，住房金融的專業(yè)性特征也有較為明顯的體現(xiàn)。（四）住房金融的

10、地域性由于住房與土地連為一體，而土地是不可移動的，因此人們也叫住房為“不動產(chǎn)”。正是由于住房的這一特性，住房的生產(chǎn)、流通、交換、消費基本上都是在同一地域位置上依次完成的。所以，住房資金的投入、消耗.形態(tài)轉(zhuǎn)換以及價值補償也都是在同一地域順序進(jìn)行，同時各地域的住房的價格機制也決定了住房金融的興旺與否，因此住房金融具有明顯的地域特點;當(dāng)然隨著國際經(jīng)濟一體化的進(jìn)程與資本的流動加快,住房金融的地域性具有外延趨勢。二、個人信貸的特征。（一）貸款用途的消費特性個人信貸的貸款用途主要是用于自然人的購買消費和服務(wù)，因此與生產(chǎn)目的具有本質(zhì)區(qū)別。其目的也是為了鼓勵和刺激消費。（二）貸款對象的自然人特性個人信貸的貸款

11、對象主要以自然人為主體，區(qū)別于法人具有明顯的自然人特性（三）貸款的長期性個人信貸的貸款一般期限比較長，一般不少于3個月，有的長達(dá)30年，其他的貸款期限比較短，個人信貸還款方式主要為分期還款方式為主。（四）貸款金額和利率的特定限制相比其他的貸款，個人信貸貸款金額一般有最高額度限制，一般多為小額貸款，同時貸款利率也區(qū)另I于其他貸款，根據(jù)國家政策不同，實行或優(yōu)惠或上浮利率。伍）多樣性與復(fù)雜性個人的貸款需求是千差萬別的，消費的多樣性直接導(dǎo)致了個人貸款的客戶群體、資金需求量、風(fēng)險特征等要素的多樣性，也使得個人貸款營銷方式、管理措施、風(fēng)險控制及化解手段等呈現(xiàn)出多樣化的特點。從建設(shè)銀行現(xiàn)有個人消費貸款產(chǎn)品看

12、，個人權(quán)利憑證質(zhì)押貸款、個人助學(xué)貸款、個人汽車貸款、個人消費額度貸款、個人助業(yè)貸款等產(chǎn)品所面向的客戶群體存在很大差異性，同時其中一些產(chǎn)品還涉及銷售方、擔(dān)保方、貸款推薦方、律師事務(wù)所、評估機構(gòu)等合作機構(gòu)，因此這些產(chǎn)品的營銷方式、風(fēng)險識別要點、管理手段都存在較大差異，需要根據(jù)每一產(chǎn)品的特性制訂不同的操作管理流程。第二章建設(shè)銀行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)范圍第一節(jié)自營性住房金融業(yè)務(wù)自營性住房金融是指銀行或金融機構(gòu)在國家有關(guān)政策許可范圍內(nèi)自主進(jìn)行的與住房有關(guān)的資金籌集、融通等信用活動。在建設(shè)銀行主要指以購房為目的而進(jìn)行的個人類資產(chǎn)業(yè)務(wù)和相關(guān)負(fù)債業(yè)務(wù)，主要產(chǎn)品包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款，個人再交易住

13、房貸款，個人住房組合貸款（自營性部分）、個人住房最高額抵押貸款、存貸通個人貸款增值帳戶等產(chǎn)品，以及住房抵押貸款資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)。第二節(jié)委托性住房金融業(yè)務(wù)委托性住房金融是指銀行或金融機構(gòu)受各級地方政府委托,按政策規(guī)定進(jìn)行的與住房有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通等信用活動。目前主要指房改金融。建設(shè)銀行的房改金融主要業(yè)務(wù)范圍有各類住房資（基）金的歸集業(yè)務(wù)、公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)，以及相關(guān)的其他資產(chǎn)負(fù)債和中間業(yè)務(wù)。委托性住房金融按照其功能和作用的發(fā)生方式，可分為市場主導(dǎo)型和政府主導(dǎo)型兩類。前者是充分發(fā)揮市場機制在配置住房資金方面的基礎(chǔ)性作用，委托性金融只運用抵押、擔(dān)保、保險等措施調(diào)節(jié)住房金融市場的交

14、易條件。后者是指政府主要采用強制儲蓄籌資手段，通過有關(guān)政府部門和金融機構(gòu)合作參與住房產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和消費。目前，我國采取的是政府主導(dǎo)型的委托性住房金融，主要形式是強制儲蓄性質(zhì)的住房公積金制度。委托性住房金融業(yè)務(wù)的資金來源主要是各類住房基金、住房公積金、住房維修基金、住房補貼等，資金運用主要是發(fā)放公積金貸款、購買國債等。中國建設(shè)銀行是我國最早承辦委托性住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，建設(shè)銀行的委托性住房金融業(yè)務(wù)伴隨著我國住房制度改革產(chǎn)不斷發(fā)展、壯大，為我國住房制度改革提供資金歸集、結(jié)算、融通、中介等完善地金融配套服務(wù)。目前已形成了一套較為完備的業(yè)務(wù)體系，所提供的金融服務(wù)主要是：歸集和核算城市（縣鎮(zhèn)）住房基金

15、存款、行政事業(yè)單位住房基金存款、企業(yè)住房基金存款、住房租賃保證金存款、住房公積金存款、住房補貼存款、住房維修基金存款和世界銀行等國際金融組織提供的住房資金；接受住房公積金管理中心的委托，發(fā)放住房公積金委托貸款；房改金融咨詢服務(wù)等。第三節(jié)個人消費貸款業(yè)務(wù)個人消費信貸是指以刺激消費，提高個人消費能力為直接目的，由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)向消費者提供的用于購買商品或勞務(wù)的貸款。廣義的個人消費貸款業(yè)務(wù)涵蓋個人的所有消費需求，貸款種類包括：個人住房貸款、個人消費額度貸款、個人助學(xué)貸款、個人汽車消費貸款、個人權(quán)利憑證質(zhì)押貸款、信用卡透支等。但因歷史沿革等原因，建設(shè)銀行的個人消費貸款業(yè)務(wù)特指剔除個人住房貸款、信用

16、卡透支之外的其它所有自營性個人貸款，主要包括：個人消費額度貸款、個人汽車貸款、國家及商業(yè)助學(xué)貸款、個人權(quán)利憑證質(zhì)押貸款、下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款、個人助業(yè)貸款等從以上貸款種類可以看出，建設(shè)銀行通常所說的個人消費貸款已經(jīng)突破了一般意義上的消費用途，包含了個人經(jīng)營性貸款需求。第三章我國住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展第一節(jié)住房金融業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展我國的住房金融是孕育在房地產(chǎn)金融的母體之中，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推行而產(chǎn)生并逐步發(fā)展起來的。我國住房金融的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段：一、住房金融萌芽期（20世紀(jì)70年代末到80年代）我國住房制度改革剛剛開始起步，其標(biāo)志是住房建設(shè)所需資金從財政撥款轉(zhuǎn)向

17、銀行貸款，中國建設(shè)銀行開始創(chuàng)辦和承擔(dān)住房建設(shè)信貸業(yè)務(wù)為了推動中國住房制度改革的發(fā)展，1986年，國務(wù)院先后確定煙臺、蚌埠、常州、唐山.佛山為城市住房制度改革綜合配套試點城市。這一改革措施的出臺使住房金融業(yè)務(wù)的客戶群體從企業(yè)擴展為所有房改參加者。1986年8月，建設(shè)銀行總行作為國有銀行中唯一的代表參加了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的工作，直接參與房改政策的制定以及試點方案和有關(guān)房改金融配套服務(wù)措施的研究。同年10月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組討論了煙臺市房改方案，決定發(fā)住房券，收房租由建設(shè)銀行辦理，工商銀行協(xié)助。至此中國建行銀行拉開了服務(wù)中國房改金融的序幕。1988年1月，國務(wù)院召開全國住房

18、制度改革工作會議，決定從1988年起，用3-5年的時間，把住房制度改革在全國城鎮(zhèn)分期分批推開。為加快房改金融業(yè)務(wù)拓展步伐，更好配套房改，1988年1月8日，建設(shè)銀行研究決定，總行設(shè)置房地產(chǎn)信貸部，與建筑經(jīng)濟部合署辦公。要求凡由地方政府委托辦理房改金融業(yè)務(wù)的各級行應(yīng)在內(nèi)部設(shè)立房地產(chǎn)信貸部，由房地產(chǎn)信貸部專業(yè)經(jīng)辦房改金融業(yè)務(wù)。自上而下房信部承辦模式逐步在全國范圍建成。雖然當(dāng)時房改金融工具的服務(wù)功能比較單一，但仍然標(biāo)志著我國住房金融的開始。二、住房金融發(fā)展期（20世紀(jì)80年代中后期到90年代初）這一階段的特點是：初步確立了住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營管理體制，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營方向。此時，住房

19、金融作為住房制度改革的配套措施開始形成和發(fā)展，各級國有專業(yè)銀行成立了房地產(chǎn)信貸部專門從事住房信貸業(yè)務(wù)，在煙臺和蚌埠還成立了專門的住房儲蓄銀行，它們采取相對獨立的經(jīng)營體制，承攬了各個地方政府委托性的住房金融業(yè)務(wù)。1986年建設(shè)銀行首先開辦了住房儲蓄和信貸業(yè)務(wù)，并印發(fā)中國人民建設(shè)銀行住房儲蓄存款和借款試行辦法個人住房貸款業(yè)務(wù)開始起步。1992年9月，為配合全國城鎮(zhèn)住房制度改革，建設(shè)銀行頒布了中國人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款辦法。由于當(dāng)時政府政策性委托業(yè)務(wù)普遍傾向于房改，業(yè)務(wù)范圍特定，區(qū)域性強，故該階段的住房金融發(fā)展帶有明顯的房改金融色彩。三、住房金融調(diào)整規(guī)范期（20世紀(jì)90年代中到90

20、年代中后期）這一階段的特點是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開始起步，1994年以來，房改開始向深度和力度方向發(fā)展，房改加入了全面建立公積金制度、開展國家安居工程等內(nèi)容。住房公積金制度全國范圍逐步推開，肇始于上海的住房公積金制度逐步成為我國政策性住房制度最重要的基石和支柱。這一階段大力承辦住房公積金業(yè)務(wù)成為建設(shè)銀行房改金融業(yè)務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)思想。同時，建行在各方面出臺了各項措施推進(jìn)房改金融的全面發(fā)展。從1994年起，建設(shè)銀行建立房地產(chǎn)信貸部第二準(zhǔn)備金，專項用于房改金融業(yè)務(wù)資金的調(diào)撥；1994年8月，房地產(chǎn)信貸部設(shè)立的營業(yè)部正式掛牌營業(yè)，主要辦理軍隊房改業(yè)務(wù)；從1995年起，大力支持同政策性住房金融業(yè)

21、務(wù)密切相關(guān)的國家安居工程貸款。與此同時，建設(shè)銀行各級銀行為推動住房商品化和培育住房消費市場，開始將重心從政策性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)營性業(yè)務(wù)，過去經(jīng)營性與政策性住房金融業(yè)務(wù)界線模糊的狀況得以改變，住房金融經(jīng)營管理開始逐步規(guī)范，住房金融新品種不斷涌現(xiàn)，住房消費信貸雖有所啟動，但住房開發(fā)和建設(shè)信貸仍占據(jù)了住房金融機構(gòu)經(jīng)營業(yè)務(wù)的絕對比重。四、住房金融全面發(fā)展創(chuàng)新期（20世紀(jì)90年代末至今）1998年至今房改金融業(yè)務(wù)逐步向住房金融發(fā)展和創(chuàng)新過渡，建行個人住房貸款和委托性住房金融業(yè)務(wù)成為最具中國特色、最具社會影響力的品牌業(yè)務(wù)之一。1998年是中國房改最有意義的一年。當(dāng)年，國務(wù)院23號文件明確提出：從1998年下半年

22、開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這一文件的頒布意味著在中國沿襲了40多年的住房實物分配制度停止，中國新的住房制度初步建立。住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過渡；住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度進(jìn)一步加大。在住房分配貨幣化改革和資本市場規(guī)范發(fā)展的刺激下，98年上半年，全國各類住房銷售形勢一片大好。相應(yīng)的，個人住房貸款也繼續(xù)保持了1997年的發(fā)展勢頭。當(dāng)年，中國人民銀行重新修訂了個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法，下發(fā)個人住房貸款管理辦法并下達(dá)給各國有獨資商業(yè)銀行1000億元的住房信貸計劃，其中住房消費信貸至少要達(dá)到50%。住房消費信貸業(yè)務(wù)步入高速發(fā)展軌道。同時，住房金融機構(gòu)進(jìn)一步擴大，

23、住房金融市場競爭由政策性住房金融業(yè)務(wù)競爭步入全方位的住房金融業(yè)務(wù)競爭。中國建設(shè)銀行的委托性住房金融業(yè)務(wù)的重心也轉(zhuǎn)移到為貨幣分房提供資金籌集、融通等信用活動中來。2004年根據(jù)財政部關(guān)于政策性住房金融業(yè)務(wù)財務(wù)管理有關(guān)問題的通知（財金20046號）規(guī)定，建設(shè)銀行的政策性住房金融業(yè)務(wù)于4月30日并入會計大帳管理，政策性住房金融業(yè)務(wù)單獨核算的歷史從此結(jié)束，委托性住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展和管理逐步走上精細(xì)化道路。2004年以后，建行逐步建立了委托性住房金融業(yè)務(wù)三級客戶經(jīng)理服務(wù)體系和公積金中心首席客戶經(jīng)理體制、建立了全國范圍的公積金業(yè)務(wù)臺帳制度、啟動了公積金業(yè)務(wù)流程梳理工程、擬定了公積金業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)文本，逐步實現(xiàn)了

24、全行委托性住房金融業(yè)務(wù)管理和操作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。建設(shè)銀行的委托性住房金融業(yè)務(wù)一直走在其他同業(yè)機構(gòu)的前面，在同業(yè)中處于領(lǐng)導(dǎo)和優(yōu)勢地位。第二節(jié)個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展在傳統(tǒng)的銀行貸款中，消費領(lǐng)域是個禁區(qū)，生產(chǎn)領(lǐng)域才是銀行關(guān)注的焦點。二戰(zhàn)后，由于經(jīng)濟形勢變化，人民生活匾乏，資本主義經(jīng)濟危機加深，客觀的要求刺激投資、擴大市場。1949年,赫伯特V普羅克諾在（定期放款與銀行流動性理論一書中提出了預(yù)期收入理論。該理論認(rèn)為，貸款能夠到期歸還，是以未來的收入為基礎(chǔ)，只要未來收入有保障，長期信貸和消費信貸同樣能保持流動性和安全性，穩(wěn)定的貸款應(yīng)該建立在現(xiàn)實的歸還期限與貸款的證券擔(dān)保的基礎(chǔ)上。在這種理論的影響下，

25、戰(zhàn)后中長期設(shè)備貸款、住房貸款、消費貸款等迅速發(fā)展起來，成為支持經(jīng)濟增長的重要因素。消費信貸能夠迅速發(fā)展，一是因為二戰(zhàn)后各商業(yè)銀行之間以及各種金融機構(gòu)之間的競爭日趨激烈，使許多商業(yè)銀行認(rèn)識到了零售業(yè)務(wù)的重要性，打破了以批發(fā)為主的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，開始經(jīng)營以個人和家庭為對象的消費貸款業(yè)務(wù);二是戰(zhàn)后西方經(jīng)濟的發(fā)展比較穩(wěn)定，個人收入不斷增長，同時也由于通貨膨脹的影響，使人們樂于利用貸款進(jìn)行消費，而另一方面，金融機構(gòu)對未來預(yù)期也比較樂觀，積極提供長期消費貸款;三是各種征信機構(gòu)大量出現(xiàn)，使銀行可以方便、快捷地了解借款人的信用狀況?，F(xiàn)在，西方國家的消費貸款在商業(yè)銀行的貸款資產(chǎn)中所占份額一般已達(dá)到20%,有的甚至高達(dá)

26、50%以上。我國的信貸消費起步較晚，個人消費貸款業(yè)務(wù)經(jīng)歷了萌芽、起步、發(fā)展與調(diào)整和快速發(fā)展和創(chuàng)新等四個階段，（一）個人信貸業(yè)務(wù)的萌芽階段（20世紀(jì)80年代到90年代初）從嚴(yán)格意義上講我國的個人信貸是在20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的。其中，住房消費信貸是一個突破，住房消費信貸的最初出現(xiàn)，其背景是支持房改，而不是發(fā)展消費信貸，但其效果卻與發(fā)展消費信貸不謀而合。1982年，國務(wù)院批準(zhǔn)在常州、鄭州、沙市、四平等城市進(jìn)行公有制住房補貼出售試點，為配合住房制度改革的試點工作，1986年中國建設(shè)銀行開始試辦購房儲蓄和貸款業(yè)務(wù)，1988年2月，國務(wù)院頒發(fā)關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案后，建行開始

27、全面介入房改金融業(yè)務(wù)，此業(yè)務(wù)面對的主要對象是參加房改的單位及其職工，采用的方式大體是商品房消費者先向銀行存入購房款，當(dāng)存款達(dá)一定數(shù)額時，可向銀行按一定存貸比例申請購房貸款，連同支取以前的存款用于購房，存貸比一般為1：1至1：3之間，個人貸款期限最長不超過8年，利率略高于同期存款利率。這一階段可看成是消費信貸的萌芽階段。（二）個人信貸業(yè)務(wù)的起步階段（20世紀(jì)90年代初到90年代末期）1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)關(guān)于積極穩(wěn)妥地開展城鎮(zhèn)住房制度改革的通知后，我國的住房制度改革從試點步入全國推廣階段。1994年8月，國務(wù)院又頒發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，確立了住房商品化、社會化的改革方向，這就客

28、觀上要求發(fā)展個人住房消費信貸，使其配合住房體制改革，逐步變福利性住房消費為貨幣性住房消費。隨著我國汽車工業(yè)的發(fā)展和居民生活水平的提高，汽車開始進(jìn)入居民的消費領(lǐng)域，1994年我國制定了個人汽車消費信貸。1995年9月5日建設(shè)銀行下發(fā)了關(guān)于印發(fā)中國人民建設(shè)銀行個人定期儲蓄存款存單小額抵押貸款管理實施辦法的通知以滿足各類個人消費小額度貸款需求；1996年5月8日，建設(shè)銀行下發(fā)關(guān)于開展一汽捷達(dá)汽車按揭貸款的通知共下達(dá)了8.15億捷達(dá)汽車按揭貸款指標(biāo)，拉開了汽車消費信貸的序幕，填補了國內(nèi)汽車消費信貸的空白；1996年8月，建行又下達(dá)了中國建設(shè)銀行汽車消費貸款辦法以指導(dǎo)和規(guī)范建設(shè)銀行分支機構(gòu)汽車消費貸款業(yè)

29、務(wù)的具體運作。緊隨建行之后，工商銀行等其他幾家銀行也紛紛開辦了類似的汽車消費貸款業(yè)務(wù)，1996年10月，由于國家宏觀政策的調(diào)整，各商業(yè)銀行為購車提供的貸款業(yè)務(wù)停止運行了。1997年后，我國居民消費率持續(xù)下降的問題顯化，在宏觀經(jīng)濟運行中表現(xiàn)為消費需求不足，同時，受亞洲金融危機影響，投資需求和出的增長勢頭受阻，有效需求不足對我國的經(jīng)濟增長構(gòu)成了較嚴(yán)重的制約。面對這一形勢，政府在運用財政和貨幣政策無法達(dá)到所期望的宏觀調(diào)控目標(biāo)的情況下，提出發(fā)展消費信貸，期望消費信貸能帶動消費需求，促進(jìn)經(jīng)濟增長。1998年，我國消費信貸重新起步，1998年下半年，住房、小轎車等信用消費的重要內(nèi)容為各商業(yè)銀行所看好。（三

30、）個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展（20世紀(jì)90年代末期到21世紀(jì)初期）1999年3月3日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于開展個人消費信貸指導(dǎo)意見），允許所有中資商業(yè)銀行開辦消費信貸業(yè)務(wù)，鼓勵商業(yè)銀行試辦一些消費信貸業(yè)務(wù)的新品種。1999年6月，建設(shè)銀行適時推出了個人耐用消費品貸款、個人住房裝修貸款和個人助學(xué)貸款三個個人信貸的新產(chǎn)品。從滿足客戶需求的角度出發(fā)，這三項產(chǎn)品的推出經(jīng)過了充分的市場調(diào)研，因此受到了市場的歡迎。2000年9月，建設(shè)銀行再次推出一項個貸新產(chǎn)品一一個人消費額度貸款，由于這一貸種具有一次申請，循環(huán)使用貸款額度的特點，成為建設(shè)銀行的特色產(chǎn)品；為支持教育事業(yè)發(fā)展，推動科教興國戰(zhàn)略的實施，中國人民銀行、

31、教育部、財政部等有關(guān)部門于1999年下半年聯(lián)合下發(fā)關(guān)于國家助學(xué)貸款管理規(guī)定（試行）的通知推出享受財政貼息的國家助學(xué)貸款業(yè)務(wù)，并首先在中國工商銀行試點。2000年末，此項業(yè)務(wù)辦理范圍擴大到四大國有商業(yè)銀行。建設(shè)銀行也于2001年年初正式開辦此項業(yè)務(wù)。至此，建設(shè)銀行包含個人小額儲蓄存單質(zhì)押貸款、個人汽車消費貸款、個人耐用消費品貸款、個人住房裝修貸款、一般商業(yè)性助學(xué)貸款、個人消費額度貸款、國家助學(xué)貸款等七個貸種的個人消費貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系已初步形成。（四）個人信貸快速發(fā)展與創(chuàng)新（21世紀(jì)初期至今）21世紀(jì)以來全球經(jīng)濟體系中國經(jīng)濟的發(fā)展一枝獨秀，GDP的年增長率多年連續(xù)保持在7%以上，國內(nèi)居民年收入也穩(wěn)

32、步增長，這極大地帶動了居民的消費熱情，從而為國內(nèi)金融機構(gòu)造就了一個巨大的個人信貸市場。各類個人消費和投資信貸品種層出不窮創(chuàng)新不斷。我國個人信貸進(jìn)入快速發(fā)展和創(chuàng)新階段。2002年開始，中國家用轎車消費市場迅速發(fā)展，年個人汽車消費總量成倍增長，為個人汽車貸款業(yè)務(wù)提供了巨大的潛在市場。建設(shè)銀行在國內(nèi)首推了汽車貸款“直客式”服務(wù)，成為后來紛紛為同業(yè)所借鑒的車貸服務(wù)新模式；在廈門地區(qū)率先進(jìn)行二手車貸款業(yè)務(wù)的嘗試；推出面向優(yōu)質(zhì)客戶的“房車組合貸款”等等。這些服務(wù)的創(chuàng)新方便了客戶、優(yōu)化了服務(wù)質(zhì)量，取得了市場的成功，建設(shè)銀行汽車貸款業(yè)務(wù)在客戶中樹立了良好的形象，市場份額也迅速提升。2003年下半年，建設(shè)銀行總

33、行對個人生產(chǎn)經(jīng)營類貸款進(jìn)行了統(tǒng)一的整合和規(guī)范，向市場推出“個人助業(yè)貸款”的產(chǎn)品，正式在全國范圍內(nèi)推廣該項業(yè)務(wù)。2003年，作為解決國內(nèi)失業(yè)問題的重要舉措，中國人民銀行、財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、勞動和社會保障部聯(lián)合出臺了下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款管理辦法要求各商業(yè)銀行為下崗失業(yè)人員的就業(yè)提供資金支持。建設(shè)銀行積極相應(yīng)號召，于下發(fā)了管理辦法并推廣這項業(yè)務(wù)，為解決就業(yè)問題提供了支持。從個人信貸業(yè)務(wù)的開辦至今的十余年間，個人信貸業(yè)務(wù)從無到有，從小到大，逐步發(fā)展為一系列關(guān)系我國人民生活和社會發(fā)展的重要金融類產(chǎn)品。對擴大國內(nèi)需求，促進(jìn)民間投資的發(fā)展，支持居民消費水平的提高，作出了巨大貢獻(xiàn)；個人信貸資產(chǎn)在全部信貸

34、資產(chǎn)中占比不斷提高，成為各商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要方向；同時，個人信貸業(yè)務(wù)還配合其他相關(guān)業(yè)務(wù)，在產(chǎn)品資源整合利用方面發(fā)揮了個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)的獨特作用，成為商業(yè)銀行的重要效益增長點。第四章發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)重大意義在我國發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)具有重大歷史和現(xiàn)實意義，主要體現(xiàn)在如下幾方面：、促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展住房開發(fā)建設(shè)周期長，資金需求量大。資金是困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素之一。房地產(chǎn)金融資金支持的力度越大，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也就越快。離開住房金融的資金支持，房地產(chǎn)業(yè)就會失去經(jīng)濟支柱。住房金融可以利用自身優(yōu)勢和資金運行的時間差、地區(qū)差和行業(yè)差,靈活融通資金，把房地產(chǎn)業(yè)乃至其他各方

35、面的閑置的和分散的資金聚集起來，把居民手中的購買力集中起來，變小額儲蓄為巨額資金，蓄短期存款為長期使用。通過這種資金的融通，為住宅產(chǎn)業(yè)提供可靠的資金保障，使房地產(chǎn)再生產(chǎn)得以順利進(jìn)行,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、支持城鎮(zhèn)住房制度改革資金問題是我國住房制度改革的首要問題。從某種意義上說,住房制度改革是住房資金體制的變革，這就需要房地產(chǎn)金融的積極參與和配合。銀行直接管理全社會資金運轉(zhuǎn)，掌管貨幣流通，可以發(fā)揮自身的籌集、融通資金、結(jié)算和中介的職能作用，根據(jù)貨幣流通規(guī)律、資金運作特點，為住房資金的籌集、使用、分配提供全方位的金融服務(wù)，保障我國城鎮(zhèn)住房改革的順利實施。三、調(diào)整居民消費結(jié)構(gòu)，帶動消費結(jié)構(gòu)升級

36、，提高人民生活水平，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)的升級換代方面，多年來，我國住房采取由國家統(tǒng)包下來的低租金的福利制度，城鎮(zhèn)居民的住房開支一直非常低微，消費結(jié)構(gòu)很不合理。住房制度改革就是要調(diào)整這種不合理的消費結(jié)構(gòu)，提高住房消費在居民消費結(jié)構(gòu)中的比例。但由于目前我國居民收入水平較低，絕大部分人還買不起住房。住房金融可以通過住房儲蓄等形式，把職工個人的住房基金聚集起來，并動員其他信貸資金，通過發(fā)放住房貸款，輔之以長期、低息的優(yōu)惠政策，鼓勵和刺激人們購買住房，引導(dǎo)和促進(jìn)居民購買力向住房方面轉(zhuǎn)移，從而形成居民合理的消費結(jié)構(gòu)。另一方面，從目前我國消費的總體情況看，呈現(xiàn)“四低”，即消費整體水平低、消費結(jié)構(gòu)層次低、消費的貨幣

37、化程度低、消費信用化程度低。因此，提高居民消費水平和質(zhì)量依然是一項緊迫而長期的任務(wù)。而從經(jīng)濟水平來說，目前，我國正處于從溫飽到小康或從小康向初步富裕過度的階段，經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入了以“住”和“行”為重心的消費結(jié)構(gòu)升級階段。在此階段，發(fā)展消費信貸是刺激消費的一種有效手段，這已被許多國家的實踐所驗證。如果完全靠個人積累來解決高消費的商品，必然會推遲人民生活水平的改善，同時也會造成生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費需求錯位。據(jù)有關(guān)專家分析，目前，許多商品銷售疲軟的原因，很大程度上在商品本身的款式.品種、功能、科技含量不高，還沒有適應(yīng)己經(jīng)發(fā)生了變化的市場需求。換而言之，這些商品并不構(gòu)成有效供給。解決上述經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾

38、的有效辦法就是發(fā)展消費信貸，借助于消費信貸促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級，不僅可以加快提高人民生活水平和民族素質(zhì)的進(jìn)程，而且為企業(yè)提供明確、真實的市場信息引導(dǎo)企業(yè)加快技術(shù)改造和技術(shù)進(jìn)步，進(jìn)而促進(jìn)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代。四、改善人民住房條件住房是人們生活的基本消費資料,是人民安居樂業(yè)的重要標(biāo)志。黨的十一屆三中全會前，我國城鎮(zhèn)居民的住房水平一直較低。十一屆三中全會后，國家加大了住房建設(shè)投資，城鎮(zhèn)居民的住房條件有所改善，但離國家提出的城鎮(zhèn)居民的居住水平有一個較大提高的目標(biāo)還相差很遠(yuǎn)。要達(dá)到這個目標(biāo)需要大量資金投入，而國家財力有限，必須借助各種金融手段，籌集資金投入住房建設(shè)，加快住房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)改善人民住房

39、條件的目標(biāo)。五、有利于為經(jīng)濟持續(xù)增長提供持久的動力，拉動國民經(jīng)濟增長一方面住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著先導(dǎo)性作用，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑業(yè).建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、機械工業(yè)等多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。住房金融可以增加和帶動房地產(chǎn)資金投入，擴大房地產(chǎn)消費市場的有效需求，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉動經(jīng)濟增長，促進(jìn)國民經(jīng)濟健康發(fā)展。另一方面消費的增長始終是經(jīng)濟活動的出發(fā)點與歸宿點，以消費為導(dǎo)向也正是我國市場經(jīng)濟發(fā)展的真諦。擴張性的財政政策在一定時期內(nèi)固然對經(jīng)濟增長起到重要的推動作用，但不是長久之計。消費需求能否隨投資需求的擴張而相應(yīng)擴張，是當(dāng)前我國宏觀調(diào)控需要解決的問題。投資需求對經(jīng)濟增長的作用各有特點，經(jīng)濟啟

40、動之初，投資需求對經(jīng)濟增長的作用十分明顯，但它只是中間需求，擴大投資需求最終還是要由消費需求來實現(xiàn)，特別是經(jīng)濟啟動之后，只有消費需求才一是經(jīng)濟增長真正持久的拉動力量。居民消費的增長與消費結(jié)構(gòu)的升級正是經(jīng)濟規(guī)模擴大與經(jīng)濟向高層次進(jìn)步的根本動力。在目前的情況下，加速發(fā)展消費信貸，逐步把居民的自我積累型滯后消費轉(zhuǎn)變?yōu)橛行庞弥С值倪m度超前消費，在發(fā)達(dá)的生產(chǎn)信用與發(fā)達(dá)的消費信用之間達(dá)到均衡，這對于充分發(fā)揮消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用意義重大而深遠(yuǎn)。六、促進(jìn)金融業(yè)自身發(fā)展，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營效益的改善，是金融改革和發(fā)展的需要首先，住房金融一是帶來了大量、穩(wěn)定的存款，擴大了信貸資金來源；二是風(fēng)險低

41、、收益高的個人住房消費貸款,為銀行創(chuàng)造穩(wěn)定的收入來源，改善了信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu),優(yōu)化了信貸資產(chǎn)質(zhì)量；三是創(chuàng)造了大量的項目評估、代理保險等中間業(yè)務(wù)收入，促進(jìn)了信用卡、儲蓄卡等業(yè)務(wù)的發(fā)展，四是建立了穩(wěn)固的個人客戶群體，為銀行中間業(yè)務(wù)、零售業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。其次，由于歷史原因，我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)構(gòu)成和利潤獲得一直集中在生產(chǎn)領(lǐng)域。主要用來支持國有企業(yè)。這種狀況有三大弊端:一是銀行經(jīng)營風(fēng)險相對集中，一旦遇到經(jīng)濟萎縮，企業(yè)經(jīng)營將普遍陷于困境，給銀行資產(chǎn)的安全性、效益性和流動性帶來很大威脅；二是往往形成重復(fù)建設(shè)和低效無效項目，這對搞好工業(yè)合理布局、調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資金使用效益和提高銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量等都

42、是極為不利的；三是不斷加大投資需求和消費需求之間的矛盾，影響經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展。國有專業(yè)銀行實行商業(yè)化經(jīng)營之后，經(jīng)營意識風(fēng)險不斷提高。央行己放寬了貨幣供應(yīng)量的控制，但由于企業(yè)總體效益不好，破產(chǎn)和被兼并增多，造成金融機構(gòu)壞賬增加，金融風(fēng)險加大，因此，消費信貸是一種必然的選擇。發(fā)展消費信貸，可以使商業(yè)銀行以此作為發(fā)展個人金融服務(wù)的突破口，優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低由產(chǎn)業(yè)因素帶來的風(fēng)險，密切銀行和居民的關(guān)系，獲得更多可靠資金來源，通過中介服務(wù)，增加銀行收入，提高經(jīng)營效益。同時還可以為以后銀行各項零售業(yè)務(wù)的開展奠定基礎(chǔ)，積累經(jīng)驗。另一方面，個人信貸的推出，滿足了居民超前消費、即期消費、預(yù)期消費

43、各種不同的需求，為居民解決了諸如住房難等一系列的實際困難和問題，幫助居民實現(xiàn)了一個個住房夢、坐車夢、上學(xué)夢等等，因而滿足了消費者不同的心理需求，也體現(xiàn)了社會的文明與進(jìn)步。由此可見，消費信貸的產(chǎn)生是順應(yīng)時勢的，發(fā)展是極富潛力的，有著光明的前景。七、發(fā)展個人信貸有利于國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控在消費信用發(fā)達(dá)的國家中，消費信貸的規(guī)模與變動傳遞著消費需求及消費意愿的市場信息，這無疑有利于決策當(dāng)局對國民經(jīng)濟運行事態(tài)的了解和相關(guān)政策的制定。另一方面，決策當(dāng)局也可通過利率或信貸條件的調(diào)整影響居民的消費支出，以實現(xiàn)政策意圖。而且由于信用消費在發(fā)達(dá)國家普及程度很高，這些政策的變動可直接影響到幾乎每個家庭。我國始終缺乏影

44、響居民消費支出的機制，連續(xù)性利率下調(diào)，并沒有達(dá)到預(yù)期的效果。其原因之一就在于我國個人消費信貸不發(fā)達(dá)，個人支出中信用消費貸款的比重微乎其微，利率的高低對人們的支出影響太小，使貨幣政策傳導(dǎo)機制受阻甚至失靈。而在信用消費發(fā)達(dá)國家，利率變化哪怕只有零點幾個百分點，也會在社會上引起強烈反映。由此可見，要提高我國貨幣政策的靈敏性和傳導(dǎo)性，就要加速發(fā)展消費信貸，擴大個人的金融負(fù)債?？傊瑪U大內(nèi)需政策的有效性，也需要消費信貸的有利支持。第五章住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略未來幾年，世界經(jīng)濟有望保持穩(wěn)定增長，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持較快增長?！笆晃濉币?guī)劃提出，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和資源節(jié)約的基礎(chǔ)上，國內(nèi)生產(chǎn)

45、總值年均增長7.5%左右的較快增長速度，實現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。居民收入將繼續(xù)穩(wěn)步增長，中產(chǎn)階層的范圍將進(jìn)一步擴尢消費對經(jīng)濟增長的拉動作用進(jìn)一步提高。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長將帶動銀行業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，為銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住房金融、中長期貸款、個人消費貸款、個人住房貸款、中間業(yè)務(wù)發(fā)展提供有利條件。建設(shè)銀行作為中國最早向個人客戶提供住房金融業(yè)務(wù)（包括商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金業(yè)務(wù)）并一直在此業(yè)務(wù)領(lǐng)域中居于領(lǐng)先地位的商業(yè)銀行，如何面對機遇迎接挑戰(zhàn)開創(chuàng)住房金融和個人信貸業(yè)務(wù)的新局面是我們須認(rèn)真研究的重要課題。一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，充分認(rèn)識超常規(guī)發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的重大戰(zhàn)略意

46、義中國建設(shè)銀行提出了“為客戶提供最佳服務(wù)，為股東創(chuàng)造最大價值，為員工提供最大發(fā)展機會的國際一流商業(yè)銀行”的愿景，并明確把個人銀行業(yè)務(wù)作為未來發(fā)展的重點和新的增長點。個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)是全行個人銀行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，是發(fā)展個人銀行業(yè)務(wù)的基本立足點和有利切入點。這一點已在行內(nèi)尤其是決策層形成共識。大力發(fā)展個人銀行業(yè)務(wù)，是建設(shè)銀行的立行之本和成敗關(guān)鍵。因此要從全行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的高度，正確認(rèn)識和看待住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的超常規(guī)發(fā)展。2005年10月27日，建設(shè)銀行在香港成功掛牌上市，成為香港上市公司，跨入了國際金融舞臺。住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)始終是各屆投資者長期關(guān)注的焦點。正因如此，住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)也

47、面臨來自市場投資者、股東和公眾對業(yè)績方面更嚴(yán)峻的考驗?！霸谖磥?-5年內(nèi)，個人貸款業(yè)務(wù)要以不低于20%的速度增長”的發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)銀行上市后戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的一項重要戰(zhàn)略部署。隨著金融市場的迅速發(fā)展，公司大客戶直接融資的渠道不斷擴大、議價能力也不斷加強，商業(yè)銀行依托大客戶維持高速增長的局面也難以再現(xiàn)。而目前中國的個人貸款市場相當(dāng)大，整體還處于快速發(fā)展和市場劃分階段，市場和客戶細(xì)分工作也存在巨大的空間。因此，從穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險等方面來講，建設(shè)銀行必須超常規(guī)加快發(fā)展個人貸款這一成長型、厚利型的產(chǎn)品，這是加快個人銀行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一項重大戰(zhàn)略任務(wù)。二、增強加快發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的危機感、緊迫感和

48、使命感加快發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)，不僅是建設(shè)銀行應(yīng)對客戶和百姓需求以及外部市場挑戰(zhàn)的必然要求，更是貫徹落實發(fā)展戰(zhàn)略和轉(zhuǎn)型的內(nèi)在要求。()增強危機感和緊迫感，加緊應(yīng)對百姓需求和外部市場的挑戰(zhàn)目前，住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)所面臨的客戶需求和外部市場環(huán)境變化很快。一方面，隨著國家宏觀調(diào)控政策效力的不斷發(fā)揮，國內(nèi)住房市場加速轉(zhuǎn)型，住房金融買方市場的特征日趨明顯。老百姓在選擇金融服務(wù)方面具有越來越強的主動權(quán)和自由選擇權(quán)，將更加關(guān)注服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)效率，并不斷提出新的市場需求。這將要求銀行必須不斷滿足百姓日益提高的各種需要。另一方面，隨著參與競爭主體的不斷增加，同業(yè)對市場份額的分化競爭將日益激烈。人民銀行

49、統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，四大銀行之外的其他銀行已占據(jù)全部個人貸款余額市場份額的25%，四大銀行只占75%,這意味著，其他銀行已經(jīng)加快發(fā)展個人貸款業(yè)務(wù)，擠占傳統(tǒng)四大行所占領(lǐng)的市場。另外，隨著2006年底中國銀行業(yè)的全面對外開放，外資金融機構(gòu)將獲得與中資金融機構(gòu)同等的國民待遇。鑒于國際銀行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗和零售業(yè)務(wù)的利潤貢獻(xiàn)度，以個人貸款為核心的零售業(yè)務(wù)必將成為外資銀行不斷滲透的重點。可以預(yù)見，在未來幾年內(nèi)，建行所面臨的競爭將日益嚴(yán)峻，所以要抓住建設(shè)銀行的未來，就必須抓好個人銀行業(yè)務(wù)，抓好個人資產(chǎn)業(yè)務(wù)，抓好住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)。(二)與國際一流零售銀行的差距比較認(rèn)真研究零售銀行業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)的歐美

50、、香港等地商業(yè)銀行可以發(fā)現(xiàn)，國際一流銀行在將零售業(yè)務(wù)作為支柱業(yè)務(wù)的同時，普遍將住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)當(dāng)作關(guān)鍵性業(yè)務(wù)來重點經(jīng)營，在很多方面都比建設(shè)銀行的住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)更具競爭優(yōu)勢。相對它們而言，建設(shè)銀行該項業(yè)務(wù)尚有很多方面應(yīng)繼續(xù)給予改進(jìn)。1業(yè)務(wù)指標(biāo)和盈利水平有待大幅度提升2006年一季度，美國銀行全球個人和小型企業(yè)銀行業(yè)務(wù)收入占到全行總收入的54%左右。住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)度以及對銀行零售業(yè)務(wù)和利潤的支撐程度，已成為衡量能否成為先進(jìn)零售銀行的重要標(biāo)準(zhǔn)。2經(jīng)營管理理念需要進(jìn)一步向深層次轉(zhuǎn)變美國銀行倡導(dǎo)的一個重要理念是“更高標(biāo)準(zhǔn)”(HigherStandards),奉行“業(yè)績導(dǎo)向、持

51、續(xù)改進(jìn)”的經(jīng)營管理思想，即“改進(jìn)流程一一提高客戶滿意度一一增加交易賬戶一一實現(xiàn)業(yè)績增長”要求員工不斷的超越自我，發(fā)揮更大潛力，追求更高的標(biāo)準(zhǔn)?；谶@一理念，美國銀行工作的出發(fā)點是關(guān)注客戶、改進(jìn)服務(wù)、提高效率，工作的目標(biāo)和結(jié)果就是促進(jìn)業(yè)績增長、為客戶、股東和員工創(chuàng)造更多的價值。雖然我建設(shè)銀行已逐漸貫徹“以客戶為中心”的經(jīng)營理念，住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)條線的經(jīng)營作風(fēng)也得到很大改善，但在產(chǎn)品研發(fā)、市場營銷、客戶服務(wù)、操作流程和風(fēng)險控制等方面這種經(jīng)營理念仍停留在表面，缺乏規(guī)范性，距離成為全體員工的自覺行為還較遠(yuǎn)。經(jīng)營管理模式有待逐步完善美國銀行的個人貸款業(yè)務(wù)是完全的業(yè)務(wù)條線垂直管理，在個人房地產(chǎn)部內(nèi)設(shè)

52、有產(chǎn)品研發(fā)、銷售和服務(wù)支持部門，有利于職能和能力的集中化，有利于制定和實行全行統(tǒng)一的目標(biāo)和決策，有利于統(tǒng)一營銷和管理，為消費者提供一體化、一致性的服務(wù)。同時，其產(chǎn)品研發(fā)、銷售和服務(wù)支持部門相互獨立，形成前中后臺相互獨立的組織模式，有利于風(fēng)險的有效控制和團隊業(yè)績的有效考核。目前，建設(shè)銀行仍為傳統(tǒng)的層級管理機制，業(yè)務(wù)經(jīng)營的前中后臺分離工作也剛剛起步，集約化的經(jīng)營模式還不夠規(guī)范，不能較好地適應(yīng)市場的快速變化；同時，住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)條線的垂直經(jīng)營管理體系也尚未建立，業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理與政策的貫徹執(zhí)行依然受到很多方面的制約?？蛻艚Y(jié)構(gòu)和貢獻(xiàn)度仍需不斷提高國際一流零售銀行的客戶結(jié)構(gòu)比較合理，客戶與銀行關(guān)系

53、緊密，普遍使用存款、結(jié)算、貸款、理財?shù)榷鄠€銀行產(chǎn)品，具有較高的忠誠度。目前建設(shè)銀行的客戶結(jié)構(gòu)不合理，高端客戶對銀行的個人信貸融資需求偏低，對大眾和中端客戶的又挖掘不夠，客戶貢獻(xiàn)相對單一，客戶的細(xì)分和差別化服務(wù)的力度尚有較大差距。住房金融與個人信貸客戶主要以大眾、中端客戶為主，這類客戶數(shù)量眾多，具有很高的成長性，同時對金融產(chǎn)品和品牌具有一定的依賴度，如何進(jìn)一步挖掘中端、高端客戶的融資需求，交叉銷售各類金融產(chǎn)品，提高客戶對建設(shè)銀行的綜合貢獻(xiàn)度，乃至培育客戶實現(xiàn)價值增長是現(xiàn)階段建設(shè)銀行個人業(yè)務(wù)亟待思考和解決的問題。服務(wù)質(zhì)量和水平需進(jìn)一步提高國際一流零售銀行普遍將金融服務(wù)作為經(jīng)營的主題，由于客戶經(jīng)理隊

54、伍建設(shè)到位，專業(yè)化服務(wù)水平較高，能夠掌握充分的客戶信息，并能夠據(jù)此對客戶進(jìn)行清晰的分類，全面掌握各層次客戶對信貸融資和服務(wù)效率的不同要求，具備較高的差別化服務(wù)能力，業(yè)務(wù)流程前后臺定位明晰，營銷服務(wù)和售后服務(wù)分工明確，服務(wù)效率和服務(wù)滿意程度較高。雖然近兩年來，建設(shè)銀行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)已在提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平方面采取了一定的措施，但實踐程度較淺，標(biāo)準(zhǔn)化程度低，仍然存在諸多薄弱環(huán)節(jié)。由于缺乏有效的數(shù)據(jù)支撐，客戶信息掌握不充分，對客戶群體的研究尚停留在經(jīng)驗性的定性分析層面，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足不同客戶群體多樣的金融服務(wù)要求。6產(chǎn)品創(chuàng)新機制和手段還需不斷完善與豐富國際一流零售銀行在產(chǎn)品創(chuàng)新方面經(jīng)驗非常

55、豐富，包括產(chǎn)品創(chuàng)新的組織架構(gòu)建立、各類型創(chuàng)新主體的職責(zé)分工定位和協(xié)調(diào)機制推進(jìn)，以及創(chuàng)新方向和創(chuàng)新手段等方面工作都已經(jīng)非常成熟，更重要的是他們面臨的金融體制和混業(yè)經(jīng)營的環(huán)境也為創(chuàng)新工作開辟了更廣闊的空間。建設(shè)銀行住房金融與個人信貸產(chǎn)品創(chuàng)新工作在國內(nèi)同業(yè)中一直處于領(lǐng)先的位置，但創(chuàng)新機制仍需進(jìn)一步完善、創(chuàng)新手段和方法仍要不斷的豐富和補充。產(chǎn)品創(chuàng)新信息渠道和創(chuàng)意庫的建設(shè)剛剛起步，對先進(jìn)創(chuàng)新工具和方法的運用不多；產(chǎn)品創(chuàng)新人員不足，激勵機制不健全；按條線和部門配置產(chǎn)品創(chuàng)新和IT財務(wù)資源的機制尚待完善，計劃財務(wù)、風(fēng)險管理、法律事務(wù)、信息技術(shù)等對住房金融與個人信貸產(chǎn)品創(chuàng)新工作的支持力度需要進(jìn)一步加強。7分銷渠

56、道建設(shè)亟待加強美國銀行的個人貸款銷售實行網(wǎng)點分銷與專業(yè)銷售相結(jié)合，多種渠道并存，重視交叉銷售，以最大限度地吸引不同層次的客戶群體，其分銷渠道主要有：專職銷售人員、電話和網(wǎng)上銀行、銀行業(yè)務(wù)中心、高端業(yè)務(wù)部和批發(fā)貸款機構(gòu)（貸款代理公司）等5個渠道。專業(yè)化程度較高的專職銷售人員和貸款中介機構(gòu)是主要的分銷渠道，放款筆數(shù)各占33%和28%,放款金額各占35%和33%;銀行業(yè)務(wù)中心是重要的補充渠道，放款筆數(shù)較多；電子銀行是新型的分銷渠道，放款筆數(shù)和放款金額已占12%和11%,且呈逐年增長態(tài)勢。其中，專職銷售人員的客戶營銷成功率達(dá)80%。目前，建設(shè)銀行較多的零售網(wǎng)點主要專注于儲蓄，能夠咨詢、營銷和受理住房金

57、融與個人信貸業(yè)務(wù)申請的網(wǎng)點還不多，大銀行的零售網(wǎng)發(fā)達(dá)優(yōu)勢遠(yuǎn)未得到發(fā)揮。尤其是作為業(yè)務(wù)經(jīng)營主陣地的中心城市行，零售網(wǎng)點產(chǎn)品營銷功能單一，專業(yè)化的房金銷售隊伍尚未建立；電子銀行渠道的分銷功能亟待加強和完善；與外部渠道的合作才剛剛起步；各渠道之間的聯(lián)動及市場同步響應(yīng)機制欠缺，差別化的渠道定位尚不清晰。8技術(shù)支持能力需要進(jìn)一步的強化國際一流零售銀行的技術(shù)支持深入到業(yè)務(wù)的各個層面，大量流程化操作都能夠由系統(tǒng)自動完成，業(yè)務(wù)處理效率較高?？蛻粜畔⒑涂蛻絷P(guān)系系統(tǒng)較為完善，并被嵌入至業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)中，為細(xì)分客戶、客戶深度挖掘、風(fēng)險控制以及提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)創(chuàng)造了充足的條件。目前，建設(shè)銀行的信息技術(shù)支持能力和信息系統(tǒng)雖

58、然不斷得到加強，但對住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)處理的支持依然存在較多不足，個人客戶信息仍然不完善，無法提供客戶細(xì)分所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，阻礙了差別化服務(wù)水平的提高。住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)計算機系統(tǒng)對產(chǎn)品創(chuàng)新、市場營銷、客戶服務(wù)、貸后管理、風(fēng)險控制、統(tǒng)計分析和運營監(jiān)控的支持促進(jìn)效用還沒有完全發(fā)揮。9風(fēng)險管理水平亟待提高國際一流零售銀行普遍將風(fēng)險管理融入業(yè)務(wù)流程中，將風(fēng)險控制關(guān)前移；掌握先進(jìn)的風(fēng)險識別、計量和控制手段，建立了個人信用申請評分與行為評分模型，使客戶評價和貸款審批更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化；實施集約化、標(biāo)準(zhǔn)化的貸后管理，有專業(yè)的催收人員針對不同的逾期貸款采取不同的催收處置措施。建設(shè)銀行目前正在實施風(fēng)險管

59、理體制改革，推行客戶經(jīng)理和風(fēng)險經(jīng)理的平行作業(yè)機制，但尚處于起步階段；雖然初步開發(fā)了申請評分模型，但還沒有廣泛應(yīng)用于所有的個人貸款業(yè)務(wù)，尚未開發(fā)客戶行為評分卡；部分地區(qū)即使開始采用電子化審批，其規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度也還比較低；掌握個人信貸風(fēng)險控制和計量的先進(jìn)技術(shù)的人才比較缺乏，尚沒有在全行建立起一支數(shù)量充足的、專業(yè)的貸后管理隊伍。10員工隊伍與結(jié)構(gòu)亟待完善美國銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)條線共有員工10000多人，人均管理貸款數(shù)約為100-500筆。員工隊伍中，營銷人員占33%左右，貸款處理和貸后管理人員占66%左右，產(chǎn)品研發(fā)人員約占1%左右。營銷力量專業(yè)強大，操作人員數(shù)量充足，研發(fā)力量精干高效，人員分工

60、明確，隊伍結(jié)構(gòu)清晰。而目前建設(shè)銀行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)條線約有從業(yè)人員6000人,專職的客戶經(jīng)理不足3500人，人均管理貸款約1300筆左右，工作量大，人員總量不足。人員結(jié)構(gòu)中，專業(yè)的營銷和產(chǎn)品研發(fā)人員比例偏低，信貸操作和貸后管理工作基本上由負(fù)責(zé)銷售的客戶經(jīng)理兼任。無論在專業(yè)營銷力量、管理團隊，還是在研發(fā)力量，崗位劃分和管理層級結(jié)構(gòu)等方面，都與國際一流零售銀行存在較大差距。三、建設(shè)銀行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展思路和策略（一）總體思路圍繞全行“建設(shè)國際一流零售銀行”的總體目標(biāo)，繼續(xù)牢固樹立“以市場為導(dǎo)向、以客戶為中心”的經(jīng)營理念，深化“加強管理、加快發(fā)展、再造優(yōu)勢、再創(chuàng)一流”的業(yè)務(wù)發(fā)展思路