《紅星美凱龍世博家居生活廣場項目可研報告》

1、目 錄 第一章 重點摘要 -4第二章 城市概況-8 第一節(jié) HYPERLINK l _Toc200867496 城市宏觀經濟-7 HYPERLINK l _Toc200867497 第二節(jié) 城市規(guī)劃簡介-9第三章 區(qū)域房地產、家居市場分析-13第一節(jié) 區(qū)域商業(yè)及房地產市場概況-13第二節(jié) 區(qū)域市場特點（區(qū)域輻射預計）-14第三節(jié) 土地供應情況-17第四節(jié) 同類競爭性項目-20第四章 項目概況- 28第一節(jié) 地理位置 - 28第二節(jié) 項目概況- 30第三節(jié) 項目總投資及資金來源-33第四節(jié) 主要經濟技術指標-34第五節(jié) 項目背景與進度-35第五章 SWOT分析-36第六章 項目投資分析-37第一

2、章 重點摘要泰安市立足未來，在市委、市政府的正確領導下，圍繞建設經濟強市，整體推進工業(yè)經濟、民營經濟、招商引資三大工作重點，加快改革開放和結構調整步伐，國民經濟迅速健康發(fā)展，社會事業(yè)全面進步，人民生活不斷改善。適應全方位、多層經濟全球化的歷史潮流，積極參與國內國際經濟分工、合作和競爭，進一步拓寬對外開放的深度和廣度，堅持外經、外貿、外資三外并舉，全社會參與，形成全層次、寬領域的對外開放新格局。在全面完成“十五”計劃的基礎上，到2010年，把泰安市經濟競爭力和綜合實力提升到全國大中城市的上游水平，實現建設經濟強市的目標。岱岳區(qū)地處山東省中部，座落在巍巍泰山腳下、滔滔汶水河畔，北依省會泉城濟南，南

3、臨孔子故里曲阜，處于“一山一水一圣人”旅游熱線的中點。區(qū)內京福、京滬高速公路，104國道，津浦鐵路和即將建設的京滬高速鐵路貫穿南北，泰肥（辛）鐵路和泰肥、泰萊高速公路橫跨東西，四通八達，交通區(qū)位極為優(yōu)越。岱岳區(qū)高度重視環(huán)境建設，扎實推進“誠信岱岳”、“平安岱岳”創(chuàng)建活動，社會環(huán)境和諧安定；按照“生態(tài)式、園林式、城市化、數字化”要求定位，高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理、高速度發(fā)展，以岱岳新城區(qū)、泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)、大汶口石膏工業(yè)園為主體的招商引資和項目建設平臺基本形成，“投資泰安，穩(wěn)如泰山；投資興業(yè)，首選岱岳”，已成為眾多投資者的共識。岱岳區(qū)發(fā)展思路清晰，投資軟硬環(huán)境優(yōu)越，三大文明協(xié)調發(fā)展，

4、新城區(qū)和陸續(xù)開工的一大批大項目成為展現生機的亮點，區(qū)域經濟核心競爭力與日俱增。泰安市房地產開發(fā)投資增長迅猛，市場消費需求繼續(xù)擴大，房地產價格保持上漲趨勢。 一、房地產市場變動特點 分期看：1-11月份，房地產銷售價格指數為109%，其中：一季度房地產價格平均上漲9.8%,二季度受國家調控政策影響,成交價格漲幅有所減小,平均上漲7.7%，下半年以來，泰安房地產市場逐漸回暖，居民持幣觀望心態(tài)者減少，銷售價格漲幅開始回升，7-11月份分別上漲8.1%、8%、11.5%、9.9%、8.5%。1-9月份，全市商品房價格同比上漲7.5%，其中：普通住宅類和經濟適用房上漲幅度較大，同比分別上漲9%、7.4%

5、，豪華住宅價格上漲空間縮小，同比上漲3.4%。二手房價格成交活躍持續(xù)上漲，1-9月份同比上漲12.9%，其中：住宅交易價格上漲12.9%，非住宅價格上漲13%。受泰安市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來泰安地產市場活躍。泰安紅星美凱龍世博家居生活廣場建設項目是集地產、購物、餐飲、休閑、觀光為一體的大型、綜合性家居生活廣場，符合泰安市和岱岳區(qū)整體規(guī)劃要求，對于加快泰安市建材家居市場的建設、提高其經營檔次和規(guī)模具有重要意義。該項目優(yōu)勢分析：1.本項目地理位置靠近京滬高鐵車站廣場，交通便利；2.在泰安，“西進”已是政府經過了長時間的摸索后確定下來的城市發(fā)展規(guī)劃思路之一；3.隨著城市重心西移，城市商業(yè)，城市人文

6、，城市交通在這里將形成交集輻射市政府、區(qū)政府；京福高速，泰山廣場，易初蓮花超市等城市先進要素；4.與區(qū)政府相鄰，周邊又有其它商業(yè)項目正在運作。項目位置好、規(guī)模適中，資金相對回籠比較快。5.京滬高速鐵路泰安站定址本地塊西側一公里處，年內動工，其對周邊尤其本地塊的利好是巨大的；6.岱岳區(qū)的改造升級帶來的機會；7.泰安市是旅游區(qū)域，將會帶來大量流動人口，進一步提高公司的知名度；8.道路的改造升級，會抬升整個區(qū)域的交通優(yōu)勢；地塊面臨的靈山大街是貫穿市區(qū)東西的中軸線，靈山大街西起京滬高速鐵路泰安站。9.隨著政府對配套的加大投入，周邊地區(qū)形象將逐步得到改善。10.項目賣點分析11.岱岳區(qū)政府中心地段，以后

7、市里、區(qū)里的發(fā)展中心；12.交通方便，步行到主要干道只需幾分鐘。13.全面推行的“綠、亮、凈、美”四大工程；14.精品打造高品質、低密度、純居住的人文生態(tài)住區(qū)； 綜述，綜合項目SWOT分析，我們在本項目開發(fā)中取長補短，著力塑造，最終體現經濟、社會、環(huán)境價值，實現項目雙利。 2、商業(yè)部分：泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場建設項目符合泰安市和岱岳區(qū)總體規(guī)劃，有利于實現城市發(fā)展總目標；同時，適應泰安市和岱岳區(qū)商品交易市場的發(fā)展規(guī)劃和要求，有利于促進泰安市和岱岳區(qū)商貿流通業(yè)的持續(xù)繁榮，提升傳統(tǒng)商貿業(yè)的檔次水平，促進區(qū)域經濟更快更好地發(fā)展。 泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場將主要以銷售各類高檔品牌建材、品牌

8、家具、辦公家具、廚房用具、整體臥房、沙發(fā)、布藝、家庭飾品、燈具等日常家具和裝飾用品為主，以銷售百貨、食品、小家電、兒童用品等日用雜品為輔，是集建材、家具、家居、銀行、超市、餐飲、娛樂一體化的綜合性商業(yè)設施，將建成泰安市規(guī)模最大、品種最全、人氣最旺的現代化商場。本項目將為完善區(qū)域商業(yè)布局，繁榮地區(qū)商業(yè)氛圍，增加地方財力，擴大勞動就業(yè)，推動區(qū)域經濟快速協(xié)調發(fā)展起到積極的促進作用。第二章 城市概況 第一節(jié) HYPERLINK l _Toc200867496 城市宏觀經濟泰安是中國華東地區(qū)重要的對外旅游城市。泰安位于山東省東部，北依山東省會濟南（距離濟南不到40公里），南接另一個著名的旅游城市曲阜，東

9、連中國磁都淄博，西瀕黃河?？偯娣e7762平方公里，人口600余萬人，轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣個縣市區(qū)。泰安市人口分布表市區(qū)市縣面積(km2)人口(萬人)街辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)泰安市泰山區(qū)33762.9512岱岳區(qū)175097.02214新泰市1933135.42117肥城市127796.51112寧陽縣112480.839東平縣134077.4772區(qū)2市2縣7761550.0101561泰安市2006年GDP比上年增長16.5%，達1012.2億元，。其中，第一產業(yè)產值116.3億元，占11%；第二產業(yè)572.2億元，占57%；第三產業(yè)323.7億元，占32%。經濟主要由工業(yè)和第三

10、產業(yè)（其中又以旅游業(yè)為主導）帶動。按人口551.7萬人計算，人均GDP2413USD。其中，一二三產業(yè)增加值分別增長4.1%、19.7%和15.7%。完成地方財政收入51.7億元，增長30.3%，其中，各項稅收36.1億元，增長33.2%，占財政收入的69.8%，提高1.55個百分點。全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值448.1億元，增長26.9%；實現主營業(yè)務收入1375.0億元、實繳稅金64.4億元、利潤88.4億元，分別增長33.5%、43.0%和41.6%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到1136家，增加94家。其中，主營業(yè)務收入過億元的267家，增加92家；過10億元的15家，增加4家；利稅過千萬元

11、的303家，增加78家；利稅過億元的18家，增加3家。國家名牌達到5個，中國馳名商標實現了零的突破。高新技術產業(yè)發(fā)展迅速。全市規(guī)模以上高新技術企業(yè)達到257家，實現產值359.4億元，比上年增長30.4%；產值占規(guī)模以上工業(yè)總產值的比重達到23.8%，提高2個百分點。全市實現社會消費品零售額318.2億元，增長16.3%。旅游服務業(yè)發(fā)展加快，實現旅游總收入87.6億元，增長32.0%；旅游客流達500萬人次/年?？汀⒇涍\周轉量增長16.0%和26.2%，郵電業(yè)務總量增長16.0%；全市金融機構各項存、貸款余額實現750.0億元、485.0億元，比年初分別增長17.9%、13.7%。民營經濟發(fā)展

12、活躍。實現增加值、實繳稅金分別增長32.4%和30.7%。泰安市交通便利，京滬（北京至上海）高速公路、京福（北京至福州）高速公縱貫境內，并在泰安交匯；泰安至青島、煙臺、威海、日照等沿海城市由高速公路網連接；境內鐵路有京滬（北京至上海）線通過，并西接“京九”大動脈；未來京滬高速鐵路中間設泰山站。 HYPERLINK l _Toc200867497 第二節(jié) 城市規(guī)劃簡介一、泰安城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略行政中心、時代發(fā)展線及長城路沿線的快速發(fā)展核心居住板塊格局形成，僅少數單位拆遷或改建新區(qū)催生大盤，以奧林匹克花園為典型，值得關注1、城市發(fā)展方向城市建設以向南發(fā)展為主、重點建設南部新城；東、西依托泰山、岱岳兩

13、區(qū)適度發(fā)展；嚴禁跨越環(huán)山路向北發(fā)展。2、改善中心市區(qū)生活環(huán)境老城區(qū)以優(yōu)化功能布局，改善居住環(huán)境和名城保護為重點。3、重點建設南部新城區(qū)南部新城區(qū)近期發(fā)展是4萬人口，將來計劃發(fā)展10萬人口，從人口的規(guī)模來講，對房地產的發(fā)展有非常大的促進和帶動作用。二、泰安市居民收入水平和消費結構分析1、全市城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加城鄉(xiāng)居民生活水平提高。2005年，市區(qū)居民人均可支配收入10337元，比上年增長16.4%；人均消費性支出7211元，增長12.8%，市區(qū)居民恩格爾系數（食品支出占人均消費性支出的比重）為34.4%，下降0.1個百分點。農民人均純收入4124元，增長11.8%；人均生活消費支出2352元，

14、增長24.1%，農村居民恩格爾系數為44.1%，下降2.1個百分點。城鄉(xiāng)居民居住條件進一步改善。城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積為21.8平方米，增長14.2%。農村居民人均住房面積為31.1平方米，鋼混磚木結構住房所占比例進一步提高，達到92.6%。2、城鄉(xiāng)居民消費結構不斷升級居民消費狀況是直接影響國民經濟增長的重要經濟指標，消費傾向這一指標又在其中占有重要作用，它反映了人們的消費意愿。居民消費是拉動經濟增長的主要動力之一，也直接反映了人們的生活質量。近年來，隨著國民經濟的發(fā)展，泰安居民的收入水平大幅提高，居民的消費水平也在不斷提高，人民生活質量不斷改善。2005年，市區(qū)居民人均消費性支出7211元

15、，增長12.8%，每戶居民擁有電腦50臺、移動 160部。伴隨著收入水平提高，消費觀念轉變，城市居民由追求基本物質需求向精神、文化需求轉變，更加注重消費質量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速。市區(qū)居民恩格爾系數（食品支出占人均消費性支出的比重）為34.4%，下降0.1個百分點；農村居民恩格爾系數為44.1%，下降2.1個百分點。居民消費結構升級對消費品市場增長的拉動作用將得到持續(xù)增強。第三章 區(qū)域房地產、家居市場分析第一節(jié) 區(qū)域商業(yè)及房地產市場概況1、供應量保持平穩(wěn)，市場結構未發(fā)生明顯轉變據不完全統(tǒng)計，2008年泰安市城區(qū)未出售及規(guī)劃商品房面積達235萬，預計將在未來1-3年左右推出市場，未來市場競

16、爭較為激烈。 表1： 截至2008年5月泰安市區(qū)商品房住宅項目情況樓盤名稱物業(yè)類型銷售面積去化情況剩余總量銀座廣場高層4.1070%0.8寶龍廣場多層、別墅6.8090%0.6花園洲一期多層5.0098%0.1泰安奧園多層/小高層35.0060%15.0海普鳳棲灣花園洋房/別墅11.0060%6.6圣地公寓高層29.6065%10.0玉龍花苑多層5.4080%1.0龍泉花苑別墅17.4050%8.0泰山家園多層/高層16.0040%10.0華龍家園多層3.0245%1.7華天庭院多層3.07501.5錦繡一方多層6.4080%1.5御景龍城多層17.0660%7.0錦繡華庭一期多層2.4020

17、%1.92合計162.5065.72樓盤名稱物業(yè)類型總建面積占地面積容積率國華時代小高層、高層11.004.302.23花園洲二期小高層、拼疊5.007.501.50圣源美郡多層、聯(lián)排6.606.911.05麗景花園多層、小高層、高層18.0610.001.79原體育局小高層1.801.051.75九州家園二期多層、小高層5.506.601.20錦繡華庭多層23.5華新家園多層4.303.601.20奧園四期多層、小高層13.0011.801.10欣升地塊多層13.0014.601.12軸承廠多層3.303.501.06桐桉花園多層16.1010.701.50新興元地塊多層13.8113.10

18、1.05原水利局1.512.301.60煤田地質局1.060.701.50新湖集團多層6.7011.900.56示范小區(qū)多層18.8057.800.41皇冠小區(qū)多層6.7011.900.56合計169.74第二節(jié) 區(qū)域市場特點（區(qū)域輻射預計）目前老城中心區(qū)的發(fā)展已經接近飽和，可供應產品的體量較小，產品供應呈現“集中板塊且遍地開花”，產品類型“缺高多低”。隨著市政府/長城路北段沿線部分樓盤的開發(fā)，如圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、泰山家園（天龍國際公寓）、國華時代（未售）及未來近40萬平的商品房住宅的規(guī)劃，該板塊需求可得到有效釋放。從調研的市場資料分析來看，2008年市場結構仍保持賣方市場與買方市場

19、對持的“尷尬”局面。而消費者將面臨更大的選擇空間，較大的樓盤投放量必定會分流客戶量，經濟適用房建設計劃也會分流大批普通客源。2007年存量項目將持續(xù)供應市場，同時20082009年大量新增項目也將面市，特別是2009年市場供應量將達到最高點，總量上，整體競爭情況比較嚴峻。2、多層產品仍為市場主流，高層產品漸出風頭在08年，泰安市房地產市場供應中，多層產品仍是主流，所占比例將達到50.65%左右，08年始小高層/高層投放量集中并呈升高趨勢，主要項目有：未售項目在售項目銀座城市廣場、圣地國際公寓、泰創(chuàng)國際廣場、天龍國際公寓、圣世華庭、奧園二期書香名邸、國華時代、麗景花園原體育局、九州家園、（財富一

20、號）存量約而花園洋房、別墅、酒店式公寓等產品市場接受度良好，主要以地段、價格等關鍵參考因素為鑒。小結：泰安市的房地產產品向多元化方向發(fā)展，但受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限等影響，普通多層仍為市場主流?，F階段主力購房人群對高層電梯房仍具有稍微的心理抗性，但隨著日后(小)高層社區(qū)的入住，其本身較高的舒適度會逐步被接受和認可。在產品設計上，泰安市消費者比較喜好大開間、大戶型，隨著房價水平的提升，消費者審美觀念的變化以及將來物業(yè)稅的征收，產品將會逐步朝合理空間、帶露臺、花園式社區(qū)等方向發(fā)展。泰安市區(qū)樓盤一覽表一（截至08年10月）序號樓盤位置均價元/M2物業(yè)類型地塊面積銷售面

21、積萬M2取地成本萬元/畝樓板地價元/M2容積率開盤時間去化情況剩余量 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=738 o 點擊：1443 t _blank 圣源美郡南關大街西、萬官路以北5200復式青山家園溫泉路北首嘉德現代城南門西3850普通09820071290%05寶龍城市廣場岱道庵路溫泉路交匯3300高檔復式380畝17400m212392008265%055 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=7175 o 點擊：925 t _blank 利得摩爾國際城泰山大街東段5300商住10666.72m220

22、0752100%賣完 HYPERLINK :/ kant /item_news_content.php?id=218301 t _blank 岱下明珠小區(qū)光彩大市場北3100普通14賣完銀座廣場東岳大街與龍?zhí)堵方徊婵跂|南高層266804.10萬46520076950.40 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5954 o 點擊：1653 t _blank 龍澤花苑泰安市御碑樓路66號4800高檔復式146畝20046 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5904 o 點擊：1673 t _blank 東岳世

23、家泰安市岱宗大街249號4100商住49000 m21782006101 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=2078 o 點擊：1640 t _blank 龍澤花園泰安市政府大樓廣場西4000普通146母20046賣完 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=7165 o 點擊：371 t _blank 大展財智中心泰山醫(yī)學院附屬醫(yī)院斜對面3800商住24800 m2145賣完 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5910 o 點擊：2200 t _blank 溫泉

24、小區(qū)富卓金寓3380高檔賣完 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5866 o 點擊：952 t _blank 東盛佳苑泰城東部泰山區(qū)交通局西臨3650普通50余畝 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5874 o 點擊：972 t _blank 泰創(chuàng)國際廣場長城路北段東側3500普通14770 m2 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=6707 o 點擊：963 t _blank 圣地國際公寓長城路2號3318高檔55萬m2賣完 HYPERLINK :/fb.s

25、dfdc /floor_show.jsp?id=4810 o 點擊：2055 t _blank 嘉德現代城溫泉路北向陽大街3300普通10420061019 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5965 o 點擊：1883 t _blank 綠苑淏庭東湖路南東湖公園北120米3200高層 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=7014 o 點擊：541 t _blank 華天庭苑溫州商業(yè)步行街西頭南臨3200普通117 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=7134

26、o 點擊：432 t _blank 泰創(chuàng)國際廣場長城路北段東市二院斜對3198高層14770 m2 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=6683 o 點擊：1224 t _blank 泰山家園長城路96號4100高層24890.27 m290%012 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=7191 o 點擊：1220 t _blank 花園洲泰山大街北方車輛對面3500高檔124878 m215 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5886 o 點擊：1094 t

27、_blank 時代明珠商務公寓長城路北段路東月季花園對面2900商住 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5873 o 點擊：1494 t _blank 九州家園一期工程靈山大街南南湖大街東2860普通101畝2006818 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5891 o 點擊：2754 t _blank 奧林匹克花園南部新城區(qū)2700普通91241 m2128 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5848 o 點擊：1341 t _blank 海普鳳棲灣二期南

28、部新城核心區(qū)鄰京福高速2600普通200畝082007616 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5956 o 點擊：1999 t _blank 圣地國際公寓長城路62號2580普通55萬m2200612 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5865 o 點擊：919 t _blank 錦繡一方泮河大街南關大街立交橋西2520普通6萬m213 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5850 o 點擊：1487 t _blank 月季花園新城區(qū)長城路北段路西4100普

29、通52畝1432005895%01 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5909 o 點擊：2229 t _blank 溫泉花園虎山東路二中以北 八十八醫(yī)院3380普通賣完 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5905 o 點擊：2878 t _blank 玉龍花苑一期泰山大街西首青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)2568普通68畝12 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5849 o 點擊：1401 t _blank 天街花園南關大街2620普通 HYPERLINK :/fb.sd

30、fdc /floor_show.jsp?id=5880 o 點擊：1038 t _blank 鑫源小區(qū)二期青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)2400普通175萬m212520076 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5863 o 點擊：1856 t _blank 靈芝花園二期龍?zhí)赌下放c泰玻大街交界處西2130普通1705 m2 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5906 o 點擊：1221 t _blank 普照嘉苑泰安市普照寺路22號4500普通賣完賣完 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.

31、jsp?id=5832 o 點擊：749 t _blank 國華經典泰安市御碑樓路67號5000普通1052006930 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5290 o 點擊：689 t _blank 天元花園奈河西路高檔 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5881 o 點擊：661 t _blank 匯源智能小區(qū)虹橋賓館西100米路北普通30萬m2 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5847 o 點擊：629 t _blank 紫薇馨苑溫泉路南段路西307

32、0普通12538 m2119200612 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=7470 o 點擊：605 t _blank 圣地國際公寓泰安市長城路2號市政廣場西3318高層55萬m2200612泰安市區(qū)樓盤一覽表二（別墅和商業(yè)地產，截至08年10月）序號樓盤位置均價元/M2物業(yè)類型地塊面積銷售面積萬M2取地成本萬元/畝樓板地價元/M2容積率開盤時間去化量剩余量萬M2 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5648 o 點擊：2982 t _blank 龍泉花苑泰山大街西首泰山青春創(chuàng)業(yè)開發(fā)區(qū)6000別墅5萬平

33、米 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5912 o 點擊：1739 t _blank 天地家園龍?zhí)堵?9號8000別墅23376 m211 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=920 o 點擊：1307 t _blank 澳泰山莊萬吉路88號市政府東側6000別墅 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=6717 o 點擊：444 t _blank 新天地服飾廣場青年路中段路西泰藝金店北8000商鋪 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.

34、jsp?id=5851 o 點擊：385 t _blank 溫州商業(yè)步行街泰山大街東首汽車站成熟商圈-商鋪68萬m2賣完 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5911 o 點擊：843 t _blank 電子信息產業(yè)園區(qū)古建筑文物岱廟南商業(yè)39200 m2 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=5892 o 點擊：964 t _blank 光彩大市場一期西南岱岳區(qū)2288商業(yè)780畝賣完 HYPERLINK :/fb.sdfdc /floor_show.jsp?id=6123 o 點擊：1542 t _bla

35、nk 泰山科技城南部新區(qū)龍?zhí)赌下?230寫字樓145畝028第三節(jié) 土地供應情況2008年泰安市城區(qū)擬出讓土地48宗，共計土地面積5832.78畝。其中居住用地（包括商?。?1宗，面積4328.68畝，占總面積74.2%。商業(yè)（旅游、金融、服務業(yè)）用地13宗，面積988.48畝，占總面積16.9%。倉儲用地1宗，面積74.64畝，占總面積1.3%。申請調整規(guī)劃用途1宗，面積164畝，占總面積2.8%。未明確用途2宗，面積276.98畝，占總面積4.8%。 其中： 1、市本級擬出讓土地10宗，面積576.74畝。其中：居住用地6宗，面積309.9畝。商業(yè)用地2宗，面積28.2畝。倉儲用地1宗，面

36、積74.64畝。正在申請調整規(guī)劃1宗，面積164畝。 2、泰山區(qū)擬出讓土地7宗，面積923.79畝。其中：居住用地7宗，面積923.79畝。 3、岱岳區(qū)擬出讓土地14宗，面積854.14畝。其中：居住用地7宗，面積455.11畝。商業(yè)用地5宗，面積122.05畝。未確定用途2宗，面積276.98畝。 4.高新技術開發(fā)區(qū)擬出讓土地10宗，面積1435.71畝。其中：居住用地7宗，面積1232.63畝。商業(yè)用地3宗，面積203.08畝。 5、旅游經濟開發(fā)區(qū)擬出讓土地7宗，面積2042.4畝。其中：居住用地4宗，面積1407.25畝。商業(yè)用地3宗，面積635.15畝。同類競爭性項目一、泰安市主要家具

37、建材市場編號市場名稱主營范圍地址營業(yè)面積()樓層裝修檔次租金產品檔次經營狀況輻射半徑 1五馬家具城家具虎山路南8000三層中下24/36/48中低檔占了泰安本地家具消費量的一半左右全馬建材城建材迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處約3000一層差9低檔生意很好，屬于大棚經營模式全市3光彩市場家具、建材泰山大街南40萬三層中18/21/24中高檔開業(yè)不到一年時間，顧客不算多，檔次較高全飾材料精品城建材迎勝南路25萬三層中檔12中檔裝修檔次比五馬高，但是租金和經營的品種都不高全亞商場家具財源大街西首1萬六層（已租

38、用面積五層）中高檔20/25/30/35/40/45中高檔目前是泰安市較為高檔的家具市場，與其毗鄰的銀座商城是泰安市最高檔的商場全市06心中樂家具城家居財源大街中段90004層中檔20、25、25、35中檔沒有什么中高檔品牌，裝修也不是很好，但是位置不KIA家具城家居泰安市東岳大街迎春路路口4萬5層中高檔不租（自營）中高檔裝修不錯，面積也很大，兼并了倒閉的三和百貨，還有服飾、超市等別的業(yè)態(tài)，全五馬家具城五馬家具城位于泰安市虎山路南首五馬商城內，1993年年9月開業(yè)，主營家具、沙發(fā)、各類辦公桌椅。五馬家具大廈由上海同濟大學設計上下共分三

39、層，建筑面積1.2萬平方米，營業(yè)面積8000多平方米，設置攤位130多個。頂部采用中心透空玻璃結構，內設中央空調、噴泉、圖書室、茶水房，貨物出入口五個，大型停車場一處，配有專業(yè)搬運隊，各項公共設施配套成龍，一應俱全。整個大廈雄偉，布局合理，環(huán)境優(yōu)美，交通便利是經營家具的良好場所。五馬家具城檔次偏低，但是在泰安消費者心中卻是一個老品牌，客流量很大，是泰安消費者的首選。2、五馬建材城山東五馬裝飾材料精品城始建于2001年，是泰安市委、市政府批準建設的的重點項目，是全省一流，泰安東部最大最全的裝飾材料精品城。山東五馬裝飾材料精品處于泰山腳下，位于迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處，堪稱商業(yè)黃金地段，交

40、通方便、人流、物流、信息流集中、活躍，200家經營業(yè)主，年交易額1.2億元。山東五馬裝飾材料精品城為全框架式結構。五馬裝飾材料精品城主要經營一下品類：木地板、瓷磚、衛(wèi)浴、櫥具櫥柜、涂料、板材、玻璃、裝飾品等。3、泰安光彩市場泰安光彩大市場一期工程位于泰安市西南岱岳區(qū)，北靠城市主干道泰山大街，南臨靈山大街，依附在泮河西側，與泰山遙對相望，交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，地理位置十分顯赫。大市場以泰山大街和靈山大街為主要出入口，并將整個市場分為八個區(qū)，中心五個區(qū)為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)和中心區(qū)，沿北側泰山大街為泰山區(qū)，沿南側靈山大街為靈山區(qū)，14層辦公大廈聳立于群體建筑中，東部為七區(qū)。在功能布局上，中心區(qū)為家

41、私和商務辦公區(qū)；一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)以標準商鋪為主；泰山區(qū)和靈山區(qū)為沿街商鋪，共同構成市場的南北大門；七區(qū)為建材商鋪。光彩大市場極具交通優(yōu)勢。該項目駐地有新拓寬的泰山大街與市區(qū)相連，泰山大街為京福高速公路入城的主干道。本項目距離已建成的京福高速公路、京滬高速公路下道口只有2公里的路程，距離104國道只有1公里的路程，距離南北鐵路主干線只有600米，擬建的京滬高速鐵路也在區(qū)域內，并且各條道路均是一級道路，通向全省各縣市區(qū)，交通條件極為便利，是成為建設大型倉儲性綜合市場的首要條件。光彩市場分三期建設，總建筑面積150萬平方米。經營范圍涉及建材、裝飾裝修材料、服裝鞋帽、家用電器、家具、日用百貨、五

42、金等商品的批發(fā)零售、配送，并配套建設車站、倉儲、商務辦公中心和會展中心。4、裝飾材料精品城泰山裝飾材料精品城，是財源街道辦事處中七里社區(qū)投資興建的大型專業(yè)批發(fā)市場，總占地125畝，總投資1.2億元，建筑面積14萬平方米。工程分兩期進行，其中一期工程投資5600萬元，建筑面積6萬平方米（其中營業(yè)面積2.5萬平方米），市場于2004年5月1日開業(yè)。市場按商品類別分為5個商品交易區(qū)，主要經營各種高檔裝飾材料、燈具、廚具、潔具等。市場有營業(yè)房300多間，有230多家客戶入場經營，安置就業(yè)人員1000多人，可實現交易額2億元/年，利稅2300萬元。2005年被省工商局、省文明辦、省市場協(xié)會命名為“山東省

43、規(guī)范化文明市場”。泰山裝飾材料精品城主體采取“上宅下店”模式、全框架結構。市場采取物業(yè)管理方式，實行一個統(tǒng)一收費，統(tǒng)一水電管理，為經營業(yè)戶提供信息咨詢、居住餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等服務，著力營造良好的生活、生產、經營環(huán)境。裝飾材料精品城的裝修和品牌比五馬家具建材城略好些，但是租金還是比較的低。5、東亞商場東亞商場位于泰安市繁華商業(yè)中心，北臨泰安市東西向的主干道東岳大街，西靠龍?zhí)堵妨⒔?，毗鄰泰安最高檔的商業(yè)銀座商廈，位置非常優(yōu)越。東亞商場主要經營家具，目前共5層，第六層正在裝修，一樓主要是經營紅木家具，但是未來將要把紅木移到5樓、六樓，四層主要是經營板式家具，二層、三層主要是沙發(fā)、床墊，該商場

44、沒有辦公家具。東亞商場雖然位置優(yōu)越，但是由于租金在本市屬于高檔水平，一些一線品牌都陸續(xù)的離開了東亞商場，比如皇朝、富之島等，轉而進入了租金相對低廉，但是更具有區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢的光彩大市場。6、心中樂家具城位于泰安市財源大街175號，緊鄰銀座商城。該商城于2001年10月開業(yè)，在泰安消費者心中具有一定的影響力和知名度。從現在的經營狀況來看，檔次比東亞偏低，但是客流量還是相當可觀，得益于位置的優(yōu)越。7、IKIA家居愛家家居原址是三和百貨，三和百貨倒閉后（在泰安，很多的國營的百貨商店都已經或者瀕臨倒閉的局面，其中，很大一部分原因就是銀座商城的進駐），愛家家居承租了一部分的商業(yè)面積，此外，還有部分是服飾百

45、貨和超市業(yè)態(tài)。愛家家居的經營模式在泰安比較獨特，采用自營的模式。所有的品牌全部由老板一人代理，統(tǒng)一進貨，統(tǒng)一收銀，不對外出租。雖然如此，該商場內的品牌確是相對其他商城要高檔些，裝修也更加高檔。二、關于泰安家居市場的分析綜述：泰安的家具建材市場已有49萬平方米左右，這說明1、該市家具建材市場容量很大；2、專業(yè)市場發(fā)展狀態(tài)已具備質的飛躍的條件。紅星進入正是時機。泰安還沒有一家真正意義的專營中高檔、高檔品牌的家居賣場，紅星的優(yōu)勢是明顯的。紅星的進入1、將引起市場的洗牌；2、改變和提升市民裝修消費的模式；3、泰安市不少有消費能力的市民至今不選擇在本地消費，而是去濟南的居多，屆時將會回來。泰安的人均GD

46、P已達到？美元，理論上認為，已進入購房高峰期。事實上，泰安市2006年住宅開發(fā)總量為236萬 m2，如按照100 m2/戶，裝修投資5萬元/戶測算，年裝修市場總量為11.8億元。泰安的家具建材市場整體租金水平目前在9-45元之間，大量的在35-40之間。我們將進一步調查我們紅星的主流合作伙伴目前在泰安的銷售價格水平，將來進入紅星能否保持這個水平，能否提升這個水平。如果答案是肯定的，那么紅星的整體租金水平可以放在45元/ m2月；如果沒把握，整體租金水平可以放在40元/ m2月。相當于常州、揚州、徐州水平。我們的選置在泰安西南的岱岳區(qū)，京滬高鐵在項目旁邊設立了站點，山東發(fā)達的高速公路網使得我們具

47、有很強的對外輻射能力。對我們來說，能否充分利用周邊縣市的消費能力也是非常重要的擴展市場。泰安買房者一般自己裝修房子，房地產商會向顧客推薦家裝公司，基本上都是濟南的家裝公司。濟南對泰安的輻射作用相當大，那些可以替代，那些必須避免，是紅星在進入之前必須考慮的問題。 我們建議：泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場擬建5萬m2為宜。按容積率1：1.2計算，總用地4.25萬(64畝).按35萬元/畝計算,土地款為2240萬元.平均地價為825元/ m2，平均建筑面積地價為688元/ m2。綜合造價1800元/ m2?？傇靸r為2500元/ m2。按目前租金平均40-45元/ m2月，約6-7年回收。第四章 項目

48、概況第一節(jié) 地理位置“泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場”商住一體城市商圈項目是一個商業(yè)住宅綜合開發(fā)項目。項目用地220.9905畝（147327.74M2。協(xié)議批租土地249.876畝，從道路中線計算；現按建設用地凈地計算；已經泰安市土地收儲中心勘界）。規(guī)劃建筑面積341783.47 M2，其中商業(yè)149752.50 M2，住宅192030.97 M2，容積率3.02（控制性詳規(guī)已經08年9月27日泰安市建設項目管理委員會會議審議批準）。協(xié)議地價35萬元/畝，總地價7734.67萬元，樓板地價226.30元/M2?？偼顿Y約人民幣壹拾貳億元。在本項目開發(fā)基礎上，岱岳區(qū)政府愿意與我們合作新客站組團的

49、一級開發(fā)。項目用地位于泰安市大河路以東以北，學院路以西，靈山大街以南。緊鄰開建京滬高鐵泰山站組團，距新客站800M；距市政府3KM內。該地塊交通便利，西北側為城市東西向中軸線靈山大街（起點新客站）；西南側為環(huán)城大道大河路。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側為新客站組團濕地公園，西北側為泮河風景帶。計劃08年11月3日土地掛牌出讓，12月上旬頒發(fā)土地成交確認書。項目一期建設商業(yè)部分的紅星美凱龍全球家居生活廣場（810萬M2），預計在09年9月開業(yè)；按協(xié)議約定該部分不得對外出售，按紅星集團經營模式自營。根據紅星美凱龍在泰安的已開業(yè)項目泰山區(qū)加盟店的情況租金約為？元/M2月。其它商業(yè)項目根據市場逐步開發(fā)：影城（

50、含演藝廳、歌廳、電玩），五星級酒店，酒店式公寓，寫字樓。住宅開發(fā)一期開發(fā)4萬M2。泰安的銀行和開發(fā)商一致認為當地房地產市場發(fā)展健康，沒有受當前金融海嘯影響。據統(tǒng)計，2008年泰安市城區(qū)未出售及規(guī)劃商品房面積達235萬，預計將在未來1-3年左右推出。泰安新任市委書記原為國家建設部城鄉(xiāng)建設司長，對住宅開發(fā)控制有序。本項目樓盤預計在明年下半年推出，根據地塊周邊樓價，本項目樓價估計為35004000元/M2。第二節(jié) 項目概況一、建設地址項目建設地址擬定位于泰安市岱岳區(qū)區(qū)域內。二、建設內容及規(guī)模 項目占地285畝，容積率為1.3。1、商業(yè)項目占地40%共114畝，容積率為1.3。規(guī)劃建筑面積擬定為110

51、000平方米。紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積5萬m2。商務樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積6萬m2。2、房地產項目占地60%共171畝，113886平方米，容積率為1.3，規(guī)劃建筑面積擬定為150000平方米。建筑類型多層。3、項目計劃開發(fā)開發(fā)周期：2008.22009.5；銷售及招商周期：2008.52008.10第三節(jié) 項目總投資及資金來源項目總投資額為：68250萬元3.1、紅星美凱龍全球家居生活廣場營業(yè)面積5萬m2。（地上五層）初步估算項目總投資13125萬元，其中建設投資約為12925萬元，鋪底流動資金投資為200萬元。建設投資構成為：建筑安裝工程費用為10000萬元；

52、其他費用2425萬元；預備費用700萬元。3.2、商務樓：超市、銀行、酒店、寫字樓等其他商業(yè)面積6萬m2。初步估算項目總投資15750萬元。建設投資構成為：建筑安裝工程費用為12000萬元；其他費用3000萬元；預備費用750萬元。 3.3、房地產項目項目開發(fā)。初步估算項目總投資15750萬元，其中建設投資約為39375萬元建設投資構成為：建筑安裝工程費用為35000萬元；其他費用3000萬元；預備費用1375萬元。項目建設所需資金擬全部由建設單位及投資方自酬解決。第四節(jié) 主要經濟技術指標4.1主要經濟技術指標（地產部分）1、主要經濟技術指標明細表表1-1序號項目數量1可規(guī)劃用地112000平

53、方米2規(guī)劃總建筑面積150000平方米3容積率1.34建筑密度19%5綠化率40%6項目總投資39375萬元7毛利潤9188萬元8投資利潤率23% 4.2主要經濟技術指標（商業(yè)部分）1、主要經濟技術指標明（紅星美凱龍全球家居生活廣場） 表1-1序號項目數量1可規(guī)劃用地75924平方米2規(guī)劃總建筑面積50000平方米3容積率1.44建筑密度13%5綠化率30%6項目總投資13125萬元1）建設投資12925萬元2）鋪底流動資金200萬元7正常年經營收入2268萬元8正常年利潤1439萬元9投資利潤率3.6%10 稅后財務內部收益率11稅后投資回收期14年12稅后財務凈現值13 稅前財務內部收益率

54、14稅前投資回收期9年15稅前財務凈現值16盈虧平衡點50%2、主要經濟技術指標明（商務樓：超市、銀行、酒店、寫字樓）2.1、主要經濟技術指標明細表 表2-1序號項目數量1可規(guī)劃用地75924平方米2規(guī)劃總建筑面積60000平方米3容積率1.44建筑密度4.4%5綠化率30%6項目總投資15750萬元7毛利潤9675萬元8投資利潤率62%3、項目結論本商業(yè)項目(紅星美凱龍全球家居生活廣場)建成后，可實現年利潤1439萬元，年所得稅475萬元，直接及間接（廠商營業(yè)員、物流配送人員等）解決當地1500-2000名勞動力就業(yè)，并極大地提升本地建材家具市場業(yè)態(tài)的經營形象和服務層次，為當地經濟的發(fā)展發(fā)揮

55、作用。第五章 SWOT分析一、設計指導思想根據泰安市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內涵，利用并有機組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運用現代設計風格和城市設計手段，合理調控空間布局，加強景觀風貌設計，塑造具有鮮明特色的集地產、商場、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。二、設計原則方案設計遵循現行有關部門規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足何種使用功能的要求。設計構思獨特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。運輸系統(tǒng)布置科學，運輸距離、路徑力求便捷，土地利用系數和建筑系數科學合理。處理好綠化、道路、活動場地等與人的活動關系，營造和諧舒適的建筑空間。堅持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設計原則，推廣使用建筑新材料、新技術，達到環(huán)抱節(jié)能要求。三、總平面布置根據項目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求，泰安紅星美凱龍家居生活廣場整棟建筑面向主干道布置入口廣場，規(guī)劃綠地景觀及廣場停車，場地四周建設集中綠化帶。四、道路交通布局項目采用環(huán)行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周設環(huán)行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右兩邊，背面次出入口同時布置商業(yè)卸貨平臺，方便貨物進出。第六章 項目投資分析第一節(jié) 經濟效益分析依據及基礎數據1、經濟效益分析說明項目建成后，將采取整體商場經營