物業(yè)管理培訓(xùn)課件

1、物業(yè)安全管理培訓(xùn)目錄第二章第三章第四章物業(yè)安全管理的概念物業(yè)安全管理的內(nèi)容物業(yè)安全的含義第一章物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)會(huì)內(nèi)容物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)容 （7847624） 建立了7項(xiàng)基本制度；明令8個(gè)方面的告知規(guī)定；明令業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益；明令物業(yè)管理企業(yè)的7項(xiàng)職責(zé)；明令6項(xiàng)禁止行為；規(guī)范2項(xiàng)書面合同；授權(quán)4項(xiàng)規(guī)定。 1 業(yè)主大會(huì)制度：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并對(duì)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)等作了明確的規(guī)定；2 業(yè)主公約制度：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。并規(guī)定業(yè)主大會(huì)有訂立、修改業(yè)主公約的職

2、責(zé)，業(yè)主、使用人有遵守業(yè)主公約的義務(wù)；3 物業(yè)管理招投標(biāo)制度：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，明確了違背這一規(guī)定的法律責(zé)任； 4 承接驗(yàn)收制度：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收、資料移交手續(xù)等作了規(guī)定；5 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度：國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度；6 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度：應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；7 專項(xiàng)維修資金制度：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)

3、家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 除了以上基本制度外，條例還對(duì)建設(shè)單位的保修責(zé)任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的交接責(zé)任、業(yè)主委員會(huì)備案等作了明確的規(guī)定第一點(diǎn)7項(xiàng)基本制度1 業(yè)主大會(huì)會(huì)議告知居委會(huì)；2 主管部門撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主；3 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定告知居委會(huì)；4 業(yè)主改變公共建筑、實(shí)施用途告知物業(yè)管理企業(yè)；5業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè)；6 物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主；7 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；8 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)及

4、時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告第二點(diǎn)8個(gè)方面的告知規(guī)定 1業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過2 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分3 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途4 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用第三點(diǎn)業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益1 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格2 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理

5、用房。3 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得損害公民的合法權(quán)益。4 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用于服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納5 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的

6、委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定6 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。7 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)第四點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)的7項(xiàng)職責(zé)1 條例19條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理物管的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)（政府監(jiān)管）2 條例27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分（否則，處510萬(wàn)元的罰款）3 條例38條規(guī)定，未

7、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途（否則，處110萬(wàn)元的罰款）4 條例40條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)無委托改專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人（若違反，則限期改正，處合同款3050罰款，吊銷資質(zhì)證書；承擔(dān)損失賠償責(zé)任）5 條例50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途（否則，處1千1萬(wàn)元，520萬(wàn)元的罰款）6 條例51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益（否則，處1千1萬(wàn)元，520萬(wàn)元的罰款）第五點(diǎn)6項(xiàng)禁止行為1 前期物業(yè)服務(wù)合同：在業(yè)主、業(yè)

8、主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同2 物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)度物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定第六點(diǎn)2項(xiàng)書面合同1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定2 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定3 國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管

9、理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。4 專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。第七點(diǎn)4項(xiàng)授權(quán)規(guī)定 第二章 物業(yè)安全的含義第二章第一點(diǎn)什么是物業(yè)安全 物業(yè)安全是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，沒有危險(xiǎn)，不受威脅和不出事故。第二點(diǎn)物業(yè)安全的含義 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身及財(cái)產(chǎn)不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場(chǎng)所秩序保持良好的狀態(tài)。物業(yè)安全不僅是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)產(chǎn)不受侵害，而且是指不存在其他因素導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應(yīng)該是一種既沒有危險(xiǎn)、也沒有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)。物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各個(gè)方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的

10、某一方面的安全010203第三點(diǎn)影響物業(yè)安全因素人為因素影響物業(yè)安全因素自然因素影響物業(yè)安全因素 失火、盜竊、打架等臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震損壞房屋等 第三章物業(yè)安全管理概念第三章第一點(diǎn)物業(yè)安全管理概念物業(yè)安全管理是指物業(yè)公司采取各種措施和手段，保證物業(yè)用戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全，維持正常的生活和工作秩序的一種職業(yè)性服務(wù)工作。它的目的是保證和維持物業(yè)用戶有一個(gè)安全舒適的工作、生活環(huán)境。第一點(diǎn)物業(yè)安全管理概念“防”做好物業(yè)安全管理，必須將“防”和“?！苯Y(jié)合，兩者相輔相成，缺一不可安全管理預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生“?！辈扇「鞣N措施對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行妥善處理第一點(diǎn)物業(yè)安全管理概念物業(yè)的安全管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容

11、，幾乎所有的物業(yè)管理過程都包括安全管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量最基本、最重要的內(nèi)容之一。同時(shí)安全管理也是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，能否做好安全管理，除了物業(yè)企業(yè)要有較高的安全管理水平以外，與業(yè)主的支持配合、物業(yè)的安防條件以及社會(huì)的安全狀況等都有密切的關(guān)系。 第四章物業(yè)安全管理內(nèi)容第四章第四章物業(yè)安全管理內(nèi)容0安全管理的內(nèi)容內(nèi)部管理 1 治安管理 交通車輛管理 消防管理 應(yīng)急處理2345第一點(diǎn)內(nèi)部管理物業(yè)安全管理是一種專業(yè)性的安保工作，主要由安全部負(fù)責(zé)，其他部門進(jìn)行協(xié)助。因此做好安全部的內(nèi)部管理工作是物業(yè)安全管理工作的重點(diǎn)?！啊钡谝稽c(diǎn)內(nèi)部管理標(biāo)題 著裝、行為舉止、紀(jì)律、職責(zé)、權(quán)限等考核、查崗、

12、定崗、檢查安全內(nèi)部管理培訓(xùn)、訓(xùn)練管理制度制定、器材設(shè)施管理第一點(diǎn)治安管理治安巡邏出入管理安防系統(tǒng)監(jiān)控管理治安管理治安管理 第二點(diǎn)治安管理治安管理范圍使用音量過大或發(fā)出噪聲的器材，影響他人正常的工作和休息；從樓上往下亂扔雜物；擅自撬開他人信箱，私自拆開他人郵件、電報(bào)、信函等；非法攜帶、存放槍支彈藥；非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具；未經(jīng)批準(zhǔn)，私自安裝、使用電網(wǎng)；非法侵入他人住宅，損毀他人財(cái)物；使用汽槍在住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行各種射擊活動(dòng)；制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭；利用住宅窩藏各類犯罪份子和嫌疑人員；利用住宅作據(jù)點(diǎn)，進(jìn)行盜竊活動(dòng)；制作、復(fù)制、出售、出租或傳播淫書、淫畫、淫穢錄像；利用住宅

13、進(jìn)行嫖娼活動(dòng)；在車輛、行人通行的地方施工，對(duì)溝、井、坎、穴不設(shè)覆蓋物、標(biāo)志，或故意損毀、移動(dòng)覆蓋物和標(biāo)志；故意損壞公共設(shè)施，配套設(shè)備及故意損壞園林綠地、停車場(chǎng)、娛樂場(chǎng)等公共場(chǎng)所。第二點(diǎn)治安管理 治安巡邏任務(wù) 擾亂公共秩序行為 妨害公共安全行為 侵犯他人人身權(quán)利行為 侵犯公私財(cái)物行為 妨害社會(huì)管理秩序行為 違法消防管理行為 違反交通管理行為 違反戶口或居民身份證管理行為第二點(diǎn)治安管理 治安巡邏方式定線巡邏法：按規(guī)定、設(shè)計(jì)路線巡邏方式；不定線巡邏法：無固定路線的巡邏方式；定線與不定線結(jié)合巡邏法：第一次按既定的路線巡邏，第二次不按既定的路線巡邏，兩種方法相互交替運(yùn)用；點(diǎn)與線相結(jié)合的巡邏方法：按照路線

14、設(shè)置簽到點(diǎn)，點(diǎn)與線有直線式的，有曲折式的，相互交替運(yùn)用；突擊巡邏檢查法：按照既定路線巡邏后，采取再次殺回馬槍的方式，并不定時(shí)間的巡邏。 巡邏工作要點(diǎn)多看：有無可疑、閑雜人員、設(shè)備運(yùn)行有無異常，公共區(qū)域的設(shè)施有無安全隱患、標(biāo)識(shí)是否完好、大堂單元門是否關(guān)好，區(qū)域衛(wèi)生情況等；多聽：不正常流水聲、房屋內(nèi)異聲、超時(shí)裝修聲；多聞：異常氣味、焦味、臭味、煤氣味；四勤：眼勤、手勤、腿勤、腦勤。第二點(diǎn)治安管理出入管理物品出入 商業(yè)物業(yè)人員出入 外來人員管理物業(yè)用戶出入管理熟悉服務(wù)用戶的基本情況，姓名、單元、相貌特征等訪客、住戶親友、施工、快遞、外賣等人員.人流高峰期、非辦公營(yíng)業(yè)時(shí)間、加班人員大件貴重物品、放行條

15、、專用通道第二點(diǎn)治安管理監(jiān)控管理安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24h監(jiān)控值班崗位，全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)內(nèi)外的安全狀況；值班人員高度警惕、了解社會(huì)治安動(dòng)態(tài)，熟知設(shè)防部位情況，明確設(shè)防目的和要求，忠于職守、堅(jiān)守崗位，嚴(yán)禁脫崗、酒后執(zhí)勤；值班人員值班期間，要按規(guī)定與巡邏人員保持密切聯(lián)系，互相溝通有關(guān)安全信息；值班人員每天對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知工程部或維保廠家對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)，保證設(shè)備長(zhǎng)期正常地運(yùn)行，確保技防設(shè)備可靠性；值班人員熟練掌握控制設(shè)備的操作規(guī)程及操作技術(shù)，能排除簡(jiǎn)單的設(shè)備故障；發(fā)生報(bào)警時(shí)，值班人員要保持冷靜，判明報(bào)警的部位和種類，查驗(yàn)清楚后，作好記錄；發(fā)生入侵需

16、要作出反應(yīng)時(shí)，值班人員應(yīng)立即向應(yīng)急指揮人員、備勤人員及其他有關(guān)人員報(bào)告；應(yīng)急處置人員出動(dòng)后，值班人員應(yīng)繼續(xù)利用監(jiān)視設(shè)備了解案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)及其周圍的動(dòng)態(tài)，并隨時(shí)向應(yīng)急處置人員通報(bào)情況，事后做好記錄；閉路監(jiān)控采用24h錄像，錄像資料保存期限至少為1個(gè)月；第二點(diǎn)物業(yè)安全管理內(nèi)容安全防范系統(tǒng)門禁系統(tǒng)防盜報(bào)警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)巡更管理系統(tǒng) 第三點(diǎn)交通車輛管理交通車輛管理、人員的管理交通車輛管理的規(guī)程機(jī)動(dòng)車輛管理非機(jī)動(dòng)車輛管理物業(yè)舉行活動(dòng)的交通管理交通設(shè)施管理及停車場(chǎng)的管理停車場(chǎng)的收費(fèi)管理停車場(chǎng)管理系統(tǒng)管理等內(nèi)容車輛交通管理內(nèi)容確保物業(yè)內(nèi)的車輛保管完善、交通安全可靠第四點(diǎn)消防管理消防隊(duì)伍建設(shè)消防管

17、理人員職責(zé)消防管理規(guī)定消防安全檢查不同類型物業(yè)的防火措施消防培訓(xùn)與演習(xí)消防設(shè)施設(shè)備管理火災(zāi)處理等內(nèi)容消防管理第四點(diǎn)消防管理燃燒的條件燃燒，俗稱著火，是指可燃物與氧或氧化劑作用發(fā)生的釋放熱的化學(xué)反應(yīng)，通常伴有火焰和發(fā)煙現(xiàn)象。任何物質(zhì)發(fā)生燃燒，都有一個(gè)由未燃狀態(tài)轉(zhuǎn)向燃燒狀態(tài)的過程。這個(gè)過程的發(fā)生必須具備三個(gè)條件，即：可燃物、助燃物、著火源。第四點(diǎn)消防管理預(yù)防火災(zāi)的措施控制可燃物隔絕助燃物消滅著火源火災(zāi)撲救方法窒息滅火法冷卻滅火法隔離滅火法抑制滅火法第四點(diǎn)消防管理常用消防設(shè)施設(shè)備滅火器火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)裝置自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)裝置消火栓系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)加壓送風(fēng)系統(tǒng)安全通道與消防電梯 第五點(diǎn)應(yīng)急處理應(yīng)急處理定義應(yīng)急處理又稱為緊急處理或緊急事件處理，是指在遇到突發(fā)事件或異常情況時(shí)所采取的緊急處理措施，防止危害進(jìn)一步擴(kuò)大，保護(hù)物業(yè)用戶及相關(guān)人員的生命財(cái)產(chǎn)安全。第五點(diǎn)應(yīng)急處理應(yīng)急處理分類治安應(yīng)急處理：治安案件刑事案件打架斗毆發(fā)生盜竊事件尋釁鬧事和示