2011年上半年成都房地產(chǎn)市場研究與趨勢報告

1、2011房地產(chǎn)市場研究與趨勢報告上半年導語房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)分析全國主要城市住宅土地市場成交情況成都房產(chǎn)市場分析成都土地市場分析下半年市場總體趨勢預判 導 語今年上半年我國房地產(chǎn)市場可謂是風云變幻。這是一個擾亂心跳的半年，新國八條確定今年調(diào)控的方向、成都限購、一房一價、三次加息、六次提高存準率一系列調(diào)控政策連番襲擊：限購、限價、限貸，一個個重拳捶打著房地產(chǎn)市場。3 月主城區(qū)住宅銷量跌幅達 77.5%，龍湖、萬科、發(fā)潤等名企樓盤熱銷，主城區(qū)與郊區(qū)情況冷熱差異明顯，土地市場冰火兩重天。面對如此強有力的調(diào)控，樓市初露松動跡象，消費者彷徨，開發(fā)商忐忑思考：下半年的政策是否會加強？下半年的

2、市場將何去何從？一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析1.1宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析導語 2011 年上半年，因國際大宗商品價格上漲導致輸入型通脹壓力增大，加上前兩年實行適度寬松的貨幣政策，信貸投放量大，市場流動性過剩，CPI 壓力較大，通脹預期強烈。為了管理通脹預期，迄今央行已經(jīng)六次上調(diào)存款準備金率，三次加息。貨幣政策調(diào)整已經(jīng)深刻影響到微觀的企業(yè)經(jīng)營活動。 隨著信貸政策的持續(xù)收緊和外需的減弱，工業(yè)仍面臨繼續(xù)下滑的壓力。6 月份 CPI 創(chuàng)出本輪通脹的最高值， 7 月暫時有回落，貨幣政策調(diào)控作用不明顯，預計下半年還有一次加息或提高存準率。 上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)204459 億元，按可比價格計算，同比增長

3、9.6%；其中，一季度增長 9.7%，二季度增長 9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 15700 億元，增長 3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102178 億元，增長 11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 86581 億元，增長 9.2%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 2.2%。6 月投資增速下滑明顯，對經(jīng)濟的貢獻率有所下降。 2010 年，我國 GDP 增速在一季度沖高過后連續(xù)兩個季度出現(xiàn)回落態(tài)勢，但在四季度開始啟動回升。2011年，由于外部經(jīng)濟環(huán)境仍有一定不確定性，加速國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型加快推進，預計經(jīng)濟增速將略低于 2010 年，但由于經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力進一步恢復，“十二五”開局之年中國經(jīng)濟增長將穩(wěn)健起步

4、。 6 月居民消費價栺創(chuàng)新高 6 月消費物價指數(shù) (CPI)同比上漲 6.4%，創(chuàng)三年以來新高 。其中豬肉價格上漲 57.1%，影響價格總水平上漲約 1.37 個百分點。自今年 3 月以來中國 CPI 連續(xù) “破 5”、“破 6” ，主要是因價格上漲的 “翹尾因素”影響，國家宏觀調(diào)控政策的“時滯”有關(guān)。從目前情況看，下半年翹尾因素影響將減弱；今年全國糧食又將獲得大豐收，糧食有較大充裕的庫存是穩(wěn)定物價非常重要的基礎；工業(yè)消費品從總體上還是供大于求的格局，決定了工業(yè)消費品價格基本穩(wěn)定；2011年國家實行穩(wěn)健的貨幣政策，有利于控制貨幣的流通量，控制貨幣流動性。這些都為控制物價上漲創(chuàng)造了非常好的條件和

5、環(huán)境。 然而由于豬肉價栺仍高位運行、資源品價栺改革繼續(xù)推進、居住類價栺漲勢短期難改、工資上調(diào)等因素，將使得通脹壓力貫穿全年。6 月 CPI 增速達全年高點，此后，受 M2 增速逐步回落、輸入型通脹趨于緩和等因素影響，預計 CPI 將呈現(xiàn)逐步下降趨勢。1.2 行業(yè)政策環(huán)境分析1.2.1 政策回顧2011 年 1 月 26 日，國務院召開會議確定八條措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，稱之為“新國八條”。至此拉開了今年樓市調(diào)控的序幕。此政策一出，引發(fā)各方對今年調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場走向的猜想。之后，限購、限價更是如狼般襲來，各種危機感、緊迫感肆意彌漫，房地產(chǎn)市場正在悄然發(fā)生著改變。下面對上半年相關(guān)政策做一個簡要梳理

6、與回顧。政策調(diào)控目的：控制高房價，抑制通脹壓力。點評： 提高二套房貸首付和貸款基準利率，限購，限價個個切中要害，政府不僅利用銀行差別化信貸，提高購房門檻；更直接利用限購抑制多套房購買需求；通過“一房一價”，讓房價“一天一價”成為歷史。多拳出擊，目標只有一個： 控制高房價，凸顯政府調(diào)控房價的力度和決心。 1.2.2政策聚焦 2011年上半年，在受到限購、限價、限貸等多重政策調(diào)控下的成都樓市，銷售開始放緩了腳步，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月成都市主城區(qū)商品房成交總套數(shù)為31274套，總面積為298.59萬平方米，環(huán)比去年7-12月套數(shù)和面積分別下降了34.05和33.24。 1.2.3 土地政策聚焦 4

7、月14日，成都市土地礦權(quán)交易中心、成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布關(guān)于實行國有經(jīng)營性建設用地使用權(quán)“持證準用”制度的公告，從2011 年 4月15日起，國有經(jīng)營性建設用地（不含工業(yè)用地）使用權(quán)首次出讓，競得人須持有相應面積的建設用地指標標簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同。 在房地產(chǎn)業(yè)界看來，建設用地指標無異于開發(fā)商進入土地市場的“入場券”，這個“入場券”就被人們戲稱為“地票”。 成都推出“地票”的初衷，在于引入社會資金解決農(nóng)村土地綜合整治的難題。實施“地票”制度有利于加快農(nóng)村土地綜合整治，釋放出大量的建設用地指標，通過“增減掛鉤”轉(zhuǎn)移到城市，將加大城市的可供應土地數(shù)量；長遠來看，有劣于帶動土地價格的下降，

8、促進城市資本與農(nóng)村閑散土地資源的良性互勱。 土地成為資本，進入資本市場進行流通，通過“地票”形式可以提前引入社會資金用于土地的整理和城市改造，實質(zhì)上是成都農(nóng)村土地綜合整治機制的改變。 但是，在經(jīng)歷了異常火爆的首次拍賣之后，成都地票制度卻戛然而止。究其原因，高價成交的“地票”，開發(fā)商只有用于中心城區(qū)土地的開發(fā)才能有收益，指標可能會更多的被用于大城市、中心城區(qū)的建設用地擴張上，反而不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的發(fā)展。加之高價“地票”將增加開發(fā)商的拿地成本，未來可能轉(zhuǎn)嫁到房價上導致成都房價上漲，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。 從5月9日初次試水到6月20日的土土地拍賣，皆未出現(xiàn)土地競拍價超過最高限價的情況，“雙競”

9、有名無實。 “雙競”的實際效用并非想象的那么美好，在限制最高地價的同時增加了開發(fā)商建設大量公租房面積的成本，其結(jié)果必然會導致商品房售價的提高以維持開發(fā)商的利潤收入。在目前政府調(diào)控如此嚴厲的情況下，開發(fā)商也不會對各宗土地趨之若鶩，加上資金的壓力，土地市場的競爭也較之前樓市火爆期弱了很多，大多土地以低價成交，根本不給“雙競”發(fā)揮效用的機會。所以“雙競制”在上半年所扮演的角色也只限于參與性，而非實質(zhì)性，在整個房地產(chǎn)市場走向未定，整體低迷的背景下，預計下半年“雙競”的角色不會有大的轉(zhuǎn)變。 1.4宏觀環(huán)境總結(jié)及預判 經(jīng)濟預判 國內(nèi)生產(chǎn)總值增速回到潛在增長區(qū)間,工業(yè)生產(chǎn)放緩,固定資產(chǎn)投資保持較快增長,社會

10、消費品零售總額增長放緩,外貿(mào)增長放緩,順差回落。中國第二季度的新增外匯儲備達到了1500億美元，遠高于同期460億美元的貿(mào)易順差，表明中國仍面臨較為強勁的資本流入壓力。同時，較快的經(jīng)濟增速也將帶來通脹壓力，因此，任何形式的貨幣政策寬松、或者緊縮步伐的停滯，都為時過早。觀望期不會太長，預測下半年至少一次加息或提高存準率。 下半年隨著經(jīng)濟下行壓力逐漸加大，貨幣供應量增速持續(xù)下滑，CPI 將平穩(wěn)回落。政策預判 在政策調(diào)控的重拳之下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到了十字路口，如何前行，關(guān)鍵在于找對方向，首先需要弄清目前形勢。 依然堅挺的房價，持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場，孰能堅持？孰能笑到最后？未來市場何去何從？以幾方面

11、做簡要分析。 把脈開發(fā)商，希望較快回籠資金，資金充裕的開發(fā)商按部就班，伺機而動；把脈消費者，目前仍在觀望，期望在政府強有力的措施下，扭轉(zhuǎn)房價使其下行。 雙方的博弈當下還未找到一個均衡點，關(guān)鍵因素在于政府對目前調(diào)控效果的態(tài)度。是否放行，還有待后市呈現(xiàn)。 二、上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2.1 房地產(chǎn)行業(yè)運營分析 導 語 如果7 月農(nóng)產(chǎn)品價格仍然不出現(xiàn)回落，CPI 還將保持在6%以上的高位，整個三季度可能物價還屬于高位。但考慮到央行貨幣工具頻頻動用，很多中小企業(yè)，尤其是制造業(yè)都出現(xiàn)了融資難的情況，在6 月初公布的制造業(yè)采購數(shù)據(jù)中，已經(jīng)逼近50%的枯榮警戒線，因而政策可能會出現(xiàn)微調(diào)。 5 月、6 月樓

12、市價格環(huán)比上漲，在這種情況下對樓市的緊縮政策仍然會持續(xù)下去。7 月加息時，公積金貸款也出現(xiàn)了同樣的上調(diào)政策，這反映出從貨幣政策來看仍然會維持對樓市的高壓政策。 由于6 月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)未全部公布，故以下數(shù)據(jù)截止2011 年5 月31 日。 5 月份，國房景氣指數(shù)為103.20，比4 月份提高0.01 點，比去年同期下降1.93 點，仍然在景氣區(qū)間運行。 5 月份，全國房屋平均銷售價格5653.753 元/平方米，環(huán)比4 月上升4.48%。住宅平均銷售價格為5292.59 元/平方米，環(huán)比4 月上升5.82%。 由于2010年房地產(chǎn)市場在7、8月的成交量大幅萎縮，因此，預計國房景氣指數(shù)在接下來的2

13、、3個月可能會有所反復。但在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場持續(xù)景氣上行的可能不大，國房景氣指數(shù)在短暫反彈后依然會繼續(xù)探底下行。 至月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資18737 億元，同比增長34.6。其中，住宅投資13290 億元，增長37.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.93%。本月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5397.07億元，環(huán)比增長20.10%， 同比增長35.42%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為20.76%，較4月略有下降。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然會維持在30%以上的較高水平，但這種超速增長更多的是由于基數(shù)原因造成。由此預計，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會向歷史均值靠攏。 至月份

14、，全國商品房銷售面積32932 萬平米，同比增長9.1。其中，住宅銷售面積增長8.5，銷售額增長16.0。 繼4月份房地產(chǎn)市場的成交量萎縮超出預期后，5月房地產(chǎn)市場再度表現(xiàn)出其頑強的市場需求，多數(shù)重點城市5月當月成交量環(huán)比出現(xiàn)了上漲。如果接下來的幾個月市場成交量繼續(xù)上行， 則可以說本輪調(diào)控的效果已經(jīng)弱化，政策壓力也許會再次上升。 至月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源32340 億元，同比增長18.5。其中，國內(nèi)貸款5803 億元， 增長4.6；利用外資266 億元，增長57.3；自籌資金12486 億元，增長30.9；其他資金13785 億元， 增長14.6。 5 月中國主要城市中，上海、北京、

15、廣州、深圳成交環(huán)比分別上漲30.08%、38.63%、36.12%、51.45%， 成都市成交環(huán)比上漲32.57%，重慶環(huán)比下降31.38%，市場供給遠大于市場需求。 根據(jù)國家統(tǒng)計局5 月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，70 個大中城市不上月相比，價格下降的城市有9 個，持平的城市有11 個。與4 月份相比，5 月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了6 個。漲幅比4 月份縮小的城市有27 個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有36個。5月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的城市有36個，比4月份增加了7個。 其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價栺依然未現(xiàn)下滑，調(diào)控之下的

16、一線城市房價依然繼續(xù)上漲。就全國總體情況來看，政策在穩(wěn)定房價和漲幅回落方面戰(zhàn)果顯著，但房價降溫的節(jié)奏比較緩慢，總體上依然上漲，房價拐點并未出現(xiàn)。 成都市5月新增商品房供應約182萬平方米，成交約127萬平斱米，環(huán)比4月上漲32.57%。成交均價為6887元/平方米，漲幅為1.60%。6月新增商品房供應面積232萬平方米，成交131萬平方米，漲幅分別達到27.43%、2.85%。成交均價6750元/平方米，環(huán)比5月下跌1.98%。 2.2 土地市場運營分析 上半年，在開發(fā)商主演的土地市場中，由于信貸收緊，樓市不景氣，部分小角色資金吃緊，土地交易市場的火爆場面已然不在。6月末，多城市地王再現(xiàn)，是特

17、例？是假象？樓市是否開始回暖？下面對上半年土地市場做一個梳理和回顧。 2011 年上半年整個土地市場表現(xiàn)冷清，土地供應量也在1 月的小高潮之后，開始逐步萎縮。直至6 月， 個別城市集中大量推地，供地達到高潮，成為繼1 月之后的最大供地單月。 6 月，全國130 個城市總供應土地2764 宗，總面積13285 萬，環(huán)比增加43%，同比增加50%；其中住宅類用地751 宗，面積4203 萬，環(huán)比增加38%，同比增加7%。 1-6 月全國130 個城市總供應土地11706 宗，總面積54260 萬，同比增加12%。其中住宅類用地3495 宗，面積19463 萬，同比減少15%。 今年上半年與去年同期

18、整體走勢較為雷同，但是在3 月的土地供應上發(fā)生了明顯的發(fā)化，今年3 月土地供應量與去年同期相比下降了57%，與傳統(tǒng)的供地旺月產(chǎn)生反差。 原因分析：1、2 月份政府調(diào)控政策頻出，直接影響了市場的預期，加重了市場雙方的觀望情緒，政府因此為避開市場冷淡期，調(diào)整了土地供應時間表。 上半年，雖然1 月份受春節(jié)假期和各地供地計劃的影響，土地交易市場較為冷清，但是1 月份仍然當之無愧的成為上半年土地成交情況最好的一月，主要原因是受去年底土地供應量較大，多數(shù)地塊年初成交的影響， 成就了1 月份土地交易市場的良好業(yè)績。 受6 月供應量大幅增加的影響，成交量也隨之上漲。6 月全國130 個城市共成交土地1915

19、宗，成交面積9516 萬，環(huán)比增加38%，同比增加64%；其中住宅類用地509 宗，成交面積2883 萬，環(huán)比增加17%， 同比增加10%。 1-6 月全國130 個城市共成交土地9511 宗，成交土地面積43759 萬，同比增加24%；其中住宅 類用地2854 宗，成交面積16179 萬，同比減少6%。 今年開年以來，土地交易市場的火爆場面已然不在，開發(fā)商拿地顯得更加的理性謹慎，因此，導致了土地成交價格的下降。 6 月，全國130 個城市成交土地樓面均價為903 元/，環(huán)比下降9%，同比下降26%；其中住宅類用地成交樓面均價為1418 元/，環(huán)比下跌2%，同比下跌12%。 1-6 月，全國1

20、30 個城市成交樓面均價為1061 元/，同比下跌20%；其中住宅類用地成交樓面均價為1451 元/，同比下跌13%。 數(shù)據(jù)顯示，上半年，住宅用地每月成交樓面均價與去年同期相比均出現(xiàn)了一定幅度的下降。最大降幅出現(xiàn)在4 月，降幅達到了32%。這與整個樓市的低迷表現(xiàn)、調(diào)控政策的深入、信貸收緊，以至于開發(fā)商不敢大手大腳花錢有直接關(guān)系。 1-6 月，全國130 個城市土地的成交溢價率為17%，較去年同期減少14 個百分點，其中住宅類用地溢價率為19%，較去年同期減少18 個百分點。上半年，住宅用地溢價率每月均低于去年同期，且一直處于低位水平。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年上半年，北上廣等一線城市，土地總供應量

21、與去年相比有所減少，盡管廣州深圳從同比數(shù)據(jù)來看，上漲幅度較大，但這是由于去年同期兩地土地供應量同樣較少所造成的。6個一線城市中，有4個城市的樓面地價出現(xiàn)同比下跌情況，普遍跌幅在20%-40%之間。 上半年主要城市的住宅土地成交與去年相比無論在量上還是價上都出現(xiàn)一定的下跌。最為明顯的是各城市的成交樓面地價，與去年同期比出現(xiàn)較大幅度的下滑，最大降幅達到67%。由此看出，上半年全國住宅土地市場整體較為冷清，雖然多數(shù)城市的初始樓面地價都出現(xiàn)了一定程度下降，有的甚至相比去年同期下降了45%，但通過對比數(shù)據(jù)分析，樓面地價降幅越大的城市最后成交的樓面地價跌幅更大，表明開發(fā)商對市場的信心明顯不足，政府推地起始

22、價越低，越會讓開發(fā)商對市場產(chǎn)生悲觀情緒，形成一個惡性關(guān)聯(lián)，參與土地市場的開發(fā)商減少，最終導致了整個土地市場的冷清。 盡管上半年，特別是6月末北京、深圳、以及義之均有地王出現(xiàn)，但是當下的地王完全與過去樓市火爆期出現(xiàn)的地王不同，北京、深圳的地王以先天良好的區(qū)位、用地性質(zhì)及發(fā)展?jié)摿Q定了其成為地王的可能性，而義烏的地王則純屬烏龍。上半年地王的出現(xiàn)并不能說明土地市場已經(jīng)回暖，而只能算作是個別現(xiàn)象。當前調(diào)控政策尚無松動且有繼續(xù)從緊的可能，土地市場回暖還需時日。 三、上半年成都房產(chǎn)市場分析 3.1 成都商品住宅 導 語 2011 年上半年成都市商品住宅共成交959.28 萬平斱米，同比2010 年上漲9%

23、。其中主城區(qū)住宅市場成交約298.59 萬平方米，同比下降約3.88%。從整體數(shù)據(jù)來看，歷經(jīng)三輪調(diào)控的成都樓市依然堅挺。今年1-2 月，總成交面積達183.89 萬平方米，占今年上半年總成交面積的61.59%。從成交數(shù)據(jù)來看，限購令過后成交銳減，第三輪調(diào)控對于樓市的影響巨大。成都主城區(qū)住宅市場多觀望，郊區(qū)樓盤逐步升溫，投資者轉(zhuǎn)向關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。 2011 年年初，成都樓市延續(xù)了2010 年底市場回暖的火爆態(tài)勢，新房成交量屢創(chuàng)新高，新房周成交面積甚至突破40 萬平米，然而，成都版限購令的出臺，使得“樓市熱度”戛然而止，成都樓市瞬時跌入冰點，房地產(chǎn)行業(yè)步入下行通道。同時，受政策影響，不少開發(fā)商調(diào)整自

24、身推盤節(jié)奏，直至春交會前集中放量。進入5 月后，成都樓市眾多樓盤紛紛出手，推出了一系列的優(yōu)惠措施，希冀春交會的“東風”加速銷售、回籠資金。各種優(yōu)惠措施一定程度上起到了刺激消費的作用，部分樓盤5 月取得不錯的銷售業(yè)績。 隨著主城區(qū)商品住宅庫存量的增加以及開發(fā)商資金鏈緊繃，預計下半年或有部分樓盤出現(xiàn)價格松動的跡象，各大開發(fā)商之間的競爭會日趨激烈。政策不放松，區(qū)域市場成交量難有較大波動。 從1-6 月的成交量走勢來看，成都市主城區(qū)上半年樓市呈現(xiàn)出量跌價漲的局面。受限購令影響，本年度2 月份起成交量大幅下滑，成交價格雖然有所波動，但整體呈上升趨勢。6 月成交面積較5 月有所回落，環(huán)比下降8.29%，但

25、6 月成交均價達到今年上半年最高9649 元/平方米。由此可見,政策調(diào)控只是起到了抑制購房需求，減少成交量的作用，對于打壓房價過快上漲的戰(zhàn)果還不明顯。 從各區(qū)域成交量來看，城西、城南、城東成交量位居前三位。以前“南富西貴，東窮北亂”的說法已經(jīng)不合時宜。城西因為開發(fā)較早，交通、社區(qū)、都比較成熟；隨著政府南遷和城南新規(guī)劃，城南投資、居住價值較高；城東雖然原是老工業(yè)區(qū)，但目前沙河改造、廠礦搬遷，環(huán)境有所改善，適宜居住。 長期以來，業(yè)內(nèi)總是將城北房地產(chǎn)市場規(guī)為“價值洼地”，按照成都市整體規(guī)劃，城北是政府重點打造地區(qū)，以駟馬橋一帶為中心將形成“北部新城”。聚集了萬科、保利等地產(chǎn)巨頭的城北隨著舊城改造、專

26、業(yè)市場外遷、交通配套改善，煥發(fā)勃勃生機。目前城北區(qū)域內(nèi)土地存量較大， 充足的土地供給以及為斷前來的開發(fā)商，使得城北片區(qū)未來有巨大的發(fā)展?jié)摿Α２贿^，盡管五塊石市場等搬遷改造工作正如火如荼迚行，但是城北依然面臨交通擁堵 、環(huán)境嘈雜、人居落后的現(xiàn)實狀態(tài)，這也是導致城北市場目前成交量無法與城東、南、西媲美的原因。 上半年中，隨著北部商貿(mào)城、南部科技商務城、東部工業(yè)商務城、西部健康休閑城的建設與發(fā)展，各個區(qū)域間成交價格差距不斷縮小。隨著城中、城南土地供應及商品住宅減少，受政策干預，預計未來價格波動性不大。城北作為發(fā)展“潛力股”，受地鐵3號線開建影響及區(qū)域條件改善，未來發(fā)展會更為迅猛。 外環(huán)外的成交已達到

27、總成交量的63.33%，隨著城市的擴張，郊區(qū)城市化趨勢越來越明顯。 就今年上半年郊縣商品住宅供應情部來看，限購之后郊縣新增供應面積維持在較高水平，開發(fā)商的開發(fā)重心明顯由主城區(qū)轉(zhuǎn)向郊縣市場，成交價格自限購后也一路走高。成交面積受目前樓市大環(huán)境影響，經(jīng)歷年初熱潮后處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。 由于雙流包括半陽、雙流新城、航空港等熱銷板塊，使得上半年雙流成交量面積約213.79萬，占郊縣成交總量的33%，超過溫江、龍泉成交量總和。 由于各個區(qū)域發(fā)展程度的差異，使得各個區(qū)域成交價格呈現(xiàn)一定差距。郊縣成交均價大部分都在7000 元/以下，其中雙流價格最高，約6751 元/平方米（6 月均價約7058 元/平方米

28、），新都最低，約5077 元/平方米。 2011 年上半年，成都市別墅市場供應面積總體處于較低水平，總供應面積33.53 萬平米。 5 月供應面積最多，6 月較5 月大幅下滑，降幅達66.5%。由于1-4 月供銷比為0.53，別墅市場供不應求，因而5 月集中放量，新增供應面積大幅增多。上半年別墅市場總成交面積47.76 萬平米，銷量走勢整體呈下降趨勢， 6 月略有回升，成交下滑主要是由于上半年一系列購房政策的實施抑制了購房需求，將投資型購房者擠在門外。成交價格3 月最低，4-5 月略有回升。下半年別墅市場房價走勢穩(wěn)中有升，供應面積持續(xù)下滑。 上半年各類建筑類型別墅的房地產(chǎn)價格較去年波動不大，預

29、計下半年各建筑類型別墅的成交價格依舊保持相對穩(wěn)定，略有上漲。 上半年各類建筑類型除聯(lián)排別墅供銷相對平衡外，其他三種類型的別墅成交面積均大于供應面積。4-6 月供應面積普遍增加。主要由于1-3 月供需比小于1，庫存房源不足導致的。上半年聯(lián)排成交情況最好，占別墅市場總銷量的43.85%。預計下半年別墅市場還會以聯(lián)排為主，供應量不會上漲，成交量略有增加。 從2011 年上半年別墅市場各板塊成交面積情況來看，別墅市場主要集中在發(fā)展較為成熟的華陽、溫江板塊。牧馬山板塊成交量占總成交的12%，牧馬山新城地處成都和雙流交匯處，離雙流國際機場僅4 公里，隨著配套設施的完善未來郊區(qū)城市化的發(fā)展，未來發(fā)展空間較大

30、。 從各板塊的供求關(guān)系及價格走勢來看，華陽板塊別墅市場發(fā)展較為穩(wěn)定，供需相對平衡，價格穩(wěn)步上升， 這與華陽區(qū)域整體的發(fā)展水平有關(guān)。牧馬山成交量、成交價格波動不大，價格略有下降。龍泉、溫江、郫縣、新都板塊均價維持在7000 元/平方米以上，5、6 月成交有所回暖。 預計下半年，華陽板塊的價格相對平穩(wěn)，溫江、龍泉、郫縣、牧馬山價格或有上漲，新都板塊有所回落。 2011 年上半年成都市商業(yè)地產(chǎn)成交量同比上升13.63%,其中，6 月成交面積為14.26 萬平米，環(huán)比上漲32.47%同比去年6 月上漲68.98%。由于住宅市場被管制，CPI 屢創(chuàng)新高，股票、基金、期貨等一干常規(guī)投資保值工具形同雞肋，商

31、業(yè)地產(chǎn)作為可取代住宅地產(chǎn)為數(shù)不多的高回報投資品，吸引了無數(shù)目光。2010年，成都開工建設的商業(yè)綜合體項目達到67 個。2011 年，估計城市綜合體項目將累計超過80 個。隨著眾多大型商業(yè)綜合體的入駐，成都商業(yè)地產(chǎn)正在從住宅配套商業(yè)向大型商業(yè)綜合體轉(zhuǎn)型。 2011 年成都市上半年商業(yè)新增供應量84.1 萬平米，成交量70.76 萬平米。今年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢態(tài)良好。據(jù)統(tǒng)計，目前全城在售商業(yè)地產(chǎn)30 個，面積達到388 萬平方米，預售發(fā)布樓盤33 個，商業(yè)預售面積457 萬平方米，花樣年香年廣場、世豪廣場、鐵獅門、奧克斯廣場、成都金牛萬達廣場、世茂花香首府、AFC 中航國際金融中心、新世紀環(huán)球中

32、心等項目都非常令人關(guān)注?；厥召Y金、拉升品牌影響力、帶動住宅銷售，被認為是品牌開發(fā)商選擇樓市調(diào)整時期，推出大體量商業(yè)的三大原因。 正在發(fā)售和預售的商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，寫字樓、公寓、商鋪、酒店、專業(yè)市場等全部覆蓋，密布全城，投資者可以根據(jù)自身需求、資金狀況自由選擇產(chǎn)品。從供應量來看，商業(yè)供應緊張的局面將得到有效緩解。 新城板塊、外雙楠板塊、華陽板塊為今年上半年商業(yè)銷售熱點區(qū)域。覆蓋北部新城的新城板塊，成交主要集中在成都國際酒店用品城，占總成交面積的25%。6 月，驛鑫鄉(xiāng)卿城成交共計2.6 萬平米的商鋪拉升了外雙楠板塊整體成交量。外雙楠板塊和華陽板塊的熱銷使得城西區(qū)域及雙流分別成為主城區(qū)、郊縣商業(yè)市場成交

33、量最大的區(qū)域。 新南門板塊成交價格高達8 萬/平米，這是由于新南門板塊上半年僅中匯廣場成交了一套面積為424 平米的商鋪所引起的，因而此價格不能代表整個板塊的價格走勢。少城板塊、桐子林板塊、棕樹板塊、水碾河板塊、浣花板塊的成交價格都在3 萬/平米以上，均位于2 環(huán)以內(nèi)。成交量最大的新城板塊成交均價從1 月的7782 元/平米漲至5 月的12116 元/平米，漲幅為35.77%。6 月小幅下降0.11%，與5 月基本持平。 政策對于住宅市場的限制促使商業(yè)地產(chǎn)迎來了新契機。政府日益重視城市建設的商業(yè)規(guī)劃，開發(fā)商、投資者的資金轉(zhuǎn)移促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為至關(guān)重要的房地產(chǎn)投資項目，未來競爭壓

34、力也會隨之加大。從整體上看，商業(yè)物業(yè)價格處于上升趨勢中。 成都市的城市綜合體項目已遍布東、西、南、北，并向二、三環(huán)主要交通干道聚集。其中，城南的天府大道兩側(cè)發(fā)展最為成熟，集中了大量的在建城市綜合體，體量大，功能齊全，業(yè)態(tài)豐富。同時，城北作為成都的“現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)”，發(fā)展勢頭也異常迅猛，未來城南、城北將會成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。 目前商業(yè)地產(chǎn)五大業(yè)態(tài)：寫字樓、公寓、商鋪、酒店、專業(yè)市場密布全城。隨著大型商業(yè)綜合體的入駐，預計專業(yè)市場及商業(yè)綜合體會成為未來商業(yè)投資的趨勢。 今年1-5 月，寫字樓在主城區(qū)和郊區(qū)的供應量旗鼓相當。郊區(qū)城鎮(zhèn)化趨勢明顯，寫字樓在郊區(qū)市場的發(fā)展越來越受到重視。6 月，隨

35、著奧克斯財富廣場、花樣年福年廣場、曙光科技大廈、大鼎世紀廣場等城南商業(yè)寫字樓的大量供應，主城區(qū)寫字樓新增供應面積猛增22.77 萬平米，占上半年主城區(qū)總供應面積的48.86%。 截止6 月，成都寫字樓成交面積約79.37 萬平米，達到去年總銷量的6 成，銷售形勢見好。上半年供銷比為0.87，市場需求大于供給。預計下半年，寫字樓供應會持續(xù)發(fā)力。 從上半年寫字樓環(huán)線成交情況來看，3 環(huán)-外環(huán)成交量情況較好，環(huán)比去年7-12 月上漲23.92%。一方面，由于土地資源、資金條件的限制，開發(fā)商的開發(fā)重心不斷向“外”轉(zhuǎn)移，另一方面城市經(jīng)濟的發(fā)展和交通網(wǎng)絡的不斷完善使得在清靜、自然的城郊區(qū)域辦公成為可能。

36、格局發(fā)展趨勢：呈傘形布局 市中心和城南是成都寫字樓的主要分布區(qū)域，新建、擬建高級寫字樓主要分布在市中心CBD區(qū)域和人民南路天府大道沿線，呈傘形布局。 分布海關(guān)大廈、高新國際商務廣場、川投調(diào)度中心等現(xiàn)代、智能化程度很高的現(xiàn)代寫字樓項目的天府大道人民南路沿線周邊區(qū)域也已成一定規(guī)模，隨著周邊配套不斷完善成熟、并依托地鐵1號線，該區(qū)域?qū)蔀樾碌纳虅崭删€。 配套發(fā)展趨勢 硬件配套：未來的寫字樓5A智能化是最基本的要求，在建筑設計上更現(xiàn)代，空間更人性化。新材料、新技術(shù)的大量使用，體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保。 軟件配套：全天候24小時辦公，隨著市場競爭的日益激烈，加班成為一種很普遍的現(xiàn)象，隨著不少國際性貿(mào)易企業(yè)的入駐，

37、由于受國際各大股市開市時差的影響，必須在夜間辦公，因此全天候24小時辦公的寫字樓有發(fā)展的必要。 市場發(fā)展趨勢 ：寫字樓出現(xiàn)高、低檔產(chǎn)品兩極分化 目前市場上出現(xiàn)比住宅價格還要優(yōu)惠的商務寫字樓，并受到了投資者的追捧，代表項目為理想中心。房款總金額少、投資門檻低的寫字樓產(chǎn)品在市場是一個空白，且適合中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)需求。在住房市場低迷的特殊時期，開發(fā)商考慮到客戶的“硬需”和“軟需”兩部分。硬需用于辦公，主要考慮寫字樓的使用、經(jīng)營的總價成本?！败浶琛敝饕轻槍ν顿Y。因此此類產(chǎn)品應運而生。 未來成都市場這種兩極分化的趨勢會更為明顯，市場會逐步形成高端寫字樓與中低端寫字樓并存的多元化場面。 今年上半年成都土地市場表現(xiàn)較為冷清。主要原因是： 受