項(xiàng)目前期報(bào)告課件

1、*（北京）咨詢有限公司 2011-01羅奇營新村商業(yè)項(xiàng)目前期研究報(bào)告謹(jǐn)呈：X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宇邦筑業(yè) 雅馬薩奇天際線地產(chǎn)全價(jià)值鏈的整合者一個(gè)企業(yè)對城市的影響力羅奇營項(xiàng)目肩負(fù)大興城市發(fā)展的社會責(zé)任針對羅奇營項(xiàng)目，我們將通過大量市場調(diào)研，深入研究大興城市規(guī)劃，結(jié)合專家訪談對方案進(jìn)行反復(fù)論證，最終實(shí)現(xiàn)“精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位、創(chuàng)新性概念設(shè)計(jì)方案、營銷策略、經(jīng)濟(jì)測算”的可操作性服務(wù)，達(dá)到社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏局面。打造區(qū)域示范項(xiàng)目加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力塑造企業(yè)品牌影響力帶動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)促進(jìn)企業(yè)多元化發(fā)展任務(wù)解讀項(xiàng)目綜述市場研究定位分析經(jīng)濟(jì)分析規(guī)劃建議匯報(bào)提綱第一部分項(xiàng)目背景項(xiàng)目指標(biāo)本次項(xiàng)目工作解讀項(xiàng)目綜述本案

2、項(xiàng)目位于大興新城的預(yù)留發(fā)展片區(qū)。項(xiàng)目用地位于大興新城南部、中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地北側(cè)，作為區(qū)域的商業(yè)配套總建筑面積為9萬平方米，考慮既要滿足羅奇營新村（12萬的回遷房，12萬的政策性用房，5萬的商品房）的預(yù)留區(qū)的發(fā)展，又要輻射周邊區(qū)域。項(xiàng)目綜述A 項(xiàng)目背景鄰里中心G1G4-1G3G2G4-3G4-4G4-2一期二期二期三期E2F2F1E1本案的商業(yè)G區(qū)、E區(qū)、F區(qū)共計(jì)9萬平方米，容積率1.58，綠地率30.2%B 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目綜述根據(jù)本案的建設(shè)周期和項(xiàng)目的特殊情況，我們分階段進(jìn)行深入。本階段研究的主要成果如下： 羅奇營新村的商業(yè)配套如何更好滿足預(yù)留區(qū)居民的日常生活需求；本項(xiàng)目如何服

3、務(wù)于商務(wù)醫(yī)藥基地、核心區(qū)以及大興新城；十字街G區(qū)的精準(zhǔn)定位策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；E區(qū)和F區(qū)的商業(yè)機(jī)會研究：項(xiàng)目綜述C 本次項(xiàng)目工作解讀G區(qū)F1 區(qū)E1 區(qū)F2鄰里中心E2市場研究宏觀市場 大興房地產(chǎn)市場回顧 大興未來商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 大興未來商業(yè)供給中觀市場 大興新城商業(yè)規(guī)劃 商圈研究 黃村商圈研究微觀市場 項(xiàng)目周邊環(huán)境互動(dòng)影響 項(xiàng)目周邊商業(yè)分析 消費(fèi)者研究2001年2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2010年2009年事件：名企，華潤置地進(jìn)駐大興！華潤翡翠城引領(lǐng)大興樓市進(jìn)入北京視野，新城成為大興人眼中的富人區(qū)事件：順馳，大興黃村第一拍順馳領(lǐng)海驚人一拍，大肆渲染景

4、觀價(jià)值，極大的拉高了大興房價(jià)。9.05億元拿下事件： 地鐵大興線規(guī)劃方案獲批價(jià)格快速上漲至8000元/平米，高密度產(chǎn)品開始出現(xiàn)，大興樓市快速發(fā)展事件：大興線動(dòng)工，土地?zé)崤馁u，地王頻現(xiàn)萬科、保利、金地、中建、綠地等名企扎堆，地價(jià)飆升，大興樓市全面爆發(fā)在即大興線年底開通，2010年4月大興項(xiàng)目全線漲價(jià)至23000元/平方米，核心區(qū)東配套區(qū)商業(yè)用地供給大幅增加，商住樓，LOFT密集上市在大興新城房地產(chǎn)市場的變遷中可以看到，從2003年順馳在大興黃村首次高價(jià)拍地到2009年保利新地王，事實(shí)證明大興正在從北京房地產(chǎn)的后方走向前沿，繼通州之后成為新的供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。1 宏觀市場研究A 大興房地產(chǎn)市場回顧 根

5、據(jù)我司對大興各零售業(yè)態(tài)發(fā)展的研究，認(rèn)為大興商業(yè)發(fā)展正處于典型的二、三線城市的階段，也就是傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)變革階段，由傳統(tǒng)型百貨、大賣場向綜合購物中心開、主題購物中心始發(fā)展。1 宏觀市場研究 B 大興商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 大興商業(yè)成熟度及人口素質(zhì)明顯落后于北京市平均水平，與通州，昌平衛(wèi)星城相比也不占有優(yōu)勢；區(qū)域商業(yè)市場未來嚴(yán)重供大于求，且大量分布在黃村商圈北部區(qū)域；大興的商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)比較單一，層級較低，有利于本項(xiàng)目的差異化競爭；專業(yè)市場、主體性購物中心及社區(qū)配套商業(yè)將是未來幾年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)的主要類型。 C 大興未來商業(yè)供給 1 宏觀市場研究大興商業(yè)面積需求分析（根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，人均商業(yè)面積

6、將達(dá)到0.9平方米)。按照北京市平均水平和區(qū)域內(nèi)常住人口數(shù)，我們可以指導(dǎo)性地測算出2020年大興商業(yè)物業(yè)發(fā)展空間大小。大興理想商業(yè)建筑面積=1150000人0.9平方米/人=104萬平方米據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2009年大興地區(qū)居住用地商業(yè)配套（不含純商）面積已達(dá)到1789229平方米，整個(gè)大興市場的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大出市場的需求。說明：按照國際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合量的參照值。由于中國的社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)展尚未成熟，居民消費(fèi)能力水平較低，因此對于商業(yè)面積的需求也相對較少。根據(jù)行業(yè)測算，城市發(fā)展程度的不同，對于商業(yè)面積的需求也不一樣，合理的人均商業(yè)面積一線城市應(yīng)為1平方米，二線城市

7、0.75平方米，三線城市0.5平方米。在全國大中型城市中，上海人均占有商業(yè)面積遙遙領(lǐng)先，為2.3平方米。未來3年內(nèi)，上海人均面積達(dá)到2.61平方米。根據(jù)以上測算結(jié)果，本項(xiàng)目合理的商業(yè)建筑面積應(yīng)為12000人0.9平方米/人=10800平米左右；項(xiàng)目半徑2.2公里處地鐵大興線開通，但地鐵對大興的影響在于住宅的升值，對商業(yè)帶來的人流不足10%；項(xiàng)目臨近的黃村商圈未來的商業(yè)供給面積在100萬平方米左右；根據(jù)大興商務(wù)局公布的調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)：大興新城地區(qū)人均商業(yè)營業(yè)面積高達(dá)2.6平方米，是十一五商業(yè)規(guī)劃要求的2倍，且已經(jīng)達(dá)到上海3年后的水平。官方認(rèn)為，網(wǎng)點(diǎn)不足與局部過剩問題同時(shí)存在，新城現(xiàn)空置面積10萬平

8、方米，占新城商業(yè)總營業(yè)面積的14.27%。對于本項(xiàng)目來說，9萬平方米的商業(yè)供給，嚴(yán)重大于市場的需求，商業(yè)業(yè)態(tài)如何布局，需要重點(diǎn)考慮研究。對本案的思考2 中觀市場研究 A 大興新城商業(yè)規(guī)劃 到2020年，中心商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)便利服務(wù)終端的商業(yè)面積比率達(dá)到4：4：2左右，即中心商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)中心、便利服務(wù)終端的商業(yè)面積分別占總商業(yè)營業(yè)面積的40、40和20。商業(yè)業(yè)態(tài)多元化發(fā)展，購物、餐飲、休閑娛樂三類設(shè)施的比例約為5:3:2。打造兩大商業(yè)中心街區(qū)，九個(gè)特色商業(yè)區(qū)。（1）兩大商業(yè)中心街區(qū)：西紅門現(xiàn)代時(shí)尚休閑中心區(qū)（商品大世界）、黃村商業(yè)中心區(qū)。（2）九個(gè)特色商業(yè)中心區(qū)：黃村北區(qū)預(yù)留19、

9、20號地商業(yè)區(qū)、棗園商業(yè)區(qū)西區(qū)、棗園商業(yè)區(qū)東區(qū)、興華園商業(yè)區(qū)、清城現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、站前綜合服務(wù)區(qū)、埝壇商業(yè)區(qū)、新城西區(qū)商業(yè)區(qū)、現(xiàn)代家居建材中心區(qū)?，F(xiàn)代時(shí)尚休閑中心19、20號地商業(yè)區(qū)棗園商業(yè)西區(qū)清城 商業(yè)區(qū)站前綜合服務(wù)區(qū)棗園商業(yè) 東區(qū)興華園商業(yè) 區(qū)埝壇商業(yè)服務(wù)區(qū)本案2 中觀市場研究 B 商圈研究 地鐵的開通，使大興的商業(yè)受到很大的沖擊，各大商圈的輻射范圍大大增加。本案將黃村商圈，西單商圈，中關(guān)村商圈作為研究的對象。中關(guān)村商圈西單商圈黃村商圈本案北京商業(yè)發(fā)展總體概況：北京商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)黃金時(shí)期，規(guī)模大，商業(yè)飽和度日益增強(qiáng)，業(yè)態(tài)層次鮮明，檔次不斷提高。西單商圈北京傳統(tǒng)的商圈，時(shí)尚購物中心北京高

10、科技產(chǎn)品的集散地中關(guān)村商圈區(qū)域內(nèi)以中端百貨、中低端購物中心為主的商業(yè)中心黃村商圈本案臨近黃村商圈附近，屬于規(guī)劃中的埝壇公園商圈。商業(yè)物業(yè)競爭激烈程度一般水平多數(shù)項(xiàng)目定位為區(qū)域居民型傳統(tǒng)星城商圈吸附力強(qiáng)、輻射范圍廣2 中觀市場研究 C 黃村商圈研究 區(qū)域建筑面積（平方米）開業(yè)時(shí)間商業(yè)類型檔次空置率華堂商場210002005百貨中檔0星城商廈330001994百貨中檔0百聯(lián)清城購物中心50000（營業(yè)面積）2006類購物中心中檔0英特宜家300000商業(yè)綜合體中檔選取星城商廈、華堂商場、百聯(lián)清城購物中心、英特宜家作為本案競爭性項(xiàng)目進(jìn)行分析（本案所在的埝壇商圈內(nèi)暫無大型商業(yè)，無法進(jìn)行案例選取研究）樓

11、層星城商廈華堂商場百聯(lián)清城購物中心B1勝道運(yùn)動(dòng)城、團(tuán)購服務(wù)中心超市1F化妝品、珠寶首飾大賣場、餐飲、珠寶首飾化妝品、男女鞋、淑女裝、鐘表眼鏡、餐飲2F少女裝、淑女裝、女士配飾男女服裝、男女鞋、體育用品男裝、時(shí)尚女裝、運(yùn)動(dòng)休閑、箱包皮具、飾品3F男裝、男鞋、女鞋、男士配飾床上用品、家居家具、家電用品、兒童廣場、健身器材兒童服裝、玩具、兒童娛樂城、餐飲4F兒童用品、床上用品、辦公用品、小家電5F國美電器、詩婷美容院以上重點(diǎn)分析的項(xiàng)目樓層普遍不高，商業(yè)樓層數(shù)最高的為星城商廈，達(dá)到地上五層，而華堂商場及百聯(lián)清城購物中心兩個(gè)項(xiàng)目僅為地上三層；從典型項(xiàng)目的經(jīng)營主題來看，以上項(xiàng)目均為傳統(tǒng)的商業(yè)形式，無新穎的

12、商業(yè)概念，且餐飲及休閑娛樂的比例過低，無法使消費(fèi)者在項(xiàng)目內(nèi)長時(shí)間逗留，僅能實(shí)現(xiàn)購物的需求。主力店華堂商場、電器家居，占比46%非主力店服飾、餐飲等，占比54%業(yè)態(tài)客群競爭力主力店專賣店餐飲娛樂超市具有很好的聚客效應(yīng)，三層的電器家居解決了三層運(yùn)營問題；服裝類專賣店主要分布于二層；以中西快餐為主項(xiàng)目基本無娛樂業(yè)態(tài)項(xiàng)目客群以周邊常住居民為主，受體量限制，僅輻射項(xiàng)目周邊社區(qū)；可滿足消費(fèi)人群對日常消耗品、家電、中檔品牌服飾及部分餐飲休閑的消費(fèi)需要優(yōu)勢：華堂商場自身品牌在消費(fèi)者心中具有一定地位華堂商場內(nèi)裝設(shè)計(jì)給人以愉悅感劣勢：項(xiàng)目體量小，業(yè)態(tài)豐富程度相對不足缺少休閑娛樂業(yè)態(tài)，無法吸引消費(fèi)者滯留過長時(shí)間區(qū)域

13、內(nèi)居民對項(xiàng)目的消費(fèi)依賴性較強(qiáng)；隨著綠地項(xiàng)目出現(xiàn)，華堂商場壓力劇增；競爭對手分析：華堂商場業(yè)態(tài)比例及關(guān)鍵點(diǎn)分析備注：專業(yè)店為三層手機(jī)、小家電及家居用品專業(yè)店2 中觀市場研究主力店地下一層運(yùn)動(dòng)品牌專業(yè)市場占比17%非主力店零售業(yè)態(tài)達(dá)到79%業(yè)態(tài)客群競爭力主力店專賣店餐飲娛樂地下一層運(yùn)動(dòng)類專業(yè)市場解決了地下一層的經(jīng)營問題，超市業(yè)態(tài)缺失零售業(yè)態(tài)以服裝為主，貨品齊全度達(dá)到黃村最高水平肯德基，必勝客獨(dú)立門頭，與內(nèi)部無聯(lián)通項(xiàng)目無娛樂業(yè)態(tài)項(xiàng)目在黃村消費(fèi)者心中地位不可動(dòng)搖，輻射整個(gè)黃村居民的日常購物消費(fèi)。優(yōu)勢：大興最老牌的商場經(jīng)營時(shí)間長，在消費(fèi)者心中地位穩(wěn)定劣勢：物業(yè)條件落后，無擴(kuò)展空間零售業(yè)態(tài)占比過重，且無休

14、閑娛樂業(yè)態(tài)，隨著消費(fèi)者消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，無法吸引消費(fèi)者逗留黃村區(qū)域消費(fèi)者主要消費(fèi)場所隨著其它項(xiàng)目的陸續(xù)入市，項(xiàng)目有逐漸被市場淘汰的風(fēng)險(xiǎn)競爭對手分析：星城商廈業(yè)態(tài)比例及關(guān)鍵點(diǎn)分析備注：餐飲為一層的肯德基及必勝客，專業(yè)店為一層菜百首飾、北京同仁堂，而專業(yè)市場指五層國美電器及地下一層運(yùn)動(dòng)賣場2 中觀市場研究主力店世紀(jì)聯(lián)華超市，占比46%非主力店服飾業(yè)態(tài)占比66%業(yè)態(tài)客群競爭力主力店專賣店餐飲兒童超市具有很好的聚客效應(yīng)服裝類專賣店主要分布于二、三層以中西快餐為主，餐飲店與商場內(nèi)部接通項(xiàng)目三層50%面積為兒童業(yè)態(tài)，但仍以兒童服裝為主項(xiàng)目客群以周邊常住居民為主優(yōu)勢：項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)停車位最好項(xiàng)目地理位置良好，

15、可視性好，位于區(qū)域內(nèi)主干道劣勢：項(xiàng)目定位購物中心，但仍以大面積的零售業(yè)態(tài)為主管理，裝修設(shè)計(jì)方面未下功夫，整體處于低檔水平營業(yè)面積50000最大的體量，可容納較多的品牌為了節(jié)省成本，開發(fā)商在多方面偷工減料競爭對手分析：百聯(lián)清城購物中心業(yè)態(tài)比例及關(guān)鍵點(diǎn)分析備注：專業(yè)店指一層眼鏡及地下一層手機(jī)服務(wù)等商業(yè)設(shè)施2 中觀市場研究3 微觀市場研究黃村商圈埝壇公園西片區(qū)生物醫(yī)藥基地 本案東配套區(qū)核心區(qū)本案的商業(yè)配套將與周邊的相關(guān)因素形成互動(dòng)影響核心區(qū)為大興行政中心和文化中心，本案若與核心區(qū)進(jìn)行呼應(yīng)，將能增加商業(yè)輻射的范圍。西片區(qū)為文教先導(dǎo)綜合發(fā)展區(qū)，為西片區(qū)提供商業(yè)配套可作為參考方向。埝壇公園的發(fā)展將成為本案

16、的一個(gè)亮點(diǎn)，周邊的業(yè)態(tài)也將圍繞埝壇商圈進(jìn)一步深入。根據(jù)北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和大興區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，未來大興區(qū)將重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)。本案緊鄰生物醫(yī)藥基地，依托生物醫(yī)藥基地，發(fā)展配套商業(yè)將是本案思考的一個(gè)重點(diǎn)。黃村商圈作為大興商業(yè)繁華之地，將成為本案商業(yè)定位最重要的參考依據(jù)。東配套區(qū)主要針對生物醫(yī)藥基地進(jìn)行的商業(yè)配套，為本案進(jìn)行商業(yè)定位不可忽視的因素。本案位于預(yù)留發(fā)展片區(qū)，屬于未來承接片、新城綜合發(fā)展片，準(zhǔn)備接納北京遠(yuǎn)景疏解職能或大興新城新增職能。針對如何與周邊商業(yè)進(jìn)程差異化定位，與周邊環(huán)境互動(dòng)起來，我們進(jìn)行深入分析。 A 項(xiàng)目周邊環(huán)境互動(dòng)影響 相互排斥雙重作用相互補(bǔ)充車輛段南六環(huán)路南五環(huán)路生物醫(yī)

17、藥基地站天宮院站京開高速公路東配套區(qū)商業(yè)京九鐵路魏永路3 微觀市場研究 B 項(xiàng)目周邊商業(yè)分析 英特宜家生物醫(yī)藥基地站天宮院站六環(huán)路京開高速4#5#6#7#11#14#13#12#1#2#3#8#9#10#15#魏永路安置房安置房核心區(qū)東配套區(qū)規(guī)劃英特宜家30萬平方米的購物中心；核心區(qū)107萬以上平方米以上的混合商業(yè)，以行政辦公，商務(wù)酒店為主；東配套區(qū)104.3萬平方米的商業(yè)配套，其中有龍湖和保利40萬以上的純商業(yè)。本案能否與東配套區(qū)核心區(qū)的商業(yè)差異化以及依托生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行差異化定位成為本案制勝的又一重點(diǎn)。3 微觀市場研究 C 消費(fèi)者研究 區(qū)域人口構(gòu)成較復(fù)雜，包括原住人口、遷入人口、產(chǎn)業(yè)人

18、口及流動(dòng)人口，其中羅奇營新村未來有4300戶，約12000人，主要為拆遷戶；原住人口由本地農(nóng)民和本地居民組成，其收入水平較低，且消費(fèi)觀念保守，消費(fèi)意愿不強(qiáng)烈；區(qū)域遷入人口主要是年齡在26-40歲之間，家庭月收入在5000元左右，工作在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、核心區(qū)等區(qū)域，正處于事業(yè)發(fā)展初期和中期的年輕人，另有一部分是周邊區(qū)域的拆遷戶；區(qū)域內(nèi)有一定數(shù)量的產(chǎn)業(yè)人口，其有穩(wěn)定的收入，但收入水平不高，消費(fèi)能力有限；從上述分析中我們可以看出，本案商業(yè)人口由原住人口、遷入人口、產(chǎn)業(yè)人口和流動(dòng)人口組成。其中原住人口收入較低，相應(yīng)的消費(fèi)能力也不高；遷入人口的收入相對較高，消費(fèi)力較強(qiáng)；而產(chǎn)業(yè)人口和流動(dòng)人口雖人員不固定

19、，但總量變化不大，可以帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)。羅奇營村社區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套不宜超過2萬平方米，其余的應(yīng)以輻射周邊環(huán)境為主，本項(xiàng)目商業(yè)找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)人群予以后期定位，將是本案商業(yè)成功運(yùn)作的基礎(chǔ)。對本案的思考時(shí)段穩(wěn)定人口流動(dòng)人口居住人口普通員工行政公務(wù)人員高校學(xué)生企業(yè)辦事人員商旅客人早晨7:00-8:00早餐早餐早餐早餐 便利早餐上午8:00-11:00超市商務(wù)配套商務(wù)配套超市購物 娛樂商務(wù)餐飲商務(wù)餐飲 商務(wù)配套中午11:00-13:00午餐午餐午餐午餐午餐午餐下午13:00-17:00超市商務(wù)餐飲 商務(wù)配套 便利購物商務(wù)餐飲 商務(wù)配套 便利購物商務(wù)餐飲 商務(wù)配套商務(wù)餐飲 商務(wù)配套傍晚17:00-19:00晚餐

20、購物 超市 娛樂晚餐 購物 娛樂超市購物 娛樂晚餐購物 娛樂晚餐 購物 娛樂晚上19:00-22:00購物 娛樂購物 娛樂晚餐 娛樂超市購物 娛樂晚餐 娛樂晚餐 娛樂午夜22:00-2:00娛樂/娛樂娛樂 居住人口對超市的需求最大 各類人群對餐飲的需求明顯 商務(wù)用餐和商務(wù)配套對穩(wěn)定的上班族和流動(dòng)人口需求大，本案可考慮作為突破口 各類人群在傍晚和晚上需要滿足餐飲、購物和娛樂多方面需求3 微觀市場研究相關(guān)結(jié)論 消費(fèi)者研究 市場研究總結(jié)區(qū)域居住品質(zhì)不齊，密度較低；項(xiàng)目商業(yè)體量相對過大區(qū)域交通基本無優(yōu)勢大興市場整體商業(yè)不成熟，供過于求東配套區(qū)以及核心區(qū)均有大體量的商業(yè)1、立足生存，力求發(fā)展？2、深入商

21、圈，差異化競爭？3、依托項(xiàng)目，向外輻射？4、產(chǎn)品升級化，布局超前化?5、開發(fā)周期，擇機(jī)上市？ 定位分析項(xiàng)目基地概況項(xiàng)目分析商業(yè)機(jī)會分析十字街區(qū)鄰里中心第三部分本案埝壇公園生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地 A 項(xiàng)目基地概況 本案項(xiàng)目位于南六環(huán)以北，與城市核心商業(yè)相比屬于郊區(qū)商業(yè)。優(yōu)勢臨近義和莊地鐵，有利于人流引導(dǎo)位于蘆求路和興良路的交匯處，商業(yè)的展示性強(qiáng)十字街區(qū)的商業(yè)有利于打造鄰里中心的模式臨近交通主干道，交通便利商業(yè)體量在區(qū)域內(nèi)較大，易于形成規(guī)模商業(yè)在埝壇商圈及區(qū)域內(nèi)具有先期啟動(dòng)優(yōu)勢劣勢項(xiàng)目體量對回遷房居民過大，對商業(yè)業(yè)態(tài)定位帶來一定的難度區(qū)域消費(fèi)人群面消費(fèi)能力較低區(qū)域內(nèi)現(xiàn)無商業(yè)氛圍地塊內(nèi)交通的不確定性機(jī)會臨

22、近大興未來的重要生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，并依托埝壇公園等的發(fā)展帶來的機(jī)遇為回遷居民做商業(yè)配套，受國家政策的支持大興的發(fā)展為本案項(xiàng)目帶來的機(jī)遇威脅地鐵的開通，使城市核心商圈及黃村等周邊商圈帶來的更大商業(yè)沖擊東配套區(qū)的建設(shè)為項(xiàng)目的定位帶來一定的影響周邊未來規(guī)劃的潛在商業(yè)也將納入本案定位的因素總建筑面積：9萬平方米容積率：1.63綠地率：30% 定位分析B 項(xiàng)目分析本案因此要立足區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展，并帶動(dòng)預(yù)留區(qū)域的商業(yè)發(fā)展區(qū)域會進(jìn)一步成熟，可考慮業(yè)態(tài)的多元化為產(chǎn)業(yè)基地高層工作人員配套適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)，將成為本案的一大賣點(diǎn)與核心區(qū)商業(yè)進(jìn)行差異化或者互補(bǔ)定位將成為本案的重要思考點(diǎn)；可考慮綠色環(huán)保或者休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。發(fā)展成為

23、預(yù)留區(qū)成熟的社區(qū)配套商業(yè)，是一大亮點(diǎn)大興是北京市重點(diǎn)打造的衛(wèi)星城，人口主要遷移區(qū)域之一，未來發(fā)展前景大；大興區(qū)4號地鐵已經(jīng)全面開通，有利于大興與北京市內(nèi)連成一體；依托北京生物醫(yī)藥基地，有一定的資源優(yōu)勢； 大興區(qū)政府即將遷入亦和莊，為本商圈（未來的埝壇商圈）帶來發(fā)展的機(jī)會；臨近埝壇公園，自然環(huán)境優(yōu)勢;本案在預(yù)留區(qū)里從體量上具有大盤優(yōu)勢，從時(shí)間上具有先機(jī)優(yōu)勢；項(xiàng)目優(yōu)勢及機(jī)會點(diǎn)利用 定位分析本項(xiàng)目小區(qū)未來人口預(yù)計(jì)12000（4300戶）不足以支持一個(gè)9萬平米的商業(yè)體量；整個(gè)大興區(qū)未來的商業(yè)面積嚴(yán)重供大于求；地鐵大興線的開通，給區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目帶來更大的沖擊；本項(xiàng)目與埝壇公園尚有隔離帶，不能有效地利用埝壇

24、公園的環(huán)境優(yōu)勢；埝壇公園中心將要打造一個(gè)130萬平米的商務(wù)服務(wù)中心，其有利的地理位置，環(huán)境資源給本項(xiàng)目帶來巨大的壓力；大興生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)已經(jīng)有大部分土地出讓，保利、龍湖、金融街同時(shí)進(jìn)駐，并且都有一定的商業(yè)建筑，其龐大的商業(yè)建筑面積和地理位置給予了我們巨大的壓力；考慮社區(qū)配套商業(yè)，做足預(yù)留區(qū)商業(yè)需求，同時(shí)純商業(yè)以及多業(yè)態(tài)商業(yè)的互相配合配合，擴(kuò)大輻射區(qū)域深入考察市場，進(jìn)行市場細(xì)分，降低與核心區(qū)、東配套商業(yè)以及區(qū)域周邊商業(yè)的熱點(diǎn)競爭，差異化戰(zhàn)略，考慮專業(yè)市場競爭考慮路網(wǎng)規(guī)劃，創(chuàng)造商業(yè)氛圍 項(xiàng)目劣勢及威脅規(guī)避 項(xiàng)目分析 定位分析本項(xiàng)目預(yù)留區(qū)大體量的商業(yè)，從項(xiàng)目的SWOT分析來看，具有一定的操作難

25、度。通過對機(jī)會點(diǎn)的強(qiáng)化以及對劣勢威脅的規(guī)避，提出以下關(guān)鍵點(diǎn)。滿足預(yù)留區(qū)的社區(qū)配套商業(yè)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的深入研究輻射范圍及專業(yè)市場研究核心區(qū)及東配套區(qū)的商業(yè)競爭策略生物醫(yī)藥基地的輻射力度項(xiàng)目分析總結(jié)基于本項(xiàng)目的自身和周邊區(qū)域條件，考慮區(qū)域未來的發(fā)展前景，本案第一滿足社區(qū)居民的基本需求，打造鄰里中心的模式；第二尋找區(qū)域市場的主要需求點(diǎn)，滿足區(qū)域發(fā)展需求，打造專業(yè)市場，如商住公寓，建材家居城，主題購物中心，美食中心等；第三立足區(qū)域高層辦公人士及行政人員的需求，滿足高端人士的自我實(shí)現(xiàn)需求，進(jìn)行市場細(xì)分，尋找市場空缺點(diǎn)，做足高端娛樂休閑市場。 定位分析十字街G區(qū)2萬平方米，建筑高度45mE1區(qū)2萬平方米，建

26、筑高度60mF1區(qū)4萬平方米，建筑高度60m臨街底商總計(jì)在1萬平方米G區(qū)F1 區(qū)E1 區(qū) C 項(xiàng)目定位方向研究 F2鄰里中心G區(qū)面對社區(qū)內(nèi)部12000人的居民，建議鄰里中心的商業(yè)模式，滿足預(yù)留區(qū)域的基本需求位于蘆求路和興良路的交匯處，具有很好的可視性，建議增大商業(yè)輻射范圍。E1區(qū)位于十字街區(qū)和興良路的交匯處，具有一定的可視性，體量較大，建議外向型商業(yè)。F1區(qū)位于蘆求路的沿街商業(yè)，可做對內(nèi)對外商業(yè)，進(jìn)行沿街商鋪銷售臨街E2F2E2 定位分析鄰里中心G1G4-1G3G2G4-3G4-4G4-2鄰里中心2萬的商業(yè)，可以滿足區(qū)域4000戶的居民需求，同時(shí)服務(wù)于整個(gè)預(yù)留片區(qū)。作為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)，有利于住

27、宅品質(zhì)的提升?？膳c住宅進(jìn)行同期開發(fā)。交通干道沿街綠化景觀系統(tǒng)從片區(qū)規(guī)劃角度來看，交通干道、綠化、景觀都是圍繞十字街區(qū)，此區(qū)域有利于形成片區(qū)的核心，具有區(qū)域景觀環(huán)境交通優(yōu)勢；從商業(yè)的布局上有利于吸引人流，打造本社區(qū)以及整個(gè)預(yù)留片區(qū)的社區(qū)商業(yè)中心。 十字街G區(qū)定位方向分析 定位分析鄰里購物中心/ Residential Shopping Mall是一種相對傳統(tǒng)的模式，由于其清晰的便利性和功能性價(jià)值定位，在許多國家有著較普及的應(yīng)用核心價(jià)值選址商業(yè)組合購物與娛樂傾向消費(fèi)者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合%目標(biāo)消費(fèi)者為社區(qū)居民，以家庭主婦為主提供日常生活用品購物和配套服務(wù)便利和個(gè)人效率目的地購物模式居民區(qū)附

28、近位于社區(qū)主干道旁面積為2萬平方米滿足本社區(qū)以及整個(gè)預(yù)留片區(qū)的需求以日常用品、食品為主；1-2個(gè)主力店主力店通常大賣場、超市、GMS主力店占比40-60%購物30%餐飲30%休閑娛樂10-15%服務(wù)25-30%購物為主，滿足基本需求的購物行為，理性購物封閉型底商群樓或獨(dú)立建筑體不超過四層沒有中庭雙出入口停車場較小挖掘地下一層價(jià)值 十字街G區(qū)定位方向分析 定位分析鄰里中心 十字街G區(qū)定位方向分析 G4-1G4-2G4-1地塊周邊有幼兒園，不利于商業(yè)的多元化經(jīng)營，建議以靜態(tài)商業(yè)為主。G4-2地塊體量較大，針對社區(qū)的配套，建議做超市、社區(qū)會所、健身中心等。此類業(yè)態(tài)收益較低，為保持后續(xù)經(jīng)營建議做物業(yè)持

29、有。 定位分析G4-3G4-4G4-3/G4-4 地塊可考慮做餐飲休閑娛樂為主題的商業(yè)，如美食中心、美容院、咖啡廳、銀行、特色零售業(yè)等。建議物業(yè)出售。 十字街G區(qū)定位分析 定位分析G1G2G3G1臨街商業(yè)位于十字街區(qū)的北邊，離核心商圈更近，商業(yè)考慮一定的外向型，如小型服飾店，專賣店，以及周邊稀缺的小建材商鋪等業(yè)態(tài)；G2/G3位于規(guī)劃五路臨街，完全的內(nèi)向型商業(yè)，主要作為社區(qū)商業(yè)，如理發(fā)店、寵物店、便利店、郵局、小飲品店、鮮花店、禮品店等。G1/G2/G3地塊物業(yè)建議商鋪全部銷售。 十字街G區(qū)定位分析 定位分析E區(qū)F區(qū)E區(qū)和F區(qū)共有6萬平方米的商業(yè)，立足于本社區(qū)的消費(fèi)水平及能力，作內(nèi)向型商業(yè)操作難

30、度大。本案必須考慮外向型的商業(yè)，立足于整個(gè)預(yù)留片區(qū)以外，依托南邊的生物醫(yī)藥基地以及輻射核心圈，從長遠(yuǎn)的角度進(jìn)行商業(yè)配套。E區(qū)F區(qū) E區(qū)和F區(qū)的商業(yè)機(jī)會分析 定位分析輻射生物醫(yī)藥基地高層及核心圈行政人員中高端定位市場差異化競爭溫泉度假酒店、行政套房商住公寓、寫字樓專業(yè)市場（家居建材、醫(yī)療器械、綠色有機(jī)食品、花卉市場）總結(jié)前期市場研究的結(jié)論，從長遠(yuǎn)角度，對E區(qū)和F區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)初步建議但由于目前項(xiàng)目基地內(nèi)及周邊區(qū)域的環(huán)境不成熟，從經(jīng)濟(jì)和社會角度考慮，該兩個(gè)地塊的商業(yè)可暫緩進(jìn)行。隨著核心區(qū)發(fā)展的成熟，醫(yī)藥基地需求的旺盛，周邊區(qū)域開發(fā)的完成，商業(yè)價(jià)值可得到進(jìn)一步的提升，有利于E區(qū)和F區(qū)商業(yè)的運(yùn)作。 E區(qū)

31、和F區(qū)的商業(yè)機(jī)會分析 定位分析本案定位分析總結(jié)生存發(fā)展機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)專業(yè)+資源+高度對十一種購物中心的完全把握對三十一種專業(yè)特色市場的深入分析對大興區(qū)、北京市各個(gè)商圈以及相應(yīng)目標(biāo)客戶的深度調(diào)研對相應(yīng)的專業(yè)特色市場全國性的行業(yè)、客戶深入分析研究我們需要進(jìn)一步的深入的分析研究才能夠得出最佳的商業(yè)定位和運(yùn)營方案掌握數(shù)百種業(yè)態(tài)數(shù)十萬商家的特點(diǎn)、特征、聯(lián)系方式 定位分析第四部分項(xiàng)目總體規(guī)劃商業(yè)布局規(guī)劃建議產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格建議規(guī)劃建議 1、項(xiàng)目整體規(guī)劃本項(xiàng)目整體分為住宅和商業(yè)二大部分。住宅一期回遷房己建成，二期以回遷房及保障性住房為主，三期以商品房為主。目前己達(dá)施工圖階段。商業(yè)規(guī)劃布局及建筑特色是此次研究的重點(diǎn)

32、。2、商業(yè)布局調(diào)整建議 A、整體布局內(nèi)向型商業(yè)：包含三段臨街底商及四個(gè)小體量集中商業(yè)1、建議定位：鄰里中心：社區(qū)商業(yè)的消化能力約為住宅面積的3%-5%，功能完備的鄰里中心面積一般為24萬，綜合以上因素，將鄰里中心的面積調(diào)整為2.3萬平方米，將內(nèi)向型商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低。2、鄰里中心以規(guī)劃五路與規(guī)劃一路交叉十字為核心，建筑對路口打開以吸引人流和視線，充分利用沿街的商業(yè)價(jià)值，布置四個(gè)建筑體塊，并與社區(qū)配套商業(yè)形成不間斷商街，在廣場內(nèi)設(shè)置適于市民休閑、兒童玩樂的場所，提供豐富的體驗(yàn)式購物。 3、鄰里中心與住宅區(qū)同期建設(shè)，分期上市。2、商業(yè)布局調(diào)整建議外向型商業(yè)：包含二個(gè)大體量集中商業(yè)和二段臨街底商。1、外向

33、型商業(yè)的消化與社區(qū)內(nèi)的聯(lián)系度不高，其經(jīng)營成敗主要取決于定位、招商及運(yùn)營管理水平。2、從商業(yè)價(jià)值角度分析，本項(xiàng)目的外向型商業(yè)具備交通、區(qū)位優(yōu)勢更明顯，且四個(gè)商業(yè)連接成L型的不間斷商街，商業(yè)價(jià)值凸顯。3、外向型商業(yè)更多依托于輻射商圈的市場成熟度及交通、環(huán)境等外部條件，從目前得到的市場調(diào)研資料分析，目前的市場成熟度極低，此部分商業(yè)上市將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，建議根據(jù)周邊區(qū)域整體規(guī)劃及項(xiàng)目定位進(jìn)一步研判項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)。B、調(diào)整方案方案一：原則：1、己規(guī)劃商業(yè)面積不再變更。2、調(diào)整內(nèi)向型商業(yè)面積，在滿足社區(qū)內(nèi)需求的條件下，增加可售面積。3、適當(dāng)增加外向型商業(yè)面積，使整體物業(yè)價(jià)值得以提升。調(diào)整：1、減少十字街商業(yè)

34、層數(shù)，提升價(jià)值，便于銷售。2、E2區(qū)商業(yè)位置極佳，增加商業(yè)層數(shù)及單層面積，面積最大化原則。3、E1及F1面積適當(dāng)增加，主要是增加層數(shù)。4、考慮利用下沉式廣場，雙首層概念。5、商業(yè)首層層高充分做足。方案二：（備選方案）原則：1、十字街商業(yè)盡可能做大，自持鄰里中心部分。2、E、F區(qū)商業(yè)適當(dāng)減小，銷售為主。調(diào)整：1、十字街商業(yè)增加單層面積。2、E、F區(qū)商業(yè)減少單層面積，層數(shù)不變。3、增加雙首層面積。4、鄰里中心考慮增加連廊，提升持有面積商業(yè)價(jià)值。2、商業(yè)布局調(diào)整建議調(diào)整后方案一編號原面積方案一調(diào)整面積銷售面積持有面積其它面積G11460不可改14601460G22200不可改22002212G322

35、00不可改22002212G4-15300減少層數(shù)26002600G4-214600減少層數(shù)70007000G4-38400減少層數(shù)40004000G4-310400減少層數(shù)55005000E114100增加層數(shù)2000020000E22300增加層數(shù)和單層面積80008000F122000增加層數(shù)及單層面積30000 30000F27600不可改76005524合計(jì)9056090560220083200034000說明：商鋪： 大體量商業(yè)： 小體量商業(yè)：2、商業(yè)布局調(diào)整建議體量分析原方案各類物業(yè)占比新方案各類物業(yè)占比銷售持有面積占比分析彈性面積是否持有/銷售的決定性因素是產(chǎn)品定位2、商業(yè)布局

36、調(diào)整建議調(diào)整前后各區(qū)域面積對比與原方案對比1、鄰里中心面積適宜，內(nèi)向型商業(yè)具備較強(qiáng)的自消化能力，與需求相匹配。2、外向型商業(yè)面積增加，與周邊區(qū)域聯(lián)系增強(qiáng)，要求具備極高的專業(yè)運(yùn)作水平。2、商業(yè)布局調(diào)整建議場地西側(cè)沿街是城市主路，應(yīng)盡量多的布置商鋪，住宅樓之間的商鋪應(yīng)2層高度，局部需要可出現(xiàn)局部3層。社區(qū)中心是集中內(nèi)部人流的鄰里中心，建議布置服務(wù)型的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括中型超市，可集中使用也可分為商鋪的商業(yè)建筑。3 產(chǎn)品建議 十字街區(qū)部分 廣場可考慮開挖地下一層，形成雙首層。3、產(chǎn)品建議 十字街區(qū)部分 3、產(chǎn)品建議 十字街區(qū)部分 3、產(chǎn)品建議 十字街區(qū)部分 盡量創(chuàng)造宜售宜使用的淺進(jìn)深建筑產(chǎn)品。有條件的區(qū)

37、域應(yīng)增強(qiáng)商業(yè)的可適應(yīng)性，可同時(shí)作為商鋪和集中商業(yè)使用。用足首層層高，提高首層空間使用效率。3、產(chǎn)品建議 十字街區(qū)部分 實(shí)際使用時(shí)結(jié)合甲方訴求，確定具體的持有和出售的經(jīng)營方式，從而滿足開發(fā)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。3、產(chǎn)品建議 十字街區(qū)部分 4、建筑風(fēng)格建議 商業(yè)應(yīng)注重與住宅的風(fēng)格協(xié)調(diào)性，使社區(qū)整體形象提升?，F(xiàn)有住宅區(qū)設(shè)計(jì)呈現(xiàn)現(xiàn)代簡約風(fēng)格，商業(yè)建筑風(fēng)格建議采用現(xiàn)代風(fēng)格，也可適度的采用新古典建筑手法增強(qiáng)商業(yè)氛圍。同時(shí)應(yīng)充分考慮廣告位和分體空調(diào)機(jī)位的位置，為商業(yè)使用和形象維護(hù)創(chuàng)造條件?，F(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)特點(diǎn)建議新古典主義設(shè)計(jì)特點(diǎn)建議立面模塊應(yīng)富于變化，避免單一的形式。風(fēng)格與住宅風(fēng)格基本統(tǒng)一。以涂料材質(zhì)為主，結(jié)合瓷磚，原

38、木，玻璃，石材等材質(zhì)，注重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)型，避免浪費(fèi)。典型案例：金漢綠港商業(yè)街，萬科西山庭院，萬科紫臺商業(yè)。注重建筑第五立面，以坡頂為主，局部平頂?shù)慕ㄖ问健Ｍㄟ^基本的建筑符號，如窗，拱廊，花架創(chuàng)造具有一定風(fēng)情感的商業(yè)形象。建筑色彩宜明快，暖色調(diào)點(diǎn)綴。典型案例：東岸國際商業(yè)街，綠城理想之城，華僑城商業(yè)街。以下就現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)和新古典主義設(shè)計(jì)進(jìn)行圖片示意現(xiàn)代風(fēng)格借鑒 北京香頌商業(yè)街注重整體體塊的變化，造型明快，具有鮮明的現(xiàn)代感?，F(xiàn)代風(fēng)格借鑒 順義金漢綠港融合了北美園區(qū)的設(shè)計(jì)手法，簡約中兼顧了商業(yè)街的豐富性和體驗(yàn)感。整體外墻采用節(jié)約造價(jià)的窗墻體系，同時(shí)預(yù)留了充足的廣告位?，F(xiàn)代風(fēng)格借鑒上海海上海上海新興

39、的休閑商業(yè)典范，分為“金木水火土”五個(gè)院落和造型主題?，F(xiàn)代材質(zhì)演繹古典文化。新古典風(fēng)格借鑒 北京華僑城新古典風(fēng)格借鑒北京華僑城 配合華僑城花街游行設(shè)計(jì)的的地中海風(fēng)格的風(fēng)情商業(yè)街。著力打造線性空間下的空間臺地和起伏的天際線。新古典風(fēng)格借鑒 呼市東岸國際風(fēng)情商業(yè)街新古典主義的成功范例，立面平實(shí)但兼顧風(fēng)情。藍(lán)色的坡頂配合淺黃色的墻面體現(xiàn)出建筑的價(jià)值感。業(yè)態(tài)包含商業(yè)街，集中商業(yè)和大型會所。新古典風(fēng)格借鑒呼市東岸國際風(fēng)情商業(yè)街新古典風(fēng)格借鑒 河北涿州慢城新古典風(fēng)格的又一成功典范。優(yōu)美的天際線，坡屋頂設(shè)計(jì)，挖掘地下一層價(jià)值，用回廊連接二層，最大限度的挖掘商業(yè)價(jià)值。業(yè)態(tài)包括餐飲，咖啡廳，專賣店等。第五部分經(jīng)

40、濟(jì)分析原則影響項(xiàng)目收益因素分析項(xiàng)目價(jià)值測算項(xiàng)目結(jié)論經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目商業(yè)體量相對過大，周邊競爭項(xiàng)目較多，造成本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，我們在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算的時(shí)候，盡可能遵循以下原則：1、經(jīng)濟(jì)分析原則1、確保國有資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益，盡可能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化原則。2、確保證項(xiàng)目形象和使用功能的前提下，減少開發(fā)投入。3、在多個(gè)可實(shí)施方案及定位前提下，優(yōu)選開發(fā)收益高，資金回收快的方案。由于目前沒有深入的市場調(diào)研及專家論證，無法取得精準(zhǔn)的市場定位，周邊缺乏類比項(xiàng)目，因此對于收益的測算僅做初步的預(yù)測，需要在進(jìn)一步工作過程中予以修正及精算。1、經(jīng)濟(jì)分析原則 本案經(jīng)濟(jì)效益模塊1、彌補(bǔ)建設(shè)資金虧損2、商業(yè)自身銷售與持有平衡

41、3、持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，享物業(yè)經(jīng)營及物業(yè)增值雙重收益。4、增加周邊居民就業(yè)機(jī)會。5、自持超市、社區(qū)活動(dòng)中心等，提供經(jīng)營保證。2、影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算的因素分析開發(fā)投入清晰可計(jì)算，其影響因素為產(chǎn)品形態(tài)、裝修品質(zhì)、開發(fā)周期。持有投入可預(yù)估,其影響因素為物業(yè)形態(tài)、營銷模式。土地成本前期費(fèi)用市政園林管理成本營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)成本稅費(fèi)1 2 4 5 6 7 8 3 建安成本開發(fā)投入管理成本資金成本營銷費(fèi)用持有投入影響收益的可變因素較多，因時(shí)間動(dòng)態(tài)變化。銷售收入持有物業(yè)租金收益持有物業(yè)增值其它收入對商品房物業(yè)價(jià)值的提升開發(fā)商品牌價(jià)值的提升項(xiàng)目收益內(nèi)部因素外部因素1、市場成熟度2、品牌3、市場行情4、競爭對手5、政策及金融1、產(chǎn)品形態(tài)2、規(guī)劃布局3、業(yè)態(tài)設(shè)置4、招商體量5、營銷策略5、物業(yè)管理顯性收入顯性收入2、影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算的因素分析3、項(xiàng)目價(jià)值測算項(xiàng)目成本土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、市政、園林、裝修、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售