項目3連鎖門店開發(fā)選址課件

1、選址的定義 選址是指：根據(jù)店鋪發(fā)展戰(zhàn)略，對可能建店的地址進(jìn)行調(diào)查、分析、比較、選定，并最終確定對該土地或房產(chǎn)的使用權(quán)的一種行為。 ，門店選址是一種投資選擇，是決策，有合理判斷的方法。案例分享：客三千火鍋城 單從“客三千”這個名字，我們就能感覺到這個火鍋城的氣勢與規(guī)模，酒樓上下共有四層，四十幾個大包間，兩個大廳三個小廳，近千個就餐餐位。酒樓裝修風(fēng)格走華貴路線，在各個區(qū)域大量使用了中國傳統(tǒng)木雕、字畫、工藝品等裝飾物品，僅僅紅木的餐桌餐椅就投入了不少錢。投資人一開始便瞄準(zhǔn)了城市中高端火鍋消費群體，因而火鍋城選定了三文魚火鍋為特色招牌，目標(biāo)自然也是服務(wù)于中高端消費群體。 “客三千火鍋城”從2008年9

2、月份開始裝修，于11月初開張營業(yè)，應(yīng)該說這樣的時間安排相當(dāng)合理，酒樓只需簡單的一個經(jīng)營磨合，就可以順利地進(jìn)入經(jīng)營旺季 案例分享：客三千火鍋城 然而，“客三千火鍋城”的實際經(jīng)營狀況與業(yè)主的企盼大相徑庭，火鍋城只是在開業(yè)的頭一天業(yè)主請客時接近滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)，在此之后，酒樓的上座率基本上不足三成，到了十二月份火鍋旺季時，火鍋城的上座率連兩成都達(dá)不到。進(jìn)入十二月底，虧損嚴(yán)重的業(yè)主極其無奈地選擇了關(guān)門停業(yè)，而就在此時，滿城的火鍋店生意一家比一家紅火。 分析：“客三千火鍋城”地處一省會城市的次主干道上，門前車流量、人流量頗大，但稍加留意就會發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的人和車都是在門前匆匆而過，卻沒有任何停下來的意思，甚至

3、不愿稍加停頓看看街邊商店的門臉。 案例分享：客三千火鍋城 其次，“客三千火鍋城”的門前除了窄窄的人行道，根本沒有車輛停放的地方，這和它的中高端市場定位存在著極大的矛盾，這也是火鍋城投資人的極大疏忽，甚至是不可原諒的錯誤。先不說停車位的問題，對于一個城市里面這樣只見人流量、車流量，不見財流量的商業(yè)地段，我們統(tǒng)稱為商業(yè)“虛火旺盛”之地，這種地段是最容易成為餐飲投資人陷阱的地方。 據(jù)我們的長期觀察，通常情況下，這樣的地段只適合開那些規(guī)模不大、方便快捷的小型快餐店，而對那些上一定規(guī)模的大型餐飲企業(yè)，這樣的地方則必須堅決舍棄，投資者萬萬不可被那些虛假的客流人流所迷惑，而做出錯誤的投資決定。開服裝店案例：

4、選址失敗的模仿者開服裝店案例：選址失敗的模仿者 小李有個朋友在廣州火車站附近的服裝城里做服裝生意。這里一個很小的鋪面月租金就要幾萬元，可朋友看起來對這么高的租金一點也不在乎，幾年下來已經(jīng)賺了上百萬元。小李決定也學(xué)著朋友找個鋪面做服裝。 由于手頭沒有足夠的資金，他決定退而求其次，選中了天河區(qū)客運站附近的一個門面，每月僅四千多元租金，而且比朋友的鋪面大得多。 小李覺得挺適合，一來天河客運站是廣州市內(nèi)比較大的客運站，雖然比不上廣州火車站的人流量，但平均每天也有幾萬人；二來店面租金便宜，大大降低了成本；三來廣州火車站到天河客運站有直達(dá)的公交車，交通非常方便。把省下來的房租用來降低售價吸引火車站附近的批

5、發(fā)客戶，完全可以擴(kuò)大客源有了這些優(yōu)勢，小李相信自己在這里開個服裝零售兼批發(fā)店一定能做火。 然而，生意開張幾個月后，一直沒有起色。曾試過請人去廣州火車站附近的服裝城拉客人前來，但沒有一個愿意來，生怕上當(dāng)受騙。苦撐半年，仍然沒有好轉(zhuǎn)。開服裝店案例：選址失敗的模仿者 敗因解析：形似而神離 小李的失敗主要是因為選址不善，對消費群的研究不足。表面上都在車站，但實際上卻存在很大的差異。 雖然天河客運站人流不少，可這些人絕大多數(shù)是坐車、轉(zhuǎn)車的，其中大部分人員構(gòu)成是廣州市內(nèi)的上班族，匆匆忙忙來坐車上班，根本不是來購物消費的。 以價格優(yōu)勢到火車站去拉客源，理論上行得通。但由于國人對于這種拉客族一向懷有深深的警惕

6、之心。所以在現(xiàn)實中行不通。 而廣州火車站由于其自身交通便利等原因，附近已形成了一個大的服裝批發(fā)商圈。這些批發(fā)商從全國各地來廣州的主要目的就是進(jìn)貨，所以在那里開店不用擔(dān)心沒生意做。進(jìn)完貨還趕得上乘當(dāng)天的火車回去，可以有效節(jié)約時間和住宿等其他費用。因此，廣州火車站附近做服裝批發(fā)生意漸成氣候。這個優(yōu)勢是其他的地方無法比擬的。開服裝店案例：選址失敗的模仿者 敗因解析：形似而神離 另一方面，對于其他客運站來的轉(zhuǎn)車人群來說，到了火車站也都是最后一站了，不必再趕時間。如果離發(fā)車還有一段時間，他們往往會選擇在附近逛逛，有看中的衣服買回去，即使價格高一點，他們也會接受。而在其他客運站，由于擔(dān)心誤了時間趕不上火車

7、，即使東西便宜，也沒有多少人敢在那里流連。所以雖然是車站，但從生意要素的本質(zhì)上來看，人流的有效消費程度差距很大，經(jīng)營效果自然就會大相徑庭。門店經(jīng)營的成敗很大程度上取決于店址的選擇。店址選擇是一項大的、長期性投資， 關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。一步差三市 連鎖業(yè)成功的關(guān)鍵是： Place ! Place! Place! （選址、選址、還是選址?。┖玫牡赇伒刂肪褪浅晒Φ囊话耄￠T店選址的重要性 學(xué)習(xí)&技能目標(biāo)對門店選址重要性和程序有清晰的認(rèn)識；能夠運用商圈選擇準(zhǔn)則進(jìn)行商圈分界點的計算；能夠運用方法對某一區(qū)域的商圈進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析；能夠掌握門店選址的基本知識，寫出門店選址報告本章安排3-1 連鎖門店開發(fā)規(guī)

8、劃3-2 商圈與商圈調(diào)查3-3 連鎖門店選址技術(shù)3-1 連鎖門店開發(fā)規(guī)劃3.1.1 新店開發(fā)的原則性要求1、符合連鎖企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略和競爭戰(zhàn)略2、經(jīng)營效益是首要問題3、必須進(jìn)行市場調(diào)查4、了解城市開發(fā)規(guī)劃5、科學(xué)的開店布點3.1.1 新店開發(fā)的原則性要求6、做好財務(wù)規(guī)劃，“五金”問題要謹(jǐn)慎7、科學(xué)簽訂房產(chǎn)使用權(quán)等多類合同8、認(rèn)真研究當(dāng)?shù)厝嗣袢司杖肱c開店密度的關(guān)系9、認(rèn)真研究當(dāng)?shù)厝嗣衩袼孜幕c開店業(yè)務(wù)的關(guān)系10、物流配送充分考慮3.1.2 新店布局策略布點在開拓線路上并行發(fā)展連鎖分店，快速構(gòu)建市場面。布線在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)明確發(fā)展的方向和線路。布網(wǎng)尋找一個或幾個市場區(qū)域，在其中大量發(fā)展分店，

9、達(dá)到了一定規(guī)模之后再開發(fā)下一個區(qū)域，更好提高市場占有率。3.1.2 新店布局策略1、區(qū)域集中的布局策略總店為中心，各分店成同心圓向四周擴(kuò)大2、有效的物流配送布局策略依托總店、配送中心和現(xiàn)有分店之間的交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行擴(kuò)張。3.1.2 新店布局策略3、弱競爭市場的布局策略選擇在商業(yè)網(wǎng)點相對不足或競爭路較弱的區(qū)域開設(shè)新門店。4、搶先排他型布局策略對有較大發(fā)展前景的區(qū)域，要爭取先入為主，搶先開店。案例分享沃爾瑪?shù)某晒χ?“農(nóng)村包圍城市”戰(zhàn)略3.1.3 門店擴(kuò)張密度和速度擴(kuò)張密度 密度要合理，最適宜密度為兩家店次級商業(yè)圈相切。擴(kuò)張速度 謹(jǐn)慎規(guī)劃。創(chuàng)業(yè)到實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)宜在23年內(nèi)實現(xiàn)。3.1.4 新店開發(fā)的業(yè)

10、態(tài)選擇商業(yè)零售業(yè)態(tài)選擇有：雜食店、便利店、折扣店、超級市場、大型綜合超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家具建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等。 一、百貨店不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點和要求、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。、商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。、商店規(guī)模大，在6000平方米以上。、商店設(shè)施豪華，店堂裝飾典雅、明快。、目標(biāo)顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。二、超級市場、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。、商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。、商店面積在6000平方米以下。、目標(biāo)顧客以居民為主。、有一定的停車場地。三、大型綜

11、合超市、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。、商圈范圍較大。、設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。、實際營業(yè)面積一般在6000平方米以上。、目標(biāo)顧客以購物頻率高的居民。四、便利店、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。、商圈范圍窄小，一般設(shè)定在徒步購物57分鐘能夠到達(dá)的范圍內(nèi)。、商店面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人；80的顧客為有目的的購買。五、專業(yè)店、選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。、目標(biāo)市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品

12、的選擇性需求。六、專賣店、選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。、目標(biāo)顧客以中輕年為主；商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。七、倉儲商店、選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。、主要的商圈人口為57萬人。、商店營業(yè)面積大，一般在6000平方米以上。、商店設(shè)施簡單化。、設(shè)有一定規(guī)模的停車場。八、家居中心、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。、提供一站式購足和一條龍服務(wù)。、營業(yè)面積在6000平方米以上。、有一定的停車場。餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)選擇有：快賣店（如傻子雞店、連鎖餅屋等）；快餐店（如馬拉面，老家快餐）；專賣店（如全聚

13、德烤，吳裕泰茶莊）；酒樓（九頭鳥酒家、譚魚頭酒樓等）；飯店（如希爾頓飯店）。服務(wù)業(yè)的連鎖分店業(yè)態(tài)由于提供的是“軟”的服務(wù)，是專業(yè)知識、專業(yè)技能服務(wù)，可以說是專業(yè)店。如房地產(chǎn)中介服務(wù)的連鎖企業(yè)我愛我家、天津順馳、21世紀(jì)不動產(chǎn)、洗衣品牌福奈特等 3.1.5 開發(fā)新店的市場形態(tài)1、獨立式店鋪2、商業(yè)街3、百貨大樓4、大專院校5、交通樞紐3.1.5 開發(fā)新店的市場形態(tài)6、寫字樓7、醫(yī)院8、軍區(qū)大院9、公園、動物園、游樂園、紀(jì)念館10、特殊地點。加油站，購物區(qū)、批發(fā)市場等案例閱讀7-11的開店策略3-2 商圈與商圈調(diào)查3.2.1 商圈概述1、商圈的含義 商圈，又稱為商業(yè)圈，是指以店鋪所在地點為中心，沿

14、著一定的方向和距離擴(kuò)展而形成的吸引顧客的輻射范圍。 商圈按距離店鋪的遠(yuǎn)近分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈三部分。1、商圈的含義核心商圈：是離店最近、顧客密度最高的區(qū)域，顧客占總數(shù)的55%70%。次級商圈：是指緊挨著核心商圈，位于核心商圈之外、顧客密集度較為分散的區(qū)域，次級商圈的顧客數(shù)占總數(shù)的15%25%。邊緣商圈：是位于次級商圈之外的區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的顧客過于分散，顧客比例有限，約為總顧客數(shù)的5%10%。邊緣商業(yè)圈次級商圈15%-25%核心商圈55%70邊緣商圈 5%-10%商圈示意圖同心圓商圈傳統(tǒng)的選址理論中商圈形狀，是以店鋪為中心的三個大小不一的同心圓，按照從內(nèi)到外的順序依此為店鋪的核心商圈

15、、次要商圈和邊緣商圈?，F(xiàn)實中的同心圓商圈。圖中所示是某大型超市的同心圓商圈，三個同心圓的半徑分別為1.5公里、3公里和5公里。認(rèn)識真實商圈同心多邊形商圈在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向內(nèi)收縮，而在交通路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)的方向，商圈形狀向外擴(kuò)張，從而形成不規(guī)則的多邊形?，F(xiàn)實中的同心多邊形商圈。圖中所示是同心多邊形商圈，可以看出天然地理障礙與交通路網(wǎng)對商圈形狀的影響。不規(guī)則多邊形商圈城市公共交通體系是零售網(wǎng)點最主要的輻射途徑，而公共交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更加不規(guī)則?，F(xiàn)實中的不規(guī)則多邊形商圈圖中所示是同一大型綜合超市的不規(guī)則多邊形商圈，可以看出公共交通

16、體系分布對商圈形狀的影響。認(rèn)識真實商圈真實的商圈真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競爭對手的分布。核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費者到該網(wǎng)點購物實際概率，而非單純的地理距離。只有認(rèn)識了你的真實商圈，才能真正了解你的顧客群體有多大和他們的具體來自哪里，以便有的放矢。認(rèn)識真實商圈2、商圈的形態(tài)商業(yè)區(qū)快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高住宅區(qū)住戶數(shù)量1000戶，消費群穩(wěn)定，便利性文教區(qū)學(xué)生居多，消費金額普遍不高辦公區(qū)消費時間穩(wěn)定、集中、便利性、消費水平較高工業(yè)區(qū)消費者一般為工廠管理者及打工一族，消費水平低，消費總量大混合區(qū)住商混合、住教混合、工商混合等。3

17、、影響商圈規(guī)模的因素（1）影響商圈的內(nèi)部因素店鋪經(jīng)營商品的種類店鋪的經(jīng)營規(guī)模店鋪的經(jīng)營特征店鋪的主題設(shè)計3、影響商圈的因素（2）影響商圈的外部因素店鋪的促銷手段競爭店鋪的位置人口流動性交通地理狀況4、商圈確定的方法（1）單純劃分法 最簡單的方法，按照直接詢問法、間接調(diào)查法了解顧客的住址，再將所得到的顧客住址標(biāo)注在地圖上，然后把地圖上最外圍的點連接成一封閉曲線，該封閉曲線以內(nèi)的范圍就是商圈所在。直接詢問法顧客調(diào)查法間接調(diào)查法送發(fā)票、記車牌號、賒賬簿4、商圈確定的方法（2）經(jīng)驗法1）根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)定商圈范圍大型購物中心商圈1個小時車程大型百貨商店半個小時左右車程超市10分鐘車程便利店5分鐘路程4、商圈

18、確定的方法（2）經(jīng)驗法2）根據(jù)零售店所處位置設(shè)定商圈范圍郊區(qū)的門店商圈較城市中心大社區(qū)超市商圈較小便利店沒有邊緣顧客商業(yè)中心的門店商圈范圍較大表31 超級市場位置與商圈范圍位置徒步商圈范圍自行車商圈范圍小汽車都市300-500米700-800米郊外500米1500米3公里4、商圈確定的方法（2）經(jīng)驗法3）根據(jù)零售店市場規(guī)模設(shè)定商圈范圍零售店市場規(guī)模越大，商圈范圍越大不同業(yè)態(tài)零售店經(jīng)營規(guī)模不同，商圈范圍不同同一業(yè)態(tài)規(guī)模不同，商圈范圍也不同表32 超級市場規(guī)模與商圈范圍規(guī)模面積（平方米）商圈范圍小型超市120-399步行10分鐘之內(nèi)中型超市400-2499步行10分鐘或開車5分鐘大型超市2500驅(qū)

19、車20分鐘左右4、商圈確定的方法（2）經(jīng)驗法4）根據(jù)顧客購物出行方式設(shè)定商圈范圍人們購物出行的方式不同，零售店商圈范圍不同。出行方式越現(xiàn)代化、機(jī)械化程度越高，商圈越大，反之，越小。 4、商圈確定的方法（2）經(jīng)驗法5）根據(jù)顧客購物頻率設(shè)定商圈范圍顧客購買的頻率越高，商圈范圍越小不同的商品，購買頻率不同，出行范圍不同收入水平和消費習(xí)慣也會影響消費者購物頻率表33 顧客購買頻率與超市商圈范圍位置每天購買每周3-4次每周1次都市300米500米700-800米郊外500米700-800米1500米（3）利用數(shù)學(xué)方法分析、確定商圈雷利法則 （Reillylaw of retail gravitation

20、）哈夫法則（Haff s law of shopper attraction）4、商圈確定的方法雷利法則零售引力法則雷利認(rèn)為：商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近而有所不同，商店的吸引力是由這兩方面發(fā)揮作用的。該法則觀點：兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量比率，與兩城市的人口數(shù)量成正比，同兩城市距中間地帶的距離的平方成反比。這里的距離指的是由中間地帶到最具代表性的交通樞紐所需要的時間來測定的。雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）BA城市A從中間地帶吸引的交易量；Bb城市B從中間地帶吸引的交易量；PA城市A的人口數(shù)；PB城市B的人口數(shù)；DA城市A到中間地帶的距

21、離；DB城市B到中間地帶的距離；雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）基本內(nèi)容：在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介點上可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩城鎮(zhèn)商店吸引顧客的地理區(qū)域。雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）

22、總結(jié)：在雷利法則中，是以城市人口都具有購買力，人口多的城市更具有吸引力為前提而進(jìn)行計算的。然而，實際上會有許多的因素交織在一起決定商圈的大小。這些法則的計算結(jié)果不一定與實際調(diào)查的結(jié)果相符。因此，在研究商圈分界點時，雷利法則只能作為一種參考，并非準(zhǔn)確的依據(jù)。哈夫法則 主要觀點：一個店鋪的商圈取決于店鋪對顧客的吸引力，而店鋪在一個地區(qū)對顧客的吸引力是可以測量的；這個吸引力主要取決于兩個因素：店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。哈夫法則哈夫法則3.2.2 商圈調(diào)查1、商圈調(diào)查的目的了解是否具備優(yōu)良立地的基本條件1）未來十年以上的持續(xù)經(jīng)營力2）規(guī)模性的目標(biāo)顧客群存在3）進(jìn)出暢通的道路（出入口；停車場）3.2

23、.2 商圈調(diào)查1、商圈調(diào)查的目的確定立地條件的三要素是否具備1）是否具有足夠戶數(shù)、人口數(shù)的支持2）是否具有良好的道路和便利的交通工具3）賣場的面積設(shè)施、布置等相關(guān)設(shè)施是否具有吸引顧客的良好能力3.2.2 商圈調(diào)查1、商圈調(diào)查的目的降低估算營業(yè)額誤差，提高估算的精度 商圈調(diào)查能夠使?fàn)I業(yè)額的估算誤差降低，對于提高管理者決策水平具有重要意義。2、門店商圈調(diào)查資料來源資料類別資料來源城市布局、發(fā)展規(guī)劃資料城市政府、住宅局或城建管理部門人口數(shù)、戶數(shù)資料城市政府、戶籍管理部門或居委會競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會、工商部門競爭店銷售業(yè)績實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會、工商部門商業(yè)業(yè)態(tài)與格局的未來變化城市政府、行業(yè)協(xié)會

24、現(xiàn)場調(diào)查交通網(wǎng)絡(luò)調(diào)查競爭店調(diào)查住戶訪問調(diào)查顧客調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查的具體方法觀察法優(yōu)點是可以客觀地收集資料，可以集中的了解問題。不足之處在于許多問題觀察不到，如被調(diào)查者的興趣、偏好、心理感受、購買動機(jī)、態(tài)度、看法等。 問卷法當(dāng)面調(diào)查通訊調(diào)查電話調(diào)查留置調(diào)查現(xiàn)場調(diào)查的具體方法3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（1）商圈潛力調(diào)查分析（2）城市結(jié)構(gòu)調(diào)查（3）競爭店調(diào)查3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（1）商圈潛力調(diào)查分析商圈人口調(diào)查與分析商圈客流量調(diào)查與分析潛在消費額調(diào)查與分析顧客消費傾向分析3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（1）商圈潛力調(diào)查分析商圈人口調(diào)查與分析 人口調(diào)查包括：人口數(shù)量；人口密度；人口職業(yè)構(gòu)成；家庭規(guī)模；男女性別比例；

25、教育結(jié)構(gòu)；小區(qū)規(guī)模3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（1）商圈潛力調(diào)查分析商圈客流量調(diào)查與分析分析客流目的、速度、滯留時間分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模分析街道特點3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（1）商圈潛力調(diào)查分析潛在消費額調(diào)查與分析 收入水平/ 消費水平 商鋪的潛在消費額必須大于店鋪的規(guī)劃銷售額。3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（1）商圈潛力調(diào)查分析顧客消費傾向分析消費者行為調(diào)查與分析消費意愿調(diào)查與分析耐用品擁有率調(diào)查與分析3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（2）城市結(jié)構(gòu)調(diào)查分析地域交通繁華地段各項城市機(jī)能城市發(fā)展計劃3、商圈調(diào)查分析的內(nèi)容（3）商圈內(nèi)競爭店調(diào)查商圈競爭店情況調(diào)查競爭店分析商圈飽和度分析商圈競爭店情況調(diào)查綜合調(diào)查高級負(fù)責(zé)人

26、商品能力調(diào)查采購員和部門負(fù)責(zé)人店鋪調(diào)查店址環(huán)境；店鋪設(shè)計；店鋪陳列店鋪運營管理調(diào)查運營管理競爭店分析店型確定前的競爭環(huán)境分析商圈商店飽和度店型確定后的競爭環(huán)境分析直接競爭店/間接競爭店商圈飽和度分析商圈飽和度分析是在競爭店分析的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)一步的消費調(diào)查，計算出商圈范圍內(nèi)飽和度，并判斷開店的有效性。商圈飽和狀況的分析有兩種方法：（1）商圈容量法。通過計算市場規(guī)模，確定所能容納的超級市場面積。 （2）飽和指數(shù)法飽和度分析是根據(jù)成本效益方法，推出每平方米必須實現(xiàn)的最低銷售額，然后利用飽和度分析法推算出能達(dá)到此指標(biāo)的地區(qū)。飽和指數(shù)指現(xiàn)存店鋪每平方米營業(yè)額，新建店鋪可能使這一指數(shù)降低，一定要考慮待建

27、和正在施工的店鋪面積。 商圈飽和度分析商圈飽和度分析4、商圈調(diào)查的基本流程1宏觀上要對各種權(quán)威性的統(tǒng)計數(shù)字與資料的分析。 2實施對特定區(qū)域的市場調(diào)查。 3通過市場調(diào)查，篩選出具體的目標(biāo)地點.4對具體的地址要進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，做出優(yōu)劣、適合性的具體評價。 5、確認(rèn)房產(chǎn)條件.5、商圈調(diào)查報告商圈調(diào)查報告是連鎖企業(yè)總部在企業(yè)店鋪開發(fā)策略的指導(dǎo)下，對某一個預(yù)開店鋪或已經(jīng)開發(fā)的店鋪的商圈進(jìn)行調(diào)查所形成的為經(jīng)營決策提供依據(jù)的書面報告。 5、商圈調(diào)查報告調(diào)查的背景調(diào)查的目的商圈調(diào)查的內(nèi)容與因素（P85;表3.1）商圈調(diào)查的方法與資料處理方法報告的結(jié)果結(jié)論與建議體現(xiàn)形式作業(yè)布置請從沃爾瑪商業(yè)街店、家樂福潤地店和歐

28、尚花津路店三家超市中任選一家為中心商鋪，完成商圈調(diào)查分析報告。郵箱地址：作業(yè)提交截止日期：2015年4月28日任務(wù)3.3連鎖門店選址技術(shù)3.3.1 連鎖門店選址重要性1、店鋪選址是一項長期的投資2、店鋪選址是制定經(jīng)營戰(zhàn)略和目標(biāo)的重要依據(jù)3、店鋪選址關(guān)系到門店的經(jīng)濟(jì)效益3.3.2 連鎖門店選址應(yīng)遵循原則1、便利原則2、最大效益原則3、發(fā)展原則3.3.2 連鎖門店選址應(yīng)遵循原則1、便利原則 交通便利“聚集效應(yīng)”3.3.2 連鎖門店選址應(yīng)遵循原則2、最大效益原則 商業(yè)活動頻率高的地區(qū) 人口密度高的地區(qū) 客流量多的街道3.3.2 連鎖門店選址應(yīng)遵循原則3、發(fā)展原則 有利于提高市場占有率和覆蓋率 有利于

29、形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色 有利于合理組織商品運送3.3.3 連鎖門店選址考慮的因素選址條件商業(yè)環(huán)境因素城市結(jié)構(gòu)因素城市特點，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)、歷史沿革、自然環(huán)境、風(fēng)土人情、文化氛圍等城市規(guī)劃，如土地征用規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃等城市公共設(shè)施現(xiàn)狀交通條件，包括公路、鐵路狀況，車站設(shè)施及交通主管部門等消費結(jié)構(gòu)因素人口現(xiàn)狀及動態(tài)，包括人口密度、人員構(gòu)成、人口布局、人口的未來增減人均收入、消費水平生活方式、消費習(xí)慣、追求的生活方式、休閑及購物傾向等商業(yè)結(jié)構(gòu)因素城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)的集中化程度及趨向，如商業(yè)街、購物中心等行業(yè)競爭關(guān)系，如地區(qū)間競爭、地區(qū)內(nèi)競爭店鋪選址因素位置條件 鄰近條件，包括附近的商業(yè)情

30、況、道路情況、交通情況等用地條件，包括地理環(huán)境、法規(guī)條件等相對條件與競爭店的競爭及互補(bǔ)效應(yīng)潛力條件商圈與購買力，包括購買頻率、購買時間、采購距離等因素一：交通對交通條件的評估主要有以下兩個方面。 在開設(shè)地點或附近，是否有足夠的停車場所 商品運至商店是否容易。設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是終始站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。 要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會造成

31、客流量在一定程度上的減少。有利條件:公交車站地鐵站 不利條件:單行線禁車道人行橫道的距離、天橋等3.3.3 連鎖門店選址考慮的因素因素二：客流一般客流分為三種類型。自身客流。指那些專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流這是商店客流的基礎(chǔ)，是商店銷售收入的主要來源，因此，新設(shè)商店在選址時，應(yīng)著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。 分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補(bǔ)充商品種類的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營某類商品的補(bǔ)充商品的商店，在顧客購買了這類主商品后，就會附帶到鄰近補(bǔ)充商品商店去購買，供日后進(jìn)一步消費的補(bǔ)充商品；又如鄰近大型商店的小商店

32、，會吸引一部分專程到大商店購物的顧客順便到毗鄰的小店來。不少小商店傍大店而設(shè)，就是利用這種分享客流。 派生客流。指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的商店要利用的就是派生客流。3.3.3 連鎖門店選址考慮的因素因素三：競爭對手任何品牌開店都會去關(guān)注競爭對手，店鋪數(shù)量、分布情況、形象、面積、位置，如安踏在和竟品的競爭中靠的就是密集開店的戰(zhàn)術(shù)對對手實行包圍；美邦靠氣勢開大店去壓倒對手；作為床品行業(yè)的領(lǐng)軍品牌在開店選址要想盡一切辦法在位置和面積上去壓倒對手，用品牌、差異化的產(chǎn)品和店鋪的氣勢去打壓對手，在位置和面積之間去權(quán)衡。3.3.3 連

33、鎖門店選址考慮的因素因素四：城市規(guī)劃分析城市規(guī)劃商店開設(shè)地點的選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃。有的地點從當(dāng)前分析是最佳位置，但隨著市場的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合沒店，反之，有些地點從當(dāng)前來看不是理想的開設(shè)地點，但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，必須從長考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建設(shè)或改造項目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點的選擇。3.3.3 連鎖門店選址考慮的因素因素五：地點和朝向分析街道特點。選擇商店開設(shè)地點還要分析街道特點與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，能見度高，是最佳開設(shè)地點；有些街道由于兩端的

34、交通條件不同或通向地區(qū)不同，客流主要來自街道一端，表現(xiàn)為一端客流集中，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜設(shè)在客流集中的一端，還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址放置中間地段就更能招攬潛在顧客。選擇商店開設(shè)地點時，分析地理特點，就是要選擇能見度高的地點設(shè)店，所以商店盡量臨街而設(shè)，并盡可能選在二面或三面臨街的路口，增強(qiáng)能見度，并可多設(shè)出入口，多設(shè)臨街宣傳櫥窗。同時，一些大型公共場所迎面處都是能見度較高的地點。 金角銀邊；朝向南方城市盡量去避免朝西向，由于太陽光照強(qiáng)烈，所以要防止西曬。3.3.3 連鎖門店選址考慮的因素因素六：位置與面積的關(guān)系在店鋪選址的時候除了考慮地段以外，面積也是非常重要的。理想的店鋪當(dāng)然是最一流的地段、雙門面以上面積的店鋪，如果從贏利的角度適合這樣去操作，也有這樣的資源，那么這樣的店鋪當(dāng)然最好不過了。對于知名度較高的品牌，面積大于地段。一來該類品牌不需要做太多的宣傳，一些顧客會因為品牌而主動前來，二來面積大可以把形象做好，更有利于“大品牌”形象的樹立。