房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段

1、從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章：項(xiàng)目決策階段房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。1、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。可行性研究的主要內(nèi)容有：（1）項(xiàng)目概況；（2）開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；（5）資源供給及資本運(yùn)作方案；（6）環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；（7

2、）項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；（8）開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； （9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析；（10）結(jié)論及建議。2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會 師及律師。3、可行性研究的工作階段1） 投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并 對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。2） 初步可行性研究，亦稱 預(yù)可行性研究”

3、。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性 與潛在效益進(jìn)行論證分析。3） 詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的 基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4）項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評 估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理規(guī)定，凡應(yīng)報(bào)送項(xiàng)目審批部門審批的，必須在報(bào)送的項(xiàng)目可行性研 究報(bào)告中增加有關(guān)招標(biāo)的內(nèi)容：

4、建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動的具體招標(biāo)范圍（全部或者部分招標(biāo)）；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要 設(shè)備、材料等采購活動擬采用的招標(biāo)組織形式（委托招標(biāo)或者自行招標(biāo)）；擬自行招標(biāo)的，還 應(yīng)按照工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法（國家發(fā)展計(jì)劃委員會令第5號）規(guī)定報(bào)送書面材料；建設(shè)項(xiàng)目的勘察、 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、 材料等采購活動擬采用的招標(biāo)方式 （公 開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)）；國家發(fā)展計(jì)劃委員會確定的國家重點(diǎn)項(xiàng)目和省、自治區(qū)、直轄市人民 政府確定的地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請招標(biāo)的，應(yīng)對采用邀請招標(biāo)的理由作出說明；4、可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：（1）

5、項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項(xiàng)；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)；（5）編制可行性研究報(bào)告。5、集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。 第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序

6、將國有土地使用權(quán)讓與土地使用者。按照中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例國有土地使用權(quán)的出讓方式 有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有 土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一 種出讓方式。招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地 使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力 及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等

7、。拍賣又稱競投，有些地方也叫拍讓”它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競投，按價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、 商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得成交確認(rèn) 書，然后簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。開發(fā)商取得國有土地使用權(quán)出讓合同后， 到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登 記時(shí)應(yīng)提交以下資料：1）土地出讓合同、劃撥決定書或轉(zhuǎn)讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)

8、執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供建設(shè)用地批準(zhǔn)書；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地 權(quán)源資料。4）1 : 2000地形圖2份；5）加蓋了 權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各 3份6 ）地上附著物權(quán)屬證明；7） 土地登記申請書；8 )土地登記法人代表證明和身份證明；9) 土地登記委托書。土地主管部門(1 )土地使用權(quán)出讓房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工 作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足 10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審 核和報(bào)批工作。(2 )土地使用權(quán)劃撥房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上(含10畝)的城

9、鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理 10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。(3 )征用土地(征用耕地1000畝以上，其他土地 2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地 10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)(縣)人民政府批準(zhǔn)。(4 )地價(jià)評估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評估工作及評估報(bào) 告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地

10、勘察，搜 集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按 規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán) 出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、 縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證,付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序(1)用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察

11、，搜 集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定 繳納競投保證金。用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。（7）企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支 付總地價(jià)款的一定比例作為定金。（8）按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、 縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得成交確認(rèn)書。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得國有土地使

12、用權(quán)證。二、征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。1、拆遷方式：1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。2、 拆遷的主要內(nèi)容包括：（1）房屋拆建，如危舊房改造；城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；（3）環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治

13、理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：1）填寫城市房屋拆遷申請表一式五份；2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5）拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料。6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷 方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算 資金額度。）7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。根據(jù)武漢市城市房屋拆遷

14、管理實(shí)施辦法的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為 3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得房屋拆遷許可證后，即可組織拆遷，并與 拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地 或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗(yàn)收，取得房屋拆遷驗(yàn)收合格證。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè) 工程規(guī)劃許可證。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：（1）在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)

15、劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng) 在要點(diǎn)通知書中對批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；（2）在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較 詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須 向規(guī)劃部門提出審定申請；（4）通過審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取 得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；（5）開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆

16、遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建 設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后 法定程序，該證申辦開工的必備文件。進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才 能進(jìn)行。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種： 即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地 使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并取得建 設(shè)項(xiàng)目選址意見書的附件：規(guī)

17、劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī) 劃等各級規(guī)劃，按照國家城市規(guī)劃法、建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法等，考慮建設(shè)項(xiàng)目 的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門 會同土地管理部門并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地

18、使用性質(zhì)和總體布局，決 定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的 前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。 城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理， 實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門可以要求開發(fā)單位初始 規(guī)劃部門對于開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批 手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述“書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：1）建設(shè)用地申請；2）房地

19、產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；4）1 : 2000地形圖。開發(fā)商取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，即可同步到建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂國有土地使用權(quán) 出讓合同或取得建設(shè)用地劃撥決定書。到地籍處辦理國有土地使用權(quán)證；到拆遷處辦理拆遷許可證；2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。 建筑方案報(bào)建分兩階段。1）規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書。在此階段需要提供的資料為：a1 : 200

20、0地形圖1份；b1 : 500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙 1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供 2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及 光盤）；一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。2） 施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為： 土地證復(fù)印件或宗地圖或出讓合同或劃撥決定書；公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)?、園 林、等部門審查意見或回執(zhí)；施工圖3份及光盤。3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政 紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位

21、工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市 政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路 坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。4、 申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理施工許可證建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物

22、管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書應(yīng)提交以下 資料：1）國有土地使用權(quán)證；2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；3）人防費(fèi)收據(jù)；4）建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書申請表；5）投資許可證6）經(jīng)放線的紅線定位冊正本5、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申辦完畢后開發(fā)商持建設(shè)工程規(guī)劃許可證至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)提交以下資料：1）建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的紅線定位冊副本；3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的核位紅線圖；4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。建設(shè)工程規(guī)劃許可證出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理:1）

23、變更申請；2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；3）開發(fā)商資質(zhì)證明；4）土地變更批復(fù)；5）變更后的土地使用證；6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；8）建筑紅線圖；9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；10）法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。 項(xiàng)目報(bào)建總流程：實(shí)施單位流程內(nèi)容承辦單位建設(shè)單位建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)單位審核一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)申請人建設(shè)單位招標(biāo)申請招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)招標(biāo)申請人對招標(biāo)申

24、請人資格審查招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告武漢市建設(shè)工程交易中心投標(biāo)申請人投標(biāo)申請人投標(biāo)報(bào)名武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人投標(biāo)申請人招標(biāo)人對投標(biāo)人資格預(yù)審武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人招標(biāo)咨詢及答疑會招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)招標(biāo)人組織評標(biāo)委員會招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人投標(biāo)人開標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心評標(biāo)委員會、招標(biāo)人評標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心評標(biāo)委員會、招標(biāo)人定標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人核準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)情況報(bào)告招標(biāo)

25、投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu) 各收費(fèi)單位武漢市建設(shè)工程交易中心 招標(biāo)人中標(biāo)公示，發(fā)出中標(biāo)通知書招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人、中標(biāo)單位簽訂合同合同備案管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心招標(biāo)人、中標(biāo)單位領(lǐng)取施工許可證武漢市建設(shè)工程交易中心中標(biāo)單位施工管理武漢市建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照湖北省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前，由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到市交易中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建

26、設(shè)項(xiàng)目以下 文書：立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件 等。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序：1）建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到市交易中心領(lǐng)取工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表。2）按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫，蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送市交易中心。3）工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。4）屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目，須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí)建設(shè)單位或其委托代

27、理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí)，應(yīng)辦理變更手續(xù)。1、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記凡在本市范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，其建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程或工程造價(jià)在 50萬元以上的新建、擴(kuò)建和改建的建筑（構(gòu)筑物工程、市政工程及裝飾工程）應(yīng)辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)。工作內(nèi)容：填報(bào)武漢市建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表需帶下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；（三）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；（四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；（五）私營、民營、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。報(bào)建信息管理：1、 建設(shè)工程交易中心核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個(gè)工作日內(nèi)）；2、在交易中心

28、媒介上發(fā)布報(bào)建信息；3、交易中心將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。2、審核一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)武漢市建設(shè)工程一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表按下列程序辦理（一）在報(bào)建臺領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；（二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事窗口 辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；（二）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開始20日內(nèi)憑武漢市建設(shè)工程交易中心（咨詢臺）開具的武漢市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款 通知書到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為 計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo) 情況書面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報(bào)名（一）投標(biāo)申請人應(yīng)是中國武漢建設(shè)網(wǎng)網(wǎng)員，并事先（7個(gè)工作日以上）將下述資料內(nèi)容報(bào)送武漢市建設(shè)工程交易中心，經(jīng)驗(yàn)證核實(shí)后輸入數(shù)據(jù)庫，作為投標(biāo)報(bào)名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；2、資質(zhì)證書；3、投標(biāo)申請人信譽(yù)檔案資料；4、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。（二）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名。網(wǎng)址 HYPERLINK http:/www.CNWHJS.com www.CNWHJS.com4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容：（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng) 按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要