中國辦公樓租賃指南

1、2目錄仲量聯(lián)行辦公樓租賃服務2中國辦公樓市場摘要及展望4主要城市速覽8辦公樓租賃指南31關于仲量聯(lián)行36辦公樓租賃服務超過180名超過235年3RICS中國年度最佳交易冠軍獎 2018-202015全球最具商業(yè)道德企業(yè) 2008-2022租戶代表項目租賃3烏魯木齊哈爾濱長春吉林沈陽呼和浩特北京秦皇島鄂爾多斯廊坊石家莊唐山 大連天津威海西寧延安太原濟南邢臺煙臺濰坊青島蘭州鄭州 開封新沂常州渭南徐州鹽城無錫西安洛陽漢中揚州蘇州南京南通 昆山廣元綿陽南允達州 襄樊合肥 句容上海武漢嘉興德陽廣安拉薩成都遂寧湖州海寧杭州 紹興眉山資陽甘孜雅安內(nèi)江重慶金華長沙南昌溫州瀘州自貢宜賓昭通畢節(jié)福州麗江 攀枝花昆

2、明貴陽凱里安順河源韶關清遠南寧肇慶 番禺梅州泉州臺北潮州廈門汕頭仲量聯(lián)行分公司 (16)仲量聯(lián)行項目辦公室 (16)云浮揭陽陽江汕尾茂名湛江惠州?？跂|莞/虎門深圳仲量聯(lián)行業(yè)務覆蓋城市 (超過80)辦公樓業(yè)務覆蓋三亞香港佛山澳門順德廣州中山珠海32個仲量聯(lián)行辦公室（含項目辦公室）網(wǎng)絡式輻射全國超過80個大中小城市一線城市租賃團隊領跑市場重點二三線城市市場占有率排名第一青島/濟南/天津市場占有率80%以上；沈陽/西安/重慶等市場占有率都超過60%；武漢市場占有率超過50%；成都/南京等市場占有率超過40%。偏遠地區(qū)資源積累極為豐富如烏魯木齊，我們曾為EMC, Cisco, Philips, UTC

3、, MSD, GE, Bayer等完成選址工作仲量聯(lián)行中國商業(yè)地產(chǎn)部市場份額占主導地位2021年擁有180+位地產(chǎn)專家完成1,460+辦公樓租賃交易覆蓋200萬+平方米租賃面積聯(lián)系人中國區(qū)/上海張靜17年從業(yè)經(jīng)驗香港鮑雅歷16年從業(yè)經(jīng)驗北京劉驍17年從業(yè)經(jīng)驗白路16年從業(yè)經(jīng)驗成都鄧艷萍14年從業(yè)經(jīng)驗重慶劉洋12年從業(yè)經(jīng)驗廣州馬煒圖27年從業(yè)經(jīng)驗杭州尤培榮16年從業(yè)經(jīng)驗南京陳明哲11年從業(yè)經(jīng)驗西安何娜10年從業(yè)經(jīng)驗青島曲巖萍18年從業(yè)經(jīng)驗天津及沈陽高云鵬15年從業(yè)經(jīng)驗深圳李文杰10年從業(yè)經(jīng)驗武漢劉寧26年從業(yè)經(jīng)驗4中國辦公樓市場 摘要2021年中國21個重點城市包含香港的甲級辦公樓總體量錄得8,

4、787萬平方米。未來兩年，21個城市合計將有近2,000萬平方米的新增供應，約占目前總體量的22%，其中，深圳、上海、廣州、成都的未來供應量較為顯著，而北京、青島、天津、大連的未來供應量相對較為有限。在經(jīng)濟回暖的支持下，2021年成為了中國辦公樓市場有史以來需求增量最為強勁的年份之一。頭部企業(yè)在其中發(fā)揮了引領支撐作用，來自科技、金融等領域的企業(yè)在全國各個主要城市保持活躍?？傮w而言，全國甲級辦公樓市場需求端的優(yōu)異表現(xiàn)幫助市場各方參與者大幅度提升信心。全國甲級辦公樓重點城市總體量上海深圳香港北京廣州成都重慶武漢南京廈門杭州長沙鄭州西安蘇州沈陽天津?qū)幉ù筮B無錫青島02004006008001,000

5、1,2001,400截至2021年體量2022年新增供應2023年新增供應1,6001,8002,000萬平方米52021年，全國21個重點城市的甲級辦公樓租金均有不同程度漲跌幅。整體上相比于2020年租金表現(xiàn)，呈現(xiàn)出租金復蘇或租金幅度收窄的趨勢。全國甲級辦公樓重點城市租金和同比變化(2021)25.010.00%8.00%15.06.00%租金（人民幣/平方米/天）4.00%租金同比5.02.00%0.00%-5.0-2.00%-4.00%-15.0-6.00%-8.00%-25.0-10.00%租金（元/平方米/天）租金同比6中國辦公樓市場 觀點金融對外開放持續(xù)發(fā)力，賦能北京辦公樓租賃市場

6、穩(wěn)步回暖在2018年新一輪金融開放以來，中國快速且大幅調(diào)整金融政策，而北京正在成為外資企業(yè)進駐中國的關鍵落足之處，進而催生了一波對于辦公樓的需求。據(jù)仲量聯(lián)行了解，僅以北京為例，2018年新一輪金融開放以來已有60余家外資金融機構落地，其中包括Visa和MasterCard兩大銀行卡清算機構以及標普、惠譽、穆迪三大評級機構等知名頭部企業(yè)。在全國金融業(yè)政策逐漸放寬的大趨勢下，作為首都，北京將以“十四五”戰(zhàn)略方針為指引，持續(xù)擴大金融開放。北京市及各區(qū)政府近年來陸續(xù)出臺眾多優(yōu)惠政策，不論是對于業(yè)務范圍的重新劃定還是金融牌照或金融許可證獲得條件的放寬，無疑為外資金融企業(yè)在此輪市場的開拓探索注入活力。北京

7、辦公樓市場實為政策導向型市場。目前，在老牌的外資金融企業(yè)聚集地金融街以及自貿(mào)區(qū)管轄范圍內(nèi)的CBD區(qū)域，隨著開放政策的落地實施，市場活躍度正逐步提升。金融開放政策的優(yōu)惠補貼也許暫時尚未成為企業(yè)決定搬遷的根本動因，但其對于已有搬遷或新租計劃的外資企業(yè)確實有較強吸引作用。仲量聯(lián)行在與某知名外資銀行的交流中了解到，自貿(mào)區(qū)優(yōu)惠政策已成為其搬遷決策的重要考量因素之一。于政府而言，中國區(qū)總部乃至亞太區(qū)總部的頭銜已然擁有吸引力，但最側(cè)重的關注點依舊落在企業(yè)的賦稅能力。對于部分行業(yè)頭部企業(yè)，政府給予總部遷入的一次性高額資金獎勵甚至可以與裝修成本相抵消，無疑會達到“錦上添花”的效果。上海公共交通提速發(fā)展，增強新興

8、板塊聯(lián)動性隨著軌道交通的不斷發(fā)展，上海非中央商務區(qū)的軌道交通密度正逐步提高，向中央商務區(qū)靠攏。非中央商務區(qū)的地鐵總長在過去五年中不斷增加。根據(jù)仲量聯(lián)行地理信息平臺系統(tǒng)MapIT的計算，至2025年底，非中央商務區(qū)范圍內(nèi)的地鐵總長將從2020年的 230公里增長將近1.5倍至329公里。根據(jù)中國交通運輸部的統(tǒng)計， 上海是全國地鐵網(wǎng)絡最長的城市。便捷的交通連接起了上海各商務板塊，助力上海多中心的發(fā)展模式，提升了板塊間的通勤時間，增強各類經(jīng)濟活動效率。例如，2021年1月竣工的15號線連接了漕河涇的9號線與12號線，為換乘提供了更便捷的方案。新地鐵線不僅縮短了換乘時間，也縮短了板塊間的通勤時間。未來

9、五年，上海將有更多線路竣工，包括貫穿中央商務區(qū)的14號線，以及聯(lián)通楊浦、虹口和浦東各商務板塊的18號線。我們根據(jù)仲量聯(lián)行在線地理信息系統(tǒng)MapIT，計算出了當前需要的公共交通通行時間及未來14、18、19號線開通后，各板塊間通勤時間的改善幅度。幾乎每一個板塊都有改善的潛力，屆時，這些板塊因更便捷的交通而更受租戶青睞。尤其北外灘與陸家嘴的通行時間將縮短至10分鐘以內(nèi)，這將拔高北外灘的金融與物流航運中心地位，并使得其與外灘、陸家嘴形成的“黃金三角”地位更穩(wěn)固。7西部辦公樓市場進入科技互聯(lián)網(wǎng)的領軍時代近年來越來越多的金融產(chǎn)業(yè)加速進軍內(nèi)陸市場。從早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的創(chuàng)新中心、研發(fā)中

10、心等多元后臺職能部門，金融企業(yè)對辦公空間的要求及布局愈加具象與多元。2019年至今，西部共錄得該類新增優(yōu)質(zhì)辦公需求近10萬平方米。而隨著金融行業(yè)不同的職能外延，不同類型金融企業(yè)在選址時的差異化特征亦不斷顯現(xiàn)?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)在西部市場的擴張速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，該行業(yè)迅速成為華西辦公樓市場最大的增量需求來源。2020至2021上半年，華西甲級辦公樓中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租占比高達27.6%。隨著科技持續(xù)賦能傳統(tǒng)行業(yè)，越來越多帶著互聯(lián)網(wǎng)基因的新興領域出現(xiàn)，特別是專注于C端消費的互聯(lián)網(wǎng)賽道中，大量新興企業(yè)快速成長。除細分領域差異外，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在企業(yè)生命周期的不同階段也有不一樣的選址特征。

11、初創(chuàng)時期的企業(yè)辦公策略以成本節(jié)省為導向，痛點大同小異；邁入成長期后的企業(yè)面臨的發(fā)展路徑開始分化，不同賽道的企業(yè)的選址邏輯隨行業(yè)、城市等多元因素呈現(xiàn)不同特征；成熟期的企業(yè)則在經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰后，呈現(xiàn)出共性與個性并存的“二元性”特征。該歷程整體呈現(xiàn)出從趨同到多元，再到“二元性”特征，這是一個隨企業(yè)生命周期演變的選址邏輯。宏觀經(jīng)濟基本面奠定了未來辦公市場預期向好的基調(diào)。西部市場龐大的經(jīng)濟、人口基數(shù)支撐行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，構筑產(chǎn)業(yè)招引的基石。就增量需求來看，傳統(tǒng)金融行業(yè)，其信息化智能發(fā)展的需求，在當下時代賦予了辦公樓市場新動能，老行業(yè)煥發(fā)新生機。而科技互聯(lián)網(wǎng)這一當紅產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷高速發(fā)展的迭代時期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶

12、來的市場紅利將持續(xù)影響辦公樓市場。這便是未來辦公樓市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大主線金融+科技互聯(lián)網(wǎng)。擴容后的前海產(chǎn)業(yè)融合聚變，現(xiàn)代服務業(yè)輻射增強2021年9月6日，全面深化前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)改革開放方案提出在現(xiàn)有合作區(qū)的基礎上，前海的發(fā)展空間將向南延伸至蛇口及大小南山片區(qū)，同時向北拓展至寶安區(qū)的會展新城及海洋新城片區(qū)，其中依次涵蓋寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)、機場及周邊片區(qū)，面積擴大8倍至120.56平方公里。此次范圍調(diào)整并非簡單意義上的空間擴容，而是形成現(xiàn)代服務業(yè)與制造業(yè)相互支撐的產(chǎn)業(yè)布局。具體而言，擴容后的前海片區(qū)坐擁強產(chǎn)業(yè)基礎、強樞紐、強基建等優(yōu)勢，當?shù)乜萍佳邪l(fā)類企業(yè)將因此加快工業(yè)化的進程。相應地

13、，產(chǎn)業(yè)集聚得以提供更廣闊的市場空間反哺服務業(yè)發(fā)展。另一方面，擴容后的前海片區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈將愈加完整及現(xiàn)代化。結合原前海合作區(qū)與科技園的雙核驅(qū)動，技術創(chuàng)新的賦能將極大促進傳統(tǒng)加工制造向中高端智能制造的轉(zhuǎn)變，同時孕育出更多基于“互聯(lián)網(wǎng)+”及人工智能的新業(yè)態(tài)。近年來，前海合作區(qū)各基建項目得到穩(wěn)步推進，商業(yè)配套不斷完善。行業(yè)頭部企業(yè)的落戶成功吸引不少優(yōu)質(zhì)上下游企業(yè)入駐，前海甲級辦公樓凈吸納量顯著提升。2021年前三季度該數(shù)字已突破30萬平方米，為歷史最高水平。前海擴容打破空間和制度上的限制，往北連接大灣區(qū)智能制造的腹地，往南實現(xiàn)跨境產(chǎn)業(yè)協(xié)同聯(lián)動、市場互聯(lián)互通。隨著內(nèi)地具備跨境業(yè)務需求和能力的企業(yè)日趨增多，加

14、上港澳企業(yè)在跨境金融、法律監(jiān)管等專業(yè)領域積累了豐富經(jīng)驗，前海在體制等方面的創(chuàng)新將為這些企業(yè)的對接提供了全新合作機遇。這也將刺激前海甲級辦公樓需求增長，其中原前海合作區(qū)將最先受益。8主要城市速覽香港作為全球最重要的金融和服務中心之一，其辦公樓市場在為本地和跨國公司開展業(yè)務并提供成長環(huán)境方面發(fā)揮著重要作用。香港地理位置優(yōu)越，租戶對辦公空間的需求較為旺盛。許多跨國公司選擇在香港設立區(qū)域總部，以及越來越多的內(nèi)地公司在香港設立和擴張辦事處。2017年，內(nèi)地企業(yè)對甲級辦公樓的需求達到頂峰，支撐著甲級辦公樓的需求。內(nèi)地需求的涌入導致可租樓面緊缺及租金上漲，跨國公司傾向于遷移至核心區(qū)以外的地區(qū)。自2019年下

15、半年以來，企業(yè)普遍縮減規(guī)模，租戶需求疲軟。由于在2021年下半年出現(xiàn)擴張租賃個案，市場展現(xiàn)了復蘇的早期跡象。疫情促使企業(yè)更加重視員工的福祉并重新調(diào)整其地產(chǎn)需求，租賃活動主要涉及整合或升級辦公樓樓面。隨著越來越多租戶追求辦公樓的靈活性和康體設施，升級辦公樓的趨勢在近幾季盛行。與此同時，商務中心運營商擴大了在香港的業(yè)務，以滿足租戶不斷增長的靈活空間需求。香港整體辦公樓市場租金在2019年第二季度見頂后開始回落，2021年第四季度開始溫和回升。截至2021年底，整體辦公樓凈有效租金為每月每平方尺 55.8 港元，同比下降 5.1%，整體空置率達 9.6%。2021年宏觀經(jīng)濟指標地方生產(chǎn)總值28,80

16、0 億港元第三產(chǎn)業(yè)增加值27,000 億港元常住人口740 萬人世界500強450+ 個2021年甲級辦公樓指標總體量9,958 萬平方米年凈吸納量-634 千平方尺空置率9.6%平均租金55.8 港元/平方尺/月香港辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？中環(huán)是香港著名的中央商務區(qū)。除此之外，灣仔/銅鑼灣和尖沙咀分別是香港島和九龍的傳統(tǒng)核心細分市場。港島東和九龍東為成本敏感的租戶提供了更為合算的選擇，因此成為較受歡迎的非核心細分市場。核心細分市場非核心區(qū)細分市場尖沙咀九龍東港島東中環(huán)灣仔/銅鑼灣9香港甲級辦公歷史供應及需求550450千平方米35025015050-50201520162017201820

17、19202020212022*2023*核心細分市場供應量 非核心細分市場供應量香港甲級辦公歷史租金及空置率120.0港元/平方尺/月100.080.060.040.020.0核心細分市場凈吸納量 非核心細分市場凈吸納量 60%50%40%30%20%10%0.0 0%20152016201720182019202020212022*2023*核心細分市場（凈有效）租金核心細分市場空置率香港甲級辦公需求行業(yè)分布 (2021年)非核心細分市場（凈有效）租金非核心細分市場空置率仲量聯(lián)行中國商業(yè)地產(chǎn)部香港3.9%5.1%9.2%8.4%17.6%47.0%市場份額占主導地位2021年擁有48位地產(chǎn)專

18、家完成646個辦公樓租賃交易金融、保險、房地產(chǎn)與專業(yè)服務（FIREBS制造貿(mào)易科技新媒體政府、社團、協(xié)會、領事館與教育建筑建造與工程醫(yī)療診所 運輸與倉儲法律服務 礦業(yè)與能源醫(yī)藥其他覆蓋637.8萬平方英尺租賃面積團隊負責人鮑雅歷香港及澳門董事總經(jīng)理/香港商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+852 2846 5125 HYPERLINK mailto:alex.barnes alex.barnes10北京是中國的政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創(chuàng)新中心，并正在建設成為一個國際金融中心。2020年，北京實現(xiàn)GDP增速1.2%，地區(qū)生產(chǎn)總值錄得超3.6萬億元。其中，經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型進一步優(yōu)化：第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高，占

19、比高達83.9%。截至2021年，北京甲級辦公樓總存量為1,084.7萬平方米。北京辦公樓市場有顯著的政策導向型特征。在政府劃定區(qū)域邊界、引導產(chǎn)業(yè)布局之后，CBD成為北京的綜合性商務集聚區(qū)域，金融街則為金融業(yè)聚集區(qū)域，而中關村則是全市的IT行業(yè)聚集區(qū)域。北京市場的優(yōu)異表現(xiàn)源自于充足的需求支持，來自金融和IT行業(yè)的需求和北京市強勁的基本面，不斷推動市場穩(wěn)健發(fā)展。除北京成熟子市場外，北京規(guī)劃并建設的新興區(qū)域不斷發(fā)展，引領商業(yè)地產(chǎn)市場形成新的格局。如麗澤等新興辦公子市場在政府的政策引導和大力支持下，部分內(nèi)資IT和金融巨頭已率先進駐該區(qū)域，或?qū)訁^(qū)域的整體吸引力。2021年下半年，強勁的需求推動可租

20、賃凈吸納量逐季度攀高。內(nèi)資租戶對租賃活動的貢獻顯著，連續(xù)兩個季度占總租賃成交量的90%以上。整體市場租金呈現(xiàn)基本平穩(wěn)的趨勢，部分需求強勁子市場內(nèi)業(yè)主開始于年末做出租金提升調(diào)整。2021年宏觀經(jīng)濟指標地方生產(chǎn)總值40,270 億元第三產(chǎn)業(yè)增加值32,890 億元常住人口2,189 萬人世界500強450+ 個2021年甲級辦公樓指標總體量1,085 萬平方米年凈吸納量101.3 萬平方米空置率11.7%平均租金10.7 元/平方米/天北京辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子市場，以CBD 和金融街為代表，市場表現(xiàn)較為突出， 租金也在全球范圍內(nèi)占據(jù)一席之地。其中麗澤為北京

21、較為新興的子市場，在軌道交通和城市航站樓的建設完善下，區(qū)域逐漸發(fā)展成熟，吸引市場目光。中關村金融街奧林匹克東二環(huán) 路望京第三 使館區(qū)CBD東長安街麗澤11北京甲級辦公歷史供應及需求120100萬平方米80604020020152016201720182019202020212022*2023*新增供應量凈吸納量北京甲級辦公歷史租金及空置率14.00元/平方米/天12.0010.008.006.004.002.0070.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%-20152016201720182019202020212022*2023*全市租金（凈有效）全市空置率0.0%

22、北京甲級辦公需求行業(yè)分布 (2021年至今)8% 2%3%8%15%36%金融服務 科技新媒體28%制造貿(mào)易零售仲量聯(lián)行中國商業(yè)地產(chǎn)部北京市場份額占主導地位2021年擁有30+位地產(chǎn)專家完成220+個辦公樓租賃交易覆蓋30萬+平方米租賃面積團隊負責人劉驍專業(yè)服務其它生物醫(yī)藥北京商業(yè)地產(chǎn)部+86 10 5922 1279 HYPERLINK mailto:michelle.liu michelle.liu白路北京商業(yè)地產(chǎn)部+86 139 1041 8259 HYPERLINK mailto:lu.bai lu.bai12上海是中國最大的經(jīng)濟中心，并正在建設成為一個國際金融中心。近年，上海的經(jīng)濟結

23、構轉(zhuǎn)型進一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重繼續(xù)提高。截至2021年，上海甲級辦公樓總體量錄得1,509萬平方米。上海持續(xù)吸引聚集眾多世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司入駐及設立總部。其中金融服務業(yè)、專業(yè)服務業(yè)以及零售業(yè)為中央商務區(qū)辦公樓的主要需求來源。而隨著近年非中央商務區(qū)大量優(yōu)質(zhì)新增供應，交通路網(wǎng)日益成熟以及零售配套愈發(fā)完善，越來越多的企業(yè)選擇搬遷擴張至非中央商務區(qū)，前灘、北外灘等新興板塊蓬勃發(fā)展。近年來，上海致力于打造具有國際影響力的科創(chuàng)中心，科技新媒體行業(yè)發(fā)展迅速，成為主要需求來源之一，在中央商務區(qū)及非中央商務區(qū)持續(xù)帶動辦公樓租賃需求。2021年以來，企業(yè)對于租賃決策的信心逐漸增強，整體租賃需求持續(xù)回

24、升，整體市場租金上漲，凈吸納量創(chuàng)歷史新高，空置率穩(wěn)步下降。2021年宏觀經(jīng)濟指標地方生產(chǎn)總值43,214 億元第三產(chǎn)業(yè)增加值31,665 億元常住人口2,487 萬人世界500強450+ 個2021年甲級辦公樓指標總體量1,509 萬平方米年凈吸納量150.6 萬平方米空置率16.5%平均租金7.6 元/平方米/天上海辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？黃浦江將上海市中心為兩個區(qū)域： 浦西（ 黃浦江以西）和浦東（黃浦江以 市北大寧上海 四川北路新江灣城/五角場楊浦濱江大連路東）。上海的辦公樓市場則可分為中央商務區(qū)和快真如長壽路火車站蘇河灣北外灘金橋新民洋速崛起地集合優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓的非中央商務區(qū)。在城市地

25、鐵快速擴張的驅(qū)動長風臨空中山公園南京西路淮海路人民廣場新天地陸家嘴外灘竹園下，中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)細分成四個類別：核心商務區(qū)、中央商務 區(qū)、成熟商務區(qū)、成長商務區(qū)。虹橋交通樞紐吳中路虹橋漕河涇徐家匯徐匯濱江浦西世博后灘花木張江浦東世博前灘商務區(qū)類別：中央商務區(qū)核心商務區(qū)成熟商務區(qū)莘莊成長商務區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)13上海甲級辦公歷史供應及需求250200萬平方米15010050020152016201720182019202020212022*2023*中央商務區(qū)新增供應量非中央商務區(qū)供應量中央商務區(qū)凈吸納量非中央?yún)^(qū)凈吸納量上海甲級辦公歷史租金及空置率12.0元/平方米/天10.08.06.04.02

26、.070% 60%50%40%30%20%10%0.020152016201720182019202020212022*2023* 0%中央商務區(qū)租金（凈有效） 非中央商務區(qū)租金（凈有效）中央商務區(qū)空置率 非中央商務區(qū)空置率上海甲級辦公需求行業(yè)分布 (2021年)6%10%11%11%13%25%24%仲量聯(lián)行中國商業(yè)地產(chǎn)部上海市場份額占主導地位2021年擁有50+位地產(chǎn)專家金融服務 科技新媒體專業(yè)服務 制造貿(mào)易零售生物醫(yī)藥其他完成310個辦公樓租賃交易覆蓋57萬+平方米租賃面積團隊負責人張靜華東區(qū)董事總經(jīng)理/中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 21 6133 5427 HYPERLINK mailt

27、o:anny.zhang anny.zhang14廣州是國家中心城市和大灣區(qū)綜合性門戶城市，并正著力建設成為一個國際大都市。2021年廣州GDP體量約為2.82萬億元，全年增速達8.1%。隨著近年來廣州經(jīng)濟發(fā)展新舊動能轉(zhuǎn)換加速，以高端服務業(yè)和高技術制造業(yè)為主導的高質(zhì)量發(fā)展體系將日益鞏固。截至2021年底，廣州甲級辦公樓總體量錄得723萬平方米。作為廣東省的省會城市，廣州核心區(qū)域聚集了大量世界 500強企業(yè)以及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)，其中金融、TMT以及專業(yè)服務企業(yè)為該區(qū)域辦公樓的主要需求來源。隨著琶洲等新興區(qū)域不斷成熟，越來越多的企業(yè)選擇在這些新興區(qū)域扎根發(fā)展，其中琶洲作為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，TMT企業(yè)

28、入駐意愿最為踴躍。2021年，廣州經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定恢復，廣州辦公樓市場總體亦較2020年顯著回暖；新經(jīng)濟企業(yè)、金融機構和專業(yè)服務業(yè)企業(yè)仍是推動市場辦公空間去化的主要“源動力”。年末，雖然市場租賃需求受到國家新一輪宏觀調(diào)控政策影響而有所下滑，但2021年前三季度市場需求的持續(xù)釋放仍確保了全年全市租金整體企穩(wěn)，存量項目租金亦較去年小幅上漲。2021年宏觀經(jīng)濟指標地方生產(chǎn)總值28,232 億元第三產(chǎn)業(yè)增加值20,203 億元常住人口1,874 萬人世界500強300+ 個2021年甲級辦公樓指標總體量723 萬平方米年凈吸納量49.2 萬平方米空置率13.0%平均租金5.3 元/平方米/天廣州辦公樓具體

29、分布在哪些區(qū)域？廣州辦公樓市場可分為核心區(qū)域以及新興區(qū)域，主要有 10個細分市場。其中核心區(qū)域包括珠江新城、 天河北以及越秀，其辦公樓市場配套完善、交通便利、客群穩(wěn)定。而新興區(qū)域以琶洲與廣白云新城越秀天河北珠江新城核心區(qū)域新興區(qū)域廣州國際金融城州國際金融城為首，近年來吸引了不少國內(nèi)TMT和金融企業(yè)入駐及設立總部；而相對較遠的次核心市場也在不斷發(fā)展，未來將有更多甲級辦公樓相繼落成。白鵝潭琶洲魚珠廣州南站核心區(qū)漢溪-長隆-萬博15廣州甲級辦公歷史供應及需求160140120萬平方米10080604020020152016201720182019202020212022*2023*新增供應量凈吸納量

30、廣州甲級辦公歷史租金及空置率8.0元/平方米/天7.06.05.020%16%12%8%4%4.00%20152016201720182019202020212022*2023*租金（凈有效）空置率廣州甲級辦公需求行業(yè)分布 (2021年)16.0%14.5%23.4%仲量聯(lián)行中國商業(yè)地產(chǎn)部廣州市場份額19.2%3.2%金融服務 科技新媒體專業(yè)服務23.7%不動產(chǎn)/建筑零售業(yè)其它占主導地位2021年擁有14位地產(chǎn)專家完成85個辦公樓租賃交易覆蓋12.7萬平方米租賃面積團隊負責人馬煒圖華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 139 0301 3011 HYPERLINK mailto:victor.mar v

31、ictor.mar16深圳市素有中國“硅谷”之稱，經(jīng)過四十多年的改革開放，已發(fā)展成為國際化創(chuàng)新型城市。2021年，深圳GDP與上年相比增速為6.7%，超過3萬億元。其中，深圳一直推進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，占比達62.9%，并構建了以高新技術產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)為支柱的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2021年底，深圳甲級辦公樓總體量錄得1,081萬平方米。深圳甲級辦公樓需求自2013年起保持旺盛的增長勢頭，高新技術企業(yè)是深圳辦公樓市場里最積極尋求擴租機會的群體之一，由于產(chǎn)業(yè)集聚等因素的考慮，多數(shù)企業(yè)目前的辦公選址主要集中在南山區(qū)。金融業(yè)租戶雖然在各區(qū)均有分布，但主要集中在福田中心區(qū)。從地域?qū)用嫔峡?，辦公

32、樓發(fā)展的重心逐漸呈現(xiàn)從中央商務區(qū)向新興商務區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢。隨著新興商務區(qū)內(nèi)更多交通干線相繼落成，更多企業(yè)將遷往這些商務區(qū)的新建樓宇，并加速它們的成熟。2021年，隨著深圳經(jīng)濟持續(xù)恢復，高質(zhì)量發(fā)展特征愈發(fā)顯著。盡管部分企業(yè)在四季度受到宏觀政策調(diào)控的影響，其擴張計劃有所推遲；但是在2021年的前三季度，金融和科技行業(yè)巨頭，以及專業(yè)服務業(yè)企業(yè)的有力支撐共同推動了深圳辦公樓租賃市場需求的強勁復蘇。因此，相較于2020年，深圳市場2021年全年整體空置率穩(wěn)步下降，租金表現(xiàn)平穩(wěn)。2021年宏觀經(jīng)濟指標地方生產(chǎn)總值30,665 億元第三產(chǎn)業(yè)增加值19,300 億元常住人口1,768 萬人世界500強290+

33、個2021年甲級辦公樓指標總體量1,081 萬平方米年凈吸納量138.3 萬平方米空置率20.3%平均租金元/平方米/天深圳辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？核心商務區(qū)自東向西發(fā)展， 包括蔡屋圍、華強北、福田CBD、車公廟、科技園以及后海片區(qū)， 該區(qū)域相當于“內(nèi)環(huán)”。而前海、寶安中心、留仙洞總部基地、北站商務辦公區(qū)以及筍崗片區(qū)屬于新興商務區(qū)，它們大多分布在深圳地鐵5號線沿線，5號線沿線因此相當于“中環(huán)”。寶安中心留仙洞 總部基地科技園北站商務辦公區(qū)筍崗深圳灣華強北蔡屋圍車公廟福田CBD前海后海超級總部基地核心商務區(qū)新興商務區(qū)17深圳甲級辦公歷史供應及需求250200萬平方米15010050020152

34、016201720182019202020212022*2023*新增供應量凈吸納量深圳甲級辦公歷史租金及空置率9.08.0元/平方米/天7.06.05.04.03.02.01.070%60%50%40%30%20%10%0.0 0%20152016201720182019202020212022*2023*租金（凈有效）空置率深圳甲級辦公需求行業(yè)分布 (2021年)10.3%3.2%12.1%金融服務 科技新媒體專業(yè)服務不動產(chǎn)/建筑其它18.0%56.4%仲量聯(lián)行中國商業(yè)地產(chǎn)部深圳市場份額占主導地位2021年擁有22位地產(chǎn)專家完成90個辦公樓租賃交易覆蓋11萬+平方米租賃面積團隊負責人李文杰

35、深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86HYPERLINK mailto:alfred.li alfred.li18成都作為中國西部地區(qū)的經(jīng)濟中心，是1.5線城市中的領軍城市。2021年，成都實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值19,917億元，同比增長8.6%，兩年平均增長6.3%。其中，第三產(chǎn)業(yè)同比增速9.0%，為主要城市經(jīng)濟主要動能，支撐辦公樓市場長效發(fā)展。截至2021年，成都甲級辦公樓總體量達397.3萬平方米，居全國第五。需求方面，成都樓宇經(jīng)濟保持活力，2016- 2019年均凈吸納量達38.5萬平方米。其中，金融業(yè)、服務業(yè)、房地產(chǎn)建筑需求長期穩(wěn)健。作為中國西部消費中心，零售貿(mào)易需求活躍。而作

36、為西部對外開放高地，成都持續(xù)吸引大型境外企業(yè)入駐，外資數(shù)量居西部首位。此外，近一兩年，隨著新經(jīng)濟發(fā)展的強勁勢頭，科技型，初創(chuàng)企業(yè)需求增長，成為支撐辦公需求的新亮點。2021年，成都生產(chǎn)生活基本恢復至疫情前水平，企業(yè)的辦公需求呈V型反彈，逐步釋放。甲級辦公樓全年凈吸納量錄得24.1萬平方米，同比增長一倍，與2019年基本持平。其中，科技新媒體行業(yè)成為第一關鍵詞，對新去化面積的貢獻率高達23.7%。2021年宏觀經(jīng)濟指標地方生產(chǎn)總值19,917 億元第三產(chǎn)業(yè)增加值13,220 億元常住人口2,094 萬人世界500強312 個2021年甲級辦公樓指標總體量397.3 萬平方米年凈吸納量24.1 萬

37、平方米空置率19.8%平均租金3.1 元/平方米/天成都辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？成都市辦公樓市場呈現(xiàn)“1+1+1” 格局的分布特征，即傳統(tǒng)商務 區(qū)（市中心和人民南路）+高新南區(qū)（金融城和大源）+天府新區(qū)。當前市場已日臻成熟， 進入 “增量開發(fā)與存量盤活”并舉階段。截至目前，市中心和金融城區(qū)域發(fā)展成熟，聚集大型內(nèi)外資機構及開發(fā)商，形成以金融、房地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)、貿(mào)易為主導產(chǎn)業(yè)的中央商務區(qū)。而城東與天府新區(qū)區(qū)域則為成都未來主要增量市場。市中心城東人民南路金融城大源中央商務區(qū) 非中央商務區(qū)天府新區(qū)19成都甲級辦公歷史供應及需求100908070萬平方米60504030201002015201620

38、1720182019202020212022*2023*新增供應量凈吸納量成都甲級辦公歷史租金及空置率3.5元/平方米/天3.0 2.52.01.51.00.550%40%30%20%10%0.00%20152016201720182019202020212022*2023*租金空置率成都甲級辦公需求行業(yè)分布 (2021年)6%271%8%6%11%13%2246%20%仲量聯(lián)行中國商業(yè)地產(chǎn)部成都市場份額21%金融服務16%21%房地產(chǎn)建筑業(yè)占主導地位2021年擁有12位地產(chǎn)專家科技新媒體零售專業(yè)服務其它完成82個辦公樓租賃交易覆蓋9萬平方米租賃面積團隊負責人鄧艷萍成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 2

39、8 6680 5009 HYPERLINK mailto:hattie.deng hattie.deng元/平方米/天重慶是中國內(nèi)陸地區(qū)唯一的直轄市，是長江上游的經(jīng)濟金融中心，以及長江經(jīng)濟帶和西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點?！笆奈濉睍r期，重慶將圍繞新一代信息技術、新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥和節(jié)能環(huán)保等方向，布局一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈。重慶產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展奠定辦公樓市場需求基礎。截至2021年，重慶甲級辦公樓總存量達到343萬平方米， 位列中國第六。重慶世界500強企業(yè)接近300家，成為辦公樓市場重要的租戶構成。金融業(yè)、服務業(yè)以及房地產(chǎn)建筑業(yè)長期以來是重慶辦公樓需求的主要來源。在“智慧城

40、市”戰(zhàn)略的帶動下，科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)快速崛起，成為辦公樓需求的重要增量來源。團隊負責人劉洋+86 136 3777 3054重慶分公司總經(jīng)理/重慶商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān) HYPERLINK mailto:kevin.liu kevin.liu重慶甲級辦公歷史供應及需求206050萬平方米403020100201720182019202020212022*2023*新增供應量凈吸納量重慶甲級辦公歷史租金及空置率3.550.0%2.8 40.0%2.130.0%1.420.0%0.710.0%0201720182019202020210.0%2022*2023*租金（凈有效）空置率核心區(qū)域新興區(qū)域重慶辦公樓具

41、體分布在哪些區(qū)域？隨著“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈”規(guī)劃出臺， 重慶正攜手成都打造中國經(jīng)濟第四極。解放碑CBD、江北嘴 CBD、照母山板塊將構筑重慶三大核心辦公區(qū)。解放碑CBD是重慶外資企業(yè)最集中的區(qū)域，江北嘴CBD是中國內(nèi)陸地區(qū)金融產(chǎn)業(yè)集中度最高的商務區(qū)，照母山板塊則是重慶科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。未來，重慶核心商務區(qū)將在城市更新中煥發(fā)生機，同時辦公樓版圖將進一步向北向西延伸，在未來三至五年內(nèi)形成中央公園與西部科學城等新興商務區(qū)。中央公園照母山西部科學城新牌坊觀音橋江北嘴解放碑大石化南坪楊家坪核心商務區(qū) 非核心商務區(qū)21武漢甲級辦公歷史供應及需求908070萬平方米605040302010020

42、15201620172018201920202021 2022* 2023*新增供應量凈吸納量截至2021年，武漢甲級辦公樓總體量錄得230萬平方米?！皟山粎R、三鎮(zhèn)鼎立”的獨特地理環(huán)境使得武漢呈現(xiàn) “多中心”格局，并隨之形成了七大甲級辦公樓市場，他們所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃不同、產(chǎn)業(yè)背景各異，經(jīng)過多年的發(fā)展，各具特色?？傮w看，甲級辦公樓的租戶結構中，金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)以及科技新媒體是主要的需求來源。細分市場看，位于漢口的建設大道是傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)，而武昌的中南中北路定位華中金融城，因此這兩武漢甲級辦公歷史租金及空置率5.0元/平方米/天4.0 3.02.01.050%40%30%20%10%個片區(qū)

43、主要以金融類租戶為主。光谷作為國家級高新區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎牢固，科技企業(yè)云集，“雙創(chuàng)”氛圍濃厚，更受科技新媒體企業(yè)的青睞。團隊負責人0.00%2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*租金（凈有效）空置率劉寧武漢商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 27 5959 2128 HYPERLINK mailto:ning.liu ning.liu武漢辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？武漢共有七大甲級辦公樓子市場。長江北側(cè)的漢口區(qū)域， 辦公樓市場較為集中， 包括漢口沿江、解放大道、建設大道、王家墩。而長江南側(cè)的武昌區(qū)域市場更加分散，分別為武昌沿江、中南中北路以及光谷，這與武昌獨特

44、的地理環(huán)境有關，沙湖、東湖、南湖將武昌的幾大甲級辦公樓市場進行了分割。王家墩建設大道漢口沿江武昌沿江解放大道中南中北路光谷（傳統(tǒng)區(qū)）截至2021年，南京甲級辦公樓總體量錄得237萬平方米。從全市來看，南京已經(jīng)形成以新街口，河西為首的四大核心商務區(qū)格局。其中鼓樓及新街口為傳統(tǒng)商務區(qū)，發(fā)展較早，也比較成熟，租戶結構多元化。除了傳統(tǒng)的金融和服務業(yè)，科技新媒體在南京辦公樓市場業(yè)較為活躍。河西為南京的金融聚集地，有許多高品質(zhì)的新樓供應，許多內(nèi)資金融總部設立于此。南站板塊仍在成長中，作為高鐵樞紐的南京甲級辦公歷史供應及需求2280萬平方米604020-201620172018201920202021202

45、2*2023*新增供應量凈吸納量南部新城，將主要發(fā)展商務商貿(mào)業(yè)、健康休閑和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。團隊負責人南京甲級辦公歷史租金及空置率5.0元/平方米/天4.03.02.0 1.050% 40%30%20%10%陳明哲南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 8966 0660 HYPERLINK mailto:jerry.chen jerry.chen0.00%2016201720182019202020212022*2023*租金(凈有效)空置率南京辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？南京甲級辦公樓主要分布在四個核心板塊，包括新街口及鼓樓兩個傳統(tǒng)中央商務區(qū)，以及加速開發(fā)的河西以及南站板塊。未來幾年，河西板塊和南站板塊將迎來

46、優(yōu)質(zhì)辦公樓入市的集中期。鼓樓新街口河西南站23杭州甲級辦公歷史供應及需求6050萬平方米4030201002015201620172018201920202021 2022* 2023*新增供應量凈吸納量杭州甲級辦公歷史租金及空置率截至2021年，杭州甲級辦公樓總體量錄得256萬平方米。金融行業(yè)及科技新媒體企業(yè)依舊占據(jù)租賃需求主導地位，專業(yè)服務業(yè)及零售貿(mào)易需求上升趨勢明顯。2021年的杭州，數(shù)字經(jīng)濟繼續(xù)彰顯蓬勃發(fā)展之勢，新制造業(yè)也交出了亮眼的成績，逐步實現(xiàn)了數(shù)字經(jīng)濟與新制造業(yè)“雙引擎”發(fā)展。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新變革、產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，以及現(xiàn)代服務業(yè)的大力發(fā)展，均為杭州辦公樓市場帶來了源源不斷的驅(qū)動

47、力。6.0元/平方米/天5.0 4.03.02.01.00.050% 40%30%20%10%0%隨著城市基礎交通的不斷完善、區(qū)政府的積極引導以及各片區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，新興商圈如未來科技城、錢江世紀城、濱江高新區(qū)等勢頭強勁，引發(fā)眾多企業(yè)總部及新興頭部企業(yè)的關注。團隊負責人2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*租金(凈有效)空置率尤培榮杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 571 8196 5968 HYPERLINK mailto:william.you william.you杭州辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？按發(fā)展時間序列劃分，杭州可分為以黃龍、武林為代

48、表、圍繞西湖發(fā)展的老商圈，以及以未來科技城、錢江新城為代表等響應產(chǎn)業(yè)大走廊、擁江發(fā)展的一眾新興商圈。從樓宇屬性來看，杭州辦公樓市場可分為以商務辦公為屬性、金融與專業(yè)服務主導的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場，及以創(chuàng)新研發(fā)為主要屬性、科技新媒體行業(yè)占主導的優(yōu)質(zhì)商務園區(qū)市場。在杭州，主要有6個優(yōu)質(zhì)辦公樓細分板塊及6個優(yōu)質(zhì)商務園區(qū)細分板塊。未來科技城蔣村 紫金港拱北運河商務區(qū)黃龍城東新城武林錢江新城錢江 世紀城九堡錢塘新區(qū)下沙濱江高新區(qū)西安經(jīng)濟已邁入萬億俱樂部，成為西北首個GDP破萬億的城市，作為西北區(qū)域的門戶城市及國家中心城市， 同時搭乘“一帶一路”核心區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，西安持續(xù)發(fā)揮城市吸引力，不斷吸引世界500強企業(yè)

49、及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司進駐。2021年，西安甲級辦公樓存量已增至205.5萬平方米，居全國第十二位。長期以來，金融業(yè)、房地產(chǎn)建筑、服務業(yè)是西安辦公樓的支柱產(chǎn)業(yè)。而隨著近年來西安提出打造硬科技之都，在大力發(fā)展新經(jīng)濟的戰(zhàn)略背景下，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G技術等西安甲級辦公歷史供應及需求245040萬平方米30201002015201620172018201920202021 2022* 2023*新增供應量凈吸納量西安甲級辦公歷史租金及空置率高新技術產(chǎn)業(yè)應運而生，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在此背景下發(fā)展迅猛，成為辦公樓市場的重要增量來源。展望未來，西安辦公樓市場即將步入高供應周期，未來四年西安甲級辦公樓市場預計將迎來

50、約125萬平方米新增供應，其中高新及城北區(qū)域?qū)⒊蔀楣隽康慕裹c區(qū)域。總部經(jīng)濟及戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領域需求持續(xù)活躍，產(chǎn)業(yè)結構升級也將帶來更多租賃需求增長，西安辦公樓市場需求端將長期看好，結構也將實現(xiàn)加速迭代。4.0元/平方米/天3.02.01.00.0 201720182019202020212022*2023*租金（凈有效）空置率50%40%30%20%10%0%城北市中心高新北南二環(huán)及小寨曲江團隊負責人何娜西安商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 29 8932 9800 HYPERLINK mailto:joy.he joy.he高新南西安辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？西安主要有6個辦公樓子市場。市中心區(qū)域出于對

51、古建筑的保護，對新建筑物有著限高的要求，市中心的存量僅占全市的3%。南二環(huán)及小寨區(qū)域是市里發(fā)展最早的商業(yè)區(qū)域，優(yōu)質(zhì)辦公樓存量約3%。而西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)作為西安最核心的商務聚集區(qū)，經(jīng)過近三十年的發(fā)展，已經(jīng)形成了高新南、高新北兩大辦公樓子市場，承載全市超過50%的辦公需求。隨著城市版圖的擴張，城北和曲江板塊也逐漸發(fā)展成為了產(chǎn)業(yè)聚集度較高的辦公樓子市場。未來，隨著西安市的進一步發(fā)展，西咸新區(qū)及國際港務區(qū)等區(qū)域也將逐漸形成新的產(chǎn)業(yè)辦公聚集區(qū)。25天津甲級辦公歷史供應及需求3530萬平方米25201510502015201620172018201920202021 2022* 2023*新增供應量

52、凈吸納量天津甲級辦公歷史租金及空置率截至2021年，天津甲級辦公樓總體量錄得153 萬平方米。作為京津冀科技創(chuàng)新體系的重要環(huán)節(jié)，天津雄厚的制造業(yè)基礎助力其科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。2021年全年，科技媒體通訊行業(yè)在租賃成交中的貢獻最大。其中，中小型科技企業(yè)為全市辦公樓市場注入了新生力量。未來2至3年內(nèi)，核心商務區(qū)新增供應規(guī)模將持續(xù)放緩，為業(yè)主方提供了調(diào)整及去化的緩沖空間。得益于供需關系的逐步改善，預計市場租金降幅不斷收窄，并止跌企穩(wěn)。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展在未來進一步5.0元/平方米/天4.0 3.02.01.060%50% 40%30%20%10%深入實施，將有更多企業(yè)來津投資興業(yè)。團隊負責人高云鵬0.

53、02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*0%租金（凈有效）空置率天津/沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 22 5901 1999 HYPERLINK mailto:william.gao william.gao天津辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？天津辦公樓市場共劃分為五個主要子市場，其中南京路-小白樓、老城廂-海光寺及海河沿岸為核心板塊， 基于完善的商業(yè)配套， 良好的交通環(huán)境，板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公樓項目集聚。隨著新項目的持續(xù)入市，天津辦公樓板塊不斷擴大，衛(wèi)津南路、新八大里等新興商圈浮現(xiàn)。老城廂海光寺海河沿岸南京路小白樓友誼路衛(wèi)津南路新八大里截至2021年，沈陽

54、甲級辦公樓總體量錄得133萬平方米。沈陽作為東北地區(qū)中心城市，持續(xù)吸引國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司進駐。市場需求相較于2020年呈回暖趨勢，但新增的租賃問詢及成交略顯平淡。受“雙減政策”的持續(xù)影響。頭部在線教育企業(yè)需求明顯減少，部分項目的退租或提前解約的情況不斷顯現(xiàn)。新項目入市將加劇市場競爭，核心商圈例如CBD、金廊可供租戶選擇的優(yōu)質(zhì)辦公室面積將大幅增加。政策的持續(xù)收緊對個別行業(yè)的影響將使得沈陽甲級辦公歷史供應及需求263530萬平方米2520151050 2015201620172018201920202021 2022* 2023*新增供應量凈吸納量沈陽甲級辦公歷史租金及空置率整體市場的新增需求在短期內(nèi)

55、保持低位，未來三年大量新增供應帶來的市場競爭預計將會帶動租金持續(xù)下滑。團隊負責人高云鵬天津/沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 22 5901 1999 HYPERLINK mailto:william.gao william.gao3.53.0元/平方米/天2.52.01.51.00.50.0 2015201620172018201920202021 2022* 2023*租金（凈有效）空置率50%40%30%20%10%0%沈陽辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？沈陽辦公樓市場主要分布在北站 CBD、金廊沿線及中山太原街等主要商圈。隨著CBD區(qū)域的逐步完善及金廊沿線的迅速崛起，大量優(yōu)質(zhì)辦公樓供應使該區(qū)域被快速

56、填充并成為沈陽主要的甲級辦公樓區(qū)域。金廊北部CBD中街中山太原街金廊中部三好街金廊南部五里河奧體中心27青島甲級辦公歷史供應及需求161412萬平方米10864202015201620172018201920202021 2022* 2023*新增供應量凈吸納量元/平方米/天5.050%4.0 40%3.030%2.020%1.010%0.02015 2016 2017 2018租金（凈有效）2019空置率202020212022* 2023*0%青島甲級辦公歷史租金及空置率 截至2021年，青島甲級辦公樓總體量為62.7萬平方米。受整體經(jīng)濟仍面臨下行壓力及疫情反復的影響，市場租賃活躍度出現(xiàn)放

57、緩態(tài)勢，科技和金融類企業(yè)作為需求主力軍，表現(xiàn)依舊穩(wěn)定。同時，自用類項目的入市推動整體市場迅速去化。隨著短期供應高峰結束，核心商務區(qū)的未來供應將逐漸減小，市場以消化現(xiàn)有庫存為主，非核心商務區(qū)項目占比增加。盡管整體租金仍處于下行通道，但未來三年預計租金降幅逐漸縮小，止跌企穩(wěn)。隨著新基建、新經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，新興需求有望帶動深度調(diào)整后的市場迎來轉(zhuǎn)折與機遇。團隊負責人曲巖萍青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)+86 532 6600 9578青島辦公樓具體分布在哪些區(qū)域？青島甲級辦公樓主要聚集在香港中路、市北CBD和金家?guī)X金融區(qū)三個子市場。其中，香港中路為綜合性核心商務區(qū)，市北CBD為新經(jīng)濟企業(yè)聚集區(qū)，而位于嶗山的金家?guī)X

58、區(qū)域則為金融企業(yè)聚集區(qū)。新都心金家?guī)X金融區(qū)市北CBD香港中路長江中路 HYPERLINK mailto:apple.qu apple.qu28無錫甲級辦公樓由四個板塊組成，截至2021年，無錫甲級辦公樓總體量錄得61萬平方米。其中供應主要集中在崇安板塊和太湖新城。崇安板塊為無錫地鐵一號線及二號線交匯之處，其辦公樓供應較大，租戶組成也較為多元化，主要集中了境內(nèi)外的金融業(yè)、服務業(yè)及制造貿(mào)易公司。也有一些總部位于上海的公司在無錫設立其后臺部門，以達到節(jié)約成本的目的。近幾年，無錫政府大力發(fā)展太湖新城板塊，并推動了內(nèi)資銀行及證券公司無錫甲級辦公歷史供應及需求15萬平方米10502015201620172

59、018201920202021 2022* 2023*新增供應量凈吸納量無錫甲級辦公歷史租金及空置率在太湖新城購置整棟辦公樓物業(yè)并設立其城市總部。在無錫市政府搬遷至太湖新城之后，其區(qū)域動能進一步增強，吸引了一些本地企業(yè)搬遷至此。3.02.5元/平方米/天2.01.51.00.50.02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*租金（凈有效）空置率60%50%40%30%20%10%0% 截至2021年，長沙甲級辦公樓總體量錄得240萬平方米。長沙持續(xù)吸引世界500強企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司入駐。其中金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)以及科技新媒體的需求旺盛。五一大道

60、和伍家?guī)X是長沙的傳統(tǒng)商務區(qū)，配套與交通都較為成熟；近幾年河西崛起的濱江新城憑借“湖南金融中心” 的定位，不斷吸引優(yōu)質(zhì)金融企業(yè)的進駐；河西的梅溪湖片區(qū)致力于打造科創(chuàng)新引擎，科技新媒體的需求強勁。長沙甲級辦公歷史供應及需求7060萬平方米504030201002015201620172018201920202021 2022* 2023*新增供應量凈吸納量長沙甲級辦公歷史租金及空置率3.53.0元/平方米/天2.52.01.51.00.50.0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*租金（凈有效）空置率55%45%35%25%15%5%-5%2