業(yè)主的共有權及其的限制

1、精品文檔業(yè)主的共有權及其的限制業(yè)主的共有權及其的限制提要：各區(qū)分所有權人使用共 用部分時負有維持現(xiàn)狀及按照共用部分用途使用的義務，這 決定其不得侵占共用部分，并有義務對因不當使用共用部分 而造成損害承擔賠償責任 更多精品源業(yè)主的共有權及其的限制一、業(yè)主共有權的概述業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中共用部分的權利，簡稱業(yè)主 共有權，是指建筑物區(qū)分所有權人按法律或管理規(guī)約的規(guī) 定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分享有的使用、收益、處分 的權利。這種權利的稱謂，有共有所有權、共用部分持份權、 持份共有所有權部分、互有權、持分共有所有權部分等多種。 物權法采用了共用部分持份權的觀點。該稱謂不僅能反映該 權利的客體為共

2、用部分，而且能反映區(qū)分所有權人對共用部 分按一定比例享有權利或承擔義務，同時還比較貼近全體區(qū) 分所有權人對共用部分共享權利、共擔義務且不得分割的法 律屬性。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權法律制度中的共有權的法律 特征與一般共有權的法律特征相比有著以下顯著的區(qū)別：(1)從主體上看，共有所有權人的身份具有復合性， 集專有權人、共有權人、管理團體成員的三種身份于一身。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)1 / 14精品文檔而一般共有權人的身份則是單一的，只能作為共有權人。(2)從客體上看，區(qū)分共有所有權人的客體范圍較為 廣泛，不僅包括法定共用部分，而且也包括約定部分。而一 般共有權人的客

3、體通常只限于一項財產。(3)從內容上看，區(qū)分共有所有權人的權利義務比較 廣泛，包括：全體區(qū)分所有權人對建筑物整體所共 同享有的權利義務；對建筑物的其中莫一部分所共同享有的權利義務； 一部分區(qū)分所有權人可在建筑物莫一部分的共用部分上所設定專用使用權所產生的權利 義務；因建筑物基地的利用而發(fā)生的區(qū)分所有權人 與土地所有人之間的權利和義務。而一般共有權人的權利義 務則比較簡單，僅僅限于各共有權人之間因莫一財產而發(fā)生 的權利義務。(4)從種類上看，區(qū)分所有權人的共有權可以依據(jù)不 同的標準劃分為不同的種類，如法定共有權和約定共有權、 全體共有權和部分共有權、對建筑物的共有權和對附屬建筑 物的共有權、無負

4、擔的共有權和有負擔的共有權。而一般共 有權人僅僅可分為共有權和共同共有權兩類。(5)從權利變動上看，區(qū)分所有權人的共有權的設定、 移轉、消滅隸屬于專有權的設定、移轉和消滅，前者從屬于 后者，后者處于主導地位，共有權人無處分權。而一般共有 權的設定、移轉、消滅，依共有權人獨立的行為為之，不存2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)2 / 14精品文檔在主從關系問題。另外，區(qū)分所有權人的共有權的由讓必須 伴隨專有所有權的由讓而由讓，其他區(qū)分所有權人一般無優(yōu) 先購買權。而一般共有權的由讓，其他共有權人有優(yōu)先購買 權。(6)從標的物分割上看，區(qū)分所有權人的共有權的標 的物不得請求分割，

5、這是維護區(qū)分所有權法律關系的需要。 而一般共有權的標的物，共有權人可以請求對自己應有部分 進行量的分割。二、共有權的法律性質區(qū)分所有人對共用部分的共有權在法律性質上有幾種 代表性觀點：一種認為應屬按份共有，臺灣學者王澤鑒持此 類觀點，臺灣立法也明文規(guī)定，如“各區(qū)分所有權人按其共 有之應有部分比例，對建筑物之共用部分及其基地有使用收 益之故”。第二種觀點認為應是共同共有，此以梅仲協(xié)先生 為代表。第三種觀點認為應從建筑物的形態(tài)判斷，縱向分割 的是按份共有；橫向或縱橫向的則是共同共有。第四種觀點 認為應按照具體的使用情況確定，對不能按照一定的份額來 確定使用范圍、不能將哪一部分確定為他人使用的應確定

6、為 共同共有。反之則為按份共有。另外，還有人認為既不能以 按份共有也不能以共同共有來定性，而是一種特殊的共有。 筆者認可這種觀點。應當看到，區(qū)分所有中的共有權是一種特殊的共有，它2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)3 / 14精品文檔既不同于按份共有，也不同于共同共有。之所以說它不同于 共同共有，是因為與共同共有相比，區(qū)分所有具有明確的份 額劃分，并且小區(qū)物業(yè)相關費用，如綠地維護費、建筑物修 繕費依據(jù)份額分攤。由于不存在共同關系，任何一人的退由， 不影響共有關系的存在，也不導致共有財產的分割。之所以 不同于按份共有，是因為區(qū)分所有人分別對自己的房屋享有 所有權，對建筑物形成

7、一種復合的權利結構，不是按照份額 對一個建筑物享有所有權。與按份共有相比，區(qū)分所有的情 況下，并沒有形成確定的份額。同時，具也不能按照確定的 份額來具體行使權利，比如說電梯作為公共財產，一樓的人 盡管一般不會去乘坐電梯，但這并不意味著他對電梯就沒有 共有權。從另一方面看，高層住戶在對電梯行使權利時，也 不能根據(jù)自己的份額來進行，特別是共有財產是永遠不能分 割的，也就是說，共有是不能解體的，除非整個建筑物轉歸 一人所有。即使建筑物滅失了，關于地基部分，仍然有一個 按份額共有的問題。盡管對有關修繕的費用以及其他費用按 照一定的比例確定，但這和按份共有中的份額存在本質區(qū) 別，共有人對其份額不能單獨轉

8、讓、拋棄，也不能在該比例 上單獨設定負擔。它依附于專屬所有權，具有從屬性。轉讓 專屬所有權，共有份額也一并轉讓；止匕外，共有份額與成員 權具有密切關系，這也是不能單獨轉讓共有份額的另外一個重要原因。所以，此種共有與按份共有也是不同的。我們說,2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)4 / 14精品文檔這種共有是一種特殊的共有，有的學者把它稱為總有，也有 人稱為強制的共有。三、共有權范圍（一）共有的范圍和分類1.共有范圍的界定共有的范圍，根據(jù)物權法的規(guī)定，共用部分應當由三部 分構成：一是區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分，如 區(qū)分所有建筑物的基礎、梁柱、承重墻壁、外墻、樓頂，以

9、 及連通數(shù)個專有部分的走廊、樓梯、通往室外的門廳。二是 不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設施；就附屬物而言， 包括倉庫、防空避難室、屋頂凸生物、游泳池、蓄水池、化 糞池、配電室等；而附屬設施，則指供應區(qū)分所有建筑物的 自來水、電力、燃氣、管線設備等與區(qū)分所有建筑物效用上 不可分或為區(qū)分所有權人生活上不可或缺的部分。應當注意 的是，如果該附屬設施是供專有部分使用且除去該部分不致 影響區(qū)分所有建筑物的使用的，則其仍屬于專有部分。三是 經(jīng)區(qū)分所有權人約定供共同使用的專有部分與其附屬物，此 部分原本為區(qū)分所有建筑物的專有部分，具有獨立性可作為 區(qū)分所有權的客體，但是經(jīng)過區(qū)分所有權人的約定，供共同 使用

10、，而成為共用部分，如區(qū)分所有權人約定作為集會室、 管理室、會所使用的專有部分。在各國的立法中，對共用部分范圍的規(guī)定方法不盡相2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)5 / 14精品文檔同。我國香港地區(qū)的建筑物管理條例也在附表1第2條非常詳盡地列舉了共用部分的范圍，計13項內容。業(yè)主的共有權及其的限制提要：各區(qū)分所有權人使用共用部分時負有維持現(xiàn)狀及按照共用部分用途使用的義務，這決定其不得侵占共用部分，并有義務對因不當使用共用部分而造成損害承擔賠償責任更多精品源香港地區(qū)的建筑物管理條例是1993年香港地區(qū)政府在修訂多層大廈業(yè)主立案法團條例的基礎上更名而來的；其將共用部分稱之為“公用

11、部分”，包括：1.外墻及承重墻、 地基、柱、梁及其他結構性支承物。2.圍繞通道、走廊及樓梯的墻壁。3.屋頂、煙囪、山墻、雨水渠、避雷針、碟行衛(wèi) 星天線及附屬設備、天線及天線電線。4.護墻、圍欄及邊界墻。個或多于2個單位共用的通風口。 6.水箱、水池、水泵、 水井、污水管、污水處理設施、排水管、糞管、廢水管、溝 渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。7.地窖、洗手間、廁所、洗衣房、浴室、廚房及看守員所用單位。8.通道、走廊、樓梯、樓梯平臺、光 井、樓梯窗框及所裝配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋 頂?shù)挠煽诤烷T閘。9.升降機、自動梯、升降機井及有關的機 械器材和放置機械

12、器材的地方。10.照明設備、空調設備、中央供暖設備、消防設備，以及普遍供所有業(yè)主使用或為所2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)6 / 14精品文檔有業(yè)主的利益而設置的裝置，以及安裝、設置此等設備、裝 置的任何房間或小室。11.設置在任何單位內但與建筑物內 其他單位或其他部分一起供人使用的固定裝置。12.草地、花園及游樂場，以及任何其他康樂活動場地。13.游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、壁球場以及包容或容納任何運動或康樂活 動設施的處所。14.會所、健身房、桑拿浴室以及包容健體 或休憩設施的處所。15.組成或形成任何土地的一部分的斜 坡、緩坡及護士墻，包括海堤，而該土地與建筑物乃屬同

13、一 共同擁有者。我國物權法采取的是一種列舉法，重點強調該 類共有部分的屬性，舉由其中的一兩個例子，便于實踐中參 照掌握操作。物權法采取列舉方式舉由電梯、水箱等，意在 突由電梯和水箱的代表性和重要性，同時指由與電梯、水箱 具有相似性質，與業(yè)主的居住、生活存在一定聯(lián)系的建筑物 及其附屬物的非專有部分。共有部分遠不只上述兩種。學界 一般認為，所謂共有部分是指除專有部分以外的其他部分以 及不屬于專有部分的附屬物，主要包括不屬于專有部分的建 筑物其他部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱；還有就是不屬 于專有的附屬建筑物，如排水設備、給水設備、防火設備、 天井、水箱、水塔。溫世揚、廖煥國：物權法通論，人民法院由

14、版社2005年版，第286頁。按照有關行政法規(guī)規(guī)定， 共有部位是指住宅主體承重結構部位、戶外墻面、門廳、樓 梯間、走廊通道等。2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)7 / 14精品文檔2共有范圍的分類法定共有部分與約定共有部分。法定共用部分，又稱當 然共用部分，是指“在構造上只能供區(qū)分所有人共同使用， 各區(qū)分所有人不得以合意變更、轉變?yōu)閷Ｓ兴袡嘀糠帧薄芭e凡建筑物之基礎結構，如支柱、外墻、屋頂?shù)炔糠郑?及供區(qū)分所有人共同使用之部分，如樓梯、走廊、電梯室等 均屬之。溫豐文：“論區(qū)分所有建筑物共用部分之法律性 質”，載法學叢刊第131期，第94頁。而約定共用部分， 又稱為規(guī)約

15、共用部分，是指本來應屬專有所有權的部分，依 規(guī)約或全體區(qū)分所有權人的合意變更、轉換成個區(qū)分所有權 人的共同使用部分，如管理人室、會所、會議室。臺灣地區(qū)“公寓條例”第3條第6款。二者雖都屬共用部分，但性質 相異。法定共用部分，是在性質上、構造上與主建筑物不可 分、必要的共用部分；約定共用部分，則原本是專有部分， 依規(guī)約或區(qū)分所有權人會議的約定而被供作共用部分。所 以，法定共用部分必將隨建筑物的存續(xù)而存續(xù)，不可變更； 而約定共用部分，得依規(guī)約或經(jīng)區(qū)分所有權人會議的決議而 變更。從法律的角度對共用部分作此劃分，有益于區(qū)分所有建 筑物的維護與管理。“臺灣公寓條例”依此劃分，并分別作 了規(guī)定。該條例第3

16、條第6款規(guī)定，約定共用部分：指公寓 大廈專有部分經(jīng)約定供共同使用者。第7條規(guī)定：“公寓大2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)8 / 14精品文檔廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者， 并不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數(shù)個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之 道路或門廳，社區(qū)內各巷道，防火巷弄。公寓大廈基礎、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構造。 約定專用有違法令限制之規(guī)定者。其他有固定使用方法，并屬區(qū)分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分?！痹摋l雖未直接注明屬法定共用部分，但既排除約定專用，即 為法定共用。我國物權法關于車位和綠地的規(guī)定既有

17、法定的 共有，也有約定的共有。全體共用部分與一部共用部分。區(qū)分所有建筑物之共用 部分，有的為全體區(qū)分所有人所使用，有的僅供部分區(qū)分所 有人所使用。前者推定為全體區(qū)分所有人之共有，是為“全 體共用部分”；后者推定為相關區(qū)分所有人之共有，則為“一部共用部分”。全體共用部分的情形，如一棟八層樓的電梯、 樓梯由各層區(qū)分所有權人共用，因此又被稱為一般共用部 分，俗稱“大公”。一部共用部分，如二層樓與三層樓間的 樓板，僅由二、三樓區(qū)分所有權人所共用，因此又被稱為限 制共用部分，俗稱“小公”。對共用部分作此區(qū)分的目的在 于，明確共用部分的修繕費與其他費用的負擔問題，即全部 共用部分的修繕、管理、維護。其費用

18、由全體區(qū)分所有權人 按其共有的應有部分比例分擔；一部共用部分的修繕、管理、2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)9 / 14精品文檔維護費用，則由相關區(qū)分所有權人按其應有部分比例分擔。 無疑，這一區(qū)分有利于明確權屬，可以免除權利行使糾葛、 義務分擔不均的弊端。止匕外，還有利于減少面積爭議一一在 房屋買賣的糾紛中，面積爭議最為常見，這些爭議多數(shù)是由 于對專有部分、共用部分劃分不明確或雙方認知產生差異所 導致的，而將共用部分區(qū)分為全體共用部分與一部共用部 分，則可以有效地避免爭議的發(fā)生。（二）共有權的范圍建筑物區(qū)分所有權人作為共用部分持份權人主要享有 對共用部分的使用、收益、處分

19、的權利。.使用權這是建筑物區(qū)分所有權人作為共用部分持份權人的基 本權利之一，指共用部分持份權人享有使用建筑物及其附屬 建筑物共用部分的權利。共用部分持份權人應當按照共用部 分的種類、性質、構造、用途或約定合理地使用，其他人不 得妨礙或干涉；而持份權人使用時亦不得妨礙其他權利人的 權利。. 收益權收益權是共用部分持份權的一項重要權能，指各共用部 分持份權人可依約或按其共有的應有部分比例，獲得收取共 用部分所生利益的權利。對共用部分收取的利益，包括收取 共用部分的天然孳息及法定孳息，如將公用場地由租獲取的2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)10 / 14精品文檔租金、樓頂設置廣

20、告獲得的費用，即法定孳息；種植果樹所 結果實，即為天然孳息。從理論上來看，各區(qū)分所有權人有 權共享或按其專有部分占有的比例來分享所獲利益，但實際 上很難實行。因為區(qū)分所有業(yè)主的共有權及其的限制提要：各區(qū)分所有權人使 用共用部分時負有維持現(xiàn)狀及按照共用部分用途使用的義 務，這決定其不得侵占共用部分，并有義務對因不當使用共 用部分而造成損害承擔賠償責任更多精品源權人不僅享有收益權，也有分擔建筑物維修費的義務。如果 分割收益與維修收費分別操作，不僅非常繁瑣，而且浪費時 間和人力。對此，物權法第 80條規(guī)定：”建筑物及其附屬設 施收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或 者約定不明確的，按照業(yè)主

21、專有部分占建筑物總面積的比例 確定?！?處分權共用部分持份權人對區(qū)分所有建筑物的共用部分有處 分權。處分權分為事實上的處分和法律上的處分。行使事實 上的處分權時不得損害共用部分的用途及建筑物的安全、牢 固及完整。因此各國多允許共用部分持份權人基于居住或其 他用途的需要，有權在不影響或損害共用部分固有性質的前2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)11 / 14精品文檔提下，對共用部分進行單純的修繕改良。修繕改良必須經(jīng)區(qū) 分所有權人大會決定，不得由部分人擅自決定。共用部分持 份權人對共用部分在法律上的處分應當連同專有部分一起 處分，不得分割開來。四、共有權的限制（一）按共用部分本

22、來用途使用共用部分的限制對共用部分的使用，應當按照共用部分的本來性質使 用，不得改作他項用途，如用于正常通行的共用通道、樓梯 不得堆放雜物。對莫些雖非依其本來用途使用的共用部分， 但無損建筑物保存、不違反區(qū)分所有權人共同利益的，應當 允許，如在墻壁上懸桂字畫以求美觀。（二）分擔共同費用和負擔的限制共用部分持份權人對建筑物進行管理、修繕、維持的活 動必然會發(fā)生費用，這些費用應由全體或部分區(qū)分所有權人 分攤。共同費用和負擔的范圍通常包括：日常維修費用，更 新土地或樓房的共同部分及公用設備的費用，管理事務的費 用，由區(qū)分所有權人共同負擔的法定的捐稅等。各國的立法 通常規(guī)定，按共有持分的比例合理分攤共同費用和負擔的份 額。我國物權法第 80條規(guī)定，建筑物及其附屬設施的費用 分攤事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（三）維護現(xiàn)狀的限制2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創(chuàng)12 / 14精品文檔建筑物區(qū)分所有權人作為共用部分持份權人均負