WORD文檔-中國會計視野wwwesnaicom為會計

1、安 暗 鞍 班 俺 所謂巴“澳鉆研鞍”百，瓣就是要在金屬上叭占有一席之地，拜讓石頭開一個縫熬阿 哎 艾敗評估一點通般（立信會計出版叭社，2003年頒）作者陳淑亭扳心到則不難翱鞍心兒和你一起走按，說好不保留八淑亭宗旨 絆務實者會考試斑襖不再有安“靶做業(yè)務行考試不稗中暗”八的難堪稗 扮 考試者芭會務實班俺不再有罷“拌考過后不會做業(yè)扮務佰”捌的尷尬耙 白 一目了把然奧八便于考生心領(lǐng)神疤會笆淑亭特色 傲一覽無遺襖擺便于考生各取所白需芭 白 一勞永懊逸搬靶便于考生執(zhí)業(yè)查絆詢般障葉移去見泰山凹般如：為你壓縮冗傲長例題藹淑亭苦心 澳添枝加葉易理解辦斑如：為你合并公跋式、例題奧 凹 在線演疤示學亦悅按伴如：為

2、你附上哀“瓣淑亭專欄靶”絆 皚 壩 癌 第二章 胺資產(chǎn)評估的基本般方法爸八1 市場法吧定義 啊疤 類似資產(chǎn)成交翱價格信息估測翱一、涵義稗 思路邦 捌唉 直接比較和類矮比調(diào)整絆應用 半疤 直接、有說服把力阿有活躍的公開市巴場 礙捌 排除了個別交佰易的偶然性骯二、基本前提搬 拔 礙 邦 隘 功能可比把絆用途、性能類似礙 扒 壩 敗 笆 背 半 有可比的資產(chǎn)半交易 市場按條件可比鞍礙供求關(guān)系、競爭班狀況、交易條件版等扒 耙 八 板 捌 班 半 成交時間板 矮癌近期、影響可調(diào)芭整襖 骯 皚 半 扮 挨 襖選擇參照物 拌埃三個以上斑半 避免特殊、偶笆然因素影響 搬 埃 案 凹 八 胺 扒 拔 氨 八 叭

3、 拜 稗 敗 房佰地產(chǎn)哀絆地理位置艾 懊 挨 挨 拌 般 胺 矮 阿 瓣 稗 昂 選擇比半較因素 耙癌對評估值影響大百的 把基本程序 埃 昂 翱 扒 八 暗 芭 機器懊設備搬辦技術(shù)水平 拌 敗 擺 耙 笆 捌 扳 哎 頒 跋 啊 阿 拜 般 吧 愛 扳 矮 哎 笆 愛 壩 霸 扒 霸 擺 搬 案 壩 澳 白 背 安 哀 啊 皚 巴 叭 叭 澳 辦 岸 皚 埃 癌 白 哎 對比指標、量鞍化差異 稗愛 數(shù)量化、貨幣柏化敖 襖 調(diào)整差異奧 癌芭 初步評估結(jié)熬果跋 靶 癌 背 鞍 昂綜合分析確定評礙估值 拔翱 可將參照物調(diào)罷整值平均盎三、基本程序 芭+有關(guān)指標氨 佰 拌 資產(chǎn)的功敗能阿氨功能好則價值高

4、芭 埃 壩 拔 外觀爸、結(jié)構(gòu)等實體特耙征 +工藝水平柏等質(zhì)量辦 影響翱因素 安市場條件翱背供求關(guān)系等市場懊變化把 壩 佰 愛 盎 交辦易條件礙哀交易批量、交易襖動機、交易時間藹 挨 阿 辦 其他霸敖具體因素如設備澳制造廠家等扮直接比較法 擺芭 單因素 +可板比性要求高+應阿用少版四、具體評估方柏法疤 敗 評估值=參照皚物成交價 *（白評估對象某特征稗/參照物某特征擺）氨類比調(diào)整法 版把 多因素 +難氨度大+應用廣哀 巴 背 擺 評估傲值=參照物售價哎+功能差異值+挨時間差異值+暗唉+交易情況差異壩值罷 敗 吧 絆 骯市價類比法奧 =參啊照物售價*功能爸差異修正系數(shù)*伴昂交易情況修正系愛數(shù)扳 傲

5、 拜 挨 耙 跋 板=870*10捌0%*106%骯*100%*1爸02%*0.9哎659昂 擺 擺 澳 辦 哀 稗 評估值=參辦照物成交價*（昂評估對象生產(chǎn)能澳力/參照物生產(chǎn)捌能力）巴 岸 八 唉 隘功能價值法敖 靶 =10萬*（壩90/120）鞍 拔 辦 翱 拔 八 矮 可利用生產(chǎn)皚能力等功能指標按 哎 敖 捌 頒 凹 爸 班 評估值=辦參照物成交價*癌 （1+價格指扳數(shù)）埃 擺 半 阿 唉 價格指數(shù)法 阿 俺 =10萬*（壩1+5%）佰 礙 鞍 拜 皚 笆 白 評估對象癌和參照物的時間柏因素差異稗 耙 耙 拜 吧 搬 巴 考慮并僅考慮佰評估對象和參照拌物的新舊程度差盎異壩具體市場法 捌

6、柏 成新率價格法柏 評吧估值=參照物成暗交價*（評估對絆象成新率/參照吧物成新率）吧 芭 按 凹 般 靶 藹 成新率=尚可阿使用年限/（已俺使用年限+尚可昂使用年限）扒 把 拔 吧 靶 吧 把 評估值=參隘照物成交價*（啊1-價格折扣率骯）唉 氨 愛 翱 澳市價折扣法按 擺 =10萬*搬（1-40%）骯 安 擺 瓣 板 矮 把 只適用于僅搬有交易條件差異邦 跋澳 快速變現(xiàn)靶 把 昂 暗 挨 拔 利安用參照物的成本拌市價比率拔 邦 跋 搬 背成本市價法皚 評估矮值=評估對象現(xiàn)啊行合理成本*（霸參照物成交價/澳參照物合理成本拌）扒 笆 板 班 岸 耙 =奧20萬*150擺%岸 百 暗 案 版 拔

7、佰 評估值=評估挨對象年收益額*襖參照物市盈率耙 骯 拔 稗 矮市盈率乘數(shù)法背 =白1000萬元*按20艾 辦 岸 昂 耙 擺 頒 主要適用于跋企業(yè)整體價值評斑估愛交易情況修正拜半交易B較正常價岸1-2%、交易版D較正常價1-扒3%澳 邦 拌 巴 百 熬 板 交易日期修百正稗板 愛疤評估當期價、 安ABCD各+6扳%、7%、12擺%、10%擺 耙 芭 擺 拜 因素修正拜 區(qū)域因素罷修正胺啊待估土地設為1霸00、ABCD昂各為100、8頒8、108、1辦00凹 邦 版 阿 拜 矮 阿 疤 案 暗 概況修吧正捌昂待估土地面積大懊條件好 翱班 +2%辦 阿 八 柏 邦 熬 敗 個別因素拌修正半 扒

8、伴 挨 俺 柏 搬 澳 哎 哎 土地剩扮余使用年限修正拜（待估土地尚可案用30年）敖 暗 阿 霸 皚 絆 頒 奧 白 襖 邦 =版 1 隘扳 1 /（1+襖8%）艾30百 / 襖 1 - 1 哀/（1+8%）襖35絆市價類比法計算笆范例 懊 鞍 皚 交易實例按A修正后的單價氨=870*10把0%*106%百*100%*1埃02%*0.9扒659 稗 傲 拜 隘 矮 巴 暗 交易實邦例B修正后的單罷價=820*1吧00/98*1襖07%*100扒/88*102辦%熬 熬 澳 矮 霸 初步計算 埃 實例C跋修正后的單價=把855*100頒/97*112靶%*100/1壩08*102%熬*0.965

9、9扒 凹 阿 鞍 懊 阿 敖 敗 實例D壩修正后的單價=骯840*100拌%*110%*吧100%*10稗2%叭 靶 扳 藹 瓣 把 百 愛土地評估單價=藹（909+10芭38+901+翱942）/4=藹948（元/平骯方米）骯 半 瓣 搬 凹 平均求值阿 疤 扳 罷 敗 鞍 案 艾 土地評估總價半= 600*9敖68（元） 拜哎2 收益法按定義 把隘 預期收益的現(xiàn)挨值佰一、涵義絆 笆思路 巴氨 預期收益還原叭、本金化、折現(xiàn)八、將利求本胺 班 案 應用 爸霸 易接受（預期澳產(chǎn)出能力、獲利拜能力）啊 鞍 唉 扳預期收益矮唉可合理預測（主奧、客觀影響因素瓣）+可貨幣化霸二、基本前提哀 折現(xiàn)礙率or

10、本金化率疤（所承擔的風險柏） 把案可預測（行業(yè)o斑r地區(qū) or企壩業(yè)風險 ）+可伴貨幣化翱 稗 熬 擺預期獲利年限（昂評估對象的壽命班）按背可預測凹 伴 柏 耙 哀 岸 埃 +熬 搜集并驗證相唉關(guān)數(shù)據(jù)疤頒經(jīng)營前景及風險翱、財務狀況、市氨場形勢等敖 俺 稗 巴 拔 八 哎 八 測算預期收益捌 疤 骯 埃 拔 基本程胺序 氨 預測折現(xiàn)率o埃r本金化率礙 搬 板 澳 凹 白 柏 靶 折現(xiàn)芭 瓣 耙 盎 岸 奧 巴 +熬分析確定評估值隘三、基本程序+隘基本參數(shù)埃 疤 靶 礙 敗 岸 鞍 澳 是未來收益而案非歷史或現(xiàn)在收礙益熬 俺 爸 拌 巴 啊 瓣 收益捌額斑捌正常情況下 哎 （如挨凈利潤、凈現(xiàn)金絆流

11、量、純收益等巴）鞍 凹 板 擺 傲 扳 胺 傲 阿 辦 凹 啊 是客觀收益而氨非實際收益笆 襖 靶 壩 爸 傲 班 哀 八 即期望投頒資報酬率絆 拜 襖 靶 澳 基本參背數(shù) 折現(xiàn)艾率 =疤無風險報酬率（班常指國庫券利率熬）+風險報酬率鞍 骯 巴 擺 扮 稗 阿 跋 暗 是將未來有礙限期預期收益折疤現(xiàn)的比率（無限拌期稱本金化率）捌 班 稗 靶 啊 叭 拜 收益伴期限（年）翱耙根據(jù)資產(chǎn)條件和靶相關(guān)法規(guī)、合同藹測定盎 搬 翱 胺 按暗期限 捌礙 有限期收益 邦+ 無限期收益翱四、具體評估方癌法板 佰 拌 翱 按氨金額 扳翱 等額收益 +案 非等額收益（案等差、等比）爸無限期（r 愛 0） 安 P =

12、 A 般/ r笆（一）純收益不把變吧 半 凹 把 吧 疤 懊 胺 r 爸 0 佰 P = 矮A / r 敖1-1/（1+敗r） 拌n般 皚 啊 昂 骯 有擺限期 皚 絆 敗 扒 班 暗 絆 拌 頒 r 皚 = 0 癌 P = 疤A * n絆 頒 爸 敗 笆 半 哀 按 皚 吧 無限期 矮 P = 襖般 R稗 t 八/（1+r）柏 t巴 + A /礙 r （1+r阿） 凹t懊 拜 埃 半 扒 奧 稗 安 叭 = 3霸00/(1+6斑%)+400/胺(1+6%)奧2把+200/(1隘+6%)壩3襖純收益 t年擺后不變 柏 岸 稗 疤 o案r = 12/拜(1+10%)艾+15/(1+柏10%)佰2

13、八+1稗3/(1+10叭%)半3鞍 耙 搬 扳 哎 胺 斑 瓣 笆 +11白/(1+10%壩)白4奧+14/(1+唉10%)巴5版 + 14八/10% (百1+10%)啊5版 艾 傲 拜 傲 扮 有限期T 扳 P = 拜辦 R笆 t 叭/（1+r）版 t昂 + A /奧 r （1+r叭）俺 t凹 1-1柏/（1+r）骯 T - t阿 八 唉 芭 辦 扒 啊 邦 氨 =12隘/(1+10%哎)+15/(1拌+10%)哀2唉+13/(1+板10%)鞍3癌 敗 佰 癌 鞍 疤 敗 艾 翱 +11/(1案+10%)熬4骯+14/(1+巴10%)翱5疤 翱 骯 澳 胺 挨 胺 班 俺+ 14 /半 10

14、%（1+昂10%） 懊5 罷 1-1/傲（1+10%）胺 50 -版 5扮 襖無限期 P 癌= A / r盎 + 澳B/ r俺2 版 （唉r 0）扮 笆 藹 哎 拜 遞癌增礙 懊 柏 癌 暗 哀 吧 有限期盎P =（ A 懊/ r + B安/ r壩2斑 ）1-1 八/（1+r）氨 n矮 哀癌B/ r*n 懊/（1+r）骯 n班 板純收益呈等差級埃數(shù)壩B啊 盎 傲 鞍 熬 拌 骯 無限期 扮 P = A 拜/ r - B巴/ r罷2吧 愛 敖 愛 把 邦 遞減澳 伴 澳 拜 按 敖 白 有限期P敖 = （A /霸 r - B/頒 r昂2靶） 1-1 背/（1+r）啊 n啊 +B/ 俺r*n /（

15、1岸+r）啊 n隘 瓣 霸 皚 叭 背 埃 阿 暗無限期 P 扮= A /（ 俺r - s） 昂 敖（r s 笆 0）耙 敗 壩 邦 暗 盎 遞增白 笆 俺 皚 哎 吧 阿 按有限期 P 芭= A /（ 巴r - s） 愛1-（1+ 巴s /1+r）霸 n叭 板 班純收益呈等比級扳數(shù)擺s擺 鞍 安 皚 啊 邦 邦 邦無限期 P 翱= A /（ 稗r(nóng) +s） 搬 啊 把 熬 奧 阿 遞減辦 拔 暗 拌 絆 吧 俺 霸有限期P = 稗A /（ r 敗+ s） 1鞍-（1-s /絆1+r）斑 n傲 啊 吧 暗 凹 唉 疤 P = A爸 / r 1笆-1/（1+r霸）熬 t板 + P藹 t芭 / （1

16、+吧r）氨 t瓣預知第t年的價岸格百P俺 t扒 爸純收益t年前（皚含t年）不變佰 佰 啊 癌 把 板 r 0啊捌3 成本法霸定義扳癌重置成本-貶值耙 佰 暗 涵義辦 思路吧吧重建或重置被評俺估資產(chǎn)矮 吧 傲 公式藹傲評估值=重置成癌本-實體性貶值扮-功能性貶值-愛經(jīng)濟性貶值埃 傲 案 應用奧俺數(shù)據(jù)信息易取得頒 壩 岸 繼續(xù)白使用or 假定板繼續(xù)使用懊 爸 挨基本前提伴 有歷史資料壩可利用+現(xiàn)時資板產(chǎn)與歷史資產(chǎn)可啊比或相同佰 奧 矮 形成扒資產(chǎn)價值的耗費背是必須的（有效阿耗費）+應體現(xiàn)柏社會or行業(yè)水按平叭 靶 扒 柏 扒 復原重置成澳本扳熬材料、標準、設八計、規(guī)格、技術(shù)靶相同白成本法 百 哎

17、重置成本背 版 按 癌 板 更新重置成按本疤斑功能相同、材料班技術(shù)等不同叭 柏 版 絆 懊 有形損耗頒按物理損耗引起板 胺 佰 實體矮性貶值案 敖 隘基本要素澳 骯 昂 實體貶值率=奧實體性貶值/重爸置成本懊 敗 絆 背 傲 無形損耗埃翱技術(shù)進步引起把 敗 芭 功能拌性貶值襖 笆 案 把 板 建造成本愛超支額+運營成阿本超支額拜 敗 捌 經(jīng)濟邦性貶值背靶資產(chǎn)閑置、收益扒下降翱 阿 般具體評估方法白購買型重置成本班=買價+運雜費俺+安裝費+其他芭必要費用懊 安 芭重置核算法 頒 般 絆 =叭50000+1半000+800敗+400哎 斑 阿 搬 班 自建型重柏置成本=料工費岸+必要資金成本藹+開

18、發(fā)者合理收熬益（埃班模擬市價）懊 哎 擺 藹 安 霸 巴 襖 案 拜 柏 瓣 罷 澳 壩 熬 重置成俺本=賬面值*（岸1+定基or環(huán)瓣比指數(shù)）=賬面辦值*（1+價格俺變動指數(shù)）艾 叭 壩價格指數(shù)法 皚 =辦50000*（鞍160%/95礙%）（定基指數(shù)暗）凹 壩 隘 傲 皚 or 壩=200000邦*（1+11.邦7%)*(1+佰17%)*(1澳+30.5%)懊*(1+6.9巴%)*(1+4安.8%)背重置成本鞍 功能價值奧法（呈線性關(guān)系班） =參照物重敖置成本*（被估翱資產(chǎn)年產(chǎn)量/參叭照物年產(chǎn)量） 靶 懊 藹 藹 巴 愛 懊 同方向變化捌時斑 背 叭規(guī)模經(jīng)濟效益指吧數(shù)法 邦 重置成本=參百照

19、物重置成本*阿（被估資產(chǎn)產(chǎn)量芭/參照物產(chǎn)量）澳 癌x稗 拜 跋 埃 岸 俺 岸 我國無經(jīng)驗跋數(shù)據(jù)（美國0.胺41) 半 氨 懊 爸 礙 般 礙 半 霸 八 熬 分類疤 耙昂 抽樣估算重置板成本 翱稗 調(diào)整系數(shù)（樣爸本重置成本/歷吧史成本） 按 氨 啊統(tǒng)計分析法 敖 總體重扮置成本 =邦敖總體歷史成本*伴調(diào)整系數(shù)八 皚 案 半 礙 =5版00*（30/柏20）骯 氨 拔 斑 案 暗 扳 罷 跋實體性貶值=（芭重置成本-預計藹殘值）*實際已癌使用年限/總年擺限癌 癌 胺 使用年限耙法 實際已挨使用年限=名義伴已使用年限*資襖產(chǎn)利用率澳實體性貶值耙 斑 班 資鞍產(chǎn)利用率=芭艾實際利用時間/扒扮法定利

20、用時間（稗 1時開工不安足）柏 拔 礙 敖 胺 疤 版 =(1哀0*360*7安.5)/(10拔*360*8)斑 頒 耙 觀測法（疤主要部位技術(shù)鑒俺定）實體性貶值稗=重置成本*（暗1-實體性成新哎率）八 般 邦 隘 罷 襖 翱 昂 功能礙性貶值額 =拜半（年凈超額運營扮成本*折現(xiàn)系數(shù)骯） 暗功能性貶值敗 敖 笆 叭 = 480按00*（1-3疤3%） *（P霸/A，10%，癌5）（工資成本吧超支額）癌 笆 愛 功能傲性貶值額 =復八原重置成本-更藹新重置成本吧 靶 背 經(jīng)濟性拜貶值率 = 按1-（預計生產(chǎn)襖能力/原生產(chǎn)能斑力）哀x半*100% 阿 凹x般靶（0.60.暗7) 案經(jīng)濟性貶值爸 藹

21、 艾 八= 1-(1案4000/20鞍000)般 0.6氨*100%拔 霸 八 經(jīng)濟岸性貶值額 = 哀年收益損失額*奧（1-所得稅率盎）*（P/A，藹r，n)阿 拔 翱 挨 扒 疤 =（6000吧*100）*（般1-33%）*敖（P/A，10艾%，3）礙價格指數(shù)法與重板置核算法比較霸評估方法稗 百區(qū) 別爸聯(lián) 系氨考慮因素盎時期背價格指數(shù)法罷價格變動般（復原重置成本柏）敖不同時期案1、均利用歷史昂資料敗2、均需注意口靶徑差異耙重置核算法般多因素疤（更新、復原均氨可）跋當期按年運營成本比較敗笆被估資產(chǎn)與功能擺相同、性能更好啊的新資產(chǎn)熬功能性貶值估算耙步驟 計算癌凈超額年運營成盎本=超額年運營胺成本*（1-所哎得稅稅率）阿 百 案 拔估計被估資產(chǎn)剩邦余壽命拜 壩 耙 罷凈超額年運營成佰本折現(xiàn)：=按