三線城市中小規(guī)模城市綜合體快速盈利模式與案例解析

1、俺三線城市中小規(guī)挨模城市綜合體快般速盈利模式與案板例解析暗澳主講人：吳永康盎巴北京天安偉業(yè)董巴事長(zhǎng)阿叭北京天安偉業(yè)董拔事長(zhǎng)奧奧北京華聯(lián)商廈副把總經(jīng)理拔絆多年的商業(yè)地產(chǎn)頒經(jīng)驗(yàn)服務(wù)全國(guó)3氨0多個(gè)城市10藹0多個(gè)項(xiàng)目吳永康：般今天，有機(jī)會(huì)跟胺大家同探討國(guó)內(nèi)藹二三線城市商業(yè)吧都市綜合體的一鞍些現(xiàn)狀、發(fā)展啊和生意模式，我板覺得這是一個(gè)難搬得的機(jī)會(huì)。本人癌40不惑，十六伴五年的職業(yè)生涯翱，應(yīng)該蠻多元化敗。在開發(fā)商工作擺過，做過甲方，敖也在零售行業(yè)從癌事管理工作多年哎，更重要的是，俺現(xiàn)在是服務(wù)方，巴作為乙方來為在矮座各位服務(wù)的企稗業(yè)進(jìn)行支持服務(wù)笆，我們這樣的團(tuán)熬隊(duì)跟在座很多建愛筑設(shè)計(jì)公司、廣百告推廣公司等等

2、捌都有密切的合作扒，今天與大家交隘流起來會(huì)比較的懊直接。矮昂給各位描繪一下叭二三線城市商業(yè)靶地產(chǎn)或者都市綜愛合體的發(fā)展現(xiàn)狀拔以及未來的發(fā)展百趨勢(shì)、生意模型凹，我們開發(fā)的一氨些要點(diǎn)，我們的扮規(guī)劃設(shè)計(jì)一些要般點(diǎn)等等，更多的昂我們希望能夠從白兩個(gè)層面來剖析佰二三線城市大家礙服務(wù)的開發(fā)項(xiàng)目八的一些點(diǎn)。搬把一、前言佰巴我們也比較一下骯很流行北上廣深安一些都市綜合體跋的成功或者失敗氨經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，與二傲三線城市有什么頒不同。我們更多凹的從案例分析，俺來看到二三線城艾市目前都市綜合罷體發(fā)展的瓶頸或胺者發(fā)展的無奈，鞍或者發(fā)展的機(jī)遇伴。今天提供的所氨有二三線城市案稗例，都是我本人熬親自操作過的，矮也是有親身感受搬。

3、目的是希望大壩家通過上午的交盎流，了解二三線敗城市都市綜合體懊的發(fā)展未來霸凹以及作為開發(fā)商把或者建筑設(shè)計(jì)公半司，或者商業(yè)團(tuán)般隊(duì)，我們的使命百是什么？一線城岸市與二三線罷城市是有區(qū)別的扮，很難簡(jiǎn)單的把扮二三線城市的明板天認(rèn)為是北京的佰今天，有的時(shí)候隘不見得如此，氨各個(gè)地方的人文笆、文化、價(jià)值觀扳等等都是不盡相白同的。傲八今天跟各位分享邦的二三線城市都敖市綜合體的情況埃，可能更多的適爸合于北方城市，半我看到一些同事芭來自于湖南或者班南方，不是說沒辦有借鑒的作用，把但是中國(guó)太大了昂，南方和北方差八異也非常之大，暗不見得能完全照半單全收。比如距哀離埃100公里凹左右的唐山、秦把皇島都有很大的跋差柏異，

4、這都是要實(shí)拌事求是的，不是哎簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的跟風(fēng)半，萬達(dá)怎么做，捌我們就跟風(fēng)做，拜我們學(xué)不了萬達(dá)昂。最近有一本書扮海底撈你學(xué)不八會(huì)，很多東西唉不能照搬召做，唉根據(jù)實(shí)際情況來爸發(fā)揮。皚笆跟各位探討一下藹國(guó)內(nèi)二三線城市扒商業(yè)地產(chǎn)及都市俺綜合體的發(fā)展現(xiàn)半狀，然后再講講扮國(guó)內(nèi)一線城市北艾上廣深商業(yè)地產(chǎn)鞍及都市綜合體的矮生意模式與盈利奧模型。敗伴二、二三線城市胺商業(yè)地產(chǎn)及都市熬綜合體的發(fā)展現(xiàn)把狀哎埃中國(guó)劃分北上廣背深叫做一類城市鞍，大多數(shù)同事屬版于國(guó)內(nèi)二三線城礙市，二線城市更扒多的是省會(huì)城市礙，三線的城市是澳某些弱一點(diǎn)的省癌會(huì)城市或者地級(jí)案城市，還有一些柏不是地級(jí)城市，骯例如遼寧大連、頒山東青島、福建安廈門。

5、敗把目前國(guó)內(nèi)二三線柏城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)啊展怎么樣？我們拌的發(fā)展期我個(gè)人捌覺得應(yīng)該是從2拔008年奧運(yùn)會(huì)澳開始，二三線城擺市有了都市綜合哎體的概念，因?yàn)榘?008年之前耙中國(guó)都在大興土巴木改造北京，因斑為有奧運(yùn)會(huì)，北搬京改的非常令人搬瞠目結(jié)舌，不能耙說好也不能說不阿好，總之用外國(guó)阿人兩三天時(shí)間評(píng)靶價(jià)說了不起，然稗后人家走了，剩拔余城市怎么樣，懊我們還要慢慢體笆會(huì)。不管怎么樣柏，這種大興土木捌的都市綜合體要哎知道，單獨(dú)20氨07年的商業(yè)地埃產(chǎn)的放量是55艾0萬平米，20矮08年商業(yè)地產(chǎn)版的放量是850翱萬平米。08年矮之前都是在北京板，比如上海的世皚博會(huì)等等在大興鞍土木，奧中國(guó)城市化建立阿的一種起點(diǎn)熱

6、潮絆都來自于奧運(yùn)會(huì)靶，奧運(yùn)會(huì)后，中癌國(guó)的各個(gè)省會(huì)城跋市，省里的領(lǐng)導(dǎo)哎下大力氣進(jìn)行各壩自省里七八個(gè)地佰級(jí)市的都市化進(jìn)壩程，來自河北唐俺山、秦皇島、張扒家口、滄州、邯岸鄲、保定、邢臺(tái)百方方面面的同事哀都能感受到，河挨北說三年大變樣拌，遼寧說三年要按大盎大變樣，所以城骯市在不斷的拆，拔原來的老城區(qū)全扮部像唐山大地震叭一樣拆掉了，現(xiàn)邦在各自城市都是盎如此，很多原來艾繁華的市中心都啊要建立起現(xiàn)代都岸市的標(biāo)志。這也版是從08年，各瓣個(gè)二三線城市才巴開始風(fēng)起云涌向盎著一種地產(chǎn)的開疤發(fā)模式，在此之伴前，主要是房地瓣產(chǎn)的開發(fā)形勢(shì)。邦柏今天又發(fā)現(xiàn)在國(guó)笆內(nèi)已經(jīng)對(duì)住宅市扳場(chǎng)，政府已經(jīng)嚴(yán)搬厲控制一年多的扳時(shí)間，最近大家

7、柏都說房?jī)r(jià)拐點(diǎn)了巴，昨天我看新浪跋網(wǎng)上講北京已經(jīng)壩有兩個(gè)房子都很跋有名，一個(gè)是在奧通州北京橡塑1哀1600降到了絆底點(diǎn)，我今天早敗上看短信合生創(chuàng)巴展世界花園在通唉州9980，現(xiàn)岸在房地產(chǎn)的寒冬翱來了，消哀費(fèi)者的春天開始背到來了。這個(gè)房扮地產(chǎn)的打壓限購(gòu)跋導(dǎo)致了大家都持?jǐn)庞^望，今天的俺二三線城市雖然搬住宅的開發(fā)仍然挨比北京、上海一哀線城市開發(fā)商更霸有信心一點(diǎn)，但般是價(jià)格已經(jīng)明顯爸的在今年頂多不案降價(jià)或者已經(jīng)開背始降價(jià)了，北上哀廣深降得很厲害艾，在二三線城市白住宅還沒有完全爸探罷底，但是也沒有按漲。這種情況下岸，大家突然發(fā)現(xiàn)哀在二三線城市干白都市綜合體劃算版，因?yàn)槟軌蛸u商壩鋪，大家不愿意叭回避又想

8、回避，半二三線城市商業(yè)般地產(chǎn)開發(fā)商為什吧么要開發(fā)？扒一是為了要面子板，一般開發(fā)商在耙二三線城市的老瓣大或者前三名，拌跟政府關(guān)系稱兄疤道弟，要面子，扳拿到核心地方的艾土地，一定要給扒政府領(lǐng)導(dǎo)面子，吧蓋唐山第一高，藹秦皇島第一高，罷滄州第一大等等哀。巴二是發(fā)現(xiàn)商鋪不拔限購(gòu)，政府可以叭支持，商鋪可以扮包裝，住宅如果骯能賣五千，商鋪安搞不好能賣一萬挨五，蓋十平米住斑宅還不如蓋兩到跋三平米商鋪劃算芭，在利益的驅(qū)使邦下二三線城市都扮市綜合體開始風(fēng)艾起云涌。皚凹08年到現(xiàn)在短敗短三年時(shí)間，各把個(gè)地級(jí)市在市中敗心或者在新區(qū)，案這兩個(gè)地方最容瓣易有都市綜合體傲，一是老城市的拔更新，一是所謂隘的新區(qū)新政中心奧，政

9、府都搬了，阿經(jīng)常在北方或者伴南方一帶都會(huì)看襖到一些現(xiàn)象，政岸府很愛搬家，蓋哎一個(gè)新區(qū)市政府隘搬去了，有的省襖政府都搬過去了捌，要托舉新區(qū)，哎新區(qū)往往也有這搬樣一個(gè)特點(diǎn)。到吧今天為止二三線哀城市每個(gè)城市的敗都市綜合體都可翱圈可點(diǎn)，規(guī)模不稗算小，10-2芭0萬平米居多，扳少一點(diǎn)七八萬的般，也有更大一點(diǎn)伴的。哀1挨、都市綜合體的哎組成頒案都市綜合體的組懊成是什么？為什靶么要有都市綜合阿體？我覺得全中叭國(guó)和世界都一樣胺，都市綜合體的稗組成主要是幾個(gè)絆產(chǎn)品：拌1.購(gòu)物中心，懊我們還不如叫商凹場(chǎng)更通俗易懂；埃2.商業(yè)街，不愛如叫做商鋪；佰3.寫字樓，還啊不如叫l(wèi)oft稗、soho；4.公寓；5.酒店；6.

10、廣場(chǎng)；礙7.停車場(chǎng)。罷奧鞍這是建筑產(chǎn)品，艾一般來講都市綜般合體都有一個(gè)比叭較大的廣場(chǎng)，各藹種小的不同的主胺題廣場(chǎng)組合，以哎及停車場(chǎng)，原來艾二三線城市到今凹天二三線城市的按老百姓、消費(fèi)者礙也不喜歡把車停八到地下，覺得地胺上方便，一停車矮就走，其實(shí)北京跋何嘗不如此，誰哎也不愿意把車開絆到底下，都愿意霸停在地上，由于罷地上沒有車位，暗現(xiàn)在管理想進(jìn)入板這個(gè)樓宇，地上疤沒有停車，不隨啊著物業(yè)管理的進(jìn)靶入，不下停車場(chǎng)瓣也得下，停車場(chǎng)矮需要導(dǎo)向，對(duì)于把二三線城市的停愛車場(chǎng)也很關(guān)鍵，安也是地下的一部岸分。更多的購(gòu)物跋中心可以延伸出半來很多產(chǎn)品，比叭如捌1.主力租戶，襖比如百貨公司、盎大型超市、電器唉行等等，還

11、有餐吧飲娛樂，電影院熬、KTV、電子艾游戲、健身游戲疤、網(wǎng)吧、兒童、扮保齡球。凹2.精品租戶，稗各種店鋪。購(gòu)物辦中心可能有百貨版店、超市、國(guó)美笆電器、運(yùn)動(dòng)家具般類的專業(yè)大店爸埃還有餐飲，國(guó)際藹快餐麥當(dāng)勞、肯敖德基、必勝客，拌國(guó)內(nèi)的永和大王挨、面包房，大型版的中餐、西餐、盎茶餐廳、茶館、白酒吧等等餐飲娛吧樂。藹2唉、綜合體的來歷伴敖大家回顧一下我板們的都市綜合體敗是不是這樣一些奧組成，都市綜合啊體的來歷是怎么盎樣的？捌這個(gè)都市綜合體背的開發(fā)不是個(gè)人伴主觀臆斷不是大艾的結(jié)合在一起，癌往往隨著都市化芭的發(fā)展來進(jìn)行的拌，城市越來越發(fā)芭達(dá)，人口密度越阿來越多，交通越搬來越不便利，人擺的活動(dòng)半徑很急按促，

12、時(shí)間效率需背要提高，環(huán)境又芭不斷的污染，都岸市綜合體應(yīng)運(yùn)而笆生，都市進(jìn)行不百斷發(fā)展的時(shí)候，絆一鞍個(gè)城市不斷的擴(kuò)唉大，會(huì)必然的帶笆來有各自的社區(qū)捌或者各自的一個(gè)半?yún)^(qū)域的商業(yè)中心哀，作為城市級(jí)的芭商業(yè)中心可能只唉有一個(gè)或者兩個(gè)安，但是作為這個(gè)背城市的東南西北跋中的商圈、區(qū)域阿性的商圈，由于敖都市化不斷擴(kuò)大跋，人口不斷增加阿，消費(fèi)能力不斷罷增強(qiáng)，變得需要案各自的都市綜合愛體。笆這種都市綜合體愛能夠讓消費(fèi)者在班一個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)拌目里面，完成了啊第三生活空間的斑概念，所謂第三絆生活空間的概念擺，我們自己每天罷吃飯、睡覺、溫癌馨的家庭是第一捌時(shí)間空間，單位邦、辦公室是第二扳生活空間，我們頒也希望能夠讓各皚自

13、朋友開發(fā)的都哎市綜合體能夠成板為這個(gè)城市的核盎心商圈，是第三埃生活空間，在這半里完成商務(wù)聚會(huì)吧、家庭聚餐、周啊末的休閑娛樂購(gòu)斑物，可以在這里背租買寫字樓，在百這里辦公，甚至矮在這里商戶利用疤酒店進(jìn)行住宿，爸還有各種各樣的柏商業(yè)活動(dòng)，跋這樣就能夠縮小白你的交通上所帶唉來的時(shí)間浪費(fèi)和矮污染的環(huán)境，在扳集中的都市綜合拌體里夏天很涼爽敖、冬天很溫暖，矮在室內(nèi)和局部的澳室外進(jìn)行生活。霸按像歐美這樣都市埃不斷發(fā)展，由于艾生活模式，工作跋、家庭，在城市挨里生活，定期的霸到國(guó)外、大自然絆進(jìn)行度假，他們板習(xí)慣于都市綜合百體的概念。在歐扒洲一些小城市，拌比如荷蘭首都阿艾姆斯特丹有很多唉的都市綜合體都半是一個(gè)連一個(gè)

14、，埃地下都是聯(lián)通的半，美國(guó)紐約大都懊會(huì)會(huì)看到摩天大笆樓的地下，或者瓣上面有連廊溝通凹，每一個(gè)都市綜罷合體都有聯(lián)通，埃這個(gè)都市綜合體背的發(fā)展產(chǎn)生的根板本原因就在于都按市化的發(fā)展，而礙都市化的發(fā)展，藹對(duì)于國(guó)內(nèi)二三線半城市來講，20柏08年以后，隨巴著國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)拉跋動(dòng)內(nèi)需的宏觀背辦景，政府都非常阿強(qiáng)力的在各自所傲管轄的省內(nèi)大力絆的推廣各個(gè)地級(jí)絆市的都市化進(jìn)程澳，這樣的話，隨懊著各個(gè)地級(jí)市的骯老城區(qū)的翻遷改瓣建或者新區(qū)建立哎就應(yīng)運(yùn)而生了，斑每一個(gè)城市的都跋有若干個(gè)大小規(guī)爸?；?0-2巴0萬平米的都市般綜合體。般板3扮、發(fā)展現(xiàn)狀藹愛由于這樣歷史背佰景，發(fā)展到今天絆，客觀的說在我哎們所熟悉的二三瓣線城市

15、真正能夠背開業(yè)經(jīng)營(yíng)的，真絆正寫字樓入住、隘公寓入住、酒店安開張、購(gòu)物中心岸開業(yè)的都市綜合敖體非常少，而更班多的都是在建工唉程、在售工程，扒因?yàn)榧幢銖?8骯年就開始做，到安今年第四年才有皚第一批的都市綜伴合體的開業(yè)，更扒多的還都是在籌唉備中、建設(shè)中、盎招商中、銷售中笆和準(zhǔn)備開業(yè)中。般所以二三線城市頒商業(yè)地產(chǎn)，尤其啊是都市綜合體未鞍來發(fā)展的趨勢(shì)，敖就變得非常一個(gè)胺敏感話題。一方扒面實(shí)際成功案例胺很少，我從20隘07年進(jìn)入這個(gè)靶行業(yè)，服務(wù)于房白地產(chǎn)開發(fā)商，專艾注于商業(yè)地產(chǎn)都扮市綜合體的開發(fā)案，到今天五年多岸過去了，我能各阿位提供的整體開百幕的案例也只有芭兩三個(gè)而已，更捌多的都是在籌備懊開業(yè)、馬上開業(yè)

16、隘或者是在籌建之扳中。從我知道的版范圍內(nèi)，也并不扳很多，一是我們佰沒有什么成功的稗先例可以學(xué)習(xí)，奧二是大家看到了扮國(guó)內(nèi)一線城市北熬上廣深這四個(gè)大邦的中國(guó)的國(guó)際化俺都市的商業(yè)地產(chǎn)暗，尤其是都市綜敖合體的發(fā)展，現(xiàn)哎在的情況也是非挨常的堪憂。大家俺能夠感覺到，可哀能在北京看很多壩的大型都市綜合芭體都空租率非常澳高，人氣非常淡把，也給二三線城襖市的開發(fā)商，或皚者在座的各位同俺事感覺我們的未耙來會(huì)不會(huì)也是如班此。再加上由于岸房地產(chǎn)政策的嚴(yán)佰苛打壓，政府對(duì)藹于商業(yè)地產(chǎn)有某芭種意義上在二三拌線城市成為一個(gè)擺新鮮事物，所以盎在營(yíng)銷過程中，白無論是招商還是拔銷售過程中，都扮會(huì)遇到這樣那樣皚的，連政府也不皚知道該

17、怎么解決般，更不用說開發(fā)搬商不知道怎么解擺決的問題。很多皚時(shí)候發(fā)現(xiàn)，如果白一個(gè)都市綜合體胺想引進(jìn)一個(gè)電影般院，咱們國(guó)家消昂防沒有這樣的規(guī)辦范，三層以上不礙能做電影院，但挨是在看全中國(guó)、襖全世界的都市綜扒合體把電影院放把到五六層，消防鞍也沒有具體的法班律。比如溜冰場(chǎng)藹，在都市綜合體拜里引進(jìn)也是挺時(shí)百髦，但是消防局絆說這個(gè)溜冰場(chǎng)不伴能在三層以上做拔，消防分區(qū)的問靶題，有一次開會(huì)礙，一個(gè)開發(fā)商就背說溜冰場(chǎng)怎么著哎火呢？都是冰。暗消防也不知道該哀怎么答。比如銷拔售或者招商的時(shí)骯候，遇到一個(gè)很氨大問題，測(cè)繪面哀積的問題，到底耙用建筑面積還是拔用使用面積，都暗暈了頭，不知道霸用什么來標(biāo)準(zhǔn)。按都市綜合體在發(fā)

18、佰展，在中國(guó)范圍礙內(nèi)，政府的法律班法規(guī)沒有健全，氨搞得開發(fā)商丈二疤和尚摸不著頭腦翱。愛總之，造成目前搬二三線城市的都啊市綜合體開發(fā)商藹還有點(diǎn)像在座各頒位一樣，有機(jī)會(huì)吧聽聽人家怎么講藹，有機(jī)會(huì)看看別敖人怎么做就看一癌看，有機(jī)會(huì)了解版看別人怎么干的辦，我們就了解，暗因?yàn)檎娴氖菬o計(jì)敖可施，但是二三骯線城市的都市綜骯合體又必須要發(fā)唉展，因?yàn)檫@是一拌個(gè)趨勢(shì)，利潤(rùn)也按都頗高，又怎么版樣規(guī)避開發(fā)商變哀成騙子？二三線襖城市的開發(fā)商說邦我們要賣，人家挨說我們是騙子，瓣如果不賣，錢又斑不夠，美國(guó)時(shí)代絆周刊說中國(guó)的開襖發(fā)商是一個(gè)億去癌博十個(gè)億，一億霸的資金干十億的邦事情，資金不太埃充分，現(xiàn)在銀根搬緊縮，貸款非常八困

19、難，造成國(guó)內(nèi)傲二三線城市商業(yè)艾地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀迷傲茫，但又不哀得不發(fā)展。怎么班打破這個(gè)怪圈呢壩？我沒有靈感妙巴藥，我只能給大氨家分析:敗首先要明確自己瓣的定位，我們二矮三線城市都市綜艾合體第一個(gè)要走埃出的誤區(qū)不要盲巴目的向北上廣深哀一線城市綜合體巴學(xué)習(xí)，不要盲從案。北上廣深的都盎市綜合體，背有幾個(gè)特點(diǎn)是二八三線城市開發(fā)商唉學(xué)不了的。阿4扮、北上廣深的都翱市綜合體幾大優(yōu)爸勢(shì)（二三四線勿矮盲從）拜八1.開發(fā)商實(shí)力昂跟你們是不可同搬日而語的，北上俺廣深的都市綜合瓣體往往開發(fā)的地罷點(diǎn)都是非常好的癌黃金地段，地價(jià)扮都是天價(jià)，開發(fā)邦商不是帶有國(guó)際案背景，就是國(guó)字板頭的開發(fā)商，或艾者幾個(gè)民營(yíng)的巨板頭，萬達(dá)、富力

20、岸等等，我們首先哎要認(rèn)清自己，由扳于實(shí)力的問題，癌所以就造成了在柏開發(fā)的理念、開背發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)俺計(jì)、開發(fā)營(yíng)銷進(jìn)捌度方方面面，物扳業(yè)管理的思路、邦原則等等都不盡跋相同，所以不能敖盲從。不能說萬辦達(dá)這么做，我就搬得這么做。更不藹能盲從的是北上盎廣深的都市綜合敗體的銷售的價(jià)格俺利潤(rùn)空間，或者叭租賃價(jià)格的利潤(rùn)把空間，很多開發(fā)伴商都覺得都市綜扮合皚體，北京都市綜岸合體一層能租到奧60/天/平米隘，我們租10元藹還不行，有時(shí)候岸連10元也租不阿到，要根據(jù)自己盎實(shí)際情況。傲哀2.了解北上廣矮深這樣大型都市安綜合體的商業(yè)地鞍產(chǎn)產(chǎn)品，往往是擺商業(yè)運(yùn)作為輔，稗資產(chǎn)運(yùn)作為主，岸在北京、上海很案多大型都市綜合捌體是

21、不賣的，北笆京比較典型的案半例，我曾經(jīng)在北懊京華聯(lián)最后做的壩一個(gè)項(xiàng)目新光天唉地，我們跟臺(tái)灣啊新光集團(tuán)合作的柏，華貿(mào)集團(tuán)負(fù)責(zé)吧開發(fā)的，有三棟隘華貿(mào)寫字樓，有挨六棟商務(wù)樓，有礙9萬平米的購(gòu)物百中心，組成華貿(mào)哀中心，這個(gè)華貿(mào)版中心商業(yè)是一平笆米不賣的，寫字岸樓是不賣的，酒捌店是不賣的，酒斑店式公寓不賣的跋，僅僅賣了六棟澳商務(wù)樓，當(dāng)時(shí)只瓣賣到24000白多，為什么華貿(mào)氨在投入上百億一捌平米不賣呢？因伴為在今天有很多罷的基金支靶持，他所要做的皚是資產(chǎn)運(yùn)作，別拔的不知道，我可伴以負(fù)責(zé)任的講，啊一個(gè)新光天地9哀萬平米購(gòu)物中心癌目前市值評(píng)估已骯經(jīng)超過40億人暗民幣，它的運(yùn)作扳方式不一樣。二芭三線城市的開發(fā)辦商

22、客觀的說，我背們能扛住嗎？我挨們扛不住，因?yàn)榘课覀兎?wù)的對(duì)象艾有一個(gè)億就干都奧市綜合體，我見岸到的可能60%把不到一億就干都?jí)问芯C合體。盎因此就造成了在翱開發(fā)中，今天聽岸課的老板不多，跋都是執(zhí)行層面的礙，我們要慢慢學(xué)暗會(huì)與老板對(duì)話，般與老板溝通，我扒們老板很愿意學(xué)辦習(xí)北京、上海，按經(jīng)常會(huì)讓你們?nèi)グ伪本┛匆豢慈思野暝趺醋龅?，但是芭事?shí)上是自己的百經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)、銷售暗標(biāo)準(zhǔn)能夠跟北京巴、上海學(xué)習(xí)，但爸是物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、建扳筑標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)標(biāo)擺準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)很襖難合在一起，更吧重要的是能不能哀百分之百的持有氨它來運(yùn)作，這是柏很關(guān)鍵。我們跟伴北上廣深來比較頒，我們很難，不佰要盲目的比較。霸深圳的華潤(rùn)集團(tuán)疤的萬象城，北京

23、埃的大悅城，這兩扒年特別風(fēng)光的都拌市綜合體，我可巴以負(fù)責(zé)任的講不耙賺錢，每一個(gè)萬芭達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在做的壩，不賺錢，賺錢挨的不是每一個(gè)萬巴達(dá)廣場(chǎng)，而是萬背達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)模，絆萬達(dá)廣場(chǎng)的體量把、規(guī)模品牌價(jià)值骯在不斷增值，所靶持有的酒店、購(gòu)襖物中心在不斷的啊增值，在不斷的八融資，在不斷的巴與基金合作，無癌論寒冬酷暑這樣搬的團(tuán)隊(duì)不能停腳哀步，要不斷的擴(kuò)伴張，因?yàn)橥顿Y人愛不斷需要看到新笆的項(xiàng)目成長(zhǎng)，他白們是評(píng)估出來的霸利潤(rùn)我們所在的斑開發(fā)商是投三億埃賺六億的開發(fā)商昂，二三線城市開礙發(fā)商的想法往往艾靠項(xiàng)目本身賺取俺實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金芭，不光是現(xiàn)金流斑，還要賺到錢。巴這幾年開發(fā)商都?jí)螘?huì)跟我們講，希拔望在沒開工的時(shí)捌候就把

24、投資收回阿來，挖完坑沒有扳出土地要收回投哀資，再不收回來霸點(diǎn)后面的錢就沒靶了，我很坦率的啊說，我看今天來暗自各個(gè)二三線城哀市的開發(fā)商，基礙本上也是如此。版也有一些開發(fā)商按剛開始很陽春白埃雪，孩子已經(jīng)在唉美國(guó)、加拿大、背澳大利亞，自己絆經(jīng)常在香港、新癌加坡一帶游移回凹來跟我們交流非靶常酷，他認(rèn)為持矮有最好，他認(rèn)為捌自己有星巴克，挨可能二三線城市霸連麥當(dāng)勞都沒有胺，談著談著就講百，不行，趕緊把白錢先收回來，因礙為這個(gè)是矛盾，背我說的沒有任何安貶低二三線城市柏開發(fā)商的意思。捌因?yàn)槲覀兌际菑陌埔稽c(diǎn)一滴做起來壩的，即便萬達(dá)集埃團(tuán)的王健林董事把長(zhǎng)也會(huì)跟你講他巴的發(fā)展心路歷程哀，也是從賣商鋪伴開始的，所以他

25、奧也會(huì)有長(zhǎng)春、哈吧爾濱、沈陽被小案業(yè)主圍攻的時(shí)候啊，他今天可能已佰經(jīng)發(fā)展到第五代案萬達(dá)系列的產(chǎn)品哀，所以他不會(huì)賣敗商鋪了，也不會(huì)阿賣購(gòu)物中心了，昂但是他仍然靠賣艾住宅、公寓起家澳，他在各地拿的礙土地幾乎成本是岸零，這是萬達(dá)的挨生意模式。胺愛但是對(duì)于二三線俺城市小開發(fā)商來安講，雖然可能在班邢臺(tái)是老大，在吧整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)鞍可能算不上什么案，在這個(gè)時(shí)候，耙一定要認(rèn)清自己柏有幾斤幾量，在敖二三線城市的商愛業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，笆我們要學(xué)習(xí)北上版廣深的一些建筑白理念、經(jīng)營(yíng)理念耙、管理特色，但藹是不能盲從。因埃為我們的阿經(jīng)營(yíng)本質(zhì)是完全斑不一樣，國(guó)內(nèi)二柏三線城市的地產(chǎn)邦發(fā)展現(xiàn)狀本質(zhì)就埃是要耙自我生存，要單白項(xiàng)目產(chǎn)生

26、利潤(rùn)澳，如果這個(gè)項(xiàng)目哎本身沒有賺到錢岸。我們舉例10骯萬平米都市綜合敗體，地上地下，凹5萬平米的商業(yè)皚，2萬平米寫字挨樓，2萬平米的斑公寓，連土地再矮建筑安裝、財(cái)務(wù)癌費(fèi)用、規(guī)劃等等岸，一個(gè)都市綜合扒體在二三線城市敗土地即便再便宜搬，全按成本，都懊需要6000-盎7000/平米柏，土地成本、建扒安成本、營(yíng)銷、班推廣、設(shè)計(jì)方方唉面面的財(cái)務(wù)費(fèi)用唉，得6000-俺7000/平米盎，10萬平米投耙入六七億。如果愛是在北上廣深的佰開發(fā)商，不是需熬要六七個(gè)億放進(jìn)捌去，2008年扮投入，然后到皚2011年或者挨2012矮年開業(yè)，然后就半要收回利潤(rùn)。而昂對(duì)于二三線城市敗的開發(fā)商這六七熬億，頂板有15%、20案%

27、的自有資金，啊一億往里投入，版要滾動(dòng)式發(fā)展，熬開業(yè)四年以后，芭各位老板的期許搬都是項(xiàng)目開業(yè)，芭總投資收回或者胺基本收回，這是扒最基本的，不然頒轉(zhuǎn)不動(dòng)。靶翱三、二三線城市胺都市綜合體的盈懊利模式隘1哎、合理的租售比昂例奧佰二三線城市都市芭綜合體的盈利模擺式什么？我認(rèn)為拔合理的銷售和持邦有比例進(jìn)行分配爸，銷售的總金額搬要等于項(xiàng)目總投稗入的正負(fù)10%耙，好比我投6個(gè)礙億，我要賣5.班5億-6.5億壩，但是我投6億耙蓋10萬平米，百可能只能拿出一芭半或者60%或愛者40%的面積翱賣到6個(gè)億。只耙有這樣的形式，半才符合二三線城哎市都市綜合體的岸發(fā)展的一個(gè)現(xiàn)狀阿，才能夠保證二拜三線城市都市綜巴合體的一個(gè)良

28、性叭發(fā)展，很少有在阿二三線城市的開瓣發(fā)商說，我們總叭投資6個(gè)億，我壩可以在開業(yè)前放案4.5億擱進(jìn)去爸，因?yàn)椴荒苋Y(jié)瓣算，我一平米不疤賣，開業(yè)后三年頒到五年，我們一癌評(píng)估總投入6億敖，開業(yè)三年到五骯年可能值18億愛，我們?cè)龠M(jìn)行融白資，再進(jìn)行銷售靶來賺錢，很少有拔，俺北上廣深的罷是這么干，而我案?jìng)儸F(xiàn)在干不了。奧一開始就沒有4鞍.5億或者5億哀，如果總投資6隘億的話，我覺得岸國(guó)內(nèi)二三線城市俺開發(fā)商80%現(xiàn)愛在手上有個(gè)把億懊，還有銀行劃著氨巨大問號(hào)的授信佰可能性，往往過敖程中都沒有，會(huì)靶產(chǎn)生借高利貸。半國(guó)內(nèi)二三線城市扮都市綜合體的生爸意模式，就被逼熬要變成了今天很白多行業(yè)人士嗤之爸以鼻或者不愿意傲提的

29、銷售。阿拔任何一個(gè)理論上跋的商業(yè)地產(chǎn)的培吧訓(xùn)師，我本人是爸世界購(gòu)物中心協(xié)哀會(huì)的會(huì)員，也是癌中國(guó)購(gòu)物中心連隘鎖協(xié)會(huì)的專家評(píng)凹委，我們每三年澳也有購(gòu)物中心的埃專業(yè)培訓(xùn)，我們八也都會(huì)講，因?yàn)榘扔薪鹑跈C(jī)構(gòu)，不斑能賣，賣了就完襖蛋了或者是怎么跋樣，但是今天我靶覺得百年建筑這隘個(gè)平臺(tái)，都是版給實(shí)操的同事們班來做的，我給你扮們講一些有用的岸東西，而不是理柏論的東西，理論把去網(wǎng)上看一看，敖買點(diǎn)錄像帶就可跋以了，但實(shí)際發(fā)皚生的不是如此。埃希望大家了解老隘板怎么想的，了傲解項(xiàng)目問題在哪班里，了解未來出俺路在哪里，目前俺的二三線城市的骯都市綜合體的生擺意模式，就變成隘了今天老在談的拌敏感話題，就是斑租售比例，10盎

30、萬平百米到底賣多少，扳賣什么產(chǎn)品賣多皚少，背投資6，一般在壩營(yíng)銷推廣上或者隘在開發(fā)商老板嘴癌里都不愿意說賣昂，都知道全留在拌自己手里最好最百升值，但是資金百又不夠，所以猶傲抱琵琶半遮面，熬真正賣的時(shí)候惡藹狠狠的趕緊賣，瓣在國(guó)內(nèi)二三線城笆市賣商業(yè)地產(chǎn)，襖無論是賣商鋪，愛還是賣公寓，還礙是賣寫字樓，9愛0%，可能更高把的10個(gè)盤里或板者9個(gè)或者9.辦5礙個(gè)銷售手續(xù)不到奧位的，很少有銷跋售手續(xù)全到位開安始賣的,百為什么？?jī)蓚€(gè)字伴“礙差錢般”懊，你能跟萬達(dá)比八嗎？能跟中糧比耙嗎？也許作為老啊板本人的生活質(zhì)擺量跟摩根斯坦利奧的高管沒什么區(qū)罷別了，也可以坐版游艇、頭等艙，拜問題是資產(chǎn)不一八樣，企業(yè)規(guī)模不鞍

31、一樣，所以往往絆我們做執(zhí)行層面邦的，一定要提醒盎老板，因?yàn)椴豢砂隳芩腥硕荚谌f襖達(dá)工作，要提醒芭他，我們一定要半腳踏實(shí)地實(shí)事求俺是，因此賣什么扮，賣多少？這個(gè)阿租售比例就變成凹了二三線城市商昂業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一絆個(gè)命脈，也就是百說我們?cè)谧暮馨投嘟ㄖO(shè)計(jì)師非吧常困惑的是開發(fā)罷商最開始不講清吧楚，如果建筑設(shè)辦計(jì)師我希望在未壩來與二三線城市笆房地產(chǎn)開發(fā)商合板作的時(shí)候，在建柏筑設(shè)計(jì)理念探討哎之前，產(chǎn)品研發(fā)暗之前，就要講清稗楚是想賣還是想跋持有，賣多少，板賣什么產(chǎn)品，因拜為賣和持有在建胺筑設(shè)計(jì)理念上都隘有巨大的區(qū)別，吧不要蒙混。扒邦昨天我在唐山簽藹了一個(gè)項(xiàng)目，整爸個(gè)體量六七萬平靶米，有商業(yè)、住百宅，開發(fā)商

32、聊的敖非常好，歸根結(jié)邦底開發(fā)商還是一昂句話快進(jìn)快出快半點(diǎn)賣掉，跟保留拌的概念一樣嗎？癌為了快點(diǎn)賣掉，邦這個(gè)項(xiàng)目要有包般裝，要有主力店鞍，可以為此不惜耙一切代價(jià)要保證擺停車的數(shù)量。昨芭天我從10：4哎5一直吵到13隘：00，一直在罷吵停車場(chǎng)的事，皚我明確告訴他1般80個(gè)車位做不阿了大賣場(chǎng)，必須鞍保證300個(gè)車擺位，沒有大賣場(chǎng)瓣，商鋪6000拔也賣不出去，有佰了大賣場(chǎng)120佰00也能賣出去搬。爸八一定要了解二三啊線城市對(duì)于商業(yè)拔地產(chǎn)開發(fā)的初衷扮，必須白單項(xiàng)目賺錢，氨所以要有租售比罷例。一定要強(qiáng)調(diào)背，二三線城市開按發(fā)商，如果在座翱的是北京的或者岸一些大的國(guó)有開礙發(fā)商或者實(shí)力很藹強(qiáng)的，可能不一唉樣，你

33、是中鐵還懊是中冶的，還是辦城建的，我們二埃三線城市民營(yíng)企把業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的跋發(fā)展租售比例，暗什么樣的是合理藹？不要單純弄比百例，我們給出的藹建議是銷售額=按總投資（正負(fù)扒90-110%鞍），投資6億元瓣，需要賣5.5哎億或者6.5億百，既不能多賣也愛不能少賣，合理骯的盈利模式，比癌如10萬平米6版?zhèn)€億，想賣到5百.5億-6.5埃億，唐山、滄州芭、秦皇島、邢臺(tái)板，比如商業(yè)地產(chǎn)般就拿1萬/平米澳，我要賣5萬5澳千平米，剩下4隘萬5千平米，如藹果要是10萬平罷米的體拌量，好比地下2吧萬，地上8萬，藹4萬5是2萬地氨上，2萬5地下安，這2萬5地下拜一半是停車場(chǎng)或奧者大賣場(chǎng)，上面版2拜萬是餐飲、電影懊院，

34、用持有的面阿積來解決主力用佰戶，剩下的面積白打唉賣給小業(yè)主。敗2鞍、業(yè)態(tài)壩頒持有的面積，我邦們要2萬5地上挨面積解決主力用安戶，加上1萬平頒米，一般購(gòu)物中耙心七大類，都市埃綜合體最好賣的靶是商鋪，商鋪分礙兩類：一是產(chǎn)權(quán)扳式商鋪；二是門吧市房，都是有產(chǎn)叭權(quán)的，門市房可巴以24小時(shí)獨(dú)立搬經(jīng)營(yíng)，不受購(gòu)物搬中心控制的，作壩為都市綜合體來罷講，最好賣的產(chǎn)捌品，在二三線城稗市是商鋪，再其皚次是公寓，瓣那已經(jīng)下滑得很扳厲害了，作為二案三線城凹如果商鋪可以賣按到1萬或者1萬阿5，公寓就剩下瓣5千的可能性。般最不好賣的在二艾三線城市是寫字爸樓，一般來講，耙目前國(guó)內(nèi)的非省搬會(huì)城市地級(jí)市都柏市綜合體最慎重案的就是寫

35、字樓，八地上的建筑產(chǎn)品稗首推，購(gòu)物中心凹在地級(jí)市的都市敖綜合體作為群樓鞍部分，最多五層半，最合適三層，翱蓋四層局部五層巴也行，單層面積襖1萬平米，8千皚-1萬2最合適八。都市綜合體在襖二三線城市10案萬-15萬體量百最合適，不宜更阿大，地上除了5拜萬商業(yè)以外，再霸拔起來的高樓首疤推的是公寓，在巴三線城市叫SO扮HO，商住兩用半，中小型企業(yè)既翱住也辦公。在三拜線城市第三個(gè)贊翱同是星級(jí)酒店，跋根據(jù)地理位置或哎者酒店競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)巴以及產(chǎn)品的開發(fā)奧檔次，四星級(jí)的愛、純五星級(jí)的，巴慎用五星級(jí)的，瓣盡可能不做五星挨級(jí)的，四星級(jí)現(xiàn)拌在國(guó)內(nèi)很多有很頒好的品牌，我們笆最不建議在三線扳城市做寫字樓，傲因?yàn)閷懽謽鞘袌?chǎng)骯

36、在二三線城市是阿非常沒機(jī)會(huì)的，盎只有個(gè)別的二三背線城市都市綜合板體在市中心非常安繁華的，可以考哎慮部分寫字樓，擺第一扳唉個(gè)案例唐山的新扒華貿(mào)有這么一個(gè)暗寫字樓，現(xiàn)在在骯唐山還不算，最按好的企業(yè)都進(jìn)去疤，與我們?cè)瓉眍A(yù)頒估整整差了三成靶，現(xiàn)在均價(jià)只能礙到8千-8千5哎，預(yù)估是1萬2把千5，我們參與敗唐山所有的一線爸項(xiàng)目，新華貿(mào)商安鋪均價(jià)賣到2萬岸以上，寫字樓一翱半都做不到，這懊都是我們能夠想耙象得到。最理想礙的，寫字樓、公岸寓、酒店都不考俺慮賣，我們就賣熬商鋪，把資金收氨回來，因?yàn)橘u公岸寓能賣多少呢，哀賣一萬平米5千拌，根本微乎其微皚。還有一個(gè)問題傲，就是公寓或者叭寫字樓非得拿到皚預(yù)售許可證，因澳

37、為大家都是高級(jí)熬經(jīng)理，不用1+艾1的教學(xué)，消費(fèi)暗心理是什么概念岸？都市綜合體的般產(chǎn)品銷售商鋪一班定是最快最早，把商鋪買的是預(yù)期鞍，商鋪買的是地哀段，買的是管理骯，買的是主力用矮戶，買的是跟風(fēng)安，總之商鋪買的擺是預(yù)期，寫字樓癌、酒店式公寓像扒住宅一樣，買的安是看得見的現(xiàn)房藹，高層的酒店、敗寫字樓、公寓很扒難賣樓，但是商辦鋪千萬別賣現(xiàn)樓爸，尤其二三線城奧市，二三線城市版在中國(guó)，尤其北皚方城市，不管哪凹個(gè)城市跟風(fēng)非常盎嚴(yán)重，因?yàn)槌鞘邪π?，親戚朋友站瓣在大街上，很多澳人互相認(rèn)識(shí)，商壩鋪又是高單價(jià)低礙總價(jià)，大概四五擺十萬一個(gè)，變得熬比住宅總價(jià)還要斑便宜，付一半把百鋪拿到了，十萬按就拿到了，像買扮輛車，這

38、種東西盎一定搶才值錢，埃都市綜合體為什版么有吸引力呢？翱二三線城市的開骯發(fā)商為什么都鉆拔牛角尖要做呢？艾就是因?yàn)橄胍诎喝逄靸?nèi)收幾千百萬現(xiàn)金，做住宅八很難，只有商鋪凹做得到，因?yàn)樯贪′佡u預(yù)期的。只凹有通過都市綜合佰體的商業(yè)街拔、產(chǎn)權(quán)式商鋪的安銷售捌，才能夠有可能按實(shí)現(xiàn)總投資的持哀平，這種銷售又襖是在前銷售，售礙樓中心裝修到了把，銷售小姐、平板面圖、挖了坑，爸我們老說挖了坑背，坑里有幾百號(hào)吧人，有主力租戶罷一起簽約，那個(gè)澳時(shí)候就可以賣了澳，那個(gè)時(shí)候大包半進(jìn)場(chǎng)可能僅僅付暗了5%或者10澳%的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)而已叭，土地在二三線巴城市還真沒見過頒誰開工的時(shí)候，盎土地出讓金全交百了，可能交一半奧，政府領(lǐng)導(dǎo)批個(gè)

39、伴條就可以開了，吧整個(gè)6億投資，岸可能就1個(gè)億，按交點(diǎn)土地出讓金辦，交個(gè)進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，氨裝修售樓處，付敗設(shè)計(jì)單位一兩百伴萬設(shè)計(jì)費(fèi)，請(qǐng)專辦業(yè)團(tuán)隊(duì)包裝，說骯一定自己兜里的把錢花的七七八八隘，再不收錢就下昂不去了，可能空哎調(diào)、電梯等等設(shè)愛備簽約了，這個(gè)敗時(shí)候可以開始賣芭，賣不了寫字樓鞍、公寓，只能賣敖商鋪，這是二三跋線城市都市綜合搬體實(shí)實(shí)在在的運(yùn)俺作。如果能夠通皚過商業(yè)的面積銷奧售，完成總投資拔的90%，甚至爸80%，開發(fā)商佰就活下來了，就皚可以繼續(xù)推動(dòng)、瓣銷售、招商、裝案修、報(bào)手續(xù)，二挨三線城市的開發(fā)隘商都說，今天在襖這個(gè)地可能有個(gè)斑土地協(xié)議，到開案業(yè)按18個(gè)月算暗，就是一年半，艾二三線城市開發(fā)耙商非常

40、有效率的班，今天拿了地要俺蓋20萬平米，岸一年半以后開業(yè)搬，趕緊找設(shè)計(jì)院佰，最后通常要四拜年，48版?zhèn)€月。阿10多萬平米的把綜合體做兩年半啊到三年很正常，疤中間耽誤一點(diǎn)，奧四年也是可以，頒都市綜合體開發(fā)岸周期比較合理的斑是30個(gè)月，兩隘年半，10萬平耙米，其實(shí)10萬絆、15萬問題不伴大。案例：唐山新華貿(mào)阿壩我接這個(gè)項(xiàng)目是澳2008年奧運(yùn)霸會(huì)后一個(gè)月，那哀時(shí)候土地已經(jīng)拿骯下，拆遷已經(jīng)結(jié)疤束了，原來是農(nóng)跋貿(mào)市場(chǎng)，201耙1年5月開業(yè)，啊開發(fā)商是唐山實(shí)藹力非常強(qiáng)的非常跋規(guī)范的開發(fā)商，巴是北京2007拔年的銷售狀元，癌當(dāng)年賣到37億扮，北京的第一名澳，有雄厚的資金鞍，聘請(qǐng)的都是非岸常規(guī)范的設(shè)計(jì)院跋，造

41、成了資金鏈版漫長(zhǎng)使用階段，敗必須在這個(gè)項(xiàng)目俺一年到一年半之佰間，把這個(gè)資金扮收回來，否則以把我個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，開暗發(fā)商就會(huì)減速了凹，也就是12個(gè)吧月-18個(gè)月要拔開盤銷售。我們皚剛才講了在二三扮線城市都市綜合辦體的租售比例，襖以10萬平米來佰講，10萬平米皚全是商業(yè)地產(chǎn)，藹不含停車場(chǎng)，不班含室外廣場(chǎng)，假拌設(shè)商業(yè)中心5萬奧，公寓2萬，酒耙店1.5萬，寫昂字樓1.5萬，背商業(yè)里的50%唉，希望能夠有3笆0百%是銷售，2絆0半%是持有的，公按寓是都賣的，酒巴店是持有的，寫罷字樓是持有的，岸也是可以賣的，礙如果能不做寫字哀樓，我們寧愿把拜這個(gè)寫字樓放給拜酒店，然后剩下擺的都作為商業(yè)。巴對(duì)于三線城市寫芭字樓市

42、場(chǎng)非常不邦看好，短期內(nèi)沒佰有什么機(jī)會(huì)，中隘國(guó)的二三線城市伴的企業(yè)兩極分化耙非常嚴(yán)重，要不哀是大型國(guó)有事業(yè)壩單位，有自己的骯辦公樓宇，要不笆中小民營(yíng)企業(yè)，吧都習(xí)慣當(dāng)?shù)赝恋匕急容^便宜，土地澳來源比較多元化藹，都可以自己蓋芭個(gè)院子或者自己奧開發(fā)小的住宅小爸區(qū)有兩層底商，壩寫字樓的需求實(shí)吧在太小。這樣的辦寫字樓裝修級(jí)別骯檔次又比較低，敖電梯比較少，公靶共區(qū)裝修比較弱背，開間不行，這八個(gè)寫字樓未來增奧值也很困難，寫氨字樓如果生意不愛錯(cuò)，又帶來了停八車位的壓力非常暗過，在二三線城伴市都市綜合體停按車是老大難的問懊題，市中心土地拔拿來以后，還是瓣比較貴，舍不得熬充分的停車場(chǎng)，頒該挖地下三層的骯弄兩層，還要弄

43、絆出一層商業(yè)，廣吧場(chǎng)沒埃有更多的停車場(chǎng)般，再有寫字樓，唉就會(huì)擠得很厲害巴。對(duì)于二三線城瓣市來講稗不提倡寫字樓。背板如果今天在談北澳京，我們的概念柏完全不一樣，我盎們現(xiàn)在希望的是白北京商業(yè)做3，啊寫字樓做3，酒愛店做2，公寓做艾2，大家都知道翱，在今年北京的敖寫字樓非常之紅跋火，為什么呢？扒給大家講個(gè)笑話扮，也是挺有道理矮的，中國(guó)現(xiàn)在股藹市一塌糊涂，沒扒人炒股了，黃金熬不好買，房地產(chǎn)皚又嚴(yán)苛了，大家澳自己開個(gè)公司吧藹，有錢不能買股澳票不能買黃金不邦能買住宅，車也拌有了，北京車也藹限號(hào)了，就開公啊司，就得租個(gè)寫盎字樓或者買個(gè)寫吧字樓，所以寫字矮樓在北京、天津芭、一些省會(huì)城市佰租金都非常好，絆又不限

44、購(gòu)，寫字跋樓就起來了。商阿業(yè)在北京趨于飽昂和，在北京想賣盎商鋪真的很不容胺易，因?yàn)楸本┑陌Ｊ裁礃I(yè)態(tài)都有，耙想一枝獨(dú)秀不可阿能了，在二三線白城市08年以后疤，開發(fā)了一些商阿業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品拌，我經(jīng)歷很多這胺個(gè)城市第一個(gè)、邦第二個(gè)，真的很骯新鮮，北京19案86年肯德基在埃前門開業(yè)，大家礙排隊(duì)吃炸雞，現(xiàn)案在1300多家班店了，有個(gè)嘗鮮八的過程，北京商笆業(yè)不要這么多了班。在二三線城市骯商業(yè)要足夠的面氨積，從業(yè)務(wù)上來擺講，在二三線城擺市主力租戶的作絆用是至關(guān)重要的柏，不可或缺的，柏在北京、上海已擺經(jīng)不需要主力租愛戶了，已經(jīng)不讓案主力租戶進(jìn)來了壩，因?yàn)檎嫉拿娣e拔太大，給的租金班太低，在北京太鞍多了，所以完全礙不

45、需要。3、主力租戶艾主力租戶有七大吧業(yè)態(tài)，商業(yè)里的艾商業(yè)中心，商業(yè)熬中心有主力租戶愛，有七大業(yè)態(tài)在盎二三線城市最火稗：安扮安1.首選大賣場(chǎng)般，1熬萬平米以上的大啊型綜合超市，現(xiàn)啊在在二三線城市芭全部都有了吧從08年以來，擺隨著二三線城市跋都市綜合體的快案速發(fā)展，開發(fā)商按快速引進(jìn)大型租八戶，也有像我們辦這樣的團(tuán)隊(duì)做貢班獻(xiàn)，現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)伴二三線城市沃爾辦瑪、家樂福、樂哀購(gòu)世界零售前三稗名都進(jìn)入了，在敖秦皇島也是如此般，樂購(gòu)、家樂福愛也都簽約了，萬邦達(dá)也進(jìn)秦皇島了俺，滄州樂購(gòu)簽約敖了，家樂福也簽百約了，邢臺(tái)的樂礙購(gòu)、家樂福、沃挨爾瑪也都進(jìn)了，澳石家莊沃爾瑪、按家樂福都進(jìn)了，般東北的城市都有稗了，大賣場(chǎng)

46、是購(gòu)搬物中心里最需要凹的。大賣場(chǎng)在購(gòu)爸物中心里需要的扮面積在8千-1挨.哀5萬平方米隘，最好是負(fù)一層暗再加一層的3千矮平米左右。熬柏礙2.百貨公司，拔現(xiàn)在國(guó)內(nèi)二三線半城市多起來，尤笆其省里的連鎖，按比如河北省的北捌國(guó)東購(gòu)、唐百都巴在連鎖，浙江的班銀泰在全國(guó)做連百鎖，遼寧的興隆哀大家園，內(nèi)蒙古藹的維多利，這些藹省里的都有，全癌國(guó)的進(jìn)入主力百扒貨公司像北京王拜府井、北京華聯(lián)笆、香港新世界、頒馬來西亞百盛。霸這種百貨公司租安賃面積大概在3案萬平米左右。熬搬胺3.專業(yè)賣場(chǎng)，稗比如電器類，蘇跋寧、國(guó)美、大中拌；家具類；在二懊三線城市除了電拔器比較多，現(xiàn)在耙紅星美凱龍這種岸建材比較多的，拜居然之家、東方翱

47、家園。邦骯4.娛樂主要指罷電影院和KTV邦，娛樂現(xiàn)在越來半越重要，電影院鞍中國(guó)將來必然會(huì)頒超過美國(guó)，會(huì)成伴為世界最大的電頒影市場(chǎng)，只要盜氨版的問題慢慢解傲決了就OK，現(xiàn)隘在二三線城市看矮電影，目前應(yīng)該百已經(jīng)基本解決可按以跟北京、上海拌同步，但是電影笆院數(shù)量稍微少一柏點(diǎn)，但基本都有邦。比如葫蘆島原板來沒有，就引進(jìn)瓣了電影院的。K哀TV，年輕人越辦來越需要。愛罷擺5.餐飲，主力斑租戶在二三線城耙市和一線城市來板比，北京對(duì)于餐辦飲主要指5千平霸米以上，像海底骯撈、大宅門、俏翱江南、權(quán)金城，把在地級(jí)市除了一壩些全國(guó)連鎖的餐拌飲，可能是當(dāng)?shù)匕嗟倪B鎖，比如秦凹皇島的海天一色八，唐山的鳳凰園鞍有很多連鎖，餐

48、挨飲的面積大概3隘千平米。在三線拌城市麥當(dāng)勞、肯跋德基也變成了主版力用戶，我們也扳可以理解。百扒6.兒童，兒童吧是非常關(guān)鍵的，唉兒童主題樂園，胺現(xiàn)在最容易賺錢哎的，咱們國(guó)家的按消防規(guī)定兒童不霸能上三層，基本叭80%在三層以扳上，開發(fā)商這方凹面都有本事，我拔們做業(yè)態(tài)規(guī)劃的擺時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)很多背事情還要跟政府跋溝通。現(xiàn)在兒童熬配合的主題有寓氨教于樂的項(xiàng)目，皚兒童是主力租戶壩。般凹7.小吃城，為昂什么把小吃城單壩獨(dú)作為七大業(yè)態(tài)壩劃分呢？因?yàn)樾“俺猿菍?duì)于餐飲的版要求，在建筑上靶和大的餐飲有很拌大不同。從吧建筑設(shè)計(jì)，在最埃開始建筑平面量白身訂作，比如電翱影院層高，兒童斑的層高，小吃城搬方方面面，都需哀要在建

49、筑設(shè)計(jì)時(shí)唉候要跟進(jìn)的，這耙一點(diǎn)很關(guān)鍵，要捌提前做好。很多胺商鋪劃個(gè)隔斷，盎就簡(jiǎn)單了，但是笆對(duì)于這七大類是翱很重要的。藹拜對(duì)于一個(gè)購(gòu)物中懊心來講，這七大搬類百分之百最合骯理的，起碼希望胺能夠做到有一個(gè)阿大賣場(chǎng)可以不要哀百貨公司，專業(yè)艾店沒有，娛樂一敖定要有，餐飲沒版有大的，一定要敖有大的連鎖快餐暗，小吃城沒有，艾可以規(guī)模小一點(diǎn)絆?，F(xiàn)在在開發(fā)過矮程中，如果在產(chǎn)哀品研發(fā)階段或者澳商業(yè)規(guī)劃階段，拜每個(gè)樓層的業(yè)態(tài)搬規(guī)劃階段，就需氨要馬上跟主力租澳戶接觸，這些是搬購(gòu)物中心的主力白租戶叭。俺酒店的主力租戶愛一樣，比如有建拔國(guó)飯店、皇冠假版日、如家、漢庭敖等等，只有酒店唉和商業(yè)中心有主按力租戶，公寓是氨散售，

50、寫字樓也靶可以有，比如冠芭名的一起賣掉，靶但是這都是小概稗率的可以，可遇岸不可求的，最開盎始如果能量身訂熬作，那當(dāng)然是最百好的。班4氨、二三線城市都柏市綜合體的盈利敖模式鞍二三線城市都市吧綜合體的盈利模扳式，需要靠商業(yè)暗中心里的60%拔的面積銷售，從絆整體上來講，用爸我們商鋪的銷售挨能夠達(dá)成我們整斑體的投資，90矮%-100%，班這是最理想。我把們有的時(shí)候也可懊以以小博大，也爸許可以變成1萬藹8，面積就會(huì)越巴來越小，不是說癌賣得越多越好，罷我們完全強(qiáng)調(diào)不叭是全賣掉，很多拔開發(fā)商到最后都懊賣了，這樣掙錢哎就走了，這也不扮是我們提倡的。叭因?yàn)橹挥兄髁ψ獍袘舫料聛恚@個(gè)礙場(chǎng)子才能活下來懊，怎么能夠在

51、挖胺坑的時(shí)候就賣掉搬，賣兩萬，怎么盎收回來？小業(yè)主挨怎么放心，怎么按不認(rèn)為我們開發(fā)爸商是個(gè)騙子，我伴們這種營(yíng)銷模式扮，是接下來跟各巴位介紹的。第一個(gè)階段澳我跟大家說了一哎下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)扒展情況，尤其是氨在二三線城市商懊業(yè)地產(chǎn)及都市綜俺合體的發(fā)展現(xiàn)狀皚，跟國(guó)內(nèi)的一線挨大都市北上廣深板商業(yè)地產(chǎn)的都市岸綜合體的生意模拌式、盈利模型做暗了一些比較互動(dòng)佰，在這樣的情況矮下，我們又介紹跋了一下二三線城百市都市綜合體的愛一些盈利模式，把開發(fā)商都想些什白么，目標(biāo)愿景是柏什么，都市綜合壩體的組合、產(chǎn)品矮的構(gòu)成以及基本癌的生意模式。扮把四、二三線城市稗城市綜合體的開八發(fā)把控伴敖接下來我們就大芭家關(guān)注的都市綜按合體

52、在二三線城矮市，我們?cè)谝粋€(gè)百開發(fā)的各個(gè)主要啊工作方面，比如拌說開發(fā)建筑設(shè)計(jì)礙、營(yíng)銷推廣、招擺商運(yùn)營(yíng)管理的各爸條線該如何把握挨，在兩年或者兩傲年半的時(shí)間內(nèi)，邦怎么能夠合理的唉運(yùn)作下去。另外靶也會(huì)給各位介紹礙一下在營(yíng)銷模式八上如何能夠快速癌銷售、快速回款襖，同時(shí)又能夠讓矮業(yè)主放心，形成笆開發(fā)商業(yè)主租戶翱、品牌顧客、政罷府、金融機(jī)構(gòu)和埃媒體的良好互動(dòng)百關(guān)系。然后再介吧紹一些北方地區(qū)吧二三線城市的案版例，然后再做一傲些互動(dòng)。剛才大阿連的學(xué)員講如果敖是新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)芭如何開發(fā)？銷售疤和招商的矛盾該板如何協(xié)調(diào)？方方翱面面都挺有意思爸，大家就各自工凹作中面臨的困惑跋進(jìn)行交流。芭岸在都市綜合體實(shí)艾際運(yùn)作的基礎(chǔ)上

53、隘，把操作流程理扮一遍，再說營(yíng)銷阿怎么賣？推廣、耙宣傳、招商怎么胺結(jié)合？一個(gè)商業(yè)艾地產(chǎn)都市綜合體俺通常來講房地產(chǎn)捌開發(fā)商經(jīng)常會(huì)問吧，是以銷售為核把心，還是以設(shè)計(jì)跋為核心，一個(gè)產(chǎn)稗品有兩條主線：艾一是建筑設(shè)計(jì)；埃一是銷售，其實(shí)氨我覺得還不如叫斑市場(chǎng)，市場(chǎng)里面拔有銷售和招商，斑設(shè)計(jì)是建筑或者吧叫產(chǎn)品，這里有絆設(shè)計(jì)、有施工。暗這兩條主線是房案地產(chǎn)開發(fā)的兩條白生命線，相輔相傲成、平行的、交艾集的都有，也是扮房地產(chǎn)開發(fā)公司骯各個(gè)部門之間博哀弈、纏打，都是隘來自于市場(chǎng)和建挨筑設(shè)計(jì)。這兩條凹線中間有一個(gè)相氨輔相成的就是推壩廣、宣傳，我們阿叫企劃或者策劃八。還有一個(gè)很重斑要的相輔相成的埃是手續(xù)報(bào)批，大稗家都明

54、白，有一柏些手續(xù)沒有也沒瓣法進(jìn)入，兩條主敖線就是建筑的產(chǎn)白品設(shè)計(jì)施工和市阿場(chǎng)類的銷售招商叭，兩條輔線是企搬劃推廣和手續(xù)報(bào)敖批。翱哀第一階段、產(chǎn)品敖研發(fā)階段斑癌很重要的原則，斑我們需要手續(xù)起襖碼要完成土地的吧協(xié)議，比較規(guī)范把的應(yīng)該有規(guī)劃局礙的規(guī)劃要點(diǎn)，就般是我們俗稱的紅百線圖，建筑密度八、容積率、綠化擺率、建筑高度，把這些才能提供給頒設(shè)計(jì)進(jìn)行基本的版研發(fā)，這是關(guān)于叭手續(xù)報(bào)批。在產(chǎn)拔品研發(fā)階段，第按一階段有了土地氨手續(xù)、規(guī)劃要點(diǎn)拌，我們建議應(yīng)該傲聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的商翱業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策奧劃管理團(tuán)隊(duì)，或擺者你們自己的市搬場(chǎng)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，來襖進(jìn)行這個(gè)產(chǎn)品的安市場(chǎng)定位的研發(fā)叭工作，這個(gè)市場(chǎng)挨定位的研發(fā)工作熬，包含哪些

55、內(nèi)容哎呢？扳1.基礎(chǔ)調(diào)研是佰必須的，就是競(jìng)扒爭(zhēng)對(duì)手分析、基奧礎(chǔ)商圈、交通、百人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展柏、未來趨勢(shì)等等藹。哎2.這個(gè)產(chǎn)品的斑定位，講清楚三班件事，就是做生隘意的真諦，誰是巴我的顧客，他有壩什么需求，如何背滿足他。疤3.產(chǎn)品組合，壩有了定位，怎么隘滿足，就是產(chǎn)品傲組合，這個(gè)都市岸綜合體到底要購(gòu)白物中心多大面積昂，里面有什么組稗合，要不要餐飲奧，要不要娛樂，熬要不要有大賣場(chǎng)佰，要不要有寫字頒樓等等。八4.一個(gè)基本的凹設(shè)計(jì)規(guī)劃。扮5.財(cái)務(wù)測(cè)算，版損益分析。愛襖這是市場(chǎng)定位研澳發(fā)，不是一般的鞍市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)疤調(diào)研基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)翱據(jù)、商圈的基本把情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手霸分析、交通道路澳、未來城市發(fā)展疤、GDP，

56、都是白在基礎(chǔ)調(diào)研里，搬更重要的是由它百推出來這個(gè)項(xiàng)目敗應(yīng)該在唐山、滄藹州，還是在河南埃鄭州、信陽，然愛后做出基本概念巴規(guī)劃，再做出財(cái)岸務(wù)測(cè)算，這個(gè)時(shí)柏間需要2-3個(gè)扮月。得出來的一埃個(gè)產(chǎn)品就是設(shè)計(jì)礙任務(wù)書，這是規(guī)敗范的，有的開發(fā)愛商自己就有設(shè)計(jì)稗單位，不用設(shè)計(jì)愛任務(wù)書，設(shè)計(jì)單板位在最開始參與敗產(chǎn)品定位研發(fā)工癌作，如果沒有設(shè)案計(jì)院，先通過專翱業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、研瓣發(fā)，得出設(shè)計(jì)任斑務(wù)書，進(jìn)行設(shè)計(jì)笆招標(biāo)，在產(chǎn)品研胺發(fā)階段，我們希頒望能夠確認(rèn)設(shè)計(jì)奧單位，一直進(jìn)入捌到產(chǎn)品研發(fā)階段把，到完成建筑設(shè)皚計(jì)方案的報(bào)批。俺從市場(chǎng)定位研發(fā)奧要2-3個(gè)月選背擇設(shè)計(jì)院到完成霸建筑設(shè)計(jì)方案通佰常來講3-4個(gè)瓣月，這一段時(shí)間奧，

57、加上前面的市案場(chǎng)定位研發(fā)時(shí)間俺，大概有6個(gè)月吧時(shí)間，這6個(gè)月敗，一般開發(fā)商非吧常著急，但這6百個(gè)月時(shí)間非常希扒望讓大家告訴老柏板，必不可少。白非常重要，如果案著急把可以在拿土地之阿前，認(rèn)為十拿九啊穩(wěn)開始進(jìn)行研發(fā)柏。邦安商業(yè)地產(chǎn)、住宅稗都有一個(gè)真理，暗前面的工作策劃癌、籌備、設(shè)計(jì)、罷規(guī)劃定位最重要敗，一旦這些規(guī)劃柏都到位了，真正藹蓋房子、賣房子哀都是水到渠成的稗事情，任何事情愛都是兩頭難，開搬頭難，等賣完了按招商了，開業(yè)管拌理，中間是很容凹易的事情，不要翱覺得一個(gè)房地產(chǎn)凹賣不難，招商不襖難，蓋房子不難扳，都不是高科技拌，最重要的是前巴面研發(fā)和后期的艾管理，第一階段按基本是6個(gè)月，奧就是能夠讓開發(fā)

58、捌商拿到一套可以襖向規(guī)劃局報(bào)規(guī)的澳圖紙，同時(shí)這6藹個(gè)月確定商業(yè)合稗作團(tuán)隊(duì)和建筑設(shè)白計(jì)團(tuán)隊(duì)。敗第二階段、施工骯圖階段靶埃對(duì)于建筑設(shè)計(jì)來伴講，你們要進(jìn)入版施工圖階段，1笆0萬平米的都市岸綜合體，應(yīng)該在扒3-6個(gè)月岸之間，精雕細(xì)刻扒施工圖。選定大斑包方，進(jìn)場(chǎng)施工鞍。對(duì)于市場(chǎng)，我芭們礙先要做主力租戶八的招商，配合主唉力租戶的招商做跋這個(gè)產(chǎn)品的VI跋包裝，這個(gè)項(xiàng)目伴叫什么名字，叫芭國(guó)貿(mào)還是叫新光愛天地，然后做L熬OGO，只有做佰了這個(gè)包裝，才柏能談上做樓書、傲招商手冊(cè)，把案罷場(chǎng)包裝。主力租把戶招商，比如大襖賣場(chǎng)、百貨公司俺、電影院等等。耙主力租戶的招商半進(jìn)入，需要做一霸個(gè)大型推廣活動(dòng)挨，宣傳造勢(shì)，然安后

59、進(jìn)入銷售客戶案積累階段。我們哎的尾檔突出主力百租戶，突出商業(yè)斑定位，我們主力按租戶有哪些，就巴是不提賣，因?yàn)榘忍舾?，?shí)際上白是為了造勢(shì)。銷疤售的廣告，一般拜在報(bào)紙上、網(wǎng)絡(luò)藹上、短信上進(jìn)行礙宣傳的，這些需瓣要3-4個(gè)月，鞍施工圖也是需要頒3-4個(gè)月。跋第二階段的標(biāo)志芭是什么？建筑標(biāo)笆志是開工，我們白市場(chǎng)標(biāo)志是銷售挨中心或者招商中拔心，就是售樓處佰開放，推廣活動(dòng)埃舉辦。我們從明搬年1月擺1日起，某一個(gè)艾項(xiàng)目，春節(jié)開始巴是含進(jìn)去的，我矮們要到明年的1爸月、2月、3月扒，稗2012年皚1月1日藹-佰4月15日凹完成第一階段，芭出了設(shè)計(jì)任務(wù)書板，確定設(shè)計(jì)院，般定位完成了，第拜二階段從艾4月15日吧-壩

60、8月15日鞍銷售中心裝修完罷畢，客戶開始積壩累，項(xiàng)目確定大埃包方，8月底開吧工，因?yàn)殚_工有隘施工圖報(bào)批，要埃有建筑施工手續(xù)傲，很多開發(fā)商沒佰有，得有圖，像岸土地勘測(cè)圖。八第三階段、客戶凹積累案藹開始客戶積累了胺，我們叫有效的骯客戶積累，希望敖大概有3-5個(gè)耙月，看客戶積累扮的情況，這個(gè)客擺戶積累買2萬抵暗4萬，看房班車扒、旅游，各種各叭樣的手段，最后盎把客戶變成有效斑客戶。這一階段盎，招商部分把主拔力租戶合同確立柏下來，同時(shí)洽談扮其他的招商工作暗。工程進(jìn)入第三罷階段，就是開工皚后的階段，我們翱希望從開工到項(xiàng)擺目出地面正負(fù)零氨，希望3個(gè)月，版到封頂希望有1按0個(gè)月到一年，邦我們有效客戶積哀累，第