湖南懷化項(xiàng)目調(diào)研說(shuō)課材料

1、湖南懷化武陵山現(xiàn)代商貿(mào)城項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告一、懷化的基本情況懷化，別稱鶴城，古稱五溪，湖南省轄地級(jí)市之一，位于湖南西 部偏南，西鄰貴州省銅仁市和黔東南苗族侗族自治州，南接廣西壯族自治區(qū)柳州市、桂林市，與湖南省內(nèi)邵陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底、張家界等市 和湘西土家族自治州接壤?？偯娣e27564平方千米，是湖南省面積最 大的地級(jí)市?，F(xiàn)轄13個(gè)縣（市、區(qū)），總?cè)丝?513萬(wàn)，其中侗、苗、 瑤、土家等少數(shù)民族50個(gè)，占總?cè)丝?40%交通優(yōu)越，湘黔、焦柳 和渝懷三條鐵路干線交匯于此，杭瑞、滬昆、包茂、婁懷、繞城高速 公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，是湖南省中西部重要的交通樞紐城市， 也是東 中部地區(qū)通向西南的橋頭堡和國(guó)內(nèi)重要的樞紐城

2、市。懷化素有“大西南橋頭堡、原生態(tài)植物園、古建筑博物館、多民族文化村、雜交稻發(fā) 源地、抗戰(zhàn)勝利受降地”之盛譽(yù)。2015年，全市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 1280億元，增長(zhǎng)8.6%;完成 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1004.6億元，增長(zhǎng)18%完成公共財(cái)政收入110 億元、地方財(cái)政收入72.81億元，均增長(zhǎng)10%規(guī)模工業(yè)增加值增長(zhǎng) 7.2%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額502億元，增長(zhǎng)11.3%;城、鄉(xiāng)居民 人均可支配收入分別達(dá)到20940元、7130元，增長(zhǎng)9%和10%二、懷化的商業(yè)現(xiàn)狀1、概述近幾年來(lái)，懷化圍繞“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心、建設(shè)生態(tài)宜居城市” 戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施“科技引領(lǐng)、交通現(xiàn)行、興工活商、富民強(qiáng)市” 發(fā)展

3、戰(zhàn)略，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，在優(yōu)質(zhì)稻、藥材、油料、畜牧水產(chǎn)等優(yōu)勢(shì) 農(nóng)業(yè)、醫(yī)療、林產(chǎn)、食品、電力及電化學(xué)等支柱產(chǎn)業(yè)不斷壯大的同時(shí)， 以商貿(mào)物流為主的第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，占全市經(jīng)濟(jì)比重達(dá)42%逐步成為了該市的優(yōu)勢(shì)和特色，并初步形成了以河西區(qū)為核心的商貿(mào)流通 體系，主要輻射周邊7個(gè)市州，1500萬(wàn)左右人口，尤其是銅仁、吉 首等地。2015年，懷化市實(shí)施重點(diǎn)商貿(mào)物流項(xiàng)目29個(gè)，完成投資38.5 億元，為年計(jì)劃的101.7%,包括規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園、現(xiàn)代商 業(yè)街等。商貿(mào)業(yè)：其優(yōu)越的地理位置、有利的交通條件，市內(nèi)商貿(mào)發(fā)展繁 盛，各類專業(yè)市場(chǎng)具有相對(duì)的集聚性，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，基本形成 了以服裝服飾、日用百貨、建

4、材家居、農(nóng)副產(chǎn)品、五金機(jī)電等行業(yè)為 主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，初步形成了以懷化為中心、輻射周邊縣市的商貿(mào) 流通體系。目前已建成各類商品交易市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積100多萬(wàn)平方米，年交易額逾150多億，年銷售額超億元的市場(chǎng)有18個(gè)。懷化現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)大致可以分為 4個(gè)板塊，分別為河西板塊、火 車站板塊、城東板塊和城南板塊，其中河西板塊和火車站板塊是市場(chǎng) 分布的主要板塊，占據(jù)懷化的市場(chǎng)體量的 90%r右，小商品類各大批 發(fā)市場(chǎng)主要集中在火車站板塊?；疖囌景鍓K地處懷化市中心，以服裝 鞋包、日用百貨、家紡面料、家電、花鳥等四類業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)為主， 人氣較旺，批零兼營(yíng)，經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較好；其余成交額較大的專業(yè)市場(chǎng)均分布在河西

5、區(qū)。河西區(qū)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)基本都是專業(yè)街形式， 相當(dāng) 于義烏以前朝陽(yáng)街、五臺(tái)街等專業(yè)街模式。物流業(yè)：近年來(lái)，市內(nèi)物流運(yùn)輸量快速增加，呈現(xiàn)出公路運(yùn)輸比 重逐年增加，2007年的64%增加至2012年的76%物流場(chǎng)站主要集 中在河西區(qū)和鶴城區(qū)，輻射范圍為以懷化為中心的周邊 500公里以內(nèi), 輻射地主要以貴州銅仁、黔西南地區(qū)為主。經(jīng)實(shí)地調(diào)查并走訪經(jīng)營(yíng)戶 過(guò)程中，也得到了印證。絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶的省內(nèi)客戶群體主要以懷化 下屬縣市為主，省外的客戶群體來(lái)自貴州銅仁、黔西南地區(qū)。從項(xiàng)目合作方提供的商品物流來(lái)源地和目的地比例圖分析可看 出：懷化市物流現(xiàn)狀是典型的中轉(zhuǎn)型物流。從貨物物流來(lái)源地分析， 懷化市中轉(zhuǎn)的物流主要

6、來(lái)源于省內(nèi)長(zhǎng)沙、浙江、廣東、福建、江蘇等 地。懷化市中轉(zhuǎn)的物流主要目的地為下屬周邊縣市、 市區(qū)，約占41% 貴州的比例約占7%廣西的比例約占7%重慶約占4%其余為省內(nèi)其他縣市懷化貨韌運(yùn)論來(lái)源地分析 j!iK 卜涇縣山貴州 .廠冋血止 諄酋 北草界 那陽(yáng)卷底 其施懷化貨物岀發(fā)地分析電商業(yè)：近幾年，懷化市委、市政府高度重視電子商務(wù)發(fā)展，把 電商業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，出臺(tái)了懷化市加快電子商務(wù)發(fā)展的 若干政策措施，全市電商產(chǎn)業(yè)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 2014 年全市電商 交易額只有 17.9 億元， 2015 年增加到了 45 億元、增長(zhǎng) 151%，今 年將突破 100 億元、增長(zhǎng) 458%，成為全省電

7、商增長(zhǎng)最快的市州之一。2015 年，懷化市市委市政府以電商精準(zhǔn)扶貧為抓手、以電商園 區(qū)建設(shè)為龍頭、以知名平臺(tái)引進(jìn)為突破、以示范企業(yè)培育為重點(diǎn)，全 力抓好電子商務(wù)主體培育、 平臺(tái)建設(shè)、模式創(chuàng)新、物流支撐體系構(gòu)建， 大力推動(dòng)電商產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、 精準(zhǔn)扶貧、百姓生活深度融合。 近期， 懷化 13 個(gè)縣（市、區(qū)）已獲得省財(cái)政 1300 萬(wàn)元的電商扶貧資金支 持；從 2015 年 10 月起，溆浦縣電商園、鶴城區(qū)電子商務(wù)孵化園、 懷化市電商產(chǎn)業(yè)園相繼正式掛牌運(yùn)營(yíng)， 依托阿里國(guó)際的溪谷電商園和 依托農(nóng)村淘寶的懷化（中方）電商創(chuàng)業(yè)園、靖州電商產(chǎn)業(yè)園、通道電 商產(chǎn)業(yè)園、沅陵電商產(chǎn)業(yè)園等也正在積極籌建。 201

8、5 年 7 月，“淘 寶特色中國(guó) . 懷化館”正式上線， 3 月 16 日“蘇寧易購(gòu)中華特色 . 懷化館”正式上線。 懷化電子商務(wù)的快速發(fā)展， 不僅創(chuàng)造了新的消費(fèi) 需求，開(kāi)辟了就業(yè)增收新渠道，而且正在加速與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè) 融合發(fā)展，助推經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為發(fā)展新動(dòng)力?，F(xiàn)有各專業(yè)市場(chǎng)情況： 此次調(diào)研實(shí)地走訪了河西區(qū)及火車站附近 部分市場(chǎng)，主要有：嫩溪垅商業(yè)批發(fā)廣場(chǎng)、佳惠懷化商城、河西商 貿(mào)城（寶慶商貿(mào)城） 、五金水暖機(jī)電市場(chǎng)和湖南西部小商品市場(chǎng)，具 體情況如下：嫩溪垅商業(yè)批發(fā)廣場(chǎng)： 位于火車站附近的商業(yè)圈， 分地下一層， 地面四層，負(fù)一層為床上用品、內(nèi)衣、睡衣等，一層為男裝，二層為 女裝，

9、三層童裝，四層精品女裝，共計(jì)商位 280戶左右；市場(chǎng)建筑形 態(tài)為室內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)模式，市場(chǎng)以零售為主，商品來(lái)源株洲、廣州，輻 射范圍以懷化地區(qū)為主。佳惠懷化商城：位于火車站附近的商業(yè)圈，是佳惠集團(tuán)開(kāi)發(fā) 的，原老懷化商城搬遷改建的，分地下一層，地面四層，主要經(jīng)營(yíng)家 用電器、日用百貨、小家電、小五金、勞保用品、床上用品、襪子、鞋、喜慶用品等日用消費(fèi)品，共計(jì)商位 420戶左右。市場(chǎng)批零兼營(yíng)， 商品來(lái)源廣東、長(zhǎng)沙、義烏及金華其他縣市等地，輻射范圍為懷化地 區(qū)、貴州銅仁。五金水暖機(jī)電市場(chǎng)：占地面積123畝，建筑面積19萬(wàn)平方米， 總投資16000萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)五金、交電，輻射范圍為市區(qū)、周邊縣 市、貴州銅仁

10、。市場(chǎng)建筑形態(tài)是專業(yè)街形式，經(jīng)營(yíng)戶數(shù) 205戶。河西商貿(mào)城（寶慶商貿(mào)城）：由懷化寶慶經(jīng)互會(huì)開(kāi)發(fā)建設(shè)，占 地面積142.8畝，建筑面積8萬(wàn)平方米，總投資18000萬(wàn)元，開(kāi)業(yè)時(shí) 間1996年，主要經(jīng)營(yíng)副食、百貨。市場(chǎng)建筑形態(tài)是專業(yè)街形式，總 門面數(shù)1050個(gè)。商品來(lái)源義烏、長(zhǎng)沙等地，輻射范圍為懷化地區(qū)、 貴州、少部分四川等地湖南西部小商品市場(chǎng)：由懷化神龍房地產(chǎn)有限公司投資建設(shè)，占地面積104畝，建筑面積9.8萬(wàn)平方米，總投資10000萬(wàn)元，開(kāi)業(yè) 時(shí)間2008年，主要經(jīng)營(yíng)建材、窗簾、床上用品。市場(chǎng)建筑形態(tài)是專 業(yè)街形式，總門面數(shù)600個(gè)。輻射范圍為市區(qū)、周邊縣市、貴州銅仁。2、特征政府缺乏對(duì)市場(chǎng)的整

11、體性規(guī)劃。 項(xiàng)目招商以產(chǎn)權(quán)銷售的商業(yè)地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，削弱了政府“劃行規(guī)市”的能力，導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模普遍較 小、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)水平不高、場(chǎng)內(nèi)管理比較混亂，存在商住一體化現(xiàn)象， 缺乏組織化、規(guī)范化的有效管理機(jī)制。懷化的市場(chǎng)主要是二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)， 缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐。 經(jīng)營(yíng)產(chǎn) 品主要來(lái)源于生產(chǎn)型專業(yè)市場(chǎng)， 沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的市場(chǎng)， 未來(lái)存在很多 不確定性?；疖囌局苓叺膶I(yè)批發(fā)市場(chǎng)以鋪位形式， 雖然人氣較旺， 但市 場(chǎng)管理水平偏低； 其它分布在河西區(qū)域的市場(chǎng)則多以專業(yè)街的形式存 在，較為分散，不夠集中。市場(chǎng)存在無(wú)序開(kāi)發(fā)， 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。 對(duì)接小組走訪過(guò)程中發(fā) 現(xiàn)：“專業(yè)市場(chǎng)不專業(yè)” , 同一行業(yè)存在多個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，且家

12、電、建材 等市場(chǎng)存在重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，造成行業(yè)分散經(jīng)營(yíng)，商流不聚集，不利于 市場(chǎng)發(fā)展。公路貨物運(yùn)輸比重較大， 但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)銜接不夠， 建設(shè)起點(diǎn) 低、規(guī)模小，多式聯(lián)運(yùn)尚未得到充分發(fā)展。公路貨物運(yùn)輸站場(chǎng)比較零 散，且隸屬于不同系統(tǒng)。三、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目位于懷化市河西經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 沿舞陽(yáng)大道兩側(cè)分 布。整體規(guī)劃由北往南從環(huán)城西路到滬昆高鐵，西鄰南山寨公園，交 通通達(dá)性好，毗鄰包茂高速、滬昆高鐵、 209 國(guó)道、 320 國(guó)道等多條 交通主干線。項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目總占地 2500畝左右，開(kāi)發(fā)體量達(dá) 216萬(wàn)方，其中 綜合型交易市場(chǎng)分為三期開(kāi)發(fā)， 總占地超過(guò) 1200畝，開(kāi)發(fā)體量超過(guò) 100 萬(wàn)方：

13、項(xiàng)目一期占地 368畝，建筑面積 37萬(wàn)方，定位為以家居藝術(shù)全 產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)、城市MAL體驗(yàn)的“一站式”家居藝術(shù)采集島；項(xiàng)目二 期為小商品市場(chǎng)（意向與公司合作區(qū)域） ，占地約 400余畝，建筑面積 近 40萬(wàn)方；項(xiàng)目三期為武陵山中藥材市場(chǎng)，占地約 400余畝，建筑面 積近50萬(wàn)方。項(xiàng)目總投資超過(guò) 100個(gè)億，計(jì)劃 5年內(nèi)建成，成熟后每年 將為城市帶來(lái)超過(guò) 240個(gè)億的總產(chǎn)值和 5萬(wàn)個(gè)以上的就業(yè)崗位。項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于 2015年12月啟動(dòng)，經(jīng)實(shí)地考察，綜合型交易 市場(chǎng)的一期開(kāi)發(fā)建設(shè)基本完成，據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，目前已與居然之家、 怡亞通供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)、 跨境商品交易中心、 保稅倉(cāng)等建立戰(zhàn)略合作 關(guān)系，作

14、為首批項(xiàng)目引進(jìn)；該項(xiàng)目的二期為小商品市場(chǎng)，分兩個(gè)階段 進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一階段的體量約為 14萬(wàn)方，預(yù)計(jì) 8 月份掛牌拿地，該 規(guī)劃方案正在制定中。項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目總體定位為一個(gè)以綜合性交易市場(chǎng)、 現(xiàn)代化物流 基地、電子貿(mào)易平臺(tái)為主體，以商務(wù)辦公、會(huì)議展示、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、公 共服務(wù)、生活休閑為輔助的，集現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送、商品展示、電 子商貿(mào)、商業(yè)配套服務(wù)及信息交流、 金額結(jié)算等功能于一體的大型商 貿(mào)物流綜合體。項(xiàng)目周邊交通：舞陽(yáng)大道，往北經(jīng)舞水一橋接舞水路與城區(qū)相連， 往南經(jīng)舞水五橋與 209 國(guó)道、包茂高速南連接線連接；河西大道，經(jīng) 舞水二橋接天星路與城區(qū)相連； 環(huán)城西路， 經(jīng)舞水三橋接環(huán)城南路與城

15、區(qū)相連，經(jīng)舞水四橋與 320 國(guó)道和包茂高速公路相連。項(xiàng)目投資主體介紹： 項(xiàng)目由懷化武陵山國(guó)際商貿(mào)物流城開(kāi)發(fā)有限 公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，該公司由浙江美達(dá)集團(tuán)有限公司發(fā)起組建，于 2015年 12月在懷化市經(jīng)開(kāi)區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金一億元，由杭州美 達(dá)金頂投資發(fā)展有限公司、 浙江嘉瑞實(shí)業(yè)有限公司、 懷化市經(jīng)開(kāi)區(qū)城 市建設(shè)投資有限公司及自然人王新四家股東構(gòu)成。 該項(xiàng)目是湖南省重 點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。杭州美達(dá)金頂投資發(fā)展有限公司： 是美達(dá)集團(tuán)有限公司的全資 子公司，于 2015年 5月 22日在杭州工商局登記注冊(cè)， 公司注冊(cè)資本 55000000（萬(wàn)元），主要經(jīng)營(yíng)服務(wù)： 實(shí)業(yè)投資 ; 投資管理 ; 投資咨詢（

16、除 證券、期貨） ; 市政工程施工；批發(fā)零售：五金建材 ; 機(jī)電設(shè)備；貨物 及技術(shù)進(jìn)出口。浙江嘉瑞實(shí)業(yè)有限公司： 成立于 2010年 6月，是一家以銷售、 科技服務(wù)為一體的綜合性企業(yè)。公司成立以來(lái)，秉承“以人為本、誠(chéng) 信為準(zhǔn)、共同發(fā)展”的理念，依托高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，輔以不斷完善的現(xiàn)代 企業(yè)管理模式， 在社會(huì)各界的支持下， 投資了幾項(xiàng)大型現(xiàn)代化智能建 筑工程。經(jīng)過(guò)不斷及積累、不斷的創(chuàng)新，公司以誠(chéng)信與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)， 得到了各行業(yè)客戶的一直認(rèn)可與好評(píng)，為企業(yè)贏得了卓越的商譽(yù)。c. 懷化市經(jīng)開(kāi)區(qū)城市建設(shè)投資有限公司 : 成立于 2008年1月 21 日，注冊(cè)資本為人民幣 20000 萬(wàn)元。公司股東湖南懷化經(jīng)濟(jì)

17、開(kāi)發(fā)區(qū)管 理委員會(huì)出資 20%，股東懷化市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出 資 80%。公司成立以來(lái)， 先后承建了舞陽(yáng)大道、 天星西路、河西大道、龍泉湖路、黃家山路、李公灣大橋等經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)所有基礎(chǔ)設(shè)施和廣告產(chǎn) 業(yè)園、公租房、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。截至目前，投公司資產(chǎn)規(guī) 模逾44億元，凈資產(chǎn)達(dá)到30億元，負(fù)債率為29.8%,近三年平均凈 利潤(rùn)在0.9億元以上。四、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于河西板塊，道路規(guī)劃合理，交通優(yōu)勢(shì)明顯，接連包茂 高速，209國(guó)道、320國(guó)道，僅離市中心3公里。項(xiàng)目是懷化市未來(lái)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)板塊， 以發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào) 物流業(yè)和新型加工業(yè)為主的開(kāi)發(fā)園區(qū) ，未來(lái)將承

18、接主城區(qū)的商貿(mào)物 流轉(zhuǎn)移和升級(jí)，區(qū)域潛力巨大。項(xiàng)目符合河西區(qū)商貿(mào)物流中心的定位，可申請(qǐng)享受政府相關(guān)優(yōu) 惠政策。2、弱勢(shì)（W項(xiàng)目所在區(qū)塊處于新興經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)階段，周邊道路建設(shè)改造剛啟 動(dòng)，舞陽(yáng)大道南段還在施工中，加之與懷化南站（懷化高鐵站）被？水河隔斷，缺乏相對(duì)便捷性。項(xiàng)目與小商品市場(chǎng)集聚的火車站板塊距離較遠(yuǎn)， 短時(shí)間內(nèi)難以 吸引采購(gòu)商，人氣培育需要一段時(shí)間。項(xiàng)目處于新興發(fā)展區(qū)域，周邊硬件配套尚未改造完成，人文環(huán) 境相對(duì)比較落后，消費(fèi)者認(rèn)同度不夠高。3、機(jī)遇（O）懷化市場(chǎng)輻射周邊縣市及貴州銅仁、黔西南地區(qū)，其中懷化市 450萬(wàn)居民，貴州銅仁地區(qū)330萬(wàn)居民，貴州黔西南地區(qū)280萬(wàn)居民， 共計(jì)1060萬(wàn)人口可列為懷化市專業(yè)市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群。懷化市各類專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟， 但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃