濱州市鄒平縣齊明置業(yè)原天健苑售樓處地塊研發(fā)報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：山東齊明置業(yè)有限公司2012ZB04-2版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸淄博晨宇房地產(chǎn)服務(wù)有限公司所有，未經(jīng)晨宇公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。齊明置業(yè)原天健苑售樓處地塊研發(fā)報(bào)告領(lǐng)袖級(jí)的甲級(jí)寫字樓是怎樣煉成的！問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議報(bào)告提綱項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位隨著政府規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移，該區(qū)域的樞紐作用逐步體現(xiàn)，已經(jīng)具備成為“鄒平之窗”的外部條件，適合打造鄒平縣乃至濱州市的地標(biāo)性建筑。北進(jìn)鄒平的門戶,項(xiàng)目位于黃山五路與黛溪三路交叉口西南角，鄒平客運(yùn)中心斜對(duì)面。項(xiàng)目南接鄒平老城、東連鄒平工業(yè)區(qū)、北與鄒平工礦企業(yè)區(qū)相

2、望，處于三地相交，門戶概念明顯。S321上的交通樞紐站位鄒平看項(xiàng)目：本案地處“三區(qū)一核”，屬鄒平之窗。企業(yè)聚集區(qū)老城區(qū)工業(yè)區(qū)站位鄒平看項(xiàng)目：項(xiàng)目占據(jù)了未來城區(qū)核心位置。項(xiàng)目雄踞黛溪三路與黃山五路交匯處，為2條城市主干道相匯之地，交通優(yōu)勢(shì)明顯；周邊交通縱橫交錯(cuò)，地處鄒平客運(yùn)中心的樞紐地帶依仗便捷的交通，項(xiàng)目至淄博40分鐘，至濟(jì)南50分鐘。老城區(qū)未來的核心位置，未來城市動(dòng)向的發(fā)展區(qū)域；北部城區(qū)改造的先發(fā)區(qū)域，商貿(mào)資源已經(jīng)蘇醒并具備長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)；便捷的交通條件，從物理角度上已經(jīng)將該區(qū)域界定為北城未來發(fā)展的核心；老城區(qū)西部城區(qū)北部郊區(qū)工業(yè)區(qū)山南新城站位項(xiàng)目看地塊：現(xiàn)存不多的外向型地塊。地塊現(xiàn)狀：目前

3、區(qū)域內(nèi)有部分臨時(shí)建筑物需要拆除，站在城市運(yùn)營和城市發(fā)展的角度上來講，地塊現(xiàn)狀與鄒平縣城市面貌極度不協(xié)調(diào)，臟、亂、差形象的改變已經(jīng)提上政府工作日程，處在鄒平城市之窗位置的特定因素決定了本項(xiàng)目的發(fā)展不僅僅是一個(gè)簡單房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，更在城市發(fā)展的角度對(duì)本項(xiàng)目提出了更高的要求。受特定歷史和現(xiàn)實(shí)條件的制約，該區(qū)域始終處于中低端，核心競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)值尚未被完全挖掘；如果沒有政府政策的撬動(dòng)，未來幾年內(nèi)不會(huì)有質(zhì)的變化。換一個(gè)角度來看，該區(qū)域又屬于鮮有的、外向型的、最具活力的區(qū)域之一。齊明建材城項(xiàng)目地段分析本案處于黛溪三路和黃山五路的黃金交匯點(diǎn)，屬于黛溪三路商業(yè)中心區(qū)北沿區(qū)域，地段位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目位于黛溪三路和

4、黃山五路交匯處，兩邊臨路，具有極強(qiáng)的昭示性與便利性；項(xiàng)目處于鄒平核心商圈：黛溪三路商圈與本案處于同一商業(yè)發(fā)展軸線上；黛溪三路商圈是鄒平城市功能最完善的城市級(jí)商圈之一，囊括了鄒平城市發(fā)展的商業(yè)、居住、市政、商務(wù)等各項(xiàng)功能；項(xiàng)目處于商圈延長線上。黛溪三路黃山五路中央政務(wù)區(qū)和商業(yè)中心區(qū)CBD本 案項(xiàng)目配套資源分布周邊餐飲、超市、醫(yī)院、學(xué)校眾多，生活資源豐富；但目前周邊商務(wù)配套不齊全，處于起步發(fā)展階段。項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目地處黃山五路和黛溪三路路交匯處，汽車站對(duì)面，交通非常便利。項(xiàng)目東臨黛溪三路，北臨黃山五路，道路寬闊，交通便捷，連通整個(gè)鄒平交通網(wǎng)；項(xiàng)目位置距汽車站0距離，下樓即到汽車站，交通網(wǎng)絡(luò)直通全國

5、。黛溪三路南北連接鄒平、黃山五路東西方向貫穿整個(gè)鄒平，兩條城市主干道的交匯，交通樞紐地帶無可比擬。汽車站項(xiàng)目地塊分析是鄒平縣內(nèi)為數(shù)不多的外向型項(xiàng)目之一，市場(chǎng)認(rèn)可度較高；位于三區(qū)交界位置，處于鄒平縣城市發(fā)展擴(kuò)展北方向上，政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；項(xiàng)目處于客運(yùn)中心對(duì)面核心位置，與城市交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)接良好，交通及其便利；地塊目前較為平整，基礎(chǔ)配套完善；區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。項(xiàng)目臨兩大主干道，項(xiàng)目昭示性好。本項(xiàng)目具有部分拆遷改造；目前項(xiàng)目周邊臟亂差，區(qū)域形象較弱；地塊面積狹小，不便于產(chǎn)品的打造；項(xiàng)目臨近主干道，車流物流量大，噪 音、污染等影響居住品質(zhì)。地塊優(yōu)勢(shì)：地塊劣勢(shì)：項(xiàng)目小結(jié)中小型開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)條件較好。區(qū)域

6、位置較好：1、鄒平老城區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域。2、客運(yùn)中心對(duì)面，人流、物流、信息流聚集之地。3、老城區(qū)交界、工業(yè)區(qū)外延區(qū)域。項(xiàng)目基礎(chǔ)較好：1、項(xiàng)目基礎(chǔ)配套完善，交通優(yōu)勢(shì)明顯，但生活配套基礎(chǔ)較差。2、地塊較為平整。3、地塊較小，適合中小型短平快項(xiàng)目的開發(fā)。發(fā)展前景較好：1、政府大力支持，從政策等方面給予支持。2、周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，但缺乏與之相適合的配套。3、項(xiàng)目物業(yè)類型屬于市場(chǎng)空白。4、市場(chǎng)存在產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求。本項(xiàng)目從區(qū)域位置、項(xiàng)目基礎(chǔ)、發(fā)展前景等方面均存在較好的先天優(yōu)勢(shì)，且屬于政府大力支持的項(xiàng)目，短平快的發(fā)展在目前市場(chǎng)狀況下會(huì)有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。項(xiàng)目小結(jié) 順民心，應(yīng)民意 新北城，新名片 保民生，擴(kuò)就業(yè)

7、促產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)稅收本案地處大鄒平戰(zhàn)略要地，是鄒平的北大門，是政府改善老城面貌，改善居民居住環(huán)境，打造老城新貌的政績工程、民心工程。項(xiàng)目的投資開發(fā)所帶來的政治、社會(huì)影響非同一般；因此，該項(xiàng)目不僅僅是單純的經(jīng)濟(jì)決策，更是政治、文化決策； 項(xiàng)目必須產(chǎn)生集聚生長能力，方能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本案的開發(fā)建設(shè)，需要承擔(dān)三重責(zé)任，即：民心所向，人們需要借助該項(xiàng)目的開發(fā)改善、提升生活水平；政府滿意，政府迫切需要這樣一個(gè)項(xiàng)目為民生創(chuàng)利；城市運(yùn)營，城市需要項(xiàng)目改變本區(qū)域臟、亂、差的現(xiàn)狀，更好的展示鄒平風(fēng)采。問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位R1：按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果本項(xiàng)目處于是核心商業(yè)圈和核心商

8、務(wù)圈周邊。會(huì)使該項(xiàng)目被商業(yè)圈和商務(wù)圈邊緣化。從物業(yè)類型上：物業(yè)類型確定，沒有發(fā)揮地塊最大價(jià)值，且不同種物業(yè)類型不能相互融合，形成抗性。建筑物周邊的破舊建筑給本項(xiàng)目高檔次物業(yè)定位帶來負(fù)面影響。從區(qū)域位置上從物業(yè)類型上從形象上從利潤上：通過物業(yè)類型組合 ，和各物業(yè)類型的合理比例的確定，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。從物業(yè)類型上：項(xiàng)目中的不同種物業(yè)類型相互融合，相輔相成。從品牌上：將本項(xiàng)目做成鄒平地區(qū)的地標(biāo)性項(xiàng)目之一，具有較強(qiáng)的昭示性，同時(shí)提高齊明置業(yè)在鄒平的社會(huì)知名度，和實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)。R2：我們的期望目標(biāo)從利潤上從物業(yè)類型上從品牌上不同種物業(yè)類型相互融合，相輔相成R1、R2存在的矛盾或沖突處于老城核心區(qū)域，

9、但被商業(yè)和商務(wù)圈邊緣化不同種物業(yè)類型不能相互融合，形成抗性通過物業(yè)類型組合 ，和各物業(yè)類型的合理比例的確定，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化周邊物業(yè)的破舊的形象本項(xiàng)目中高檔次面市，與周邊雜亂氛圍相分隔，形成社會(huì)知名度及品牌效應(yīng)S-C-Q結(jié)構(gòu)1.如何制定項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，即突破固有商業(yè)圈和商務(wù)圈的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，實(shí)現(xiàn)利潤最大化？2.本項(xiàng)目如何形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升項(xiàng)目的品牌？提出問題 （question）要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須要回答的核心問題S-C-Q結(jié)構(gòu)項(xiàng)目背景條件的限制意味著：此項(xiàng)目必有的物業(yè)類型為商業(yè)，得出三種物業(yè)組合發(fā)展方向。項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制高容積率地塊價(jià)值最大化

10、XX可取垂直流動(dòng)性無法安排造價(jià)過高商業(yè)群樓+塔樓滿鋪商業(yè)超高層商業(yè)群樓+塔樓方向一：必有物業(yè)（商業(yè)）+酒店方向三：必有物業(yè)（商業(yè)）+公寓方向二：必有物業(yè)（商業(yè)）+寫字樓S-C-Q結(jié)構(gòu)商業(yè)酒店辦公公寓公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長期居住者需求）。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、酒店的大堂和昭示性利益最大化形成完善配套、信息平臺(tái)個(gè)體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關(guān)系為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶大堂可以與酒店共享現(xiàn)金流來源為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶補(bǔ)充其它功能共享辦公帶來的客戶?，F(xiàn)金流來源標(biāo)志性定義檔次可謂辦公和公寓提供酒店服務(wù)和配套設(shè)施項(xiàng)目固有物業(yè)類型和其他可能出現(xiàn)的物業(yè)類型是

11、相互限制的，同時(shí)也是相互支持的。KPI分析KPI外因市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，城市人口生活水平持續(xù)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)回現(xiàn)速度物業(yè)市場(chǎng)銷售速度快，投資者和使用者認(rèn)可度高投資回報(bào)率回報(bào)率穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)79經(jīng)營收益物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)增長較快，能實(shí)現(xiàn)較高受益內(nèi)因客戶目標(biāo)開發(fā)期2年完成項(xiàng)目開發(fā)提升品牌物業(yè)形象好，能夠提升項(xiàng)目品牌地塊條件地塊價(jià)值地塊資源條件好，成熟度高，商業(yè)和辦公價(jià)值高。本項(xiàng)目物業(yè)類型判定的價(jià)值構(gòu)面KPI分析根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)匹配分析，建議建造星級(jí)酒店用于提升項(xiàng)目價(jià)值。KPI外因市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟(jì)鄒平近年GDP的快速增長將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)鄒平住宅銷售面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì) ，存量

12、住宅量大，小戶型住宅市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。內(nèi)因客戶目標(biāo)開發(fā)期2年完成項(xiàng)目開發(fā) 提升品牌物業(yè)形象好，星級(jí)酒店能夠提升項(xiàng)目品牌 地塊條件地塊價(jià)值車站商圈，缺乏配套；本案作為輔助性配套彌補(bǔ)缺失。KPI分析根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)匹配分析，辦公及酒店用于回籠資金，建造沿街商業(yè)聚集人氣，提升物業(yè)整體形象。KPI外因市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度宏觀經(jīng)濟(jì)人均可支配收入增長較快，社會(huì)消費(fèi)能力持續(xù)增長市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)差異化競(jìng)爭(zhēng)較弱內(nèi)因客戶目標(biāo)開發(fā)期2年完成項(xiàng)目開發(fā) 提升品牌商業(yè)物業(yè)可提升項(xiàng)目品牌地塊條件地塊價(jià)值車站商圈，商業(yè)價(jià)值極大 KPI分析根據(jù)各物業(yè)功能比較分析：我們認(rèn)為發(fā)展辦公+酒店+沿街商鋪更符合目前市場(chǎng)需求和項(xiàng)目的目標(biāo)。功能類別收益

13、方式資金需求對(duì)于項(xiàng)目可能貢獻(xiàn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度目標(biāo)契合度公寓銷售投資較小，資金回籠速度快穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高酒店外包經(jīng)營投資大為項(xiàng)目帶來高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租星級(jí)酒店-低成本，高形象辦公銷售投資小、資金回籠中等穩(wěn)定的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)度高商業(yè)沿街商鋪銷售投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高擬合度最高擬合度最低KPI分析問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位2.寫字樓市場(chǎng)分析3.酒店市場(chǎng)分析市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)/客戶1.政策分析調(diào)控政策目標(biāo)抑制住宅物業(yè)投資、投機(jī)需求，客觀上使一部分投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對(duì)未來市場(chǎng)影響判斷，調(diào)控政策威

14、力漸顯對(duì)住宅房地產(chǎn)政策調(diào)控疊加效應(yīng)漸顯對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不利影響較小，且使投資住宅資金流向商業(yè)地產(chǎn)10年4.15新政到9.29及新國五條，到10月20日加息，10年底年開始的限購，從稅收、信貸、行政、土地等組合政策連續(xù)出臺(tái)，促供給壓需求，打擊住宅房地產(chǎn)投資與投機(jī)，凸顯了政府調(diào)控市場(chǎng)的決心。本次調(diào)控政策的出發(fā)點(diǎn)是民生，打壓住宅地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求，這使得投資住宅資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)等其他投資產(chǎn)品，但近期銀行加息，五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 。我們認(rèn)為,隨著時(shí)間的推移，政策對(duì)住宅的效力在逐步顯現(xiàn)，成交價(jià)格會(huì)出現(xiàn)局部的、點(diǎn)式松動(dòng)現(xiàn)象，并逐步會(huì)影響整個(gè)居住市場(chǎng)成交價(jià)格的變化。政策解析政策小結(jié)機(jī)會(huì)：調(diào)控政策抑制住宅物業(yè)投

15、資，迫使部分住宅投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，為商業(yè)物業(yè)發(fā)展提供了機(jī)遇。風(fēng)險(xiǎn)：目前市場(chǎng)存在觀望情緒，如果一二線城市政策調(diào)控不到位，存在推出后續(xù)更加嚴(yán)厲政策的風(fēng)險(xiǎn)。建議：我司建議本項(xiàng)目應(yīng)快速啟動(dòng)、把握好開發(fā)節(jié)奏和投資速度，視市場(chǎng)和政策變化，做好快速銷售的準(zhǔn)備，快速回現(xiàn)，保證項(xiàng)目的資金和開發(fā)安全。2.寫字樓市場(chǎng)分析3.酒店市場(chǎng)分析市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)/客戶1.政策分析第一代寫字樓第二代寫字樓第三代寫字樓第四代寫字樓一般是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓，只能滿足于基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿(mào)大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區(qū)域的寫字樓，如：房地產(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融

16、中心等。 外企進(jìn)入中國，改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內(nèi)部空間開始針對(duì)客戶靈活分割，智能化水準(zhǔn)有所提升。深圳第二代寫字樓以出現(xiàn)于90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。 第二代的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀(jì)末的地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈為典型代表。 第三代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 鄒

17、平寫字樓處于第一代發(fā)展階段智能化水準(zhǔn)逐步提高縱觀中國寫字樓發(fā)展歷程，探尋鄒平目前所處的階段，針對(duì)鄒平現(xiàn)今的產(chǎn)品力水平狀況，研究鄒平未來的寫字樓發(fā)展趨勢(shì)。寫字樓產(chǎn)品極易被模仿和超越，我們是否應(yīng)該直接以打造第四代寫字樓為方向?？發(fā)展趨勢(shì)中國寫字樓發(fā)展階段分析目標(biāo)客戶明確第四代寫字樓瞄準(zhǔn)各類資金實(shí)力雄厚和高利潤、有實(shí)力的精英型企業(yè)，在最大程度上滿足使用者對(duì)辦公舒適性、特色性、形象標(biāo)示性和提升工作效率及效益的要求。 景觀要求更高國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨勢(shì)。 更多

18、商務(wù)空間隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室公共走廊”的空間模式，從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開放和互動(dòng)。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間，使辦公空間趨于模糊化，在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。 提倡綠色環(huán)保第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環(huán)保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時(shí)期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題，因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。 高智能化第四代寫字樓的智能化程

19、度達(dá)到了相當(dāng)高的程度，并要求為將來的升級(jí)換代預(yù)留充足的升級(jí)空間，達(dá)到5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn)，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。 綠色、環(huán)保、智能、品質(zhì)，打造高形象、特色、舒適、愉悅、共享的商務(wù)空間是中國目前寫字樓發(fā)展的主要趨勢(shì)。發(fā)展階段鄒平寫字樓客戶購買寫字樓目的分析購買寫字樓物業(yè)原因分析自用兼投資客戶為市場(chǎng)主流需求； 改善辦公環(huán)境是購買寫字樓主要目的客戶分析客戶特征通過調(diào)研了解，具備自用及投資雙共性的房產(chǎn)是鄒平的主流客群，其主要購買目的是改善辦公環(huán)境?？蛻絷P(guān)注的外部因素主要有區(qū)位、保值升值空間、政府規(guī)劃、商務(wù)氛圍等；本體因素主要有價(jià)格、景觀、外立面、平面布局等。外部關(guān)注因素

20、：位置升值潛力商務(wù)氛圍規(guī)劃內(nèi)部關(guān)注因素：形象價(jià)格景觀實(shí)用率客戶分析客戶關(guān)注淄博寫字樓客戶本體關(guān)注因素淄博寫字樓客戶外部關(guān)注因素外立面形象價(jià)格來自客戶的聲音寫字樓區(qū)位一定要好，一定要在城市規(guī)劃的商務(wù)區(qū)中心位置，最好在有商務(wù)氛圍；臨近城市主干道，交通要便利，出門辦事要方便；配套一定要齊全，商業(yè)、休閑設(shè)施都要有；只要是稍微上點(diǎn)規(guī)模的公司，都對(duì)寫字樓形象很重視，最好是標(biāo)桿性項(xiàng)目；畢竟這是公司的“臉面”；公司比較重視寫字樓的檔次，5A甲級(jí)寫字樓是總公司對(duì)公司的要求標(biāo)準(zhǔn)；大堂這些設(shè)備要裝修的高檔一些，電梯裝的好一點(diǎn)，現(xiàn)在上個(gè)電梯太慢了，還比較擠，寫字樓最好給人到了星級(jí)酒店的感覺就好了；停車一定要方便，停車

21、位現(xiàn)在太緊張了；現(xiàn)在的寫字樓空氣太差了，要是空氣環(huán)境好點(diǎn)的寫字樓就太好了；除了辦公外，希望有些休閑空間，如休息室、發(fā)泄室之類的；樓上多一些綠化，生態(tài)環(huán)保做的好一點(diǎn)；寫字樓上多一些輕松的符號(hào)、擺設(shè)，不要總是冷冰冰的；服務(wù)更人性化一些，不要總是死板的物業(yè)服務(wù)；客戶分析客戶需求位置、CBD、交通、配套設(shè)施標(biāo)桿性、檔次大堂、電梯停車空氣環(huán)境休閑空間生態(tài)綠化輕松的符號(hào)人性化的服務(wù)改善性客戶除了對(duì)外觀形象及價(jià)格關(guān)注外，也關(guān)注辦公環(huán)境的塑造?；緱l件硬件配置更高層次辦公方式客戶分析客戶需求傳統(tǒng)寫字樓的“鉛華”現(xiàn)象 根據(jù)世界衛(wèi)生組織的研究顯示，在密閉的寫字樓中工作的人，患呼吸系統(tǒng)和神經(jīng)系統(tǒng)疾病的比例比一般人多

22、出45%。他雖然不會(huì)直接危害生命或?qū)C(jī)體產(chǎn)生永久性傷害，但是對(duì)員工的工作效率，工作動(dòng)能性產(chǎn)生的影響將使公司蒙受巨大的隱性損失。傳統(tǒng)寫字樓六大弊端有效層高低，造成空間狹小，給工作者擁擠壓抑的感覺；辦公室不通風(fēng)，自然采光差，造成資源浪費(fèi)；長時(shí)間等待電梯，公共交通不好，影響工作效率；員工沒有休息間或休息間條件差；辦公區(qū)附近很少有令人賞心悅目的景觀；工作空間死板、缺乏活力，缺少人與自然的對(duì)話、缺少人性化、缺少人本關(guān)懷。 客戶不再滿足現(xiàn)有的低端寫字間配置，厭倦了傳統(tǒng)寫字樓冰冷的、古板的、沉悶的環(huán)境。渴望著一種代表公司規(guī)模形象，有高檔的裝修，完善配置，健康的、愉悅的、人性化的、體現(xiàn)人文關(guān)懷的辦公環(huán)境及辦公

23、方場(chǎng)所！2.寫字樓市場(chǎng)分析3.酒店市場(chǎng)掃描市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)/客戶1.政策分析中小賓館集群鄒平縣大大小小的賓館數(shù)量雖多，但生意普遍不錯(cuò)；特別是車站周邊500米的距離內(nèi)集中了不下50家賓館，且生意不錯(cuò)，價(jià)值不菲；可見鄒平縣住宿行業(yè)仍有很大的空間，需求量巨大；工業(yè)區(qū)企業(yè)眾多，往來客商的需求不容忽視。工業(yè)區(qū)企業(yè)眾多住宿需求非常旺盛老城區(qū)成為外來客商住宿首選之地車站區(qū)域急需高檔次酒店滿足高端商務(wù)人士的需求鄒平縣往來的外地客商，對(duì)于酒店行業(yè)需求量巨大。酒店需求問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位我們利用LIVQ模型對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展方向進(jìn)行驗(yàn)證我們利用物業(yè)發(fā)展方向判斷模型進(jìn)行分析判斷。根據(jù)客戶

24、的實(shí)際情況，我們確定物業(yè)發(fā)展方向判斷模型的四個(gè)參數(shù)權(quán)重。物業(yè)形象Image物業(yè)價(jià)值Value回現(xiàn)速度liquidity容積率Quantity20%10%20%50%20%20%30%30%45%45%5%5%房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)我們判斷不同物業(yè)在各自市場(chǎng)的單位盈利水平估算。物業(yè)功能組合酒店辦公樓大戶高檔公寓小戶型普通公寓單位成本（元/M2）2300230020002100單位售價(jià)（元/M2）6000600051005300單位利潤（元/M2）3700370031003200酒店寫字樓大戶高檔公寓小戶型普通公寓回現(xiàn)速度 50%9988物業(yè)價(jià)值20%101098容積率20%10

25、1038形象10%101088總評(píng)9.59.578 本表只列出綜合考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況及市場(chǎng)現(xiàn)狀后的可能情況，并非純數(shù)學(xué)組合；未考慮地價(jià)因素。根據(jù)鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及物業(yè)價(jià)值估算，通過LIVQ模型對(duì)物業(yè)組合驗(yàn)證，仍舊是底商+寫字樓+酒店價(jià)值最高項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略通過項(xiàng)目所面對(duì)的外因與內(nèi)因研究，項(xiàng)目將采用底商+寫字樓+酒店的物業(yè)組合，并使之相互依托，相輔相成，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化；開發(fā)戰(zhàn)略面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，我們抓住商業(yè)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，并抓住鄒平寫字樓發(fā)展階段的特征，打造低成本，高形象寫字樓，從而形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；本項(xiàng)目的發(fā)展將會(huì)考量以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是城市核心的是具有標(biāo)志性的是區(qū)域峰值地價(jià)的是有強(qiáng)

26、烈城市意向的是可回避競(jìng)爭(zhēng)的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射全鄒平的是未來鄒平的中心地帶能代表新時(shí)代的鄒平，是城市的“一級(jí)”項(xiàng)目高度高于城市中的任何區(qū)域可辨識(shí)，明晰區(qū)別于其他區(qū)域走差異化競(jìng)爭(zhēng)，建立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力盡可能的采取超越市場(chǎng)現(xiàn)狀的手段基地基本資料地塊占地587.67平方米，不足1畝地。按照寫字樓的進(jìn)深要求13.5-15米左右，需要占用齊明建材城的部分土地。圖中所示A區(qū)域建議進(jìn)行整體性規(guī)劃。A規(guī)劃方向1商業(yè)裙樓+酒店底商+辦公樓規(guī)劃示意1棟18層辦公樓+1棟11層酒店1-2層均包含底商。城市廣場(chǎng)沿黛溪三路方向示意圖底商+酒店+辦公1-2層為聯(lián)體商鋪；3-5層餐飲娛樂；6-10層賓館客房；11-18層

27、辦公樓城市廣場(chǎng)規(guī)劃方向2問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議項(xiàng)目界定項(xiàng)目定位硬件配置外 立 面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn):電 梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間空 調(diào)：系統(tǒng)類型、運(yùn)營方式、計(jì)量方式網(wǎng)絡(luò)地板：地板類型、離地面高度、實(shí)用性配套設(shè)施：會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商的影響力及關(guān)系網(wǎng)絡(luò)大堂電梯間衛(wèi)生間甲級(jí)樓宇要素客戶“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣點(diǎn)的來源。寫字樓控制成本,將錢花在客戶看得見,摸得找的地方-外立面、大堂、電梯、衛(wèi)生間。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果， 純寫字樓主力戶

28、型在50100平米，其它形式的主力戶型在100160平米；綜合考慮，建議本項(xiàng)目寫字樓單元面積為：主力戶型50、80平各一半，單元式，可以實(shí)現(xiàn)每50或80平向上的遞增組合；建議預(yù)留20%的物業(yè)用于整層出售，這些樓層可預(yù)先挑出花園作為附加值隨樓贈(zèng)送給大業(yè)主；寫字樓戶型示意寫字樓技術(shù)指標(biāo) 建筑使用率達(dá)到70-75%。 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 大寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積在2000-2500平方米； 小寫字樓因地塊形狀限制，不易達(dá)到以上指標(biāo)，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)層面積應(yīng)在1000平方米以上； 建議標(biāo)準(zhǔn)層面平面盡量保證形狀規(guī)整以便于內(nèi)部分割及提高使用率； 標(biāo)準(zhǔn)層使用率70-75%。 停車位數(shù)量：按照60-100平

29、方米設(shè)置一個(gè)停車位。 進(jìn)深： 作為具有國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓理想進(jìn)深13.515米。建議項(xiàng)目盡可能參考這一數(shù)值進(jìn)行設(shè)計(jì)。 凈高： 考慮某些公司的網(wǎng)絡(luò)布線要求，建議凈高2.7米，不少于2.6米。并可考慮在局部樓層適當(dāng)增加凈高，以滿足某些特殊客戶的需求（如廣告、影視、工作室創(chuàng)意類公司）。 室內(nèi)裝修： 提供大堂和公共部分裝修。 空調(diào)： 建議采用二管制或四管制空調(diào)系統(tǒng)，針對(duì)寫字樓普遍存在的室內(nèi)空氣環(huán)境不好的現(xiàn)象，加大新風(fēng)量，達(dá)到每人每小時(shí)50立方米。 電力：大于100W/平方米，不低于80W/平方米，提供備用電機(jī)。 樓板承重：250公斤/平方米。 寫字樓技術(shù)指標(biāo)寫字樓技術(shù)指標(biāo)智能化系統(tǒng)BAS）樓宇自動(dòng)化

30、 A）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 給排水系統(tǒng) 照明設(shè)備系統(tǒng) 電梯監(jiān)控系統(tǒng) B）停車場(chǎng)管理系統(tǒng) C）廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散） D）（SA）保安監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)視系統(tǒng) 巡更系統(tǒng) 防盜系統(tǒng) E）（FA）消防自動(dòng)化系統(tǒng) 消防報(bào)警系統(tǒng) 噴淋滅火系統(tǒng) 通風(fēng)排煙系統(tǒng) （OAS）辦公自動(dòng)化 A）共享信息系統(tǒng) B）辦公與文件處理流程自動(dòng)化管理系統(tǒng) C）物業(yè)管理輔助系統(tǒng) D）設(shè)備共享系統(tǒng) （CAS）信息自動(dòng)化系統(tǒng) A）網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng) 內(nèi)部綜合布線系統(tǒng) 外部通訊接口 寬帶接入 內(nèi)部局域網(wǎng)服務(wù) B）電視通訊系統(tǒng) 衛(wèi)星電視接收 預(yù)留接收基座） C）無線通訊系統(tǒng) 無線尋呼對(duì)講系統(tǒng) 移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng) 衛(wèi)星

31、通訊系統(tǒng) D）程控電話用戶交換系統(tǒng) 固定電話系統(tǒng)通訊 聲訊服務(wù)系統(tǒng) 產(chǎn)品定位：寫字樓-低成本，高形象低成本高形象其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；中央空調(diào)類幕墻外立面，同時(shí)在外立面的造型上予以創(chuàng)新外立面干練，挺拔類幕墻新穎，時(shí)尚造型的創(chuàng)新地標(biāo)性，權(quán)威性激光束富麗堂皇夜晚燈光城市廣場(chǎng)聚人氣，聚財(cái)氣，更是一個(gè)城市的標(biāo)志與名片。城市廣場(chǎng)通常是城市居民社會(huì)生活的中心，是城市不可或缺的重要組成部分。不僅是一個(gè)城市的象征,人流聚集的地方,而且也是城市歷史文化的融合,塑造自然美和藝術(shù)美的空間。故城市廣場(chǎng), 是一個(gè)城市的標(biāo)志,是城市的名片。 城 市 廣 場(chǎng)城市廣場(chǎng)示意城市廣場(chǎng)是政府和社會(huì)各界舉

32、辦節(jié)慶活動(dòng)、開展宣傳教育、發(fā)布政府信息等最有影響的地方，成為社會(huì)穩(wěn)定、國泰民安的象征。也是市民休閑娛樂、鍛煉身體的理想場(chǎng)所。 寫字樓城市廣場(chǎng)寫字樓城市廣場(chǎng) 意 向 圖外立面簡潔、現(xiàn)代、時(shí)尚使建筑具有強(qiáng)烈的視覺沖擊力和昭示性，并能節(jié)約成本。要點(diǎn)：節(jié)約成本，采用類幕墻。在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感中性顏色但不能過冷，突出召示性寫字樓外立面寫字樓樓體亮化采用激光技術(shù)及LED電子大屏技術(shù)，樹立項(xiàng)目亮點(diǎn)，展現(xiàn)項(xiàng)目寫字樓地標(biāo)形象地位。寫字樓頂級(jí)會(huì)議室在高樓層規(guī)劃頂級(jí)會(huì)議室，彰顯項(xiàng)目高端品質(zhì) 及入住公司的品級(jí)。具有電視電話會(huì)議、同聲傳譯等國際先進(jìn)功能，滿足不同公司

33、的不同會(huì)議需求。會(huì)議室可作為集團(tuán)公司的常規(guī)主會(huì)議室，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值利用的最大化。寫字樓門前小品寫字樓入口 意 向 圖大中庭設(shè)計(jì)通透大氣：增加大堂的景觀效果，盡可能采用采光天棚，引入自然光純正大堂功能，不含任何商業(yè)。寫字樓大堂寫字樓空中花園利用商業(yè)裙樓樓頂，設(shè)置平臺(tái)花園，充分體現(xiàn)寫字樓的品質(zhì)與生態(tài)環(huán)境，提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力?？紤]因素： 電梯間融合甲級(jí)寫字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)： 設(shè)計(jì)風(fēng)格簡約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。簡約大氣的電

34、梯間延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格寫字樓電梯間寫字樓衛(wèi)生間容易忽略的甲級(jí)寫字樓細(xì)節(jié)衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低衛(wèi)生間考慮因素： 細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。建議要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。酒店檔次定位中高檔三星級(jí)特色酒店，高形象入市。酒店定位項(xiàng)目的良好配套整體高形象入市市場(chǎng)追隨酒店可以充分利用地塊的

35、資源價(jià)值，更好的與商業(yè)形成互補(bǔ)酒店的形象直接影響著整個(gè)項(xiàng)目的形象整個(gè)鄒平酒店市場(chǎng)旺盛，平均入住率較高嚴(yán)格控制建筑成本成本營銷考慮檔次定位：中高檔三星級(jí)特色酒店，高形象入市酒店定位：立足于鄒平，面向周邊商務(wù)酒店市場(chǎng)。酒店定位位置：項(xiàng)目的塔樓部分功能：為商業(yè)和寫字樓形成相對(duì)的服務(wù)設(shè)施，為整個(gè)項(xiàng)目提升形象。對(duì)象：前往鄒平的商務(wù)人士組成：客房，大堂（與寫字樓公用或者獨(dú)用），會(huì)議室，商務(wù)中心等大堂客房會(huì)議室商務(wù)中心面積需求400500平方米 兩層，與寫字樓共用2228平方米/標(biāo)準(zhǔn)間一個(gè)300人，二到三個(gè)30人的會(huì)議室2030平方米酒店大堂酒店電梯間提供星級(jí)酒店的服務(wù)管家式貼身服務(wù)，除去商務(wù)人士的日常瑣事困擾。星級(jí)服務(wù)既滿足了高端商務(wù)客居住功能，又具備辦公商務(wù)特性。酒店服務(wù)問題界定和結(jié)構(gòu)化分析制定戰(zhàn)略發(fā)展方向產(chǎn)品建議