華南保利項目推廣策略集中匯提報

1、地圖上的華南保利粵中粵北粵西項目階段匯報壹 十案合集冰凍三尺非一日之寒春暖花開也非一朝之功三水保利云上保利雲(yún)上項目組&金燕達觀廣州第一事業(yè)部佛山：保利雲(yún)上客群瞄準大南海 1、項目去年亮相，基于微度假性質，對外提出【逍遙】概念；2、一年后度假盤必備配套尚未落成，與美林湖、美的鷺湖等生態(tài)度假盤去競爭廣州客明顯乏力；3、故目前已成交客戶及未來目標客戶，均會集中在三水以外廣州以內(nèi)的大南海片區(qū)。項目現(xiàn)狀傳播需要小清新1、對于大南海客戶而言，項目除了度假、投資等屬性外，因為距離廣州佛山近，具備更多居住可能性；2、由于政策影響，無法取得新組團預售證等現(xiàn)狀營銷上面臨著無貨賣、經(jīng)費有限但又不能停止發(fā)聲、儲客的矛

2、盾；3、傳播需要小清新：小是精小，小范圍發(fā)聲，做口碑傳播，加強生活氛圍營造；清是清晰，找準客群集中火力；新是新穎，利用既有資源，通過新點子增加相關的生活體驗， 吸引客戶關注， 促成交易。解決方案墅在身邊，詩在云上傳播主題1、主打“詩意生活”現(xiàn)場體驗，從精神層面轉變到生活層面，利用雲(yún)上資源，打造身邊的詩意生活，滾動老業(yè)主、吸留大南海客戶。2、兩個動作做推廣：動作一走出去拓客。廣而告之，打動拉動客戶前來現(xiàn)場；動作二引客回項目?，F(xiàn)場做足體驗感，滾動老業(yè)主老帶新把人留在現(xiàn)場，促成銷售。動作一、走出去拓客配合C1-2【香緹】新組團推出線上廣告塑形象，微信秀稿刷熱度，社區(qū)拓客做豐富形成傳播矩陣，為項目塑造

3、詩意形象的同時帶來流量一、線上廣告塑形象以戶外為主畫面針對不同渠道做廣告延展豐富雲(yún)上詩意形象二、微信秀稿刷熱度以節(jié)日節(jié)點、產(chǎn)品價值點兩個角度釋放項目形象描述詩意生活畫面三、社區(qū)拓客做豐富通過社區(qū)拓客擴大項目知名度，提高項目的市場關注度，擴大【詩意生活】影響半徑動作二、引客回項目在項目現(xiàn)場舉行“全國首個詩意生活販賣集市” 創(chuàng)辦雲(yún)上【詩意生活藝術場】，舉辦詩意生活系列活動豐富現(xiàn)場氛圍，描述雲(yún)上生活場景告訴客群：在云上，就應該把時間浪費在美好的事物中一本書，一杯香茗，一根釣竿以雲(yún)上生態(tài)資源為基礎增設場景藝術小裝置增強互動二、詩意情境裝置跨界聯(lián)動各商家整合項目資源以不同形式的詩意時光體驗打造詩意生活氛

4、圍三、現(xiàn)場活動內(nèi)容三水保利中央公園保利中央公園項目組&金燕達觀廣州第八事業(yè)部佛山：保利中央公園3926383536373425242333323129302728510114140未售12131415161738381920786918一二期已售罄三期在售（紅色已售）【2014啟勢年】保利紅火開局，大城萌芽【2015蛻變年】保利持續(xù)領跑，大城崛起【2016成熟年】保利傲銷，大城正成熟【2017生活年】繼續(xù)領跑，大城生活正美領跑是常態(tài)，大城已大成項目現(xiàn)狀說大城，說江荷，說遠見為項目身上印上了各種的標簽而項目本身自帶的IP “中央公園”，卻從未真正釋放遠見變?yōu)楝F(xiàn)實，生活只待體驗自帶IP“中央公園”

5、卻未真正釋放存在問題無公園不城市，無城市不公園CP就是一種生活方式個人簡歷販賣最強CP熒屏伴侶、官方CP、品牌CP鹿晗和熱巴，路易威登X Jeff Koons大師系列保利碧桂園打造“軍師聯(lián)盟”CP的本質：代表天生一對，最優(yōu)效果的組合推廣概念保利中央公園CP生活戰(zhàn)略架構綠養(yǎng)森活養(yǎng)眼CP保利x荷花世界保利X全齡園林知性鮮活學霸CP保利x文化三館保利X全齡教育在線生活機智CP保利x若比鄰保利X熊貓開門跨界樂活萬能CP保利x野獸派保利X西酒月餅友鄰優(yōu)活暖心CP保利x5U保利X你有一種般配是灰姑娘與水晶鞋有一種般配是紫霞初見至尊寶有一種般配是你的故事剛好下酒有一種般配是螺絲螺母剛剛好有一種般配是小船離不

6、開槳STEP1微信預熱：唯有CP才登對STEP2線上發(fā)布會：保利公然組CP，朋友圈/今日頭條/微博同步上線你現(xiàn)在的生活般配你的理想嗎？一張圖看懂2017年城市生活趨勢#綠養(yǎng)森活# 據(jù)說這件LV必須人手一件？據(jù)調查，95%的置業(yè)客群，在條件允許的情況下，都會選擇公園或者園林旁的居所。人們越來越注重生活環(huán)境的綠色優(yōu)配。#在線生活# 24h在線是種什么樣的體驗？ 我們發(fā)現(xiàn)，在科技進步的今天，人工智能正悄然走進我們的生活中，并帶來更方便的生活體驗，廣受歡迎。#知性鮮活# 氣質與美貌能否兼得？據(jù)權威數(shù)據(jù)調查，超過85%的家庭置業(yè)，會考慮周邊的學校等教育配套。孩子成長和教育問題，絕對擺在家庭生活的第一位。

7、#跨界樂活# 幸福是有沒有邊界的？大數(shù)據(jù)顯示：“銀色經(jīng)濟”是一種明顯的生活趨勢。廣東首個“富裕型長壽之鄉(xiāng)”，三水早已被聚焦在鎂光燈下。但是宜居，并不代表無趣，項目將潛心與品牌跨界合作，讓生活更有趣。#友鄰優(yōu)活# 看得見的溫度是什么樣子的？據(jù)權威數(shù)據(jù)調查，超過85%的家庭置業(yè)，會考慮周邊的學校等教育配套。在孩子成長和教育的問題上，絕對擺在家庭生活的第一位，對此，社會大眾早已達成共識。STEP3一個生活趨勢報告，詳解CP生活戰(zhàn)略STEP4 全新主形象上線STEP5 創(chuàng)意手繪海報：CP落地項目價值里水保利紫山保利紫山項目組&金燕達觀廣州第九事業(yè)部佛山：保利紫山成熟已至，大城已成6年潛心造城，成就千燈

8、湖中軸唯一生態(tài)大城，“一生之城”的莊重承諾，2017城熟兌現(xiàn)。項目現(xiàn)狀1、拿證難：限購新政之下，暫時無法取得預售許可證2、破局難：項目備受廣州客青睞，但限購之下本地市場亟需破局限購嚴冬期，酒香巷子深存在問題把最好的獻給佛山最好的城市：燈湖中軸北大門，一城坐享雙城生活最好的生活：城央山居大城，英倫墅區(qū)優(yōu)居生活最美的時刻：六年成熟大城，兌現(xiàn)一生之城承諾解決方案獅王回歸保利紫山視覺IP設計STEP1：最好的城市STEP1：最好的城市STEP1：最好的城市STEP2：最好的生活STEP2：最好的生活STEP2：最好的生活STEP2：最好的時刻STEP2：最好的時刻跨界合作的圈層運營周末組織太太的下午茶

9、時光專場跨界合作美容、美發(fā)等機構組織其客戶周末到訪形成沙龍文化制造全民娛樂大事件跨界合作摩拜單車平臺發(fā)起騎行賽環(huán)繞項目社區(qū)內(nèi)部道路騎行通過大流量平臺引流到訪讓案場成為SHOW場打造成佛山最美婚紗攝影基地跨界合作佛山婚紗攝影機構讓案場成為旅游勝地三大事件，城市公關保利諾丁山保利諾丁山項目組&金燕達觀廣州第三事業(yè)部佛山：保利諾丁山重啟佛山市場2016年，項目入市，主打廣州，憑借廣佛同城的地段優(yōu)勢，實現(xiàn)高溢價2017年，新政之后，回歸佛山市場，地段和價格優(yōu)勢減弱，備案難，拿證難，蓄客難項目現(xiàn)狀捆綁灣區(qū)，把握【香港+佛山】佛山攜手廣州打造粵港澳大灣區(qū)世界級城市群核心區(qū)同時把握“香港+佛山”粵港澳高端合

10、作示范區(qū)的機遇但大灣區(qū)并不是諾丁山唯一性的價值頭銜，廣州、深圳、中山、珠海的樓盤也可以提解決方案進一步大灣區(qū)三個核心價值，立足佛山，走進灣區(qū)廣州南站旁、香港城對岸、與城市客廳文翰湖為鄰推廣主題第一步：微信預熱#往內(nèi)心更近一步#第二步：【往大灣區(qū)心里去】價值釋放第二步：【往大灣區(qū)心里去】價值釋放第二步：【往大灣區(qū)心里去】價值釋放第三步：【灣區(qū)新坐標】創(chuàng)意分解現(xiàn)場包裝：一鍵導航，直達灣區(qū)內(nèi)心保利諾丁山江門保利大都會保利大都會項目組&金燕達觀廣州第三事業(yè)部江門：保利大都會把保利大都會獻給你2017年，保利大都會第五年，雙百萬方大城已城，成熟可收割，集體大合唱二、三期業(yè)主收樓入??；配套設施全面落地動工

11、；江門體育中心、會展中心即將交付使用項目現(xiàn)狀碧桂園、美的先后拿下項目周邊的地塊，濱江新區(qū)區(qū)域價值全面崛起但是大都會一家獨大的局面被打破，逐漸失去絕對優(yōu)勢存在問題配套成共享，為他人做嫁衣保持首發(fā)優(yōu)勢，盤活體量價值解決方案每一個配套建成，都是大都會的一次狂歡；其它項目有都只能是蹭熱點和保利大都會一起8保利大都會 越9越有味保利大都會 全面落10推廣主題推售節(jié)點營銷動作818周年慶|體育中心交付全新18棟推售體育中心、會展中心開放水上電音節(jié)“民謠在路上” 音樂節(jié)三部曲，歌唱大都會“彩虹合唱團” 大合唱演唱會八月九月十月推廣主題第一部 ：八月最有底氣的告白【b 、b 、b 、b 】創(chuàng)意表現(xiàn)第二部 ：九

12、月酒是陳年香，生活越久越有味釋放大都會生活的百般滋味第三部 ：十月生活就是一首好音樂邀約單圖 | 十一長假，就等你來！鶴山保利中央公園保利中央公園項目組&金燕達觀廣州第二事業(yè)部鶴山：保利中央公園超前搶跑，等預售2017年是項目入市第三年，年度任務8.5億，半年完成認購近6億。銷售情況：上半年受新政影響，廣佛客外溢，小戶型快速去化，5-8月主推大戶型產(chǎn)品，小戶型產(chǎn)品線缺失。7月因預售問題無新貨可售。推廣情況：緊跟華南保利品牌線，5個美好落地項目，同時大戶型產(chǎn)品主打“世家風范”，活動以圈層活動為主。項目現(xiàn)狀大戶型繼續(xù)消化余貨，小戶型強勢回歸。5-8月，5/6座大面積戶型的長期洗禮，小戶型需求十分旺

13、盛萬眾矚目回歸，二期更好小戶型，順勢入場，填補項目產(chǎn)品線空缺更好小戶型將回歸項目現(xiàn)狀產(chǎn)品動作 大小雙開下半年產(chǎn)品線：5座大平層戶型，8/9座小戶型，總貨值3.1億大戶型保持上半年的勢頭，繼續(xù)拔高項目調性小戶型填補產(chǎn)品線空缺，力求實現(xiàn)溢價解決方案綜合體 說成熟項目推廣主題，圍繞“筑夢生活，和樂鶴山”進行大型配套兌現(xiàn)，文化三館落成、山體公園全部開放大城生活醇熟，一期業(yè)主收樓入住，鄰里中心招商解決方案保利 藏不住的世家風范保利 小幸福大滿足精彩生活 盡在保利推廣主題推售節(jié)點營銷動作二期5座/板房開放二期9座/1期板房全新二期8座/1期業(yè)主收樓保利青少年夏令營活動“神燈降臨，滿足你的小幸福”互動“世界

14、再大，保利世家”業(yè)主收樓活動101保利江肇鶴搶房節(jié)保利中央公園，下半年推廣鋪排筑夢生活 和樂鶴山夢享音悅板房開放活動保 利 花 園保利花園項目組&金燕達觀廣州第三事業(yè)部清遠：保利花園1、2017年，花園進入清遠第五年 一期清余，三期尚未啟動，上半年僅二期【雙子星】雙樓王可推2、年初受政策影響，廣州客大量外溢，清遠樓市進入一輪瘋漲 因預售證問題，【雙子星】錯過最佳入市時機項目現(xiàn)狀花園盛開，樓王入市1、清遠價格邁入五位數(shù)大關，本地客承受不了2、廣州限購，外溢到清遠，北上置業(yè)成熱潮存在問題價格走高，客群分流尤其，要把在廣州的清遠人重新拉回清遠解決方案讓廣州人北上廣州人，找到北很重要保利花園 廣州人置

15、業(yè)指北針推廣主題第一步：主題亮相【雙子星】價值體系，好事要成雙公立小學 +全齡社區(qū) 園林景觀 + 升級裝修 樓王單位 + 性價比央企品牌 +萬達商圈花園和知識搭檔更好內(nèi)外兼修才能獨領一方姿態(tài)要高也要親民大牌總喜歡結伴而行第二步：構建【雙子星】體系第一次見面看臉，能聊下去還是要靠內(nèi)在祖國的花朵，需要更多養(yǎng)分這些年，伊麗莎白女王都開始賣萌跨界不再專屬于時尚圈自媒體端價值釋放保利大都會項目組&金燕達觀廣州第二事業(yè)部韶關：保利大都會韶關保利大都會保利麓園 完美收官2017年是項目入市的第四年，上一個組團為保利麓園組團。銷售情況：麓園組團從2016年九月入市，整個組團共完成銷售4.89億，住宅產(chǎn)品去化率

16、近100%。因預售問題，有相當長的一段時間無貨可賣。推廣情況：麓園以“鹿”為視覺形象，貫穿推廣的全過程，形成了一定的市場辨識度，傳播良好。項目現(xiàn)狀新組團入市+綜合體成熟新組團：全新組團的住宅產(chǎn)品面積較麓園相比有所縮小，且景觀等價值有所縮水，但根據(jù)項目的操盤節(jié)奏，通盤價格走勢，此組團不能主打剛需。如何包裝一個小面積的非剛需產(chǎn)品組團是下半年推廣要解決的問題。綜合體的繁華兌現(xiàn)：隨著芙蓉新城市政配套的逐步落地，小區(qū)逐漸成熟，8月商鋪保利時光里亮相，整體呈現(xiàn)出保利的大城綜合體生活氛圍。項目現(xiàn)狀住宅：保利悅城 繽紛活力社區(qū)產(chǎn)品面積更小，社區(qū)配套趨向更年輕化，景觀不足，便將此組團定位為智能精英社區(qū)。打造7色

17、組團價值：品牌、成熟社區(qū)、交通、商業(yè)、盆景山、地暖、幼兒園。廣告視覺方面沿用“鹿”的形象，并根據(jù)產(chǎn)品屬性進行相應調整，打造繽紛活力社區(qū)的組團形象。解決方案商業(yè)：保利時光里 流金老韶關保利時光里商業(yè)街兌現(xiàn)綜合體繁華站在200萬方綜合體的高度上，輸出都會商圈的中心概念，讓客群看到保利現(xiàn)成的商業(yè)氛圍，以及未來的投資潛力。解決方案七 月保利 悅城繽紛生活為名畫上色創(chuàng)意H5千名童心繪悅城，城市涂鴉保利商業(yè)街開放主題悅城 綻放城市時光互動保利時光繪本樣板房開放主題繽紛悅城，絢麗啟幕逆空間看房新組團亮相亮相保利 悅動繽紛生活保利 時光里絢麗商業(yè)八 月九 月活動時光攝影比賽現(xiàn)場流金老韶關售樓中心開放推廣主題保

18、利大都會，下半年推廣鋪排住宅組團廣告主畫面社區(qū)商業(yè)廣告主畫面茂名保利大都會佛山：保利大都會茂名保利大都會項目組&金燕達觀廣州第九事業(yè)部博賀灣大橋建設加速、電白萬達廣場開工建設、市政路網(wǎng)建設加速利好不斷，保利大都會助力茂名都市夢想崛起首批業(yè)主9月收樓在即，夢想兌現(xiàn)在即項目現(xiàn)狀百萬大都會，茂名都市夢1、地緣抗性：與市區(qū)的距離，無法吸附城區(qū)置業(yè)客戶2、返鄉(xiāng)熱潮：珠三角城市限購，引發(fā)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮市區(qū)無外溢，返鄉(xiāng)掀熱潮存在問題7月1月8月9月10月11月7.1-8.31STEP1：都會生活9.1-10.31STEP2：精彩生活11.1-12.31STEP3：年終鉅惠12月圣誕家年華誠意購房節(jié)感恩節(jié) 圣誕

19、節(jié) 洋房加推國慶節(jié) 中秋節(jié)千人宴瘋狂動物城教師節(jié) 首批交樓交樓儀式桃禮滿天下暑假冰淇淋節(jié)漁民節(jié)開漁節(jié) 七夕122-131#別墅加推 108-121#別墅加推4#洋房加推5#洋房加推更好的生活在都會解決方案STEP1：更好的生活在都會STEP2：精彩薈萃大都會STEP3：年終鉅惠在都會線上引發(fā)返鄉(xiāng)置業(yè)小高潮：七夕H5小游戲線上引發(fā)返鄉(xiāng)置業(yè)小高潮：中秋H5線上引發(fā)返鄉(xiāng)置業(yè)小高潮：春節(jié)H5保利國際冰淇淋節(jié)保利小小漁民節(jié)保利瘋狂動物城保利圣誕家年華精彩薈萃都會生活湛江保利原點廣場保利原點廣場項目組&金燕達觀廣州第二事業(yè)部湛江：保利原點廣場無可奈何的“人文大城”2017年是項目入市第四年，年度任務9億，

20、半年完成認購近5億。作為一個綜合體項目，在入市的第四年，理應細說成熟，說配套，展現(xiàn)城市綜合體大盤的整體氣度，可很多說了4年的配套都暫未兌現(xiàn)，銷售口徑無法給到明確節(jié)點，使客戶產(chǎn)生疑慮，作為明確落地的學校配套，對項目的銷售起到了很大的促進作用，故推廣方面貫徹執(zhí)行反復宣傳“市十二小”的教育配套，輸出“人文大城”概念。項目現(xiàn)狀一直以來，項目整體形象都有一個認知模糊的問題，“過度強調學區(qū)房等點，而缺乏濱海綜合體整體形象的輸出”，但這個問題不是廣告層面可以解決的，需要確切落實各項配套落地的明確節(jié)點，并推動項目的承諾兌現(xiàn)。在此之前，作為一個第四年的綜合體項目，已不適合高舉高打，進行形象輸出上，為促進項目實際

21、銷售，完成任務，還是應緊密結合已經(jīng)落地的配套利好，反復輸出。綜合體形象 如何信服？解決方案家學有“城”下半年產(chǎn)品線多：毛坯大戶型，精裝小戶型，學區(qū)商鋪，車位，節(jié)點也不少：市十二小開學、101國慶盛典、項目四周年慶，在推廣方面不宜過度分散，應抓住一個最中心的點進行輸出?！笆惺￠_學”為下半年最重要的節(jié)點，現(xiàn)根據(jù)不同產(chǎn)品包裝“狀元府”、“狀元鋪”主題，推出家學有“城”貴公子的整體形象：家大有富貴，有城200萬方，四年深耕，五大業(yè)態(tài)。公子多學識，坐擁名校，市十二小，和樂幼兒園。推廣主題下半年：三出好戲開府開學開鋪市十二小開學在即品質大宅開向市場成熟生活開啟未來市十二小名校開學 教育起步里程碑 人生

22、重要的轉折點200萬學區(qū)商鋪四年成熟社區(qū)臨街鋪，學府旁學業(yè)有城家業(yè)有城【開學】畫面【開府】畫面【開鋪】畫面貳 雞蛋里挑骨頭（冒著砍頭的危險，給甲方提建議）但那不是營銷的全部價值業(yè)績可以掩蓋一切問題絕大多數(shù)情況下，還是拿地、政策、產(chǎn)品在主導成功營銷高手，或者說商業(yè)領域內(nèi)的一切高手，都是操盤手操盤手，應該是磁石吸引最好的資源，最好的團隊，最好的人，激發(fā)、調教！永遠不要指望換一個組試試，你不變，什么都不會變例如：時代，光耀，長城腳下飲馬川，都和一個人有關操盤手，是案例的終極打造者而不是廣告公司、公關公司，作為第三方服務團隊，錦上添花是我們的宿命廣告公司可以創(chuàng)造無數(shù)的故事，但拯救不了沒有情懷的你例如：

23、阿那亞的孤獨操盤手，警惕“標準化越成功的案例，越?jīng)]有拷貝性，抽離背景談案例毫無意義該標準的不標準，不該標準的瞎標準例如：一座北京城，四座孔雀城操盤手，橫眼看一切縱向看一個項目，看的都是不出奇的賣點。橫著看，才能找到購買理由例如：三亞中鐵三曬社區(qū)、保利海棠保利崖州灣保利海陵島、悅公館與綠島湖參 品牌是個什么東西各門各派對品牌的各種人化、物化、神化多如牛毛大家被各種高大上的名詞折騰得云里霧里實力、口碑、體驗、性格、追求、氣質數(shù)不勝數(shù)歸納起來就一句話“為人民服務”為哪種人民提供了什么服務“您今天服務了沒？”所以檢驗的標準就特別簡單硬服務雙手到底做了什么軟服務嘴巴到底說了什么服務就兩種嘛，言行合一（其實只是個商標）不是建了很多房子的房企，就一定是品牌比如 質量不合格連商品都談不上，更別說是品牌所以，談品質基本是個偽命題，在給自己挖坑星河灣、綠城、龍湖，并沒有天天談品質如何如何放下總分關系，還是那個標準：您今