老舊小區(qū)綜合整治的改造設計要點

1、老舊小區(qū)綜合整治的改造設計要點摘要：近年來，我國政府通過實施城市更新、棚戶區(qū)改造等工程使得老舊小區(qū) 居住環(huán)境得到較大提升，但總體狀況仍不容樂觀。針對我國老舊小區(qū)存量大、人 居環(huán)境差、覆蓋區(qū)域廣、改造涉及人口多的客觀事實，如何在老舊小區(qū)更新改造 中落實綠色發(fā)展理念，不斷改善民生，提升人民群眾的獲得感及幸福感，是推進 生態(tài)文明建設的一項重要民生工程。關鍵詞：老舊小區(qū)；節(jié)能改造；設計；老舊小區(qū)主要指2000年以前建成，至今仍在居住使用，建設標準不高、使用 功能不全、配套設施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業(yè)服務，不能滿足人 們正?；蜉^高生活需求的居住小區(qū)。一、老舊小區(qū)存在的問題基礎設施陳舊。第一，

2、老舊小區(qū)給排水管網(wǎng)老化、水質差、用水難、跑冒 滴漏堵嚴重；第二，老舊小區(qū)熱力、配電、燃氣等管線規(guī)劃不足，用電、用熱的 管線因腐蝕老化、損壞現(xiàn)象普遍；第三，隨著城市化的快速發(fā)展，城市內(nèi)不透水 的硬質鋪裝大量增加，使得雨水無法入滲，全部形成地面徑流，增加了城市排水 系統(tǒng)的壓力，缺乏對雨水資源的有效利用，既造成水資源的浪費，也不能有效緩 解可能存在的雨洪安全問題；第四，由于公共消防設施不足或早期消防設施規(guī)劃 缺失，以及日常監(jiān)管到位情況差等原因，老舊小區(qū)在使用中往往出現(xiàn)改變防火間 距、防火分區(qū)，占用消防道路等情況，使得出現(xiàn)火災事故的風險較高。環(huán)境質量差。第一，老舊小區(qū)往往缺乏環(huán)衛(wèi)設施，垃圾亂堆亂放，環(huán)

3、境“臟、 亂、差情況突出；第二，老舊小區(qū)內(nèi)居住環(huán)境較差，綠化面積明顯不足，影響公 共活動空間的質量和居民的生活環(huán)境；第三，人口密度大、公共配套設施不足、 居家使用面積不足等造成老舊小區(qū)私搭亂建現(xiàn)象較為嚴重；第四，老舊小區(qū)尤其 是臨街的老舊住宅，在設計之初缺乏對隔聲問題的考慮，窗戶等沒有進行隔聲設 計，受室外交通噪聲污染嚴重。公共配套設施不完善。第一，老舊小區(qū)設計建造時所采用的住宅建設標準 較低，未考慮老年人的使用需求，普遍缺乏無障礙設施、適老化設施與養(yǎng)老設施， 給老年人的生活帶來不便；第二，由于在設計時對公共交往空間的考慮不足，加 之建筑密度大，人們的休閑活動大多在小區(qū)的路邊和出入口處開展，不

4、僅無法滿 足人們正常的活動需求，還帶來一定的安全隱患，這一現(xiàn)象在老舊小區(qū)中普遍存 在；第三，老舊小區(qū)在規(guī)劃時缺乏對人車分流問題的考慮，導致人車混雜現(xiàn)象嚴 重。建筑功能不能滿足使用要求。1978年，因受唐山大地震影響，我國才頒布 了第一部抗震設計規(guī)范工業(yè)與民用建筑抗震設計規(guī)范（TJ 11-78），由于規(guī)范 的缺失，此前建成的老舊小區(qū)住宅在結構方面存在一些問題。首先，老舊小區(qū)住 宅存在嚴重影響居民人身安全的隱患問題。例如：在設計時未作抗震設防，房屋 抗震能力差；剪力墻配筋率過低；混凝土設計強度低，混凝土構件損壞；衛(wèi)生間 樓板出現(xiàn)開裂、滲水現(xiàn)象；墻體損壞；不均勻沉降導致房屋傾斜；材料強度較差， 等等

5、。其次，由于經(jīng)濟條件和時代因素的制約，老舊小區(qū)住宅中的公共走道與樓 梯間存在諸多問題，例如：公共樓梯、走廊空間被私有化占用，堆放過多雜物， 導致過道狹窄，影響人員安全疏散；樓梯間管線雜亂，防火措施不完善；樓梯間 白天采光不足、夜晚光照不足，常年昏暗，且長時間開燈造成能源浪費；噪聲大， 回聲影響居民休息。第三，部分老舊小區(qū)住宅由于建造年代較長，受溫差、紫外 線等外界因素及撞擊等人為因素的影響，屋面防水層破壞嚴重，保溫層受潮，其 保溫隔熱及防水性能均無法滿足設計要求。因此，很多老舊小區(qū)住宅往往存在戶 型空間偏小、功能不全、使用不便、廚房面積小、無法容納廚房設備、衛(wèi)生間防 水處理缺失等諸多問題。此外

6、，老舊小區(qū)住宅還存在天然采光不足、生活熱水能 耗大、自然通風有待加強、室內(nèi)空氣質量差等問題。二、老舊小區(qū)綜合整治的改造設計抗震加固改造。保證建筑結構的安全性和耐久性是老舊小區(qū)改造的一項重 要內(nèi)容，當前的建筑結構設計安全度已有較大提升，而2000年以前建造的建筑 物安全水準偏低，使用安全性不足，特別是抗震安全性和整體穩(wěn)固性方面較差， 加之工程質量不佳，存在陽臺塌落、甚至整幢建筑倒塌的高風險，使居民的生命 財產(chǎn)受到威脅，因此，建筑的抗震加固改造較為常見。針對老舊小區(qū)建筑多采用 砌體結構或鋼筋混凝土結構的特點，常用的加固技術有外加圈梁構造柱加固、外 套式加固、隔震加固3種形式。改造中采用以下改造措施

7、來提高房屋的整體抗震 性能：（1）在加建部分增設構造柱，與原外墻有效連接成整體；（2）在加建部 分每層沿外墻統(tǒng)設圈梁，圈梁與原外墻或原圈梁采用植筋法連成整體；（3）采 用研發(fā)的新型連接技術增強加建部分與原結構的連接。這些措施對居民使用及 住宅外立面的影響最小，同時又可顯著提升結構的整體抗震能力。在較少加固量 的前提下實現(xiàn)結構整體抗震能力的有效提升，達到節(jié)約加固材料、減少加固工作 量的目的。圍護結構節(jié)能改造。老舊小區(qū)的圍護結構改造主要包括墻體加裝保溫、屋 面防水和保溫、門窗改造、外立面統(tǒng)一美化等。采用的圍護結構節(jié)能改造內(nèi)容包 括：（1）外墻加裝保溫，主要采用100mm厚的B1級防火保溫材料EPS

8、板（Expanded Polystyrene，可發(fā)性聚苯乙烯板；（2）外窗改造，充分利用原有外 窗，在窗外側增加一層單框雙玻塑鋼窗，形成具有優(yōu)異保溫及隔聲性能的雙框四 玻窗，避免了既有材料的浪費，將原有陽臺單層窗更換為單框雙玻塑鋼窗；（3） 屋面改造，拆除原有屋面爐渣、珍珠巖等自重大、保溫性能差的材料，重新做屋 面保溫及防水，采用噴涂硬泡聚氨酯作為保溫材料，同時加做兩層防水卷材及一 層隔汽層。供暖系統(tǒng)改造。主要針對熱損失嚴重、跑冒滴漏、水力失調、效率低、熱 量無法計量、室內(nèi)溫度不可調等情況進行改造。改造內(nèi)容主要包括：熱源（鍋爐 或換熱站、地源熱泵或地熱供暖）、室外管網(wǎng)（保溫、儀表、水力平衡）、

9、室內(nèi) 采暖系統(tǒng)（散熱器、熱計量、水力平衡、系統(tǒng)形式等）。改造內(nèi)容包括：（1） 熱源改造，改造后的供熱熱源（燃氣鍋爐房）位于建筑旁邊，熱源到用戶的管網(wǎng) 很短，僅需與原有室內(nèi)散熱系統(tǒng)的熱力主管道連接，此系統(tǒng)規(guī)避了原有小區(qū)管網(wǎng) 敷設過長所產(chǎn)生的管網(wǎng)失調、沿程阻力損失過大、熱量浪費嚴重等現(xiàn)象；（2） 輸配系統(tǒng)改造，集成式鍋爐房內(nèi)部系統(tǒng)循環(huán)水泵設置水泵變頻裝置，并在原有的 供回水管處增設溫度采集設備，與供熱控制管理平臺連接，實現(xiàn)水泵的變頻調節(jié) 以適應不同的采暖負荷需求，減少不必要的能量浪費，從而提高供熱系統(tǒng)的綜合 效率。居住功能改造。老舊小區(qū)建筑的功能改造主要包括兩方面：一是擴大套內(nèi) 功能空間、滿足居民生活需求，改造內(nèi)容包括套型合并、空間重組、擴建改造（平面擴建、增層改造）、局部功能空間改造（如廚房、衛(wèi)生間、陽臺等）；二 是提升設施的使用功能，如無障礙改造、適老化改造等，改造內(nèi)容為加建無障礙 通道，加裝電梯、適老化設施、照明設備、交通設施、停車設施等。老舊小區(qū)改善居住環(huán)境，提升小區(qū)整體品質的目標，為居民提供一個良好適 宜的生活環(huán)境，為打造智能化社區(qū)管理提供