南京物業(yè)調(diào)查報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)南京物業(yè)調(diào)查報(bào)告 南京物業(yè)調(diào)查報(bào)告： 從1994年起步的我市物管行業(yè)至今已走過16個(gè)年頭，在這期間，物業(yè)管理政策法規(guī)不斷完善，體制創(chuàng)新逐步推進(jìn)，行業(yè)監(jiān)管得到重視，管理協(xié)調(diào)機(jī)制走向成熟。記者從南京市物業(yè)辦獲悉，當(dāng)前，我市物業(yè)管理的類型已經(jīng)實(shí)現(xiàn)多樣化，涵蓋了普通住宅小區(qū)、高檔公寓、別墅區(qū)、辦公樓、商廈、工業(yè)區(qū)等六大方面。截至 底，全市已備案業(yè)主委員會(huì)近千家，已有注冊(cè)登記的物管企業(yè)600多家，其中一級(jí)企業(yè)22家，二級(jí)企業(yè)74家，三級(jí)企業(yè)462家，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已有1600

2、多個(gè)，總建筑面積9300多萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率超過60%，近幾年新建物業(yè)區(qū)域物管覆蓋率達(dá)100%，行業(yè)總體從業(yè)人員已超過6萬人。當(dāng)前，南京市物業(yè)管理整體水平居全國前列，發(fā)展至今共有143個(gè)項(xiàng)目被建設(shè)部、省建設(shè)廳評(píng)為物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目。近2年來平均每年GDP超過10億元。家家有本難念的經(jīng)，物業(yè)管理與每個(gè)家庭相關(guān)，因此也是矛盾不斷，今年物業(yè)管理矛盾主要集中在以下3類問題上：（1）業(yè)主之間的矛盾成為物業(yè)管理中矛盾的主要方面，主要體現(xiàn)為業(yè)主自治中存在的復(fù)雜矛盾及大量鄰里糾紛。此類矛盾糾紛已占市、區(qū)處理各種投訴信訪數(shù)量的60%左右，且有不斷上升、日趨復(fù)雜的趨勢(shì)。一是業(yè)委會(huì)籌備運(yùn)作問題多。以白下區(qū)鑫園小

3、區(qū)為例，選舉產(chǎn)生2個(gè)業(yè)委會(huì)，要經(jīng)過法院判決其中某個(gè)生效；又以建鄴區(qū)拉德芳斯小區(qū)為例，業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)不能達(dá)到法律規(guī)定的基本要求，業(yè)主委員會(huì)無法選舉出臺(tái)。一些小區(qū)業(yè)委會(huì)不作為，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。許多小區(qū)業(yè)委會(huì)運(yùn)作不正常、不規(guī)范，不但不能在自治中發(fā)揮關(guān)鍵作用，反而引發(fā)和激化了不少矛盾。二是業(yè)主之間在物業(yè)使用中矛盾頻發(fā)，少數(shù)業(yè)主的行為侵害了大多數(shù)業(yè)主的利益，嚴(yán)重破壞了小區(qū)的和諧。主要是相鄰關(guān)系處理不當(dāng)帶來的糾紛，如違章搭建、占道經(jīng)營、私拆亂改、車輛亂停亂放、劃車放氣、侵占通道、毀綠種菜、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物等等，造成小區(qū)鄰里之間矛盾糾紛不斷，相互之間關(guān)系緊張。（2）業(yè)主對(duì)居住品質(zhì)的要求逐步上升，但物業(yè)

4、服務(wù)品質(zhì)和價(jià)格不能對(duì)稱。我市物業(yè)市場(chǎng)存在低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)過低價(jià)獲得服務(wù)合同，由于經(jīng)營困難，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)下降。我市有不少商品房小區(qū)出現(xiàn)“夾心層”現(xiàn)象，即：業(yè)主以低價(jià)招聘物業(yè)公司，服務(wù)價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都處在低位運(yùn)行，企業(yè)服務(wù)質(zhì)量大打折扣，造成業(yè)主不滿意。（3）隨著物業(yè)的逐步老化，需要的投入逐步加大，老服務(wù)價(jià)格難以為繼，物業(yè)企業(yè)逐步撤出，特別是老舊小區(qū)存在先天不足，環(huán)境“臟亂差”，房屋及設(shè)備設(shè)施的失修失養(yǎng)比較嚴(yán)重；同時(shí)老舊小區(qū)居民普遍為中低收入家庭，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)普遍缺乏，加上經(jīng)濟(jì)條件差，“收費(fèi)難”與“管理難”相互交織，形成惡性循環(huán)，不斷有實(shí)施市場(chǎng)化管理的物業(yè)企業(yè)退出小區(qū)，少數(shù)仍在管的企業(yè)舉

5、步維艱，難以為繼。綜上所述，業(yè)主之間的矛盾是物業(yè)管理矛盾糾紛的直接原因和最大表現(xiàn)，已經(jīng)造成社會(huì)不和諧因素，業(yè)主如何提高自治意識(shí)、業(yè)主委員會(huì)如何進(jìn)行約束和監(jiān)管、行政部門綜合協(xié)調(diào)手段的缺失已經(jīng)成為社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)問題。為何物業(yè)管理出現(xiàn)那么多的矛盾，原因歸結(jié)為4類：（1）法律制度設(shè)計(jì)的缺陷和滯后。第一，業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主行使權(quán)利的形式，無社團(tuán)法人地位，也無監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，更不是訴訟主體，依賴個(gè)人的道德自律和社會(huì)責(zé)任感去經(jīng)辦全體業(yè)主的共同利益，僅僅靠業(yè)主大會(huì)的決定實(shí)施監(jiān)督權(quán)和管理權(quán)，由于不能正確運(yùn)用表決程序，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)權(quán)力的無限擴(kuò)張。第二，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的不當(dāng)行為沒有行政監(jiān)管手段，業(yè)主委員

6、會(huì)不作為或亂作為導(dǎo)致業(yè)主利益受損，只有受侵害的業(yè)主經(jīng)過司法途徑解決。第三，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管手段不力，僅靠行政規(guī)章難以收效。第四，我市沒有出臺(tái)物業(yè)管理地方性法規(guī)，很多新情況、新問題需要依靠完善的法律制度才能逐步得到解決。（2）業(yè)主自治意識(shí)薄弱，自治行為責(zé)任不清。物權(quán)法明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，可是，當(dāng)前大多數(shù)業(yè)主針對(duì)公共事務(wù)不愿表示自己的立場(chǎng)和主張，自治意識(shí)薄弱。業(yè)主委員會(huì)定義為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)是權(quán)利機(jī)構(gòu)，但現(xiàn)實(shí)中往往錯(cuò)位，業(yè)主委員會(huì)掌握了本該由業(yè)主大會(huì)決議的物業(yè)發(fā)包權(quán)、維修資金使用權(quán)、公共收益分配權(quán)等。一旦業(yè)主委員會(huì)發(fā)生不當(dāng)行為，業(yè)主利益受到侵害，并在小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生矛

7、盾激化糾紛以后，往往以物業(yè)撤出、停水停電、堵塞交通等形式波及社會(huì)，此時(shí)，各級(jí)政府、主管部門缺乏監(jiān)督和干預(yù)的手段，最終造成物業(yè)貶值以及社區(qū)不穩(wěn)定，最終還是由政府相關(guān)部門收拾殘局。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化進(jìn)程不夠，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)門檻低，社會(huì)地位低，收入低，對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力小。當(dāng)前的管理人員主要從相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)行、企業(yè)改制，還有相當(dāng)一部分來自下崗職工，物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較低，履約意識(shí)欠缺，對(duì)政策法規(guī)的執(zhí)行能力不強(qiáng)，處理問題和矛盾簡(jiǎn)單生硬，加快物業(yè)管理從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)既迫在眉睫又任重道遠(yuǎn)。（4）住宅區(qū)管理指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)機(jī)制不健全，相互協(xié)調(diào)、齊抓共管的工作格局沒有形成。住宅區(qū)管理是一項(xiàng)繁雜的

8、系統(tǒng)工程，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、公共事業(yè)單位、社區(qū)、街道和建設(shè)、城管、財(cái)政、司法、物價(jià)、民政、公安、規(guī)劃、工商、稅務(wù)、勞動(dòng)保障等多個(gè)政府部門，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理服務(wù)的提供者是難以擔(dān)當(dāng)這樣的協(xié)調(diào)角色的，僅靠屬地基層政府和行業(yè)主管部門的力量也難以做好這項(xiàng)復(fù)雜的工作。我市的住宅區(qū)管理體制創(chuàng)新工作剛剛推進(jìn)，屬地政府綜合協(xié)調(diào)能力還有待加強(qiáng)，各部門參與意識(shí)和行政手段跟進(jìn)不夠。當(dāng)前，百分之九十的小區(qū)，進(jìn)入的物業(yè)服務(wù)公司都沒經(jīng)過市場(chǎng)機(jī)制選聘，業(yè)主大會(huì)從末召開，物業(yè)服務(wù)公司就進(jìn)入了小區(qū)。而且服務(wù)合同是怎樣簽訂的業(yè)主一點(diǎn)也不知情，業(yè)主的知情權(quán)被剝奪。物業(yè)管理費(fèi)有些物業(yè)收取的也不合理，漫天要價(jià)。我覺

9、得這些資料算總結(jié)吧，地域分開比較難查，對(duì)不起。南京區(qū)位分析：交通：公路網(wǎng)密集，京滬線、京滬高鐵，長(zhǎng)江流經(jīng)，離海近，海運(yùn)河運(yùn)發(fā)達(dá)，南京又是重要的航空港。交通種類多樣，非常便利。2.水源充分，亞熱帶季風(fēng)氣候雨熱同期，發(fā)達(dá)的農(nóng)業(yè)同時(shí)為工業(yè)發(fā)展提供優(yōu)良的基礎(chǔ)。3.經(jīng)濟(jì)腹地廣，靠近上海，同為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的三大核心城市之一。4.人口眾多，勞動(dòng)力資源豐富且素質(zhì)高，人才多。5.歷史文化悠久，有著超過2500余年的建城史和近5 的建都史，是中國四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都會(huì)”之稱。6.工業(yè)基礎(chǔ)好，是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。7.國家政策支持。南京市主城居住空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)度分析介紹一種簡(jiǎn)便的數(shù)學(xué)模型評(píng)

10、價(jià)方法適逢新千年南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整之際，東南大學(xué)建筑系接受了其中居住空間發(fā)展研究專題的咨詢委托。該項(xiàng)研究的主要目的是為規(guī)劃局提供今后年南京市的住宅需求量、居住標(biāo)準(zhǔn)以及分布的區(qū)位，用簡(jiǎn)單的話來說就是“多少、什么樣、在哪里”。在鮑家聲教授的主持下，我們對(duì)南京市的居住空間進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究，力圖以嚴(yán)謹(jǐn)求實(shí)的態(tài)度來工作，拿出令人信服的事實(shí)依據(jù)，切實(shí)為南京市城市總體規(guī)劃調(diào)整的科學(xué)性盡一份力。在進(jìn)行第三部分的區(qū)位研究過程中，我們特別認(rèn)為應(yīng)努力創(chuàng)立一個(gè)既有說服力又有可操作性的評(píng)價(jià)模型，使人們能清楚地認(rèn)識(shí)到主城居住空間現(xiàn)狀的成績(jī)與不足，為今后的規(guī)劃明確調(diào)整方向。相信我們得出的結(jié)論不但對(duì)規(guī)劃人員有益，

11、對(duì)普通市民和房地產(chǎn)開發(fā)單位也具有很大的參考價(jià)值。下面我們按照確立評(píng)價(jià)因子，建立函數(shù)模型，得出運(yùn)算結(jié)果，并根據(jù)今后的發(fā)展變化對(duì)結(jié)果進(jìn)行修正的步驟來闡釋這一模型，希望我們的這種模型評(píng)價(jià)方法能對(duì)其它城市的規(guī)劃人員也提供一定啟發(fā)和幫助。一確立評(píng)價(jià)因子今年中國社會(huì)調(diào)查事務(wù)所江蘇分所完成的跨世紀(jì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（以下簡(jiǎn)稱跨世紀(jì)調(diào)查）表明，南京市民對(duì)現(xiàn)有居住小區(qū)最滿意的五項(xiàng)要素是交通條件（），地理位置（），購物條件（），醫(yī)療條件（）教育條件（）最不滿意的五項(xiàng)要素中與居住區(qū)位有關(guān)的一項(xiàng)則是周圍環(huán)境。這些數(shù)據(jù)較為客觀地反映了當(dāng)前南京市居民大多居住在城墻以內(nèi)的實(shí)際情況，交通、購物、醫(yī)療、教育條件佳而環(huán)境差。另

12、外關(guān)于居民今后購房的意向調(diào)查表明：價(jià)格水平（）交通方便（），周圍環(huán)境好（），地理位置佳（）是居民最重要的決策因素，其中周圍環(huán)境一項(xiàng)包括了周圍的購物、醫(yī)療、教育條件以及生態(tài)環(huán)境（此為我們比較了此項(xiàng)調(diào)查中的其它選項(xiàng)后得出），南京市的調(diào)查結(jié)果與國家有關(guān)部門進(jìn)行的調(diào)查研究結(jié)果相同。年月至月間，國家建設(shè)部、中國質(zhì)量管理協(xié)會(huì)、中國人民大學(xué)在全國個(gè)大中城市進(jìn)行了住宅質(zhì)量與居住需求調(diào)查，結(jié)果表明居民對(duì)環(huán)境質(zhì)量構(gòu)成要素中的交通狀況、天然環(huán)境、就醫(yī)條件滿意度最高，小區(qū)配套設(shè)施中購物、就醫(yī)、上學(xué)、入托等條件是居民最為關(guān)心的，地理位置是購房時(shí)首先考慮的因素（資料來自深圳規(guī)劃國土信息中心）。另據(jù)各地大城市的調(diào)查報(bào)告，如

13、西安市年季度商品房市場(chǎng)購買意向調(diào)查報(bào)告中顯示，地理位置和價(jià)格是居民買房時(shí)首先考慮的兩大要素（資料來自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)研部），與南京的情況類似。根據(jù)以上調(diào)查情況，我們將居民擇居最關(guān)注的價(jià)格、交通、環(huán)境（含購物、醫(yī)療、教育條件和自然環(huán)境）幾項(xiàng)要素抽取出來，按地理位置分別進(jìn)行比較（劃分片區(qū)同主城規(guī)劃中以河流、鐵路、城墻等自然邊界劃定的東南西北中片），找出各個(gè)區(qū)位的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：價(jià)格根據(jù)新千年南京市春展會(huì)樓市圖分片計(jì)算平均價(jià)格： 購物根據(jù)南京市大型超市布局規(guī)劃統(tǒng)計(jì)，城中個(gè)（大型超市一般都在舊城外，在此主觀取十大商場(chǎng)為準(zhǔn)），城東個(gè)，城西個(gè)，城南個(gè)，城北個(gè)，另外浦口個(gè)。醫(yī)療機(jī)構(gòu)根據(jù)南京市地理信息查詢系統(tǒng)分

14、片統(tǒng)計(jì)，城中所，城東所，城西所，城南所，城北所。教育單位根據(jù)南京市地理信息查詢系統(tǒng)分片統(tǒng)計(jì)，城中所，城東所（鐘山南北各所），城西所，城南所，城北所。自然環(huán)境根據(jù)南京市主城年現(xiàn)狀用地平衡表綠地面積分片統(tǒng)計(jì)，城中 各區(qū)平均房?jī)r(jià) ，因此實(shí)為四區(qū)平均值，而事實(shí)上我們用來計(jì)算區(qū)位優(yōu)勢(shì)的這個(gè)數(shù)學(xué)模型，平均值如何取并不影響最終的結(jié)果比較，在此我們?yōu)榱吮苊獬龜?shù)值過大造成比值過小，對(duì)于城中明顯占優(yōu)勢(shì)的選項(xiàng)就只取四區(qū)平均值，以下若不注明均是如此）、條、條、個(gè)、所、所和 ，取四區(qū)平均距離 ，比值為；道路數(shù)條，取四區(qū)平均條數(shù)條，比值；公交線路數(shù)條，除以四區(qū)平均線路數(shù)條，比值；道路與公交線路比值相加再減去距離比值得出比

15、值，再乘以居民認(rèn)可度，得交通參數(shù)為。再次環(huán)境：購物個(gè)，除以四區(qū)平均數(shù)個(gè)，比值；醫(yī)療所，除以四區(qū)平均數(shù)所，比值；教育所，除以四區(qū)平均數(shù)，比值；綠地面積 即可縱貫城南城北，城東與城西的交通優(yōu)勢(shì)屆時(shí)將大大減弱。為此我們做了如下估算：根據(jù)南京市副市長(zhǎng)、地鐵建設(shè)指揮長(zhǎng)戴永寧介紹，地鐵初期單向運(yùn)能為萬人次，若按每天運(yùn)營h計(jì)，則年運(yùn)送雙向乘客可達(dá)1.95億人次，相當(dāng)于1999年客運(yùn)量的1/5，若按1999年統(tǒng)計(jì)的市區(qū)運(yùn)營線路81條計(jì)算，則相當(dāng)于增加16條公交線路，運(yùn)期單向運(yùn)能達(dá)到5.85萬人次/h后，則相當(dāng)于增加40條公交線路。按照筆者前文采取的區(qū)位優(yōu)勢(shì)計(jì)算方法，城北和城南的交通參數(shù)值大大提高至0.6881.198和0.5601.090，其生活條件優(yōu)勢(shì)度將分別達(dá)到0.9871.517和0.8151.345，綜合優(yōu)勢(shì)度達(dá)到0.6551.185和0.4770.752.。不論從生活條件優(yōu)勢(shì)度還是綜合優(yōu)勢(shì)度上比較