以速度贏取利潤-碧桂園的成本控

1、.：.；碧桂園以大盤開發(fā)為主。其產(chǎn)業(yè)鏈條之長，是其它房地產(chǎn)企業(yè)無法企及的。這種產(chǎn)業(yè)方式帶來的首先是本錢控制的精算，是消費過程的可控制性非常強(qiáng)，使整個消費節(jié)拍加快。 一、低土地本錢是碧桂園勝利的不二法門 1碧桂園是全國最大的“地主 “土地多了不一定賺錢，老婆多了不一定幸福。地產(chǎn)圈思想家馮侖的這句格言，碧桂園集團(tuán)的老板楊國強(qiáng)顯然不太認(rèn)同。 過去兩個月來，這位起步于廣東順德的地產(chǎn)富豪，正敦促其部下以驚人的速度全國圈地：據(jù)其最新公告稱，截至8月15日止，該集團(tuán)土地貯藏總可建筑面積到達(dá)5400萬平方米僅僅在15天前，這一數(shù)字為4500萬平方米，而統(tǒng)計至6月30日止的中期業(yè)績報告那么顯示，當(dāng)時的數(shù)字是29

2、50萬平方米。這些新增土地貯藏遍及廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個省市自治區(qū)，且根本上位于三線中小城市。 毫無疑問，這家赴港上市不到半年(4月20日掛牌)的內(nèi)地地產(chǎn)股新貴，曾經(jīng)成為中國開發(fā)商中最大也是最生猛的“地主之一。中銀國際甚至估計，一年后碧桂園的土地貯藏總建筑面積能夠增至8600萬平方米。 對10年來(碧桂園興辦于1997年)以“大盤開發(fā)戰(zhàn)略笑傲珠三角的楊國強(qiáng)而言，展開全國擴(kuò)張攻勢后土地貯藏的急劇膨脹尚在預(yù)料之中，而其新增土地地價之低廉，更讓人印象深化。上述中報披露，碧桂園集團(tuán)的平均土地本錢僅約占樓盤售價的7.4，平均樓面地價每平方米不超越200元。78月份新增的2000

3、多萬平方米土地貯藏，一共花了不到30億元，平均樓面地價更只需145元！作為對比，其廣東老鄉(xiāng)富力地產(chǎn)9月11日拍下的廣州白云區(qū)一幅地塊，樓面地價每平方米高達(dá)18700元。 2碧桂園的低價拿地戰(zhàn)略 碧桂園的低價拿地戰(zhàn)略：1第一招：先予后取碧桂園超低價圈地的秘訣之一；2第二招：酒店開路“酒店+住宅方式一舉兩得；3第三招：急人所急楊國強(qiáng)深諳基層政府的心思做成流程圖 楊國強(qiáng)曾說過，低土地本錢是碧桂園勝利的不二法門。但在政府土地出讓政策日益收緊的今天，他是怎樣做到這一點的呢？短時間內(nèi)吞食如此巨量的土地，難道他不擔(dān)憂消化不良嗎？ 1第一招：先予后取碧桂園超低價圈地的秘訣之一 在韶關(guān)市“十一五規(guī)劃中，武江區(qū)芙

4、蓉新城將成為“大韶關(guān)的中心，建造中的武廣客運鐵路專線韶關(guān)新站就設(shè)在新城之內(nèi)。武廣專線通車后，由廣州到韶關(guān)坐火車只需50分鐘，而目前最快也要兩個半小時。 2007年7月12日，碧桂園兩家子公司結(jié)合競得的韶關(guān)新工程，就在芙蓉新城中心地帶。讓人有點不敢置信的是，占地達(dá)239萬平方米，總建筑面積430萬平方米，且山水資源豐富、開展前景可觀的這一大片土地，只花了碧桂園4.5億元，每平方米樓面地價僅104元。 “碧桂園是經(jīng)過公開出讓方式獲得這一地塊的，不存在所謂暗箱操作。韶關(guān)市國土資源局的屠主任強(qiáng)調(diào)，“政府借助有實力的民間資本撬動新城區(qū)開展，作為知名開發(fā)商和香港上市公司，我們置信碧桂園有足夠的閱歷與實力。

5、 “其實韶關(guān)的地價并不低。韶關(guān)怡和園房地產(chǎn)公司開發(fā)部一位人士說。2007年6月底，該公司同樣在武江區(qū)拍下的一幅土地，每平方米地價為339元。而7月20日一幅更接近市區(qū)的總面積達(dá)37萬平方米的地塊，最終成交價達(dá)3億元，每平方米地價超越了800元。 “雖然碧桂園新工程離市區(qū)還有一段路，但業(yè)內(nèi)都知道芙蓉新城是個潛力股。假設(shè)不是政府支持默許，誰也不能夠以如此低的價錢投得。上述人士表示。 實踐上，早在2005年，碧桂園就已進(jìn)入韶關(guān)，當(dāng)時聲稱將投資100億元。據(jù)知情人士引見，楊國強(qiáng)對當(dāng)時正在規(guī)劃中的芙蓉新城表示出濃重興趣，但因時機(jī)尚不成熟，楊轉(zhuǎn)而在韶關(guān)湞江區(qū)拿下了其當(dāng)?shù)厥讉€工程，并命名為“韶關(guān)碧桂園。 碧

6、桂園表現(xiàn)出來的務(wù)虛作風(fēng)及出色的效率與才干，讓韶關(guān)市政府官員對其自信心倍增。比如結(jié)合湞江區(qū)政府妥善處理了8000畝征地青苗費清點及補(bǔ)償任務(wù)，后又與政府達(dá)成協(xié)議，為受征地影響農(nóng)民提供培訓(xùn)后安排到公司內(nèi)就業(yè)。以后，碧桂園在韶關(guān)，尤其是在急劇擴(kuò)容的新城開發(fā)過程中便一路綠燈。 2第二招：酒店開路“酒店+住宅方式一舉兩得 “一年一個碧桂園，曾經(jīng)是前些年楊國強(qiáng)最喜歡一句口號。如今的碧桂園顯然早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破“一年一個的目的，但其“克隆戰(zhàn)術(shù)的精華卻一直未變。 在建的湞江區(qū)韶關(guān)碧桂園，就有一座五星級酒店的規(guī)劃，而其芙蓉新城工程也聲稱，將建造五星級規(guī)范的酒店及相應(yīng)商業(yè)配套。在韶關(guān)這樣經(jīng)濟(jì)不算非常興隆的中等城市里，10

7、公里內(nèi)由同一家集團(tuán)開發(fā)兩座五星級酒店的做法，從投資報答角度看能否合理姑且不論，至少當(dāng)?shù)卣菢芬娖涑傻?，由于這有助于提高城市籠統(tǒng)，以吸引其他外來投資。 當(dāng)?shù)厝耸吭u價說，酒店及各項商業(yè)配套，是每個城市的面子工程，共同的利益出發(fā)點使碧桂園與政府關(guān)系融洽，在競爭看中的地塊時自然握有更多議價籌碼。 值得留意的是，在碧桂園8月宣布的全國5個新增工程中，有四個沿用“酒店+住宅的方式，除韶關(guān)芙蓉新城外，重慶長壽、安徽池州和天津塘沽等，都方案在工程內(nèi)建立五星級規(guī)范的酒店。 據(jù)前述中報披露，迄今為止碧桂園集團(tuán)一共要做五星級酒店17座。其中開場運營的兩座(另有一座為四星級)，即將投入運營的三座，在建的五座，僅20

8、07年7、8月新規(guī)劃興建的就達(dá)七座。 至于高檔酒店及商業(yè)配套能大大提升周邊住宅的價值，自然是碧桂園樂此不疲的更重要緣由。 3第三招：急人所急楊國強(qiáng)深諳基層政府的心思 起步于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的楊國強(qiáng)最明白基層政府的心思。2007年8月，碧桂園在韶關(guān)轄下的縣級市樂昌，也獲得了一幅8萬平方米的土地。樂昌緊鄰湖南，境內(nèi)山高林密，經(jīng)濟(jì)開展較落后，而碧桂園是作為當(dāng)?shù)卣饕猩桃Y對象“請進(jìn)來的，據(jù)知情人士引見，樂昌市委市政府及外經(jīng)局、招商辦、國土局、規(guī)劃局、拆遷辦等部門為此還組織了結(jié)合行動，視碧桂園工程為“提升城市籠統(tǒng)的重點工程。 在湖北的咸寧及隨州、安徽和縣等不大知名的小城市，碧桂園所到之處，都享用了同樣的特殊待

9、遇。除數(shù)千萬平方米的土地貯藏外，碧桂園在這些城市還參與了至少1800萬平方米土地的一級開發(fā)。 廣東省省情調(diào)查研討中心執(zhí)行副主任馮勝平稱，碧桂園向來習(xí)慣于選擇二、三線城市作為開發(fā)重點，當(dāng)年碧桂園就是借助城郊大盤起家，對如何控制本錢，如何在二、三線城市翻開局面，有一套成熟而獨到的運作方式。 廣州市同創(chuàng)杰出房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理趙卓文近年來曾調(diào)查了碧桂園在廣東的20多個工程。他舉例說，佛山轄下縣級市高明的碧桂園每平方米售價達(dá)20003000元，而該市內(nèi)房價那么根本在1000元左右，碧桂園幾乎把這個小城市中的富人全部鎖定了，現(xiàn)實上這個工程銷售反映非常不錯。 “正由于如此，碧桂園很樂意到一些不太知名的中小

10、城市圈地，而后者也急需借助碧桂園之類大名鼎鼎的外來和尚協(xié)助 念好本地經(jīng)濟(jì)開展這本經(jīng)。他說。 3碧桂園作為全國最大的地主也有軟肋 “碧桂園目前可以動用的銀行現(xiàn)金達(dá)180億港元。2007年4月20日勝利登陸港股后，楊國強(qiáng)曾意氣風(fēng)發(fā)地宣布。而經(jīng)過四個多月來近乎瘋狂的圈地擴(kuò)張后，這條后勁十足的大鱷，現(xiàn)金流依然強(qiáng)大。據(jù)中期業(yè)績報告顯示，2007年上半年碧桂園負(fù)債比率為-74.6%(即有凈現(xiàn)金流)，而上市前負(fù)債比率是160%，換言之，公司上市后所募集資金尚未運用終了。 德意志銀行一份研討報告稱，估計2021年碧桂園毛利潤將增至38%，到達(dá)同業(yè)中最高的盈利程度。9月份開場，碧桂園先后成為摩根士丹利資本國際環(huán)

11、球規(guī)范指數(shù)及香港恒生綜合指數(shù)、恒生中國內(nèi)地綜合指數(shù)的成分股。機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)同，使碧桂園股價迅速攀升，7月底時其股價尚不到9港元，短短1個半月已突破13港元。目前碧桂園港股市值超越1500億港元。 1短期大規(guī)模圈地資金壓力宏大 雖然現(xiàn)金流豐富，但短時間內(nèi)超大規(guī)模的圈地，還是給碧桂園呵斥了一定壓力。上述中報成認(rèn)，由于新工程開展及補(bǔ)充土地之需求，將動用IPO(股票初次公開出賣)所得資金，或進(jìn)展額外借款。而2007年初政府開場征收土地增值稅后，碧桂園這類土地貯藏量大、開發(fā)周期長的房企，更首當(dāng)其沖遭到?jīng)_擊。 2應(yīng)對大筆增值稅，開支大幅添加 碧桂園集團(tuán)投資者關(guān)系部主管劉嘉毅接受記者采訪時就表示，為了應(yīng)對增

12、值稅清算，上半年僅此一項公司就添加了3.4億元的開支，撥備余額到達(dá)9.6億元。但他不贊同碧桂園“濫儲土地的外界質(zhì)疑，堅稱公司有一套獨特的開發(fā)方式，一切土地貯藏都是經(jīng)過仔細(xì)而理性的調(diào)查研討后才進(jìn)展的。 3“酒店住宅的開發(fā)方式也有軟肋 從技術(shù)層面上說，“酒店住宅這一碧桂園通行的開發(fā)方式也有軟肋。業(yè)界人士稱，富力地產(chǎn)、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粵系房企，同樣注重開發(fā)酒店及商業(yè)配套，但實踐操作中大都引進(jìn)知名酒店管理集團(tuán)擔(dān)任管理運營，而碧桂園旗下酒店完全由本人開發(fā)管理。 “雖然酒店只是碧桂園住宅開發(fā)的輔助性業(yè)務(wù)，但同時運營十多座五星級酒店，需求真正國際級的酒店管理才干，楊國強(qiáng)懂這個嗎？業(yè)界人

13、士對此表示質(zhì)疑。 對于碧桂園目前土地貯藏存在的一些問題，很多專業(yè)人士提出了很好的建議。 第一， 利用時機(jī)，增發(fā)募資，加固資金鏈。 凱基證券一位分析師以為，雖然近期政府暫緩實施所謂“北水南調(diào)(允許個人投資者投資香港股市)政策，但中期來看政策放開勢在必行，像碧桂園這樣以廣東為大本營的內(nèi)地房企股，自然“近水樓臺先得月。有傳聞稱，珠三角地域不少民間資金已在加緊集結(jié)，只需政府發(fā)令槍一響，置信碧桂園等將會迎來一波股價上漲高潮。“碧桂園完全可以充分利用有利時機(jī)增發(fā)募資，加固其早晚會緊繃的資金鏈。有分析人士以為。 第二，人事領(lǐng)域擴(kuò)張，防止人才短板。 碧桂園的高速擴(kuò)張還從土地和資金延伸到人事領(lǐng)域。自上市后到6月

14、30日止，兩個多月內(nèi)碧桂園新招了3000多名員工，比上市前添加約18%，同時正四處從同行那里爭奪中高層管理人才，據(jù)傳連房企老大萬科集團(tuán)一位副總級人物，也成為其挖角目的。“如今的矛盾是，雖然集團(tuán)貯藏土地充足，但多年來在廣東行之有效的開發(fā)和管理方式，向全國擴(kuò)張后必然要有所調(diào)整，而人才貯藏正是我們的短板。碧桂園某區(qū)域經(jīng)理表示。 二、低本錢規(guī)模制造彰顯競爭優(yōu)勢 任何一個到過碧桂園樓盤的人，都會被其龐大的規(guī)模、恢弘的氣勢以及優(yōu)美的環(huán)境所震撼，并深深地感遭到它那種奇特的影響力。震撼背后是碧桂園強(qiáng)大的綜合開發(fā)實力、資源整合及調(diào)配才干，也是碧桂園長期以來堅持規(guī)模開發(fā)方式發(fā)明的奇觀。這種“一條龍式的房地產(chǎn)開發(fā)方

15、式，從前期謀劃、規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、戶型配置到售前售后效力，每一環(huán)節(jié)都配備快速反響的精英團(tuán)隊，勝利地獲得了“高質(zhì)量與“高速度的雙贏。 1低成外鄉(xiāng)地為主要利潤來源 碧桂園“做生不做熟，經(jīng)過大規(guī)模拿地，將生地做成熟地，碧桂園所參與的地產(chǎn)工程，根本是由土地一級開發(fā)階段就開場介入。以二、三線城市為根據(jù)地的碧桂園，“購地本錢較低已成為其主要賣點之一，2004至2006年土地本錢僅是售價的67。碧桂園也就是這么發(fā)家的，這也是支持碧桂園在廣東二十多個工程開發(fā)勝利的商業(yè)方式。 相關(guān)鏈接： 到2007年1月底，碧桂園在內(nèi)地持有土地貯藏到達(dá)1900萬平方米建筑面積。其中97土地已獲“土地運用證，另外3仍在辦理當(dāng)中

16、。碧桂園集團(tuán)主席楊國強(qiáng)在5月28日股東大會后表示，該公司上市一個多月以來，添加了約900萬平方米可建筑面積，土地貯藏從上市時約1900萬平方米迅速增至約2800萬平方米。 碧桂園這樣的商業(yè)方式，曾經(jīng)超出普通的房地產(chǎn)商，帶有土地開發(fā)商的性質(zhì)。普通的房地產(chǎn)商的利潤來源，主要靠賣房子，也就是說房子是他的主要商品，占利潤的主體。但是，碧桂園的利潤兩塊，一個是低廉的土地增值之后的部分；另外是賣房子獲得的價值，而土地增值部分是其主要的利潤來源。 2規(guī)劃二、三線城市降低風(fēng)險 碧桂園目前的開發(fā)方式選擇了二、三線城市作為開發(fā)重點，其實是一種避重就輕的方法，降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。國家對房價的監(jiān)管比較嚴(yán)厲，但主要

17、還是集中在一線的大城市，并且這些一線城市的土地開發(fā)成熟，招牌掛的土地也有限，所以拿地也比較困難，開發(fā)本錢相對透明。而在二、三線城市，有大量的未開發(fā)土地，資源豐富，價錢相對廉價，更重要的是，開發(fā)商還可以經(jīng)過協(xié)議拿地的方式進(jìn)展開發(fā)，這中間有很大的操作空間。 正是由于參與了土地的前期開發(fā)與規(guī)劃，甚至引導(dǎo)和協(xié)助政府的土地規(guī)劃，確保碧桂園可以以低于市場價錢的價錢獲得大面積土地，這也是碧桂園獲利的關(guān)鍵點。 而碧桂園所獲得的土地，在上市前和上市后有一個明顯的區(qū)別，碧桂園上市之前，多數(shù)土地貯藏集中在其發(fā)家的珠三角一帶，上市之后，延續(xù)兩次在東北的沈陽和湖南拿到兩塊地。其中在沈陽獲得的四地塊總面積超越12000畝

18、，地塊性質(zhì)是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫?。而汕尾地塊那么是6月份最新公布的地塊，土地規(guī)劃同樣也是居住和商業(yè)兼?zhèn)涞幕旌闲陀玫?，非常適宜碧桂園方式的大盤開發(fā)。 3全產(chǎn)業(yè)鏈本錢控制 碧桂園有成熟的產(chǎn)品方式，可以在三個月內(nèi)完成一個工程的開發(fā)運作。其本錢控制除了土地外，甚至構(gòu)成完好的產(chǎn)業(yè)鏈，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的一切角色，設(shè)計、建筑、裝修甚至建材消費全部一條龍效力?！耙粭l龍開發(fā)使其本錢控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價錢把房子賣給消費者。 從本錢控制出發(fā)，這點非常關(guān)鍵，確保其開發(fā)周期和開發(fā)質(zhì)量，碧桂園在廣東的二十多個工程根本是一樣的產(chǎn)品，但是這二十多個碧桂園，曾經(jīng)在售的，銷售情況都不錯，比如高明碧桂園，市內(nèi)的房價根本在每平方米一千元左右，但是碧桂園的房價可以買到每平方米20003000元。 戰(zhàn)略分析： 碧桂園的這種內(nèi)部化買賣方法減少了與外部買賣的本錢，同時它還使得公司能很好地控制本錢。當(dāng)然，這種減少買賣本錢的前提是企業(yè)內(nèi)部提供的產(chǎn)品要能內(nèi)部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴(kuò)展，而且樓盤規(guī)劃一個比一個大的緣由，經(jīng)過規(guī)模