詳解土地增值稅

1、.：.；詳解 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%A2%9E%E5%80%BC%E7%A8%8E t _blank 土地增值稅 淮安王越先生QQ657585086一、土地增值稅成為弄潮兒國10條下發(fā)后， HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7 t _blank 房地產(chǎn)市場步入萬馬齊喑形狀，總局為助力國10條，土增相關(guān)政策頻出，國稅發(fā)202153號要求除保證房，東部預(yù)征率不低于2，中部和東北不低于1。5

2、%，西部不低于1%，只需他收了錢，他就得預(yù)交，等到達(dá)清算條件了，必需進(jìn)展清算，潛臺詞是什么？意味著清算時(shí)再讓他房地產(chǎn)商脫層皮，假照真實(shí)清算不了，就搞核定，核定征收率多少？不得低于5%，該當(dāng)是 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%94%80%E5%94%AE t _blank 銷售收入的5%。問題是假設(shè)收入不確定，扣除 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%A1%B9%E7%9B%AE t _blank 工程金額確定，如何核定？難道是扣除工程金額除以1-利潤率乘以5%,鑒于土增的特點(diǎn)

3、，不該當(dāng)是利潤率，而該當(dāng)是增值率，但好象目前為止還沒有增值率確定幅度的說法。另外假設(shè)清算時(shí)采用核定征收的方法，此前預(yù)征的土增能否可以 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%8A%B5%E6%89%A3 t _blank 抵扣呢？某市規(guī)定是不允許抵扣的，正如某運(yùn)輸 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E4%BC%81%E4%B8%9A t _blank 企業(yè)， HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%89%80%E5%BE%97%E7%

4、A8%8E t _blank 所得稅在國稅，但開票時(shí)被地稅附征了2.5%的企業(yè)所得稅，假設(shè)其所得稅系查帳征收，那么可以抵稅，而如系核定征收，那么不能抵稅，這樣的處置是有道理的，督促企業(yè)建帳立制，走查帳征收之路。二、收入確認(rèn)的問題有 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%8F%91%E7%A5%A8 t _blank 發(fā)票按發(fā)票，沒發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，按銷售合同，在清算前發(fā)生補(bǔ)退房款的，可以調(diào)整，那么清算后發(fā)生補(bǔ)退房款的，需不需求調(diào)整呢？220號文沒說，個(gè)人看法該當(dāng)也是可以調(diào)整的。但是從總局相關(guān)文件了解，不需求調(diào)整，2006187號文規(guī)

5、定：清算時(shí)髦未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，清算后銷售或轉(zhuǎn)讓的，扣除工程金額按清算時(shí)的單位建筑面積本錢費(fèi)用清算時(shí)的扣除工程總金額除以清算的總建筑面積乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 某工程被要求清算，清算時(shí)扣除工程總金額1000萬，清算面積1000萬平米，那么單位建筑面積本錢費(fèi)用1萬每平米，以后這個(gè)工程余下來的房屋又進(jìn)展了精裝修，這就存在一個(gè)問題，清算時(shí)未售出的該工程所余房屋單位建筑本錢費(fèi)用是與售出部分一致的，但清算后未售出部分又添加了一塊精裝修本錢，但187文不論，依然按照當(dāng)初清算時(shí)的單位建筑面積本錢費(fèi)用來算土增，因此我個(gè)人了解，220文對于清算后發(fā)生補(bǔ)退房款的，該當(dāng)是不需求調(diào)整。不論呢。三、質(zhì)量保證金問題 220

6、號文闡明了一個(gè)問題，土增的實(shí)踐發(fā)生并不等于實(shí)踐支付的意思，為什么？ 借：開發(fā)本錢-建筑安裝費(fèi) 貸：銀行存款 貸：應(yīng)付帳款-質(zhì)保金 可見只需有建筑方的發(fā)票，這筆開發(fā)本錢可以作為土增的扣除工程，未來假設(shè)房子無問題，將質(zhì)保金退還給建筑方，借應(yīng)付帳款-質(zhì)保金貸銀行存款，假設(shè)發(fā)生了問題，假設(shè)由原建筑方維修，建筑方借工程施工貸應(yīng)收帳款，或者由其他施工方進(jìn)展維修。四、開發(fā)費(fèi)用中的利息問題假設(shè)可以提供金融機(jī)構(gòu)證明并分?jǐn)偟?，利息?jù)實(shí)扣除超期利息和罰息不算在內(nèi)，且不超越商業(yè)銀行同類同期利率，其他的包括以顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)名義列支的 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-

7、%E8%B4%A2%E5%8A%A1 t _blank 財(cái)務(wù)費(fèi)用、非金融機(jī)構(gòu)借款利息、銷售費(fèi)用、 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%AE%A1%E7%90%86 t _blank 管理費(fèi)用在5%以內(nèi)比例扣除。假設(shè)既不能提供證明又不能分?jǐn)偟模捎诶⒅С霰匦枋菍?shí)踐發(fā)生的，因此在開發(fā)費(fèi)用扣除比例10%的限額內(nèi)，實(shí)踐發(fā)生的利息支出依然要據(jù)實(shí)扣除，但不能超越5%的限額，否那么起不到 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E6%B3%95 t _blank 稅法的調(diào)理作用，故意

8、不分?jǐn)?，全部?jù)實(shí)扣除？其他的開發(fā)費(fèi)用按照5%來確定，雖然總局說的5%和10%以內(nèi)，但全國各地都明確規(guī)定了5%和10%。假設(shè)沒有利息支出怎樣辦？由于利息支出必需據(jù)實(shí)扣除，因此可以了解為0利息支出乘5%+其他開發(fā)間接費(fèi)用5%的比例扣除。假設(shè)了解為沒有利息支出，全部按10%來扣除，就是擴(kuò)展了其他間接費(fèi)用的扣除比例，不妥。五、土地閑置費(fèi)的問題在 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E4%BC%9A%E8%AE%A1 t _blank 會計(jì)處置上，土地閑置費(fèi)就是管理費(fèi)用的核算范圍，本就不該當(dāng)屬于獲得土地的本錢， 只不過是由于企業(yè)所得稅關(guān)于土地閑置費(fèi)可以

9、作為損失的規(guī)定對土增產(chǎn)生了誤解，以為土地閑置費(fèi)該當(dāng)作為本錢，其實(shí)他企業(yè)啥也沒干，把地皮扔在那，我還要成認(rèn)征收的土地閑置費(fèi)是他的本錢？還要給他加計(jì)扣除？哪有這樣的好事。 同理，外資企業(yè)征收的土地運(yùn)用費(fèi)，個(gè)人以為假設(shè)屬于獲得土地時(shí)發(fā)生的土地運(yùn)用費(fèi)，可以作為獲得土地的費(fèi)用，但以后每年交納的土地運(yùn)用費(fèi)，該當(dāng)作為管理費(fèi)用來核算，由于土地運(yùn)用費(fèi)和城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅有類似的性質(zhì)，正如資源稅和礦區(qū)運(yùn)用費(fèi)是一個(gè)性質(zhì)一樣。六、契稅問題房開企業(yè)獲得土地時(shí)交納的契稅作為獲得土地運(yùn)用權(quán)的費(fèi)用途置，這是有道理的，但對于出賣舊房而言，假設(shè)沒有購房發(fā)票，只能按評價(jià)價(jià)來，而評價(jià)價(jià)評價(jià)的只是建筑本錢，不包括土地本錢，土地本錢這塊必需

10、獲得合法有效憑證，在評價(jià)筑本錢時(shí)是包括了契稅的，所以即使有契稅稅票，也不得反復(fù)扣除，但是假設(shè)有購房發(fā)票了，由于購房發(fā)票是不含契稅的，因此此契稅作為相關(guān)稅金扣除。這個(gè)規(guī)定就與220文將契稅納入獲得土地的費(fèi)用有所區(qū)別，但實(shí)踐上問題不大，由于只需房開企業(yè)才干享用20%的加計(jì)扣除，而售舊房獲得購房發(fā)票，契稅沒有納入評價(jià)的建筑本錢，而是作為相應(yīng)稅金，但并不能得到加計(jì)扣除。七、安頓房和回遷房的問題假設(shè)在原地安頓，安頓房就是回遷房的意思，假設(shè)是異地安頓，叫安頓房不叫回遷房，假設(shè)當(dāng)?shù)匕差D，房產(chǎn)一切權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，借開發(fā)本錢-拆遷費(fèi)，貸主營業(yè)務(wù)收入，涉及補(bǔ)退款的，借開發(fā)本錢-拆遷費(fèi)銀行存款補(bǔ)價(jià)貸主營業(yè)務(wù)收入貸銀行存款

11、補(bǔ)價(jià)。 由于沒有獲得直接的貨幣，所以按照187號文順序來核定，按本企業(yè)在同一年度同一地域銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)錢確定，或主管 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E5%8A%A1 t _blank 稅務(wù)機(jī)關(guān)參照市場價(jià)錢或評價(jià)價(jià)值來確定，留意假設(shè)這些安頓房或回遷房的產(chǎn)權(quán)是受限的，其確定的平均價(jià)錢便不該當(dāng)是其他商品房，其實(shí)許多安頓房和回遷房政府是限價(jià)的。假設(shè)對這些安頓房或回遷房按商品房價(jià)值來定，就會添加加計(jì)扣除額。八、預(yù)繳滯納金問題土增的預(yù)繳和企業(yè)所得稅是類似的，預(yù)征時(shí)并不能確定實(shí)踐的土增數(shù)額，因此檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)少預(yù)繳的，不該當(dāng)作為

12、偷稅處置，但在清算時(shí)，假設(shè)出現(xiàn)虛報(bào)或隱瞞收入或扣除工程不實(shí)，是要按照偷稅進(jìn)展處置的。九、自動清算和被動清算出現(xiàn)202191號文第九條規(guī)定情形的， HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%BA%B3%E7%A8%8E t _blank 納稅人要自動 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%94%B3%E6%8A%A5 t _blank 申報(bào)清算，而出現(xiàn)第10條規(guī)定情形的，那么是稅務(wù)機(jī)關(guān)可以 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%80%

13、9A%E7%9F%A5 t _blank 通知納稅人進(jìn)展清算，假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)不通知，那么不用清算。十、商住樓必需分別清算 91號文規(guī)定：對不同類型房地產(chǎn)要分別計(jì)算增值額，增值率，交納土地增值稅，假設(shè)一個(gè)立項(xiàng)工程，上邊是普通規(guī)范住宅，下邊是商鋪，分別計(jì)算增值額什么意思？就是分別計(jì)算各自的收入額和扣除工程金額，而扣除工程金額普通來說是很難準(zhǔn)確劃分清楚的，因此各地會有相關(guān)規(guī)定進(jìn)展分?jǐn)?，最普遍的一種是按建筑面積進(jìn)展分?jǐn)偅@里有個(gè)問題就是層高的問題，商鋪和普通規(guī)范住宅的層高是不一致的，按建筑面積分?jǐn)傄灿胁煌滋帯?對于先計(jì)算整棟商住樓的增值額，爾后進(jìn)展分?jǐn)偟淖龇?，看來是行不通的。即使納稅人沒有進(jìn)展分開，清

14、算時(shí)也必需分開，而不能以為他沒有分開，放棄享用 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%85%8D%E7%A8%8E t _blank 免稅額，按同一工程進(jìn)展清算。 那么對于一個(gè)立項(xiàng)工程當(dāng)中一部分是非普通規(guī)范住宅，一部分是商鋪，能否需求分開核算增值額增值率了，由于不涉及免稅工程的普通規(guī)范住宅，所以不用要分別核算即可。 十一、扣除工程金額實(shí)踐發(fā)生如何了解？ 91號第21條規(guī)定扣除工程中所歸集的各項(xiàng)本錢和費(fèi)用，必需是實(shí)踐發(fā)生的，我們了解21條是總體要求，22-27條那么是分那么，分別對獲得土地支付金額和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)、建

15、筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、利息支出進(jìn)展了規(guī)定，即這些費(fèi)用必需是實(shí)踐發(fā)生的，而其他開發(fā)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用中去除利息支出部分、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用那么是比例扣除，并不要求必需按照實(shí)踐發(fā)生數(shù)與比例扣除數(shù)孰低進(jìn)展扣除。 十二、代收費(fèi)用問題 土增只是強(qiáng)調(diào)了縣級以上政府要求代收的有關(guān)費(fèi)用，假設(shè)納入價(jià)內(nèi)，一方面作為收入，另一方面可以扣除，但不得作為加計(jì)扣除基數(shù)。 其實(shí)其他部門代收的費(fèi)用，比如煤氣、水、電、有線電視費(fèi)等也該當(dāng)如此處置，但可不可以加計(jì)扣除呢？在房屋開發(fā)中，煤氣、水、電、有線電視等根底設(shè)備費(fèi)是實(shí)真實(shí)在發(fā)生了的，個(gè)人了解該當(dāng)可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。和縣級以上政府部門要求代收的行政事業(yè)性收費(fèi)性質(zhì)不同。 十三

16、、轉(zhuǎn)讓在建工程能否允許加計(jì)扣除 從本質(zhì)上分析，在建工程也是進(jìn)展了相應(yīng)程度的開發(fā)建立的，假設(shè)對在建工程轉(zhuǎn)讓不允許進(jìn)展加計(jì)扣除，就是 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E6%94%B6 t _blank 稅收的歧視，就是稅收中性原那么的違背，雖然土地增值稅屬于土地收益稅，正如對土地的開發(fā)一樣，也是可以加計(jì)扣除的，因此轉(zhuǎn)讓在建工程同樣該當(dāng)給予加計(jì)扣除的照顧。 十四、四項(xiàng)本錢可以核定扣除 國稅發(fā)2006187號文原那么規(guī)定，扣除工程必需提供合法有效憑證，否那么不予扣除，而前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)備費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用憑證或資

17、料不符合清算要求或不實(shí)的，地稅機(jī)關(guān)可以核定單位面積金額規(guī)范，也就是說這四項(xiàng)費(fèi)用即使沒有合法有效憑證也是可以核定扣除的。可以看到?jīng)]有包括公共配套設(shè)備費(fèi)，也即公共配套設(shè)備費(fèi)必需獲得合法有效憑據(jù)，否那么不予扣除。十五、轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)(實(shí)體表現(xiàn)為土地運(yùn)用權(quán)、建筑物和土地附著物) A公司和B公司以土地投資組建C公司，由于是組建新公司，而不是投資新公司，所以暫時(shí)不需求計(jì)算土增，過了假設(shè)干年，A和B公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司和E公司，按照國稅函2000687號文，是要對A和B征收 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%A

18、2%9E%E5%80%BC%E7%A8%8E t _blank 土地增值稅的，收入就是轉(zhuǎn)讓價(jià)，而扣除 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E9%A1%B9%E7%9B%AE t _blank 工程呢？當(dāng)初獲得的土地本錢，該當(dāng)不包括開發(fā)本錢、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除，實(shí)踐上這塊不動產(chǎn)依然停留在C公司的帳上，并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，之所以出臺這個(gè)四不象政策，大約思索的是制止炒買炒賣，而C公司未來這塊不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移并獲得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，還該當(dāng)交納一筆土地增值稅，這樣就有“反復(fù)納稅之嫌。假設(shè)A公司是將土地投入到C房開公司，根據(jù)2006年3月2日執(zhí)行的 HYPERLI

19、NK club.youshang/action-tag-tagname-%E8%B4%A2%E7%A8%8E t _blank 財(cái)稅200621號規(guī)定，是要征收土地增值稅的，而征收之后的土地本錢就是評價(jià)價(jià)確定值，未來房產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，以評價(jià)價(jià)作為扣除基數(shù)，而此前規(guī)定是暫免征收的，假設(shè)是暫免征收的，那么獲得土地的本錢就是投資方原始價(jià)值。表達(dá)了環(huán)環(huán)相扣的理念。十六、協(xié)作建房的問題一方出地，一方出資金，雙方協(xié)作建房的，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)稅1995048號假設(shè)沒有成立獨(dú)立法人開發(fā)，土地性質(zhì)沒有變卦為雙方共有，那么這塊地上建的房子依然是出地方的，分房

20、自用該當(dāng)了解為出資方預(yù)付款買房，該當(dāng)征收土地增值稅。十七、甲公司將國家無償劃撥的土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，未辦理土地運(yùn)用權(quán)證變卦手續(xù)，獲得的土地轉(zhuǎn)讓收入能否需求交納土地增值稅？根據(jù) HYPERLINK /Page1/StatuteDetail.aspx?StatuteID=7734 國稅函2007第645號的規(guī)定，土地運(yùn)用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其能否獲得了該土地的運(yùn)用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中能否與對方當(dāng)事人辦理了土地運(yùn)用權(quán)屬證書變卦登記手續(xù)，只需土地運(yùn)用者享有占有、運(yùn)用、收益或處分該土地的權(quán)益，且有合同等證聽闡明其本質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并獲得了相應(yīng)

21、的經(jīng)濟(jì)利益，土地運(yùn)用者及其對方當(dāng)事人該當(dāng)按照 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E7%A8%8E%E6%B3%95 t _blank 稅法規(guī)定交納 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E8%90%A5%E4%B8%9A%E7%A8%8E t _blank 營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。十八、某 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E4%BC%81%E4%B8%9A t _blank 企業(yè)在租來的村集體土地上建造了相應(yīng)廠房，爾后將此廠

22、房出賣，能否交納土地增值稅？由于土地是村里的，所以廠房產(chǎn)權(quán)并不是這個(gè)企業(yè)的，企業(yè)私自出賣，其本質(zhì)意義不過是將這個(gè)建起來的廠房租賃而已，并沒有轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，因此不該當(dāng)交納土地增值稅。十九、地下車庫問題原那么上地下車庫作為公共配套設(shè)備本錢曾經(jīng)進(jìn)入扣除工程，再另行出賣，那么對出賣收入全額作為應(yīng)稅收入處置，假設(shè)當(dāng)初將地下車庫單獨(dú)立項(xiàng)，那么作為一個(gè)清算工程單獨(dú)計(jì)算土地增值稅，假設(shè)沒有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)，以長期租賃方式出租，個(gè)人看法不宜征收土地增值稅，穩(wěn)妥起見較好。二十、工程 HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E8%90%A5%E9%94%80 t _blank 營銷設(shè)備建造費(fèi)的問題企業(yè) HYPERLINK club.youshang/action-tag-tagname-%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E t _blank 所得稅將其作為開發(fā)間接費(fèi)用途置，但