淺談資本運(yùn)營(yíng)

1、淺談資本運(yùn)營(yíng)資本運(yùn)營(yíng)是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相伴的重要的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是 HYPERLINK /view/17791.htm t _blank 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)配置資源的一種重要方式，它通過(guò)資本層次上的資源流動(dòng)來(lái)優(yōu)化社會(huì)的資源配置結(jié)構(gòu)。從普遍的定義上看，資本運(yùn)營(yíng)是指企業(yè)將自己所擁有的一切有形和無(wú)形的存量資本通過(guò)流動(dòng)、裂變、組合、優(yōu)化配量等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，變?yōu)榭梢栽鲋档幕罨Y本，以最大限度地實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。從微觀上講，資本運(yùn)營(yíng)是利用市場(chǎng)法則，通過(guò)資本本身的 HYPERLINK /view/68954.htm t _blank 技巧性運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資本增值、效益增長(zhǎng)的一種經(jīng)營(yíng)方式。隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的逐漸成

2、熟，“資本運(yùn)營(yíng)”成為了熱門(mén)話(huà)題，眾多企業(yè)都在熱議如何上市，如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，有效的資本運(yùn)營(yíng)是企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，跨越式發(fā)展的一條必由之路。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模和階段時(shí)，靠自身的利潤(rùn)滾動(dòng)必將約束其進(jìn)一步發(fā)展。因此，資本運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展所必須采取的一種戰(zhàn)略措施。諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)獲得者、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂格勒曾說(shuō)過(guò)：“縱觀世界上著名的大企業(yè)、大公司、沒(méi)有一家不同在某個(gè)時(shí)候以某種方式通過(guò)資本運(yùn)營(yíng)發(fā)展起來(lái)的，也沒(méi)有哪一家是單純依靠企業(yè)自身利潤(rùn)的積累發(fā)展起來(lái)的。”我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)自改革開(kāi)放以來(lái)，從無(wú)到有發(fā)展壯大，目前其發(fā)展模式由傳統(tǒng)的“買(mǎi)地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售-

3、獲利-再買(mǎi)地”的簡(jiǎn)單的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)型轉(zhuǎn)變?yōu)榭抠Y本運(yùn)營(yíng)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模的現(xiàn)代新型房地產(chǎn)運(yùn)作方式。房地產(chǎn)資本運(yùn)營(yíng)包含兩個(gè)層面的內(nèi)容，首先是指房地產(chǎn)企業(yè)的資本融資。資本運(yùn)營(yíng)，不等于借錢(qián)，融資只是一方面的內(nèi)容。作為企業(yè)，首先應(yīng)該區(qū)分資金和資本的概念。資金只代表貨幣，而資本，則是一個(gè)可以長(zhǎng)期持續(xù)提供資金的平臺(tái)。資本的籌集包括自由資本的積累，權(quán)益資本和負(fù)債資本的籌集。其中權(quán)益資本的籌集主要有吸收直接投資，發(fā)行股票等方式，而房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本籌集主要有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款，房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)信托及發(fā)行債券等方式。其次是房地產(chǎn)企業(yè)資本的投資及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合，即借助資本的力量，迅速實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的放大。以國(guó)內(nèi)著名的房地

4、產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科與華潤(rùn)的合作為例，成功的資本營(yíng)運(yùn)如何使房地產(chǎn)企業(yè)及資本實(shí)現(xiàn)共贏。眾所周知，在萬(wàn)科的發(fā)展歷程上，有過(guò)三次與資本的親密接觸，其最終的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的發(fā)展壯大。在與華潤(rùn)的合作中，萬(wàn)科提著自己企業(yè)良好的發(fā)展前景，和高效的管理，以及卓越的品牌價(jià)值，與華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了資本互換，在這個(gè)合作中，萬(wàn)科讓出了利潤(rùn)和部分的股份，換來(lái)了對(duì)企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的現(xiàn)金流，及華潤(rùn)背后豐富的社會(huì)資源，從此萬(wàn)科邁入了一個(gè)迅速做大的快車(chē)道。而華潤(rùn)，憑著享有的萬(wàn)科的股份享受了不菲的投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的類(lèi)型主要有幾下幾種：戰(zhàn)略合作型：這類(lèi)并購(gòu)典型的特點(diǎn)是企業(yè)規(guī)模都比較大，各自擁有一定的優(yōu)勢(shì)，從戰(zhàn)略的高度考慮企業(yè)的合作，并購(gòu)

5、后有助于實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。典型的案例是：2004年4月泰達(dá)集團(tuán)正式入主萬(wàn)通地產(chǎn)，全額收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股.從而擁有萬(wàn)通地產(chǎn)增資擴(kuò)股后27.8%的股權(quán)，成了萬(wàn)通地產(chǎn)的第一大股東，萬(wàn)通集團(tuán)有26%股權(quán)，降為第二股東。資源重組型：這類(lèi)并購(gòu)典型的特點(diǎn)是企業(yè)都掌握一定的資源，但是一方具備明顯的優(yōu)勢(shì)，為了發(fā)揮資源的最大效用，由共同的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行資源控制權(quán)的調(diào)配。典型的案例是：2004年6月，國(guó)資委發(fā)出了關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)，并決定由中國(guó)建筑工程總公司(旗下有中海地產(chǎn))、招商局集團(tuán)有限公司(旗下有招商地產(chǎn))、中房集團(tuán)、中國(guó)保利(集團(tuán))公司、華僑城集團(tuán)公司等5家企業(yè)整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資

6、源。這意味著，在國(guó)資委央企名下的共有達(dá)1800億元房地產(chǎn)公司的資金，將被這5家中央企業(yè)整合。之后，華能將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)完全無(wú)償劃撥給了國(guó)資委指定的五家企業(yè)之一的中房集團(tuán)，完全執(zhí)行了國(guó)資委通知。業(yè)務(wù)擴(kuò)張型：這類(lèi)并購(gòu)典型的特點(diǎn)是企業(yè)處于高速成長(zhǎng)期，有內(nèi)在擴(kuò)張需求，通過(guò)收購(gòu)兼并方式的企業(yè)可以迅速做大做強(qiáng)或?qū)崿F(xiàn)在某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的立足。典型的案例是：2004年成功在香港上市的復(fù)地集團(tuán)以約1.13億元的價(jià)格收購(gòu)了北京康堡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司69%的股權(quán)；同時(shí)被復(fù)地收購(gòu)的還有北京西單佳慧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的全部股權(quán)。2005年上交所上市公司天地源(600665)收購(gòu)揚(yáng)西安民生曲江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司90%股權(quán)，由此獲得了一幅位于

7、西安市曲江新區(qū)、面積為206.742畝住宅用地開(kāi)發(fā)權(quán)。借機(jī)觸地型：這類(lèi)并購(gòu)典型的特點(diǎn)是企業(yè)原先并不從事房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)收購(gòu)兼并“觸地”尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)或?qū)崿F(xiàn)多元化的經(jīng)營(yíng)。典型的案例是：2005年3月10日，標(biāo)準(zhǔn)股份與控股股東簽署協(xié)議，擬以8999.55萬(wàn)元收購(gòu)西安蓮湖區(qū)紅光路22號(hào)土地及相應(yīng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和上海市四川中路185號(hào)辦公房產(chǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)1利潤(rùn)的一二線(xiàn)城市，在房地產(chǎn)形勢(shì)好的時(shí)候，不少上市公司通過(guò)這種方式借機(jī)觸地。地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)并風(fēng)起潮涌，決不是因?yàn)橐粫r(shí)的沖動(dòng)，相反，它有著深刻的背景，概括起來(lái)，主要有以下幾點(diǎn)：一）行業(yè)的零散與支柱產(chǎn)業(yè)的地位極不相稱(chēng)，需要適度集中談到房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)典教科書(shū)中開(kāi)

8、篇便會(huì)講到：它是一個(gè)資金密集型的行業(yè)；在普通人眼中，房地產(chǎn)是“造富機(jī)器”，是錢(qián)的堆砌，是“有錢(qián)人”玩的游戲。但是，相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集的特性?xún)H僅體現(xiàn)在它的總體投資規(guī)模上，制度的不健全，行業(yè)的不規(guī)范使它并沒(méi)有體現(xiàn)出其準(zhǔn)入門(mén)檻高的特點(diǎn)。于是有了20世紀(jì)90年代初千軍萬(wàn)馬下海南、地產(chǎn)商“空手套白狼”的歷史。也正是基于這個(gè)原因，地產(chǎn)行情火爆時(shí)，雨后春筍般全國(guó)涌現(xiàn)出32000家地產(chǎn)公司，年均開(kāi)發(fā)面積不足2萬(wàn)平方米、平均資產(chǎn)僅5000萬(wàn)元，尚不足在北京建造一棟中型住宅樓，這既體現(xiàn)不出“資金密集”的特性，也與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的地位極不相稱(chēng)。房地產(chǎn)行業(yè)的零散帶來(lái)了一系列問(wèn)題實(shí)力不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)緩慢

9、，資源浪費(fèi)，糾紛不斷行業(yè)需要適度集中來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，購(gòu)并是一種有效的途徑。二）地產(chǎn)行業(yè)由零散向大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡，強(qiáng)者需要購(gòu)并來(lái)擴(kuò)展和鞏固優(yōu)勢(shì)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)逐漸做大做強(qiáng)，為了應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代的來(lái)臨，一些公司需要不斷鞏固自己的優(yōu)勢(shì)，一些公司需要由項(xiàng)目型公司向公司型企業(yè)轉(zhuǎn)化。通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)合作式的購(gòu)并和收購(gòu)式的擴(kuò)張是一條捷徑。同時(shí)，這些公司已經(jīng)積累了一定的資源，具備了相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，有能力通過(guò)購(gòu)并來(lái)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和策略。三）宏觀調(diào)控加快了并購(gòu)速度2004年，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策主要是兩項(xiàng)，一是控制銀行信貸，二是出臺(tái)新的土地政策。前者雖然是為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)，后者也不能排除“國(guó)家利益最大

10、化”的動(dòng)機(jī)，但是正是這種結(jié)構(gòu)性的機(jī)緣性巧合，恰恰成就了地產(chǎn)業(yè)屬于資本的商業(yè)規(guī)則。“土地新政策和控制銀行信貸兩手抓”，從兩個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)(但實(shí)質(zhì)是資金)抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。于是，邁不過(guò)門(mén)檻者有了出局的意愿，成了被購(gòu)并的對(duì)象，地產(chǎn)整合的速度因而大大加快。四）新資金涌入衍生出購(gòu)并的需求需要明確指出的是：千萬(wàn)不能以舊有的觀念看待2004年的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。一個(gè)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻就是一個(gè)行業(yè)的商業(yè)游戲規(guī)則，當(dāng)真正商業(yè)化的地產(chǎn)業(yè)有了屬于資本的商業(yè)規(guī)則時(shí)，投資地產(chǎn)才恰逢其時(shí)。在這個(gè)規(guī)則下，逐利的資本如外資、外行業(yè)資本大批進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，為地產(chǎn)購(gòu)并推波助瀾。地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)無(wú)疑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，擺在企

11、業(yè)面前的問(wèn)題是如何回避并購(gòu)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在目前條件下，不僅選擇并購(gòu)目標(biāo)和對(duì)象比較復(fù)雜，同時(shí)需要考慮三方面的風(fēng)險(xiǎn)。一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)包括三方面的因素：首先，收購(gòu)的企業(yè)或項(xiàng)目存在不存在隱患。這在奧園發(fā)展借殼誠(chéng)成文化事件上教訓(xùn)頗深。2003年初，廣東奧園置業(yè)集團(tuán)公司接手湖南出版集團(tuán)及海南誠(chéng)成集團(tuán)持有的誠(chéng)成文化部分股權(quán)，成為其第一大股東，然而，隨著清產(chǎn)核資工作的推進(jìn)，誠(chéng)成集團(tuán)在控制上市公司四年期間布下的擔(dān)保、還款地雷相繼引爆，一番焦頭爛額奔波之后，奧園發(fā)展慘淡退出。其次，收購(gòu)的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮收購(gòu)的物業(yè)類(lèi)型公司是否擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)，而且要考慮進(jìn)入的區(qū)域是否是公司的目標(biāo)市場(chǎng)。萬(wàn)科收購(gòu)南都

12、就比較充分地考慮了該項(xiàng)因素。再次，還要考慮公司有沒(méi)有能力收購(gòu)標(biāo)的物，不能盲目求快，以免造成資金緊張，難以為繼，在收購(gòu)別人的同時(shí)很快就成為被收購(gòu)的對(duì)象。二）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)這一方面包括整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，另外也包括區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先是房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨宏觀政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)的走勢(shì)具有一定的不確定性。其次，由于房地產(chǎn)是一個(gè)地域性非常強(qiáng)的行業(yè)，收購(gòu)方能否服水土，是對(duì)其能力的考驗(yàn)。三）管理風(fēng)險(xiǎn)完成了收購(gòu)，能否實(shí)現(xiàn)1+12的效果，還要考慮公司的管理能力。新收購(gòu)一家公司，面臨很大的管理和融合的風(fēng)險(xiǎn)。華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在評(píng)價(jià)華遠(yuǎn)和萬(wàn)科整合分手時(shí)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“華遠(yuǎn)與萬(wàn)科有著完全不同的企業(yè)文化與風(fēng)格，使雙方在建筑產(chǎn)品、經(jīng)

13、營(yíng)模式、項(xiàng)目定位和管理理念等方面都存在著重大差別。萬(wàn)科更注重于職業(yè)經(jīng)理人的觀念灌輸，更注重于發(fā)展城鄉(xiāng)結(jié)合部的低密度建筑產(chǎn)品，更注重于關(guān)注普通人的項(xiàng)目定位，注重于多城市、分散規(guī)模、獨(dú)立操作的非主流市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式。而華遠(yuǎn)集團(tuán)更注重于以人為中心的富于家庭式親和力的管理，更注重于發(fā)展舊城改造和與城市面貌、城市輪廓線(xiàn)相關(guān)的多類(lèi)建筑產(chǎn)品，更注重于從面向團(tuán)體消費(fèi)向面對(duì)不同收入水平、收入?yún)^(qū)位的項(xiàng)目定位，注重于單一城市、集中規(guī)模、團(tuán)隊(duì)合力操作、擴(kuò)大主流市場(chǎng)份額的經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)揮品牌效應(yīng)的最大規(guī)模和區(qū)域優(yōu)勢(shì)”。從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，2010年政府出臺(tái)了一系列空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來(lái)

14、越狹窄，銀行貸款、IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊，于是資金實(shí)力相對(duì)較弱的企業(yè)努力地嘗試其他方式如出售股權(quán)、發(fā)行相對(duì)高成本的債券、引入私募或信托來(lái)募集資金滿(mǎn)足眼前的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要。而此時(shí)，上述企業(yè)就成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的對(duì)象。清科研究中心報(bào)告顯示，2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)交易非?；钴S，共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍，并購(gòu)金額為122.5億元。房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大“萬(wàn)科”在今年已經(jīng)完成了大大小小20筆收購(gòu)，2月26日，萬(wàn)科以3.36億元收購(gòu)了昆明市新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司；3月26日，萬(wàn)科又以1.52億元收購(gòu)上海中房濱江房產(chǎn)有限

15、公司75%的股權(quán)；4月20日，萬(wàn)科還以9,820萬(wàn)元收購(gòu)深圳市九州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；10月20日，萬(wàn)科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元拿下該中心。11月份又傳出萬(wàn)科收購(gòu)深圳海軒廣場(chǎng)的消息，并更名為萬(wàn)科紅，即將發(fā)售。隨著宏觀調(diào)整的深化，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度加強(qiáng)，或?qū)⒊蔀橼厔?shì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)將有較確定的上升趨勢(shì)。首先，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)，其次，中國(guó)未來(lái)5-8年依然處于人口紅利期，對(duì)住房剛性需求仍有望保持穩(wěn)定增加；再次，未來(lái)城市化進(jìn)程將使人口的大規(guī)模向城市的遷移，新增大量住房需求，這些因素可繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。因此，如果企業(yè)想在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中分享一杯羹，應(yīng)該立即行動(dòng)，運(yùn)營(yíng)擴(kuò)大規(guī)模，使企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)份額最大化。在目前其他融資渠道受挫，企業(yè)前進(jìn)步伐不能放緩的前提下，選擇合適的項(xiàng)目合作或收購(gòu)進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)是必要的選擇。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)合作、收購(gòu)，能迅速擴(kuò)大的規(guī)模，同時(shí)也可以通過(guò)并購(gòu)進(jìn)入之前沒(méi)有土地儲(chǔ)備的地區(qū)，同時(shí)降低一系列開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本。然而，資本運(yùn)營(yíng)自身的風(fēng)險(xiǎn)性、復(fù)雜性、擴(kuò)張性、挑戰(zhàn)性等特點(diǎn)決定了其存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，包括體制、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)及法律法規(guī)方面的風(fēng)險(xiǎn)。特別是房地產(chǎn)行業(yè)，巨額的資本投入、建設(shè)及回收周期較長(zhǎng)、政策更是變化無(wú)常，這所有的