個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范對(duì)策

1、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范對(duì)策一、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析1、信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)一般包括以下幾種形 式：被迫違約。被迫違約是指借款人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的 變化，導(dǎo)致實(shí)際支付能力下降，無(wú)法繼續(xù)正常向商業(yè)銀行按照規(guī)定還本付息，被迫對(duì)個(gè)人 住房貸款合同進(jìn)行違約的行為。理性違約。理性違約是指借款人從財(cái)務(wù)核算的角度出發(fā)當(dāng)發(fā)現(xiàn)抵押物的重置成本小于 其住房按揭貸款的剩余本金時(shí),放棄原來(lái)的抵押物購(gòu)買(mǎi)新房比繼續(xù)供款保留原抵押物更“合 算”，從而主動(dòng)終止履行貸款合同還款計(jì)劃的違約行為。當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較 大，繼續(xù)還款的

2、成本大于放棄還款的收益，借款人會(huì)理性違約。提前還款。提前還款是指借款方在還款期未到之前即先行償還貸款的行為。提前還款包 括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種 類(lèi)型。提前還款一般有兩種情況，一種是當(dāng)借款人收入有了較大提高，資金富足，希望提 早結(jié)束貸款時(shí)，就可能發(fā)生提前償還貸行為。另一種是當(dāng)市場(chǎng)利率低于合同利率時(shí)，提前 償還貸行為也有可能發(fā)生。提前還貸一方面使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來(lái)的利息收入， 另一方面商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。惡意騙貸。一般稱(chēng)其為“假按揭”，是一種欺騙行為，主要是指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)以本單位職 工及其他關(guān)系作為購(gòu)房人，

3、借購(gòu)房之名套取金融機(jī)構(gòu)貸款的行為。其主要特征是實(shí)際借款 人將套取的個(gè)人住房抵押貸款資金用于風(fēng)險(xiǎn)更高的投資，如挪用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者進(jìn)入 資本市場(chǎng)，導(dǎo)致商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)。2、抵押風(fēng)險(xiǎn)抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)， 就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣， 交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。前者是指抵押物因 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。后者是抵押人在其抵 押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)格下降，或者由于估價(jià)人員因其過(guò)失或

4、故意過(guò)高估價(jià) 抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。3、利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率， 導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款利率缺乏靈活性，只 能隨著央行對(duì)利率的調(diào)整而相應(yīng)變動(dòng)，而存款利率卻可以根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隨時(shí)進(jìn)行調(diào) 整。根據(jù)我國(guó)利率政策的規(guī)定，如果利率下調(diào)，定期存款利率按存入時(shí)的利率即原較高的 利率執(zhí)行，而貸款必須在執(zhí)行期滿(mǎn)一年時(shí)改為降低后的利率，這樣實(shí)際上由商業(yè)銀行承擔(dān)了絕大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行發(fā)放 新的個(gè)人按揭貸款用的是早期利率水平較高時(shí)的存款來(lái)源，那么其經(jīng)營(yíng)就有可能虧本。如 果利率上調(diào)，與存款利率增長(zhǎng)幅度相比小，這

5、樣就有可能減少銀行的獲益。4、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行持有的住房貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)遭受的利益損失。流動(dòng)性 是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則。個(gè)人住房抵押貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，具有較大的風(fēng) 險(xiǎn)性。從美國(guó)的次貸危機(jī)可以明顯看到這種風(fēng)險(xiǎn)的威力，不僅是波及銀行業(yè)，甚至整個(gè)金 融業(yè)都受到影響。所以我國(guó)的銀行也要防范這種風(fēng)險(xiǎn)。引起流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)原因在于商業(yè)銀行 經(jīng)營(yíng)特征和個(gè)人住房抵押貸款特征，商業(yè)銀行資金主要來(lái)源于企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款等 短期資金，個(gè)人住房抵押貸款期限長(zhǎng)、回收慢，資金的來(lái)源和運(yùn)用在時(shí)間上明顯不匹配， 存在“短存長(zhǎng)貸”的問(wèn)題，因此商業(yè)銀行面臨著及時(shí)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。5、管理風(fēng)險(xiǎn)在各大商業(yè)

6、銀行激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面下，存在一系列的信貸管理風(fēng)險(xiǎn)，有以下幾種具體表現(xiàn)。 第一，商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動(dòng)，不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)代 價(jià)搶占市場(chǎng)份額。第二，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作中隨意性較大，尚未形成合理評(píng)價(jià)標(biāo) 準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程。第三，熟悉個(gè)人住房抵押貸款的專(zhuān)家人才匱乏，管理經(jīng)驗(yàn)和人員的培訓(xùn)跟 不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。第四，個(gè)人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個(gè)人 的信用信息資源無(wú)法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫(kù)和個(gè)人信用評(píng)估體系。6、操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。 主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)

7、務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營(yíng)， 未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個(gè)人住房抵押貸款為名違規(guī)開(kāi)辦個(gè)人股 票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù);二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任， 違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。7、國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不夠完善，政府的定位不明確。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背時(shí)， 政府會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和收縮，使商業(yè)銀行面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。8、法律制度風(fēng)險(xiǎn)目前我國(guó)法律制度還不夠完善，還沒(méi)有針對(duì)消費(fèi)信貸的法律、法規(guī)，特別是個(gè)人住房抵押 貸款的法律。在商業(yè)銀行房地

8、產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，由于存在各種不規(guī)范的操作和不同程度 的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致相關(guān)法律問(wèn)題的產(chǎn)生，而有些法律問(wèn)題在我國(guó)法律體系里并沒(méi)有明確的法律 條款與之對(duì)應(yīng)，從而形成了貸款運(yùn)作的法律風(fēng)險(xiǎn)。二、防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1、加強(qiáng)銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機(jī)制。貸款前，商業(yè)銀行應(yīng)該建立專(zhuān)業(yè)化的咨詢(xún)體系。貸款機(jī)構(gòu)在對(duì)借款人咨詢(xún)和教育上應(yīng)該 投入大量資金，在借款人申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款之前，借款人應(yīng)到銀行等金融機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT(mén) 的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢(xún)，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成 的后果。貸款時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請(qǐng)時(shí)， 主要是考察

9、以下因素，首先是判斷借款人的還款能力;其次是審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前 狀況和實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值;再次，調(diào)查申請(qǐng)人的信用狀況。發(fā)放貸款過(guò)程中，可以采取多樣化的住房抵押貸款形式。在國(guó)外普遍開(kāi)展的住房抵押與 住房?jī)?chǔ)蓄相結(jié)合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設(shè)基金相結(jié)合的住房抵押貸款， 可調(diào)整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國(guó)銀行可以借鑒。貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和 監(jiān)控借款人財(cái)務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測(cè)報(bào)表，一旦出現(xiàn)逾期貸款， 就可以立即查明原因，采取相應(yīng)的措施來(lái)防止逾期的繼續(xù)發(fā)展，最大限度地減少銀行的損 失。

10、另一方面，由于借款人的財(cái)務(wù)狀況變化較大，因此要對(duì)借款人的財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況進(jìn)行跟 蹤監(jiān)控。違約時(shí)商業(yè)銀行應(yīng)建立一套有效的違約處理機(jī)制。當(dāng)借款人不能按照貸款合同如期償還貸款本息時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)按照合同進(jìn)行違約處理，并在貸款期間進(jìn)行監(jiān) 督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款的逾期和違約，并及時(shí)作出相應(yīng)的處理。2、建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模 型開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合 理參數(shù)。建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解。3、加強(qiáng)個(gè)人住房

11、抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)管理和流動(dòng)性管理開(kāi)發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款。其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整 周期可以是1個(gè)月、1季度、半年或者1年。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處 在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行 承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給貸款人，同時(shí)也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商 業(yè)銀行。開(kāi)發(fā)固定利率抵押貸款。這是在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變 的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配，可以避免 相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行套期保值。我國(guó)金融期貨市場(chǎng)正逐步開(kāi)放，商業(yè)銀行可以

12、運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套 期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化，如 可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款交易的二級(jí)市場(chǎng)。通過(guò)該市場(chǎng)，商業(yè)銀行可將個(gè)人住房抵押 貸款形成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動(dòng)性高的短期債權(quán)，提高流動(dòng)性。4、發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制(1)建立個(gè)人住房抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可利用各類(lèi)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種來(lái)分散個(gè)人住房 抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)用所形成的保險(xiǎn)基金金額大，來(lái)源穩(wěn)，使用周期長(zhǎng)，有可能部分承 擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)損失。金融機(jī)構(gòu)可通過(guò)以下險(xiǎn)種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。第一，建 立住房抵押貸款

13、信用保證保險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司開(kāi)辦抵押償還業(yè)務(wù)，借款人向保險(xiǎn)公司投保抵押償還險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司充當(dāng)借款人還貸保證人， 一旦借款人無(wú)法繼續(xù)歸還住房貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。第二，住 房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。借款人購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險(xiǎn)，用 于購(gòu)房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保 證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會(huì)因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被 迫違約，抵押住房被處置的風(fēng)險(xiǎn)。第三，住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種確保抵押物本身 產(chǎn)權(quán)是完整的;貸款機(jī)構(gòu)所得到的抵押權(quán)是有效可行的;除了單證上列明的債權(quán)人之外，沒(méi) 有其他人有更

14、優(yōu)先向貸款申請(qǐng)人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時(shí)， 保險(xiǎn)公司將予以賠償。保險(xiǎn)公司必須認(rèn)真審查借款人的借款資格和償債能力，積極參與也 使其加強(qiáng)了自律管理。完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制為抵押貸款保險(xiǎn)體系的運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)， 有力地推進(jìn)了住房機(jī)制的發(fā)展。(2)推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資 金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過(guò)程。個(gè)人住房抵押貸款“存短貸長(zhǎng)”的矛盾使商業(yè)銀行面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)，個(gè) 人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，可以適時(shí)推出個(gè)人 住房抵押貸款證券化，

15、有效降低商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上所承受的風(fēng)險(xiǎn)。5、加快完善個(gè)人征信體系，完善運(yùn)作機(jī)制個(gè)人征信業(yè)的欠發(fā)達(dá)是我國(guó)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸制約，完善個(gè)人征信體系是我國(guó) 商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的突破口，因此個(gè)人住房抵押貸款亟需一個(gè)完善的個(gè)人征信體系來(lái) 減小其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。一套完善的個(gè)人征信體系，可以很好地解決諸如當(dāng)前假按揭愈演愈烈的 情況，因?yàn)楫?dāng)一個(gè)人出現(xiàn)信用不良記錄后，將直接影響其今后社會(huì)生活的方方面面，個(gè)人 信用將提升到一個(gè)無(wú)比重要地位。除了完善剛開(kāi)始建立的個(gè)人信用系統(tǒng)，商業(yè)銀行應(yīng)該積 極建立對(duì)借款人資信狀況進(jìn)行評(píng)估的方法。建立一套切實(shí)可行的個(gè)人信用等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)， 以控制風(fēng)險(xiǎn)，提高工作效率，合理配置人力資源，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。6、完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制