萬國商城商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)案

1、.：.；萬國商城商業(yè)工程商業(yè)開發(fā)案顧問效力工程組合及闡明一、組合表二、作業(yè)流程圖第一階段：萬國商城商業(yè)工程的總體商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃1.萬國商總體商業(yè)謀劃的范圍包括：1.1.萬國商工程2期已規(guī)劃之沿路底商、萬國商已規(guī)劃之公建軸、3-5等待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體謀劃；1.2.一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等相關(guān)配套物業(yè)及規(guī)劃整合的建議；2.總體戰(zhàn)略規(guī)劃的根本原那么2.1.萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需求配合及推進(jìn)萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，經(jīng)過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級賣點(diǎn)與獨(dú)立籠統(tǒng)，從而突破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心思、擴(kuò)展未來銷售商圈，從而帶動整個造鎮(zhèn)工程的晉級與銷售放量；2

2、.2.在工程分解開發(fā)的同時，需求部分商店預(yù)先營業(yè)，構(gòu)成一個相對獨(dú)立的商業(yè)部分，營造一個生活樣板環(huán)境，而且在整個造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)3-5年，前期軟開業(yè)營業(yè)部分需求控制業(yè)態(tài)及維持一個良好的整體商業(yè)籠統(tǒng)，不但滿足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需求為整體工程行銷提供一個生活樣板的銷售道具，去化生活抗性要素，強(qiáng)化生活籠統(tǒng)。2.3.配合萬國商整體行銷謀劃，繼續(xù)漸進(jìn)的制造行銷熱點(diǎn)與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動案場人潮；2.4.創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，開展出一整套適宜社區(qū)型商業(yè)消費(fèi)需求特點(diǎn)與北京商業(yè)市場根底的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作方式/；2.5.區(qū)別于商業(yè)運(yùn)營主導(dǎo)的開發(fā)方式

3、，根據(jù)房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持籠統(tǒng)營造商業(yè)氣氛及控制業(yè)態(tài)堅持長期收益的前提下，特別需求規(guī)劃適當(dāng)比例的銷售商鋪部分用于回收工程投資與產(chǎn)生短線利潤，減少開展商的財務(wù)風(fēng)險與提高關(guān)聯(lián)開發(fā)收益；2.6.根據(jù)工程的實(shí)踐條件與市場時機(jī)，推進(jìn)構(gòu)成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動整合的復(fù)合開發(fā)。3.商圈條件的分析在市場及區(qū)域調(diào)查的根底上，分析不同區(qū)位概念與時間概念下萬國商對應(yīng)的商圈格局、商圈特性及未來走向，根據(jù)整個商圈體系的競合生態(tài)關(guān)系、配合萬國商工程的城市定位界定萬國商商業(yè)開發(fā)的目的商圈與商圈戰(zhàn)略4.目的商圈的消費(fèi)型態(tài)分析與消費(fèi)額估計、競爭戰(zhàn)略、商圈管理戰(zhàn)略消費(fèi)形狀分析消費(fèi)定位與業(yè)態(tài)競爭戰(zhàn)略；消費(fèi)額估計

4、；5.市場需求分析與客戶定位商戶入駐志愿與投資志愿根據(jù)目的區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)群體的不同消費(fèi)形狀、鎖定特定的消費(fèi)形狀；相應(yīng)特定消費(fèi)的消費(fèi)配比。設(shè)店要求：商圈容量坪效目的；等等；租金要求；運(yùn)營選址配置要求；社區(qū)設(shè)店志愿與目的商家選擇；6.不同商業(yè)開發(fā)方式的比較與建議7.萬國商工程的swot分析及戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)過對萬國商開發(fā)特性、商圈條件及環(huán)境的SWOT分析，構(gòu)成對萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是優(yōu)優(yōu)勢的明晰認(rèn)識與相應(yīng)去化戰(zhàn)略規(guī)劃7.1.后勤平臺、招商；8.目的商圈的通路規(guī)劃及商業(yè)面積配置利于招商的部分，利于銷售、互動整合；商業(yè)方式；坪效定位；配坪戰(zhàn)略：商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成聚合力太少那么業(yè)態(tài)完好性不夠；保管一定的競爭

5、性；未來擴(kuò)展分期開發(fā)街區(qū)商業(yè)有一定彈性；租金與面積的配比關(guān)系；產(chǎn)出規(guī)劃；業(yè)態(tài)概念低租金類型商店商業(yè)活性化戰(zhàn)略；領(lǐng)跑消費(fèi)潮流的新新業(yè)態(tài)提案才干；業(yè)種業(yè)態(tài)配比；經(jīng)常購買商品或效力；集客規(guī)劃?？鸵?guī)劃坪效估計不同類型商家的設(shè)店志愿商圈容量；租金程度；外部后勤平臺物流、人力、通勤租金戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略定位與卡位戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略；業(yè)態(tài)組合9.商業(yè)定位中心商業(yè)定位競爭時機(jī)大賣場：吸引交通人口、家庭生活購物、關(guān)聯(lián)消費(fèi)；社區(qū)中心商圈；后局面積較大的店1、改動規(guī)劃；2、業(yè)態(tài)組合設(shè)計；10.社區(qū)商圈通路的開發(fā)戰(zhàn)略、形狀與空間規(guī)劃社區(qū)商圈營造：主力店架構(gòu)、宅配效力、休閑育樂事業(yè)、家庭外代商業(yè)、便利事業(yè)效力為主、生活商品；小商

6、圈，假設(shè)有一個大賣場，其實(shí)連便利店也無法生存；街區(qū)商業(yè)營業(yè)空間的塑造；育樂會所型鄰居商業(yè)外設(shè)生活大賣場的競合戰(zhàn)略；效力導(dǎo)向或定位；特殊商品定位/特殊消費(fèi)定位；公共政策的利用；住關(guān)聯(lián)事業(yè)、商品定位脫破高質(zhì)量小流量商品：業(yè)態(tài)的設(shè)置：流量足以保證坪效卻無法滿足大賣場的流量要求專門店，跳出日常消費(fèi)類商品；質(zhì)量排斥街區(qū)概念低投資、銷售box罐式：集合商店式商場購物中心客、貨單價范圍；購買頻率；商品范圍；街區(qū)運(yùn)營空間的預(yù)留社區(qū)商業(yè)格局/運(yùn)營條件假設(shè)衛(wèi)星城的商圈條件足以包容一個集合日常生活需求的大賣場，假設(shè)這家店由開展商主導(dǎo)，那么還存在一定運(yùn)營空間配合規(guī)劃宅配創(chuàng)意；公建軸商店的汰換或業(yè)態(tài)調(diào)整；便利店、書店、

7、花店，有一定的人流量，可安排隨機(jī)消費(fèi)業(yè)態(tài)人流的穩(wěn)定性：人流不穩(wěn)定；適于商品變化快的店不適于品牌店；專門店；隨機(jī)消費(fèi)；習(xí)慣消費(fèi)；目的消費(fèi)；大賣場目的消費(fèi)集客帶動關(guān)聯(lián)消費(fèi)；10.1.與整體推案的配合；籠統(tǒng)商業(yè)；10.2.不同商業(yè)部分的開發(fā)與收益方式；10.3.商業(yè)/事業(yè)投入與開發(fā)腹地；10.4.商鋪籠統(tǒng)的控制戰(zhàn)略與籠統(tǒng)商鋪的控制比例；10.5.各部分商鋪?zhàn)馐郾壤?不同回收方式：最正確租售組合；10.6.各部分商鋪的最正確銷售時機(jī)選擇；11.商業(yè)概念創(chuàng)意12.商圈通路的推案分期戰(zhàn)略13.商圈通路的業(yè)態(tài)控制戰(zhàn)略在整個業(yè)態(tài)控制、管理深度與外觀籠統(tǒng)控制、業(yè)態(tài)控制、內(nèi)觀籠統(tǒng)控制，有整體籠統(tǒng)而又充溢活力的商圈

8、感受；主題商圈：改動原有社區(qū)商圈的以根本需求為主或過度文娛的業(yè)態(tài)容顏；社區(qū)商業(yè)的研討：正反案例構(gòu)成一個以社區(qū)個性為主題的商圈；主題層次主力層次延伸層次；包裝層次；14.商圈通路的招商戰(zhàn)略15.商圈通路的銷售戰(zhàn)略16.商圈通路與整體造鎮(zhèn)推案的配合戰(zhàn)略第二階段：2期底商及公建軸規(guī)劃方案1.商場規(guī)劃方案/商場空間調(diào)整方案商業(yè)街區(qū)根據(jù)不同部分、不同階段的通路規(guī)劃，不同的行銷方式：不同的規(guī)模區(qū)間/商場單元；劃分商場空間及商場規(guī)劃規(guī)劃的組合方式層次商品組合方式/消費(fèi)業(yè)態(tài)組合方式并進(jìn)一步確定相應(yīng)的空間規(guī)劃規(guī)劃；獨(dú)立出消費(fèi)數(shù)量較大的商品；2期底商先行調(diào)整空間，而后配置業(yè)種業(yè)態(tài)；2.各分區(qū)商業(yè)主題的建立與業(yè)種業(yè)

9、態(tài)組合方案3.消費(fèi)者與效力動線規(guī)劃動線特性、空間配置、商品配置；磁力點(diǎn)的配置4.整體空間配置建議5.賣場效力輔助設(shè)備/后場規(guī)劃6.平安效力監(jiān)管系統(tǒng)7.街具設(shè)備建議8.運(yùn)營方式主力店與集合店劃分9.內(nèi)部管理方式10.營運(yùn)定位與方案自營與招商11.租賃條件租金、扣率、租約長度、免租期12.商場包裝方案通路店面籠統(tǒng)主題、建筑外觀建議、CIS原那么、公共識別、店招標(biāo)識等13.投資方案14.鋪位銷售劃分方案15.銷控劃分方案16.銷售組價方案17.行銷企劃方案總體精神文宣戰(zhàn)略媒體規(guī)劃第三階段：2期底商及公建軸執(zhí)行業(yè)務(wù)18.運(yùn)營管理合約設(shè)計商場運(yùn)營公約、公共事務(wù)管理公約、組織章程制定19.主力商店、樣板商

10、店預(yù)招20.招商名冊建立21.招商方案書制造22.招商條件建立23.招商會場籌設(shè)24.招商人員組訓(xùn)25.業(yè)主運(yùn)營意向調(diào)查及聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)26.運(yùn)營廠商及產(chǎn)品數(shù)據(jù)搜集27.商場月刊資料寄送28.開店運(yùn)營咨詢顧問29.商家會組織籌設(shè)30.商家會會議召開31.案場規(guī)劃32.銷控氣氛33.銷售制度設(shè)計34.銷講編制35.人員專訓(xùn)36.現(xiàn)場專案37.自營店前期運(yùn)營顧問；第一階段：萬國商城商業(yè)工程的總體商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃17.萬國商總體商業(yè)謀劃的范圍包括：17.1.萬國商工程2期已規(guī)劃之沿路底商、萬國商已規(guī)劃之公建軸、3-5等待規(guī)劃之商業(yè)物業(yè)的總體謀劃；17.2.一期售樓處，公園、學(xué)校、道路等相關(guān)配套物業(yè)及規(guī)劃整

11、合的建議；18.總體戰(zhàn)略規(guī)劃的根本原那么18.1.萬國商總體商業(yè)規(guī)劃首先需求配合及推進(jìn)萬國商整體造鎮(zhèn)的行銷，經(jīng)過塑造新市鎮(zhèn)性格、空間意象及生活想象空間為新市鎮(zhèn)行銷提供區(qū)域級賣點(diǎn)與獨(dú)立籠統(tǒng)，從而突破現(xiàn)有住宅購買群體的地域抗性心思、擴(kuò)展未來銷售商圈，從而帶動整個造鎮(zhèn)工程的晉級與銷售放量；18.2.在工程分解開發(fā)的同時，需求部分商店預(yù)先營業(yè)，構(gòu)成一個相對獨(dú)立的商業(yè)部分，營造一個生活樣板環(huán)境，而且在整個造鎮(zhèn)推案周期內(nèi)3-5年，前期軟開業(yè)營業(yè)部分需求控制業(yè)態(tài)及維持一個良好的整體商業(yè)籠統(tǒng)，不但滿足陸續(xù)入住業(yè)主的生活需求，更需求為整體工程行銷提供一個生活樣板的銷售道具，去化生活抗性要素，強(qiáng)化生活籠統(tǒng)。18.

12、3.配合萬國商整體行銷謀劃，繼續(xù)漸進(jìn)的制造行銷熱點(diǎn)與商鋪熱銷熱租氣氛，帶動案場人潮；18.4.創(chuàng)新社區(qū)商業(yè)概念與意象，開展出一整套適宜社區(qū)型商業(yè)消費(fèi)需求特點(diǎn)與北京商業(yè)市場根底的包括商圈定位、業(yè)種配置、業(yè)態(tài)架構(gòu)、招商組合及開發(fā)行銷步驟的住區(qū)型商業(yè)操作方式；18.5.區(qū)別于商業(yè)運(yùn)營主導(dǎo)的開發(fā)方式，根據(jù)房地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)的短線特性，在維持籠統(tǒng)營造商業(yè)氣氛及控制業(yè)態(tài)堅持長期收益的前提下，特別需求規(guī)劃適當(dāng)比例的銷售商鋪部分用于回收工程投資與產(chǎn)生短線利潤，減少開展商的財務(wù)風(fēng)險與提高關(guān)聯(lián)開發(fā)收益；18.6.根據(jù)工程的實(shí)踐條件與市場時機(jī)，推進(jìn)構(gòu)成住宅、商業(yè)及其他衍生物業(yè)的互動整合的復(fù)合開發(fā)。19.目的：經(jīng)過與開展

13、商工程部門、設(shè)計規(guī)劃部門及市場部門組成謀劃團(tuán)隊(duì)，為開展商20.商圈條件的分析與商圈取向在市場及區(qū)域調(diào)查的根底上，分析不同區(qū)位概念與時間概念下萬國商對應(yīng)的商圈格局、商圈容量及競爭優(yōu)劣，配合萬國商工程所屬區(qū)域的城市定位，擬定翠城商業(yè)開發(fā)的商圈取向戰(zhàn)略。20.1.立地條件分析20.2.消費(fèi)潛力分析20.3.外部競爭條件分析20.4.主次商圈的取向21.目的商圈的消費(fèi)型態(tài)分析與消費(fèi)吸收值估計在對商圈不同消費(fèi)形狀的分析與商圈內(nèi)部競合生態(tài)關(guān)系模擬的根底上，界定相應(yīng)的消費(fèi)形狀區(qū)間作為商業(yè)開發(fā)的主力消費(fèi)客層，并估計相應(yīng)消費(fèi)規(guī)模與消費(fèi)配比范圍。21.1.消費(fèi)形狀分析21.2.內(nèi)部競爭條件分析21.3.消費(fèi)區(qū)間定

14、位與業(yè)態(tài)競爭戰(zhàn)略；21.4.消費(fèi)額估計；22.市場需求分析與客戶定位經(jīng)過調(diào)查與分析目的市場各類型商家的設(shè)店動向，分析各類商家對開放商圈與封鎖商圈的不同設(shè)店志愿、設(shè)店要求及業(yè)態(tài)產(chǎn)品，擬定未來招商的潛在商家組合范圍；同樣經(jīng)過比較各類投資者對開放商圈及封鎖商圈不同的投資需求擬定未來銷售的潛在承購者組合范圍。22.1.開放商圈與封鎖商圈的優(yōu)劣比較22.2.開放商圈與封鎖商圈的競合情勢現(xiàn)狀、志愿、前景比較與潛力預(yù)測類似參考目的22.3.潛在商家與業(yè)態(tài)戰(zhàn)略建議22.4.刺激需求的戰(zhàn)略；22.5.潛在承購者與投資戰(zhàn)略建議23.不同商業(yè)開發(fā)方式的比較與建議以房地產(chǎn)主導(dǎo)與商業(yè)運(yùn)營主導(dǎo)兩種代表性開發(fā)方式在開發(fā)戰(zhàn)略

15、、收益特性、管理方式與相應(yīng)商業(yè)形狀方面的比較，建議本工程商業(yè)開發(fā)方式的選擇23.1.兩種開發(fā)方式的比較23.2.不同情形下兩種開發(fā)方式的方式結(jié)合23.3.萬國商工程開發(fā)方式的建議24.萬國商工程的swot分析及戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)過對萬國商開發(fā)特性、商圈條件及市場環(huán)境的SWOT總結(jié)性分析，構(gòu)成對萬國商商業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)尤其是中心環(huán)節(jié)的明晰認(rèn)識與系列戰(zhàn)略規(guī)劃，掌控萬國商的商圈開發(fā)樞紐及改善整體營商環(huán)境。24.1.swot總結(jié)24.2.商業(yè)開發(fā)中心價值取向24.3.營商限制瓶頸及去化戰(zhàn)略25.商圈通路的規(guī)劃及商業(yè)面積配置在上述分析及取向戰(zhàn)略的根底上，提出本工程適宜之假設(shè)干通路類別，并運(yùn)用相應(yīng)的集客、活化等

16、戰(zhàn)略建立通路主題以展開相關(guān)的商業(yè)開發(fā)及一系列營業(yè)規(guī)模、面積配置與業(yè)態(tài)深度的后繼戰(zhàn)略。25.1.通路劃分與定位戰(zhàn)略25.2.通路聚客戰(zhàn)略規(guī)劃25.3.商業(yè)/消費(fèi)活性化戰(zhàn)略；25.4.商業(yè)規(guī)劃主題定位與關(guān)聯(lián)配置25.5.營業(yè)額區(qū)間估計25.6.商業(yè)面積配置戰(zhàn)略與開發(fā)規(guī)模建議25.7.業(yè)態(tài)業(yè)種組合建議26.商圈通路的開發(fā)戰(zhàn)略、形狀與空間規(guī)劃26.1.商業(yè)通路的開發(fā)方式與戰(zhàn)略步驟26.2.運(yùn)營形狀的規(guī)劃與業(yè)態(tài)概念建議26.3.商業(yè)空間規(guī)劃與規(guī)劃概念建議26.4.租售選擇26.5.戰(zhàn)略客戶協(xié)作建議26.6.租金構(gòu)造規(guī)劃26.7.主要開發(fā)收益估計27.與整體推案的配合建議:經(jīng)過籠統(tǒng)商圈、前期管理等主要方面

17、輔助及推進(jìn)整體造鎮(zhèn)行銷的要求。27.1.籠統(tǒng)商圈營造戰(zhàn)略27.2.商鋪籠統(tǒng)的控制戰(zhàn)略與籠統(tǒng)商鋪的比例控制；27.3.前期管理戰(zhàn)略建議27.4.配合整體造鎮(zhèn)行銷的建議28.商圈通路的業(yè)態(tài)控制戰(zhàn)略配合不同商業(yè)部分管理需求與重點(diǎn)，經(jīng)過權(quán)益控制、運(yùn)營控制、管理控制及行銷控制等方面擬定相應(yīng)的管理深度，引導(dǎo)整個商圈構(gòu)成一個保證規(guī)劃意圖實(shí)現(xiàn)及長期利益保證的業(yè)態(tài)環(huán)境，為下一步房地產(chǎn)商業(yè)品牌化行銷建立樣板。28.1.業(yè)態(tài)控制需求分析28.2.整體商圈營造與宣導(dǎo)28.3.商鋪權(quán)益控制戰(zhàn)略28.4.商圈運(yùn)營中心控制戰(zhàn)略28.5.商業(yè)管理方式選擇28.6.業(yè)主公關(guān)與鼓勵政策28.7.招商挑選28.8.銷售制度設(shè)計28

18、.9.商鋪設(shè)計管理29.商圈通路的招商戰(zhàn)略29.1.業(yè)態(tài)產(chǎn)品定位與組合配比29.2.承租客戶定位29.3.招商利基與抗性分析29.4.行銷概念規(guī)劃29.5.租金方式與促進(jìn)戰(zhàn)略29.6.招商步驟與招商時機(jī)的選擇30.商圈通路的銷售戰(zhàn)略30.1.投資產(chǎn)品定位30.2.承購目的定位30.3.投資利基與抗性分析30.4.行銷概念規(guī)劃30.5.各部分商鋪的最正確銷售時機(jī)選擇；第二部分：萬國商2期底商及公建軸商品規(guī)劃及行銷方案目的：l確立整體定位、運(yùn)營主題、一致CI設(shè)計，以獲得目的承租戶入場認(rèn)同及承購戶承購自信心l針對營業(yè)空間與非營業(yè)空間之設(shè)備、動線規(guī)劃作建議，提供建筑、景觀、裝飾設(shè)計師設(shè)計施工參考。31.商業(yè)規(guī)劃方案31.1.原有規(guī)劃方案調(diào)整建議31.2.商場分區(qū)規(guī)劃31.3.各分區(qū)商業(yè)主題的建立與面積配置31.4.出入口配置方案31.5.空間格局與商業(yè)功能區(qū)域配置31.6.客流動線規(guī)劃31.7.業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃方案31.8.消費(fèi)動線規(guī)劃31.9.營業(yè)單元劃分31.10.商場內(nèi)外包裝主題3