上海富紳中心建設項目可行性研究報告

1、 / 59一、 標的項目（一） 項目基本情況1、 項目現(xiàn)狀富紳商業(yè)中心 （青浦新城六號地塊） 目前已經(jīng)竣工并辦理好 了大產(chǎn)證（滬房地青子（2014）第 003634 號），產(chǎn)權面積 118409.19 平方米，為現(xiàn)房項目，是青浦新城內(nèi)集商業(yè)、辦公為一體的綜合 性、國際性的新城地標建筑群，整體設計優(yōu)質(zhì)，全玻幕墻，包括 了地下大型超市（家樂福已經(jīng)開業(yè)） ，地上 1-3 以商鋪為主的休 閑商業(yè)，以及兩幢23層LOFT高層酒店式辦公樓，LOFT平均戶 型面積在 50-60 平米之間， LOFT4.5 米挑高并做復式精裝修，統(tǒng) 一物業(yè)管理。本項目用地位于青浦新城中片， 中片是青浦新城騰飛的心臟 與建設的

2、先導與展示窗口。 周邊分布 150 萬平方米十多個住宅小 區(qū)，醫(yī)療、學校、齊全，交通方便且快捷，完全適合建設一個商 業(yè)中心。從項目產(chǎn)品定位來看， 本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心， 根據(jù) 青浦新城整體規(guī)劃發(fā)展前景， 本方案設計極力使商業(yè)、 休閑空間 尺度和辦公建筑規(guī)模成比例協(xié)調(diào)， 與都市城市建筑、 人文相融合。 建筑體型設計、 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、 景觀設計和空間氛圍勾勒出一幅 美好畫面 : 購物空間有開有合，休閑空間生態(tài)宜人，在三維空間 中解構商業(yè)與辦公并存的綜合地產(chǎn)， 尺規(guī)圖距的店鋪排布錯落有 致，人流物流動態(tài)延伸。作為新建區(qū)域的商業(yè)中心集聚人氣、匯 聚組織人流形成濃厚商業(yè)氛圍是定位的首要， 故本項目

3、擬采用大 業(yè)態(tài)，匯聚人氣，形成活力，培育市場。并綜合周邊夏陽湖、博 物館、菘澤廣場等因素， 建設一個現(xiàn)代建筑形態(tài)的集休閑、 辦公、 文化、娛樂、購物為一體的商業(yè)休閑綜合體。1）項目地理位置上海富紳中心商業(yè)中心 （青浦新城 6 號地塊） 項目位于青浦 區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。 是位于青浦CBD商務核心區(qū)，周邊有崧澤廣場，青浦博物館，青 浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽湖、中山院、西面為富紳國際商業(yè) 中心。以及東南方的五星級大酒店（皇冠大酒店） ，青浦教育局， 青浦高級中學，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信 大樓，廣播電臺，湘浦海鮮大酒樓。北面是吉富紳花園，2

4、手房均價在 2 萬。項目往上海市主干道滬青平、A9、A30到市區(qū)各處非常方便， 距離青浦區(qū)政府不到 1 千米，離虹橋機場和高鐵站 10 分鐘車程， 在建上海軌交 17 號線從項目北面穿過，區(qū)位圖如下：甌進楫和1ftffrrBW耳樂三區(qū)三號門滬W平必皤用卅 艸flBil農(nóng)料所J瑟ItJS區(qū)呼牙遇頁通蹈=二o LW；iW平秤橋冊謙帶禹亙戒堵四中嘆“ o林甲高連&所處區(qū)域?qū)儆谂涮自O施和住宅及人口較集中區(qū)，匯集了佳樂苑、公園大觀吉富紳花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹 歐香苑等樓盤（見下圖），人口集聚對商業(yè)的支持強；項目邊上 有博物館以及醫(yī)院、體育場、行政中心等。矗 KzK佳樂苑W - *十新肯浦

5、佳園_ 駁港東路 華樂舖界湼港橋富坤國際Ca?青海塔翱儈里渥沖JQI酈錘林 S-a陶上漬拼夏陽湖宵期路桶混婁椿加中東腿帕影香苑蠶蠶臓訓南腎園h-滬青翠公路J J.境東三(Z三號門土地取得方式2006年，云屹茂置業(yè)通過和政府的招商合作合法獲得青浦 新城6號地塊，土地費用共計 23418772元。土地出讓金契稅拆 遷安置補償費用等已全部繳清。單位：萬元已繳金額未繳金額合計1. 土地成615615本2.滯納金3.綠化補償25.525.54.契稅等稅金61.561.55.拆遷補償143514356、房地產(chǎn)權屬登記204.8052204.8052費7、其他0.0720.072合計2341.8772234

6、1.8772樓面地價195元/平米195元/平米3）政府批復文件如下：項目目前已經(jīng)結頂竣工，取得房地產(chǎn)權證（滬房地青子（2014）第003634號）。政府批復文件齊全。取得用地規(guī)劃許 可證以及工程規(guī)劃許可證（滬青建（ 2010）FA31011820102021 以及變更1-9 ），其中地上計容建筑總面積為58957.02平米，不計容地上面積51.17平方米，地下建筑總面積60980平米，綠 化率20%也取得商品房銷售備案證明（青浦房管（2014）第20140066、97、55 號） 4）證照取得情況截止本盡調(diào)報告出具之日，項目已取得五證，具體情況如下:證照名稱證照號取得時間建設用地規(guī)劃許可證滬

7、青地（2007）18070730E009612007.7.25建筑工程規(guī)劃許滬青建（2010）-2013.10.3可證FA31011820102021 以及變更 1-90建筑工程施工許可證0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地產(chǎn)權證滬房地青子（2014）第003634號2014.3.245）目前項目進度情況項目已經(jīng)竣工結頂并取得房地產(chǎn)權證。6）項目現(xiàn)場及周邊圖2、 控規(guī)指標土地面積22693平米（大產(chǎn)證上數(shù)據(jù)），容積率W 2.6，規(guī) 劃總建筑面積 119988.19 平米（數(shù)據(jù)來自最終建設規(guī)劃許可證之 滬青建（2010） FA3101182010

8、2021-變更8為準，下同），其中 地上計容建筑總面積為 58957.02 平米，不計容地上面積 51.17 平方米，地下建筑總面積 60980平米，綠化率20%項目目前 已經(jīng)結頂竣工， 取得商品房大產(chǎn)證， 大產(chǎn)證（滬房地青子 （ 2014） 第 003634 號）上載明建筑面積為 118409.19 平米。其中產(chǎn)證附 記：1-2 號、3-19 號、21-25 號、28-303 號、車庫地下 2層車位 595、596、581 、583、585、596、587、589、車庫地下 3 層車位 1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113 作為公司 自有保留，不對外

9、銷售。則可售面積為42662.43平米的LOFT和 797個車位，自持部分可權益轉(zhuǎn)讓出售。3、 開發(fā)計劃現(xiàn)房，開發(fā)完畢，進入現(xiàn)房銷售和商業(yè)自持招商引資工作（二） 項目市場情況1、宏觀經(jīng)濟概況青浦地處江、浙、滬二省一市的交界處，位于中國長江三角 洲經(jīng)濟圈的中心地帶， 具有承東啟西、 東聯(lián)西進的樞紐作用和對華東地區(qū)的輻射作用， 區(qū)內(nèi)有縱橫交錯、 道路密集的陸路交通體 系，同時，青浦區(qū)的水運優(yōu)勢也十分明顯。全區(qū)經(jīng)濟保持平穩(wěn)健康發(fā)展， 2013 年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 771.9 億元，比上年增長 7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 9.5 億元，下 降 4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 428.5 億元，增長 3.8%

10、；第三產(chǎn)業(yè)增 加值 333.9 億元，增長 13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比 1.3 ：55.5 ： 43.2 ， 與上年相比， 第一產(chǎn)業(yè)下降 0.1 個百分點， 第二產(chǎn)業(yè)下降 2 個百 分點，第三產(chǎn)業(yè)上升 2.1 個百分點。青浦區(qū)財政收入穩(wěn)步增長， 全區(qū)完成全口徑財政收入 272 億 元，比上年增長 12%。其中，區(qū)級財政收入 88.7 億元，增長 18%， 增幅位居全市第二，總量排名上升 1 位。全區(qū)可安排使用收入 137 億元，增長 15.4%。全年財政支出 137.9 億元，比上年增長 17.1%。其中，教育支出 21.1 億元，增長 3.9%；社會保障和就 業(yè)支出 11.9 億元，增長 32.

11、7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務支出 26.4 億元， 增長 31.8%。全年稅收收入 259.3 億元，比上年增長 11.9%。2、當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場2013年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導向未變，投機投資性需求 得到有效遏制， 市場交易延續(xù)此前的回暖趨勢， 加上“新國五條” 的出臺， 刺激了剛需和改善性住房需求加快入市， 商品房銷售市 場活躍。在此背景下青浦區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)，開發(fā)投資增長、建設規(guī)模擴張、銷售市場活躍、保障性住房穩(wěn)步推進的局面。房地產(chǎn)投資情況2013年青浦區(qū)房地產(chǎn)投資完成 223.1億元，比上年增長15.4%，占全社會固定資產(chǎn)比重為 62.1%，比上年提高6.4個百 分點，為四大投資領域中唯一增長

12、的領域。1、土地購置費增逾六成。按投資構成來分，其中土地購置 費48.1億元，比上年增長63.4%，拉動房地產(chǎn)投資增長 9.7個 百分點，凈增18.7億元；建設投資175億元，比上年增長5.8% 從全年投資走勢來看，前 6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增 長15.4%收尾。（見下圖）。2013年青浦投資走勢圖授黃額増幅2、青東地區(qū)投資活躍。按地區(qū)來看，以趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)為代表的青東地區(qū)投資力度較大，共完成投資額145億兀、占65%而以朱家角鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)為代表的青西地區(qū) 的投資總量相對較小，僅完成投資19.3億元、占8.6%;以夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道為代表的中心城區(qū)共完成投資

13、48.3億元、占21.6%;以白鶴鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)為代表的北片地區(qū)投資力度 較為薄弱，完成投資10.5億元、占4.8%。趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華 新鎮(zhèn)分別以58.6億元、57.7億元和28.7億元名列前三（見下 表）。20U年分地區(qū)房地產(chǎn)投資完成情況+地區(qū)Q投礎頷 （億元）3同比増長戶（土小占全裁投瓷比重（%） Q全區(qū)舍計223. 21B.4*715.2甌知&盼f 論涕D19.-10.4心8.9香花祈街道，13416.6.0喊希廠一13. 2心26.3V57.71.9t25.9%p-化 I*512.6.和-24. “2,8V4.2-17.81.9%朱家甫鼬17,4*-11.8*-37.40,8V0.0，-

14、99. 2aov3、各用途房屋投資全面增長。按房屋用途來分，住宅完成投資167億元，比上年增長6.2%，占比74.8%,其中多高層完成 投資132.1億元，增長11.74%,別墅和聯(lián)排完成投資34.9億元， 增長30.4%;辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別完成投資 7.3 億元、25億元和23.8億元，分別比上年增長 1.94倍、73.5%和24.6%二、房地產(chǎn)建設規(guī)模2013年末全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 117 家，開發(fā)項目 151 個， 全區(qū)房屋施工面積首次突破千萬平方米大關，達到 1000.5 萬平 方米，比上年增長 11.9%，其中新開工面積 209.8 萬平方米，比 上年下降 22.4%

15、，占施工面積的 21%；房屋竣工面積 92.6 萬平方 米，比上年下降 49%。1、三地區(qū)占施工面積超六成。按地區(qū)施工面積來看，趙巷 鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以 249.3 萬平方米、 219.8 萬平方米、 157.3 萬平方米名列前三，三地區(qū)合計施工面積 626.5 萬平方米 （見下圖），占全區(qū)施工面積 62.3%。其中新開工面積合計 122.4 萬平方米，占全區(qū)新開工面積的58.4%。其中施工面積超過 30萬平方米的樓盤共有 4 個分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑 （33.9 萬 平方米 ） 、白鶴鎮(zhèn)的綠地緹香公館（ 43.1 萬平方米）、趙巷鎮(zhèn)的 崧澤花園（64.8萬平方米）和新城一站動遷安置

16、房A區(qū)（33.0萬平方米）。2013年分地區(qū)房屋施工情況，單位；萬平方米卩2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途來分，住宅 竣工面積82.9萬平方米，比上年下降 45%,凈減68萬平方米； 辦公樓無竣工面積，比上年凈減 0.2萬平方米、其他用房竣工 3.9萬平方米，比上年下降 79.6%、商業(yè)營業(yè)用房竣工 5.8萬平 方米，比上年增長41.2%。按樓盤來看，2013年青浦區(qū)共有14個樓盤相繼竣工，其中竣工面積超過7萬平方米的共有5個，分別為重固鎮(zhèn)的重固萬科項目、華新鎮(zhèn)的星尚灣名邸和華新 5號地塊、趙巷鎮(zhèn)的青池流水云墅，上述5個項目共完成竣工面積 58.3萬平方米，占全區(qū)竣工面積的63%三、

17、房地產(chǎn)銷售情況2013年青浦區(qū)房屋銷售198.8萬平方米，比上年增長 1.1 倍?，F(xiàn)房銷售面積51.7萬平方米，比上年增長 62%占房屋銷 售面積的26%期房銷售面積147.1萬平方米，是上年的2.3倍，占房屋銷售面積的 74%。1、住宅銷售大幅上升。 2013 年全區(qū)住宅銷售 187 萬平方米， 比上年增長 1.1 倍。其中多高層銷售 163.3 萬平方米，增長 1.2 倍，占比 87.3%，比去年提高 4 個百分點；別墅銷售 7.6 萬平方 米，增長 9.5%。多高層銷售的占比上升表明了青浦區(qū)房屋銷售 更加趨于合理化。2、各用途房屋均價均有所提高。從房屋用途來看，青浦區(qū) 普通商品房（不包括

18、保障性住房） 中住宅均價 18603元/ 平方米、 比上年提高 1883元，增長 11.4%；辦公樓均價 17955元/ 平方米， 比上年提高 2620 元，增長 17.1%；商業(yè)營業(yè)用房均價 25477元/ 平方米，比上年提高 12819 元，增長 1 倍；其他用房均價 2037 年，比上年提高 301 元，增長 21.5%3、銷售區(qū)域較為集中。從 地區(qū)來看， 房屋銷售主要集中在青東地區(qū)的趙巷鎮(zhèn)、 徐涇鎮(zhèn)和華 新鎮(zhèn)， 上述三地區(qū)共完成銷售面積 130.6 萬平方米， 占全區(qū)銷售 面積的 65.7%。青東三地區(qū)中銷售超過 10 萬平方米的樓盤共有 4 個，分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（12 萬平

19、方米）、華新基地 5號地塊（ 14.7 萬平方米）和趙巷鎮(zhèn)的新城一站動遷安置房 A 區(qū)（22.4萬平方米）和動遷安置房 B區(qū)（23.1萬平方米）。全區(qū)公寓（指普通高層、多層）均價 18102元/平方米，增 長 17.2%；花園（指別墅、雙拼別墅）均價 32554 元/ 平方米， 增長 14.6%；聯(lián)列均價 23233元/平方米，增長 10.9%。青浦新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊和朱家角板塊房地產(chǎn)均價見下表：青浦各板塊房地產(chǎn)均價情況表單位:元/平方米全區(qū)青浦新城板塊徐涇板塊趙巷板塊朱家角板塊均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅%公18117.19636.245-1024010.123917.

20、寓02242420.437796花32514.191-1.42228.35114.28779.5園5460237810923聯(lián)23210.20216.2880.7225-3.17283.0列339656551230四、保障性住房建設情況1、 保障性住房建設穩(wěn)步推進。2013年青浦區(qū)保障性住房建 設步伐受上年高基數(shù)的影響下，有所減緩。保障性住房完成投資 74.6億元，比上年微跌0.3%，投資減少0.2億元。保障性住房 施工面積397萬平方米，比上年增長3.7%，其中新開工面積43.1 萬平方米，比上年下降 69.7%，銳減99.4萬平方米。2、 保障性住房銷售快速增長。2013年青浦區(qū)保障性住房

21、銷 售85.1萬平方米，是上年同期的 3.6倍，占房屋銷售的45.5%， 提高 20.3 個百分點。保障性住房共銷售 12328 套，占全部房屋 銷售套數(shù)的 57.9%，其中動遷安置房 10763 和經(jīng)濟適用房 1565 套。3、項目市場情況上海市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過九十年代以來的十幾年的高速發(fā)展， 在 上海經(jīng)濟發(fā)展中已取得了舉足輕重的地位， 并成為地方國民經(jīng)濟 的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 到目前為止， 在滬各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有三千 多家，年開發(fā)商品住宅面積上千萬平方米。 但相對于上海市未來 2000 萬常住人口的龐大市場，相對于上海市要求人均居住面積 達 25 平方米的目標而言，還是遠遠不夠的，所以房地產(chǎn)業(yè)在

22、上 海仍然是一個大有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。青浦新城的規(guī)劃目標是：到 2020 年全面建成與上海國際大 都市相適應的郊區(qū)新城； 形成與中等規(guī)模城市相適應的經(jīng)濟規(guī)模 和綜合實力；形成經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展框架。此 次規(guī)劃范圍共約 40.27 平方公里，規(guī)劃期限近期為 2010 年，遠 期 2020 年。到時青浦將確立兩個區(qū)級中心：一是富有濃郁人情 味的城市生活氛圍的老城中心； 一是具有現(xiàn)代城市氣息的新城中 心。青浦縣改區(qū)后區(qū)域經(jīng)濟呈高位快速增長態(tài)勢， 朱家角古鎮(zhèn)重 點開發(fā)建設步伐的加快， “東方綠州”的建成開放，使青浦區(qū)域旅游經(jīng)濟不斷升溫， 同時推動了商貿(mào)業(yè)的興旺活躍。 滬青平高速 公路，全線

23、合龍通車。滬青平高速公路在青浦區(qū)境內(nèi)長達 23.85 公里，公路建成后，將與已投入使用的同三國道上海段，形成貫 通青浦區(qū)南北和東西向的兩條高速交通主干道， 對青浦今后的發(fā) 展將起到十分重要的作用。在新一輪的發(fā)展規(guī)劃中青浦的功能定位為旅游、物流中心， 并隨著軌道交通的建成， 作為連接江淅二省上海西部出口的青浦 將處于更重要地位。青浦新城區(qū)歷經(jīng)多年的建設， 已初步形成了以夏陽湖、 淞澤 廣場為中心的規(guī)模城區(qū)，已經(jīng)建成新青浦佳園、吉富紳花園、運 杰城市花園、夏陽湖國際花園、佳樂苑、順馳藍灣錦都、新城逸 境園等住宅小區(qū)達十多個， 加上同三國道東的宜達新居面積達到 150 萬平方米以上。由于新建城區(qū)沒有

24、成規(guī)模的商業(yè)配套設施， 而六號地塊位居新城區(qū)的中心， 是建設該區(qū)域商業(yè)項目的得天獨 厚地段。（1）項目區(qū)域交通情況上海富紳中心商業(yè)中心 （青浦新城 6 號地塊） 項目位于青浦 區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。 項目往上海市主干道滬青平、 A9、A30 到市區(qū)各處非常方便，距 離青浦區(qū)政府不到 1 千米，離虹橋機場和高鐵站 10 分鐘車程，在建上海軌交17號線從項目北面穿過，區(qū)位圖如下:公交線路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11號線以及青黃專線、朱徐線等， HYPERLINK / /? newmap=1 & ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5% AF%8

25、C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#項目配套設施情況周邊配套：區(qū)域內(nèi)屬青浦新城核心成熟區(qū)域， 項目周邊匯集了佳樂苑、公園大觀吉富紳花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤，人口集聚對商業(yè)的支持強；周邊有崧澤廣場，青浦博物館，青浦規(guī)劃局、青浦第一大湖夏陽湖、中山院、西面為富紳國際商業(yè)中心。以及東南方的五星級大酒店(皇冠大酒店)，青浦教育局，青浦高級中學，上海工商信息學校，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓，廣播電臺，湘浦海 鮮大酒樓。邊上有博物館以及醫(yī)院、 體育場、行政中心等。教育、 體育、醫(yī)療、文化設施等配套齊全。具體見連接： HYPERLINK /

26、?n /?n ewmap=1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#周邊主要土地成交情況時間地塊名稱出讓面積用地性質(zhì)容積率地上可建面積成交價/萬樓面價/元m2競得單位圖 中 標 識2014.02.26青浦區(qū)盈浦街道漕盈路東側(03A-02、03A-03、03B-01、03C-01)地塊49706.7商住2.299195.857,5605,803上海吉富 紳置業(yè)集 團有限公 司A2014.02.12青浦區(qū)香花橋街道 E-04-06、E-04-23 地塊115759.4商住1.5173639.1210,00012,094

27、中國葛洲 壩集團房 地產(chǎn)開發(fā)B有限公司青浦區(qū)新城一重慶隆鑫2014.01站大型社區(qū)28600商2.26292091,414,5地產(chǎn)集團.2944A-06A、.1住.220026有限公司45A-09A 地塊C2014.01青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)12911商2.53227820,66,38龍湖.2930A-05A 地塊.2住002D青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)上海運杰2014.01崧泉路以西21343商2.55335851,49,63置業(yè)有限.2329A-06A 地塊.3住.25003公司E青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)21A-02A、2013.0822A-04A、63550商3.82414980,33,32寶龍.0725A-04A、業(yè)06

28、8826A-02A 地塊F青島偉業(yè)青浦區(qū)盈浦街2013.06道淀山湖大道10790商2215805,232,42房地產(chǎn)集.19南側28-04地塊.3業(yè).603團有限公司G下圖紅色字母部分為青浦區(qū)最近出讓土地位置示意圖，五星處為抵押地塊所在地，比例尺為 1: 1公里:A- i馳站SfjI嗣:看tJWtT香花樓広IM6H咆 n 17 .1南馨中南耋 西 年/ G匯金碣堆軼1-7華倉離踏ft由上圖可以看出，純商業(yè)項目區(qū)域內(nèi)出讓的標的較少， 主要 以商住項目為主，與上面土地比較，本項目的土地價格優(yōu)勢明顯。（4）周邊競爭項目分析本項目為商業(yè)項目，商業(yè)部分自持，主要為酒店式公寓，在青浦較為稀缺，周邊競爭項

29、目分析如下：項目開發(fā)商業(yè)態(tài)簡介與本案比較港隆休閑廣場上海鳳 翔房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公 司綜合體位于青浦盈港路453號，1-3層商 業(yè)、會所與辦公，底層商業(yè)街緊 鄰休閑廣場，同時開設銀行、餐 飲、咖啡廳、景觀餐廳、旅行社 等商務配套商業(yè)；4-7層為酒店式商務空間（精裝修），小面積的 soho經(jīng)典風格戶型；8-18層彈性商務空間（標準裝修），純商務的 辦公空間，可自由分割。公開資 料均價25000元/平米。交通強開發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱金都 公寓 式酒 店上海越 盛房地 產(chǎn)開發(fā) 有限公 司寫字樓臨近奧特萊斯品牌直銷廣場，南 面有連接上海市區(qū)的北青公路、 規(guī)劃輕軌線站點、A9高速和滬青 平公路；東、西有嘉

30、松中路、外 青松公路、A5嘉金高速等。金都 公寓式酒店西北面步行6分鐘可 達生活設施齊全的重固鎮(zhèn)中心商 業(yè)區(qū)、以及重固鎮(zhèn)最具有特色的 “福泉山古文化遺址”旅游景點。金都商業(yè)中的 MOTOR168各類商 場，以及周邊的幼兒園、小學、交通弱開發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱中學、銀行、集市等構成了一個完整的悠閑生活圈。公開資料售價18000元/平米祥騰新領寓上海中 冶祥麒 投資有 限公司酒店式公寓、商鋪總建筑面積為 4.8萬平米，位處青 浦城區(qū)北部，由ABC三大商業(yè)地塊，集獨立平層商鋪、復式商鋪、 獨立商業(yè)別墅組合而成。項目引 入國際全新商業(yè)模式LSP,集合特色餐飲、休閑娛樂、品牌購物、 人氣超市、生活配套 5

31、大核心商業(yè) 功能，實現(xiàn)多功能、一站式、品 牌商業(yè)服務。戶型整體向上挑高 5.5米，呈現(xiàn)50年產(chǎn)權小面積復式 空間。周圍規(guī)劃有600米沿街商 鋪、濱河生態(tài)廣場。多部景觀電 梯、戶外電動扶梯、步行樓梯結 合一至二層風雨連廊，匹配BLOCK街區(qū)，開放式的商業(yè)人流動線。 酒店式公寓去年就已售完。交通弱開發(fā)商弱人口弱環(huán)境平青浦卓越上海鴻業(yè)房地標準寫字項目位于青浦新城的沁園湖板 塊，處于青浦新城的核心區(qū)域，交通平世紀中心產(chǎn)開發(fā) 有限公 司1樓、，LOFT等且本項目位于竹盈路和勝利路的 交叉口處，臨近漕盈路和盈港路， 毗鄰青浦工業(yè)園；30萬平米的大 型城市綜合體，青浦首個引進國 際性五星級商業(yè)酒店鉑爾曼酒

32、店。主要由甲級寫字樓、五星級 酒店、LOFT、企業(yè)公館和酒店式 公寓、步行街、shopp in gmall等組成，集商務、休閑、生活于一 體。周邊交通便利：臨近青浦客 運總站、公交直達 2號線徐涇東； 以及臨近規(guī)劃中的輕軌站。公開 資料銷售均價20000元/平米。開發(fā)商強人口弱環(huán)境弱珠江國際中心上海珠 江創(chuàng)展 投資有 限公司酒店式公寓、住宅位于大虹橋板塊趙巷超級商務 區(qū)，為大型的城市綜合體項目。項目總建筑面積 62萬平方米，西 區(qū)購物中心米格天地現(xiàn)已開張營 業(yè)，配套有國際一二線品牌折扣 店、各類餐飲、巨幕影院。中區(qū) 凱悅酒店和東區(qū)商貿(mào)中心在建。 交通便利，軌交17號線近在咫尺， 且一河之隔就是

33、G50滬渝高速，交通強開發(fā)商弱人口弱環(huán)境弱縮短了城市間的距離；生活配套 齊全，購物、餐飲、娛樂、教育 應有盡有，升值潛力巨大。16500元/平米 HYPERLINK http:/ga http:/ga nglon gxiuxia ngua ngcha ng.soufu / HYPERLINK http:/j http:/j in dug on gyushijiudia n. soufu / HYPERLINK http:/xi http:/xi nli ngyuxt.soufu / HYPERLINK http:/shijizh http:/shijizh on gxi nqpzy.soufu

34、 / HYPERLINK http:/guojizh http:/guojizh on gxi ny ueg on ggua nzj.soufu /本項目地處青浦新城核心區(qū)域，周邊有學校、公園、醫(yī)院等，距離青浦區(qū)政府約1公里左右，與其他競爭項目相比具有無可比 擬的區(qū)位優(yōu)勢。此外，本項目地下1層和地上部分，已引進家樂福超市和品牌商業(yè)，有序合理系統(tǒng)的商業(yè)布局將提升整個項目的 價值，給本項目銷售帶來極大利好。且本案在青浦人居環(huán)境上靠近青浦夏陽湖，周邊的人口基數(shù)以及3公里步行半徑上幾乎無大型商業(yè)供給等優(yōu)勢。（三）項目分析 1、 總投資因為項目為現(xiàn)房項目，已經(jīng)竣工且有大產(chǎn)證，項目的總投資 以核實的賬面成

35、本（根據(jù)2013年12月底的開發(fā)成本和費用臺賬 整理）為基礎。富紳中心地下開挖至 3層，且地下2、3層為車 庫，地下一層為商業(yè)，需要裝修，地上LOFT精裝修，且整體大樓裝玻璃幕墻，建筑成本這塊較大，增加了總投成本。項目預計的總投資額合計為 105505萬元，具體如下:實際支付且收到發(fā)票金額應付合同金額（已付未開發(fā)票），預付款入賬開發(fā)成本395,852,751.20632,318,239.32、土地費用21,388,220.00-101土地出讓金（轉(zhuǎn)讓）費2m6,150,000.00-102拆遷安置補償費2m14,350,000.00-103土地契稅2m615,000.00-104房地產(chǎn)權屬登記

36、費2m17,500.00-105綠化補償2m255,000.00-106其他土地費用2m720.00-二、前期工程費2m24,324,487.0523,030,969.68201可行性研究2m-202市場調(diào)研費2m-203營銷推廣費2m567,987.50414,987.50204三通一平費2m954,322.3111,272,246.0820401臨時施工道路費2m212,088.904,836,400.0820402臨時施工用水接入費2m96,842.41-20403臨時施工污水管接入費2m-20404臨時施工用電接入費2m360,391.0012,000.0020405臨時施工用氣接入費

37、2m-20406臨時施工辦公電話網(wǎng)絡接入費2m-20407場地平整2m-204臨時設施費2m-6,423,846.0008204綠化移植費2 m285,000.0009205規(guī)劃設計費2 m19,740,830.90 8,477,636.10205規(guī)劃設計費2 m4,125,000.001,800,000.0001205施工圖設計費2 m4,702,526.30303,135.7002205裝飾專項設計2 m4,388,470.003,402,330.0003費205室內(nèi)裝飾設0302 m4,388,470.003,402,330.001計費205室外裝飾設030計費2 m2205智能化專項設

38、2 m76,500.0013,500.0004計費205景觀專項設計2 m1,904,106.002,489,649.0005費205其他專項設計2 m252,308.0050,000.0006費20507規(guī)劃設計模型制作費2m-20508制圖、曬圖費2m2,560.00-20509方案設計、評審費2m1,929,438.60127,021.40205010基坑圍護設計費2m1,000,472.00-205011設計審圖費2m761,450.0090,000.00205012玻璃幕墻設計費等2m598,000.00202,000.00206行政規(guī)費及規(guī)劃報建2m2,380,969.002,82

39、2,200.0020601項目報建費2m-20602施工許可證費2m-20603規(guī)劃管理費2m-20604人防建設費2m25,809.00-20605防雷檢測費（雷擊風險評估）2m156,860.00-20606消防審查費2m-20607白蟻預防費2m-20608施工噪音管理費2m-20609散裝水泥費2m-20610工程質(zhì)量監(jiān)督費2m-20611工程造價管理費2m-20612安全監(jiān)督費2m-20613勞動疋額測疋費2m-20614招投標管理費2m362,000.00200,000.0020615房屋所有權登記費2m-20616綜合開發(fā)管理費2m-20617房屋所有權登記工本費2m-20618

40、咨詢顧問費2m1,736,300.002,622,200.0020619工程評估費2m100,000.00-207勘測丈量費2m680,377.3443,900.0020701地質(zhì)勘察費2m191,400.0039,600.0020702環(huán)境評測費2m87,500.002,500.0020703水準測量工程測量2m21,867.00-20704日照分析合同2m-20705交通分析（交評）費2m90,000.00-20706面積測繪2 m251,213.341,800.00207地形地貌測繪2m820.00-0720708測繪費2m37,327.00-20709其他2m250.00-三、基礎設施

41、費2m33,554,803.74 2,225,682.64301供電工程費2m29,988,332.00 ,848,469.24302供水工程費2m2,446,834.7420,853.40303排水工程費2m89,500.00-304電視工程費2m-356,360.00305通訊工程費2m-306小區(qū)道路工程費2m82,171.00-307環(huán)衛(wèi)工程費2m-308綠化工程費2m-309燃氣工程費947,966.00-四、建安工程費用2m274,045,106.80605,675,415.00401土建工程2m255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程2m43,5

42、44,000.00-401地基加固處理2m20,000,000.00-02費40103樁基工程2m80,445,600.00 1,867,000.0040104圍護及支撐費2m-40105地下工程2m52,130,000.00-40106地面工程2m-40107外墻工程2m-40108總體工程2m-40109精裝修工程2m-40110土建（結構）工程2m39,000,000.00600,000,000.0040111土建（建筑）工程2m20,000,000.00-402安裝工程費2m15,269,533.00 2,551,132.0040201照明電氣（強電）工程2m206,517.00-40

43、202弱電智能化工程2m8,400.00-40203給排水工程2m-40204消防安裝工程2m1,067,738.00562,262.0040205火災報警工程2m-40206綜合布線系統(tǒng)2m-40207避雷接地工程2m-40208空調(diào)及通風工程2m490,274.00-40209電梯及自動扶梯2m6,813,550.001,531,420.0040210園林（景觀）環(huán)境工程費2m-40211停車設備2m-40212室內(nèi)停車交通設施2m-40213其他安裝工程費2 m6,683,054.00457,450.00403裝修工程費2 m226,479.00588,935.0040301室外裝修2

44、m5,000.00-40302室內(nèi)裝修2 m221,479.00588,935.00404工程監(jiān)理費2 m1,725,000.00665,000.00405質(zhì)量監(jiān)督費2 m726,652.003,348.00406試驗及檢測費2 m977,842.80-五、配套設施費2 m7,090.00-501消防站2 m-502地下室及車庫2 m-503物管用房工程費2 m-504其他配套設施費2 m7,090.00-六、開發(fā)間接費2 m42,533,043.611,386,172.00601工資費用2 m-602職工福利費2 m-603辦公費2 m61,939.90604電話費2 m-605業(yè)務招待費2

45、 m-606水費2 m393,885.10607電費2m2,372,277.51608差旅費2m-609廣告費2m4,800.00610業(yè)務宣傳費2m-611工程管理費2m-61101工程監(jiān)理費2m-61102預結算編審費2m-61103行政費用2m-61104施工合同外獎金2m-61105工程質(zhì)量監(jiān)督費2m-61106安全監(jiān)督費2m-61107工程保險費2m-612營銷設施建造費2m1,322,960.001,386,172.0061201廣告設施及發(fā)布費2m1,210,400.001,305,772.0061202樣板房建筑及裝修2m-61203樣板房內(nèi)家具2m-61204樣板房內(nèi)家電2m

46、-61205售樓處建筑及裝修2m-61206售樓處內(nèi)家具2m-61207售樓處內(nèi)家電2m-61208售樓處景觀2m-61209售樓模型費2m112,560.0080,400.00613資本化利息2m35,393,181.10-614資本化利息費用2m2,984,000.00-615不可預見費2m-七、固定資產(chǎn)2m805,597.74八、期間費用2m6,076,038.79801管理費用2m6,012,510.3080101職工薪酬2m1,695,132.8280102職工福利費2m66,470.9080103社會保險費2m647,049.6080104職工教育費2m5,332.0080105辦

47、公費2m767,206.7980106修理費2m-80107租賃費2m12,730.0080108電費2m-80109水費2m-80110通訊費2m49,317.5080111業(yè)務招待費2m734,677.4080112會務費2m181,267.0080113咨詢費2m375,400.0080114審計費2m43,000.0080115驗資費2m17,000.0080116汽車使用費2m303,523.36801160汽油費2m133,516.801801160路橋費2m26,065.002801160停車費2m9,163.983801160修配費2m72,461.904 / 596S /Of

48、r9申8疋乙UJ乙100 Lod00S00l69UJ乙J 00 Lod9S6S0l|，UJ乙WLodoomUJ乙鑒驀割03Lod00ZSZl9 乙UJ乙6 JLod07如9乙UJ乙8 JLod-UJ乙zJLod8996829UJ乙9 09 J Lod00i/6UJ乙d09 JLod8012103土地使用稅2m953,106.0080122無形資產(chǎn)攤銷2m-80123長期待攤費用攤銷2m-80124其他2m5,661.80802銷售費用2m-20000000.0080201職工薪酬2m80202職工福利費2m80203社會保險費2m80204職工教育費2m80205辦公費2m80206修理費2m

49、80207通訊費2m80208業(yè)務招待費2m80209汽車使用費2m-802090汽油費2m1802090路橋費2m2802090停車費2m3802090修配費2m4802090養(yǎng)路費2m5802保險費2m090680210低值易耗品2m80211差旅費2m80212交通費2m80213誤餐費2m80214展覽費2m-802140場地布置2m1802140制作費2m280215廣告費2m80216業(yè)務宣傳費2m-8021601廣告設施及發(fā)布費2m802160現(xiàn)場包裝費2m2802160促銷活動費2m3802160宣傳資料費2m4802160禮品費2m5802160其他2m680217銷售代理費

50、用2m-802170銷售傭金2m1802170銷售代理費2 m2802170銷售策劃費2 m3802170其他2 m4803財務費用2 m63,528.4980301利息支出2 m-80302手續(xù)費2 m76,228.7880303利息收入2 m-12,700.2980304其他財務費用2 m-合計2 m402,734,387.73652,318,239.32總合計1,055,052,6272、已投入資金的合理性項目已經(jīng)竣工且取得產(chǎn)證。成本核算和合同等均有實際依據(jù)，資金投入與形象進度基本相符，資金投入合理真實。3、資金需求合理性分析由于吉富紳中心銷售團隊和銷售策略的變動，資產(chǎn)短持升值，銷售期延

51、后，目前可現(xiàn)房銷售，企業(yè)的資產(chǎn)價值較實，受銷售期 的影響和集團囤貨升值的考慮， 集團為償還部分銀行借款申請融 資，其中6月底到期的銀行貸款余額為 42670萬元,年底前到期 的則累計72370萬元，企業(yè)的需求是合理的。4、項目資金來源與運用預測表1、預測前提：本預測為對項目公司整體資金來源與運用的預測，以項目部分出售和假設剩余由股東按市價回購持有的方式對銷售進行預 測，預測中體現(xiàn)銀行貸款。2、預測結果（單位：萬元） / 59資金來源與運用表（人民幣元）至信托資金注入前201420152016信托期限內(nèi)合計序號項目名稱：Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q21資金來源11352357120677601

52、2920151209288.4440035069.653569.6245247.61.1自有資金60400-18500-185001.2銷售收入271203776012920151209288.4440053569.653569.6213747.61.3信托融資3000030000600001.4銀行貸款6212302資金運用103505.440737554.0439941.421592.391863.5435544.79536542.36602.453239902.4532149543.39172.1土地費用213902.2建安工程96366.9152702.3管理費用4999.525443

53、000200050002.40不可預見費2.5各類稅3342.544653.921592.391863.541144.79542.36602.4536602.45326344.3917金53222.6信托融資本金兌付3000030000600002.7信托融資收益兌付16001600440060003300169002.8銀行借款本金償還2741029520569302.9銀行借款利息支付2201.52167.54369凈現(xiàn)金10017.5519565.9-26256.28467.1413667.143流93627818.5811327.6113256.463953-2142.36868累計凈

54、10017.5529583.567402.0978729.7091986.1665729.763587.492054.62105721.74現(xiàn)金流9319393939374740867695704.2083 / 595、銀行貸款安排暫無。6、銷售預測（1）項目銷售情況項目現(xiàn)房，預計 6 月份開始銷售。（2）預測前提根據(jù)對區(qū)域市場的調(diào)研和分析，區(qū)域內(nèi)仁恒杰運城市花園、 夏陽湖花園與百聯(lián)橋梓灣購物中心案例價格的判斷， 區(qū)域內(nèi)價格 趨勢總體平穩(wěn)，盡管調(diào)控政策密集出臺，青浦區(qū)2013 年均價依然保持在 20000 元/ 平方米以上。隨著“大虹橋”開發(fā)區(qū)的加快建設與青浦“一城兩翼”規(guī)劃 的出臺， 青浦的

55、未來市場應該具有潛在優(yōu)勢， 增值想象空間比較 大，盡管最近調(diào)控政策比較密集，但長期來看，本區(qū)域的房價還 將呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢。6 號地塊富紳中心在本區(qū)域占盡優(yōu)勢，缺乏有力競爭項目， 價格可比性不大， 故與老城區(qū)項目相比較時， 在定價上應該拉來 檔次，在競爭樓盤的均價以上上浮。定價方案：從市場情況來看， 項目高層為高檔酒店式公寓， 由于在區(qū)域 內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，套型面積也比較合理，且挑高 4.5 米，做復式 精裝修，使用面積基本翻倍，由吉富紳集團統(tǒng)一物業(yè)管理，故開 盤價格應該在 22000元以上。商鋪價格在： 30000-40000 元之間。價格受諸多因素影響， 均價的機制應該適時隨市場變動而變

56、動。按目前的價格走勢來看，是有很大余地的應變的，隨著青浦 新城規(guī)劃的基本落實和成熟，項目本身的價值正在不斷的提高， 視具體市場變化找準提價的時機是最重要的。 首先，高端精裝修、 復式單價超值、商業(yè)配套完善、新城中心、湖景湖景等賣點吸引 客戶，積聚銷售勢能，已經(jīng)樹立了強勢的市場形象，隨著項目在 市場認知度逐步提高和青浦新城住宅均價的增長； 對于項目規(guī)模 較大體內(nèi)配套和周邊拍套都優(yōu)越的本案而言， 市場應變能力是比 較強的，其應變策略就是就尋找適當?shù)臅r機提升價格。（3）預測結果以下為銷售預測表： （單價單位：元；總價單位：萬元） / 59樓號項目基數(shù)內(nèi)容2014年2015年2016 年合計3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度富紳中心商業(yè)可售面積38264銷售面積3826438264銷售均價28000銷售金額53